COMISION NACIONAL PARA LA PROTECCION Y

DEFENSA DE LOS USUARIOS DE LOS SERVICIOS

FINANCIEROS.

DELEGACIN TIJUANA, BAJA CALIFORNIA.

P R E S E N T E:

EDUARDO VALDEZ BRISEO y MARA DE LOS ANGELES

ARMENTA ARMENTA, mexicanos, mayores de edad, por derecho propio y
sealando como domicilio para or y recibir toda clase de notificaciones y
documentos el ubicado en Boulevard Snchez Taboada nmero 10116-505, Zona
Rio de esta ciudad de Tijuana, Baja California; y autorizando a C. Lic. Fernando
Rodrguez Lpez; y para que se impongan de los autos a Mara Eugenia Vlez
Ledesma, Bertha Margarita Domnguez Ceballos, Linette Elizabeth Valenzuela
Domnguez; ante Usted C. Delegado, respetuosamente comparecemos y
exponemos:
Que por medio del presente escrito en trminos de lo dispuesto por
los artculos 1, 3, 4, 5, 63 y dems aplicables de la Ley de Proteccin y Defensa
al Usuario de Servicios Financieros, acudo a ante esa H. Delegacin a presentar
formal RECLAMACION por actos realizados en perjuicio de nuestros intereses por
la empresa denominada HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE
CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO y en
contra de quien resulte legalmente responsable de la misma empresa, de quienes
para efectos de la notificacin sealamos como domicilio el ubicado en
BOULEVARD SNCHEZ TABOADA NUMERO 10488, PRIMER PISO, EDIFICIO
PLATINO, ZONA RIO de esta ciudad de Tijuana, Baja California, reclamacin que
me permito realizar al tenor de los siguientes:
H E C H O S:

1.- Como antecedente, en fecha de 23 de noviembre de 2004, los

suscritos en nuestra calidad de parte compradora, celebramos contrato de
compraventa con la empresa denominada CYD DESARROLLOS URBANOS, S.A.
DE C.V. en su calidad de vendedora y constructora, respecto a la casa habitacin
identificada como UNIDAD PRIVATIVA NMERO 10B, CORRESPONDIENDOLE
COMO NMERO OFICIAL

EL 2638, INTERIOR 10B, CALLE PASEO

MONTECARLO, LOTE 4, MANZANA 451, DEL FRACCIONAMIENTO QUINTA

RESIDENCIAL MONTECARLO de esta ciudad de Tijuana, Baja California; lo
anterior segn consta en la instrumental pblica nmero 15,660, volumen 685 de
fecha 23 de noviembre de 2004, de la Notaria Nmero Siete de esta ciudad,
misma que con este escrito acompaamos en copia simple.
2.- Es el caso que los suscritos hemos dado cabal cumplimiento a
nuestra obligacin de pago del precio pactado en la compraventa, siendo el precio

la cantidad de $714,961.81 pesos, ya que en fecha 23 de noviembre de 2004, con

motivo de la compraventa que refiere el punto anterior, mediante las gestiones y
solicitud realizadas en nuestro nombre y sin nuestra autorizacin por la vendedora
CYD DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V., ante la institucin financiera
denominada HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL
VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO, otorgo el crdito
hipotecario derivado del contrato de apertura de crdito que consta en la
instrumental pblica nmero 15,660, volumen 685 de fecha 23 de noviembre de
2004, de la Notaria Nmero Siete de esta ciudad, crdito cuyo monto ascendi
a la cantidad de 177,804 udis, cantidad que fue destinada para realizar el pago
del saldo del precio estipulado para la adquisicin de la casa habitacin que es
materia del contrato de compraventa; constituyendo hipoteca sobre el bien
inmueble

identificado

como

UNIDAD

PRIVATIVA

NMERO

10B,

CORRESPONDIENDOLE COMO NMERO OFICIAL EL 2638, INTERIOR 10B,

CALLE

PASEO

MONTECARLO,

LOTE

4,

MANZANA

451,

DEL

FRACCIONAMIENTO QUINTA RESIDENCIAL MONTECARLO de esta ciudad

de Tijuana, Baja California, hipoteca en primer lugar y grado a favor de
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, SOCIEDAD NACIONAL DE CREDITO,
INSTITUCION DE BANCA DE DESARROLLO, y en segundo lugar y grado a favor
de HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE,
SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO garantizando el importe total
del crdito; contrato de apertura de crdito en el que se estableci el monto del
crdito en UDIS, que serian pagados segn la CLAUSULA SEGUNDA del contrato
de apertura de crdito El Acreditado se obliga a ejercer y pagar el crdito en
pesos, determinando el importe de los pesos por el valor que las UDIS
tengan al momento del ejercicio del crdito o del que se realice el pago,
respectivamente; segn consta en la instrumental de referencia.
Es pertinente aclarar que es una mala costumbre que se da siempre
en la prctica, de que las compaas vendedoras de inmuebles sean quien
asesoren a los prospectos de compradores en los trmites necesarios para la
obtencin del crdito, incluso, como en el caso concreto, la vendedora fue quien
requiri a los suscritos de la informacin econmica correspondiente para ver si
eramos sujeto de crdito; requirindome comprobantes de ingresos y de domicilio;
manifestndome que ellos como empresa tenan un acuerdo celebrado con
HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE,
SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO para que dicha empresa
otorgara financiamiento para el pago de las casas; por lo que BAJO PROTESTA
DE DECIR VERDAD manifiesto que los suscritos nunca acudimos

ante la

hipotecaria a solicitar el crdito de referencia, todo fue a travs de la

intermediacin de la vendedora, quien se encargo de hacer las gestiones
necesarias ante la hipotecaria para que se otorgara el crdito; citndonos

posteriormente para la firma de las escrituras, pero aclaramos que la acreditante

fue omisa en entregarnos previamente a la firma de escrituras una copia del
clausulado del contrato de apertura de crdito que se formalizo ante notario en
fecha 23 de noviembre de 2004, ya que cuando se nos cito para la firma de
escrituras la aprobacin del crdito era un hecho consumado y la firma de
escrituras se llevo a cabo de forma colectiva citndonos en un saln, donde nos
iban llamando a cada comprador y acreditado por un micrfono y de forma muy
general nos felicitaron por la adquisicin que habamos realizado y nos invitaron a
cuidar el crdito que se nos haba otorgado, pero sin darnos mayores
explicaciones al respecto, aun cuando en trminos del artculo 65 de la Ley de
Proteccin y Defensa al Usuario de Servicios Financieros, ya han pasado ms de
dos aos desde la fecha 23 de noviembre de 2004, en que se firmo el contrato de
apertura de crdito, por lo que tal situacin no es motivo de la presente
reclamacin, pero es necesario que esa H. Comisin tenga conocimiento de la
conducta que ha desplegado la acreditante desde un inicio, la forma tan irregular
como se lleva a cabo la asesora a la que tenemos derecho todos los acreditados
y en general todas las personas que firmen un contrato, pero de forma coludida la
vendedora y la hipotecaria envuelven a los compradores que tenemos la
necesidad de adquirir una

casa y valindose de la ilusin que tenemos al

momento de que sentimos que estamos prximos a realizar nuestro sueo,

aunado a la falta de conocimientos en materia financiera y la falta de informacin
por parte de la hipotecaria, nos encontramos en total desventaja.
Hoy que hemos sido asesorados legalmente tenemos conocimiento
que la practica indebida de que las compaas vendedoras acten como
intermediarias ante las hipotecarias, causa un perjuicio a los compradores y
acreditados, ya que la institucin financiera de referencia acepto que la vendedora
realizara a nombre de los suscritos el trmite de la solicitud de crdito y todas las
gestiones necesarias para el otorgamiento del crdito, privndosenos de tal
manera del derecho que nos otorga la Ley de Transparencia y Fomento en el
Crdito Garantizado de elegir libremente el plan de financiamiento que fuera ms
benfico para nuestros intereses.
3.- El monto del crdito que constituye el objeto del contrato de
apertura de crdito simple con inters y garanta hipotecaria; supuestamente fue
entregado

en calidad de pago por HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD

ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO

LIMITADO a la empresa denominada CYD DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE
C.V., ya que dicho contrato de apertura de crdito simple con inters y garanta
hipotecaria tuvo su origen en el contrato de compraventa celebrado en nuestra
calidad de parte compradora con dicha empresa en su calidad de vendedora; en el
referido contrato de compraventa que consta en la instrumental pblica nmero
15,660, volumen 685 de fecha 23 de noviembre de 2004, de la Notaria Nmero

Siete de esta ciudad, el bien materia de la compraventa es el inmueble identificado

en el punto de antecedentes VIII de la instrumental pblica de referencia,
antecedente titulado OBJETO DE LA VENTA; misma instrumental donde
constan tanto el contrato de apertura de crdito simple con inters y garanta
hipotecaria y el contrato de compraventa al que he venido haciendo referencia; y
del contenido del punto VIII de antecedentes se desprende que el bien materia de
la garanta es el mismo bien materia de la compraventa; por lo que si bien se trata
de actos jurdicos diversos contenidos en una misma escritura dichos actos
jurdicos no son susceptibles de existir con independencia uno del otro; ya que el
bien materia de la garanta hipotecaria es el mismo bien materia de la
compraventa de donde se desprende

la vinculacin que existe entre ambos

contratos; ya que el contrato de apertura de crdito simple con inters y garanta

hipotecaria se trata de una convencin mercantil que TIENE UNA CONEXIN
ECONMICA OBJETIVA con el contrato de compraventa ya que segn consta en
la clusula segunda del contrato de apertura de crdito a la cual me remito y
solicito que se tenga por reproducida; el monto del crdito se destino para la
adquisicin del inmueble que ha quedado descrito en los antecedentes del
contrato de merito; por lo que con la manifestacin de la voluntad de la hipotecaria
de que el mismo inmueble materia de la compraventa fuera el bien materia de la
garanta, de donde se advierte la interdependencia que existe entre ambos
contratos; ya que de no existir el contrato de compraventa, la hipotecaria no
hubiera celebrado con el suscrito el contrato de apertura de crdito simple con
inters y garanta hipotecaria, por lo que ambos contratos estn subordinados por
una relacin lgica de dependencia que deriva de la voluntad de las partes,
4.- Ahora bien, el contrato de apertura de crdito que refiero en el
punto anterior, fue celebrado con el propsito de que el monto del crdito fuera
destinado para realizar el pago de un inmueble destinado a vivienda y
considerando que el derecho de los gobernados a gozar de una vivienda digna y
decorosa, en trminos del artculo 4 de la Constitucin Poltica de los Estados
Unidos Mexicanos, es una garanta constitucional y en relacin con los artculos
25 y 28 de nuestra Carta Magna, de la interpretacin de dichos artculos, se
desprende el mandato del legislador de establecer reglas de proteccin a los
gobernados que tengamos la calidad de consumidores y de acreditados con
motivo de la celebracin de los contratos que celebremos para la satisfaccin de
una necesidad bsica como lo es la de vivienda, esto es as ante la situacin de
desventaja en que nos encontramos como individuos aislados, o porque existen
derechos de los gobernados que, por violacin en masa o en grupo, adquieren
mayor significado de lo que pueden representar en lo individual; por lo que, en ese
contexto, la reclamacin que se presenta, aun cuando en el caso especfico
involucra derechos particulares del suscrito, el tema de fondo, en cuanto a las
consecuencias jurdicas que se pueden generar en mi perjuicio por el

incumplimiento de la institucin financiera denominada HIPOTECARIA SU

CASITA,

SOCIEDAD

ANNIMA

DE

CAPITAL

VARIABLE,

SOCIEDAD

FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO.

5.- Por otro lado el artculo 3 de la Ley de Proteccin y
Defensa al Usuario de Servicios Financieros seala claramente, que dicha Ley es
de orden pblico, inters social y de observancia en toda la Repblica, de
conformidad con los trminos y condiciones que la misma establece. Los
derechos que otorga la presente Ley son irrenunciables. Y en trminos del
artculo 11 fraccin XVIII de la Ley de Proteccin y Defensa al Usuarios de
Servicios Financieros en relacin con el artculo 11 de la Ley para la Transparencia
y Ordenamiento de los Servicios Financieros, a HIPOTECARIA SU CASITA,
SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE
OBJETO LIMITADO le corresponde la obligacin de registrar los contratos de
adhesin que utilice en sus operaciones, obligacin a la que ha omitido dar el
debido cumplimiento.
6.- En trminos del segundo prrafo del inciso A) del apartado III
DECLARACIONES COMUNES DE LAS PARTES QUE: de instrumental pblica
nmero 15,660, volumen 685 de fecha 23 de noviembre de 2004, de la Notaria
Nmero Siete de esta ciudad, refiere que las partes manifestamos conocer el
Decreto que estableci las obligaciones que podrn denominarse en unidades de
inversin UDIS y su esquema financiero al amparo del cual se celebra el presente
contrato; que saben que las UDIS no son una nueva moneda, sino solo una
unidad de referencia cuyo valor en pesos ser presentado a partir de la fecha en
que se formalice este contrato, en consecuencia reconocen en trminos del
artculo 78 del Cdigo de Comercio, que el pago del Crdito, comisiones e
intereses que se deban realizar en trminos del mismo, se har en pesos,
calculando el importe correspondiente del monto de la obligacin en UDIS, al valor
en pesos que tengan las Unidades de Inversin a la fecha en que se realice el
pago. Manifestacin igualmente falsa, ya que lo que me informo la vendedora
respecto al crdito, fue que mis pagos mensuales serian fijos, lo que constitua
supuestamente una ventaja para el suscrito, porque el monto de mis pagos no
aumentara, y efectivamente se pacto una cantidad fija pero en UDIS sin que
previamente se me informara la fluctuacin que tiene dicha unidad de inversin,
fluctuacin que repercute en perjuicio del suscrito y otorga un beneficio
desproporcionado a la acreditante, ya que por lado se beneficia del incremento en
el valor de las udis con el aumento en el ndice Nacional de Precios al
Consumidor; cobra los intereses que son su ganancia justa por el prstamo; cobra
una comisin del 5% de cada mensualidad por cobertura y aparte se beneficia del
incremento del salario mnimo porque en la misma proporcin aumenta mi pago
mensual, aparte de cobrar por la administracin del crdito; por lo que el
establecimiento del pago del crdito en udis no se justifica en los contratos de

apertura de crdito que tengan como finalidad adquirir una vivienda, porque
atentan en contra del acreditado y consumidor.
Adems de que de la lectura de los artculos 7, 8, y 9, de la Ley
Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos, resulta incuestionable que las
obligaciones de pago en moneda nacional se denominarn en pesos, y que las
obligaciones de pago en moneda extranjera se solventarn entregando el
equivalente en moneda nacional. Asimismo, la ley de referencia establece que
dichas prevenciones no son renunciables y que cualquier estipulacin en contrario
ser nula.
7.- En el inciso A) del apartado V de DECLARACIONES COMUNES
en la instrumental pblica nmero 15,660, volumen 685 de fecha 23 de noviembre
de 2004, de la Notaria Nmero Siete de esta ciudad, refiere textualmente: Que
no existi oferta vinculante previa a la celebracin de este contrato, por lo
que BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD manifiesto que en el momento de la
celebracin del contrato de apertura de crdito no tenia conocimiento de lo que es
una oferta vinculante ni el derecho que asiste a al suscrito de solicitrsela a la
acreditante ni la obligacin que tiene esta de entregrsela a los acreditados que
as se lo soliciten; para continuar en el inciso B) del mismo apartado: Que la
acreditante ha explicado a el acreditado los trminos y condiciones
definitivos de las clusulas financieras, as como las comisiones aplicables
y dems penas convencionales contenidas en este contrato, manifestando el
acreditado que dicha explicacin ha sido a su entera satisfaccin
manifestacin que es falsa, porque como ya ha quedado narrado anteriormente, la
acreditante se abstuvo de informarme de los trminos del contrato, pero a pesar
de que ya han transcurrido mas de dos aos de la firma del contrato es importante
sealar las condiciones en las que se realizo el contrato de apertura de crdito por
lo que se expresa a continuacin.
Ahora bien, segn lo establecen diversas normas mercantiles como
son los artculos 118-A de la Ley de Instituciones de Crdito, artculo 56 de la Ley
de Proteccin y Defensa al Usuario de Servicios Financieros, artculo 85 de la Ley
Federal de Proteccin al Consumidor, artculo 1 fraccin V de las Disposiciones de
carcter general a que se refieren los artculos 11, 12, 13 y 23 de la Ley para la
Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros aplicables a las
instituciones de crdito, sociedades financieras de objeto limitado, sociedades
financieras de objeto mltiple reguladas y las entidades financieras que acten
como fiduciarias en fideicomisos que otorguen crdito, prstamo o financiamiento
al publico, el contrato de apertura de crdito simple con inters y garanta
hipotecaria que consta en la instrumental pblica de referencia, tiene la calidad de
un CONTRATO DE ADHESIN, por lo que el suscrito no dispona de libertad para
convenir en los trminos del contrato, ya que el contrato de apertura de crdito
simple con inters y garanta hipotecaria constituyo el nico medio de obtencin

del indispensable satisfactor que es mi derecho a gozar de una vivienda digna y

decorosa, como lo impone el artculo 4 Constitucional en su quinto prrafo; y
precisamente el destino que se le dio al monto del crdito es lo que establece la
importancia de lo manifestado en este escrito de reclamacin, correspondindole a
la hipotecaria la obligacin del registro de dicho contrato ante el registro Pblico de
Contratos de Adhesin y ante esa H. Comisin.
8.- Como hemos venido manifestando a lo largo de este escrito, el
Estado en su funcin de velar por el orden pblico y el inters social, ha legislado
y creado reformas en leyes ya existentes con la finalidad de cumplir su funcin y
proveer a los gobernados de las garantas que nos otorga la Constitucin, pero en
el apartado financiero es preciso hacer una aclaracin, viendo la situacin actual
tal cual es, sin idealismos que solo producen perdida de tiempo y gastos
innecesarios porque no producen los resultados esperados; se afirma lo anterior
porque a pesar de que se ha legislado respecto a la tutela de los derechos e
intereses de los acreditados en las relaciones que stos establezcan con las
instituciones financieras, dichos ordenamientos jurdicos estn lejos de conseguir
el objeto para el que fueron creados, se afirma lo anterior porque tal y como se
observa de lo establecido en los artculos 5, 6, 7, 14 de la Ley de Transparencia y
Fomento en el Crdito Garantizado, los derechos que nos otorga dicha Legislacin
queda a eleccin de los usuarios de los servicios financieros, ya que el artculo 5
establece: Las Entidades, tratndose de Crditos Garantizados a la Vivienda
debern en sus establecimientos abiertos al pblico, proporcionar a quienes lo
soliciten o permitir que se obtenga de un medio electrnico ubicado en dicho
establecimiento, un folleto impreso, cuyo objeto ser informar los trminos y
condiciones de los Crditos Garantizados a la Vivienda que ofrece la Entidad y
cuyo contenido mnimo ser: por su parte el artculo 6 establece en lo que
interesa: Las Entidades, tratndose de Crditos Garantizados a la Vivienda,
estarn obligadas a extender sin costo alguno, una oferta vinculante a peticin
del solicitante y con base en la informacin que de buena fe declare ste, sin
requerir la presentacin de los documentos que soporten dicha informacin y
el artculo 7 literalmente seala: Los avalos de los bienes inmuebles objeto de
Crditos Garantizados a la Vivienda debern realizarse por peritos valuadores
autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. El acreditado
tendr el derecho a escoger al perito valuador que intervenga en la operacin
de entre el listado que le presente la Entidad. El artculo 14 seala: Cuando
exista un Crdito Garantizado a un Desarrollador Inmobiliario con el fin de que
ste construya bienes inmuebles para su posterior comercializacin, los
compradores podrn subrogarse en los derechos y obligaciones del
Desarrollador Inmobiliario,.. .
Como puede claramente advertirse de la redaccin de los artculos
en comento, los derechos que otorgan a los acreditados son potestativos y es un

hecho notorio que el origen de la cartera vencida es multifactorial; sin embargo,

resaltan entre otras causas el desconocimiento de los productos financieros
por parte de los usuarios y la falta de una honesta y completa asesora por
parte de los intermediarios financieros y de las instituciones financieras,
ignorancia y falta de informacin, que perjudica al sistema financiero y al Pas si
tomamos en consideracin que gran parte del dinero con el que se otorgan
crditos inmobiliarios es con dinero proveniente de SHF, dinero del erario pblico
con el que contribuimos todos los que pagamos impuestos por lo que al generarse
una abultada cartera vencida, y fundamentalmente a las familias, al provocar un
alto ndice de sobreendeudamiento y de morosidad, que socava los ya de por s
exiguos ingresos, disminuyendo la capacidad de consumo y de bienestar de la
poblacin; y si bien es cierto que la ignorancia no es motivo para dejar de observar
la Ley en el caso concreto esa ignorancia repercute en nuestro perjuicio; porque
como se advierte de los hechos que han quedado narrados en este escrito, si el
suscrito hubiese tenido la informacin debida de los derechos y obligaciones que
tengo desde antes de firmar el contrato de apertura de crdito, definitivamente
hubiera hecho uso de ellos con la finalidad de estar debidamente informado y
asesorado para elegir la mejor opcin para mis intereses y poder de igual manera
pedir a la acreditante que se me respetaran mis derechos a la informacin; pero
como se advierte de la instrumental pblica que con este escrito acompao, en la
misma se me tiene renunciando por as convenir a mis intereses a los
derechos que podran brindarme beneficios en caso de que los hubiera ejercido,
pero la acreditante valindose de mi ignorancia en el tema, aprovecha para
redactar los contratos de apertura de crdito a su conveniencia.
9.- Por otra parte las obligaciones que establece la Ley para la
Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros a cargo de las
instituciones financieras, tampoco brindan una tutela efectiva al suscrito y a los
usuarios, ya que como ejemplo citare lo establecido en el artculo 7 de dicho
ordenamiento que seala en lo que interesa: Las Entidades, a travs de los
medios que pacten con sus Clientes, debern darles a conocer los incrementos
al importe de las Comisiones, as como las nuevas Comisiones que pretendan
cobrar, por lo menos, con treinta das naturales de anticipacin a la fecha prevista
para que stas surtan efectos..

como se observa de nuevo se deja a la

potestad de los usuarios, ya que en la practica la buena fe que debe de privar en

los contratos es desconocida por las instituciones financieras, quienes
aprovechndose de la ignorancia de los usuarios en las cuestiones financieras y
argumentando que la voluntad es la mxima ley en los contratos y como el
acreditado firma supuestamente ante notario, todo lo que se asienta en el contrato
se tiene por cierto, situacin que repercute en los usuarios y en el caso concreto
en el suscrito, por otra parte, en materia de contratos rige el principio de que la
voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos, voluntad que solo

tiene dos limitaciones forzosas e ineludibles, la primera que se deriva del

inters pblico que est por encima de la voluntad individual, y la segunda
de la tcnica jurdica, sobre la que tampoco puede prevalecer el capricho de
los contratantes, por lo que evidentemente los usuarios nos encontramos en
clara desventaja ante las hipotecarias, lo anterior a pesar de que aparentemente
se ha legislado en nuestro favor pero de facto, la tutela que debe brindar el Estado
para la salvaguarda integral del orden jurdico constitucional, no se obtiene con la
redaccin que guardan los artculos que nos brindan derechos en los contratos de
crdito y se afirma lo anterior porque como ya quedo demostrado con los artculos
transcritos, son derechos que podemos ejercer, pero reitero es un hecho notorio y
conocido la ignorancia del pueblo mexicano en cuestiones financieras y al ser las
instituciones financieras quienes redactan los contratos, lo hacen a su
conveniencia, ya que a pesar de que el artculo 11 de la Ley para la Transparencia
y Ordenamiento de los Servicios Financieros les impone la obligacin de
registrarlos ante esa H. Comisin, LA FALTA DE REGISTRO NO LES ACARREA
NINGUNA CONSECUENCIA JURDICA QUE TRASCIENDA EN LA VALIDEZ
DEL CONTRATO, EN ESE ORDEN, EL NUMERAL MENCIONADO QUE
ESTABLECE LA OBLIGACIN DE REGISTRAR ANTE LA COMISIN LOS
CONTRATOS RELACIONADOS CON APERTURAS DE CRDITO Y LA
SANCIN DE QUE ANTE LA OMISIN DE TAL REGISTRO TRAE UNA
CONSECUENCIA DE NDOLE MERAMENTE ADMINISTRATIVO COMO ES LA
MULTA A LA QUE SE HACEN ACREEDORES ANTE

SU OMISIN,

REPRESENTANDO DE TAL MANERA UN BENEFICIO PARA EL ESTADO,

PERO NO PARA LOS USUARIOS, CON LO QUE NO SE CONSIGUE EL
OBJETIVO DE SALVAGUARDAR EL ORDEN JURDICO NI TENDENTE A
EVITAR CLUSULAS ABUSIVAS EN CONTRA DEL USUARIO, PORQUE NO
FUNGE COMO MEDIO DE CONTROL NI DE

COMPLEMENTO DE LA

ACTIVIDAD PROTECTORA DE LA ALUDIDA COMISIN ; por lo que la

proteccin que se pretenda brindar a los usuarios en la practica queda en manos
de las instituciones financieras violentndose el principio de igualdad, ya que ste
no implica que todos los sujetos de la norma se encuentren siempre, en todo
momento y ante cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino
que dicho principio se refiere a la igualdad jurdica, que debe traducirse en la
seguridad de no tener que soportar un perjuicio (o privarse de un beneficio)
desigual e injustificado. En estas condiciones, el valor superior que persigue este
principio consiste en evitar que existan normas que, llamadas a proyectarse sobre
situaciones de igualdad de hecho, produzcan como efecto de su aplicacin la
ruptura de esa igualdad al generar un trato discriminatorio entre situaciones
anlogas, o bien, propicien efectos semejantes sobre personas que se encuentran
en situaciones dispares, lo que se traduce en desigualdad jurdica.

Y como se aprecia de los razonamientos que han quedado

transcritos, la seguridad jurdica de los usuarios de los servicios financieros en la
actualidad se encuentran en manos de las instituciones financieras y en manos de
los notarios de quien ya manifest cual fue su desempeo; situacin que se puede
acreditar con la testimonial de los acreditados que al igual que el suscrito hemos
pagado sus honorarios pero no lo conoc ya que firme ante un grupo de personas
en un saln social; por la realidad que priva en la celebracin de los contratos de
apertura de crdito es necesario que esa H. Comisin haga uso de las
facultades que le otorga el artculo 11 de la Ley de Proteccin y Defensa al
Usuario de Servicios Financieros en sus fracciones VI, VII, VIII, X, y XVIII y
las ejerza para efecto de dar debido cumplimiento a sus funciones que se
encuentran contenidas en los artculos 4 y 5 de la Ley en cita, proponiendo
reformas de una tutela efectiva para los usuarios, obligando a las
instituciones financieras que exhiban comprobantes de que efectivamente
se nos informo de nuestros derechos, o haciendo de esos derechos
obligaciones a cargo de las instituciones financieras, que al fin y al cabo son
ellas las que formulan los contratos, la anterior peticin tiene su fundamento
en que no es lgico ni aceptable por el sentido comn que alguien contrate
un crdito con una institucin financiera, supuestamente tutelado por leyes
que no traen ninguna consecuencia jurdica por su falta de observancia,
dependiendo el conocimiento de los derechos que otorgan esas leyes de la
parte que se beneficia de la inobservancia de las mismas a sabiendas de que
una situacin como la descrita no le acarreara ninguna consecuencia.
10.- El origen de esta RECLAMACION es el incumplimiento de la
acreditante en entregar a los suscritos el original o una copia de la pliza de
seguro de daos que supuestamente contrato en nuestro nombre, ya que en
trminos de la clusula DECIMA TERCERA del contrato de apertura de crdito
que consta en la instrumental pblica nmero 15,660, volumen 685 de fecha 23 de
noviembre de 2004, de la Notaria Nmero Siete de esta ciudad, el suscrito faculto
a HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE,
SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO para que sta contrate a su
nombre y por su cuenta, un seguro contra daos por una suma asegurada igual al
valor de la parte destructible de EL INMUEBLE, pudiendo incluir el menaje de
casa. Igualmente el acreditado faculta a la acreditante para que sta contrate a su
nombre y por su cuenta un seguro de vida e invalidez total y permanente, por una
suma que asegure el equivalente del saldo insoluto del crdito a que se refiere
este contrato designando en ambos seguros a la acreditante como beneficiario en
primer lugar con carcter irrevocable.
Es el caso en el mes de diciembre de 2011, en la casa habitacin
que constituye la garanta hipotecaria, empezaron a aparecer grandes manchas

de humedad que son apreciables a simple vista, en paredes de la sala y cubo de

las escaleras, y de ambas recamaras; as como filtraciones de agua en diversas
casas habitacin al interior de la privada, por lo que la constructora CYD
DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V., recibieron de parte del suscrito el
reporte de lo sucedido haciendo de su conocimiento la presencia de filtraciones de
agua en la casa materia del contrato y por diversas areas del fraccionamiento as
como la presencia de grietas y fisuras en paredes y el agrietamiento existente en
el patio trasero; grietas que con el transcurso del tiempo han ido incrementndose
tanto en tamao como en nmero; situacin de las que CYD DESARROLLOS
URBANOS, S.A. DE C.V. e HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE
CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO tuvieron
conocimiento oportunamente a travs del comit de vecinos y del suscrito quien
les informe de los desperfectos de la casa y del fraccionamiento lo anterior lo
realice de manera verbal a travs del reporte de garanta que recibi la
constructora en su oficina de post venta que tiene instalada en el

mismo

fraccionamiento y a la hipotecaria va telefnica; pero es el caso que transcurri el

tiempo y la constructora omita realizar las reparaciones a las que se comprometi,
y las filtraciones de agua continuaban en el exterior y el interior de la casa materia
del contrato y en el interior y exterior de las Privadas; as como la presencia de
humedad con hongos; por lo que le requer a la constructora para que buscara la
causa de la presencia de humedad al igual que la presencia de grietas y fisuras;
pero hasta la fecha la constructora ha sido omisa en dar cumplimiento a la
obligacin que le impone la Ley como constructora y vendedora de inmuebles
destinados a casa habitacin.
11.- Ante la omisin de las constructora y vendedora CYD
DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V., de buscar la causa de la presencia de
grietas por desplazamiento y de humedad en los muros perimetrales de las
privadas, el problema fue en aumento y se reflejo en el estado de las casas que
se encuentran en el interior de dicha privadas; el suscrito, en compaa de varios
vecinos del fraccionamiento, nos avocamos a localizar la procedencia del agua
que se filtra por los muros perimetrales de las privadas; percatndonos que los
cimientos de las casas carecen de impermeabilizacin.
De lo anterior tuvo conocimiento oportunamente la constructora e
HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE,
SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO.
Situacin que ha obligado a

los vecinos a acudir a la Direccin

Municipal de Proteccin Civil, para solicitarle que acuda al fraccionamiento, para

realizar una inspeccin; igualmente a la Comisin Estatal de Servicios Pblicos de
Tijuana, CESPT, para que procedan a realizar una inspeccin.

Lo anterior por el incumplimiento de la vendedora a lo establecido en

el acuerdo emitido por la Presidencia Municipal; acuerdo en el que se establece a
cargo de los Urbanizadores, en este caso la constructora CYD DESARROLLOS
URBANOS, S.A. DE C.V., la obligacin de construir a su costa las obras de
urbanizacin del desarrollo urbano QUINTA RESIDENCIAL MONTECARLO,
conforme a los proyectos y especificaciones aprobadas por la Direccin General
de Ecologa del Estado de Baja California y la Direccin (de Administracin
Urbana), as como el incumplimiento de dicha dependencia de realizar las
inspecciones de verificacin y supervisin del desarrollo de la obra; ya que en
trminos del PUNTO TERCERO de dicho ACUERDO en el apartado marcado
como inciso B) establece a cargo de las constructoras la obligacin de la
instalacin de drenaje sanitario y descargas domiciliarias individuales ; en
el inciso C) establece a su cargo la obligacin de la instalacin de Sistema de
drenaje pluvial subterrneo con conducciones especiales, tomndose las
previsiones necesarias para evitar la erosin de terrenos, tanto privados
como de uso comn, ya sea que se ubiquen dentro o fuera del desarrollo,
as como en los lugares de vertido final , de la documental que exhibo se
desprende el incumplimiento en el que han incurrido al omitir instalar las
descargas individuales en las casas que forman el fraccionamiento, as como
tambin omitieron instalar el sistema de drenaje pluvial subterrneo con las
conducciones especiales y tomar las previsiones necesarias para evitar la erosin
del terreno tanto privados como de uso comn dentro o fuera del fraccionamiento
y en el lugar de vertido final, ya que el reporte de revisin seala claramente que
las descargas desembocan a cielo abierto,

As

mismo

el

ACUERDO

de

referencia ordena a cargo de las constructoras en el inciso J) la obligacin de

estabilizar, forestar y equipar los taludes resultantes, conforme al estudio
de mecnica de suelos
12.- Los habitantes del fraccionamiento QUINTA RESIDENCIAL
MONTECARLO vamos a solicitar al Municipio en el rea tcnica de DAOS en el
Ayuntamiento de esta ciudad, en la Direccin de Administracin Urbana, que se
realice una INSPCCION en las casas de varios vecinos; inspeccin que ser
realizada por la ARQUITECTA MARGARITA HURTADO, quien trabaja en el rea
tcnica de DAOS
Administracin

en el Ayuntamiento de esta ciudad, en la Direccin de

Urbana,

para

efecto

de

que

esta

Arquitecta

acuda

al

fraccionamiento para realizar una inspeccin para verificar los daos que tienen
las viviendas y tambin inspeccione el fraccionamiento en general, constatando
personalmente las condiciones de las casas y del fraccionamiento en general;
para efecto de que se emita la EVALUACION DEL REA TCNICA DE DAOS Y
CASOS

ESPECIALES

DEL

RESIDENCIAL MONTECARLO.

DESARROLLO

HABITACIONAL

QUINTA

13.- Con motivo del seguro de daos que hemos venido pagando
desde fecha 23 de noviembre de 2004, solicite va telefnica en el mes de
diciembre de 2011

a HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE

CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO que me

facilitara la pliza de daos que he venido pagando; pero personal de la
hipotecaria me manifest que se contrataban de manera colectiva por lo que no
poda entregrmela, entonces le solicite que me facilitara una copia de dicha
pliza para tener conocimiento de la cobertura, a lo que me manifest que me la
enviaran va correo electrnico, pero que estaban en un proceso de adaptacin y
a pesar de mis mltiples peticiones es fecha de que la hipotecaria no ha dado
cumplimiento a mi solicitud a pesar de que tiene conocimiento de la situacin que
existe en el fraccionamiento y en la casa que constituye la garanta hipotecaria;
cabe aclarar que la institucin financiera de referencia se ha abstenido igualmente
de hacer entrega al suscrito de comprobante legal alguno de los pagos que le he
entregado por la tramitacin del crdito as como de los pagos parciales
mensuales que ha recibido de parte del suscrito de las plizas de seguros que
dice haber contratado en mi nombre; as mismo HIPOTECARIA SU CASITA,
SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE
OBJETO LIMITADO se ha abstenido de hacer los tramites necesarios ante la
compaa aseguradora con la que dice haber contratado la pliza de seguro de
daos para el inmueble que habito, ya que en diversas ocasiones ha sido
requerida por el suscrito para que realice los tramites necesarios para informar a la
compaa aseguradora con la que dice tener celebrado el contrato de seguro, del
estado que tiene la casa materia de la compraventa y a la vez constituye la
garanta hipotecaria, pero hasta la fecha se ha abstenido de entregarme
comprobante alguno de las gestiones realizadas al respecto, igual que ha omitido
hacerme entrega de las plizas que derivan de la contratacin de los seguros que
dice haber realizado en mi nombre; por lo que ante el incumplimiento de la
vendedora, de las constructoras y de HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD
ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO
LIMITADO, los gastos originados con la tramitacin del crdito constituyen un
perjuicios para el suscrito; me sorprende la apata inexplicable de HIPOTECARIA
SU CASITA, ante la informacin que ha recibido por parte del suscrito y de varios
vecinos sobre las condiciones reales de las casas; ya que considerbamos que
cuando la hipotecaria tuviera conocimiento de las condiciones reales de la casa
materia de la compraventa y que constituye el bien dado en garanta, iba a atender
inmediatamente la informacin y solicitud de apoyo entregada por los vecinos ya
que considero que el incumplimiento de las constructoras tambin le causa un
perjuicio a ella como acreditante; pero la institucin financiera se ha mantenido al
margen sin hacerme entrega de las plizas de seguro que dice haber celebrado a
mi nombre y que mensualmente he venido pagando; as como de iniciar el tramite
correspondiente ante la compaa aseguradora; llama la atencin del suscrito que

si la hipotecaria en estos momentos ya tiene conocimiento de las condiciones

reales de la casa materia del contrato as como del fraccionamiento en general, se
abstenga de tomar alguna medida para obligar a las constructoras a solucionar el
problema reparando la casa.
14.- Desde el mes de enero del 2011, la institucin financiera
HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE,
SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO ha incurrido en mi perjuicio en
incumplimiento a lo establecido en la clusula DECIMA SPTIMA del contrato de
apertura de crdito al omitir enviarme mensualmente y de forma oportuna el
estado de cuenta en el que se indique la tasa de inters, el pago requerido, el
saldo insoluto del crdito, las primas de seguro, y los pagos vencidos en su caso;
as como su incumplimiento a las clusulas PRIMERA y SEGUNDA del contrato de
cobertura celebrado con el suscrito en fecha 23 de noviembre de 2004; contrato
que tiene como objeto que la acreditante HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD
ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO
LIMITADO, cubra a favor del suscrito los posibles diferenciales en pesos entre el
valor de la UDI de la fecha de contratacin del crdito a que se refiere el contrato
de apertura de crdito de fecha 23 de noviembre de 2004 y los periodos
subsecuentes, hasta darse un aumento en el salario mnimo del Distrito Federal,
acordando las partes que HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA DE
CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO otorgara
al suscrito los beneficios de cobertura a que se refiere la clusula CUARTA de
dicho contrato, manifiesto lo anterior porque una vez que en trminos de lo que
establece el artculo 63 de Ley de Proteccin y Defensa al Usuario de Servicios
Financieros, la acreditante remita a esa H. Comisin la documentacin que
sustenta el crdito hipotecario, constatara que la cobertura por la que el suscrito
he venido pagando un porcentaje del 5% de la mensualidad, adicional por
concepto de cobertura, sta no se ha aplicado, ya que las mensualidades se han
incrementado.
La omisin de HIPOTECARIA SU CASITA, SOCIEDAD ANNIMA
DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO de
enviarme mensualmente el ESTADO DE CUENTA me acarrea un perjuicio porque
ignoro cual es el monto a pagar y en donde realizar el pago correspondiente, ya
que el nmero telefnico que se me haba proporcionado actualmente sale una
grabacin y dice que dicho nmero no existe, e igualmente en el domicilio ubicado
en Avenida Revolucin y calle nueve de esta ciudad no se encuentran ya sus
oficinas; por lo que el incumplimiento de la acreditante violenta tambin el principio
de buena fe en los contratos y el de las obligaciones implcitas; ya que en el
acuerdo de voluntades no solamente se pactaron simples obligaciones -si se les
puede denominar de alguna manera-, sino a la vez se insertaron obligaciones
contrapuestas, recprocas, interdependientes, vinculadas a travs de un nexo

causal entre los deberes de cada parte contratante, de manera que cada uno
funciona como contraprestacin y ambos deberes de prestacin deben cumplirse
en lo que se seala una interdependencia funcional, y aseguro esto porque la
obligacin que asum en el contrato fue la de pagar en su totalidad el crdito
mientras que la parte acreditante en una obligacin recproca, tambin acept el
deber de informarme oportunamente cual era el saldo a pagar en forma liquida
mediante el envi de documento idneo, pues de otra manera no se hubiera
puntualizado que se me enviara mensualmente un estado de cuenta; ni mi
obligacin de pagar unas plizas de seguro que no ha hecho de mi conocimiento
para poder ver ante la compaa aseguradora si en el caso en particular aplican.

Por lo que anteriormente expuesto a esa H. Comisin

respetuosamente PIDO:

PRIMERO.- Tenerme por presentado en los trminos del

presente escrito de reclamacin y documentos que acompao.

SEGUNDO.- Con fundamento en el artculo 63 de la Ley de

Proteccin y Defensa al Usuario de Servicios Financieros se sirvan suplir la
deficiencia de la presente reclamacin.

TERCERO.-

Requerir

HIPOTECARIA SU

CASITA,

SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, SOCIEDAD FINANCIERA DE

OBJETO LIMITADO por toda la documentacin que sustente el crdito hipotecario
que obra en la instrumental pblica nmero 15,660, volumen 685 de fecha 23 de
noviembre de 2004, de la Notaria Nmero Siete de esta ciudad y las plizas de
seguro que dice haber contratado a mi nombre, el avalu, la forma en la que ha
aplicado los pagos recibidos de mi parte, la forma en la que ha aplicado la
cobertura, el estado de cuenta, as como los comprobantes de pago a favor del
suscrito de las cantidades que ha recibido la hipotecaria de mi parte y toda aquella
que esa H. Comisin considere necesaria para integrar la presente reclamacin y
se le requiera para que informe igualmente cual es el saldo a pagar.

PROTESTAMOS LO NECESARIO.
Tijuana, Baja California; 19 de diciembre de 2013.

EDUARDO VALDEZ BRISEO.

MARA DE LOS ANGELES ARMENTA ARMENTA.