Desarrollo Urbano II-2015

Universidad Nacional del Nordeste

Facultad de Arquitectura y Urbanismo

Arq. Carlos O. Scornik

3.2. Uso del suelo residencial. Las localizaciones intraurbanas y los factores de
localizacin. Planificacin de reas residenciales.
De todas las funciones urbanas, la de habitar adquiere una primaca evidente,
ocupando las residencias lo esencial del espacio urbano. Por ser una funcin bsica
de la poblacin, tiene un alto significado en el uso del suelo urbano.
Por otro lado, es a su vivienda, ms que a ninguna otra cosa, que el hombre se siente
arraigado y donde pasa gran parte de su tiempo. No implica ello desconocer el papel
capital que el complejo de las dems funciones urbanas ejerce sobre la vida de la
poblacin, y que puede llegar a desvirtuar y hasta anular las ventajas de una
residencia en si misma lograda.
Usos del Suelo
La concentracin y desarrollo de las actividades en una ubicacin determinada
acondicionada a tal fin se denomina Equipamiento o Establecimiento (residencial,
comercial, industrial, institucional, financiero, etc.). De tal manera que la afectacin de
una parcela o territorio a cierta actividad o grupo de actividades se denomina uso del
suelo.
Con tal motivo, la Estructura de usos del suelo pasa a ser un sistema
interdependiente donde la localizacin de un equipamiento est condicionada por la
distribucin espacial de todas las actividades con las que interacta y los medios a
travs de los que se relacionan con un cierto grado de eficiencia y/o conveniencia.

Clasificacin adoptada de uso del suelo urbano

Residencial
Comercial
Industrial
Recreativa
Institucional: administrativa, educativa, salud, culto.
Transporte
Rural (intra urbana)
Vacante
Indicadores para Medicin de Intensidad de Usos del Suelo:

Los ms conocidos son:

Factor de Ocupacin Total (FOT): indica la relacin entre la superficie cubierta
edificable y la superficie total de la parcela.
Factor de Ocupacin del Suelo (FOS): es el porcentaje mximo de superficie
total de la parcela que puede ocuparse con la proyeccin de la superficie
constituida, en cualquier nivel por encima de la cota de la parcela.
Tambin se pueden utilizar otros indicadores tiles para evaluar, completar o
profundizar el anlisis sobre la intensidad de usos por ejemplo:

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poblacin: densidades por/ha (neta o bruta)

edificacin:
superficie cubierta/ha
comercio: superficie cubierta / ha
metros de frente/ establecimiento
empleo / ha
clientes / establecimiento
industrias: superficie cubierta/ha
empleo/ha o/establecimiento
generacin de viajes: por uso/ha
consumo: agua, electricidad, gas/ha

El suelo, su ocupacin y uso son los factores que ms directamente afectan al

diseo urbano y a la conformacin fsica de los espacios adaptados por el
hombre para el desarrollo de sus distintas actividades. Es por ello que se debe prestar
especial atencin en su anlisis, investigar las caractersticas regionales o locales que
asume y especialmente su evolucin, con las potencialidades y limitaciones que
correspondan.
Por otra parte, la gran diversidad de combinaciones as como la dinmica que se
produce especialmente en las ciudades de mayor desarrollo, nos alerta sobre la
necesidad de flexibilidad en la definicin de las pautas, normas y mecanismos de
regulacin, de manera de no condicionar seriamente la evolucin de las
actividades complementarias o no conflictivas y correr el riesgo de hacer peligrar la
vigencia de las propias normas.

Teoras sobre la organizacin del espacio

Los ms clsicos intentos sobre la configuracin de los usos del suelo urbano
fueron desarrollados en EEUU desde principios de este siglo y pueden ser tornados
como referencia para llegar al reconocimiento y caracterizacin de nuestros
asentamientos, con grados de similitud, diferencias y particularidades:
Teoras de zonas Concntricas (E. Burgees, 1924) (el esquema m s
abstracto y simplista al que se opone especialmente la conformacin de las lneas de
transporte)
Teora de Sectores (Homer Hoyt 1939) (crecimiento radial acompaando las
vas de transporte)
Teora de Ncleos Mltiples (Harris y Ullman, 1945) (no hay un centro nico
sino varios que generan su propia especializacin y atraccin)

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CASOS DE NUESTRA REGIN

Como complemento de estos enfoques tericos, conviene visualizar
rpidamente la estructuracin de Uso del Suelo en algunas localidades tpicas de
Chaco y de Corrientes en diferentes escalas.
Podemos tambin visualizar muy rpidamente cmo se dan las relaciones de
superficie afectada a los diferentes usos y el punto de equilibrio en el que se llega a
materializar en algunas localidades del Chaco.

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Fontana: (fuente Red de Polticas Urbanas)

SINTESIS DE PORCENTAJES DE USOS DEL SUELO

(Fuente: Arq. Patricia Quiroga)
LOCALIDADES
USOS DEL SUELO J.J. Castelli Gral. San Martn
%
%
Circulacin
Comercio
Vivienda
Industria
Administracin
Recreacin
Culto
Servicios
Baldos
Educacin
Salud
FF.CC.
Total

Las Breas
%

32,83
l2,66
33,56
2,29
0,92
l,58
0,98
l,49
0,75
3,25
0,2l
9,48

33,58
8,26
35,97
l,57
l,0l
4,79
0,22
0,7l
ll,l4
2,58
0,l7
--

34,l2
9,47
46,08
2,l8
l,l9
2,l3
0,33
0,26
l,52
2,46
0,26
--

l00.-

l00.-

l00.-

Patrones de Asentamiento
Caractersticas, formas u organizacin que asume la localizacin de los usos y sus
actividades y sus equipamientos asentados en el territorio urbanizado en funcin de
diferentes factores de localizacin y su reracionamiento con cierta estabilidad en el
tiempo.

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REFERENCIAS:
Area Residencial 1
Area Residencial 2
Area Residencial 3
Area Residencial 4
Produccin agrcola
Asent. Marginales
Areas Centrales
reas Comerciales
Area Industrial
Grandes equipamientos
de usos especficos
Humedales
Espacios Abiertos
Bosques en Galera

Fontana: (fuente Red de Polticas Urbanas)

Condiciones de localizacin:
La manera en que se van distribuyendo las actividades en un medio natural
determinado no es casual ni totalmente libre, justamente hay una serie de factores de
localizacin que contribuyen a la definicin de cada emplazamiento.
Se pueden mencionar como las m s importantes las siguientes:
1- Condiciones de sitio:
- presencia de infraestructura, servicios, equipamiento, etc.
- calidad del entorno, altura seguridad, sanidad (sin factores contaminantes o
conflictivos), etc.
- condiciones fsicas (cota para fundar), orientacin, pendiente, etc.
- Calidad y estado del suelo
2- Costos:
El mercado inmobiliario en pocas de crisis se ve afectado por mecanismos
no muy racionales de formacin de precios, se utiliza como bien de cambio m s que
como bien de uso. No obstante existen ciertos elementos que influyen directamente en
su evolucin: superficie, forma, frente, real vial (primaria, secundaria, etc), distancia a
puntos neurlgicos, financiacin, demanda real, localizacin, normas que lo afecten,
etc.
3- Accesibilidad o friccin espacial a superar:
La necesidad de vencer la friccin espacial en el desplazamiento de
personas, bienes, informacin y energa, implica costos (econmicos y temporales),
riesgos, etc. que afectan directamente las interrelaciones de actividades y agentes.
La eficacia econmica del asentamiento va a estar muy afectada en relacin
inversa los costos de la friccin.
No obstante, la evolucin tecnolgica tiende a mejorar y reducir los costos
sealados, aunque en nuestras ciudades es la gran revolucin que esta faltando en los
asentamientos marginales como los de la regin NEA.
4- Complementariedad:

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Factor de atraccin que permite a ciertas actividades optimizar su interrelacin

con localizaciones prximas. Ejemplo: mercado, confitera, panadera, frutera, librera,
etc.
5- Incompatibilidad:
Actividades que aunque se puedan beneficiar con su cercana, se repelen entre
s (provocan dispersin). Ej: industrias contaminantes o peligrosas y residencia,
terminales de transporte y residencia.
6- Compatibilidad:
Actividades que aunque no sean complementarias, su proximidad no implica
riesgos o inconvenientes. Ej: sanatorios, oficinas, residencias, comercios pequeos,
servicios personales, etc.
7- Factores sociales:
Toda sociedad se ve afectada por una serie de pautas culturales, costumbres,
creencias, normas y otros factores que se van transformando con su propia
evolucin histrica y que los van diferenciando con otros grupos sociales y entre los
del propio asentamiento.
Tanto estos aspectos como los valores (morales, econmicos, intelectuales,
estilsticos, etc.) que adoptan directamente (en la medida de contar con posibilidades
de eleccin) las decisiones sobre localizacin que adoptan cada uno de los agentes
sociales. Esto requiere un anlisis sociolgico ms minucioso para poder apreciar con
ms precisin la incidencia en la estructura social y sus respectivos sectores en las
actividades urbanas, su modo de operar, su localizacin, su evolucin, etc.

FACTORES A CONSIDREAR EN LA PLANIFICACION DE AREAS

RESIDENCIALES
a) Cuestiones generales
-

Definicin de localizacin centralizada versus descentralizacin

Prognosis del asentamiento para adecuarse a la estructura urbana actual,
tendencial y/o planificada (futura)
Evaluacin de impacto urbano del emprendimiento
Anlisis cuantitativo y cualitativo de los usuarios potenciales:
+ estadsticas existentes sobre el tema (local, regional o otros)
+ encuesta general: procedencia, nivel social, medio de
movilidad utilizados, preferencias, etc.
+ consulta a actores sociales seleccionados
Reconocimiento y evaluacin del Cdigo de Planeamiento Urbano de la Ciudad

b) Factores de localizacin seleccionados

Condiciones fsicas:
- vulnerabilidad hdrica (zonas de advertencia, restriccin leve, restriccin
severa, prohibida)
- disponibilidad de infraestructura:
+ vial: segn jerarqua de vas
+ provisin de agua corriente
+ desages cloacales
+ desages pluviales
+ electricidad, etc.

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capacidad portante del suelo

compatibilidad fsica con las caractersticas del entorno

Condiciones econmicas:
- rgimen de tenencia de la tierra
- costo de la tierra (valor de mercado)
- costo de acondicionamiento del terreno (movimiento de suelos, infraestructura
de nexo, etc.)
- costo inicial y costo de uso del emprendimiento
- condicionantes para la financiacin del proyecto
Accesibilidad: (o friccin espacial a ser superada por usuarios y proveedores)
- distancia a la demanda o localizacin en relacin al usuario
- disponibilidad de transporte pblico y otros costos de movilidad
- factibilidad en accesos, estacionamiento, seguridad, etc.
Funcionalidad:
- compatibilidad funcional con las actividades desarrolladas en el entorno
- compatibilidad con la poblacin del entorno
- complementariedad de actividades
- costumbres, hbitos, tendencias sociales, etc.
(Cuidadosa asignacin puntaje en la valoracin de cada uno de los factores
considerados)
c) Objetivos y metas del o los proyectos
d) Marco de Planificacin de la ciudad y otros condicionantes legales Cdigo de
Planeamiento, de Edificacin y Ordenanzas vigentes, especialmente:
-

Normas que fijan las condiciones de subdivisin y ocupacin del suelo.

Indicadores la intensidad de uso
El Rgimen de Tenencia.
Retiros: del frente, del fondo y laterales.

e) Diseo y evaluacin de propuestas alternativas

f) Proyecto y ejecucin de obra
g) Monitoreo y ajustes
Bibliografa

CHAPIN, Stuart. Planificacin del Uso del Suelo Urbano. Oikos-tan, 1977.
Ley de Usos del Suelo de la Provincia de Buenos Aires (N 8912).
RAMACCIOTTI, Osvaldo. 194 Notas sobre Urbanismo. Planeamiento y Diseo
Urbano. FAU. Crdoba, 1979.
TIMMS, Duncan: El Mosaico Urbano, Hacia una teora de la diferenciacin
residencial. Ed. Instituto de Estudios de Administracin Local, Madrid, 1976.
VIGLIOCCO, Miguel A. y MEDA, Ral H.: Estructura Urbana y Uso del Suelo,
aplicacin a ciudades bonaerenses. Ed. Civilidad, Buenos Aires, 1991.
VIGLIOCCO, Miguel A.: Urbanizacin y Planeamiento. Ed. Universitaria de la Plata,
La Plata, 2005.
ZRATE MARTN, Antonio. El Espacio Interior de la Ciudad. Ed. Sntesis, Madrid,
1991.