Si est pensando alquilar un local en el que desarrollar su actividad, a

continuacin le mostramos una serie de aspectos a tener en cuenta antes

de la firma del contrato. Todo lo que a continuacin se expone, se aplica a los
contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en la que entr en
vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU).
En primer lugar debe resaltarse que, a diferencia de lo que sucede en los
arrendamientos de la vivienda, los contratos de arrendamiento de locales en las
que vaya a ejercerse una actividad industrial, comercial, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, se rigen en primer lugar por la voluntad de
las partes, es decir, arrendador y arrendatario tienen plena libertad para
regular todos los derechos y obligaciones que van a derivar del mismo. De esta
forma, en caso de controversia, habr que estar en primer lugar a lo que las
partes hayan pactado en el contrato y, en su defecto, a lo que disponga la ley.
Cualquiera de las materias reguladas en el Ttulo III de la LAU (conservacin,
mejoras, cesin y subarriendo, etc) podrn ser modificadas por las partes.

FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De lo anteriormente expuesto se extrae claramente la importancia que tiene lo
que en el contrato se estipule. Es importante hacerlo por escrito y, pese a
no existir un modelo concreto, debe incluirse como mnimo la identidad de las
partes, localizacin y descripcin del local, la duracin del contrato, la renta y
cualquier otro aspecto que consideremos conveniente. Si desea incluir clusulas
especiales es aconsejable que solicite su redaccin por un profesional en la
materia.

LA RENTA
La renta, su cuanta y la forma de pago ser la que libremente pacten las
partes. Si no se acuerda nada al respecto, deber realizarse en efectivo y en el
local.

Por su parte, el arrendador est obligado a entregar al arrendatario un

justificante o recibo del pago, salvo que ste resulte debidamente acreditado
por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario)

LA FIANZA
A la celebracin del contrato ser obligatoria la exigencia y prestacin de fianza
en metlico, equivalente a dos mensualidades de renta. Nada impide que se
pacte una cantidad superior u otras garantas. La fianza es una garanta por los
posibles daos y desperfectos que el inquilino cause en el local y no puede
destinarse al pago de mensualidades de renta.

LA DURACIN DEL CONTRATO

En principio, las partes pueden establecer libremente la duracin del
contrato de alquiler. Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las
partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelacin,
su deseo de no renovarlo, el contrato se ir prorrogando hasta que alguna de
ellas decida ponerlo fin.

LA CESIN DEL CONTRATO Y EL SUBARRIENDO

Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional,
puede el arrendatario ceder o subarrendar el local sin necesidad de
autorizacin previa, pero deber comunicrselo al arrendador en el plazo de
un mes desde que se produzca.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta, un 10
% si el subarriendo afecta a una parte de local o un 20 % si se produce la cesin
o el subarriendo de todo el local.

LAS OBRAS EN EL LOCAL

Las obras de conservacin

El propietario est obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean
necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el
inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado ste o el local haya quedado
destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio,
inundacin, terremoto). El arrendador no tendr derecho a elevar la renta en
estos supuestos. El arrendatario debe comunicar al arrendador la necesidad
de estas obras en el plazo ms breve posible.
Por su parte, el inquilino deber abonar las pequeas reparaciones que
exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realizacin de las obras de conservacin del inmueble no puede retrasarse
hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr que
tolerarlas; si se prolongan durante ms de 20 das, el inquilino tendr derecho a
que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede
utilizar a causa de las mismas.
Las obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y
comodidad de local y de los que lo utilizan sin que su realizacin pueda diferirse
hasta la conclusin del arrendamiento. El propietario debe notificar al inquilino
con al menos 3 meses de antelacin, el objeto de las obras, su comienzo,
duracin y coste previsible. El arrendatario podr desistir del contrato en el
plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el
arrendatario opta por desistir del contrato, ste finalizar en el plazo de 2
meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendr derecho a una reduccin de
la renta en proporcin a la parte del local que no pueda utilizar, as como a una
indemnizacin por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Si la realizacin de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya
el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en
el caso de las obras de conservacin; si se prolongan durante ms de 20 das, el
inquilino tambin tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente
a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.

Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del

arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuracin del
local o provoquen una disminucin de su estabilidad o seguridad. En ambos
casos el propietario podr exigir que el arrendatario reponga el local a su estado
original.
La realizacin de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5
aos de vigencia del contrato, darn derecho al mismo a incrementar la renta,
salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podr
exceder del 20 % de la renta vigente.

DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE

Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda
la finca arrendada, de adquirir la propiedad de la finca arrendada con
preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el
arrendador hubiera acordado con dicho comprador.
El arrendatario podr ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la
finca) en el plazo de 30 das naturales contados desde el da siguiente a la
notificacin fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisin de vender la
finca arrendada, el precio de venta y dems condiciones de la venta.
Si el arrendador no hace la notificacin al arrendatario, o si se omiten en la
notificacin condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio
inferior

al

notificado,

el

arrendatario podr

ejercitar

el

derecho

de

retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 das naturales

siguientes a aqul en que el comprador de la finca le haya notificado las
condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pblica o del
documento privado donde conste la compraventa.
Es muy frecuente en la prctica, la inclusin de una clusula en el contrato en
virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta
clusula ser vlida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una
duracin superior a los 5 aos.

LA EXTINCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El propietario podr resolver el contrato si el inquilino:

No paga la renta o la fianza.

Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.

Causa daos en el local intencionadamente o realiza obras sin

consentimiento del propietario.

Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o

ilcitas.

Por su parte, el inquilino podr resolver el contrato si el propietario:

No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las

condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.

Le perturba en la utilizacin del local.

En los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no
sea responsable el arrendador y por la declaracin de ruina realizada por
la administracin competente

LA INDEMNIZACIN POR LA EXTINCIN DEL CONTRATO

Si se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del plazo pactado en
el contrato y en el local arrendado se ha venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al pblico durante los cinco ltimos aos, el arrendatario
tendr derecho a una indemnizacin que deber pagar el arrendador,
siempre que haya notificado al arrendador con cuatro meses de antelacin a la
fecha final del contrato su voluntad de renovar el arrendamiento durante al
menos cinco aos ms por una renta de mercado.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extincin del contrato,
inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnizacin aludida
consistir en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la prdida de
clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna
actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que
antes haba desarrollado el inquilino o una similar, la indemnizacin consistir
en 1 mes de renta por cada ao que haya durado el contrato con un mximo de
18 mensualidades.

Nota: El presente contrato se presenta a ttulo simplemente informativo. Tenga en cuenta

que los contratos de arrendamiento de locales se rigen, en primer lugar, por la
voluntad

de

las

partes,

es

decir,

arrendador

arrendatario

tienen plena

libertad para regular todos los derechos y obligaciones que van a derivar del mismo, por
lo que cualquier error en su redaccin puede resultar decisivo en el futuro.
En a..dede 20..
REUNIDOS
De una parte, en concepto de arrendador, Don .. mayor de
edad; de estado civil ..; de profesin con domicilio en
y D.N.I./N.I.F. nm.
De

otra,

en

concepto

.mayor

de

de
edad;

arrendatario,
de

estado

Don
civil

.
;

de

profesin

; con domicilio en .. y D.N.I./N.I.F.

nm..
Ambas partes se reconocen capacidad jurdica para celebrar este contrato, interviniendo
en nombre y derecho propio, siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones.
De mutuo acuerdo
EXPONEN
I. Que Don.. es (propietario, usufructuario,etc.) de un local, sito en la planta baja del
edificio nm. de la calle de la ciudad de con una
superficie de .. metros cuadrados, que se describe del siguiente modo:
.
II. Ambas partes contratantes han concertado el arrendamiento de dicho local de acuerdo
con las siguientes,
CLAUSULAS
Primera.
Don .., cede en arrendamiento a Don .. el uso del
local descrito, por el plazo de . aos, a contar desde el da de la fecha del presente

contrato, en que dicho local se pone a disposicin del arrendatario, quien lo recibe, as
como las llaves.
Segundo.
Una vez transcurra el plazo concertado, si ninguna de las partes hubiese notificado a la
otra, al menos con un mes de antelacin a dicha fecha, su voluntad de no renovarlo, el
contrato quedar prorrogado por anualidades sucesivas y hasta un mximo de aos.

Tercera.
Una vez haya transcurrido el plazo de duracin del contrato y, en su caso, de las prrrogas
de referencia, el arrendatario deber dejar a disposicin del arrendador la totalidad del
inmueble cuyo uso se cede en este contrato.
Cuarta.
El arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado y til para su fin. El local se destinar
a .. sin que pueda haber cambio de
destino.(debe fijarse la actividad.)
Quinta.
Se fija en concepto de renta mensual la suma de . euros, que se pagar dentro
de los cinco primeros das de cada mes, mediante ingreso en la cuenta corriente del
arrendador n .. , abierta a su nombre en el Banco El arrendatario har
efectivo conjuntamente con la renta el importe del impuesto de valor aadido,
distinguiendo ambos conceptos.
Se incluirn asimismo los gastos a que se refiere la clusula 8 del presente contrato, que
a todos los efectos tendrn el mismo tratamiento jurdico que la renta propiamente dicha.
Sexta.
El arrendatario podr realizar en el local alquilado las obras que considere necesarias para
la instalacin del negocio que pretende abrir al pblico, pero, en ningn caso, podr
provocar o contribuir a disminuir su estabilidad o seguridad, para cuyas obras necesitar
consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Una vez concluya el periodo de duracin del contrato, y en su caso, las prrrogas que
puedan seguirse, el arrendatario dejar todas las instalaciones fijas que haya realizado en

el local en perfecto estado de utilizacin, a favor del dueo del local, sin que ste deba
abonar por dichas instalaciones ninguna cantidad de dinero.
Sptima.
La renta se actualizar en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato,
aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variacin porcentual
experimentada par el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de
Consumo (IPC) en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de
actualizacin, tomando como referencia para la primera actualizacin el que corresponda
al ltimo Indice que estuviera publicado en la fecha de celebracin del contrato, y en las
sucesivas el que corresponda al ltimo aplicado.
Octava.
Los gastos ocasionados por servicios con que cuenta la finca y que se individualizan
mediante aparatos contadores, as como los generados para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargos y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualizacin y que correspondan al local arrendado y sus accesorios, que se
computarn en funcin de la cuota de participacin de lo arrendado en el edificio donde se
encuentra, sern abonados, junta con la renta debida par el arrendatario. (cabe cualquier
otro pacto como que el arrendatario slo se haga cargo de los consumos que tengan
contador individual )
Novena.
El arrendatario entrega al arrendador, en concepto de fianza, la cantidad de . euros,
equivalente a dos mesas de renta, que deber ser devuelta dentro del mes siguiente al da
en que se reintegren las llaves al arrendador. Constituyendo la firma de este documento
prueba acreditativa de dicha entrega.
Si se produjese la prrroga a que se refiere la clusula segunda de este contrato, la
cantidad de la fianza se actualizar y equiparar a lo que importen en su da dos
mensualidades de renta. Los contratantes utilizarn a este respecto la misma va operativa
que, para la actualizacin de rentas, segn la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Dcima.
Conforme al articulo 1.279 del Cdigo Civil y a peticin de cualquiera de los contratantes,
este documento podr ser elevado a escritura pblica, e inscrito, en su caso, en el Registro
de la Propiedad.

Decimoprimera.
En todo lo no expresamente previsto en este contrato ser de aplicacin la normativa del
arrendamiento de inmuebles destinados a uso de vivienda que se establece en la Ley de
Arrendamientos Urbanos y en el Cdigo Civil.

Decimotercera.
Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de
.
Y para que conste y surta los efectos oportunos, los contratantes firman el presente
contrato en el lugar y fecha indicados.
FDO: EL ARRENDATARIO
FDO: EL ARRENDADOR