5.

7 Investment Analysis
5.7.1 CAPM dan WACC
Capital Asset Pricing Model (CAPM) merupakan hasil dari ekonomi
keuangan yang modern. CAPM memberi estimasi tepat antara rate of return
sebuah aset dengan tingkat harapan pengembalian (expected return) untuk
membuat keputusan tentang penambahan aset. Sedangkan WACC adalah rata-rata
tingkat hasil yang diharapkan atas investasi yang dilakukan dari suatu perusahaan.
Perhitungan CAPM

Rumus

untuk

Risk Free (Rf)

7,5%

Risk Premium (Rp)

9,51%

CAPM

17,01%

penghitungan

CAPM

Rf + ( x ( RmRf ) ) atau juga bisa dengan

yaitu

dengan

menggunakan

Rf + Rp yang sudah ada. Untuk

nilai dari Rf dapat diperoleh dari tingkat suku bunga BI. Sedangkan untuk rumus
WACC menggunakan

Wd x Kd x ( 1Tax ) +We x Ke . Nilai dari We adalah 100%

karena ekuitas berasal dari modal perusahaan sendiri. Nilai akhir ini digunakan
untuk penghitungan NPV dan NRR pada bagian selanjutnya.
5.7.2 Payback Period
Payback period dapat dikatakan sebagai waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan seluruh investasi yang telah dikeluarkan melalui laba yang
diperoleh dari suatu proyek.
5.7.3 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return atau biasa disingkat dengan IRR adalah suatu
indikator efisiensi dari suatu investasi. Suatu investasi dapat dijalankan jika rate
of return lebih besar dari pada laju pengembalian jika menginvestasikan di tempat
lain.

5.7.4 Net Present Value (NPV)

Net Present Value adalah selisih pengeluaran dan pendapatan yang telah
dipotong dengan social opportunity cost of capital, atau istilah lainnya yaitu arus
kas yang diprediksi pada masa yang akan datang tetapi dipotong/didiskon pada
saat sekarang. Untuk melakukan penghitungan NPV diperlukan data estimasi
biaya investasi, biaya operasi, dan juga estimasi manfaat proyek yang sedang
direncanakan.

Payback Period Kondisi Normal

TAHUN

CASH INFLOW

Initial Investment
2017
Rp 19.388.040
2018
Rp 645.010
2019
Rp 11.076.490
2020
Rp 12.518.590
2021
Rp 23.464.440

CASH FLOW

PAYBACK

CUMULATIVE

PERIOD

Rp 14.000.000
Rp 19.388.040
Rp 20.033.050
Rp 31.109.540
Rp 43.628.130
Rp 67.092.570

8 bulan, 20 hari

IRR Kondisi Normal

KONDISI

NORMAL

TAHUN

Initial Investment
2017
2018
2019
2020
2021

CASH INFLOW

Rp 14.000.000
Rp 19.388.040
Rp 645.010
Rp 11.076.490
Rp 12.518.590
Rp 23.464.440

IRR

89%

NPV Kondisi Normal

KONDISI

NORMAL

TAHUN

Initial Investment
2017
2018
2019
2020
2021

CASH INFLOW

Rp 14.000.000
Rp 19.388.040
Rp 645.010
Rp 11.076.490
Rp 12.518.590
Rp 23.464.440

NPV

Rp 47.390.857,36

Payback Period Kondisi Optimis

TAHUN

CASH INFLOW

Initial Investment
2017
Rp 68.125.540
2018
Rp 59.457.510
2019
Rp 59.463.990
2020
Rp 61.868.590
2021
Rp 71.439.440

CASH FLOW

PAYBACK

CUMULATIVE

PERIOD

Rp 14.000.000
Rp 68.125.540
Rp 127.583.050
Rp 187.047.040
Rp 248.915.630
Rp 320.355.070

2 bulan, 14 hari

IRR Kondisi Optimis

KONDISI

OPTIMIS

TAHUN

Initial Investment
2017
2018
2019
2020
2021

CASH INFLOW

Rp 14.000.000
Rp 68.125.540
Rp 59.457.510
Rp 59.463.990
Rp 61.868.590
Rp 71.439.440

IRR

476%

NPV Kondisi Optimis

KONDISI

OPTIMIS

TAHUN

Initial Investment
2017
2018
2019
2020
2021

CASH INFLOW

Rp 14.000.000
Rp 68.125.540
Rp 59.457.510
Rp 59.463.990
Rp 61.868.590
Rp 71.439.440

NPV

Rp 281.234.491

Payback Period Kondisi Pesimis

TAHUN

CASH INFLOW

Initial Investment
2017
Rp -8.261.960
2018
Rp -27.267.490
2019
Rp -12.461.010
2020
Rp -15.393.910
2021
Rp -5.173.060

CASH FLOW

PAYBACK

CUMULATIVE

PERIOD

Rp 14.000.000
Rp -8.261.960
Rp -35.529.450
Rp -47.990.460
Rp -63.384.370
Rp -68.557.430

IRR Kondisi Pesimis

KONDISI

PESIMIS

TAHUN

Initial Investment
2017
2018
2019
2020

CASH INFLOW

Rp 14.000.000
Rp -8.261.960
Rp -27.267.490
Rp -12.461.010
Rp -15.393.910

IRR

2021

Rp -5.173.060

NPV Kondisi Pesimis

KONDISI

PESIMIS

TAHUN

Initial Investment
2017
2018
2019
2020
2021

CASH INFLOW

Rp 14.000.000
Rp -8.261.960
Rp -27.267.490
Rp -12.461.010
Rp -15.393.910
Rp -5.173.060

IRR