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Lic.

Lucio G rep a chico


Lic. Julio Cesar Funes rep a Madrid

Se ordena la cancelacin en el Registro Nacional Propiedad Raz e Hipotecas de la inscripcin del


contrato de Compraventa con Pacto de Retroventa otorgado a las a las doce horas con veinte
minutos del da seis de dos mil quince, ante los oficios Notariales de la Licenciada Tala Vernica
Estrada, por el seor Jorge Alfredo Madrid lvarez, a favor de Francisco Napolen Mendoza
Gmez
iii) Lbrese oficio al Registro Nacional Propiedad Raz e Hipotecas de la primera seccin de oriente
para que cancele la inscripcin nmero 90050066 en el asiento 7, de propiedad del Departamento de
San Miguel.

3.

Contestacin de la demanda. La demanda fue contestada mediante escrito presentado el da


uno de febrero de dos mil dieciseis, en el que el licenciado Julio Cesar Funes., manifest:
En cuanto a los hechos que fundamentan la pretensin de dicha demanda cabe
mencionar que en los literales A, B y C, se expone por la parte demandante lo siguiente:
------ 1) literal A: Manifiestan que su representado, el seor JORGE ALFREDO MADRID
A. , es dueo de un terreno ubicado en la quinta calle poniente numero trescientos tres del
Barrio la Merced de esta ciudad, de la capacidad superficial de DOSCIENTOS VEINTITRES
METROS

CUADRADOS,

SESENTA

SIETE

DECIMETROS

,VEINTISIETE

MILIMETROS CUADRADOS o en buen castellano DOSCIENTOS VEINTITRES PUNTO


SEIS Mil SETECIENTOS VEINTISIETE METROS CUADRADOS (223.6727 m2 ), el
cual

manifiestan

se

encuentra inscrito registralmente a su favor en el asiento [], de la

matricula de folio real automatizado numero [] del Registro de la Propiedad Raz e


Hipotecas de la Primera Seccin de Oriente de este departamento, el cual de igual forma
describen en sus rumbos y linderos. Lo cual comprueban

con la presentacin de la

correspondiente escritura publica a favor de su representado agregada en la demanda ------- 2)


Literal B: Aseguran que dicho inmueble fue adquirido a favor del seor JORGE ALFREDO
MADRID A. por compraventa con pacto de retroventa, -------- 3) Literal C: Justifican su accin
en el sentido que su representado el seor Francisco Napoleon Mendoza G., permiti" de buena
fe" a mi representado el seor JORGE ALFREDO MADRID ALVAREZ; el seguir utilizando
el inmueble adquirido por este durante el plazo convencional de los SEIS MESES en que segn
se expone mi mandante, poda intentar la accin de retroventa del inmueble objeto de este
proceso a su favor. Pero es el caso, que argumentan que no obstante haber vencido el plazo
convencional plasmado en el documento mi representado sigue ocupando indebidamente dicho
inmueble propiedad del demandante, a la fecha y dicen que con ello mi representado, desconoce
el derecho de dominio del seor F.M., sobre el inmueble, y segn estos realiza actos similares al
de verdadero dueo. Adems concluyen que su representado es el dueo de dicho inmueble y que
no ostenta la posesin de dicho inmueble por que lo posee segn ellos exponen es mi
representado quien lo tiene en posesin en forma injustificada .Lo cual no es cierto dado que mi
representado posee inscrita escritura de dicha propiedad con anterioridad a la escritura que el
demandado posee y con la cual pretende esta accin ----- En tal sentido al valorar dichas
argumentaciones de la demanda, es de aclarar lo siguiente: ------- a) En un Juicio o Proceso
Reivindicatorio basado en el Art 891 Y Siguientes cc; es necesario tomar en cuenta lo siguiente:
Ante un juicio reivindicatorio, lo que se debe probar es: 1) El derecho de dominio de quien se
pretende dueo de la cosa, 2) La individualizacin de la cosa a reivindicar, y,3) La posesin de la

cosa por el demandado.-La propiedad se prueba con el documento idneo debidamente inscrito
en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas.-(Sentencia de la SALA DE LO CIVIL, Ref. 64C-2006 de las 09:12 horas del da 8/1/2007). Pero es de tomar en cuenta en el Art.896 CC
expresa lo siguiente: "Se concede la misma accin, aunque no se pruebe dominio, al que ha
perdido la posesin regular de la cosa y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripcin.
Pero no valdr ni contra el dueo, ni contra el que posea con igualo mejor derecho.", que
nicamente surge efecto, si la cosa que se pretende reivindicar, alguna vez estuvo en posesin
material del actor que la reclama y que se ve actualmente privado de ella por el demandado,
violentado con ello su derecho de posesin; caso contrario dicha pretensin es infundada e
ilgica, pues mi representado siempre a tenido la posesin y ejercido actos plenos de dueo a la
fecha, sin perturbacin alguna de nadie pues es su casa de habitacin y de su grupo familiar lo
cual es ilgica tal afirmacin que se expone en la fundamentacin de la demanda en el sentido
que se dice que el demandante "de buena fe" le permitiera a mi representado, el seguir ocupando
dicha propiedad, lo cual puede ser comprobado in situ por su seora, por medio de
reconocimiento personal al inmueble objeto de este proceso ------ b) En cuanto a la naturaleza y
creacin a la vida jurdica legal del El Instrumento de Compraventa con Pacto de Retroventa
basado en el Art. 1679 cc; es de tomar en cuenta que es un instrumento especial, ya que, no es
solo una compraventa simple, sino que aqu el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa
vendida dentro del plazo estipulado en el mismo, o en su defecto en lapso de cuatro aos a partir
de la fecha de suscripcin de dicho instrumento, es decir que para perfeccionarse deben agotarse
los plazos y posteriormente incoarse el proceso correspondiente de lo contrario seria una
violacin constitucional al derecho a la propiedad consagrado en el Art. 2 Cn , ya que ambas
partes vendedor y comprador estn interrelacionados e inseparables en razn que uno El
comprador: no puede por el hecho de caducar el plazo constituido en el instrumento realizar la
venta de la cosa, a un tercero, y el otro el Vendedor, mantiene el derecho a recuperar la cosa
vendida en el plazo contractado o en el plazo de cuatro aos tal y como lo resolviera en la
SENTENCIA DEFINITIVA, de las diez horas con quince minutos. de fecha veinticuatro de
octubre del dos mil tres, por medio de la cual LA CAMARA DE LA SEGUNDA SECCION DEL
CENTRO, COJUTEPEQUE resolvi su fallo as: ------- "Mediante contrato de compraventa con
pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recuperar o recomprar la cosa vendida;
pero tal facultad no es ilimitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en
el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro aos." Tomando como base al Art.
1683 cc que literalmente dice: " El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no
podr pasar de cuatro aos desde la fecha del contrato" Dicho esto es de tener en cuenta seor

Juez, se ha estado usando por mucho tiempo arbitrariamente dicho instrumento en menos cabo de
las personas que contrataron de buena fe , las cuales sin ningn tipo de conocimiento real sobre la
compraventa con pacto de retroventa y sus verdaderas consecuencias que afectan sus bienes, ya
que como podemos ver a manera ilustrativa su seora se ve en el documento que se ha
presentado por la parte demandante, la cantidad originalmente dada por el demandante a mi
representado fue de TREINTA Y CINCO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMERICA y posteriormente varia al final del mismo en el sentido que se le devolvera a mi
representado la propiedad siempre y cuando este cancelara la cantidad de CUARENTA Y UN
MIL TRESCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA con lo cual se
puede observar una contradiccin ya que en este tipo de contratos no se admiten variacin alguna
en sus montos, aqu podemos ver intereses los cuales son intereses ocultos que se adicionan de
una vez al capital, todos los comprendidos dentro del plazo originalmente pactado en dicho
contrato y de ello se colige el porque se decreta por medio de la Asamblea legislativa. La Ley de
Usura, por Decreto Legislativo numero Doscientos veintiuno, publicada el da veinticuatro de
enero del presente ao en Diario Oficial numero: diecisis Tomo Trescientos noventa y ocho, la
cual es ley de la Repblica desde el da veinticinco de febrero del presente ao y regula
actualmente este tipo de contratos. y de la cual agrego copia autenticada.- As vemos el Art. 4.que dice: " Para efectos de esta Ley, se presumir legalmente que existe un prstamo encubierto,
en toda venta de inmuebles o muebles en la cual se establece pacto de retroventa cuando concurra
cualquiera de las circunstancias siguientes: a) Cuando el comprador no haya entrado en posesin
del inmueble vendido. b) Cuando el vendedor pague intereses al comprador por el precio de la
venta, sin importar la denominacin que se d a este pago. e) Cuando el precio de la venta
estipulado en el contrato sea inferior al valor del mercado del inmueble o al ltimo valor de
transferencia." de igual manera su Art. 1.- dice: "La presente Ley tiene como objeto prohibir,
prevenir y sancionar las prcticas usureras con el fin de proteger los derechos de propiedad y de
posesin de las personas y evitar las consecuencias jurdicas, econmicas y patrimoniales
derivadas de todas las prcticas usureras." que tal como me dice mi representado, que a la fecha
dicho seor ha sido intransigente en ello, esto a pesar que mi representado tiene la voluntad de

arreglar y recuperar su propiedad, ya que como muestra de ello le realizo por medio de su
compaera de vida Norma Yamilet A. L. el da diez de Abril del dos mil doce, un abono al
capital de TRES MIL CIENTO CINCUENTA DOLAR ES DE LOS ESTADOS UNIDOS, de lo
cual le agrego recibo de dicho pago en original, con lo cual no es cierto que mi representado le
deba la cantidad total, expresada en dicho contrato, ya que mi representado, me expresa: que
dicho seor se ha negado en recibirle cantidad alguna y que en mas de una ocasin le manifest a
dicho seor que le concediera tiempo para solicitar un prstamo y pagarle ante dicha
problemtica surgida que envuelve una verdadera condicin resolutoria expresa, en virtud de la
cual, el comprador nicamente adquiere un "dominio eventual" del bien vendido, a consecuencia
de la tradicin que puede haberse efectuado, el cual desaparece al cumplirse la condicin
potestativa que depende de la voluntad del vendedor y de la restitucin de la cantidad respectiva,
producindose en consecuencia, la resolucin del contrato. No significa, pues, una recompra o
una nueva venta, con sus consecuencias jurdicas, sino, la devolucin del bien sobre que recay el
negocio, al vendedor, quien en virtud de la retroventa el instrumento de Compraventa con Pacto
de Retroventa si bien en el mismo consta: a quien deba hacerse el pago, donde y en qu fecha
deba hacerse dicho pago, segn se advierte de la lectura del contrato, por lo que en Derecho
Privado al no existir voluntad de las partes sobre el cumplimiento de determinadas obligaciones,
la Ley suple dichas omisiones de la voluntad de las partes y es as que en nuestro Cdigo Civil en
sus artculos 1439 y siguientes dentro del ttulo XIV, I/DE LOS MODOS DE EXTINGUIR LAS
OBLIGACIONES Y PRIMERAMENTE DE LA SOLUCIN O PAGO EFECTIVO" el Art.
1423 C. C. nos dice:" que en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes est en mora
dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte o no se allana a
cumplirlo en la forma y tiempo debido" por otra parte el Art. 1350 C.c., es decir, por el
cumplimiento de la condicin, se extingue el derecho de recobrar el inmueble vendido. Sobre este
punto} la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido sobre el particular lo
siguiente ... "Esta Sala considera pertinente aclarar, que por medio del contrato de compraventa
con pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recuperar o recomprar la cosa
vendida, pero tal facultad no es limitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las
partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro aos. Art. 1683 Inc. I "C.C"
si bien es de tener en cuenta que nuestra legislacin y para efectos de contratos y obligaciones,
opera la autonoma de la voluntad, principio fundamental en cuya virtud los individuos tienen la

potestad para regular sus propios derechos y obligaciones con base a su propia libertad de
contratacin. Los jueces por tanto, carecen de facultades para modificar los contratos concertados
por las partes, so pretexto de equidad y justicia, como ha sucedido en el presente caso; la fuerza
obligatoria de todo contrato arranca por ende, de la voluntad de las partes. El Art. 1416 CC.,
establece:""Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes y solo cesan
sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de stas o por causas legales."" Dicho
precepto nos indica de una manera singular la fuerza obligatoria del contrato para las partes que
han convenido en el mismo, y es que para stas, el contrato constituye una verdadera ley en
particular, a las que deben sujetarse en sus mutuas relaciones del mismo modo que las leyes
propiamente dichas. Todo contrato nace del acuerdo de voluntades, que es el que determina los
efectos que aquel ha de producir as como su extensin, alcance y duracin, y en esto consiste
precisamente el principio llamado de autonoma de la libertad, que en materia de obligaciones y
contratos no es mas que la libertad de que gozan las personas para acordar los contratos que
deseen y en la forma que deseen, siempre y cuando no vayan en contra de principios legales, y el
orden publico. Tal libertad de contratar es reconocida y garantizada efectivamente en el Art. 23
Cn., el cual establece: "Se garantiza la libertad de contratar conforme a las leyes. Ninguna
persona que tenga la libre administracin de sus bienes puede ser privada del derecho de terminar
sus asuntos civiles o comerciales por transaccin o arbitramento. En cuanto a las que no tenga esa
libre administracin, la ley determinar los casos en que puedan hacerlo y los requisitos
exigibles. En consecuencia, ""la libertad de contratacin es un derecho respetado por la
Constitucin de la Repblica de El Salvador y en el que obviamente va implcito el acuerdo de
partes"" De lo anterior se colige que las leyes relativas a los contratos son, por lo general,
supletorias a la voluntad de las partes y solo se aplican ante el silencio de stos, de donde la
misin del juez en caso de un litigio es la de interpretar y restablecer aquella voluntad, pero no
crearla ni muchos menos sustituirla por la de los contratantes; tal criterio han sido sustentado en
repetidas ocasiones por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia y forman parte de
nuestra doctrina nacional. .. Revista de Derecho Civil ao 2003, Pg. 42 Y Argumentaciones y
motivaciones judiciales de Cmaras de lo Civil, aos 2003, 2004, 2005, Pgs. 90 y 91. Pero es
tomar en consideracin que dichas argumentaciones fueron previas a La ley de Usura, que
expresa lo siguiente en su Art. 13.- "la presente leyes de carcter especial, por tanto prevalece
sobre cualquier otra de carcter general que la contrare" esto en aras de evitar ABUSOS de parte

de los usureros que con el amparo legal, se lucran de la necesidad de un prstamo de


las personas que por necesidad y desconocimiento de las verdaderas implicaciones
legales de este tipo de documento pueden acarrear en menoscabo de sus derechos.Mas es de aclararle su seora, que mi representado me recalca su buena voluntad,
ya que en ningn momento desconoce que tiene una deuda con el seor A. R.,
sino por el contrario desea cumplir con dicho compromiso en buena fe, por lo
que le causa extraez a mi representado, el presente proceso iniciado en su
contra, ya que estaban supuestamente dialogando ------ En razn de ello y tomando
en cuenta que la naturaleza del contrato de Compraventa con Pacto de Retroventa
con de este proceso, es nula en su pretensin de la accin fctica del derecho
procesal invocado, ya que este proceso es infundado para con la relacin existente
entre mi representado y el demandante en razn de la naturaleza del instrumento
legal, que aun siendo legal, es controversial su uso y abuso por parte de los usureros
que se valen de ello para su propio lucro, por tales argumentos vengo en nombre de
mi representado a contestar la demanda incoada en su contra en SENTIDO
NEGATIVO e

interponer EXCEPCION de IMPROPONIBIUDAD DE LA

DEMANDA en razn de va procesal errnea en base al Arts.14,277 rel 299, 284


inciso 3 , Y 303 CPCM , por lo cual le PIDO: ----- Admitirme el presente
escrito y se tenga por contestada en sentido negativo la demanda interpuesta en
contra de mi representado, y a la vez se tenga por interpuesta la excepcin de
improponibilidad de la demanda interpuesta en razn de va procesal errnea
utilizada archivando el presente proceso y lo ordenando la va procesal
correspondiente tal y como le faculta a su digna autoridad la ley.- ----- Dejo para
or notificaciones los telefax: 2661- 0304; 2660-0671; 2660-0189 ------ San miguel,
cinco de julio del dos mil trece.-