MATERI 1.

Bagi Anda yang sedang ingin memulai bisnis kos-kosan, sangat penting untuk Anda memahami
terlebih dahulu seluk-beluknya bisnis ini. Salah satu yang harus Anda ketahui sebelum Anda benarbenar menceburkan diri ke dalam bisnis ini adalah "Laba dan ruginya".

Laba-Rugi Bisnis Kos-Kosan

Baiklah, kita bahas dulu ruginya.
Kerugian atau kekurangan dari bisnis kos-kosan ini adalah:

Kemungkinan Anda akan repot menangih uang sewa kos setiap bulannya, sebab nanti bisa
saja ada penyewa yang telat atau nunggak membayar uang sewa kosnya.

Mengurus kos-kosan juga lebih ribet ketimbang mengurus rumah kontrakan, sebab rumah
kos memerlukan penjagaan dan perhatian khusus agar keamanan dan kenyamanan
penyewanya selalu terjaga.

Sebagai pemilik kos, tentu Anda bertanggung jawab atas keselamatan para penyewa kos
Anda. Ini berarti Anda harus selalu memantau mereka, karena walaupun Anda telah
menetapkan peraturan terhadap penyewa sewaktu-waktu bisa saja ada yang melanggar.
Misalnya, keluar tengah malam bagi yang wanita.

Sementara untuk laba, ada dua tipe perhitungan yang akan kita bahas.
Pertama, jika Anda memulai bisnis kos-kosan ini dari 0 (nol).

Bila Anda memulai bisnis kos-kosan dari 0, maka laba baru akan Anda peroleh setidaknya setelah
bisnis ini berjalan selama empat tahun. Mungkin di tiga tahun pertama keuntungan yang Anda
dapatkan baru hanya sebatas menutupi modal awal Anda, tapi yakinlah di tahun ke-empat dan tahuntahun selanjutnya Anda akan merasakan nikmatnya bisnis kos-kosan ini. Mengapa sampai demikian?
Coba Anda amati contoh perhitungan laba bisnis kos-kosan untuk 10 kamar dalam waktu 1 tahun
berikut ini.
A. Biaya pembelian tanah
Misalnya, Rp.1.000.000/m2, ukuran 1 kamar 6m2
Jadi, 6m2 x 10 x Rp.1.000.000 = Rp. 60.000.000
B. Biaya pembangunan rumah
Misalnya Rp.2.000.000/m2
Jadi, 6m2 x 10 x Rp.2.000.000 = Rp.120.000.000
C. Biaya lain-lain, misalnya Rp.5.000.000
D. Biaya untuk perlengkapan
Tempat tidur dan kasur : 10 x Rp.700.000 = Rp.7.000.000
Lemari : 10 x Rp.300.000 = Rp.3.000.000
Kursi dan meja belajar : 10 x Rp.150.000 = Rp.1.500.000
Jumlah total : Rp.11.500.000
E. Biaya untuk penjaga keamanan dan asisten rumah tangga (cuci, setrika, dan bersih-bersih)
1 bulan : Rp.3.000.000
1 tahun : Rp.3.000.000 x 12 = Rp.36.000.000
F. Biaya PBB, sampah, listrik, air, telepon
1 bulan : Rp.1.500.000
1 tahun : Rp.18.000.000
G. Biaya memperbaiki kerusakan peralatan, dalam 1 tahun kita perkirakan terjadi kerusakan
sebanyak Rp.1.000.000
H. Biaya perawatan, dalam 1 tahun kita perkirakan sebanyak Rp.1.000.000
Jadi, jumlah modal awal yang Anda keluarkan selama 1 tahun pertama adalah,
(biaya pembelian tanah + biaya pembangunan rumah + biaya lain-lain + biaya perlengkapan kamar +
biaya penjaga keamanan dan asisten rumah tangga + biaya PBB, listrik, air dan telepon + biaya
perawatan + biaya perbaikan)
Rp.60.000.000 + Rp.120.000.000 + Rp.5.000.000 + Rp.11.500.000 + Rp.36.000.000 + Rp.18.000.000
+ Rp.1.000.000 + Rp.1.000.000 = Rp.252.500.000

Sementara, pendapatan di tahun pertama hanyalah,

Misalnya biaya sewa per bulan Rp.700.000/peyewa
Berarti, Rp.700.000 x 10 = Rp.7.000.000
1 tahun = Rp.7.000.000 x 12 = Rp.84.000.000
Berarti lama bisnis ini berjalan hingga menghasilkan laba adalah,
Modal awal (dibagi) laba 1 tahun
Rp.252.500.000 : Rp.84.000.000 = 3
Artinya, modal akan kembali selama tiga tahun pertama, artinya lagi, Anda baru akan mendapatkan
laba di tahun ke-empat dan seterusnya. Berapa labanya? Anda hitung saja selisih biaya sewa
pertahun dengan biaya penjaga dan asisten rumah tangga ditambah biaya listrik, air, dll.
Kedua, Jika Anda sudah memiliki rumah yang pas untuk dijadikan rumah kos.
Namun apabila Anda sudah punya rumah yang pas untuk dijadikan rumah kos, berarti Anda tak perlu
lagi mengeluarkan modal yang besar untuk membeli tanah dan pembangunan rumah. Biaya yang
Anda keluarkan mungkin hanya biaya untuk perlengkapan kamar saja, ditambah sedikit biaya
renovasi rumah. Ini berarti juga, Anda tidak perlu menunggu sampai empat tahun untuk memperoleh
laba. Laba akan langsung Anda dapatkan setelah kos-kosan Anda ditempati penyewa.

MATERI 2

TUGAS AKHIR KEWIRAUSAHAAN

STUDI KELAYAKAN USAHA RUMAH KOS-KOSAN
PUTRI
KARANGASEM INDAH
Dosen Pengampu : Dr. Yadi Purwanto, MM

Disusun oleh :
Nama :

Muhammad Reza Putra

FAKULTAS PSIKOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2013/2014

BAB I
PENDAHULUAN
KotaSolo(Surakarta)merupakansalahsatukotadiJawaTengahdenganprospekperkembangandan
pertumbuhan yang cukup baik. Pertumbuhan dan perkembangan tersebut meliputi beberapa sektor seperti
jumlahpenduduk,ekonomi&industri,pendidikan,sertasektorsektorlainnyayangsalingmempengaruhisatu
samalain.
Denganberkembangnyabisnisdisuatukotaataumeningkatnyapertumbuhanindustridisuatudaerah
tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut. Berkembangnya dunia pendidikan
terutamakualitassertasaranadanprasaranayangdisediakanolehUniversitasbaiknegerimaupunswasta,juga
menyebabkan meningkatnya animopelajar untuk bersedia masuk sebagai mahasiswa baru di Universitas
tersebut.HalinisepertiterjadidisalahsatuuniversitasswastaterbaikdiSoloyakniUniversitasMuhammadiyah
Surakarta(UMS)yangsetiaptahunnyamenerima+40005000lebihmahasiswabarumenyebabkanpermintaan
terhadapkamarkosuntukMahasiswabarusemakinmeningkat.

Selainitu,sudahmenjadihalyanglumrahbahwasebagiandarikaryawanataumahasiswatersebut
berasaldariluardaerahyangjauhdarikotaSolo.Halinimenyebabkanmerekamembutuhkantempattinggal
yangnyamansehinggatidakmenggangguaktivitasnyasebagaikaryawanataupunsebagaimahasiswa.
Dengan latar belakang diatas dan mengingatsayamempunyai sebidang tanah ditengah kota
SolotepatnyadidiJalanSawo,Karangasem,kotaSurakarta,yangberlokasi+100meterdariaksesduajalanraya
dan +200 meter dari Universitas Muhammadiyah Surakarta (UMS), serta aksesakses yang lain, saya
merencanakanmembangunrumahkoskosan.

BAB II
ASPEK HUKUM
Aspek Hukum merupakan aspek yang cukup menentukan dan menjamin akan
kelangsungansuatukegiatanusaha.Olehkarenaitu,aspekinitidakdapatdiabaikan.Karena
aspek Hukum merupakan legalitas kelangsungan usaha, sedangkan usaha yang sedang
berproduksiakansegeraterhentibegitusajaatauterhentiperlahanmanakalaprodukyang
dihasilkantidakmemilikijaminanpasar.Bentukpelaksanaanbisnisiniadalahmerupakan
badanusahaperseorangankarenaresikodariusahainirelativekecildanmodalinvestasinya
jugamampu100%dariperseorangan.Suratsuratizindanreferensiyangtelahdimilikiserta
photocopinyayangdilampirkandalamproposaliniadalah:
SuratizinDomisili
Sertifikattanah,Hakmilik
IMB(IzinMendirikanBangunan)
SuratNikah
Kartukeluarga
Kartutandapenduduk(KTP)

BAB III
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN
Bisniskoskosanmemangcukupmenjanjikan,terlebihdikotakotapusatperdaganganataudikota
kotapelajardanindustri.Sudahbanyakyangmerasakanbahwapenghasilannyaterusmengalirdariusaha
koskosan.Perkembanganusaharumahkosyangcukupmeyakinkan,diantaranyadisebabkanoleh:
Lokasiyangstrategis(dekatdenganberbagaiakses)

dekatdenganpusatkota
lingkunganperkampunganyangasri
bersihdannyaman
Selainpenghasilanyangterusmengalirsetiapbulannya,sebagaiusahajangkapanjang,pemilikkos
kosanbisamenikmatikeuntungandariterusnaiknyanilaitanah.Menuruthasilpengamatan,rumahkosyang
banyakdiminatiadalahrumahkelasmenengahkebawah.Halinidikarenakanhargasewayangterjangkauoleh
mahasiswa atau karyawan. Rumah kost kelas menengah kebawah akan lebih cepat terisi penuh / laku
dibandingkanrumahkostmenengahkeatas.
Keuntungan investasi rumah kost selain permintaan pasar cukup tinggi, menghasilkan pendapatan
tambahanrutinjugamempunyainilaitambahjangkapanjang,makamasyarakatkhususnyamahasiswamasih
banyakmembutuhkanrumahkost,kondisipasarinilahyangdibidikdalampembangunanrumahkostini.Selain
motivasiinvestasidiharapkanbanyakcalonpenyewayangberniatuntukmenghunirumahkostyangbaruakan
dibanginini.Berdasarkandatadiatasditinjaudarifaktorpermintaan,keadaanpotensipasar.keadaan

persaingan,danprospekpasarusaharumahkostdiKarangaseminidinyatakanlayak.

BAB IV
ASPEK TEKNIK/OPRRASI DAN TEGNOLOGI
LokasiUsaha
RumahkosyangakankamidirikanterletakdiJalanSawo,Karangasem,kotaSurakarta,
karenaletaknyayangstrategisdimanatidakjauhdariaksesjalanraya,dankampusUMS,
sertaterletakdisekitarareapasarKleco,lapanganKarangasem,pertokoan,dansekolah.Hal
ini memungkinkan lokasi ini menjadi tempat yang strategis baik bagi karyawan atupun
mahasiswasebagaitempattinggalsementarayangnyamandanmendukungaktifitasmereka.
PersediaanTenagaKerja
Dalam penyediaan tenaga kerja, dibutuhkan sedikitnya 5 orang sebagai tukang bangunan
yangakanmembangunrumahberdasarspesifikasiyangsudahkamitentukan.Selebihnya
perkembanganusahaakandihandleoleh2orangselakumanajerdanbendahara.
TersedianyaListrikdanAir
Saranalistrikdankebutuhanairsumursebagaipendukungutamakemajuanusahakamitelah
tersediasesuaidenganstandarisasi.
TenikOperasional

UntukaspekoperasionaldarikosKarangasemmeliputipemesanankamarbisadilakukan
secaramanualdengandatangkealamatpemilikrumahkostyaitudiJl.Kencurno9Pajang,
Surakarta.Jugadapatlewatteleponatausmsmelaluihotlinedi085*******.Pemesankamar
jugadapatmemilihdimanaletakkamaryangdiinginkansertajeniskasuryangingin
dipakai.

BAB V
MANAJEMEN DAN ORGANISASI

BentukOrganisasa
Usaha kos putri Karangasem Indah yang didirikan merupakan usaha perseorangan.

Usahayangdimiliki,dikeloladandipimpinolehseseorangyangbertanggungjawabpenuh
terhadapresikodanaktivitasperusahaan.UsahakosputriKarangasemIndahiniakankami
legalitaskan dengan mendaftarkan pada notaris dengan asumsi agar mendapatkan
perlindungandarihukumnegara.
StrukturOrganisasi
1.Manajer
2.Bendahara
Tugas,WewenangdanTanggungJawab
1.Manajer:
Merencanakanprogramdankebijakanperusahaan.
Memberikandanmenjelaskanjobdescriptionbagitenagakerja
Mengkoordinirsegalakegiatan
Bertanggungjawabatassemuakegiatan
Menerimalaporankeuangandarikasirdanmembuatpembukuanbesar
2.Bendara:
Sebagaicontacperson(cp)
Bertanggungjawabterhadapkeuangan.
Pendataanjumlahkonsumen
Menerimapembayarandarikonsumen
Membuatlaporankeuanganbulananyangkemudiandiserahkankepadamanajer.

BAB VI
ASPEK SOSIAL, EKONOMI, POLITIK DAN BUDAYA

LetakkosputriKarangasemIndahsangatsetrategis,yaituberadadipusatkota,
berdekatandenganaksesjalanraya,masjid,kampusUMS,sekolah,lapangan,pertokoan,serta
pasar tradisonal. Dibangunnya rumah koskosan ini, maka akan bertampah pula jumlah
pendudukdidaerahtersebut.
Dengan demikian, diharapkan bertambahnya jumlah penduduk dapat semakin
menggiatkanrodaekonomiyaitudenganbertambahnyajumlahkonsumenkhususnyabagi
pertokoandanpasartradisional.Jugaletaknyayangtidakjauhdarisekolahdankampusserta
akses duajalanraya(Jl.SlametRiyadidisisiselatandanJl.AdiSuciptodisisiutara),
diharapkanmempermudahaktivitasseharihariparapenghunikos.
Selain itu, karena letaknya di tangah perkampungan di pusat kota, diharapkan
penghunikosdapatbersosialisasi,bergaul,sertamembinahubunganyangbaikdansehat
dengan masyarakat. Dengan demikian, para penghuni kos serta pemilik kos dapat
memberikan kontribusi bagi kegiatan masyarakat baik kegiatan di kampung atau masjid
setempat.Dengandemikian,kehadirankostKarangasemIndahinitidakhanyakeuntungan
pribadibagipemilikkostapijugadapatbermanfaatbagimasayarakatsekitar.

BAB VII
ASPEK FINANSIAL
BiayaPembangunan
Kalkulasibiayapembangunankosiniadalah:
Tanah=300m2xRp500.000/m2=Rp.150.000.000
Bangunan=300m2xRp700.000/m2=Rp.210.000.000
Tempattidur,lemari,meja,dll=@Rp500.000x20unit=Rp.10.000.000
Lainlain(perizininan,konsultan)=Rp.10.000.000
Totalbiayapembangunan=Rp.380.000.000

Pemasukan/tahun:
SewakamarratarataRp.200.000/bulan
Sewa20kamarkost=Rp.200.000,00x20x12=Rp.48.000.000

TotalPemasukan=Rp.
48.000.000
BiayaOperasional/tahun:
Listrik=Rp.250.000x12=Rp.3.000.000
Air=Rp.100.000x12=Rp.1.200.000
Biayaperbaikan(cat,pompaair,keranair,dll)=Rp.5.000.000
Totalpengeluaran=Rp9.200.000
Estimasikeuntunganbersih/tahun:
Rp48.000.000Rp9.200.000=Rp38.800.000
PaybackPeriod:
Rp.380.000.000/Rp38.800.000=9tahun

BAB VII
KESIMPULAN
Berdasarkanpertimbanganperuntukan(zoning),lokasiyangstrategis,kontruksibangunan
danfasilitasyangtersediaadalahmemenuhikenyamandankeamanan,makadariaspek
teknisproyekpembangunanrumahkostputriKarangasemIndahiniadalahlayakuntuk
dilaksanakan.

MATERI3
KeadaanekonomiIndonesiaakhirakhiriniyangsemakintidakmenentu,
banyaknyapenganggurandimanamana,dansemakinmeningkatnyakebutuhan
untukhidupmakasaatnyasekarangkitasebagaiwarganegaraIndonesiaharus
bangkitdenganberwirausaha.Denganberwirausahamakakitadapatmenuangkan
segalakreatifitaskitadimanatanpakitasadaribahwadidalamdirikitamemiliki
potensiyangluarbiasauntukberinovasidanberkreasiyanguniksertamenarik
perhatianmasyarakatyangtidakdimilikiolehoranglain.Melaluiwirausahaini,
parapebisnisakanmeningkatkankemampuankreativitasdaninovasimereka
gunameningkatkanpendapatanmerekadanekonomikeuangankeluargamereka.

Bisnisyangsaatinibanyakdiminatiolehparapebisnisyangmemiliki
cukupmodalyaitubisniskoskosan.Merekayangmemilikirumahdenganlokasi
yangberdekatandenganuniversitas,perkantoran,dansekolahbiasanyarumah
tersebutdijadikantempatusahayaitukoskosan.Penelitisangattertarikdengan
bisnisinikarenainginmengetahuilebihdalamtentangmenyusunperencanaan
bisnisrumahkosuntukmahasiswadengankonsepmurah,lengkap,amandalam
pergaulanmudamudi,dankasuspencuriandiJl.MugasDalamIXNo.26
Semarang.

v
Maksudpenyusunanpenelitianiniadalahuntukmemenuhisebagian
persyaratanmencapaiderajatMagisterManajemenpadaProgramStudiS2
Manajemen.
PenelitimengucapsyukurdanterimakasihkepadaTuhanYesusKristus
yangtelahmemberikankesempatan,berkat,kasihkaruniaNya,hikmatdan
pengertianNya,IbuRustinaUntari,Dra,M.Si,DrsebagaidosenpembimbingI
danIbuEnyTrimeiningrum,S.E,M.SisebagaidosenpembimbingIIyangtelah
setiamembimbing,memberikanwaktu,tenaga,danpetunjukpetunjukpraktis
dalammendukungpenyusunanpenelitianini.Jugamengucapkanterimakasih
kepadaorangtua,kakak,sahabatsetia,seluruhdosen,danstaffTataUsaha
PascasarjanaUNIKASoegijapranata.
Demikiankatapengantardaripenelitidanmemohonmaafapabilaadakatakata
yangkurangberkenandalampenyusunanpenelitianini.GodBless.

Semarang,26Januari2015

Penulis

vi
EXECUTIVESUMMARY

Bisnisrumahkosmerupakanbisnisyangsangatmenarikuntukditelitikarenabisnisiniabadi
sepanjangmasadansetiaptahunnyaselalukebutuhanakantempattinggalterusmeningkat.
TujuanperencanaanbisnisiniialahmerencanakanbisnisrumahkosGayaMudabagi
mahasiswapriadengankonsepmurah,lengkap,amandalampergaulanmudamudi,dan
kasuspencurian.
BisnisrumahkosyangakandilaksanakanpadalokasiJl.MugasdalamIXNo.26Semarang
inimemilikikonsepmurah,lengkap,amandalampergaulanmudamudi,dankasus
pencurian.Hargasewakamaryangakanditawarkanpadapenghunikosantaralain1unit
kamarukurankecildenganhargaRp.945.000,00;2unitkamarukuransedang@
Rp.1.045.000,00;2unitkamarukuranbesar@Rp.1.195.000,00.Fasilitasyangakan
disediakanantaralaintempattidur,bantal,guling,kaca,lemari,kipasanginblower,Air
Conditioner,meja,kursi,airminum,2kamarmandiluardenganshower,kulkas,kompor,
lahanparkirkendaraan,teh,kopi,gula,CCTV,WIFI,programtelevisiIndovision,PLN,
PDAM,danlaundry.
Metodologipenelitiannyaantaralainjenisdatayangdigunakanialahdataprimerdandata
sekunder;metodepengumpulandatayangdigunakanyaitumetodewawancaradankuesioner
;instrumenpengumpulandataberupainterviewguide(wawancaralangsung)yang
merupakanpanduanwawancarayangdigunakanuntukmelakukanwawancarasecara
individu(persontoperson);populasinyayaituparapemilikkosyanglokasinyaberdekatan
denganlokasibisnisrumahkos,mahasiswayangpernahmenghunirumahkos,dan
mahasiswayangsaatinimenghunirumahkos;teknikpengambilansampelnyaialahdengan
sampelbertujuan(ProporsiveSample)yangmeliputi6orangparapemilikkosyanglokasinya
berdekatandenganrumahkosdan30orangmahasiswayangmemilikikarakteristikpernah
menghunirumahkosdanpadasaatinimenghunirumahkos;tipepenelitiannyaialahtipe
penelitiankualitatif;analisispemecahanmasalahnyaadalahanalisadeskriptifkuantitatif.

vii
Aspekyangdibahasdalampenelitianiniantaralainaspekpemasaranyangdirencanakan
denganmembagikanbrosur,memasangspandukdanumbulumbul;mencetakkartunama;
memasangiklanpadasuratkabar;memasangiklansecaraonlinedenganmembuatblog

khususperiklanan.Aspeksumberdayamanusiayangdirencanakan2orangyaitutenaga
kebersihandantenagakeamanan.Aspekkeuanganyangdirencanakanmenggunakananalisis
sensitivitasdengan3asumsiyaituoptimisdenganasumsiseluruhkamarterisi;moderat
denganasumsi2kamarukuransedangdan2kamarukuranbesarsajaterisi;pesimisdengan
asumsi1kamarukuransedangdan2kamarukuranbesarsajaterisi.Ketigaasumsitersebut
dapatdikatakanlayakkarenaNPVyangdihasilkanpositif,PIlebihbesardari1,danIRR
lebihkecildariSBI.

MATERI4

BAB I
PENDAHULUAN

1. Latar Belakang
Sebagai Ibu Kota Propinsi Jawa Tengah, kota Semarang merupakan salah
satu kota yang mempunyai letak yang strtegis yang mempunyai
perkembangan dan pertumbuhan yang cukup tinggi. Baik secara ekonomi,
jumlah penduduk, serta pertumbuhan disektor lain, yang menentukan
keserasian sarana dan prasarana penduduk yang memadai, sehingga
dapat memacu lebih cepat lagi tingkat pertumbuhan ekonominya.
Salah satu aspek yang mendorong pertumbuhan ekonomi disektor yang
lain tersebut adalah dengan banyaknya pelajar, mahasiswa, karyawan,
maupun orang yang transit di Semarang. Berbagai fenomena diatas
menyebabkan para pelaku bisnis ekonomi mencoba untuk memberikan
fasilitas tempat tinggal yang menunjang aktivitas masyarakat di
Semarang. Salah satunya adalah tersedianya tempat tinggalbagi orangorang yang melakukan aktivitas. Hal ini menjadi latar belakang bagi
pengusaha untuk menyediakan tempat serta fasilitas pendukungnya
berupa pembangunan atau renovasi rumah menjadi rumah kost didaerah
sekitar universitas negeri Semarang.

Selain fenomena fenomena diatas ada suatu fenomena bahwa

pertumbuhan rumah kost stagnan dan cukup banyak kamar pada rumah
kost tidak tersewa. Dengan adanya persaingan yang begitu banyak dan
adanya fenomena pertumbuhan rumah kost yang stagnan ini maka perlu
adanya kajian yang mendalam tentang prospek kedepan renovasi rumah
kost Behta Kost Bahari di Jalan Cempaka No. 9 Sekaran Gunung Pati,
disini pemilik kos merenovasi garasi serta teras rumah yang dibangun
menjadi 5 kamar kost, pemilik rumah kost tersebut dapat mengambil
suatu keputusan yang tepat agar tempat yang telah dibangun ini laku
dipasaran. Salah satu hal yang mendukung pembangunan tempat kost ini
adalah bahwa Bapak Sukiman selaku pemilikmodal dan keluarganya
memiliki tempat tinggal di Patemon 3 Rt 03 RW VII Gunung Pati, sehingga
memudahkan pembangunan dan segala sesuatu yang berkaitan dengan
bisninya tersebut. Iaa dan keluarganya ingin selalu dekat dengan
penghuninya yaitu para penghuni kos wanita tersebut karena fugur orang
tua sang penting bagi para penghuni kos yang jauh dari keluarga.
2. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan dari studi kelayakan bisnis pembangunan rumah kost adalah:

Mengetahui kelayakan bisnis yang akan di jalankan ditinjau secara

keuangan, hukum, dan manfaat finansial dan yang dapat dihasilkan

Mengetahui berbagai faktor-faktor sejak awal yang berpengaruh

terhadap kesuksesan dari proyek Bapak Sukiman
Manfaat yang diharapkan dari studi kelayakn bisnis ini adalah:

Secara makro, manfaat studi kelayakan proyek ini ditujukan untuk

kepentingan masyarakat secara luas yaitu memberikan pendapatan
akhir bagi kebijakan pembangunan Behta kost Bahari .
Diharapkan proyek ini akan mampu memberikan eksternalitas postif
bagi masyaraakat dan akan mampu memberikan alternatif bagi

berbagai kegiatan bisnis untuk menyewaa tempat tinggal yanng

representatif dalam menunjang kegiatannya

Secara mikro, manfaat studi kelayakan bisnis ini adalah ditujukan

untuk kepentingan Bapak Sukiman sebagai pemilik bangunan ini
untuk mendapatkan outcome yang maksimal dari investasi

BAB II
LANDASAN TEORI
1. STUDI KELAYAKAN BISNIS
1. Pengertian
Studi kelayakan bisnis aadalah penelitian tentang dapat tidaknya
suatu bisnis ( biasanya merupakan bisnis investasi ) dilaksanakan
dengan berhasil ( Husnan dan Muhammad 2004 : 4 ). Lebih lanjut
Husnan menjelaskan baahwa yang pertama, keberhasilan dapat
diartikan secara lebih terbatas apabila dipergunakan oleh pihak
swasta yang lebih bermanfaat tentang manfaat ekonomis suatu
investigasi, dan kedua diartikan lebih luas ( relatif ) apabila pihak
pemerintah atau lembaga non profit yang mempergunakan. Manfaat
tersebut ialah:

Manfaat ekonomi tersebut bagi bisnis itu sendiri ( manfaat

finansial ), artinya adalah proyek itu dipandang cukup
menguntungkan aapabila dibandingkan dengan resiko proyek
tersebut

Manfaat sosila bisnis itu

1. Tujuan Studi Kelayakan Bisnis

Studi kelayakan bisnis dilakukan dengan tujuan untuk menghindari

keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besaruntuk kegiatan
yang ternyata tidak menguntungkan ( Husnan dan Muhammad,
2007 : 7 ). Dalam intensitas studi kelayakan bisnis, faktor-faktor yang
paling berpengaruh, antara lain:

Beaasrnya dana yang ditanamkan

Tingkat ketidakpastian proyek

Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek

1. Tahapan Analisis Proyek

Tahapan analisis proyek terdiri dari beberapa tahapan, yaitu:
1. Tahapan Identifikasi: pada tahapan ini Bapak Sukiman mengetahui
adanya kesempatan investasi ytang mungkin menguntungkan.
Pengamatan dilakukan terhadap lingkungan untuk memperkirakan
kesempatan dan ancaman dari usaha pembangunan Behta Kost
Bahari
2. Tahapan Perumusan: merupakan tahap untuk menerjemahkan
kesempatan investasi pembangunan kosst tersebut ke dalam
rencana proyek yang konkret dengan faktor-faktor yang penting
dijelaskan secara garis besar
3. Tahapan Analisis: melakukan analisis dan menilai aspek-aspek yang
berkaitan dengan proyek pembangunan kost tersebut yaitu aspek
marketing, aspek teknik, aspek finansial
4. Tahapan Pemilihan: merupakan tahapan evaluasi dan pengambilan
keputusan, apakah proyek yang bersangkutan layak untuk
dijalankan atau tidak

5. Tahapan Implementasi: melaksanakan / menjalankan proyek yang

telah dipilih dengan tetap berpegang teguh pada anggaran yang
tersedia

2. Aspek-Aspek Studi Kelayakan

Aspek Pasar
Tujuan dari aspek pasar adalah untuk mengetahui besarnya
potensi pasar, market share, dan strategi pemasaran yang
digunakan untuk mencapai market share ( Husnan, 2002 : 32 )

Aspek Teknis
Merupakan suatau aspek yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasian secra
teknis dan pengoperasian setelah proyek tersebut selesai
dibangu. Berdasarkan analisis ini diketahui rancangan awal
penaksiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya. Dalam
analisis teknis dibahas mengenai lokasi proyek, besar skal
proyek, stuktur bangunan gedung, peralatan, perlengkapan,
daan teknologi yang digunakan, fasilitas transportasi serta lay
out bangunan.

3. Aspek Keuangan
Aspek keuangan menganalisis tentang kebutuhan dana, cara
pembiyaan. Proyeksi keuangan ( proyeksi rugi laba, arus kas, dan
neraca ), dan evaluasi kelayakan bisnis dengan melaksanakan
penilaian investasi. Umumnya aada lima metode dalam penilaian
investasi, yaitu:

Metode payback of periode

Metode payback periode

Metode net present value

Metode internal rate of return

Metode probability index

Secara umum aspek inilah di tentukan apakah bisnis layak
unyyuk dijalankan atau tidak.

BAB III
ASPEK PASAR

1. Tujuan
Analisis tujuan pasar bertujuan untuk menilai apakah usaha
kost behta bahari akan mampu memberikan keuntungan baik bagi
pemiliknya maupun lingkungan sekitar.

2. Faktor- faktor analisis pasar

o Faktor permintaan

Perkembangan usaha rumah kost sejak dahulu memang cukup

meyakinkan, diantaranya disebabkan oleh:

Jalan sekaran gunung pati lokasinya sangat strategis ( dekat dengan

kampus UNNES )

dekat dengan pusat kota

lingkungan yang asri

bersih dan nyaman

pemilik kost ini merasakan kemudahan dalam melaksanakan
bisnis ini karena dibantu dengan adanya kredit Bank BRI
sebagai mitra bisnis kami karena tingkat suku bunga yang
rendah yaitu 12 % tahun.

Keadaaan potensi pasar

Menurut hasil pengamatan, rumah kost yang banyak diminati
adalah rumah kelas menengah ke bawah. Hal ini dikarenakan
harga sewa yang terjangkau oleh mahasiswa, jadi rumah kost
kelas menengah kebawah akan lebih ccepat terisi penuh / laku
dibandingkan rumah kost menengah ke atas. Pemilik kost
mengestimasikan awal tahun ini semua kamar terisi penuh
100%, sedangkan estimasi tingkat keluar masuknya penghuni
kost sebesar 20% maka tingkat penghuni kamar yang
maksimal adalah 80%

Menurut hasil pengamatan diperkirakan jumlah rumah kost didaerah

Sekaran Gunung Pati dan sekitarnya lebih dari 100 rumah. Dengan
banyaknya pesaing maka kami melakukan beberapa langkahyang
kompetitif yaitu:

meningkatkan kualitas bangunan serta pelayanan. Bangunannya

dicat hijau daun dan dipadukan dengan cat lain yang bernuansa
natural dan tentu terdapat berbagai tumbuhan, kemudian
menyediakan fasilitas yang lebih nyaman, dan keamanan yang lebih
aman, yang terpenting adalah dengan pendekatan secara psikologis
sehingga para penghuni betah

menyediakan fasilitas selengkap mungkin seperti TV, AC,

memberikan fasilitas yang bermanfaat ( its free ) seperti kursus

memasak dan menjahit

menentukan harga kamar yang bersaing seharga 200 ribu per

kamar

menggunakan media brosur untuk mempromosikan tempat kost

tersbut

Dari data diatas maka pembangunan kost ini akan mendapat

persaingan dari beberapa rumh kost yang sudah beroperasi lebih
dahulu yang menawarkan harga yang sama ataupun lebih murah

Prospek pasar
Keuntunga investasi rumah kost selain permintaan pasar
cukup tinggi, menghasilkan pendapatan tambahan rutin juga
mempunyai nilai tambah jangka panjang, maka masyarakat
khususnya mahasiswa masih banyak membutuhkan rumah
kost, kondisi pasar inilah yang dibidik dalam pembangunan
rumah kost ini. Selain motivasi investasi diharapkan banyak
calon penyewa yang berniat untukmenghuni rumah kost yang
baru akan dibangin ini.

3. Kesimpulan
Berdasarkan data diatas ditinjau dari faktor permintaan,
keadaan potensi pasar.keadaan persaingan, dan prospek pasar
usaha rumah kost di Sekaran Gunung Pati ini dinyatakan layak.

BAB IV
ASPEK TEKNIS
Pada era globalisasi dan komunikasi yang berkembang sangat dinamis
dan cepat melahirkan suatu bangunan yang kokoh dan kuat. Baangunan
yang bernuansa sederhana namun harus mempunyai nilai karakteristik
yang sangat harus dipertimbangkan. Kemampuan manusia untuk
mengoperasikan dan memelihara sangat dipergunakan untuk
meningkatkan kefektifan dan efisiensi pelayanan termasuk didalamny.
Menciptakan suasana yang nyaman dan aman.Disamping itu secara
physical kontruksi bangunan harus mempertimbangkan keadaan
lingkungan, analisis struktur kontruksi bangunan, sistem pelayanan listrik,
air, dan telekomunikasi.

I. Data Properti
1. 1. Data Bumi

No

Karakteristik

Keterangan

1.

Luas Bangunan

146,28 m

2.

Letak

Jalan Cempaka No. 9 sekaran Gunung Pati

3.

Bentuk

Menyerupai bentuk persegi panjang

4.

Isi

Terdiri dari 14 kamar

5.

Fasilitas

Air bersih, listrik min.2200 v, telepon ( pasif )

sertifikat tanah dan bangunan

1.2. Data Banagunan

No

Komponen

Harga

1.

Semen

Terlampir

2.

Pasir

Terlampir

Bata

Terlampir

Besi

Terlampir

Seplit

Terlampir

Paku

Terlampir

Triplek

Terlampir

Kayu

Terlampir

Reng

Terlampir

10

Papan

Terlampir

11

Listrik

Terlampir

12

Kusen + daun jendela

Terlampir

13

Gording

Terlampir

14

Cat

Terlampir

15

Keramik

Terlampir

16

Lain-lain

Terlampir

17

Genting

Terlampir

TOTAL

RP. 47. 035. 750

A. Keterangan data tenaga kerja

No.

Tenaga Kerja

Lama

Biaya

1.

6 orang

4 bulan

Rp.17.000.000

B. Keterangan data dan komponen fasilitas

No.

Komponen

Jumlah

Air bersih dan water heater

Tersedia di tiap kamar mandi

Listrik

Tersedia

Telepon

Tersedia

Tempat tidur

14 buah ( ada di tiap kamar )

Lemari

14 buah ( ada di tiap kamar )

Meja belajar

14 buah ( ada di tiap kamar )

TV & AC

1 buah ( ada di ruang tamu )

Kamar mandi

3 buah

II. Peruntukan
Peruntukan bumi dari objek pajak adalah komersial. Hal ini terlihat dari
zoning disekitar objek pajak khususnya disepanjang jalan Cempaka adalah
komersial, mayoritas berupa menyewakan tempat kost, rental komputer,
dan warung kelontong.

III. Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan peruntukan ( zoning ), lokasi yang strategis,
kontruksi bangunan dan fasilitas yang tersedia adalah memenuhi
kenyaman dan keamanan , maka dari aspek teknis proyek pembangunan
rumah kost adalah layak untuk dilaksanakan
MATERI5
Kegiatanbisnismerupakansalahsatukegiatanyangumumdilakukansetiap
individu,karenadenganberbisnisdapatmenghasilkanuangyangdiperlukan
setiapindividuuntukmemenuhikeinginandankebutuhannya.Dalammelakukan

kegiatanbisnis,tiapindividudapatmemanfaatkansumberdayayangdimiliki
untukberbisnisdemimemperolehkeuntungan,termasukmemanfaatkanrumah
menjadilahanbisnis,sepertirumahkostatauyangdisebutjugaIndekostuntuk
memenuhikebutuhantempattinggalsementarabagikonsumennya.
Usaharumahkostumumnyabanyakditemukandidaerahyangberdekatan
denganpusatkegiatanrutinitas,salahsatunyadilingkunganPadangBulansekitar
UniversitasSumateraUtara(USU).Karenarumahkostadalahkebutuhan
tersendiribagimahasiswaUSU,maupunmahasiswauniversitaslain,bahkan
karyawankaryawanyangbekerjadidaerahberdekatandenganlokasitersebut.
Halinimembuatpermintaankonsumenmeningkatsehinggapertumbuhanjumlah
usaharumahkostdidaerahtersebutjugameningkat.
Padaawalnya,usaharumahkostdipandangsebagaiusahasampingan
dimanarumahyangdihunimemilikibeberapakamarkosonguntukdisewakan.
Namunseiringperkembanganzamandanpermintaanyangmeningkat,usahaini
kebanyakanmenjadirumahyangkhususdibangunseluruhnyauntukdijadikan
UniversitasSumateraUtara
kamarkamaryangnantinyauntukdisewakan.Sehinggamembuatusahaini
menjadilebihmemilikiprospekpenghasilanyangcukuptinggi.
Pengelolaanyangbaikpadausahainidapatmenciptakansuatuusahabisnis
yangberprofitabilitascukuptinggi,untukituperludiadakannyasuatu
pengembanganstrategibisnisdemiterciptanyahaltersebut.Karenadengan
pengelolaanyangbaikpadausaharumahkostini,dapatmeningkatkanpendapatan
usahatersebut.
Berdasarkanpengamatan,penulismencobauntukmengelompokkansuatu
klasifikasidariusaharumahkostyangadadidaerahPadangBulan.Adapun
tujuanpenulisdalampengelompokkantersebutuntukdapatmenganalisajenis
jenisdariusaharumahkostyangadadisekitardaerahtersebut.
Beberapafaktoryangdapatmempengaruhimahasiswadalammemilihkost
kostanadalahdesainbangunan,hargasewa,lokasi,fasilias,danlainnya.Namun

faktoryangpalingmenonjolpadarumahkostyangadadikelurahanPadang
Bulanadalahhargasewayangditawarkan,diikutidenganfasilitasyang
merupakanfaktoryangjugaberperandalammengelompokkanrumahkostini.
Sehinggafaktorfaktorinidigunakanuntukmengklasifikasikanusaharumahkost,
diklasifikasikansebagaiberikut:

KlasifikasiUsaharumahkostdiKelurahanPadangBulanNO.TYPEHargaSewa/Bulan
FasilitasSecaraUmum1.KelasA>Rp.500.000TV,Meja,Kursi,Lemari,Kasur,AC,
KamarMandidalam,Lap.Parkir,CCTV,WiFi,Satpam,Cleaningservice,WC/Kamar
MandiUmum,dll.
UniversitasSumateraUtara
2.KelasBRp.300.000s/dRp.500.000
TV,Meja,Kursi,Lemari,Kasur,AC,KamarMandidalam,Lap.Parkir,CCTV,WiFi,
Satpam,Cleaningservice,WC/KamarMandiUmum,dll.3.KelasC<Rp.300.000
WC/KamarMandiBersama.Sumber:olahanpeneliti
Tabel1.1KlasifikasiUsahaRumahKostdiKelurahanPadangBulan
Sesuaidengantabeldiatas,makadapatdilihatbahwaKelasAmerupakan
usahakostyanghargasewanyatertinggiyaitulebihdariRp.500.000/bulan,harga
tersebutdiikutidenganfasilitasygdisediakanseperti;TV,meja,kursi,lemari,
kasur,AC,kamarmandididalamkamaryangdisewakan.danmemilikisarana
umum,seperti;lapanganparkir,CCTV,WiFi,satpam,cleaningservice,dan
lainnyadidalamusaharumahkostnya.DanpadaKelasB,hargasewayang
ditawarkanlebihrendahdariKelasA.SedangkanpadaKelasC,memilikiharga
sewapalingrendahyaitukurangdariRp.300.000/bulan,diikutidengan
menyediakankamarkosongtanpafasilitaskamardanmemilikisaranaumum
berupaWC/kamarmandiumum.HargahargasewayangterterapadatiapKelas
padatabeldiatasdiperhitungkandalamjangkawaktubulanan.Adapunklasifikasi
inidipertimbangkandengandiadakannyapengamatankebeberapausahakostdi
daerahkelurahanPadangBulan,kecamatanMedanBaru,Medan.
Tetapipadakenyataannyacukupbanyakpengusaharumahkostyangberada
didaerahsekitarUSUkurangmemperdulikanmasalahpengelolaanyanglebih

lanjutuntukmengembangkanusahanyatersebut,sehinggamembuatusahanya
tertinggaldaripesaingnya.
UniversitasSumateraUtara
Samahalnyadalamkasusini,beberapausaharumahkostyangberadadi
daerahkelurahanPadangBulan.Banyakdarimerekayangtelahcukuplama
bergelutdibidangusahaini,namuntidakmelakukanpengembanganterhadap
usahanyatersebut.Sehinggausahanyainimemperolehpendapatanyangsama
padatiapperiodenya,danmelewatkankesempatanuntukmenigkatkanpendapatan
dariusahayangberprospekcukuptinggiini.Olehkarenaitu,banyakrumahkost
yangberadadidaerahkelurahanPadangBulanmasihberadadalamKelasC.
Disisilaintelahmunculbeberapausaharumahkostbesaryangdidirikan
olehpemilikmodalyangbesar.Keberadaanrumahkostbaru,menjadipesaing
dalammendapatkansewabagiparapengusaharumahkostkecilyangberadadi
daerahtersebut.SehinggadenganbegituusaharumahkostdikelurahanPadang
BulanyangmasihberadadiKelasCperlumengembangkanstrategibisnis,untuk
meningkatkandayasaingnya.
Danuntukmeningkatkannya,perludilakukanpengembanganusahapada
masingmasingusaharumahkostKelasCtersebut.Namunjikadalam
pengembanganataupunpengelolaanusahatersebuttidakdikeloladenganbaik,
makaakanberdampakburukbagiusahanyadimasayangakandatang.Sehingga
dalamhalinidibutuhkanpengembanganjugapadastrategibisnisnyaagar
pengembanganusahayangdilakukanberjalansukses.
Prosesdalammelakukanpengembanganusahatersebutdibutuhkanstrategi
bisnis,danuntukmenentukandanmengembangkanstrategitersebutdibutuhkan
analisistentangberbagaihalyangterkaitdenganusahakosttersebut.Sehingga
untukmenganalisisnyadapatdilakukandenganmenggunakanAnalisisSWOT.
UniversitasSumateraUtara
AnalisisSWOTmerupakanmetodeperencanaanstrategisyangdigunakan
untukmengevaluasifaktorfaktorlingkungandarisuatuusaha.Terdapat2

lingkungandarisuatuusaha,meliputilingkunganeksternaldanlingkungan
internal.Kedualingkungantersebutmerupakanfaktorfaktoryangakan
menentukanapakekuatan,kelemahan,kesempatan,danancamandariusaha
tersebut.SehinggadenganmenganalisisdenganmenggunakanStrategiSWOTini,
dapatmenyimpulkanstrategibisnisyangharusdiambilolehusaharumahkost
KelasCuntukmeningkatkanpendapatanusahanya.
Untukpemahamanlebihlanjutmakapenelitimereferensibeberapapenelitian
terdahuluyangberhubungandenganAnalisisSWOTdalammembuatdan
menentukanstrategibisnisdariberbagaiusahauntukmenjadibahanreferensibagi
penelitidalammembuatdanmengembangkanstrategidariusaharumahkostyang
sedangditeliti,berikutbeberapapenelitianterdahuludanhasildaripenelitiannya:
PujiMaulansyah(2012)yangmelakukanpenelitiandenganjudulAnalisis
FaktorInternaldanEksternalmelaluiPendekatanSWOTdalamupayapenentuan
StrategiPengembanganBisnisdiRumahMakanKhasSundaPakH.IhinJl.raya
puncakkm92CipanasCianjurdandarihasilpenelitianyangdiperolehnya
strategiyangperluditerapkanuntukstrategipengembanganbisnisdiRumah
makankhassundapakH.IhinJl.RayapuncakKM92CipanasCianjuradalah
strategiagresifyaitumenciptakanstrategiyangmenggunakankekuatanuntuk
memanfaatkanpeluang.
SelanjutnyapadapenelitianRifkyFathoniFailosofi(2012)yangberjudul
Analisisfaktorfaktoreksternaldaninternaldalampengambilankeputusan
UniversitasSumateraUtara
strategipadadoorsmeerPrimamobildijalankaryajayakelurahanPangkalan
mashurkecamatanMedanjohordenganmenggunakananalisisSWOT
mendapatkanhasilpenelitianyaituDoorsmeerPrimaMobilMedanterletakpada
KuadranI(Agresif).Dimanamemilikibobotnilaiyangbaikdalamlokasiyang
strategis.
KemudianRukmini(2011)denganpenelitiannyayangberjudulAnalisis
SWOTDalamMenentukanStrategiPemasaranPadaRumahMakanKamangJaya

MedanmemperolehhasilpenelitianyaituStrategiyangdilakukanRumahMakan
KamangJayasudahcukupbaik,akantetapipengelolabelumsepenuhnyamelakukan
strategipemasaranyangtepatuntukRumahMakanKamangJaya.
PatiaJunjunganMonangdo(2009)denganjudulPerencanaanStrategi
PengembanganProdukPerusahaanDenganMetodeAnalisisSWOTdanAnalisis
FaktordiPT.RadioAnugerahPradanaMudamendapatkanhasilpenelitianyang
merupakanRencanapengembanganproduk,yaitu:Mengubahkeseluruhanisiacara
yangterlalumiripdenganAkustar.Acaramenampilkanideidebarudansegaryang
berbedadariacarayanglain.MengubahwaktupenyiaranacaradariSabtumalam
pukul910malamkeharilain.KarenapadaSabtumalam,banyakpendengaryang
sebagianbesaranakmudalebihbanyakmenghabiskanwaktudiluarrumahdantidak
mendengarkanradio.Mengubahjadwalacaradaritigakaliseminggumenjadisekali
semingguagarpendengartidakterlalubosan.
YangterakhirDwieVikhaSoraya(2009)yangjudulpenelitiannyaadalah
StrategiPengembanganUsahaTanamanObatKeluarga(TOGA)danhasil
penelitiannyaadalahStrategipengembanganyangdigunakanpadausaha
pengembangantanamanobatkeluarga(TOGA)yaitumemfokuskanpadakeunggulan
UniversitasSumateraUtara
produktanamanobatkeluarga(TOGA)danMenggalakansosialisasipemanfaatan
budidayatanamanobatkeluarga(TOGA).
Daribeberapapenelitianterdahuludiatas,dapatdisimpulkanbahwa
berbagaikeadaanlingkungandarimasingmasingusahadapatmenentukan
strategiapayangcocokdengankondisiusahanya.
Berdasarkanlatarbelakangmasalahdiatas,makajudulyangdapatdiambil
dalampenelitianiniadalah:AnalisisStrengthsWeaknessesOpportunities
ThreatsUntukPengembanganStrategiBisnisUsahaRumahKost(Studi
KasusPadaUsahaRumahKostDaerahKelurahanPadangBulan,
KecamatanMedanBaru,Medan).

1.2PembatasanMasalahPembatasanmasalahmerupakanhalyangpentinguntuk
menghindariruang
lingkuppembahasanyangterlaluluassehinggadapatmengaburkanhasildari
penelitian,adapunbatasanmasalahyangditelitiadalah:
1.Penelitianinidilakukanpadausaharumahkostyangsudahdidirikan
dankhususmendirikanbangunanyangseluruhnyamerupakankamar
kamaruntukdisewakandantidakseatapdenganpemiliknya.
2.PenelitiandilakukandidaerahyangberdekatandenganUSU,yaitu
kelurahanpadangbulan,kecamatanmedanbaru,Medan.
3.Penelitianyangdilakukan,untukmenentukandanmengembangkan
strategibisnisdemimeningkatkanpendapatanpadausaharumahkost
KelasCdikelurahanPadangbulan,Medan.

UniversitasSumateraUtara
1.3PerumusanMasalahBerdasarkanlatarbelakangmasalahdiatas,makapeneliti
merumuskan
masalahdalampenelitianinisebagaiberikut:
1.Bagaimanakondisifaktorlingkunganinternalusaharumahkost
KelasCdikelurahanPadangBulan,Medan?
2.Bagaimanakondisifaktorlingkunganeksternalusaharumahkost
KelasCdikelurahanPadangBulan,Medan?
3.Strategiapakahyangtepatdalammeningkatkanpendapatanusaha
rumahkostKelasCdikelurahanPadangBulan,Medan?

1.4TujuanPenelitianSesuaidenganperumusanmasalahdiatas,makatujuandalampenilitian
ini
adalah:
1.Untukmengetahuikondisifaktorlingkunganinternalusaharumahkost
KelasCdikelurahanPadangBulan,Medan.
2.Untukmengetahuikondisifaktorlingkunganeksternalusaharumah
kostKelasCdikelurahanPadangBulan,Medan.

3.Untukmenentukanstrategiyangtepatdalammeningkatkanpendapatan
usaharumahkostKelasCdikelurahanPadangBulan,Medan.

UniversitasSumateraUtara
1.5ManfaatPenelitianHasildaripenelitianinidiharapkannantinyaakanmemberikan
manfaat
sebagaiberikut:
1.SecaraPraktis,hasildaripenelitianinidapatdigunakansebagai
pertimbanganbagipengusahausaharumahkostyangadauntuk
mengambilkeputusankeputusandalamupayameningkatkan
pengembanganusahayangdimilikinya,danjugadiharapkan
memberikandampaksosialterhadappenduduksetempatdalam
pemahamantentangpentingnyapemanfaatansecaramanajerialdalam
mengolahtempattinggalnyamenjadilahanusahayangmenjanjikan,
dansekaligusdapatmeningkatkanperekonomiannya.
2.SecaraAkademis,hasildaripenelitianinidapatdigunakansebagai
bahanperbandingandaninformasibagipihakpihakyang
berkepentingandalammelakukanpenelitiansekaligusdapat
memberikankontribusisecaralangsungmaupuntidaklangsungbagi
kepustakaanDepartemenIlmuAdministrasiBisnis.

UniversitasSumateraUtara
BABIIKERANGKATEORI

2.1IndekostKostatauindekostadalahsebuahjasayangmenawarkansebuahkamaratau
tempatuntukditinggalidengansejumlahpembayarantertentuuntuksetiap
periodetertentu(umumnyapembayaranperbulan).Kata"kost"sebenarnyaadalah
turunandarifrasabahasaBelanda"Indekost".Definisi"Indekost"sebenarnya
adalah"makandidalam"namunbilafrasatersebutdijabarkanlebihlanjutdapat
pulaberarti"tinggaldanikutmakan"didalamrumahtempatmenumpangtinggal.
(id.wikipedia.org/wiki/Indekost(
Menurutkamusbesarbahasaindonesia,indekosadalahtinggaldirumah
oranglaindenganatautanpamakan(denganmembayarsetiapbulan);memondok.

2.2Jasa2.2.1PengertianJasaMenurutJasfar(2009:17)Jasaadalahsetiaptindakanatau
aktifitasdan
bukanbenda,yangdapatditawarkanolehsuatupihakkepadapihaklain,yang
manapadadasarnyabersifatintangible(tidakberwujudfisik),konsumenterlibat
secaraaktifdalamprosesproduksidantidakmenghasilkankepemilikansesuatu.
MenurutNasution(2009:6)Jasamerupakansemuaaktivitasekonomiyang
hasilnyatidakmerupakanprodukdalambentukfisikataukonstruksi,yang
biasanyadikonsumsipadasaatyangsamadenganwaktuyangdihasilkandan

MATERIIRR

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

IRR:
Tingkat pengembalian dari modal proyek yang dianalisis.
Berupa tingkat bunga pada saat NPV=0
Satuannya %/tahun

Tingkat bunga (i) pada saat itu disebut IRR

Pada saat itu terjadi juga :

Cara menghitung IRR:

a.

Cara coba-coba

Masukkan nilai i berulang-ulang hingga didapatkan NPV=0

b.

Interpolasi

1.

Masukkan satu nilai i yang cukup rendah sehingga NPV positif

i1 NPV1

2.

Masukkan suatu nilai i yang cukup tinggi sehingga NPV negatif

i2 NPV2

3.

Lakukan interpolasi linier

Mudah dilakukan dengan spreedsheet

Nilai IRR tidak selalu ada, bisa nilainya tidak terhingga:

a.

Jika PV positif semua

b.

Jika PV negatif semua

c.

Jika PV positif ada di tahun awal, sedangkan PV negatif di tahun akhir

Latihan soal

Berapakah IRR-nya ?
I = 0.069107

Tahun

B-C

DF

PV

CPV

-700

1.0000

-700

-700

100

0.9354

94

-606

175

0.8749

153

-453

250

0.8183

205

-249

325

0.7654

249

period =

NPV =

Payback

Incremental Rate of Return ( IRR)

- Digunakan untuk memilih/membandingkan 2 proyek

- Dihitung dari selisih arus kas

Benefit Cost Ratio ( B/C Ratio)

Adalah rasio antara penerimaan dan biaya

Ada 2 jenis B/C ratio

1) Net B/C ratio
2) Gross B/C ratio

Net B/C ratio

Rasio dari akumulasi PV positif dan PV negatif dari arus kas

Gross B/C Ratio

Gross B/C Ratio merupakan rasio dari akumulasi PVB dan PVC

Gross B/C Ratio lebih rinci

Net B/C ratio tidak selalu mencerminkan adanya cost atau benefit sehingga
nilainya mungkin tidak bisa dihitung, jika
a.

Jika PV positif semua

b.

Jika PV negatif semua

PAJAK

http://rumahdijual.com/bekasi/1593806-tanah-dekat-pintu-tol-bekasi-utkperumahan.html
CILANGKAP RESIDENCE

Mari ambil contoh Siloam Hospitals Group yang dimiliki Lippo Karawaci. Dari laporan keuangan
kuartal ketiganya pada tahun ini atau hingga akhir September 2011, perusahaan terbuka itu
menyatakan bahwa total pendapatan unit bisnis kesehatannya itu (Siloam Hospitals Group) mencapai
Rp 892 miliar yang bersumber dari pos pasien rawat jalan maupun rawat inap. Total pendapatan itu
meningkat 18 persen dibanding periode yang sama tahun sebelumnya.
Bagaimana dengan Mayapada Hospitals? Dari laporan keuangan PT Sejahteraraya Anugrahjaya,
anak usaha Mayapada Group di bisnis rumah sakit, tercatat bahwa pendapatan bersihnya mencapai
Rp 81,7 miliar hingga akhir Juni 2011. Angka ini mengalami kenaikan dibanding periode yang sama
tahun sebelumnya yang sebesar Rp Rp 68,3 miliar. Dari jumlah Rp 81,7 miliar tersebut, pos obatobatan menjadi pos yang memberikan sumbangan terbesar terhadap total pendapatan bersih
Mayapada Hospitals.
Ciputra Group tentu saja belum bisa bercerita banyak, berhubung imperium bisnis milik Ciputra itu
baru saja merilis dan mengoperasikan satu rumah sakit di Citra Raya, Cikupa, Tangerang. Tapi, nanti,
jika 30 rumah sakitnya sudah beroperasi, kisahnya di bisnis yang satu ini kemungkinan besar akan
lebih berwarna.

PT Siloam Hospitals International Tbk (SILO) membukukan pendapatan sepanjang

2015 sebesar Rp4,14 triliun atau tumbuh 25% dibanding tahun sebelumnya Rp3,34
triliun.
Pertumbuhan pendapatan tersebut seiring dengan meningkatnya permintaan
terhadap layanan kesehatan kendati perekonomian sepanjang 2015 relatif lesu.
Pertumbuhan di tahun 2015 tetap impresif, dipicu oleh peningkatan kapasitas
rumah sakit-rumah sakit yang kami buka pada 2012, 2013, dan 2014, ujar Presiden
Direktur Siloam Romeo F Lledo dalam keterangan tertulisnya, Kamis (24/3)
Dia menambahkan, pada tahun lalu Siloam memang tidak membuka rumah sakit
baru. Namun, dia meyakini level pertumbuhan selanjutnya akan tetap terjaga karena
proses konstruksi untuk pembangunan rumah sakit sedang berjalan sesuai rencana.
Pembangunan rumah sakit baru ini demi menambah outpatient suites serta
kapasitas tempat tidur di rumah sakit yang sudah ada, ujar dia.
Romeo meyakini, ke depan pertumbuhan bisnis Siloam akan terus membaik dengan
memberikan pelayanan kesehatan kelas dunia kepada lebih banyak masyarakat
Indonesia. Dalam keterangannya, Siloam juga melaporkan bahwa EBITDA pada 2015
tercatat sebesar Rp574 miliar atau naik 23% dibanding tahun sebelumnya Rp466
miliar. Adapun, laba setelah pajak untuk tahun 2015 mencapai Rp61,71 miliar, turun
dibanding 2014 yang sebesar Rp68,9 miliar.

Sepanjang 2015, kinerja anak usaha PT Lippo Karawaci Tbk itu ditopang sejumlah
langkah perbaikan atas biaya jasa (service cost) dan biaya material (material cost ),
yang diikuti dengan sistem pengendalian pengeluaran operasional rumah sakit yang
lebih baik.
Romeo menambahkan, stabilnya kinerja perseroan didukung oleh tujuh rumah sakit
Siloam yang memberikan kontribusi Rp2,439 triliun atau 59% dari total pendapatan.
Sementara, 13 rumah sakit baru berkontribusi sebesar Rp1,699 triliun atau 41% dari
total pendapatan. Sedangkan, anak perusahaan Siloam lainnya memberikan
kontribusi Rp6 miliar atau 0,15%.
Di samping itu, Siloam juga mengumumkan perombakan direksi di mana perseroan
telah menunjuk Lee Heok Seng sebagai presiden komisaris. Di posisi direktur, telah
ditunjuk Norita Alex, Caroline Riady, dan Budi Raharjo Legowo sebagai anggota
direksi baru.
(sumber: Wartaekonomi.co.id)

2. 1 Pengertian rumah sakit Menurut Kamus besar bahasa Indonesia, rumah sakit
adalah 7
1. Tempat merawat orang sakit
:
2. Tempat menyediakan dan memberikan pelayanan kesehatan yang meliputi
berbagai pelayanan kesehatan
Peraturan Menteri Kesehatan (Permenkes) RI No. 159b/Menkes/PER/II/1988
menjelaskan, bahwa yang dimaksud dengan rumah sakit adalah sarana upaya
kesehatan menyelenggarakan kegiatan pelayanan kesehatan serta dapat
dimanfaatkan untuk pendidikan tenaga kesehatan dan penelitian. 8
Menurut Soetjino (2006) rumah
sakit adalah suatu institusi pelayanan kesehatan yang melakukan upaya
kesehatan

dengan pendekatan pemeliharaan, promotif, preventif, kuratif, dan rehabilitatif.

2. 2. Klasifikasi rumah sakit
Berdasarkan bentuk pelayanan, rumah sakit dibedakan jenisnya, yaitu rumah
sakit umum dan rumah sakit khusus. Rumah sakit umum adalah tempat
pelayanan
yang menyelenggarakan pelayanan medik dasar dan spesialistik, pelayanan
penunjang medik, pelayanan instalasi, dan pelayanan perawatan secara rawat
jalan
dan rawat inap. Rumah sakit khusus adalah tempat pelayanan yang
menyelenggarakan pelayanan medik spesialistik tertentu, pelayanan penunjang
Universitas Sumatera Utara
medik, pelayanan instalasi, dan pelayanan perawatan secara rawat jalan dan
rawat
inap.
Rumah sakit umum pemerintah diklasifikasikan dalam beberapa tingkatan : 9
1. Rumah sakit kelas A
Rumah sakit tipe ini memiliki pelayanan medik spesialis luas dan sub spesialis
luas.
2. Rumah sakit kelas BII
Rumah sakit tipe ini memiliki pelayanan medik spesialis luas dan sub spesialis
terbatas.
3. Rumah sakit kelas BI
Rumah sakit tipe ini minimal memiliki 11 (sebelas) macam pelayanan medik
spesialistik.
4. Rumah sakit kelas C
Rumah sakit tipe ini minimal memiliki 4 (empat) macam pelayanan medik
spesialistik dasar.
5. Rumah sakit kelas D
Rumah sakit tipe ini minimal memiliki pelayanan medik dasar.
Sedangkan untuk rumah sakit umum swasta, klasifikasinya lain lagi. Klasifikasi
rumah sakit umum swasta, yaitu :
1. Rumah sakit umum tingkat utama
Rumah sakit tipe ini memiliki pelayanan medik umum, spesialistik, dan

subspesialistik.

Universitas Sumatera Utara

2. Rumah sakit umum tingkat madya
Rumah sakit tipe ini minimal memiliki 4 (empat) pelayanan medik spesialistik.
3. Rumah sakit umum tingkat pratama
Rumah sakit tipe ini memiliki pelayanan medik umum.
Ditinjau dari segi kepemilikannya, rumah sakit dibedakan atas :
1. Rumah sakit pemerintah yang dikelola oleh :
a. Departemen kesehatan
b. Departemen dalam negeri
c. Angkatan Bersenjata Republik Indonesia
d. Badan Usaha Milik Negara
2. Rumah sakit swasta yang didirikan oleh:
a. Yayasan dan perkumpulan serta bersifat nirlaba.
b. Perseroan Terbatas.
Berdasarkan sifatnya, rumah sakit dibagi atas :
a. Yang mencari keuntungan (for profit)
b. Yang tidak mencari keuntungan (not for profit)

2. 3. Dokter gigi
Menurut Undang-undang Republik Indonesia Nomor 29 tahun 2004 tentang
Praktik Kedokteran, dokter gigi adalah dokter gigi dan dokter gigi spesialis
lulusan
pendidikan kedokteran gigi baik dari dalam maupun di luar negeri yang diakui
oleh
Pemerintah Republik Indonesia sesuai dengan peraturan.
Universitas Sumatera Utara
Kompetensi yang harus dicapai seorang dokter adalah meliputi tujuh area
kompetensi, yaitu :
1. Keterampilan komunikasi efektif 10
2. Keterampilan klinik dasar
3. Keterampilan menerapkan dasar-dasar ilmu biomedik, ilmu klinik, ilmu

perilaku, dan epidemiologi dalam praktek kedokteran

4. Keterampilan pengelolaan masalah kesehatan pada individu, keluarga,
ataupun masyarakat dengan cara yang komprehensif, holistik,
berkesimabungan, dan
terkoordinasi.
5. Memanfaatkan, menilai secara kritis, dan mengelola informasi
6. Mawas diri dan mengembangkan diri/belajar sepanjang hayat
7. Menjunjung tinggi etika, moral, dan profesionalisme dalam praktek

2. 4. Kepuasan kerja
Kepuasan kerja merupakan sikap umum yang merupakan hasil dari beberapa
sikap khusus terhadap faktor-faktor pekerjaan, penyesuaian diri, dan hubungan
sosial
individu di luar kerja (Blum). Menurut Ashar (2001), kepuasan kerja
mencerminkan
sikap tenaga kerja terhadap pekerjaannya. Howell dan Dibboye memandang
kepuasan
kerja sebagai hasil keseluruhan dari derajat rasa suka atau tidak sukanya pekerja
atau
karyawan terhadap berbagai aspek dalam pekerjaannya
Kepuasan kerja menjadi masalah yang cukup menarik dan penting, karena besar
manfaatnya bagi individu, perusahaan, dan masyarakat. Bagi individu, penelitian
tentang sebab-sebab dan sumber-sumber kepuasan kerja memungkinkan
timbulnya
Universitas Sumatera Utara
usaha-usaha peningkatan kebahagian mereka. Bagi perusahaan, penelitian
mengenai
kepuasan kerja dilakukan dalam rangka usaha peningkatan kualitas produksi
melalui
perbaikan sikap dan tingkah laku karyawan, selanjutnya masyarakat tentu akan
menikmati hasil produk atau jasa perusahaan yang maksimal.
11
2. 5. Teori-teori kepuasan kerja
Pada dasarnya kepuasan kerja merupakan hal yang bersifat individual. Setiap

individu akan memiliki tingkat kepuasan yang berbeda-beda sesuai dengan

sistem
nilai yang berlaku pada dirinya. Hal ini disebabkan adanya perbedaan pada
masing
masing individu. Semakin banyak aspek dalam pekerjaan yang sesuai dengan
keinginan individu tersebut, maka semakin tinggi tingkat kepuasan yang
dirasakan dan sebaliknya.11 Beberapa teori kepuasan kerja menurut Asad
(2000), yaitu
:
1. Teori perbedaan ( discrepancy theory )
14,15,16,17
Teori ini pertama kali dipelopori oleh Porter (1961). Porter mengukur kepuasan
kerja seseorang dengan menghitung selisih antara apa yang seharusnya dengan
kenyataan yang dirasakan. Kemudian Locke (1969) menerangkan bahwa
kepuasan
kerja seseorang bergantung kepada perbedaan antara yang seharusnya dengan
apa
yang menurut perasaannya atau persepsinya telah diperoleh atau dicapai
melalui
pekerjaan. Dengan demikian, orang akan akan merasa puas bila tidak ada
perbedaan
antara yang diinginkan dengan persepsinya atas kenyataan, karena batas
minimum
yang diinginkan telah terpenuhi.
Universitas Sumatera Utara
Apabila yang didapat ternyata lebih besar daripada yang diinginkan, maka
orang akan menjadi lebih puas lagi walaupun terdapat perbedaan, tetapi
merupakan
kenyataan yang positif. Sebaliknya makin jauh kenyataan yang diirasakan itu di
bawah standar minimum sehingga menjadi perbedaan negatif ( negative
discrepancy),
maka makin besar pula ketidakpuasan seseorang terhadap pekerjaan.
2. Teori keadilan ( equity theory )
Equity teori ini dikembangkan oleh Adams (1963). Adapun pendahulu dari teori
ini adalah Zalenzik (1958) dikutip dari Locke (1969). Prinsip dari teori ini adalah

bahwa orang akan merasa puas atau tidak puas, tergantung apakah ia
merasakan
adanya keadilan atau tidak atas suatu situasi. Perasaan equity dan inequity atas
suatu
situasi diperoleh orang dengan cara membandingkan dirinya dengan orang lain
yang
sekelas, sekantor, maupun di tempat lain. Menurut teori ini elemen-elemen dari
equity
ada tiga yaitu : input, out comes, comparison person.
Yang dimaksud dengan input ialah segala sesuatu yang berharga yang dirasakan
karyawan sebagai sumbangan terhadap pekerjaan. Out comes adalah segala
sesuatu
yang berharga yang dirasakan karyawan sebagai hasil pekerjaannya. Sedangkan
yang
dimaksud dengan comparison person ialah kepada orang lain dengan siapa
karyawan
membandingkan rasio input-out comes yang dimilikinya.
3. Teori dua faktor
Teori ini dikemukakan oleh Frederick Herzberg, yang mengembangkan teori
kepuasan yang disebut teori dua faktor tentang motivasi. Teori ini mengatakan
bahwa
suatu pekerjaan selalu berhubungan dengan dua aspek, yaitu isi pekerjaan dan
aspek
aspek yang berkaitan dengan pekerjaan. Faktor yang berkaitan dengan isi
pekerjaan
Universitas Sumatera Utara
disebut juga faktor intrinsik, yang terdiri dari : a) keberhasilan (achievement); b)
pengakuan (recognition); c) tanggung jawab (responsibility); d) kemajuan
(advancement). Kelompok faktor yang berkaitan dengan konteks atau aspek
pekerjaan, disebut dengan faktor ekstrinsik. Faktor ekstrinsik terdiri dari : a)
kebijakan dan administrasi umum; b) supervisi; c) upah/gaji; d) hubungan
dengan
rekan sekerja; e) kondisi kerja.
Herzberg menyatakan bahwa bila para karyawan merasa puas dengan
pekerjaannya, kepuasan itu didasarkan kepada faktor-faktor intrinsik. Sebaliknya,

apabila para karyawan merasa tidak puas dengan pekerjaannya, ketidakpuasan

itu
pada umumnya dikaitkan dengan faktor-faktor ekstrinsik. Teori ini mengatakan
faktor
intrinsik merupakan faktor pemotivasi, yaitu faktor yang yang menentukan
tingkat
kepuasan kerja utama, sedangkan faktor ekstrinsik hanya sebagai faktor
pemelihara
atau pendukung (hygiene factor).

2. 6. Faktor-faktor yang mempengaruhi kepuasan kerja

Menurut Asad (2000) ada lima faktor yang menimbulkan kepuasan kerja :
a. Kedudukan ( posisi )
17
Umumnya manusia beranggapan bahwa seseorang yang bekerja pada pekerjaan
yang lebih tinggi akan merasa lebih puas daripada mereka yang bekerja pada
pekerjaan yangg lebih rendah. Pada beberapa penelitian menunjukkan bahwa hal
tersebut tidak selalu benar, tetapi justru perubahan dalam tingkat pekerjaanlah
yang
mempengaruhi kepuasan.

Universitas Sumatera Utara

b. Pangkat ( golongan )
Pada pekerjaan yang mendasarkan perbedaan tingkat (golongan), sehingga
pekerjaan tersebut memberikan kedudukann tertentu pada orang yang
melakukannya.
Apabila ada kenaikan upah, maka sedikit banyaknya akan dianggap sebagai
kenaikan
pangkat, dan kebanggan terhadap kedudukan yang baru itu akan merubah
perilaku
dan perasaannya.
c. Umur
Dinyatakan bahwa ada hubungan antara kepuasan kerja dengan umur karyawan.
Umur di antara 25 tahun sampai 34 tahun dan umur 40 sampai 45 tahun adalah
merupakan umur-umur yang bisa menimbulkan perasaan kurang puas terhadap

pekerjaan.
d. Jaminan finansial dan jaminan sosial
Masalah finansial dan jaminan sosial kebanyakan berpengaruh terhadap
kepuasan kerja.
e. Mutu pengawasan
Hubungan antara karyawan dengan pihak pimpinan sangat penting artinya
dalam menaikkan produktifitas kerja. Kepuasan pegawai dapat ditingkatkan
melalui
perhatian dan hubungan baik dari pimpinan kepada bawahan, sehingga
karyawan
akan merasa bahwa dirinya merupakan bagian yang penting dari organisasi
kerja.
Glison dan Durick, mengemukakan bahwa variabel kepuasan kerja dapat
dikelompokkan menjadi tiga bagian, yaitu :
1. Karakteristik pekerjaaan, terdiri atas keanekaragaman keterampilan, identitas
tugas, keberartian tugas, otonomi, dan umpan balik pekerjaan.
18
Universitas Sumatera Utara
2. Karakteristik organisasi, terdiri atas skala usaha, kompleksitas, formalisasi,
sentralisasi, jumlah anggota kelompok, anggaran anggota kelompok, lamanya
beroperasi, usia kelompok kerja, dan kepemimpinan.
3. Karakteristik individu, terdiri atas jenis kelamin, tingkat pendidikan, usia,
masa kerja, status perkawinan, dan jumlah tanggungan.