TITULO I

NOCIONES GENERALES
1.- PROPIEDAD:
La propiedad es el derecho o facultad de poseer algo y poder disponer
de ello dentro de los lmites legales. Es decir, te conviertes en el
dueo de una cosa y tienes todos los derechos sobre ella. Puedes
convertirte en propietario de algo de diferentes vas, por ejemplo:
porque compras un objeto, porque te lo regalan o porque lo heredas.
Y ese algo puede ser un bien inmueble (piso o casa), mueble (coche)
o inmaterial (derechos de explotacin de una obra de arte).
Existen dos tipos de propiedad:

La Propiedad Pblica. Es aquella cuyo fin es satisfacer

necesidades pblicas.
La Propiedad Privada. Es la que corresponde a una sola persona
o entidad privada. Cuando una propiedad pertenece a varias
personas aparece el concepto de copropiedad.

2.- POSESIN:
La posesin es un podero de hecho para ejercerlo a una cosa, de
manera total o parcial, bueno ese podero de hecho puede ser de dos
formas, o calidades, con las que puedes poseer, por ejemplo en
concepto de dueo, y derivada de un acto contractual como sera el
arrendamiento en los dos ejemplos tu eres poseedor, slo que en el
primero te comportas como dueo de la cosa y en el segundo ejerces

ese podero de la cosa, pero derivado de un arrendamiento y no como

dueo y vivas lo que vivas en esa casa no la podrs adquirir como
dueo por esa va.
El ejemplo ms habitual que podemos encontrar es cuando se alquila
un inmueble. El propietario es el dueo, pero el inquilino es quien lo
usa cada da, por tanto, es l quien lo posee y no el propietario.
3.- DOMINIO:
El dominio viene hacer la propiedad, es decir la disposicin que
puedes tener de la cosa, se puede ser poseedor en concepto de
dueo, pero no ser propietario por ejemplo, damos un contrato de
compraventa firmado entre dos personas de una casa, ese contrato
para perfeccionarlo hay que hacerlo en escritura pblica ante notario,
no lo hacemos pero se entrega la posesin de la casa, y todo el
vecindario le conocen como dueo, entonces, la persona es el
poseedor en concepto de dueo de dicha casa, pero an no es el
propietario, para eso hay que regularizar la propiedad o demandar el
juicio correspondiente.
4.- BIENES INMUEBLES:
Los Bienes Inmuebles son aquellos elementos de la naturaleza, que
no pueden trasladarse de forma inmediata de un lugar a otro sin su
destruccin o deterioro porque responde al concepto de fijeza.

Pueden serlo por naturaleza, por incorporacin, por accesin, etc. Se

conoce

principalmente

los

bienes

inmuebles

de

carcter

inmobiliario, es decir pisos, casas, garajes u otros ejemplos similares.

5.- BIENES MUEBLES:
Los Bienes Muebles a son aquellos elementos de la naturaleza,
materiales

inmateriales,

que

pueden

desplazarse

de

forma

inmediata y trasladarse fcilmente de un lugar a otro, ya sea por sus

propios medios o por una fuerza interna o por una fuerza extraa y
manteniendo su integridad.

TITULO II
CONCEPTO Y EXTENSIN DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE O PREDIAL
1.- PROPIEDAD INMUEBLE O PREDIAL:
La propiedad inmueble es el derecho que nos permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien, este derecho lo posee un individuo
sobre un inmueble determinado, es decir aquel bien material no
desplazable que est constituido esencialmente por la tierra y todo lo
que se adhiera a ella de manera permanente; teniendo en cuenta las
limitaciones establecidas por ley.
Entonces podemos concluir que el predio es la unidad fsica,
materialmente definida, conformada por

un mbito de extensin

territorial, con edificacin o sin ella, tambin se alude con dicho

trmino a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que
conforman unidades independientes.
A) CONCEPTOS QUE INCLUYE LA PROPIEDAD INMUEBLE:
Propiedad predial: Son aquellos que comprenden los
terrenos y edificaciones,

pueden ser de dominio de los

particulares o del Estado.

Los predios del Estado pueden ser de dominio pblico por
estar destinado al uso pblico (plazas, parques, caminos,
playas, etc.) o a servicios pblicos (colegios, hospitales,
cuarteles del ejrcito, etc.) o bienes de dominio privado.

Propiedad territorial: Comprende el suelo, el sub-suelo y el

sobre suelo.
B) CLASES DE PREDIOS:
Urbanos, son aquellos predios que han sido habilitados
dotndolos de los servicios necesarios, como consecuencia
de haberse culminado el proceso de habilitacin urbana
correspondiente con la obtencin de la recepcin de las obras

respectivas.
Rurales, reciben esta denominacin las porciones de tierra
ubicadas en, rea rura1 o en rea de expansin declarada
zona intangible, dedicada al uso agrcola, pecuario o forestal.
Se considera tambin as a los terrenos

eriazos calificados

para fines agrcolas.

Eriazos, estn constituidos por las tierras no cultivadas por
falta o exceso de agua y dems terrenos improductivos,
excepto las lomas y praderas con pastos naturales dedicados
a la ganadera las tierras de proteccin, es decir las que no
renen las condiciones ecolgicas mnimas y

las que

constituyen patrimonio arqueolgico de la nacin.

Finalmente, los ubicados en reas de expansin urbana, son
aquellos que se ubican en espacios determinados por las
municipalidades, para ser destinados a futuras habilitaciones,
es decir son reas donde se proyecta el crecimiento urbano
de una ciudad.

2.- EXTENSIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE O PREDIAL:

Los inmuebles por naturaleza son aquellos que se encuentran por si

mismos inmovilizados, como el suelo, el subsuelo, los predios rsticos
o urbanos.
El artculo 954 del Cdigo Civil peruano nos seala que: La propiedad
del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde
sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
A su vez el artculo 955 nos seala que: El subsuelo o el sobresuelo
pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el
dueo del suelo.

TITULO III
LIMITACIONES POR RAZONES DE INTERS PBLICO Y
VECINDAD

Nuestra Legislacin conoce a las limitaciones como restricciones,

podemos decir que ellas reducen el poder que normalmente tiene el
dueo

sobre

su

bien:

acorde

nuestra

legislacin,

estas

limitaciones se pueden originar por causa de necesidad, utilidad o

inters social y en segundo caso por propia voluntad de las partes.
Para que las restricciones al derecho de propiedad realizada entre las
partes puedan ser oponibles a terceros, debe cumplir con inscribirse
en el registro respectivo, sea bien mueble o inmueble para evitar as
cualquier tipo de fraude o simulacin frente a terceros.
1.- LIMITACIONES POR RAZONES DE INTERES PBLICO:
A) EXPROPIACIN:
Segn el artculo 928 del Cdigo Civil se rige por la legislacin de la
materia.
La Constitucin Poltica del Estado establece en su artculo 70: El
derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza, se ejerce
en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo
pago

en

efectivo

de

indemnizacin

justipreciada

que

incluya

compensacin por el eventual perjuicio. Hay accionante el Poder

Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya
sealado en el procedimiento expropiatorio. La norma constitucional
debe concordarse con lo establecido por lo dispuesto en la Ley

N27117, Ley General de Expropiaciones y los artculos 519 al 532 del

Cdigo

Procesal

Civil.

Estas

leyes

regulan

los

requisitos

procedimiento de la expropiacin. La expropiacin consiste en la

transferencia forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada
nicamente por ley expresa del Congreso en favor del Estado, a
iniciativa del Poder Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo
pago en efectivo de la indemnizacin justipreciada que incluya
compensacin por el eventual perjuicio. (Art. 2 de la Ley N
27117).Segn el artculo 3 de la Ley N 27117, el nico beneficiario
de una expropiacin es el Estado.
De otro lado segn esta ley (27117), en la ley que se expida en cada
caso deber sealrsela razn de necesidad pblica o seguridad
nacional que justifica la expropiacin, as como tambin el uso o
destino que se dar al bien o bienes a expropiarse.
B) PROHIBICIN A EXTRANJEROS:
Otras de las limitaciones importantes impuestas a la propiedad
inmueble por razones de inters pblico es la prohibicin a los
extranjeros por razones de seguridad dentro de los 50 Km. De las
fronteras que no pueden adquirir ni poseer por ningn ttulo, minas,
tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energa; directa
ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de
perder en beneficio del Estado, el derecho adquirido. La prohibicin
antes referida est regulada en el artculo 71 de nuestra Constitucin.
Se excepta de esta prohibicin nicamente el caso de necesidad

pblica, declarada por decreto supremo aprobado por el concejo de

ministros. Al respeto el artculo 126 de la Constitucin de 1979
condicionaba la declaracin de necesidad pblica a la dacin de una
ley.
C) MONUMENTOS HISTRICOS:
En nuestro pas, se suma a esta nmina de restricciones, la propiedad
de

los

monumentos

histricos

que

a,

igual

que

los

objetos

arqueolgicos son conforme a su especial legislacin inajenables e

imprescriptibles.
D) OTROS:
Es ms, en los diversos sectores de la administracin pblica:
Vivienda,

Agricultura,

Salud,

Aeronutica,

Defensa,

marina,

Municipalidades, etc. existen una serie de limitaciones legales que se

justifican por razones de orden pblico; tales seran en vas de
ejemplo: La prohibicin de determinados cultivos (la coca por
ejemplo); las que norman o reglamentan la construccin de viviendas
o edificios en zonas urbanas o sub urbanas.
2.- LIMITACIONES POR RAZN DE VECINDAD:
Ellas se fundan en el racionar ejercicio del derecho de propiedad; en
el

mutuo

respeto

que

se

deben

entre

propietarios

particularmente vecinos de predios urbanos. Son:

vecinos;

A) Ningn propietario podr impedir que en su predio se ejecuten

actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas que
eviten o conjuren un peligro actual o inminente; pero se le
indemnizar por los daos causados, que es lo racional (Art.
959 del C.C.).
B)

Todo propietario debe abstenerse de perjudicar los predios

vecinos, as como la seguridad y el sosiego, la tranquilidad de
sus moradores; igualmente su salud; esto rige especficamente
en los trabajos de explotacin industrial. Como una ampliacin
de estas restricciones la ley civil prohbe los humos, los hollines,
las emanaciones, ruidos, trepidaciones; las molestias anlogas
que sobrepasan o exceden dela mutua tolerancia que se deben
los vecinos (Art. 961 del C.C.).

C) Si para construir un edificio o repararlo, es inevitable pasar

materiales por un predio vecinos, ajeno; o es necesario colocar
en ese otro predio, andamios, no podr oponerse el dueo del
predio vecino, tendr que permitirlo; lo que naturalmente va a
disgustar a los propietarios prepotentes, poco comprensivos,
abusivos o ignorantes. El vecino deber ser indemnizado por el
primero por los daos y perjuicios que probadamente se le
causaren (Art. 960 del C.C.).
D) No le est permitido al propietario del inmueble abrir, cavar en
su

terreno,

pozos

susceptibles

de

causar

ruina

desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las

plantaciones que existen en ella; es ms, puede ser obligado a

guardar las distancias necesarias para la seguridad de los
predios afectados, adems de la obligacin de pagar la
indemnizacin por los daos y perjuicios. (Art. 962 del C.C.).
E) Obligacin del propietario de un predio a que, si construye
cerca de un lindero un horno, chimenea, establo; o un depsito
para agua o materias hmedas, penetrantes, explosivos o
radiactivos o se instalen maquinarias o anlogos; se obliga a
observar las distancias y las precauciones establecidas por los
reglamentos respectivos, y a falta de stos, a tomar las
medidas que fueren necesarias para preservar la solidez o la
salubridad de los predios vecinos. Aparte de la indemnizacin
de daos y perjuicios, la inobservancia de estas prohibiciones
puede dar lugar al cierre o el retiro de la obra.
F) Todo propietario puede cortar las ramas de los rboles que se
extiendan sobre el predio y las races que lo invadan. Cuando
sea necesario podra recurrir a la autoridad municipal judicial
para el ejercicio de estos derechos.
G) El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al
predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.
(Art. 964 del C.C.).
H) Otra limitacin a la libertad de disponibilidad del predio a favor
de persona determinada est constituida por el DERECHO DE

RETRACTO. El derecho de retracto es el que la ley otorga a favor

de determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa. (Art. 1592 del C.C). El derecho de retracto
procede respecto de bienes muebles e inmuebles inscritos. El
Art. 1599 del C.C. enumera las personas que tienen derecho de
retracto, ellas son: El copropietario en la venta a tercero de las
porciones indivisas; El litigante en caso de venta por el
contrario del bien que est discutiendo judicialmente; El
propietario en la venta del usufructo y a la inversa. El
propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus
respectivos derechos. Los propietario de predios urbanos
divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus
derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien
a

servidumbre

servicios

que disminuyan

su valor.

El

propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta

de una finca rstica cuya cabida no exceda de la unidad
agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aqulla o sta
reunidas no excedan de dicha unidad.
I) Otra limitacin es que el dueo o los usufructuarios de un
predio pueden obligar, en cualquier tiempo, a los vecinos, al
deslinde y al amojonamiento.

TITULO IV
ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Los bienes inmuebles no se adquieren por la simple
tradicin. Los modos de adquisicin de la propiedad son
distinguibles en general en dos grupos:

1.- MODOS ORIGINARIOS.- Se adquiere la propiedad sin

que haya sido transmitida por el anterior propietario.
2.- MODOS DERIVATIVOS.- Se adquiere la propiedad
cuando la propiedad ha sido transmitida por un propietario.
Entre los modos derivativos, cabe hacer otra distincin:
A) Adquisicin intervivos.- Por ejemplo mediante un
contrato de compraventa, permuta o mediante la donacin
B) Adquisicin mortis causa.- Cuando la propiedad se
transmite del causante a los causahabientes, sean estos
herederos

legatarios.

Son

modos

originarios

de

adquisicin de una propiedad inmueble:

- La accesin
- La prescripcin
- Adquisitivala
- Accesin
La accesin consiste en el derecho que tiene el propietario
de hacer suyo todo lo que puede unirse o agregarse
materialmente al inmueble que le pertenece. Prescribe el

Art. 938 del C.C. El propietario de un bien adquiere por

accesin lo que se une adhiere materialmente a l.

TITULO V
ACCESIN Y PRESCRIPCIN