CAPITULO IV

NOCIONES PRELIMINARES
SUMARIO: 1. Derecho Registral.- 2. Teora Tridimensional del Derecho.- 3. Tercero
Registral.- 4. Tercero Civil.- 5. Seguridad Jurdica.- 6. Ttulo.- 7. Ttulo en sentido
formal.8. Ttulo en sentido material.- 9. Acto y documento.- 10. Registrador y Tribunal
Registral.11. Registros de carcter jurdico.- 12. Registros privados.- 13. Registros
pblicos.- 14.
Registros de Seguridad Jurdica.- 15. Registros de Informacin Administrativa.16.
Plazos.- 17. Partida Registral.- 18. Calificacin Registral.- 19. Observacin.- 20.
Tacha.21. Tacha Sustantiva.- 22. Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento
de
presentacin.- 23. Liquidacin.- 24. Registracin.- 25. Inscripcin.- 26. Anotacin
Preventiva.- 27. Duplicidad de Partidas.- 28. Inexactitud Registral.- 29. Error
Material.- 30.
Error de Concepto.- 31. Rectificacin.- 32. Extincin de Inscripciones.- 33.
Extincin de
Anotaciones Preventivas.- 34. Archivo Registral.- 35. Publicidad Registral.- 36.
Desistimiento.- 37. Derechos Registrales.- 38. Reproduccin y Reconstruccin de
partidas
y titulos archivados.- 39. Asiento de Presentacin.- 40. Libro Diario.- 41. Ttulos
Conexos.42. Ttulos Incompatibles.- 43. Actos Registrables.- 44. Actos No Registrables.45.
Invalidez de Asientos Registrables.- 46. Clases de Asientos.- 47. Asientos de
Registracin.48. Clases de Asientos de Registracin.- 49. Asientos de Inscripcin.- 50. Asientos
de
Anotacin Preventiva.- 51. Asientos Positivos.- 52. Asientos Negativos.- 53.
Asientos
Principales.- 54. Asientos Secundarios.- 55. Clases de Libros.- 56. Libros de
Inscripciones.57. Libros Indices.- 58. Tomos.- 59. Fichas.- 60. Acumulacin.- 61. Subdivisin.62.
Independizacin.- 63. Publicidad.- 64. Relevancia Registral.-

1. DERECHO REGISTRAL
Al Derecho Registral algunos autores le denominan Derecho Publicitario y una de
sus
principales ramas es el derecho hipotecario o Derecho Registral Inmobiliario.
Para algunos
tratadistas el Derecho Registral forma parte del Derecho Civil, por que el Libro IX
del
Cdigo Civil Peruano de 1984 trata sobre los Registros Pblicos, sin embargo, es
necesario
precisar que en la actualidad el Derecho Registral es autnomo.
El Derecho Registral regula los Registros de Seguridad Jurdica, la publicidad
registral, la calificacin registral, las tcnicas de registracin, los efectos de la
registracin y tiene sus propios principios, a los cuales se les denomina principios
registrales, sus propias normas, sus propios reglamentos y sus propios
procedimientos.
En la Declaracin de la "Carta de Buenos Aires", aprobada en el Primer Congreso
Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "El derecho registral
integra el sistema jurdico con normas y principios propios, de derecho pblico y
privado, que coexisten y funcionan armnicamente, constituyendo una disciplina
independiente de la cual el derecho inmobiliario es una de sus principales
ramas".
2. TEORIA TRIDIMENSIONAL DEL DERECHO
Para la Teora Tridimensional del Derecho el derecho se compone de: conducta
humana,
valores y normas jurdicas, es decir, no slo de normas jurdicas.
3. TERCERO REGISTRAL
Tercero Registral es el amparado por el Registro y en nuestro ordenamiento
jurdico est protegido por el art. 2014 del C.C.
El Tercero Registral tambin se encuentra protegido por el art. VIII del Ttulo
Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos que establece lo siguiente: La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o
rescisin del
acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de
buena fe

hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud
no consten en los asientos registrales.
4. TERCERO CIVIL
El tercero Civil no es el mismo que el tercero Registral. Es decir, el tercero civil es
la persona ajena a una relacin jurdica, por ejemplo si A vende un inmueble
a B, C es tercero civil en dicha compra venta.
5. SEGURIDAD JURDICA
La seguridad jurdica consiste en poder conocer las consecuencias de un acto
antes que ste se realice.
6. TITULO
La palabra ttulo puede ser entendida en el derecho registral de dos sentido:
1) Ttulo en sentido formal.
2) Ttulo en sentido material.
7. TTULO EN SENTIDO FORMAL
Ttulo en sentido formal es el instrumento que sirve para probar el acto, y a su
vez
contiene el mismo. Conforme al Principio Registral de Titulacin Autntica(3)
es
necesario que la registracin se extienda en mrito a instrumento pblico. Por
Ejemplo: son ttulos en sentido formal:
1) Los partes notariales expedidos por los Notarios ante los cuales se ha
otorgado una escritura pblica o por el Notario que se encuentra a cargo
de los Archivos Notariales de un Notario que ha fallecido.
2) Las copias certificadas expedidas por Especialista Judicial (L.O.P.J. art.
266 inc. 13), o por el Magistrado cuando contienen una conciliacin
judicial (C.P.C. 329), acompaadas al correspondiente oficio (C.P.C. art.
148).
En algunos supuestos se permite la registracin en mrito a instrumentos
privados, pero en tales supuestos es necesario una norma que lo autorice, por
ejemplo en los siguientes supuestos:
1) Un documento privado con firmas legalizadas otorgado al amparo del art. 176
de la Ley 26702.

2) Un formulario registral al amparo de la Ley 27157.

El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su art. 4 que se
entiende por ttulo
para los efectos de la inscripcin el instrumento o instrumentos pblicos en que
funde su
derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan f por s solos
o con otros
complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. Es
decir en
dicho artculo define el ttulo en sentido formal.
8. TTULO EN SENTIDO MATERIAL
Ttulo en sentido material es el acto contenido en un instrumento. Por Ejemplo:
son ttulos en sentido material: los contratos de compra-venta celebrados ante
un
Notario, una adjudicacin judicial otorgada por el Juez o una hipoteca constituida
por el propietario.

3
( ) De este principio registral nos ocuparemos al desarrollar los Principios
Registrales.
9. ACTO Y DOCUMENTO
Es decir, el ttulo en sentido formal es el documento, y el ttulo en sentido
material
es el acto jurdico.
10. REGISTRADOR Y TRIBUNAL REGISTRAL
El registrador es el defensor de los derechos de terceros, y es la primera
instancia
en el procedimiento registral. Cuando el Registrador observa (suspende la
inscripcin), tacha (deniega la inscripcin) o liquida (comunica que es necesario
cancelar un monto adicional al que ya se pag por concepto de derechos
registrales para poder extender la inscripcin), o adopta otra desicin se puede
interponer recurso de apelacin, para que el Tribunal Registral en segunda y
ltima instancia registral se pronuncie.
Conforme al art. 6 de la Ley 26366 los requisitos para acceder a los cargos de

Registradores o miembros de la Segunda Instancia Registral, son los siguientes:

ser Peruano de nacimiento, ser abogado, y haber aprobado el Concurso Pblico
de Mritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al Reglamento que
para tal efecto expedir esta entidad.
Los Registradores Pblicos y los Integrantes de la Segunda Instancia Registral,
adems de su funcin, pueden ejercer la docencia universitaria y dedicarse a la
investigacin.
11. REGISTROS DE CARCTER JURDICO:
Los Registros de carcter jurdico son de dos clases: Registros Privados y
Registros
Pblicos.
11.1. REGISTROS PRIVADOS
Los Registros Privados son las matrculas de acciones que llevan las sociedades y
los Registros Actualizados de Asociados que llevan las asociaciones.
11.2. REGISTROS PUBLICOS
En el Estado Peruano los Registros Pblicos son los que integran el Sistema
Nacional de los Registros Pblicos y que se mencionan en el art. 2 de la Ley
26366 y son los siguientes: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas
Jurdicas, Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles.
12. REGISTROS DE SEGURIDAD JURIDICA
Los registros de seguridad jurdica (tambin se denominan Registros Jurdicos)
son los Registros que tienen por finalidad garantizar derechos de quienes
obtienen una inscripcin a su favor y de los titulares registrales, es decir, los
registros de seguridad jurdica son los que integran la Superintendencia Nacional
de los Registros Pblicos y que son los que se encuentran establecidos en el art.
2
de la Ley 26366 y que a grandes rasgos son los siguientes: Registro de Personas
Naturales, Registro de Personas Jurdicas, Registro de Propiedad Inmueble,
Registro de Bienes Muebles. Estos Registros producen lo que se denomina
publicidad efecto.
13. REGISTROS DE INFORMACION ADMINISTRATIVA
Los registros de informacin administrativa son los registros que tienen por
finalidad brindar informacin pero que es mas importante para la institucin que

para los particulares. Estos Registros producen lo que se denomina publicidad

noticia.
14. PLAZOS
Conforme al art. 4 del Reglamento General de los Registros Pblicos los plazos
se cuentan por das hbiles.
15. PARTIDA REGISTRAL
El art. 6 del Reglamento General de los Registros Pblicos define la partida
registral en los siguientes trminos: La partida registral es la unidad de registro,
conformada por los asientos de inscripcin organizados sobre la base de la
determinacin del bien o de la persona susceptible de inscripcin; y,
excepcionalmente, en funcin de otro elemento previsto en disposiciones
especiales
Es decir, las partidas registrales del Registro son las unidades del registro y stas
forman
los registros (formado por libros en el caso del Registro de Personas Jurdicas
conforme al
art. 2024 del Cdigo Civil), y todos los Registros de Seguridad Jurdica a cargo de
la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, quedan agrupados en el art.
2 de la
Ley 26366, los cuales conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos.
Todos los Registros se encuentran divididos en partidas registrales.
Al igual que cada proceso judicial es llevado en un expediente, y que cada
persona tiene
una partida de nacimiento, igualmente:
1) Cada poder otorgado por persona natural, que se encuentre inscrito, tiene una
partida registral.
2) Cada testamento inscrito tiene una partida registral.
3) Cada solicitud de sucesin intestada anotada, tiene una partida registral.
4) Cada persona jurdica inscrita, tiene una partida registral.
5) Cada vehculo inscrito tiene una partida registral.
6) Cada prenda industrial inscrita tiene una partida registral.
Cada partida registral puede contener uno o mas asientos de inscripcin.
Conforme al segundo prrafo del art. 48 del Reglamento General de los Registros

Pblicos las partidas registrales llevarn un cdigo o numeracin que permita su

identificacin y ubicacin.
16. CALIFICACION REGISTRAL
La calificacin registral consiste en un examen de legalidad del ttulo y la
verificacin
minuciosa de los antecedentes registrales, conforme se detalla con mayor
presicin en los
arts. 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Pblicos, que establecen lo
siguiente:
Es decir, la calificacin registral no consiste en la acogida mecnica de todos los
ttulos
presentados al Registro solicitando su registracin.
17. OBSERVACION
Conforme al art. 40 del Reglamento General de los Registros Pblicos
corresponde
observar un ttulo cuando el ttulo presentado adolece de defecto subsanable o
su
inscripcin no puede realizarse por existir un obstculo que emana de la partida
Registral,
en tal supuesto el Registrador formular la observacin respectiva indicando
adems el
monto del mayor derecho por concepto de inscripcin del ttulo.
La indicacin del monto del mayor derecho por derecho de inscripcin del ttulo
es una
novedad legislativa, por la cual los Registradores al momento de observar un
ttulo, es
necesario que precisen que luego de subsanadas las observaciones, se liquidar
el ttulo, por
que los derechos pagados al momento del ingreso del ttulo son menores a los
que
corresponden por la inscripcin de dicho ttulo.
18. TACHA
La tacha es cuando el Registrador deniega la inscripcin y puede ser de dos
clases: tacha
sustantiva y tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentacin.
19. TACHA SUSTANTIVA

La tacha sustantiva es definida por el art. 42 del Reglamento General de los

Registros Pblicos.
20. TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIN
El art. 43 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece sobre la
tacha por
caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin lo siguiente: En los
casos en
los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentacin, sin que
se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido
con pagar
el mayor derecho liquidado el Registrador formular la tacha correspondiente. En
el texto
de la tacha se precisar la naturaleza de la misma, indicndose adems las
observaciones
que a criterio del Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho
registral que no
ha sido pagado. Asmismo, luego de descontar el derecho de calificacin por los
actos
solicitados de ser el caso, se consignar el monto de derechos por devolver los
que podrn
constituir pago a cuenta de futuros trmites ante la misma Oficina Registral
A esta clase de tacha tambin se le denomina tacha procesal o tacha por
vencimiento y se
formula cuando han transcurrido 35 das tiles desde la fecha de presentacin
del ttulo sin
que el ttulo haya sido inscrito y sin que se haya prorrogado el plazo de vigencia
del asiento
de presentacin.
21. LIQUIDACION
Sobre la liquidacin el art. 41 del Reglamento General de los Registros Pblicos
establece lo siguiente: El Registrador proceder a la liquidacin definitiva de los
derechos registrales de un ttulo en los casos en que como resultado de la
calificacin, concluya que ste no adolece de defectos ni existen obstculos para
su inscripcin. Es decir, se formula la liquidacin cuando el ttulo est expedito

para la inscripcin pero el monto de los derechos registrales pagados al

momento
de la presentacin del ttulo no es el que corresponde por los servicios de
inscripcin del ttulo, sino uno mayor.
Conforme al inciso a del art. 174 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, los derechos registrales por servicios de inscripcin incluyen los
derechos de calificacin y los derechos de inscripcin propiamente dicha.
22. REGISTRACION
La Registracin es el gnero y las especies son la inscripcin y la anotacin
preventiva. La
registracin se produce cuando ha recaido en el ttulo calificacin registral
positiva.
Conforme al segundo prrafo del artculo 46 del Reglamento General de los
Registros
Pblicos la inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con
arreglo a las
disposiciones vigentes.
23. INSCRIPCION
La inscripcin es una especie de la registracin y se produce cuando ha recaido
en el ttulo calificacin registral positiva y se extiende los asientos de inscripcin
cuando se trata de actos que en general transmiten derechos o modifican la
realidad registral.
Se considera inscrito un ttulo, cuando vara la realidad registral, es decir, cuando
al tener acogida registral un ttulo, la realidad registral cambia, por ejemplo la
realidad registral cambia cuando se inscribe una compra venta, una adjudicacin
judicial, una permuta, una donacin, un nombramiento de apoderado, una
transferencia de participaciones, la revocacin de un poder, el cambio de motor
de
un vehculo, etc.
24. ANOTACION PREVENTIVA
La anotacin preventiva es una especie de la registracin. Sobre las anotaciones
preventivas el art. 64 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece
lo
siguiente: Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios
que tienen

por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa

de
modificacin del acto o derecho inscrito. Pueden anotarse preventivamente las
demandas
y dems medidas cautelares, as como las resoluciones judiciales que no den
mrito a una
inscripcin definitiva. Asmismo se extendern anotaciones preventivas en los
dems casos
autorizados por las disposiciones vigentes, conforme al art. 65 del Reglamento
General de
los Registros Pblicos. Las anotaciones se extienden por ejemplo en los casos de
calificacin registral positiva de embargos, demandas y otras medidas cautelares
principalmente.
25. DUPLICIDAD DE PARTIDAS
El art. 56 del Reglamento General de los Registros Pblicos define la duplicidad
de
partidas de la siguiente manera: Existe duplicidad de partidas cuando se ha
abierto
mas de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma
persona jurdica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura
de
una partida registral conforme al tercer prrafo del Artculo IV del Ttulo
Preliminar
de este Reglamento. Se considera tambin como duplicidad de partidas la
existencia de superposicin total o parcial de reas inscritas en partidas
registrales
correspondientes a distintos predios
Las inscripciones deben extenderse conforme al Principio de Especialidad, sin
embargo,
algunas veces esto no ocurre, y se da lo llamado Duplicidad de Partidas o
Pluralidad de
Folios. Por ejemplo existe duplicidad de partidas cuando un inmueble corre
inscrito dos o
ms veces, y cada una de las inscripciones ha sido extendida en una partida
registral
diferente, o un Poder ha sido inscrito dos veces, cada vez en una partida registral
diferente.

26. INEXACTITUD REGISTRAL

El art. 75 del Reglamento General de los Registros Pblicos define la inexactitud
registral de la siguiente manera: Se entender por inexactitud del Registro todo
desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Cuando la
inexactitud del Registro provenga de error u omisin cometido en algn asiento o
partida registral, se rectificar en la forma establecida en el presente ttulo. La
rectificacin de las inexactitudes distintas a las sealadas en el prrafo anterior,
se
realizar en mrito al ttulo modificatorio que permita concordar lo registrado
con la
realidad.
Es decir, existe inexactitud registral en dos supuestos: cuando existe error
material y
cuando existe error de concepto (estos errores se incurren en los asientos o
partidas
registrales conforme al art. 80 del Reglamento General de los Registros Pblicos).
Un
ejemplo de inexactitud registral es cuando en el parte notarial aparece el rea
del inmueble,
pero en la partida registral por error se ha inmatriculado dicho terreno pero con
otra rea, es
decir se ha inscrito el terreno con rea distinta a la que aparece en el parte
notarial.
27. ERROR MATERIAL
El artculo 81 del Reglamento General de los Registros Pblicos define el Error
Material de
la siguiente manera:
El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras
distintas a los que constan en el ttulo archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresin de algn dato o circunstancia
que debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al
que le corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarn como

de concepto.
El error material es un error de menor magnitud que el error de concepto, y se
produce en cualquiera de los supuestos indicados en el artculo transcrito
anteriormente. El Reglamento General de los Registros Pblicos enumera los
supuestos de error material, lo que no ocurre en el caso de los supuestos de
error
de concepto. Un ejemplo de error de concepto es cuando en el parte notarial
aparece consignada el rea del terreno, pero en la partida registral por error se
ha
consignado un rea diferente de la que aparece en el parte notarial.
28. ERROR DE CONCEPTO
El artculo 81 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que los
errores
no comprendidos en sus literales se reputarn como errores de concepto. Es
decir, la norma
no precisa expresamente los supuestos de error de concepto como si lo hace en
el caso de
los supuestos de error material. El error de concepto es de una mayor magnitud
que el error
material. Un ejemplo de error de concepto es cuando en la partida registral se ha
consignado un rea diferente a la que aparece en el parte notarial, y en el parte
notarial
aparece el inmueble con dos reas diferentes y adems ninguna de dichas reas
es la que
aparece en la partida registral.
29. RECTIFICACION
La rectificacin consiste en poner fin a la inexactitud registral, contenida en una
partida
registral, es decir, consiste en rectificar los errores de concepto y los errores
materiales.
30. EXTINCION DE INSCRIPCIONES
El art. 91 del Reglamente General de los Registros Pblicos establece sobre la
extincin de
las inscripciones lo siguiente: Las inscripciones se extinguen respecto de
terceros desde

que se cancela el asiento respectivo, salvo disposicin expresa en contrario. Ello,

sin
perjuicio que la inscripcin de actos o derechos posteriores pueda modificar o
sustituir los
efectos de los asientos precedentes. Un supuesto de cancelacin de inscripcin
es cuando
se inscribe la sentencia que declara la nulidad de una compra venta ya inscrita.
31. EXTINCION DE ANOTACIONES PREVENTIVAS
El art. 92 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece sobre las
cancelaciones de las anotaciones preventivas lo siguiente: Las anotaciones
preventivas se
extinguen por cancelacin, por caducidad o por su conversin en inscripcin.
Por
ejemplo una anotacin preventiva de solicitud de sucesin intestada se extingue
cuando el
mismo Juzgado dispone su cancelacin. Otro ejemplo sera la cancelacin de una
anotacin
de demanda de nulidad de una compra venta inscrita.
32. ARCHIVO REGISTRAL
El art. 108 del Reglamento General de los Registros Pblicos define el archivo
registral.
33. PUBLICIDAD REGISTRAL
La Publicidad Registral conforme al art. 127 del Reglamento General de los
Registros
Pblicos consiste en que toda persona tiene derecho a solicitar sin expresin de
causa y
obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes la
manifestacin
de partidas registrales, la expedicin de certificados literales (que contienen
partidas
registrales), entre otros.
34. DESISTIMIENTO
El desistimiento puede ser de dos clases: Desistimiento del recurso y
Desistimiento de la
rogatoria, y se efecta mediante escrito con firma legalizada notarialmente,
conforme a los
arts. 149 y 150 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

35. DERECHOS REGISTRALES

Conforme al art. 165 del Reglamento General de los Registros Pblicos: Los
derechos
registrales son las tasas que se pagan por los servicios de inscripcin, publicidad
y otros
que presta el Registro.
El art. 165 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que los
derechos
registrales comprenden los siguientes conceptos:
a) Servicios de inscripcin, que incluyen los derechos de calificacin y los
derechos de inscripcin propiamente dicha.
b) Derechos por expedicin de certificados.
c) Derechos por manifestacin del Archivo Registral y otros servicios registrales.
Y que los derechos registrales se abonan de acuerdo con el arancel aprobado por
la autoridad competente.
36. REPRODUCCION Y RECONSTRUCCION DE PARTIDAS Y TITULOS
ARCHIVADOS
La reproduccin de la partida registral se realiza por parte de la Gerencia
Registral
cuando se advierta la prdida o destruccin total o parcial de una partida
registral,
conforme al art. 116 del Reglamento General de los Registros Pblicos. La
reconstruccin de partidas registrales se realiza en los casos en que la Gerencia
Registral, luego de realizadas las acciones previstas en el primer prrafo del
artculo 116 del Reglamento General de los Registros Pblicos, no cuente con el
duplicado de la partida perdida o destruida y la totalidad de la informacin
relativa
a la misma, ordenar el inicio del procedimiento de reconstruccin de la partida
registral.
37. ASIENTO DE PRESENTACION
El asiento de presentacin es donde consta la presentacin de un ttulo. Por la
presentacin de cada ttulo se genera un nmero de asiento de presentacin
correlativo. Conforme al primer prrafo del art. 19 del Reglamento General de los
Registros Pblicos Los asientos de presentacin se extendern en el Diario por

riguroso orden de ingreso de cada ttulo.

El nmero de asiento de presentacin determina la preferencia (por ejemplo
cuando se trata
de dos ttulos que contienen cada uno medida cautelar de embargo respecto del
mismo
bien) o exclusin (cuando se trata de ttulos incompatibles) de los derechos y
garantas que
otorga el registro. Cada asiento de presentacin debe contener los datos
establecidos en el
art. 23 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los asientos de
presentacin
conforman el Libro Diario.
38. LIBRO DIARIO
El Libro Diario es el libro en el cual se deja constancia de cada asiento de
presentacin y puede ser llevado en forma manual o en sistemas automatizados.
39. TITULOS CONEXOS
El art. 5 del Reglamento General de los Registros Pblicos, establece sobre los
ttulos
conexos lo siguiente: Se entiende por ttulos conexos aquellos presentados al
Registro,
sea con uno o mas asiento de presentacin, siempre que estn referidos a la
misma partida
o asunto y sean compatibles.
Por ejemplo: si A vende un inmueble a B, y luego B vende el mismo inmueble a
C, la
primera compra venta es un ttulo y la segunda compra venta es otro ttulo, si
son
presentados generando cada uno un asiento de presentacin (es decir, dos
asientos de
presentacin), los dos ttulos sern ttulos conexos entre si. Es decir, el ttulo
generado por
la primera compra venta es un ttulo conexo con el ttulo generado por la
segunda compra
venta.
40. TITULOS INCOMPATIBLES
El art. 26 del Reglamento General de los Registros Pblicos define los ttulos
incompatibles. Es decir, cuando dos ttulos referidos a la misma o a las mismas

partidas registrales se excluyen entre si. Por ejemplo: si A vende un inmueble a

B,
y luego A vende el mismo inmueble a C, y cada ttulo genera un asiento de
presentacin diferente, los dos ttulos sern incompatibles entre s, es decir, el
ttulo generado por la primera compra venta es incompatible con el ttulo
generado
con la segunda compra venta, sin perjuicio de que A haya cometido delito de
defraudacin, previsto y penado en el numeral 4 del art. 197 del Cdigo Penal4
.A
este delito se le conoce con el nombre de delito de estelionato.
41. ACTOS REGISTRABLES
Los actos registrables son los actos o derechos que pueden registrarse en el
Registro, es decir, son los actos que pueden tener acogida registral.
42. ACTOS NO REGISTRABLES
Los actos no registrables son los actos o derechos que no pueden registrarse en
el Registro,
es decir, son los actos que no pueden tener acogida registral. Cuando se solicita
la
inscripcin de actos no registrables es uno de los supuestos en los que el
Registrador debe
formular tacha sustantiva conforme lo establece el art. 42 del Reglamento
General de los
Registros Pblicos.
43. INVALIDEZ DE ASIENTOS REGISTRALES
Las inscripciones no pueden ser declaradas nulas por el propio registro en ningn
caso, esto slo puede hacerlo el poder judicial, a travs de sus rganos
jurisdiccionales, conforme al art. 90 del Reglamento General de los Registros
Pblicos que establece lo siguiente: Conforme al art. 2013 del Cdigo Civil,
corresponde exclusivamente al rgano jurisdiccional la declaracin de invalidez
de
los asientos registrales. Consecuentemente no resulta procedente que mediante
rectificacin, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaracin en tal
sentido. Este artculo concuerda con el art. 2013 del Cdigo Civil que establece
lo
siguiente: El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus

efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Tambin
concuerda con el segundo prrafo del art. 107 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, que establece lo siguiente: La declaracin de invalidez de las

4 Cdigo Penal
Art. 197.- La defraudacin ser reprimida con pena privativa de libertad no
menor de uno ni mayor de cuatro aos y con sesenta a ciento veinte das multa
cuando:
1) Se vende o grava, como bienes libres, los que son litigiosos o estn
embargados o gravados y cuando se vende o grava o arrienda como
propios los bienes ajenos.
inscripciones slo puede ser ordenada por el rgano jurisdiccional. La nulidad
tampoco puede declararse por acuerdo de partes.
44. CLASES DE ASIENTOS
Los Asientos pueden ser de dos clases: Asientos de Presentacin y Asientos de
Registracin, y stos ltimos son de dos clases: Asientos de Inscripcin y
Asientos
de Anotacin Preventiva.
45. ASIENTOS DE REGISTRACION
Los asientos de registracin son los que conforman las partidas registrales.
Cuando respecto
de un inmueble inmatriculado se inscribe una compra venta, se extiende un
asiento de
inscripcin y cuando se anota un embargo se extiende un asiento de anotacin
preventiva.
El contenido de los asientos de registracin depende si se adopta un Sistema
Registral de
Inscripcin o un Sistema Registral de Transcripcin. Corresponde extender
asientos de
registracin cuando los Registradores Pblicos emiten calificacin registral
positiva.
46. CLASES DE ASIENTOS DE REGISTRACION
Los asientos de registracin son de dos clases: Asientos de Inscripcin y Asientos
de

Anotacin Preventiva. Tambin pueden clasificarse en asientos Positivos y

Asientos
Negativos.
47. ASIENTOS DE INSCRIPCION
Los asientos de inscripcin conforman las partidas registrales y contienen
inscripciones, es
decir estos asientos no contienen anotaciones preventivas.
48. ASIENTOS DE ANOTACION PREVENTIVA
Los asientos de Anotacin Preventiva conforman las partidas registrales y
contienen anotaciones preventivas, es decir, estos asientos no contienen
inscripciones.
49. ASIENTOS POSITIVOS
Los asientos positivos son los asientos de registracin que contienen
inscripciones, por
ejemplo inscripciones de hipotecas, embargos, compra ventas, entre otros.
50. ASIENTOS NEGATIVOS
Los asientos negativos son los asientos de registracin que contienen
cancelaciones por
ejemplo: inscripciones de cancelaciones de hipotecas, de anticresis, de
sentencias que
declaran la nulidad de una compra venta inscrita, o de levantamientos de
embargos, etc.
51. ASIENTOS PRINCIPALES
Los asientos principales son los asientos de registracin que contienen
inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones.
52. ASIENTOS SECUNDARIOS
Los asientos secundarios son los asientos de registracin que contienen
anotaciones
marginales.
53. CLASES DE LIBROS
Los libros son de las siguientes clases: Libro Diario, Libros de Inscripciones y
Libros
Indices.
54. LIBROS DE INSCRIPCIONES

Los libros de inscripciones son los tomos, los cuales contienen la tcnica de
registracin en
tomos.
55. LIBROS INDICES
Los libros indices son los libros que se llevan en el Registro para poder
determinar si una
pesona aparece en el Registro con bienes inmuebles o vehculos inscritos.
Tambin se
puede determinar en los ndices los nombres de las personas jurdicas que corren
inscritas,
para evitar que se inscriban nuevas personas jurdicas con los mismos nombres o
similares.
En el Registro de Testamentos tiene como finalidad que no se aperture mas de
una partida
registral respecto del mismo causante. En el Registro de Mandatos y Poderes
para poder
determinar los poderes existentes. Tambin tienen por finalidad evitar la doble
inmatriculacin o doble inscripcin de un mismo acto o derecho, es decir, los
indices tienen
como finalidad evitar que se incurra en duplicidad de partidas registrales.
56. TOMOS
Los tomos son los que contienen la tcnica de registracin en tomos.
57. FICHAS
Las fichas son las que contienen la tcnica de registracin en fichas
58. ACUMULACION
Por la acumulacin dos o mas unidades inmobiliarias sin solucin de continuidad,
se agrupan para formar una sola unidad inmobiliaria, a la
acumulacin tambin se le denomina agrupacin de fincas.
59. SUBDIVISION
Por la subdivisin una unidad inmobiliaria queda dividida en dos o mas unidades
inmobiliarias. A la subdivisin tambin se le denomina divisin de inmuebles.
60. INDEPENDIZACION
Por la independizacin parte de una unidad inmobiliaria pasa a estar registrada
en
una partida registral independiente de la partida registral en la cual el inmueble
se

encontraba inscrito originalmente. A la independizacin tambin se le denomina

desmembracin.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su art. 73 que las
desmembraciones de un inmueble inscrito darn lugar a inscribirlas en partidas
independientes siempre que varen de dueo al ser inscritas, o cuando el dueo
con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legalizada, en que conste el
rea y linderos de la porcin que se desea independizar, indicndose el tomo y
folio en que corre inscrito el inmueble del que forma parte; el rea y linderos que
correspondern a este inmueble despus de efectuada la independizacin. En
este supuesto el Registrador despus de comprobar los datos suministrados con
los que aparezcan de los libros del Registro, extender las independizaciones,
cuidando de poner las anotaciones marginales convenientes que den a conocer
que los inmuebles nuevamente registrados han sido parte de otros
anteriormente
inscrito. Este mismo artculo establece que igualmente el Registrador extender
en
la partida del inmueble del que se desmembran la porcin o porciones, un
asiento
en el que se exprese las modificaciones que en cuanto al rea y linderos ha
experimentado el bien por causa de la independizacin, sin perjuicio de poner las
anotaciones marginales que den a conocer la partida, folio y tomo donde corre
extendida la independizacin.
61. PUBLICIDAD
La publicidad jurdica es de tres clases: normativa (leyes, decretos supremos,
etc),
edictal (edictos) y registral (es la que brindan los Registros de Seguridad Jurdica
agrupados en el art. 2 de la Ley 26366).
62. RELEVANCIA REGISTRAL:
Para que un acto pueda ser considerado inscribible es necesario que vare la
realidad registral o que imponga gravmenes, o que asegure la posterior
inscripcin de un derecho.
En el primer supuesto podra variar la realidad registral la inscripcin de una
compra venta. En el segundo supuesto si se trata de un embargo o una hipoteca.

En el tercer supuesto podramos considerar un bloqueo registral. En estos tres

supuestos estaramos frente a actos inscribibles.
Es decir no se inscribe cualquier acto, ya que existen actos que no son
inscribibles
como por ejemplo no son inscribibles en el Registro de Sociedades:
1) Los contratos asociativos previstos en la Ley.
2) La transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad; los
cambios y desdoblamiento de acciones; la constitucin, modificacin o
extincin de derechos y gravmenes sobre las mismas, ni las medidas
cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones.
3) Las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal.