Anda di halaman 1dari 22

SEMINAR AKUNTANSI SEKTOR PUBLIK

ANALISIS INVESTASI PUBLIK

Oleh:

ANDINI UTARI PUTRI (01022681519002)


FIPIARINY S

(01022681519004)

KELAS BKU AKUNTANSI REGULER PAGI


PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU EKONOMI
KEMENTRIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN
UNIVERSITAS SRIWIJAYA
FAKULTAS EKONOMI
2016
0

I.

PENDAHULUAN
Di era yang sudah maju ini tidak salahnya kita mulai kritis dengan program program

pemerintah yang akan dilakukan untuk rakyat. Hal ini tidak lepas pula dengan peran sistem
informasi yang sudah maju pula. Investasi sektor publik meliputi investasi pemerintah itu
sendiri, konsumsi yang dilakukan pemerintah,penerimaan pemerintah dari sektor pajak/non
pajak.
Dengan adanya sistem informasi yang lebih maju ini maka analisis investasi sektor
publik lebih mengarah terhadap sistem pengawasan dan audit terhadap investasi yang telah
diterima karena investasi yang diterima biasanya berupa modal, dimana investasi atau
modal tersebut dapat menghasilkan sesuatu yang bermanfaat dalam penggunaanya bagi
masyarakat luas atau hanya akan malah merugikan berbagai pihak yang terdapat
didalamnya. Dimana manfaat ini dapat berjangka panjang dalam masyarakat atau tidak.
Dalam mengambil keputusan menginvestasikan sebagian harta miliknya maka haruslah
diperhatikan terlebih dahulu resiko yang akan ditimbulkan dari penginvestasian harta
tersebut. Terlebih lagi tidak jarang investasi publik ini dapat mendukung pelaksanaan
program dan kegiatan pemerintah.
Dengan semakin banyak investasi yang dimiliki oleh pemerintah seperti barangbarang yang dibeli untuk untuk memperlancar segala kegiatan yang berorientasi sektor
publik maka tiap tahun pula perintah harus mengeluarkan sejumlah dana untuk biaya
perawatannya. Tetapi pengeluaran pemerintah yang berlebihan dalam pembelian sejumlah
sarana untuk publik dapat menyebabkan pembengkakan dana yang terjadi pada tahun
anggaran yang akan datang.
Tetapi jarang penananam investasi ini merupakan sisa anggaran tahun lalu yang sisa
atau pun belum terpakai,jadi daripada uang itu digunakan untuk hal hal yang tidak
berguna lebih baik uang sisa tersebut digunakan untuk investasi ke berbagai bidang yang
dapat menunjang fasilitas publik yang sudah ada.
II.
A.

KAJIAN TEORI
Program Investasi Publik
Dalam melaksanakan fungsi pelayanan masyarakat, pemerintah dihadapkan pada

masalah pengambilan keputusan investasi publik. Keputusan investasi publik diperlukan


untuk mendukung pelaksanaan program, kegiatan, dan fungsi yang menjadi prioritas
kebijakan. Pengeluaran untuk investasi publik harus mendapat perhatian yang lebih besar
dibandingkan dengan pengeluaran rutin, karena pengeluaran investasi/modal memiliki efek
jangka panjang, sedangkan pengeluaran rutin lebih berdampak jangka pendek. Kesalahan
dalam melakukan pengambilan keputusan investasi tidak saja akan berdampak pada
anggaran tahun berjalan, namun juga akan membebani anggaran tahun-tahun berikutnya.

Investasi publik memiliki kaitan yang erat dengan penganggaran modal/investasi.


Penganggaran modal/investasi merupakan proses untuk menganalisis proyek-proyek dan
memutuskan apakah proyek tersebut dapat diakomodasi oleh anggaran modal/investasi.
Untuk memberikan mekanisme dalam mengatur proyek investasi publik secara lebih efisien
dan efektif, maka perlu dilakukan analisis investasi secara mendalam. Analisis investasi
berhubungan erat dengan penganggaran fungsional, alokasi sumber daya, dan praktik
manajemen keuangan di sector publik. Selain itu, program investasi public merupakan
bentuk dari dual budgeting, yaitu pemisahan anggaran modal/investasi dari anggaran rutin.
Di kebanyakan Negara berkembang, anggaran pembangunan dan anggaran rutin
dipisahkan. Fokus perhatiannya ditujukan untuk mengintegrasikan kebijakan dengan
pengeluaran manajemen. Dalam praktiknya terdapat permasalahan yang sulit diselesaikan,
dianataranya adalah:
a. Memastikan bahwa program investasi publik yang diajukan merupakan program
yang komprehensif.
b. Memperkirakan pengeluaran yang dibutuhkan di masa yang akan datang.
c. Mengevaluasi relevansi proyek-proyek yang ada.
d. Mengembangkan analisis dan perencanaan untuk pengeluaran investasi dan
pengeluaran rutin.
Sebelum diambil keputusan untuk melakukan investasi, pemerintah terlebih dahulu perlu
menentukan kebutuhan investasi yang diperlukan. Untuk menentukan kebutuhan investasi
perlu dilakukan evaluasi yang mencakup:
1. Inventarisasi investasi
2. Inventarisasi investasi memuat daftar nama dan jenis investasi, nilai investasi,
konsidi barang modal yang saat ini ada, apakah baik atau buruk.
3. Cakupan layanan dengan tingkat investasi yang sekarang ada.
Tambahan cakupan layanan yang dibutuhkan saat ini dan masa yang akan datang.
4. Inventarisasi kebutuhan investasi
5. Evaluasi kelayakan investasi
Kriteria kelayakan investasi meliputi aspek-aspek teknis, sosial-budaya, financial dan
aspek ekonomi, dan aspek distribusi. Perhitungan kelayakan investasi dapat
dilakukan dengan menggunakan alat analisis, misalnya: NPV, IRR, ARR, PP
(Payback Period), Cost-Benefit Analysis, dan Cost Effectiveness Analysis.

B.

Penentuan Kebutuhan Investasi Publik


Penentuan kebutuhan investasi publik berkaitan dengan jumlah anggaran yang akan

ditetapkan bagi masing-masing unit organisasi. Analisis yang mendalam sebelum dilakukan
investasi sangat penting dilakukan karena investasi publik berkaitan erat dengan masalah
transparansi dan kewajaiaran anggaran. Penentuan kebutuhan investasi publik terkait
dengan dua kegiatan, yaitu peningkatan kuantitas dan peningkatan kualitas investasi.
Ada beberapa cara dalam menggolongkan usul-usul investasi. Salah satu
penggolongannya adalah:
2

1. Investasi penggantian
Pengeluaran investasi untuk penggantian barang modal mengikuti pola umur
manfaat barang modal. Bila umur ekonomi barang modal telah habis, maka perlu
pembelian barang modal baru untuk menggantinya. Penilaian investasi public perlu
mempertimbangkan umur teknis dan umur ekonomis dari barang modal yang akan
dibeli. Umur ekonomi terkait dengan perkiraan waktu efektif suatu barang modal
dapat memberikan manfaat, sedangkan umur teknis terkait dengan kemampuan
barang modal dalam memberikan manfaat hingga tidak mampu lagi memberikan
manfaat. Jadi umur teknis suatu barang modal bisa lebih lama daripada umur
ekonomisnya. Bila barang modal telah using dan tidak mampu lagi memberikan
manfaat, berarti umur teknis barang modal tersebut telah habis.
2. Investasi penambahan kapasitas
Investasi penambahan barang modal perlu dilakukan bila terjadi tuntutan
peningkatan cakupan pelayanan. Jumlah penambahan unit barang modal ditentukan
oleh produktivitas barang modal yang saat ini ada. Produktivitas barang modal diukur
berdasarkan rasio antara input dengan output yang dihasilkan. Rasio ini pada
dasarnya mencerminkan tingkat efisiensi barang modal yang bersangkutan. Jika
suatu barang modal sudah kurang (tidak) efisien lagi, sementara terjadi kenaikan
cakupan pelayanan yang harus dilakukan pemerintah, maka pemerintah harus
mempertimbangkan untuk melakukan investasi penambahan kapasitas.
3. Investasi baru
Investasi juga dapat berupa investasi baru yang belum ada sebelumnya. Untuk jenis
investasi baru, maka pertimbangan mengenai aspek teknis, ekonomi, sosial-budaya,
dan aspek distribusi harus mendapat perhatian lebih besar.
C.

Aspek Kelayakan Investasi


Dalam perencanaan dan analisis investasi harus mempertimbangkan beberapa

aspek yang secara bersama-sama menunjukkan keuntungan atau manfaat yang diperoleh
akibat adanya suatu investasi tertentu. Seluruh aspek harus dipertimbangakn dan dievaluasi
dalam setiap tahap perencanaan anggaran dan siklus pelaksanaan, karena aspek-aspek
tersebut satu sama saling berhubungan dan saling mempengaruhi.
a. Aspek Teknis
Aspek teknis merupakan bagian penting dari analisis investasi yang harus
dipertimbangkan. Jika suatu usulan investasi sudah tidak layak dilihat dari aspek
teknisnya, maka usulan tersebut menduduki prioritas pertama untuk ditolak.
b. Aspek Sosial dan Budaya
Untuk melaksanakan suatu proyek maka perlu mempertimbangkan implikasi sosial
yang lebih luas dari investasi yang diusulkan. Aspek sosial-budaya ini menyangkut
pertimbangan pendistribusian pelayanan secara adil dan merata, sehingga mampu
memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat. Aspek sosial budaya mencakup

juga aspek legal lingkungan. Suatu proyek investasi yang akan dilakukan harus
mempertimbangkan aspek legalitas dan dampak lingkungan yang merugikan.
c. Aspek Ekonomi dan Finansial
Pertimbangan aspek ekonomi meliputi kegiatan menganalisis apakah suatu proyek
yang diusulkan akan memberikan kontribusi yang nyata terhadap pembangunan
perekonomian secara keseluruhan dan apakah kontribusinya cukup besar dalam
menentukan penggunaan sumber-sumber daya yang digunakan. Aspek finansial
menerangkan pengaruh-pengaruh finansial dari suatu proyek yang diusulkan.
Berdasarkan perencanaan anggaran, keputusan-keputusan mengenai efisiensi
proyek secara finansial, solvabilitas, dan likuiditas perlu dipertimbangkan.
d. Aspek Distribusi
Keputusan investasi merupakan keputusan yang perlu dikaitkan dengan masalah
distribusi pelayanan public secara adil dan merata. Untuk itu perlu diketahui siapa
yang akan menerima manfaat atau keuntungan yang dihasilkan dari proyek
investasi; dari mana mendapatkan modal untuk melaksanakan proyek, apakah dari
public revenue atau oleh individu; apakah terdapat pajak penghasilan atau tidak;
apakah proyek dijalankan oleh public agencies atau oleh individu. Aspek distribusi
terkait dengan keadilan dan persamaan kesempatan untuk mendapatkan pelayanan
public (equity & equality).
D.

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Investasi Publik


Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam analisis investasi public adalah:
1. Tingkat diskonto yang digunakan
Tingkat diskonto merefleksikan tingkat keuntungan (rate of return) yang diperoleh
dari suatu proyek dengan tingkat risiko tertentu. Jika suatu proyek tidak memberikan
keuntungan yang diisyaratkan (required rate of return), maka proyek tersebut harus
ditolak. Perhitungan tingkat diskonto merupakan bagian yang cukup kompleks dalam
analisis investasi.
Pada sector swasta terdapat dua sumber pendanaan, yaitu pembiayaan modal
(equity finance) dan pembiayaan utang (debt finance). Keuntungan yang diperoleh
para kreditor sebagai pemberi utang, berupa pembayaran bunga utang, sedangkan
investor memperoleh keuntungan berupa deviden dan gain atas saham yang
dimilikinya. Harga per saham merefleksikan laba di masa depan yang diharapkan
(expected future earnings). Pembiayaan hutang memiliki risiko yang lebih rendah
dibandingkan dengan pembiayaan modal sehingga kreditor akan meminta tingkat
kembalian (rate of return) yang lebih rendah dibandingkan dengan investor karena
risiko investasi berbanding lurus dengan return investasi. Semakin tinggi risiko
investasi, maka return yang diharapkan juga semakin tinggi. Disamping itu,
pembiayaan utang memiliki biaya yang lebih kecil dibandingkan dengan pembiayaan
modal. Biaya utang (cost of debt) lebih murah dibandingkan dengan biaya modal
4

sendiri (cost of equity) karena pembayaran bunga utang merupakan biaya yang
mengurangi pajak. Biaya modal total dapat dinyatakan dalam bentuk biaya modal
rata-rata tertimbang dengan rumus:
Ko = Ke.(E/V) + (Kd.(1 T).(D/V)
Dalam hal ini:
Ko = biaya modal total
Ke = biaya modal (tingkat keuntungan yang diisyaratkan atas investasi modal)
Kd = biaya utang (tingkat keuntungan yang diisyaratkan atas investasi utang)
T = tingkat pajak
E = Harga pasar saham
D = harga pasar surat berharga utang
V = E + D = nilai pasar perusahaan secara keseluruhan
Berdasarkan asumsi bahwa seluruh biaya dan manfaat suatu proyek telah dinilai
cukup, masalah berikutnya yang perlu dipertimbangkan berfokus pada tingkat
diskonto (discount rate) yang cocok yang akan digunakan. Antara biaya dan manfaat
terjadi pada titik waktu yang berbeda, sehingga nilai tersebut perlu didiskontokan
untuk beberapa periode waktu sebelum berbagai alternatif investasi diperbandingkan
untuk ditentukan investasi mana yang akan dilakukan. Untuk tujuan analisis biaya
manfaat, maka perlu digunakan tingkat diskonto sosial (social discount rate).
Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan adalah dengan menyatakan social
discount rate sebagai suatu tingkat yang merefleksikan preferensi masyarakat
terhadap manfaat saat ini atas manfaat yang akan diterima di masa yang akan
datang, atau disebut social time preference time (STPR). Masalah yang muncul
adalah bahwa alasan memilih manfaat sekarang (current benefit) mungkin
dipengaruhi oleh penilaian individu yang menilai terlalu rendah (underestimate)
manfaat yang akan diperoleh di masa depan. Asumsi dalam pendekatan ini adalah
generasi mendatang akan lebih sejahtera daripada generasi sekarang. Oleh karena
itu dilakukan pengurangan terhadap kebutuhan benefits yang tersedia.
2. Tingkat inflasi
Penilaian investasi harus memperhitungkan perkiraan tingkat inflasi. Semakin tinggi
tingkat inflasi, semakin rendah nilai riil keuntungan di masa depan yang diharapkan
(expected future returns) sehingga semakin tinggi tingkat keuntungan yang
diisyaratkan. Inflasi yang tinggi menyebabkan required rate of return semakin tinggi.
3. Risiko dan ketidakpastian
Required rate of return akan semakin tinggi jika risiko investasi naik. Ketidakpastian
ekonomi dan hokum, kekacauan sosial-politik, tidak adanya jaminan keamanan, dan
kebijakan yang tidak konsisten dapat meningkatkan risiko investasi. Faktor-faktor
tersebut menyumbang risiko investasi suatu negara (country risk) yang jika sudah
sangat parah dapat mengarah pada kategori default country. Terjaminnya keamanan
berinvestasi, penegakan hokum dan demokrasi, terjaminnya property right dan
contract right dapat menurunkan risiko investasi.
5

4. Capital rationing
Capital rationing

adalah

keadaan

ketika

organisasi

menghadapi

masalah

ketersediaan dana untuk melakukan pengeluaran investasi. Dalam keadaan seperti


ini terdapat beberapa alternatif investasi yang dapat dilakukan akan tetapi tidak
tersedia cukup dana untuk membiayai investasi-investasi yang diajukan. Oleh karena
itu harus dilakukan perankingan investasi. Perankingan dapat dilakukan dengan
menggunakan

rasio

manfaat/biaya

atau

dapat

juga

menggunakan

model

pemrograman linear.
Pada organisasi sektor publik, selain memperhatikan faktor-faktor di atas penilaian
investasi publik juga harus memperhatikan hal-hal berikut:
a. Tingkat utang pemerintah. Tingkat utang pemerintah adalah jumlah yang harus
dibayarkan pemerintah sehubungan dengan perolehan sumber pembiayaan diluar
pajak, seperti utang luar negeri dan obligasi pemerintah yaitu berupa bunga dan
pokok utang.
b. Tingkat kesempatan sosial yang dikorbankan. Disebut juga social opportunity cost
rate yang terkait dengan pengertian bahwa proyek pemerintah harus dapat
menghasilkan tingkat keuntungan (return) yang minimal sama dengan tingkat
keuntungan proyek sector swasta dengan penggunaan dana yang sama. Atau
dengan kata lain, dengan jumlah investasi yang sama, proyek investasi public yang
dilakukan pemerintah harus memiliki kualitas yang minimal sama jika proyek tersebut
dilakukan oleh swasta.
c. Social time preference rate. Social time preference rate merefleksikan tingkat
keuntungan yang diisyaratkan oleh masyarakat jika menunda konsumsi saat ini
untuk kepentingan konsumsi di masa depan.

E.

Teknik Dasar Penilaian Investasi Publik


Pada dasarnya, prinsip penilaian investasi sangat sederhana. Terdapat empat

langkah utama untuk mengevaluasi suatu proyek investasi, yaitu:


1. Identifikasi kebutuhan investasi yang mungkin dilakukan
Organisasi sector public seringkali dihadapkan pada banyak alternative investasi
untuk mencapai tujuan organisasinya. Oleh karena itu perlu diidentifikasi alternatifalternatif yang memungkinkan untuk dianalisis lebih lanjut. Keterkaitan antara satu
proyek dengan proyek lain yang perlu dipertimbangkan untuk mengetahui sejauh
mana penerimaan atau penolakan suatu investasi akan mempengaruhi investasi lain.
2. Menentukan semua manfaat dan biaya dari proyek yang akan dilaksanakan
(cost/benefit relationship)
Perhitungan manfaat dan biaya harus pula memasukkan analisis manfaat dan biaya
social (social cost/benefit) yang ditimbulkan dari investasi public yang akan
dilakukan. Pada organisasi sector public biaya dan manfaat seringkali tidak dapat
6

secara langsung diukur dengan satuan uang, sehingga teknik-teknik analisis biaya
manfaat sangat cocok untuk diterapkan. Dalam analisis biaya-manfaat ini, benefit
(manfaat) ditekankan pada semua keunggulan ekonomi dan social yang diperoleh,
sedangkan untuk cost (biaya) ditekankan pada kelemahan-kelemahan proyek yang
dikuantifikasikan dalam bentuk uang. Sebagai contoh ketika suatu organisasi sektor
publik merencankan membuat sebuah jalan baru, maka akan muncul monetary cost
untuk biaya konstruksi dan perawatan. Di samping itu juga akan timbul biaya-biaya
sosial dari proyek tersebut, misal biaya yang muncul dalam bentuk perusakan
pemandangan, polusi udara, polusi suara, kemungkinan bertambahnya kecelakaan,
dan lain sebagainya. Di lain pihak, manfaat-manfaat sosial juga akan diperoleh dari
pembuatan jalan baru tersbut seperti pengurangan kemacetan lalu lintas,
mempercepat perjalanan, mengurangi biaya pendistribusian barang, dan lain
sebagainya.
3. Menghitung manfaat dan biaya dalam rupiah
Langkah kedua adalah menghitung manfaat dan biaya investasi dalam satuan
rupiah. Terkadang terdapat kesulitan dalam langkah kedua ini. Kesulitan yang
dihadapi adalah apabila biaya dan manfaat dari suatu proyek tidak dapat diukur
dalam bentuk rupiah, misalnya manfaat dan biaya sosial. Dalam kondisi tersebut,
yang dapat dilakukan adalah menghitung nilai manfaat dari proyek secara tidak
langsung, yanitu dengan menggunakan analisis efektivitas biaya (cost-effectiveness
analysis).
4. Memilih proyek yang memiliki manfaat terbesar dan efektivitas biaya yang tinggi.
Rasio biaya dan manfaat atau efektivitas biaya merupakan titik awal penentuan
penerimaan proyek, ada banyak ketidakpastian yang dapat mempengaruhi
perhitungan. Tidak semua biaya dan manfaat sosial dapat dimasukkan dalam
perhitungan, bahkan beberapa diantaranya tidak dapat dipakai dalam pengukuran
yang obyektif dalam bentuk moneter. Analisis moneter mungkin mengindikasikan
bahwa proyek akan memberikan nilai uang terbaik, tetapi faktor-faktor politik, respon
pemerintah, serta tekanan-tekanan sosial menyebabkan pertimbangan biaya
manfaat diperlukan atas proyek tersebut.
Terdapat beberapa teknik untuk melakukan penilaian investasi. Tekik untuk
mengevaluasi investasi dibedakan menjadi dua metode, yaitu:
1. Metode penilaian investasi tradisional
Metode tradisional yang sering digunakan adalah tingkat pengembalian modal yang
diinvestasikan (accounting rate of return on capital employed-ROCE) dan payback
period (PP). ROCE secara sederhana dirumuskan:

Informasi mengenai laba akuntansi diperoleh dari laporan rugi/laba oragnisasi,


sedangkan informasi modal dapat diketahui dari neraca. Terdapat dua masalah dalam
menggunakan metode ROCE ini. Pertama, penghitungan angka akuntansi didasarkan
pada konsep akuntansi akrual dan memasukkan item-item bukan kas, seperti depresiasi
dan cadangan kerugian piutang. Kedua, ROCE hanya mengukur periode tunggal tanpa
memperhitungkan nilai waktu uang (time valur of money).
2.

Metode aliran kas yang didiskontokan (discounted cash flow/DCF)


Metode penilaian investasi dengan menggunakan discounted cash flow misalnya adalah
net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). NPV dihitung dengan cara
mendiskontokan aliran kas di masa dating (future cash flow) dengan factor diskonto
tertentu yang merefleksikan biaya kesempatan modal opportunity cost of capital). NPV
diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran investasi awal dengan aliran kas di
masa depan yang di-present value-kan. Proyek yang memberikan nilai NPV positif
adalah proyek yang memiliki prioritas untuk diterima dan proyek yang dinilai BPV-nya
negative adalah proyek yang harus ditolak.
IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau dengan
kata lain adalah ukuran yang menyertakan aliran kas bersih di masa dating (future net
cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan dalam presentase,
proyek yang memiliki nilai IRR yang besar adalah proyek yang potensial untuk diterima.
Untuk menganilisis usulan investasi publik, manajer publik dapat menggunakan alat
analisis yang biasa digunakan untuk menilai kelayakan suatu proyek pada sektor
swasta, misalnya NPV, IRR, payback period, dan sebagainya.
Net Present Value
Net Present Value dapat dirumuskan sebagai berikut:
Atau:

Dalam hal ini:


i
= tingkat diskonto
n
= 1, , 50 th (umur proyek)
CF
= cash flow
Dengan formulasi lain, NPV dinyatakan;
(CF x pvf) disebut juga Gross Present Value

Net Present Benefit (NPB)


Net Present Benefit (Manfaat Bersih Sekarang) merupakan nilai bersih suatu
proyek setelah dikurangi seluruh biaya pada satu tahun tertentu dari keuntungan

atau manfaat yang diterima pada tahun yang bersangkutan dan didiskontokan
dengan tingkat bunga yang berlaku.
Net present benefit dapat dirumuskan sebagai berikut:
Atau:

Dalam hal ini:


NPB = nilai bersih, yaitu manfaat dikurangi dengan biaya pada tahun ke-n
i
= tingkat bunga
n
= 1, , 50 th (umut proyek)
M
= manfaat
C
= biaya
Catatan: proyek yang dipilih adalah jenis proyek yang memiliki nilai NPB tertinggi
Analisis Payback Period
Metode payback period digunakan untuk mengetahui jangka waktu pengembalian
investasi. Payback period dirumuskan sebagai berikut:

Payback period merupakan teknik analisis investasi yang relative mudah dan
sederhana. Sehingga banyak digunakan. Namun demikian, Payback period
mengandung kelemahan, yaitu:
1. Metode ini mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau proceeds yang
diperoleh setelah payback period tercapai.
2. Metode payback period mengabaikan nilai waktu uang
3. Metode payback period tidak dapat digunakan untuk pengambilan keputusan

investasi yang bersifat mutually exclusive.


Analisis Biaya-Manfaat (Cost Benefit Analysis)
Metodde cost benefit analysis (CBA) atau benefit cost ratio merupakan cara
mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai sekarang (present value)
dari seluruh manfaat keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari
seluruuh biaya proyek tersebut, berdasarkan CBA criteria keputusan yang lebih
besar dari biayanya. Keuntungan dalam analisis biaya manfaat harus pula
memasukkan keuntungan social dan biaya social. Proyek yang diterima adalah
proyek yang memiliki keuntungan social yang didiskontokan (discounted value of
social benefits) yang lebih besar dari nilai biaya social yang di-diskontokan
(discounted value of social cost).
Analisis benefit-cost ratio dirumuskan sebagai berikut:

Berdasarkan metode ini, suatu proyek akan dilaksanakan bila (M/C)>1. Metode ini
akan memberikan hasil yang konsisiten dengan metode Net Present Benefit apabila
B/C>1 berarti pula B-C lebih besar dari 0.
Benefit/cost ratio dapat juga dirumuskan sebagai berikut:
Kelemahan metode B-C ratio adalah tidak adanya pedoman yang jelas mengenai
hal-hal yang masuk sebagai perhitungan biaya dan manfaat. Di satu sisi dapat
dimasukkan sebagai biaya, namun di sisi lain dapat dimasukkan sebagai manfaat,
sehingga kemungkinan terjadi manipulasi besar. Secara umum, kelemahan ini
disebabkan karena adanya kesulittan dalam penghitungan manfaat dan biaya.
Biaya dianggap sebagai manfaat negative. Dengan demikian B-C ratio dapat
berpeluang memberikan hasil yang keliru dalam menentuukan proyek.
Untuk memberikan ilustrasi mengenai koonsep Benefit/cost ratio, sebagai contoh
pemerintah memiliki dua proposal proyek membutuhkan investasi sebesar Rp
16,000,000,- dan memberikan aliran kas masul Rp 9,200,000,- satu tahun dari
sekarang. Proyek kedua membutuhkan investasi sebesar Rp 24,000,000,- dengan
memberikan aliran kas sebesar Rp 7,200,000,- per tahun selama lima tahun. Jika
tingkat

keuntungan

yang

disyaratkan

sebesar

10%,

maka

penghitungan

Benefit/cost ratio adalah sebagai berikut:


Proyek

A
B

Investasi

Cash Inflow

Rp

Rp

9,200,000,-

16,000,000,Rp

tahun 1
Rp
7,200,000,-

24,000,000,-

tahun 1-5

PV

Gross

Present Benefit/Cost

(10%)

Value

Ratio

0,909

Rp 17,452,800,-

1,09

3,791

Rp 27,295,200,-

1,14

Berdasarkan Benefit/cost ratio, maka proyek B lebih layak diterima daripada proyek
A karena proyek B memiliki ratio manfaat/biaya yang lebih besar dari proyek A. Keputusan
mengenai aktivitas investasi dalam private sector ditekankan dengan nilai apakah pemilik
perusahaan akan menjadi lebih baik dengan melakukan investasi tersebut. Sementara itu,
keputusan investasi delam organisasi sektor publik lebih difokuskan pada penilaian apakah
masyarakat secara keseluruhan akan menjadi baik dengan adanya investasi tersebut.
Analisis biaya-manfaat dikembangkan sebagai alat untuk membangun kriteria-kriteria
terhadap penilaian investasi sektor publik, termasuk di sini manfaat social bersih yang
diperoleh dari investasi. Untuk menentukan manfaat social bersih ini tidak hanya
diperhitungkan manfaat yang tangible melainkan juga termasuk manfaat yang intangible,
seperti: bebas dari polusi, hidup dengan lingkungan yang aman, penghematan waktu, dan

10

lain sebagainya. Demikian halnya ketika perhatian diarahkan pada pengukuran biaya,
beberapa item yang bersifat intangible seperti kerusakan lingkungan harus diperhitungkan.
Menurut Dixon (1944) dalam Blundell dan Murdock (1997), analisis biaya-manfaat
pada dasarnya harus dapat mengukur manfaat sosial bersih (net social benefit). Manfaat
sosial bersih secara garis besar dapat dinyatakan sebagai berikut:
Sosial benefit/private benefit +
External
Sosial cost/private benefit +
External
Net Social Benefit
Dixon menerangkan bahwa terdapat tiga langkah dalam melakukan analisis biayamanfaat, yaitu:
1. Memutuskan biaya dan manfaat apa saja yang akan dimasukkan
Hal ini dimaksudkan untuk menghindari kemungkinan terjadinya double
counting, yaitu satu manfaat atau biaya yang menyebabkan manfaat atau biaya
yang lain dimasukkan secara bersama-sama. Misalnya, jika dengan teknik
pencegahan kebakaran tertentu dapat menyebabkan pengurangan staf yang
dibutuhkan tetapi dinas pemadam kebakaran memutuskan untuk menggunakan
penghematan waktu tersebut untuk pelatihan staf tambahan, maka dalam
analisis biaya-manfaat tidak dapat menghitung kedua-keduanya sebagai
manfaat. Demikian juga, beberapa dampak (efek) yang relative tidak signifikan
tidak perlu dimasukkan dalam analisis biaya-manfaat. Sebagai contoh teknik
pemadam kebakaran tertentu mungkin memiliki pengaruh berupa pengurangan
polusi lingkungan terkait dengan kejadian kebakarang rumah, namun hal ini tidak
signifikan dimasukkan dalam analisis.
2. Mengukur dan mengevaluasi biaya dan manfaat.
Manfaat dan biaya yang berwujud (tangible) lebih mudah untuk dihitung, akan
tetapi yang bersifat tidak berwujud (intangible) relative sulit untuk dihitung. Masih
dengan menggunakan contoh dinas pemadam kebakaran di atas, cost of time
yang dihabiskan oleh petugas pemadam kebakaran dan penyediaan alarm
kebakaran merupakan bentuk biaya yang sifatnya tangible. Namun demikian,
jika teknik pemadam dinilai misalnya dengan jumlah orang yang terselamatkan
dari kebakaran, bagaimanakah kita menilai intangible benefit tersebut secara
kuantitaif? Biasanya untuk mengukurnya digunakan harga bayangan (shadow
price) misalnya biaya nasional untuk merawat sejumlah x orang yang menjadi
korban kebakaran dan kehilangan pendapatan dan harta benda karena peristiwa
tersebut.
3. Timing dan aliran biaya dan manfaat.
Tahap ketiga terkait dengan masalah waktu penekanan biaya atau manfaat yang
terjadi. Biasanya nilai yang tertinggi dimasukkan dalam biaya dan manfaat yang

11

terjadi lebih awal. Untuk menyesuaikan nilai biaya dan manfaat yang berbeda
karena waktu, maka digunakan tingkat diskonto (discount rate).

Analisis Efektifitas Biaya (Cost-Effectiveness Analysis)


Analsis efektivitas biaya dilakukan karena terddapat kesulitan dalam menghitung

biaya dan manfaat sosial secara kuantitatif. Analsis cost-effectiveness meliputi penilaian
terhadap biaya dan mafaat yang dapat dikuantifikasi, baik di masa sekarang maupun di
masa yang akan dating atas suatu proyek dengan pengaruh atau dampak yang tidak dapat
dikuantifikasikan, namun tidak dinilai. Dengan kata lain, analisa cost-effectiveness
memusatkan pada pengukuran suatu yang dapat diukur. Langkah-langkah dalam
melakukan analisis efektivitas biaya adalah sebgai berikut:
1. Menentukan jumlah dan waktu atas semua biaya modal. Hal tersebut meliputi
pula penentuan biaya bangunan, perlatan, dan tanah. Hal ini penting karena
sumber daya yang diperlukan oleh sebuah proyek harus dinilai pada
opportunity cost penuhnya. Dengan demikian, jika organisasi menggunakan
tanahnya sendiri yang mana sebuah bangunan akan didirikan di atasnya, maka
biaya yang dipakai harus dinilai berdasarkan harga pasar pada saat itu (current
2.

market value)
Membuat estimasi biaya yang akan terjadi (running cost) selama umur yang

3.

diharapkan dari suatu proyek


Membuat estimasi output terukut selama umur yang diharapkan dari suatu

4.

proyek
Membuat estimasi pengaruh biaya dan pendapatan atas aktivitas yang

5.

dilakukan
Mendiskontokan biaya dan manfaat yang dapat diukur untuk memungkinkan
melakukan perbandingan. Prosedur yang biasa dipakai adalah menghitung
nilai sekarang (present value) tetapi proyek-proyek yang dimiliki umur yang
berbedaa mungkin lebih tepat dibandingkan dengan menggunakan biaya

6.

tahunan ekuivalen (equivalent annual cost).


Menjelaskan secara realistis mengenai kemungkinan adanya biaya-biaya dan
manfaat yang tidak dapat dikuantifikasi yang akan muncul dari proyek yang

akan dijalankan.
Dalam praktiknya, terdapat beberapa kesulitan dalam melakukan analisis efektivitas
biaya. Kesulitan tersebut terjadi pada waktu membuat estimasi atau perkiraan mengenai
waktu dan besarnya jumlah biaya dan manfaat di masa dating. Kesulitan juga dialami pada
saat pemilihan tingkat diskonto (discount rate) yang tepat atau penyesuian untuk tiungkat
risiko dan ketidakpastian, sebagai gambaran dalam seksi pendahuluan pada analisa costbenefit. Namun demikian, mekanisme pendiskontoan pada dasarnya tidak berbeda dari
yang biasa diterapkan pada sektor swasta.
III.

ARTIKEL TERKAIT
12

a.

Terdapat beberapa artikel mengenai investasi publik yaitu artikel dari


Susantayasa dan Budhi (2014) dengan judul Analisis Investasi Pengembangan
Obyek Wisata Waduk Jehem di Kabupaten Bangli, di artikel ini diketahui bahwa
pembangunan Waduk Jehem adalah salah satu rencana pemerintah untuk
memberikan jawaban terhadap masalah kekurangan air terutama untuk
kepentingan irigasi, rumah tangga, perkotaan dan industri (RKI), dan pembangkit
listrik (Mikro Hidro) bagi Kota Bangli. Maksud dan tujuan Pembangunan Waduk
Jehem di Kabupaten Bangli adalah dalam rangka meningkatkan kapasitas daya
dukung potensi sumber air yang ada guna mendukung pertumbuhan sektor
pertanian serta pengembangan wilayah Kota Bangli dalam jangka menengah
dan jangka panjang.Panorama genangan air waduk yang didukung oleh
pemandangan alam bukit Bangli serta aktivitas sosial budaya dan ekonomi
masyarakat sekitarnya merupakan potensi yang sangat potensial untuk
mengembangan waduk ini sebagai obyek dan daya tarik wisata. Pengembangan
ini merupakanupaya alternatif untuk obyek-obyek wisata yang telah ada selama
ini. Wisatawan akan diberikan suatu pilihan atraksi wisata baru yang akan
dikembangkan di sekitar areal waduk, disamping menikmati panorama alam dan
atraksi wisatatirta, juga akan ditawarkan atraksi bercocok tanam serta
pengenalan kehidupan tata nilai subak di Bali.
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menghitung biaya yang akan dikeluarkan
serta manfaat yang akan didapatkan, diukur dari sudut kelayakan financial, untuk
melakuk ananalisis kelayakan finansial terhadap pengembangan sektor
pariwisata pada pembangunan Waduk Jehem di Kabupaten Bangli.
Penelitian ini dilakukan dengan metode deskriptif kuantitatif dimana dilakukan
dengan menghitung parameter yang berkaitan dengan aspek pembiayaan.
Parameter pengeluaran biaya dari awal pembebasan lahan sampai dengan
tahap pembangunan dan operasionalnya akan dihitung dan dipergunakan
sebagai parameter pengurang daripendapatan sehingga akan mendapatkan nilai
yang dipergunakan untuk menyatakan kelayakan suatu proyek. Lokasi penelitian
adalah di wilayah rencana pembangunan WadukJehem dan kawasan ekowisata
Bukit Bangli, terletak pada DAS Tukad Melangit.Variabel penelitian yang
digunakan dalam menentukan analisis kelayakan ini adalah : jumlah kunjungan
wisatawan sebagai sumber pemasukan dalam mengoperasikan dan memelihara
kegiatan ini. Aspek finansial dihitung dengan menggunakan kriteria-kriteria
investasi berupa:
1. Net Present Value (NPV)
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
3. Internal Rate of Return(IRR)
13

4.

Payback period (PP)

Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh penulis, maka dapat disimpulkan :


1.

Berdasarkan aspek teknis, dilihat dari letak geografis, lokasi, penataan


kawasan dan transportasi, rencana pembangunan obyek wisata ini sangat
potensial untuk dilaksanakan karena terletak pada lokasi yang sangat
strategis di jalur pariwisata yang sudah acta dan berdekatan dengan obyek

2.

wisata Pura Kehen dan Desa Tradisional Pengelipuran..


Aspek pasar, obyek wisata ini juga mempunyai peluang yang bagus, karena
kompetitor obyek wisata alam buatan seperti ini belum begitu banyak,
disamping harga tiket yang ditawarkan cukup kompetitif dan potensi jumlah

3.

wisatawan yang menikmati jenis ekowisata ini cukup tinggi.


Hasil analisis finansial, pengembangan potensi wisata ini akan memberikan
tambahan benefit dalam dua puluh tahun umur investasi dengan nilai-nilai
sebagai berikut:
Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.397.935.290,73. > 0, sehingga
dinyatakan layak. Nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan
adalah 23,22 persen, dimana jika dibandingkan suku bunga investasi
yaitu

15

persen,

maka

proyek

ini

cukup

prospektif

terhadap

perkembangan suku bunga investasi.


Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan nilai 1,802. Hal ini menunjukan
bahwa investasi ini cukup layak dilanjutkan karena nilai yang didapat

lebih besar dari angka satu.


Sedangkan payback period analisis investasi akan tercapai pada tahun

ke-9 dari umur rencana


investasi.
Pemerintah akan mendapatkan penerimaan. pajak secara total sebesar
Rp.140.183.568.054,25 dan konpensasi bagi hasil sebesar Rp.
131.281.330.183,96,

sebagai

konpensasi

pemanfaatan

kawasan

ekowisata Bukit Bangli dan Waduk Jehem itu sendiri. Dana sebesar itu
akan digunakan untuk memelihara kawasan ekowisata Bukit Bangli
serta memelihara bangunan waduk dan jaringan irigasi serta DAS tukad
Melangit. Organisasi subak juga mendapatkan konpensasi dari aktivitas
sosio-religius-ekonomis sebesar Rp.1.653.297.705,14 selama 20 tahun
umur rencana investasi. Masyarakat desa adat melalui sekehe-sekehe
keseniannya

juga

akan

medapatkan

konpensasi

sebesar

Rp

30.959.275.674,51 yang akan mereka kelola secara langsung untuk


membiayai aktivitas berkesenian sekaligus sebagai sumber tambahan
4.

penghasilan bagi anggotanya.


Dari analisa sensitivitas didapatkan hasil sebagai berikut:
14

Pada kondisi pendapatan tetap namun biaya-biaya yang dikeluarkan


meningkat 10 persen, rencana investasi ini masih layak untuk
dilaksanakan karena memiliki nilai NPV sebesar Rp. 11.214.465.248,16
> 0, IRR sebesar 19,45 persen dan BCR sebesar 1,406 1, sedangkan

payback period akan tercapai pada periode tahun ke-12.


Pada kondisi biaya-biaya tetap sedangkan pendapatan turun 10 persen,
rencana investasi ini masih layak untuk dilaksanakan karena memiliki
nitro NPV sebesar Rp.12.680.494.084,3 > 0, IRR sebesar 20,48 persen
dan BCR sebesar 1,5242 1, sedangkan payback period akan tercapai

pada periode tahun ke-11.


Sedangkan pada kondisi dimana pendapatan turun 10 persen dan biaya
biaya yang dikeluarkan juga meningkat 10 persen, dari hasil analisis
didapatkan nilai NPV sebesar Rp.4.839.854.373,87 > 0, dan BCR
sebesar 1,171 > 1, sedangkan payback period akan tercapai pada
periode tahun ke-15. lni menunjukan bahwa meskipun layak untuk
dilanjutkan namun tidak cukup prospektif bagi investasi karena nilai IRR
sebesar 16,96 persen lebih kecil bila dibandingkan terhadap bunga
investasi tertinggi yang mungkin terjadi.

b.

Artikel dari Widiawati (2008) dengan judul Analisis Kelayakan Investasi dalam
Pelaksanaan Perluasan Kapal dari Aspek Keuangan Pada PT. Lintas Sarana
Surabaya, di artikel ini diketahui bahwa penelitian ini bertujuan untuk
mengetahui dengan melakukan investasi apakah dengan penambahan kapal
layak atau tidaknya untuk dilaksanakan yang ditinjau dari aspek keuangan. Dana
untuk pembelian kapal tersebut berasal dari pinjaman jangka panjang 70% dan
modal sendiri 30%, serta dana yang digunakan untuk investasi mempunyai biaya
modal (cost of capital) besarnya investasi yang harus ditanggung oleh
perusahaan sebesar 11,4% dengan melalui metode kelayakan investasi dapat
diketahui layak/tidak layak suatu investasi untuk dilaksanakan. Analisa ini
mencakup 5 metode perhitungan yaitu: (1) Average Rate of Return (ARR). Dari
perhitungan ARR sebesar 66% maka investasi ini dapat diterima karena nilai
ARR proyek lebih besar dari ARR yang disyaratkan sebesar 30%. (2) Net
Present Value (NPV). NPV sebesar Rp. 7.120.072.000 dari diskon rate 11.4%
ukuran investasi NPV 0, maka suatu usulan investasi dapat diterima, maka
investasi ini layak untuk dilaksanakan. (3) Profitability Index (PI). PI diketahui Rp.
7.120.072.000 dengan diskon rate 11.4% ukuran investasi PI 0, maka suatu
usulan investasi dapat diterima, maka investasi ini diterima/layak. (4) Internal
Rate of Return (IRR). Suatu usulan IRR C.OC, maka perhitungan C.OC
15

11,4% dan IRR 19%, dengan demikian usulan investasi tersebut layak
dilaksanakan.
Sebagaimana diungkapkan dalam penelitian ini maka untuk perusahaan
mendapatkan keuntungan yang lebih besar sebaiknya melakukan investasi
dengan menambah kapal baru. Dan agar dapat bersaing dipasar perusahaan
juga tetap menjaga peningkatan levelitas pelayanan, kebersihan, keamanan bagi
para pengguna jasa.
c.

Artikel dari Rachadian, Agassi, dan Sutopi (2013) dengan judul Analisis
Kelayakan Investasi Penambahan Mesin Frais Baru Pada CV. XYZ, di artikel ini
diketahui bahwa pada perusahaan pembuatan mesin cetak di CV XYZ, mesinmesin yang digunakan telah hampir lebih dari 20 tahun. Ada indikasi bahwa
mesin-mesin tersebut sudah lewat umur pakainya. Hal ini dapat dilihat dengan
adanya keterlambatan produksi dikarenakan banyaknya komponen yang rusak
sehingga harus menunggu untuk diperbaiki terlebih dahulu. Sejauh ini yang
dilakukan perusahaan hanya melakukan penggantian komponen yang rusak.
Namun perusahaan belum memikirkan tentang perhitungan keuntungan dengan
kerugian menggunakan alternatif ini. Pada artikel ini dilakukan analisis
perbandingan alternatif yang digunakan perusahaan dengan alternatif usulan
yaitu investasi penambahan mesin baru. Tujuan dari penelitian ini untuk dapat
mengetahui alternatif investasi dan dapat memilih alternatif yang terbaik dengan
menggunakan metode-metode analisis kelayakan investasi sehingga CV. XYZ
dapat memaksimalkan keuntungan perusahaannya.
Metode analisis data yang digunakan oleh peneliti adalah alat kelayakan
investasi, dimana :
1. Metode PP (Payback Period) merupakan teknik penilaian terhadap jangka
waktu (periode) pengembalian investasi suatu proyek atau usaha. Jumlah
investasi x 12 bulan = Payback Period = Aliran Kas Bersih. Kriteria penilaian
pada payback period adalah :
Jika Payback period-nya < waktu maksimum, maka usulan proyek

2.

tersebut dapat diterima.


Jika Payback period-nya > waktu maksimum, maka usulan proyek

tersebut ditolak.
Metode NPV (Net Present Value) Merupakan metode analisis keuangan
yang memperhatikan adanya perubahan nilai uang karena faktor waktu;
proyeksi arus kas dapat dinilai sekarang (periode awal investasi) melalui
pemotongan nilai dengan faktor pengurang yang dikaitkan dengan biaya
16

modal (persentase bunga). NPV = Total PV Aliran Kas Bersih Total PV

3.

Investasi
Kriteria penilaian NPV adalah :
Jika NPV > 0, maka investasi diterima.
Jika NPV < 0, maka investasi ditolak.
Metode PI (Profitabilitas Indeks) Indeks profitabilitas adalah rasio atau
antara jumlah nilai sekarang arus kas selama umur ekonomisnya dan
pengeluaran awal proyek. Total PV Kas Bersih
PI = Total Investasi
Kriteria untuk Profitabilitas Indeks :
Proyek dinilai layak jika PI > atau = 1,00, sebaliknya
Dinilai tidak layak jika PI < 1,00

Perkembangan teknologi sangat pesat sehingga dunia perindustrian harus


mengikuti

perkembangannya.

Penerapan

teknologi

diharapkan

dapat

meningkatkan proses produksi sehingga dapat menghasilkan produk yang


berkualitas. Pada industri pembuatan mesin cetak di CV XYZ, mesin-mesin yang
digunakan telah hampir lebih dari 20 tahun. Ada indikasi bahwa mesin-mesin
tersebut sudah lewat umur pakainya. Alternatif yang digunakan selama ini ialah
penggantian komponen yang rusak. Peneliti ingin membandingkan alternative
tersebut dengan penambahan mesin frais baru. Untuk itu diperlukan analisis
kelayakan investasi penambahan mesin baru. Dalam perkiraan kurun waktu 10
tahun dan suku bunganya 15 % dengan menggunakan NPV, penambahan
mesin frais menarik sebesar Rp 461.201.000 dibandingkan penggantian
komponen yang rusak sebesar Rp 211.227.000. Sebaliknya pada PBP,
penggantian komponen yang rusak masih mengungguli dengan 1 tahun 4 bulan
dibandingkan penambahan mesin frais baru selama 2 tahun 1 bulan. Begitupun
juga PI penggantian komponen yang rusak masih menarik sebesar 4,2
dibandingkan PI penambahan mesin frais baru sebesar 2,56. Dapat disimpulkan
bahwa dalam jangka waktu 10 tahun, alternatif penggantian komponen yang
rusak masih lebih baik dibandingkan penambahan mesin frais baru. Namun,
untuk investasi jangka panjang, mungkin saja alternatif penambahan mesin frais
baru lebih menarik.
d.

Artikel

dari

Putri

(2013)

dengan

judul

Analisis

Kelayakan

Investasi

Pembangunan Ruko Aurelia Dari Aspek Keuangan Pada PT Bahtera Mitra


Sejahtera Di Samarinda, di artikel ini diketahui bahwa satu diantara usaha
properti di Samarinda yang paling banyak diminati adalah usaha ruko. Usaha
ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha ruko cukup berkembang sejak
beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari permintaan pasar, baik itu
17

pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif, fashion dan lainnya untuk


membuka kantor, toko atau mengembangkan cabang-cabang usaha baru.
Keadaan tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera Mandiri
yang membangun ruko di wilayah bengkuring, Samarinda. Dalam melakukan
investasi

perlu

diperhatikan

beberapa

aspek

penunjang

usaha

untuk

mendapatkan laba yang maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut
layak atau tidak antara lain, aspek pasar, apabila pasar atau konsumen yang
menikmati produk jasa ini tidak begitu banyak berarti dilihat dari aspek pasar
usaha ini tidak layak. Yang kedua aspek manajemen siapa yang melakukan
aspek-aspek

tersebut,

aspek

sosial

bagaimana

pengaruhnya

kepada

masyarakat sekitar proyek, dari aspek keuangan apakah modal yang diperlukan
memenuhi target dan sumber-sumber dana yang ditaksir.
Salah satu usaha properti di Samarinda yang paling banyak diminati adalah
usaha ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha ruko cukup
berkembang sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari permintaan
pasar, baik itu pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif, fashion dan
lainnya untuk membuka kantor, toko atau mengembangkan cabang-cabang
usaha baru. Keadaan tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera
Mandiri yang membangun ruko di wilayah bengkuring,

Samarinda. Dalam

melakukan investasi perlu diperhatikan beberapa aspek penunjang usaha untuk


mendapatkan laba yang maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut
layak atau tidak antara lain, aspek pasar, apabila pasar atau konsumen yang
menikmati produk jasa ini tidak begitu banyak berarti dilihat dari aspek pasar
usaha ini tidak layak. Yang kedua aspek manajemen siapa yang melakukan
aspek-aspek

tersebut,

aspek

sosial

bagaimana

pengaruhnya

kepada

masyarakat sekitar proyek, dari aspek keuangan apakah modal yang diperlukan
memenuhi target dan sumber-sumber dana yang ditaksir.
Masalah bagi PT Bahtera Mitra Sejahtera dalam menganalisis kelayakan proyek
investasi dalam pembangunan ruko yang terpenting ditinjau dari aspek
keuangan karena didalam aspek keuangan bertujuan untuk mengetahui
perkiraan pendanaan dan aliran khas proyek sehingga dapat diketahui layak
atau tidaknya suatu proyek tersebut. Sedangkan PT. Bahtera Mitra Sejahtera
belum sepenuhnya menganalisis investasi dari aspek keuangan, hanya
menggunakan rekapitulasi rencana anggaran biaya pelaksanaan pekerjaan
pembangunan ruko. Selain itu, keadaan pada wilayah Bengkuring yang sangat
strategis untuk melakukan invetasi dengan pembangunan ruko sangat
18

berdampak positif terhadap lingkungan pada daerah tersebut yang memang


masih kurang dari pusat pertokoan ataupun pembangunan ruko-ruko sehingga
hal tersebut lah yang menjadi alasan mengapa PT. Bahtera Mitra Sejahtera
melakukan invetasi dengan membangun ruko pada daerah Bengkuring tersebut
guna melengkapi fasilitas umum untuk pertokoan.
Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui
kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di
Samarinda ditinjau dari aspek keuangan. Adapun alat analisis yang digunakan
dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan Studi Kelayakan Aspek
Keuangan yaitu dengan metode Payback Period, Net Present Value, Internal
Rate of Return, dan Profitability Index.
Berdasarkan hasil penelitian dan analisis yang telah dilakukan pada Proyek
Investasi di Pembangunan Ruko Rukan PT. Bahtera Mitra Sejahtera,
Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda dapat disimpulkan
bahwa dari aspek keuangan dengan menggunakan 4 teknik analisis yang
dihasilkan telah memenuhi standar atau kriteria penilaian yang disyaratkan maka
proyek investasi tersebut dapat dikatakan layak. Demikian halnya dari aspek
pasar yaitu melalui 3 teknik analisis dan melihat daftar booking/pemesanan atas
unit ruko maka proyek investasi tersebut layak.
Hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka
waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat
hasilnya ialah selama 19 bulan. Ini berarti bahwa Payback Period lebih kecil dari
nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak.
Kemudian dari hasi perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp.
173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek
investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV. Dari hasil perhitungan IRR
sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahunyang berarti bahwa nilai ini
lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka proyek invetasi ini layak dari
hasil perhitungan IRR dan dari perhitungan Profitability Index diperoleh hasil
sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek investasi ini layak dari hasil
perhitungan PI. Dari hasil analisis dan pembahasan kelayakan proyek investasi
pada pembangunan 7 unit ruko Bengkuring ditinjau dari aspek keuangannya
layak untuk dilaksanakan.
Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka
dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera

19

selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut yaitu PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat
mengkaji ulang agar dana yang diinvestasikan dapat kembali, sehingga dapat
menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan memperoleh laba yang diharapkan
serta juga dapat menaikkan harga jual agar laba yang dihasilkan akan lebih
meningkat.
e.

Artikel dari Oukhallou (2016) dengan judul Analyzing Economic Growth: What
Role for Public Investment?, di artikel ini diketahui bahwa penelitian ini
mendiskusikan peranan investasi public dalam penentuan pertumbuhan output
dari sudut pandang empiris dan teoritis yang berbeda. Paper ini menitikberatkan
pada factor-faktor yang diduga menjelaskan kesuksesan dan atau kegagalan
kebijakan investasi public dalam meningkatkan produktivitas dan mendukung
GDP yang berdasarkan pada review bukti empiris di perekonomian Negaranegara maju dan berkembang. Tujuan penelitian ini adalah untuk memberikan
kepada para pembuat keputusan dengan seperangkat aturan-aturan praktis
yang umum yang memungkinkan untuk membantu mereka dalam memperbaiki
tingkat pengembalian makroekonomi pada investasi publik. Kesimpulan dari
paper ini adalah bahwa decision maker

dipengaruhi secara signifikan oleh

selektivitas yang berdasarkan pada profitabilitas dan efisiensi dari proyek


investasi. Negara negara dengan rasio capital-labor yang relatif rendah
biasanya memiliki profitabilitas modal swasta dan publik yang lebih tinggi,
sedangkan substitusi investasi publik-swasta meningkatkan kemungkinan
crowding-out effect. Paper ini juga memberikan petunjuk pada eksistensi yang
memungkinkan tingkat maksimalisasi pertumbuhan optimal pada investasi
publik.

20

DAFTAR PUSTAKA
Mardiasmo. 2009. Akuntansi Sektor Publik. Yogyakarta: ANDI.
Okhallou, Youssef. 2016. Analyzing Economic Growth: What Role for Public Investment?.
Journal
of
Economics
Bibliography,
vol.3
issue.
1,
pp:71-99.
http://www.kspjournals.org/index.php/JEB/article/view/692/711
Putri, Y. P. 2013. Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari Aspek
Keuangan Pada PT Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda. E-Journal Administrasi
Bisnis, Vol. 1 No. 2, Tahun 2013. hlm 164-181. ISSN 0000-0000.
(http://ejournal.adbisnis.fisip-unmul.ac.id/site/wp-content/uploads/2013/07/Journal
%20Ni%20Putu%20Yunisa%20Putri%20(07-03-13-07-57-29).pdf) Diakses Pada
Tanggal 20 September 2016.
Rachadian, M. F., Agassi, A. E., Sutopo, W. 2013. Analisis Kelayakan Investasi
Penambahan Mesin Frais Baru Pada CV. XYZ. Jurnal Undip, Vol. VIII No. 1 Januari
2013. (http://ejournal.undip.ac.id/index.php/jgti/article/view/4774) Diakses Pada
Tanggal 20 September 2016.
Susantayasa, M. N. & Budhi, S. K. 2014. Analisis Investasi Pengembangan Obyek Wisata
Waduk Jehem Di Kabupaten Bangli. E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas
Udayana,
3.6
(2014)
hlm
289-307.
ISSN
:
2337-3067.
(ojs.unud.ac.id/index.php/EEB/article/download/6096/7023) Diakses Pada Tanggal
20 September 2016.
Widiawati, N. 2008. Analisis Kelayakan Investasi Dalam Pelaksanaan Perluasan Kapal Dari
Aspek Keuangan Pada PT. Lintas Sarana Surabaya. Jurnal Akuntansi, Manajemen
Bisnis dan Sektor Publik (JAMBSP), Vol. 4 No. 2, Februari 2008, hal 113-127. ISSN
1829-9857.
(http://jurnal.stiesia.ac.id/article/download_selection_article/2/20121213008/1.)
Diakses Pada Tanggal 20 September 2016.

21