OBRAS NUEVAS A PARTIR DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2015

Obras Nuevas

Por la declaracin de obra nueva se refleja una modificacin fsica en un terreno o

edificio, tal como la construccin o reforma de una vivienda, piscina, etc. . La
declaracin puede ser de obra terminada o de obra en construccin, en este ltimo caso
ser necesario el otorgamiento con posterioridad de la correspondiente acta de
finalizacin de obra.
Los requisitos son cada vez ms numerosos y complicados, y estn dispersos en una
serie de normas estatales y autonmicas, las principales se contienen en el artculo 20
Ley del Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, segn
redaccin del real decreto ley 8/2011 de 1 de julio y para la Comunidad Valenciana la
LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenacin del Territorio, Urbanismo
y Paisaje, legislacion que intentaremos resumir:
a) Si se trata de una obra de NUEVA CONSTRUCCIN, deber aportarse la licencia
municipal de obras y certificacin del arquitecto de que coincide con la licencia y el
proyecto (actualmente sin necesidad de visado de su colegio profesional si no es el
certificado final de obra, conforme al Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto).
Adems, segn Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio, en la escritura pblica de obra
nueva si est terminada o en el momento de realizar la oportuna Acta de finalizacin
de obra, si la obra est en construccin, deber aportarse:
- la licencia de primera ocupacin (antigua cdula de habitabilidad) o declaracin
sustitoria. Confirmado por resolucion Direccin General.
- el certificado de final de obr a (librado por un tcnico competente con su firma
legitimada y, debidamente visado por su colegio profesional conforme al citado Real
Decreto 1000/2010. El modelo de certificado para la Comunidad Valenciana se regula
en el Decreto 55/2009 de 17 de abril.
- el libro del edificio (incluso en viviendas unifamiliares) para la comunidad
valenciana, segn se establece en el Decreto 25/2011 C.V. de 25 de marzo, para
licencias de obras solicitadas con posterioridad a su entrada en vigor (el 23 junio 2011).
- El edificio debe cumplir con las normas de eficiencia energtica, la Direccion General
considera que el certificado de eficiencia energtica que debe presentar el promotor
(no confundir con el que se presenta en las compraventas) es una exigencia del artculo
20 de la Ley del Suelo, despus de la nueva redaccin que entr en vigor el 7 de Julio de
2011, que es exigible a todas las escrituras de obras nuevas a las que les es aplicable el
Real Decreto 47/2007 y que no hay excepciones con los autopromotores de viviendas
para uso propio, pues la finalidad de la ley, siguiendo las Directivas Europeas, es no
slo proteger al consumidor sino el respeto al medio ambiente y la poltica energtica
por lo que no hay identidad de razn con el Libro del Edificio, que permita apreciar una
excepcin. Por tanto habr que tener en cuenta este certificado para todas las escrituras

de terminacin de obras otorgadas despus de 7 de Julio de 2011, cuya licencia haya

sido solicitada a partir de 30 de Abril de 2007. Ahora bien, desde el 14 de abril de 2013,
est vigente el referido Real Decreto 253/2013 de 5 de Abril. Se regula este certificado
en el mbito autonmico valenciano por el Decreto 39/2015 de 2 de abril del Consell
por el que se regula la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios, el
certificado, registrado, es requisito necesario para obtener la licencia de primera
ocupacin y para posteriores ventas o alquileres. La certificacin de eficiencia
energtica de un edificio de nueva construccin o parte del mismo constar de dos fases:
la certificacin de eficiencia energtica del proyecto y la certificacin de eficiencia
energtica del edificio terminado.
- y, si se trata de vivienda (no locales o piscinas, por ejemplo), la acreditacin de la
subscripcin y vigencia del seguro decenal, salvo si es una nica vivienda y el
propietario ha sido su auto promotor para uso propio.

b) En el caso de declaracin de OBRA ANTIGUA, no se exige licencia de obras,

aunque para poder acceder al Registro de la propiedad, deber cumplir los siguientes
requisitos:
- Acreditar su antigedad (mediante certificacin catastral, certificacin tcnica, sin
necesidad de visado colegial conforme al antes citado Real Decreto 1000/2010, de 5 de
agosto, certificacin del Ayuntamiento, o Acta de notoriedad), antigedad que debe ser
anterior al plazo previsto por la Ley para la prescripcin de la posible infraccin
urbanstica en que hubieran incurrido los edificantes (en general cuatro aos). Si se trata
de fincas rsticas el Registrador solicitar al Ayuntamiento certificado de que no se
invade zona verde o terreno protegido (que es imprescriptible), conforme al art. 20-4 del
R. D. L. 8/11 de 1 de julio, segn interpretacin del Ministerio de Fomento,
subdireccion de Urbanismo a consulta del Colegio de Registradores. Por otra parte la
Direccin General tiene declarado (vid. Resoluciones de 8 de mayo y 12 de noviembre
de 2012, y 15 de abril de 2013, dictadas para supuestos producidos en la Comunidad
Autnoma de Andaluca), que no es bice a la inscripcin el hecho de que el uso a que
se dedique la edificacin sea contrario a la ordenacin urbanstica, y es bastante el
certificado tcnico de antigedad para acreditar un cambio de uso, por ejemplo de
vivienda a local, sin ms autorizaciones (asi lo entiende la Direccin General). Y no
puede exigirse, a los efectos de la inscripcin, la acreditacin de una licencia de
ocupacin que el precepto no contempla. Asimismo la resolucion de 5/11/2013 (Boe
12/12/13) recuerda que, conforme a la Resolucin de 6 de mayo de 2013, no es
necesario acreditar si ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento
de la legalidad urbanstica o si nos encontramos ante supuestos en los que el ejercicio de
esta potestad no prescribe o se ha producido la caducidad de las actuaciones iniciadas en
su da y la infraccin ha prescrito o no; tampoco puede exigirse acreditar que la
construccin se encuentra en situacin fuera de ordenacin o asimilado a fuera de
ordenacin, ni que el uso del suelo sobre el que se asienta la edificacin es compatible o
con el planeamiento y ordenamiento urbanstico vigente, y tampoco puede exigirse que
se acredite que el suelo sobre el que se asienta la construccin no tiene carcter
demanial ni est afecto a una servidumbre de uso pblico general. En consecuencia, las
normas establecen un plazo de prescripcin para las infracciones graves y muy graves
de cuatro aos (15 aos en la Comunidad Valenciana). De las mismas resulta la

prescripcin de la infraccin en todo caso, sin excepcin alguna y sin distinguir entre las
distintas clases de suelo. La imprescriptibilidad que establece el artculo 224.4 de la Ley
Urbanstica Valenciana se refiere, en los supuestos que detalla, no a la infraccin, sino a
las medidas de restauracin de la legalidad y reparacin al estado anterior de los bienes,
que en todo caso son imprescriptibles (es decir, en tales casos, zonas verdes o
protegidas, la obra se inscribe aunque luego pudiera ser demolida). No obstante la
Resolucin de 11 de marzo de 2014 publicada el 25 de abril, matiz est doctrina para el
caso de que la imprescriptibilidad ya constara en el Registro o del propio titulo
presentado, supuesto en que se rechaza la inscripcin.
Para la Comunidad Valenciana la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de
Ordenacin del Territorio, Urbanismo y Paisaje, que entr en vigor el 20 agosto 2014,
deroga la legislacin autonmica anterior y mantiene la prescripcin de las sanciones en
cuatro aos y la imprescriptibidad de las zonas protegidas, pero alarga a quince aos el
plazo de caducidad de la accin de restauracin de la legalidad urbanstica. Se regula en
los artculos 326 y siguientes. Entendiendo, por tanto, que los certificados tcnicos
deben justificar que la obra tiene una antiguedad de quince aos o, al menos, cuatro
aos con anterioridad al 20 de agosto del 2014. Esta interpretacin ha sido
refrendada por la Resolucin de 15 de enero de 2015, (BOE 15-II-2015) de la Direccin
General de los Registros y del Notariado.
- Que la descripcin de la obra que conste en la Certificacin catastral descriptiva y
grfica (que obtendremos directamente desde la Notara) o certificacin de tcnico
competente (con la firma legitimada) que se protocolizar con la escritura, coincida con
la realidad y con lo expuesto en la escritura de declaracin de obra.
c) En caso de edificaciones para viviendas que se hayan terminado con posterioridad al
5 de mayo de 2000, conforme a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de
la Edificacin art.. 9-2, debern acreditar la constitucin y vigencia del SEGURO
DECENAL, si no han transcurrido diez aos desde su finalizacin. No se aplica a
ampliaciones de obras que no son propiamente viviendas como piscinas o garajes. No se
aplica al autopromotor, entendiendo la Direccin (Resolucin de 16 de mayo de 2014
publicada BOE 11 julio) que hay un doble requisito: objetivo, que se trate de una sola
vivienda,; y subjetivo ha de tratarse de un autopromotor individual, y respecto de
este entiende que no ha de ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino
que ha de interpretarse de forma amplia, es decir en contraposicin al promotor
colectivo que contempla la propia Ley: El hecho de que la nica vivienda unifamiliar
pertenezca en copropiedad a tres personas distintas no impide que puedan ser
considerados como autopromotores individuales a estos efectos si se tiene en cuenta
la finalidad de la norma debatida y no puede llevarse al extremo de exigir el seguro
decenal por el hecho de que la construccin no se haya promovido por una sola persona,
pues llevara al absurdo de exigirlo en caso de que los promotores sean personas casadas
en rgimen de separacin de bienes o varios convivientes en la misma vivienda. (MN)
No es preciso obtener Libro del edificio en obras legalizadas por antiguedad (asi lo
entiende la Direccin General).
Hay que tener en cuenta que segun la disposicin adicional segunda de la Ley de
Ordenacin de la Edificacin, si se vende antes de diez aos de la finalizacin de la obra
y no existe seguro del edificio, se requiere que "el autopromotor, que deber acreditar
haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la

constitucin de la misma". La Ley exige, pues, un doble requisito, subjetivo y objetivo,

para admitir la exoneracin del seguro, pues:
- ha de tratarse de un autopromotor individual.
- y, adems, de una nica vivienda unifamiliar para uso propio (cfr., por todas,
Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003 y Resolucin-Circular de 3 de
diciembre de 2003). Hay que probar dicho uso propio en el momento de la
enajenacin de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba
documental adecuada, ya sea a travs de un acta de notoriedad, certificado de
empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.
Parece que debera bastar la propia confesin del vendedor o el reconocimiento del
comprador (prueba testifical), pero an asi exigen otras pruebas documentales,
tradicionalmente se ha venido usando certificados de empadronamiento, recibos de luz,
agua, o similares. Pero hay que sealar que en Resolucin de 16 de enero de 2015, de la
Direccin General (BOE 19-II) se estima que "las facturas de suministro de energa
elctrica pueden deberse a la utilizacin por un tercero en virtud de un contrato de
cesin por cualquier ttulo como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o
la simple posesin, por lo que no constituye medio de prueba adecuado para probar tal
extremo", requiriendose como prueba certificados de empadronamientos o actas de
notariedad notariales, lo que ha complicado extraordinariamente tal prueba en los casos
de vendedor no empadronado, y, atencin, su falta impedir la inscripcin en favor
del nuevo comprador hasta que transcurran los citados diez aos desde su
construccin.
d) Si la vivienda forma parte de un conjunto en comunidad, ser preciso obtener el
consentimiento de la comunidad para modificar la descripcin de las viviendas, salvo
que est autorizado por los propios estatutos del edificio, o no forme parte de un edificio
en propiedad horizontal propiamente, sino unicamente de una urbanizacin con
viviendas independientes, distincin dificil de apreciar (y probar) en la prctica.
e) Si se trata de declaracion por antiguedad de un edificio en propiedad horizontal no
hace falta licencia municipal, pero si en vez de propiedad horizontal se crean nuevos
espacios del suelo objeto de propiedad separada, que es una de las notas caractersticas
de los conjuntos inmobiliarios privados, o se constituye un rgimen especfico de
conjunto inmobiliario, haria falta licencia como instrumento de control de la legalidad
urbanstica por parte de la Administracin conforme al artculo 17.6 del texto refundido
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, al
que se remite el nuevo artculo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal. As lo dice la resolucin de 17 de octubre de 2014.
f) Adems de con la licencia, la edificacin, conforme al artculo 20 de la Ley de suelo,
un concreto acto o uso del suelo, puede inscribirse mediante la acreditacin de su
antigedad y la prescripcin o ms bien caducidad de la potestad administrativa de
restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida (ex artculo 20.4), lo que es
por tanto posible respecto a una divisin o parcelacin del suelo, sin perjuicio de lo
dispuesto en materia de rgimen de unidades mnimas de cultivo por el Ttulo II de la
Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias, que habr
de ser observado en cualquier caso, en especial el contenido de los artculos 24 y 25,

sobre nulidad de determinados actos de segregacin o divisin de terrenos y sus

excepciones. Resolucin de 17 de octubre de 2014. Lo anterior no es aplicable a
parcelaciones urbansticas que creen nuevos nucleos de poblacin, que requieren
siempre licencia (artculo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal).
g) GEOREFERENCIACIN: El artculo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la redaccin
dada por la Ley 13/2015, establece que la porcin de suelo ocupada por cualquier
edificacin, instalacin o plantacin habr de estar identificada mediante sus
coordenadas de referenciacin geogrfica.
En su desarrollo, La Resolucin conjunta DGRN-Catastro, de 26 de octubre de 2015,
dispone en su apartado sexto que los registradores han de remitir al Catastro las
coordenadas de referenciacin geogrfica de la porcin de suelo ocupada por las
edificaciones e instalaciones.
En consecuencia, manifiesta que: para inscribir cualquier edificacin, nueva o
antigua, cuya declaracin documental y solicitud de inscripcin se presente en el
Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada
en vigor de la Ley 13/2015, ser requisito, en todo caso que la porcin de suelo
ocupada habr de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciacin
geogrfica. Por lo que debe hacerse constar en la escritura de obra nueva o antigua,
aunque segn la resolucin de fecha 19 de abril de 2016, es solo aplicable a las
OBRAS NUEVAS FINALIZADAS (ya sean nuevas o antiguas) y no a las en
construccin.
Y unicamente para el caso (esto es, no siempre) de que el registrador albergue duda
fundada de que esa porcin de suelo se encuentra ntegramente comprendida dentro de
la delimitacin perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que
necesite que conste inscrita, previa o simultneamente, y a travs del procedimiento
que corresponda, la delimitacin geogrfica y lista de coordenadas de la finca en que
se ubique, tal y como ya contempl este centro directivo en el apartado octavo de su
Resolucin-Circular de 3 de noviembre de 2015.
La DGRN en su Resolucin de 8 de febrero de 2016 efectua las aclaraciones anteriores
y da facilidades tcnicas para cumplir con la Ley:
La georreferenciacin de la superficie ocupada deber hacerse en el mismo sistema
oficial de referencia que se especifica en la Resolucin conjunta y que es el mismo que
utiliza el Catastro (Proyeccin UTM, sistema ETRS89 para la pennsula o RegCan95
para Canarias), pero no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto
formato GML.
Igualmente ser vlida la aportacin de una representacin grfica de la porcin de
suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca
georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aqulla
(siempre que el registrador no tenga dudas sobre su situacin). En estos casos, dichas
coordenadas de la porcin de suelo ocupada por la edificacin resultarn por referencia
o en relacin a las del plano o finca sobre el que se representa la edificacin, y sern

determinadas por el registrrador que las har constar en la inscripcin y las remitir al
Catastro.
Y considera que las obligaciones procedimentales son menores:
La obligada georreferenciacin de la superficie ocupada no requiere con carcter
general que se tramite un procedimiento jurdico especial con notificacin y
citaciones a colindantes y posibles terceros afectados
Como excepcin, s ser preciso ese procedimiento (y la georeferenciacin tambin
de la finca), cuando el registrador en su calificacin lo estimare preciso para disipar sus
dudas fundadas acerca de que la edificacin se encuentre efectivamente incluida en la
finca sobre la que se declara.
Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situacin acerca de
si la finca est coordinada o si no lo est.
- .-No es necesario aportar fichero informtico GMLy basta aportar la lista de
coordenadas de la edificacin bien de forma directa, bien de forma indirecta mediante la
representacin grfica de la superficie ocupada por el edificio en un plano
georreferenciado aunque no consten las coordenadas del edificio, como puede ser
mediante un certificado catastral con las coordenadas de la parcela. Resolucin de 19 de
abril de 2016
La tendencia legislativa, como puede apreciarse de lo expuesto hasta aqu, para
garantizar la legalidad y evitar sanciones y transmisiones de viviendas ilegales, es el
aumento de exigencias y requisitos para otorgar la escritura y acceso al Registro de las
nuevas construcciones o sus modificaciones, por favor consltenos.

Impuestos
En general, la declaracin de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurdicos
Documentados al tipo general del 1 por ciento del valor de la obra, aunque est cedido a
las Comunidades Autnomas que suelen aplicar otro mas elevado (el 1,5% en la
Comunidad Valenciana desde el 6-8-2013), aunque si se trata de vivienda habitual, en la
Comunidad Valenciana se aplica un tipo reducido del 0,1%.
En cuanto al valor por el que se tributa existen consultas vinculantes como la V146515, que establece que el valor real de coste de la obra nueva ser el valor de
ejecucin en el momento en que esta re realiz, sin que proceda aplicar ningn tipo
de coeficientes correctores deflactores ni ndices correctores por antigedad. Lo
cual, si hay ventas posteriores, resultar mas gravoso fiscalmente que utilizar el valor
del momento en que se declara.

Documentacin necesaria

Documento de identidad del titular registral del solar.

Certificado de tcnico competente acreditativo de que la obra se ha

ejecutando con arreglo al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
Recibo contribucin o documento acreditativo de la referencia catastral.
Si es una promocin se precisa la documentacin relativa al seguro decenal.
Libro del edificio (consulte).
Si hay ampliacin de obra esta debe estar amparada por la licencia y
proyecto inicial, hacindolo constar as el certificado tcnico, en caso
contrario debe pedirse modificacin de la licencia.
Si se declara finalizada, licencia ocupacin. Aunque solo en viviendas
nuevas, no en antiguas, por aplicacin del art. 20.4 de la Ley del Suelo
(resolucin de 5 de julio de 2012).
Si se trata de obras nuevas, sobre todo en terrenos rsticos, puede ser
preciso, segn la localidad, si as pareciera constar previamente en el
Registro o en la documentacin aportada, certificado del Ayuntamiento
acreditativo de que el terreno est en zona no protegida aunque est fuera de
ordenacin, pero en principio corresponde al Registro obtenerlo del
Ayuntamiento y no debe impedir la inscripcin previa.