Anda di halaman 1dari 18

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan

Pembangunan Pasar Baru Cikarang

DINAS PERINDUSTRIAN PERDAGANGAN KOPERASI DAN UMKM


Komplek Perkantoran Pemerintah Kabupaten Bekasi
Desa Sukamahi Kecamatan Cikarang Pusat
Kabupaten Bekasi

KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)


PENGEMBANGAN PASAR BARU CIKARANG BESERTA
LINGKUNGANNYA
2014

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)


Pengembangan Pasar Baru Cikarang beserta Lingkungannya
Pola Bangun Guna Serah
( Build Operate Transfer-BOT)

1. Latar Belakang
Program pemerintah Kabupaten Bekasi untuk mengembangkan potensi dan
kegiatan ekonomi daerah yang berpihak pada ekonomi kerakyatan adalah pengembangan
Usaha Kecil Menengah (UKM) melalui peningkatan sarana dan prasarana perdagangan perupa
pasar, dengan langkah strategis membangun, merenovasi, meningkatkan status dan
merelokasi sarana dan prasarana kegiatan perdagangan masyarakat baik yang dibiayai swasta
maupun pemerintah.
Dalam pengertian yang sederhana pasar adalah tempat terjadinya transaksi jual
beli (penjualan dan pembelian) yang dilakukan penjual dan pembeli yang terjadi pada waktu
dan tempat tertentu. Pembangunan pasar bukanlah merupakan kegiatan yang berdiri sendiri,
tapi berkaitan erat dengan aspek aspek ekonomi dan sosial yang berada dalam jangkauan
pelayanan pasar tersebut. Pasar memiliki peranan yang besar terhadap perekonomian suatu
wilayah yang dapat membawa dampak terhadap perkembangan wilayah yang lebih baik.
Mengingat potensi pasar dapat menjadi indikator atau barometer dinamika dan
besaran ekonomi suatu daerah. Penataan Pasar Baru Cikarang diharapkan dapat mendorong
laju pertumbuhan ekonomi daerah. Pasar Baru Cikarang saat ini telah menjadi pusat berbagai
komoditas yang cukup potensial, antara lain hasil pertanian, perkebunan dan industri.
Beberapa potensi komoditas tersebut tentunya akan terdorong produktivitasnya jika ada
tempat pemasaran yang representatif sehingga konsumen lokal maupun dari daerah lain
dapat dengan mudah menjangkau produk tersebut. Peningkatan produktivitas ekonomi
masyarakat ini tentu saja akan berpengaruh terhadap peningkatan Pendapatan asli daerah
(PAD) yang sangat diperlukan dalam rangka optimalisasi pelaksanaan otonomi daerah.
Pengembangan Pasar Baru Cikarang beserta lingkungannya akan dilaksanakan
dengan melibatkan badan usaha/badan hukum mitra kerja sama daerah melalui pelelangan
umum yang akan bertindak sebagai investor melalui kontrak Build Operate Transfer (BOT).
Kontrak yang dipilih merupakan kerja sama antara badan hukum/badan usaha dengan
Pemerintah Kabupaten Bekasi sebagai pemilik lahan, dimana setelah pembangunan selesai
badan hukum/badan usaha tersebut dapat mengelola dan membagi hasilnya dengan pemilik
lahan/ pemerintah selama kurun waktu yang telah ditentukan, setelah itu fasilitas tersebut
dikembalikan kepada pemilik lahan. Skema pembiayaan dengan pola BOT sebagai bentuk
public-private-partnership (kemitraan-pemerintah-swasta) yang akan dilaksanakan agar

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

tercipta efisiensi dan efektifitas pembangunan serta dapat mensejahterakan masyarakat


secara berkeadilan dan berkesinambungan.
Sebagaimana Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 tahun 2007 tentang
Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah dan Peraturan Menteri Dalam Negeri RI
Nomor 22 Tahun 2009 tanggal tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah sebagai
petunjuk teknis ketentuan Pasal 7 huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007,
tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama Daerah jo Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004
tentang Pemerintahan Daerah ( Lembaran Negara RI Tahun 2004 Nomor 4437) sebagaimana
telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang
Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 yang menjadi landasan
operasional seleksi badan hukum mitra kerja sama, maka pelaksanaan seleksi dilaksanakan
melalui PELELANGAN UMUM PASCAKUALIFIKASI , yang pelelangannya dilaksanakan oleh Tim
Seleksi yang tugas dan fungsinya sama dengan panitia/Kelompok Kerja Unit Layanan
Pengadaan (ULP) menurut Perpres Nomor 70 Tahun 2012 atas Perubahan Perpres Nomor 54
Tahun 2010 , tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.

2. Maksud dan Tujuan


Maksud dan tujuan rencana pembangunan Pasar Baru Cikarang dengan
menggunakan pola BOT, sebagai berikut :
a. Mengurangi beban pemerintah dari segi pembiayaan, sementara itu dana yang dimiliki
pemerintah terbatas.
b. Mendorong dan memberikan kesempatan pihak swasta ikut serta dalam proyekproyek yang umumnya dikerjakan oleh pemerintah.
c. Merangsang pertumbuhan ekonomi masyarakat maupun wilayah.
d. Menciptakan peluang kesempatan kerja non formal bagi penduduk sekitar Kabupaten
Bekasi.
e. Mengoptimalkan peran dan fungsi pasar sebagai pusat pelayanan niaga/ perdagangan
dan pusat pertumbuhan ekonomi.
3. Objek Kerjasama
Objek kerja sama yang akan dilaksanakan adalah Pasar Baru Cikarang di Desa
Cikarang Kota Kecamatan Cikarang Utara Kabupaten Bekasi, sebagai bahan informasi yang
cukup penting, berikut ini disampaikan gambaran umum Kec. Cikarang Utara dan Pasar Baru
Cikarang saat ini.

3.1 Gambaran Umum

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

Kabupaten Bekasi mempunyai luas wilayah 127.388 Ha, dan Kecamatan Cikarang
Utara mempunyai luas 4.330 Ha dengan batas wilayah :
Utara
: Kecamatan Sukatani
Timur
: Kecamatan Cikarang Timur
Selatan
: Kecamatan Cikarang Selatan
Barat
: Kecamatan Cikarang Barat
a. Potensi Penduduk
Jumlah penduduk di Kabupaten Bekasi berdasarkan data BPS tahun 2012
adalah 2.786.638 jiwa, terdiri atas 1.426.765 jiwa laki-laki dan 1.359.873 jiwa
perempuan. Penduduk ini tersebar di 23 kecamatan di Kabupaten Bekasi. Rata-rata
kepadatan penduduk sebesar 2.188 jiwa per km2.

Wilayah

yang paling padat

penduduknya adalah kecamatan Tambun Selatan (10.239 jiwa per km2), sedangkan
yang paling rendah kepadatannya adalah Kecamatan Muaragembong (255 jiwa per
km2). Kecamatan Cikarang Utara jumlah penduduknya 244.312 jiwa dengan
kepadatannya 5.642 jiwa per km2. Sedangkan
penduduknya adalah 1 , 1 5 %. Penduduk

angka

laju pertumbuhan

di Kecamatan Cikarang Utara dan

Kecamatan sekitarnya menjadikan pasar baru sebagai pusat aktivitas ekonomi


khususnya dalam bidang perdagangan. Kegiatan perdagangan di pasar baru
Cikarang dan sekitarnya berlangsung 24 jam, siang dan malam sehingga dapat

dikatakan pasar yang ada sekarang ini menjadi pusat kegiatan ekonomi masyarakat.
b. Kondisi Ketenagakerjaan
Seiring

dengan

meningkatnya jumlah penduduk, jumlah tenaga kerja

pun turut meningkat. Penduduk yang berumur 15 tahun ke atas adalah mereka yang
digolongkan
ini

sebagai

penduduk usia kerja.

berjumlah 1.962.072

orang,

atau

Pada tahun 2012 kelompok

usia

70,41% dari jumlah seluruh penduduk.

Banyaknya penduduk usia produktif ini tidak terlepas dari kondisi Kabupaten Bekasi
yang menjadi pusat kegiatan industri nasional. Di Kecamatan Cikarang Utara dan
sekitarnya terdapat beberapa kawasan industri yang banyak menyerap tenaga kerja,
seperti kawasan Jababeka, kawasan Lippo, dan kawasan MM2100.

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

c. Kondisi Eksisting Pasar Baru Cikarang


Pasar Baru Cikarang berdiri diatas tanah seluas 26.800 m, pada saat sekarang
ini pasar baru cikarang menjadi acuan bagi perdagangan dan peredaran barang di
Kabupaten Bekasi. Hal ini terjadi karena banyak pedagang yang membeli barang dari
pasar baru Cikarang untuk diperdagangan kembali di daerah Cikarang dan sekitarnya,
bahkan dari kabupaten yang berbatasan langsung dengan Kabupaten Bekasi.
Kondisi ini tentu sangat menguntungkan bagi para pedagang yang ada di pasar
baru cikarang yang menjadi tempat kulakan sehingga terjadi transaksi yang cukup
besar.
Jumlah Pedagang dan Kios Los Pasar Baru Cikarang (September 2014) :
No.
1

Uraian

Jumlah
Lokal (Kios/Los) Pedagang

Pedagang Eksis
a. Lt Dasar
1050
b. Lt Basement
1287
c. K-5 eksis Lt Dasar dan Lt
547
Basement
Pedagang K-5 Psr Cikarang
K-5 Amplasement dan K-5
797
Lobby/Selasar
Pedagang K-5 Kompensasi
a. Jl. Pembangunan I
281
b. Jl. Pembangunan II
393
c. Jl. PLN
90
Pedagang K-5 Amparan dan Swadaya
a. Jl. Pembangunan I & II
560
b. Jl. PLN
277
c. Permai
Jumlah (1+2+3+4)
5282

346
270
547

797

120
120
45
394
277
2916

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

Gambar 01
Peta Situasi Existing Pasar Baru Cikarang (2013)

Gambar 02
VISUALISASI PASAR BARU CIKARANG (2013)

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

Tabel 01
Target Pendapatan Asli Daerah (PAD) dari Retribusi Pasar Baru Cikarang
No Tahun
1
2

2012
2013

Retribusi Pasar Baru Cikarang (Rp)


Target
Realisasi
919.795.834
965.980.479

Keterangan

4. Bentuk Kerjasama Yang Ditawarkan


4.1 Bentuk dan Jangka Waktu Kerja Sama
Pembangunan Pasar Baru Cikarang Ini dibangun dengan prinsip BOT( Build Operate and
Transfer) yaitu perjanjan antara 2 (dua) Pihak, dimana pihak yang satu (Pemerintah Kabupaten
Bekasi) menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya dirikan suatu bangunan
komersial oleh pihak ke dua (Investor), dan pihak ke 2 tersebut berhak mengoperasikan atau
mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu yang disepakati misalnya : untuk waktu
kerjasama 10 tahun dan jangka waktu pengelolaan 10 tahun karena pembatasan waktu tersebut
akan menjadi bagian penilaian dalam penawaran/proposal saat pelelangan. Selama waktu
tersebut badan hukum/investor pemenang lelang berkewajiban memberikan biaya bagi hasil dan
retribusi kepada Pemerintah Kabupaten Bekasi, dan wajib mengembalikan tanah beserta

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

bangunan komersial diatasnya dalam keadaan baik dan siap di operasionalkan kepada pemilik
tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.
Penerimaan bagi hasil investor didapat dari hasil penjualan bangunan kios dan los
terhadap para pedagang ditambah dengan hasil pengelolaan pasar selama waktu yang disepakati.
Diproyeksikan pada tahun sekitar bulan September 2014 pembangunan Pasar Baru Cikarang akan
dilaksanakan secara bertahap dan selesai tahun 2017, sehingga pada akhir tahun 2017 sudah
dapat digunakan.
4.2 Konsep Dasar Pembangunan Pasar Baru Cikarang
Konsep dasar pembangunan Pasar Baru Cikarang disusun dari hasil analisis kebutuhan
dasar pedagang sedangkan kelayakannya dibutuhkan dalam keputusan investasi ini. Sehingga
pembuatan arsitektur yang diperlukan harus memperhatikan sebagai berikut
a. Aspek Pengguna Pasar
Hal utama yang berkaitan dengan keberadaan Pasar Baru Cikarang adalah kondisi
fisik pasar itu sendiri dimana utuk melihatnya perlu dilakukan tinjauan lapangan secara
langsung. Hal lainnya adalah para pedagang yang akan menjadi pengguna pasar. Dalam
hal ini yang perlu mendapat catatan adalah pedagang tercatat secara resmi mendapat izin
berjualan di Pasar Baru Cikarang, dan PKL.
Secara umum
para pedagang Pasar Baru Cikarang telah menyetujui
pengembangan dan pembangunan Pasar Baru Cikarang menjadi PASAR MODERN, yang
memberikan catatan, sebagai berikut :
1. Persetujuan Hak Penggunaan Tempat (HPT) telah habis pada tahun 2014.
2. Konstruksi modern, kuat, nyaman dan harga terjangkau.
3. Prioritas pengguna (Pemilik) lahan lama.
4. Penataan jenis komoditas pedagang (Zoning).
5. Jumlah pedagang dengan pedagang kaki lima eksis dan non eksis mencapai + 3.398 orang,
/ 4500 lokal, diharapkan penataan pedagang lebih manusiawi.
6. Kontraktor diharapkan dapat melibatkan tenaga kerja setempat dari warga lingkungan
setempat pada pekerjaan pasar.

b. Aspek Lingkungan
Kajian terhadap lingkungan untuk mengantisipasi kondisi terburuk yang dapat
mempengaruhi keadaan lingkungan di sekitar Pasar Baru Cikarang. Beberapa hal yang
perlu menjadi pertimbangan terhadap aspek lingkungan adalah :

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)

Pengelolaan sampah pasar.


Pengelolaan limbah cair (air kotor) pasar.
Pengelolaan limbah padat ekonomis pasar
Pengelolaan udara/gas/bau.
Pengelolaan aspek lalu lintas orang dan lalu lintas kendaraan bermotor.
Pengelolaan keamanan dan kenyamanan lingkungan pasar.
Pengelolaan tata hijau atau pertamanan.
Pengelolaan pencahayaan lingkungan pasar.

c. Aspek Sarana dan Prasarana


Berkaitan dengan kebutuhan sarana prasarana pasar, maka dikemukakan
kebutuhan minimal berdasarkan Standar Pelayanan Minimal Kepmen Kimpraswil
No.534/KPTS/M/2001 mengenai prasarana/sarana lingkungan dan utilitas umum yang
dibutuhkan dalam kawasan pasar. Kebutuhan tersebut berkaitan erat dengan
penyelenggaraan kegiatan pasar yang baik, tertib, teratur serta memenuhi persyaratan
lingkungan. Dengan mengacu pada kebutuhan fisik pelayanan suatu pasar yang
memenuhi persyaratan kontruksi dan keamanan yang mengenai gambaran pasar yang
ideal, maka di harapkan akan diperoleh suatu bentuk pasar yang dapat mendekati
keinginan masyarakat secara umum.
Bangunan pasar harus memenuhi persyaratan terhadap struktur dan memiliki
keamanan terhadap bahaya kebakaran. Aksesibilitas seperti koridor pasar sebagai
tempat pembeli/pedagang disyaratkan sebesar 25-30% dari luas Kios dan Los. Kondisi
prasarana juga harus dalam kondisi yang baik, meliputi pencahayaan, Drainase, sirkulasi
udara, pola penempatan kios dan los, serta tempat penampungan sampah. Sarana pasar
juga harus dilengkapi dengan memadai untuk menunjang pelayanan pasar, seperti pos
keamanan, serta sarana sanitasi dan ibadah. Untuk menunjang kegiatan pasar, maka
harus tersedia fasilitas bongkar muat barang dan tempat parkir kendaraan yang
memadai. Juga harus tersedia tempat naik/turun penumpang kendaraan umum.
Sedangkan kebutuhan ruang terbuka hijau juga disyaratkan sebagai bagian dari
keseimbangan lingkungan hidup.

KONSEP BANGUNAN HIJAU (GREEN BUILDING)


Untuk mengurangi penggunaan energi operasi, penggunaan jendela yang seefisiensi mungkin dan insulasi pada dinding, plafon atau tempat masuknya aliran udara
ke dalam bangunan gedung. Strategi lain desain bangunan surya pasif, sering
dilaksanakan di rumah-rumah rendah energi. Penempatan jendela yang efektif

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

(pencahayaan) dapat memberikan cahaya lebih alami dan mengurangi kebutuhan


penerangan listrik di siang hari. Adapun manfaat apabila kita menerapkan konsep Green
Building adalah :
uang lebih efektif
digunakan

Penyusunan konsep dasar ini dibuat dalam skala yang minimal, Sehingga peserta
pelelangan nantinya perlu melaksanakan analisis dan design sendiri yang sudah
menyesuaikan segala aspek yang dibutuhkan dalam perhitungan investasinya masingmasing sehingga kelayakannya dapat terukur.
Konsep dasar Pasar Baru Cikarang, disusun atas dasar sebagai berikut ;
a. Jumlah Pedagang Lama.
Dari jumlah pedagang lama diperoleh kebutuhan minimal luas pasar yang akan
dibangun. Keberadaan pedagang lama sangat penting karena pedagang lama wajib
dan harus menjadi prioritas untuk menempati pasar baru, hal ini dijadikan syarat
wajib yang harus disanggupi oleh peserta pelelangan. Penambahan kapasitas
diserahkan sepenuhnya kepada masing-masing peserta berdasarkan analisis peserta
pelelangan sesuai dengan kebutuhan investasinya.
b. Luas Lahan Pasar Baru Cikarang
Luas lahan pasar, + 26.800 m2, sebagaimana terlihat dalam gambar 04 di bawah ini :

10

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

Gambar 04. Total luas lahan pasar Cikarang dan luas lahan terpakai tahun 2013.

11

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

Gambar 05
Ilustrasi Blok Plan Lantai Dasar dan Basement
Pengembangan Pasar Baru Cikarang Beserta Lingkungannya
Ilustrasi konsep zoning
pedagang

C. Perhitungan Nilai Investasi


1. Harga Satuan Bangunan
Dasar estimasi harga satuan pekerjaan bangunan digunakan pedoman harga satuan permeter persegi tertinggi Bangunan Pemerintah Kabupaten Bekasi Tahun 2013. Harga
satuan yang dimaksud belum termasuk penambahan akibat : Profit, Bunga Investasi,
Perijinan, Pembayaran Kompensasi dan lainnya tersebut, sehingga ditentukan tambahan
biaya 50%. Dasar harga dalam estimasi ini hanya akan diperlakukan pada harga bangunan
gedung pasar saja, sebagaimana tertuang dalam tabel 02 dibawah ini :
Tabel 02
Perhitungan Harga Satuan Bangunan Gedung
Kelas BANGUNAN Harga Satuan
Penyesuaian
Harga Akhir
TIDAK SEDERHANA
Per m2
Harga )*
(Rp/m2)

Harga
Dipergunakan
( Rp/m2)

TIDAK BERTINGKAT
BERTINGKAT

12

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

)* Penyesuaian harga merupakan harga estimasi yang dikeluarkan akibat adanya


penambahan harga satuan akibat profit, Bunga Investasi, Perijinan, Pembayaran
Kompensasi dan lainnya. Karena harga satuan yang dimaksud belum termasuk
penambahan tersebut. Estimasi penambahan ditentukan 50% dari harga satuan.
2. Biaya Investasi
Perhitungan biaya investasi secara kasar untuk Pembangunan Pasar Baru Cikarang adalah
sebagaimana tertuang dalam Tabel 03 Perhitungan Kasar biaya Investasi. Perhitungan ini
hanya dilaksanakan secara kasar dan akan dijadikan dasar dalam menilai kelayakan Investasi
peserta pelelangan. Sehingga seluruh peserta lelang harus melaksanakan perhitungan sendiri.
Perhitungan dimaksud dapat dituangkan tabel sebagai berikut :
Tabel 03
Perhitungan Kasar Biaya Investasi
No

Uraian

Sat

1.

Bangunan Pasar 1 Lantai

m2

m2

Bangunan Pasar 2, 3, 4 Lantai dst..


Jalan Keliling, areal parkir, Rigid
Pavement,
Drainase dan IPAL Pasar
Pemasangan Listrik, Genset &
Penutup
Pemadam Kebakaran ( Jokey Pump
& Penutup
Masjid

Tempat Penampungan Sementara

m2

Bangunan Komersial Lainnya (Hotel,


Apt, Bioskop atau lainnya)

m2

10

Sarana Pendukung Lainnya .........

m2

3
4
5
6

Total

Volume

Harga Satuan
( Rp. )

Jumlah Hrga
( Rp. )

m2
Ls
Ls
Ls
m2

Rp. XXXXXXXXXX

Terbilang : XXXXXXXXX
Perhitungan kasar biaya investasi, termasuk kewajiban badan hukum/pemenang
pelelangan yang wajib disampaikan, seperti : Pembayaran kompensasi kepada para pedagang yang
masih memiliki Surat Hak Guna Pakai (SHGP), penyelesaian perijinan dan kewajiban lainnya yang
disanggupi yang akan tertuang dalam proposal penawaran sebagai bahan pembuatan perjanjian
kerja sama.

13

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

5. ANALISIS MANFAAT BIAYA


Analisis Manfaat Biaya adalah kajian aspek ekonomi berupa analisis untuk mengetahui
besarnya investasi yang diperlukan untuk melaksanakan pembangunan fisik, pengadaan peralatan,
maupun dana operasional yang diperlukan selama awal masa beroperasi. Selain dari besarnya
investasi juga asumsi sumber pendanaan dengan segala konsekuensi pembebanan keuangan yang
diperlukan. Mengingat asumsi yang digunakan dapat saja berbeda maka disarankan badan
hukum/badan usaha peserta pelelangan untk melaksanakan analisa kelayakan ekonominya masing
masing.
Anggaran biaya investasi dihitung dan menjadi Harga Perkiraan Sendiri (HPS) sebesar Rp.
500.000.000.000,00 ( Lima Ratus Milyar Rupiah ), sumber pembiayaan berasal dari badan
hukum/investor pemenang lelang sehingga analisis dititikberatkan pada analisis finansial yaitu
berupa suatu keputusan investasi yang akan terlihat apakah investasi yang dipilih akan
memberikan keuntungan atau tidak.
Tabel 04
Proyeksi Penerimaan

No

Jenis Bangunan

1.

Rata - Rata
(Bertingkat dan
Tidak Dianggap
Sama)

Harga Satuan per m2


Harga
Awal
Setelah
10 Th

JUMLAH

Luas Terbangun Kios /


Los ( m2)

JUMLAH
PENERIMAAN
( Rp. )

Rp. XXXXXXXXXX

5.1 Kelayakan Investasi


Untuk menilai apakah investasi yang ditanamkan dalam pengembangan Pasar Baru Cikarang dapat
menghasilkan return yang sesuai dengan yang diharapkan. Dalam menilai kelayakan investasi
dapat menggunakan beberapa metode penilaian investasi, yaitu :
1. Net Present Value
Metode ini memperhitungkan time value of money atas segala net cash flow yang
dikeluarkan maupun yang diterima, dengan menggunakan discount factor yang

14

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

merupakan nilai sekarang dari jumlah di tahun yang akan datang,maka net cash flow
dihitung kembali dengan memperhitungkan penurunan daya belinya. Investasi dinyatakan
layak jika nilai NPV positif ( NPV > 0 ). NPV ini menggunakan discount factor 8, 10, dan 12%
dengan asumsi maksimal inflasi sebesar 8%,10% dan 12%
2. Benefit Cost Ratio
Metode BCR ini menghitung perbandingan antara benefit cost dalam suatu proyek
investasi. Benefit berupa pendapatan minus biaya diluar biaya pertama, misal untuk
operasional dan produksi. Sedangkan Cost adalah biaya pertama.
3. Internal Rate of Return
Metode ini hendak mencari rate of return yang akan digunakan agar discounted net cash
flow yang dihasilkan sama dengan nilai investasi atau dari dana yang dikeluarkan untuk
investasi pada tingkat pengembalian berapakah net cash flow yang didiskon tadi akan
sama dengan nilai investasi atau menghasilkan net return sama dengan nol atau suatu
prosentase atas pengembalian investasi.
Dan methode lain yang dianggap bisa memberikan gambaran kelayakan investasi

6. Rencana Tahapan Seleksi dan Tata Cara Kerja Sama Badan


Hukum Mitra Kerja
Rencana tahapan seleksi dan tata cara kerja sama badan Hukum Mitra kerja sama dalam
Pembangunan Pasar Pola Bangun Guna Serah yang dilaksanakan melalui Pelelangan Umum
PASCAKUALIFIKASI adalah sebagai berikut :

6.1 JADWAL PASCAKUALIFIKASI


No

Kegiatan

a.

Tim Seleksi mengumumkan rencana PASCAKUALIFIKASI badan hukum


melalui web site, media cetak dan papan pengumuman resmi.

b.

Pendaftaran dan Pengambilan Dokumen Lelang

c.
d.
e.

Pemberian Penjelasan (Aanwijzing) (Aanwijzing)


Pemasukan Proposal dan Dokumen Penawaran, s.d. jam 12.00 WIB
Pembukaan Dokumen Penawaran mulai jam 14.00 WIB

f.

Evaluasi Penawaran

Hari/Tanggal
12 September 2014
15 s.d. 24 September
2014
24 September 2014
3 November2014
3 November 2014
4 s.d. 17 November
2014

15

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

g.

Klarifikasi dan Verifikasi.


Tim seleksi melaksanakan klarifikasi dan verifikasi seluruh kelengkapan
badan hukum calon mitra kerja sama.

18 s.d. 21 November
2014

h.

3 (tiga) badan hukum yang memiliki nilai kualifikasi tertinggi diundang


untuk malaksanakan Expose terhadap Tim seleksi. Mekanisme Expose
ditentukan kemudian

25 November 2014

i.

Penetapan Pemenang.
Tim seleksi menetapkan 3 (tiga) badan hukum calon mitra kerja
sama,dengan peringkat 1 (pertama) adalah penawar yang mempunyai
nilai tertinggi, peringkat kedua seterusnya mempunyai nilai tertinggi
kedua dan ketiga.

26 November 2014

j.

Pengumuman Pemenang.

27 November 2014

k.

Masa sanggah terhdap hasil lelang/seleksi selama 5 (lima) hari kerja


setelah pengumuman hasil lelang/seleksi dan masa sanggah banding
selama 5 (lima) hari kerja setelah menerima jawaban sanggahan.

28 November s.d. 4
Desember 2014

l.

Negosiasi.
1.) Setelah masa sanggah berakhir, Tim seleksi mengundang badan
hukum calon mitra kerja sama peringkat pertama untuk melakukan
negosiasi,
2.) Apabila pada waktu negosiasi dengan peringkat pertama tidak
tercapai kesepakatan maka proses negosiasi diulang untuk peringkat
kedua dan seterusnya,
3.) Apabila badan hukum calon mitra kerja sama tidak ada yang sepakat
pada saat negosiasi, maka proses seleksi diulang, sebelum akhirnya
diputuskan dengan penunjukan langsung.
Badan hukum yang akan diusulkan sebagai pemenang seleksi badan
hukum calon mitra kerja sama, dilakukan verifikasi terhadap semua data
dan informasi yang ada dalam formulir isian kualifikasi dengan meminta
rekaman atau asli dokumen yang sah dan bila perlu dilakukan
konfirmasi dengan instansi terkait.

08 s.d. 11 Desember
2014

m.

Surat Penunjukan Badan Hukum.


1.) Surat penunjukan Penyedia Barang/Jasa (SPPBJ) diterbitkan paling
lambar 6 (enam) hari kerja setelah pengumuman penetapan pemenang
lelang/seleksi apabila tidak ada sanggahan, atau setelah sanggahan
dijawab dalam hal tidak ada sanggahan banding;
2.) Berita acara Hasil Seleksi ( BAHS) memuat laporan hasil pelaksanaan
seleksi, cara penilaian, dan penetapan urutan pemenang. BAHS
ditandatangani oleh Ketua dan semua anggota Tim Seleksi;

12 Desember 2014

16

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang
3.) BAHS bersifat rahasia sampai dengan penandatanganan perjanjian
kerja sama;
4.) Kepala SKPD menerbitkan Surat Penunjukan Badan Hukum hasil
seleksi sebagai mitra kerja sama, apabila SKPD tidak sependapat dengan
hasil seleksi yang diusulkan oleh Tim Seleksi, maka kepala SKPD
membahas hasil seleksi dengan Tim Seleksi untuk mengambil
keputusan:
(1) Melakukan evaluasi ulang.
(2) Menyerahkan keputusan akhir kepada Kepala Daerah, untuk
penunjukan badan hukum yang menjadi mitra kerja sama. Dalam
memutuskan, Kepala Daerah dapat meminta pendapat dari TKKSD.

6.2 Penyiapan Kesepakatan


6.3 Penandatanganan Kesepakatan (Memorandum of Undertsanding MoU)
6.4 Penyiapan Perjanjian
SKPD penanggung jawab bersama TKKSD menyusun rancangan perjanjian kerjasama.
Dalam menyusun rancangan perjanjian kerjasama dapat meminta bantuan pakar / tenaga ahli dan
atau berkonsultasi dengan Departemen Dalam Negeri atau Departemen Teknis terkait. Rancangan
perjanjian kerjasama, memuat sekurang-kurangnya :

Subjek kerjasama,
Objek kerjasama,
Ruang lingkup kerjasama,
Hak dan kewajiban,
Jaminan pelaksanaan kerjasma,
Alokasi resiko kerjasama,
Jangka waktu kerjasama,
Larangan pengalihan perjanjian kerjasama,
Keadaan memaksa / force majeure,
Penyelesaian perselisihan,
Pengakhiran kerjasama.

17

Kerangka Acuan Kerja Pengembangan dan


Pembangunan Pasar Baru Cikarang

6.5 Penandatanganan Perjanjian


Penandatanganan perjanjian dilaksanakan antara Badan Hukum / Badan Usaha dengan
Kepala Daerah.
6.6 Pelaksanaan

7. PENUTUP
Demikian Kerangka Acuan Kerja ini dibuat untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

Bekasi,

2014

KEPALA DINAS KOPERASI PERINDUSTRIAN DAN


PERDAGANGAN KABUPATEN BEKASI
Selaku Penanggung Jawab Kerjasama,

18