Diferencias entre Derechos Personales y Reales

Mara Jos Bournissent

Es interesante para introducirse en el conocimiento general de los derechos

reales, ubicarlos en el esquema de los derechos en general para diferenciarlos de los
derechos personales.
En este sentido lo primero es ubicar a los derechos reales dentro de los
derechos subjetivos, recordando que stos son los poderes o facultades, otorgados por el
Estado a su titular, y que dentro de las diversas clasificaciones que existen dentro de los
derechos subjetivos, los derechos reales son absolutos desde el punto de vista de su
oponibilidad a diferencia de los derechos personales que son relativos y al igual que
stos son patrimoniales de acuerdo al contenido econmico.
En los derechos reales encontramos a un sujeto titular en relacin directa con
una cosa, y a partir del C.C. y C. excepcionalmente sobre un derecho cuando la ley lo
autorice. La voluntad de una persona se dirige de recto hacia una cosa presente y
determinada o un bien cuando la ley lo autorice (objeto del derecho) en una relacin de
inmediatez y seoro; una relacin de seoro que se manifiesta como poder jurdico
art. 1882 del C.C.y C.. Existe solo la voluntad de la persona sujeto titular - hacia la
cosa sin otra voluntad que le imponga lmites en el ejercicio de su derecho, sta es entre
otras razones polticas, econmicas y sociales, que condujeron al codificador Vlez
Sarsfield a establecer un rgimen legal impregnado de normas de orden pblico para
regular los derechos reales; sistema que se continuo plasmando en el nuevo Cdigo
Civil y Comercial El mencionado rgimen legal contiene una serie de principios que lo
informan y regulan:

Numerus clausus: El nmero de derechos reales est determinado por la ley,

sta es quien taxativamente los crea. Esta taxatividad es legal por lo que la
enumeracin del artculo 1.887 del C.C.y C, puede ampliarse con leyes
posteriores que determinen la creacin de otros derechos. As en la redaccin

original del viejo art. 2.503 del C.C. no estaban contempladas la propiedad
horizontal y la superficie forestal, derechos reales creados por leyes especiales.
No debe confundirse creacin con fuente, dijimos que la ley es la nica que
crea derechos reales, (crea el derecho real tpico y lo regula en cuanto a su
contenido, formas de constitucin y extincin, etc.),

pero la fuente de

constitucin es generalmente la voluntad de las partes a travs del contrato, de

una disposicin de ltima voluntad, a veces la decisin judicial y
excepcionalmente la ley es fuente de constitucin del derecho real. El
fundamento de la eleccin del sistema de nmero cerrado se encuentra en otro
de los principios, este es la oponibilidad erga omnes (frente a todos) de los
derechos reales.

Oponibilidad: los derechos reales se ejercen frente a toda la comunidad

expectante y por este motivo es conveniente que toda esa comunidad conozca
cuales son esos derechos que debe respetar y que le son oponibles.

Publicidad: la oponibilidad erga omnes de que hablamos presupone que para

que la comunidad pueda cumplir con su deber de abstencin frente al titular de
un derecho real, primero debe conocer cuales son esos derechos. Para algunos
derechos reales bastar con la posesin, por ejemplo cosas muebles no
registrables y para otros es necesaria su inscripcin registral, caso de los
inmuebles, y muebles que la ley requiere su registracin.

Ejercicio mediante la posesin: La posesin es un hecho muy importante de

modo que es el contenido de los derechos reales y si bien no es un derecho le
otorga numerosas consecuencias jurdicas. El art. 1.891 del C.C.y C. expresa
que todos los derechos reales regulados se ejercen por la posesin, excepto las
servidumbres y la hipoteca.

Eficacia: Se extrema la proteccin de estos derechos otorgndoles a su titular

una serie de acciones reales frente a distintos tipos de lesin.

Ius persequendi: El derecho real se encuentra adherido a la cosa de modo tal

que le permite a su titular ejercer este derecho de persecucin y hacer valer su
derecho an cuando la cosa se encuentre en poder de un tercero, perseguir la
cosa en manos de quien se encuentre. Este principio no es absoluto y encuentra
algunos lmites en especial en las transmisiones de cosas muebles.

Ius preferendi: Todo derecho real que ha sido debidamente publicitado es

oponible erga omnes y goza del derecho de preferencia respecto de cualquier
otro derecho sobre la misma cosa constituido con posterioridad. Este principio
se enuncia primero en el tiempo mejor en el derecho. Es importante no
confundirlo con los privilegios que son cualidades de ciertos crditos, siempre
excepcionales e impuestos siempre por la ley, actan frente a la concurrencia de
acreedores y ante la circunstancia de que el patrimonio del deudor no alcance a
cubrir el pasivo, constituyen una excepcin al principio de igualdad de los
acreedores frente al patrimonio del deudor. Sucede que algunos derechos reales,
concretamente los de hipoteca y prenda gozan a su vez de la preferencia y de
privilegio.

Finalizando con esta breve introduccin al campo de los derechos reales es

importante sealar que metodolgicamente estn ubicados en el Libro IV del C.C.
y C., definidos en el art. 1882 como poder jurdico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su itular
las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.
Asimismo estn enumerados en el art. 1.887.
Dominio (art. 1.941 C.C y C.) Derecho real por excelencia que comprende
el mayor nmero de facultades materiales y jurdicas ( ius abutendi: derecho
de disposicin, ius utendi: derecho de uso, ius fruendi: derecho de goce). Es
el que atribuye a su titular un poder lo ms amplio posible sobre una cosa y
que en principio es perfecto, exclusivo y perpetuo, con tendencia a recuperar
estos caracteres apenas cesen los motivos por los cuales fue afectado
(elasticidad del dominio).
Condominio: (art. 1.983 C.C. y C.) Es el derecho real de propiedad con
pluralidad de titulares sobre una parte indivisa de una cosa mueble o
inmueble, (propiedad con sujeto titular mltiple).
Propiedad horizontal: (art. 2.037 C.C. y C.) Es el derecho real de propiedad
sobre una unidad funcional que se extiende

sobre partes privativas y

(exclusivas del titular) y sobre las partes comunes del edificio, con

caractersticas especiales en funcin de la utilidad y comodidad del uso y

goce de la mencionada unidad funcional.
Conjuntos Inmobiliarios: (art. 2.073 C.C.y C.) El cdigo los conceptualiza
como conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a
lo dispuesto en normas administrativas locales; y se rigen por el derecho
real de propiedad horizontal especial.
Tiempo compartido: (art. 2.087 C.C.y C.), nos dice el cdigo que se
considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados
a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles
con su destino. Se trata de una relacin de consumo, alcanzada por la
regulacin de normas de polica; el rgimen aplicable se compatibiliza con
la ley especial N 26.356 en su parte vigente.
Cementerios privados: (art. 2.103 C.C.y C.) Son los inmuebles de propiedad
privada que se encuentran afectados a la inhumacin de restos humanos
Otorgan a su titular un derecho de sepultura, regido bsicamente por el
derecho real de uso especial, el que contempla un reglamento de
administracin y uso.
Superficie: (art. 2.114 C.C.y C.) Es el derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno y otorga a su titular las facultades de
uso, goce y disposicin material y jurdica del derecho de plantar, forestar o
construir o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo
o el subsuelo. El plazo mximo cuando se trata de construcciones es de 70
aos y de 50 aos cuando es para forestaciones y plantaciones.
Usufructo: (art. 2.129 C.C.y C.) Es el derecho real de uso, goce y
disposicin jurdica de un bien ajeno sin alterar su susbstancia. Otorga
bsicamente a su titular las facultades del ius utendi y el ius fruendi y

limitados derechos de disposicin; quedando en el dueo de la cosa el ius

abutendi (poder de disposicin jurdica) o nuda propiedad.
Uso: (art. 2.154 C.C. y C.) Es un derecho real similar al usufructo pero ms
limitado en el contenido ya que la extraccin de los frutos est autorizada
solo hasta las necesidades del usuario y su familia.
Habitacin: ( art. 2.158 C.C. y C.) Es un derecho real igual al uso pero su
objeto consiste en una casa habitacin y la utilidad consiste en morar en
ella.
Servidumbre: (art. 2.9162 C.C. y C.) Es el derecho real establecido al
poseedor de una heredad (fundo dominante) sobre otra heredad ajena (fundo
sirviente) para la utilidad de la primera (ejercer ciertos y concretos derechos
de uso o impedir que el propietario del fundo sirviente ejerza algunos de sus
derechos de propiedad).
Hipoteca: (art. 2.205 C.C. y C.) Es el derecho real de garanta,
convencionalmente constituido como accesorio de un crdito determinado y
por un monto expresado en dinero, que recae sobre uno o ms

cosa

inmuebles individualizados, que queda en poder del constituyente y que

debidamente registrado- en caso de incumplimiento del deudor, da derechos
al acreedor a perseguir la cosa, ejecutarla y cobrarse con el producido con
prelacin sobre los dems acreedores.
Anticresis: (art. 2.212 C.C. y C.) Es el derecho real de garanta en virtud del
cual su titular (acreedor) es puesto en posesin de un inmueble,
autorizndosele a percibir los frutos para imputarlos a los intereses del
crdito si existiesen y el sobrante sobre el capital.
Prenda: (2.219 C.C. y C.) Es el derecho real de garanta que, grava una cosa
mueble no registrable o un crdito que es entregado al acreedor, en
seguridad de una obligacin personal.