Javier Turiel Fernndez DADE

Derecho Civil III

PRCTICA - ACCESIN INVERTIDA

La accesin invertida (o inversa) exige la concurrencia de buena fe del que
construye, es decir, que la obra se levante con la ignorancia del dueo del suelo en el
que, en parte, se levanta el edificio. Pero no es este el nico requisito. Segn la
Jurisprudencia, la accesin invertida no puede tener lugar sin la concurrencia de todos
los siguientes:
1. Que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado,
2. Que el edificio sea construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en
parte es de propiedad ajena.
Al respecto, la jurisprudencia ha sealado que la accesin invertida descansa en
la idea de que la invasin del fundo colindante es parcial, y que por tanto al
menos en otro tanto el edificio se construye en suelo que pertenece al
constructor, no siendo de aplicacin esta figura cuando la totalidad de lo
edificado se hace en suelo ajeno.
3. Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible,
Si fuera posible la separacin, no cabe tampoco hablar de accesin invertida,
pues faltara la razn de ser de la misma. Por ello no comprende esta institucin
los supuestos de plantacin o siembra en suelo en parte propio y en parte ajeno.
4. Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y un valor
superior a los del suelo invadido,
5. Que el edificante haya procedido de buena fe.
La buena fe es la creencia errnea de que se tiene derecho a construir en esa
porcin de terreno. Concurre an en el caso de que el vecino se oponga a la
construccin, si el constructor tiene motivos para creer razonablemente que
ostenta un derecho a construir en dicho suelo.
Supuesto 1:
En este supuesto se dan todos los requisitos anteriormente indicados, el titular de
la construccin se convierte en propietario del suelo o terreno ocupado. La accesin
invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir
una compensacin econmica o justa indemnizacin del constructor, la cual viene
determinada por la suma del valor del terreno ocupado ms el perjuicio que la merma de
ste suponga para el resto del terreno que le quede al propietario del terreno ocupado.
Supuesto 2:
Para este caso cabe la duda de considerar si el constructor obr de buena o mala
fe debido a que no comunic el expediente de obra al colindante.

Javier Turiel Fernndez DADE

Derecho Civil III

La buena (o mala) fe del obrante en la accesin exige tambin cierta honradez,

pues aquel error de hecho ha de ser excusable, esto es, diligente, fundado, o razonable;
una diligencia que se puede perfectamente medir aqu conforme al art. 1104 CC y a toda
la jurisprudencia que lo ha venido a enriquecer. As, es muy frecuente que no haya
prudencia ni diligencia, actundose entonces de mala fe, si el edificante se extralimita
aun teniendo alguna duda, alguna sospecha razonable, fundada sobre los linderos o
acerca del ttulo por el que construye.
Considero que existe falta de diligencia por parte del constructor ya que existe
alguna duda de que el terreno es suyo y por ello no comunica el expediente de licencia
al colindante.
Se aplicara en toda su extensin el principio de accesin normal.
Supuesto 3:
Entiendo que se construy en suelo ajeno con materiales propios con
conocimiento de su ajenidad y el dueo del suelo toler sin obstaculizar la construccin
ya que expone el supuesto que tras concederse la licencia por parte del Ayuntamiento
se concedi audiencia con el colindante quien conoci los pormenores del proyecto,
debe concluirse la mala fe de las partes, lo que fuerza la aplicacin del art. 364 CC, que
remite al art. 361 CC (SSTS de 4 de octubre de 1996 , 27 de octubre de 1986 y 29 de
abril de 1986).
Supuesto 4:
Considero que el constructor obra de mala fe y el propietario del terreno de
buena fe. Siguiendo las normas del Cdigo Civil, se aplicara en toda su extensin el
principio de accesin normal, de manera que el dueo del suelo invadido hace suya sin
ninguna obligacin de indemnizar el resultado de la construccin realizada, pudiendo
exigir, a costa del constructor, tanto la reposicin del terreno a su estado original con
demolicin de la obra como la correspondiente indemnizacin para reparar los daos y
perjuicios derivados de la construccin ilcita.