GUIA DO COMPRADOR DE IMVEIS

APRESENTAO
O sonho da maioria dos brasileiros ter seu prprio imvel, que, nos dias atuais, com
freqncia cada vez maior, se localiza em um prdio em condomnio. No entanto, para
adquiri-lo no basta ter dinheiro em mos. Aconselha-se critrio, disponibilidade,
ateno e conhecimento de certas noes bsicas sobre o chamado Negcio
Imobilirio. Este negcio jurdico, popularizado sob a denominao de transao
imobiliria, por ser bilateral, gera direitos e obrigaes tanto para o comprador como
para o vendedor.
Com o propsito de oferecer uma orientao aos pretendentes compra de um imvel,
o SINDUSCON-MG, a CMI e o SEBRAE-MG prepararam este GUIA DO COMPRADOR
DE IMVEL. Seu objetivo essencial difundir esclarecimentos bsicos e prticos, do
ponto de vista jurdico-legal, capazes de tornar mais segura a aquisio de um imvel
em condomnio, seja apartamento, loja, sala ou vaga de garagem.
Deve-se salientar que este Guia no tem a pretenso de um Tratado de Direito.
Embora procure fornecer orientao bsica ao comprador de unidade de prdio em
condomnio, conforme o disposto pela Lei de Incorporaes e Condomnios Imobilirios
(Lei 4.591, de 16/12/64 e alteraes posteriores) e pelo Cdigo de Proteo e
Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90), em caso de dvidas aconselha-se
consulta ao texto da legislao em vigor.

Orientao Preliminar ao Comprador de Imvel

Uma vez fechado o negcio, as partes envolvidas devem assinar um contrato normalmente uma Promessa de Compra e Venda - no qual o Vendedor promete
vender ao Comprador uma determinada unidade imobiliria por um preo e nas
condies de pagamento previamente combinadas.
Na verdade, o Negcio Imobilirio um ato que requer ateno. Por isso, mesmo
contando com o auxlio do corretor, cuja funo principal aproximar o Vendedor e o
Comprador, para fechar o negcio prudente se orientar com profissionais de reas
afins.
O Vendedor e, especialmente, o Comprador devem realizar o negcio segundo
procedimentos os mais conscientes possveis. Desta maneira, nunca ser demais
informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negcio. Tal atitude uma
garantia de conforto futuro.

O Que Promessa de Compra e Venda

A chamada Promessa de Compra e Venda um dos instrumentos mais comuns na
aquisio de uma unidade autnoma em condomnio (apartamento, sala, loja ou vaga
de garagem) e o mais utilizado nos negcios fechados diretamente entre o ConstrutorIncorporador e o Comprador. Para orientar quem deseja comprar uma unidade nestas
condies, sero abordadas a seguir trs modalidades desse instrumento de Negcio
Imobilirio:

a) Promessa de Compra e Venda de unidade a ser construda ou na planta;

b) Promessa de Compra e Venda de unidade em construo;
c) Promessa de Compra e Venda de imvel pronto.
LEMBRETE:
Como as duas primeiras modalidades se referem a unidades prometidas venda antes
da concesso do habite-se, necessrio, por lei, que a sua documentao seja
arquivada pelo Incorporador no Cartrio de Registro de Imveis local. Este
procedimento que assegura os direitos de quem compra um imvel que no esteja
pronto quando da assinatura do contrato.

Quando o Imvel Est na Planta ou em Construo

Nas Modalidades de Promessa de Compra e Venda referidas pelas letras a e b, a
principal obrigao do Construtor-Incorporador entregar ao Comprador (na data
indicada no Contrato e com o acabamento nele especificado) a unidade contratada
(sala, loja, apartamento ou vaga de garagem), identificada no Contrato por um
nmero e/ou letra e pavimento de sua localizao no prdio a ser construdo, ou em
construo, o qual dever tambm ser identificado pelo nome e endereo completo. O
comprador, por sua vez, tem como obrigao principal pagar determinada quantia nas
condies e prazos de vencimentos combinados na fase de negociao anterior
assinatura do contrato, normalmente dividida em prestaes.

O que Diz a Lei

Pela legislao, o Construtor-Incorporador est autorizado a prometer a venda de um
imvel que ainda no existe de fato (ou seja, como unidade pronta) nem de direito
(isto , com a construo concluda averbada no Cartrio de Registro de Imveis).
Contudo, a lei exige que, atravs de documentos, seja demonstrada a real satisfao
de alguns requisitos, itens que, por medida de segurana, devem ser minuciosamente
verificados pelo comprador. Em resumo, o Construtor-Incorporador deve comprovar a
existncia de fato e de direito do seguinte:
a) do terreno sobre o qual ser erguido o edifcio, identificado e localizado de acordo
com informaes da Prefeitura local;
b) de quem o proprietrio ou o titular da promessa de aquisio da propriedade do
terreno, a partir de informaes escritas fornecidas pelo Cartrio de Registro de
Imveis;
c) do projeto da construo do edifcio, elaborado sob a responsabilidade de tcnico
inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e por
ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto , com Alvar de
Construo);
d) da diviso do terreno, tanto das fraes ideais correspondentes s unidades
autnomas que iro compor o edifcio, assim como do clculo das reas (privativa,
comum e total) atribudas a cada uma delas;

e) da especificao do acabamento que ser dado ao prdio em geral (fachada, pisos e

paredes do hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc.) e a cada unidade
autnoma;
f) da promessa pblica do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da
prova do registro da incorporao do edifcio e arquivamento da documentao exigida
por lei, no mesmo Cartrio de Registro de Imveis referido na letra b.

O que Regime de Construo de um Empreendimento

Imobilirio
Antes de fechar um Negcio Imobilirio, o Comprador deve se informar
detalhadamente a respeito do regime a que est submetida a construo do
empreendimento. Essas informaes so fundamentais para que o Comprador saiba o
limite exato das obrigaes de cada parte envolvida no negcio (ele prprio e o
Vendedor).
POR EXEMPLO:
a) Pelo regime de Empreitada a Preo Fixo ou Reajustvel, onde a negociao
mais conhecida como Compra e Venda a Preo Fechado, o Vendedor se obriga a
promover a construo do edifcio e a entregar ao Comprador, num prazo x, a
unidade por ele comprada (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem) pronta e
acabada conforme houver sido contratado. Para tanto, o Comprador dever pagar uma
quantia predeterminada, sujeita ou no a reajuste, nas condies e vencimentos
prefixados, tudo conforme constar no Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Deve-se esclarecer que, normalmente, estes itens so bastante negociados entre as
partes na fase anterior assinatura do Contrato, quando so considerados,
principalmente, os seguintes itens: a rea da unidade autnoma e sua localizao no
prdio; o padro de acabamento interno e externo (do prdio e da unidade); o prazo e
as condies de pagamento do valor do imvel.
b) Pelo regime de Administrao ou a Preo de Custo, as despesas de construo
do empreendimento so totalmente custeadas pelos Compradores das fraes ideais
do terreno correspondentes s unidades autnomas que o comporo. Isto inclui, alm
dos gastos com a construo da prpria unidade autnoma (sala, loja, apartamento ou
vaga de garagem), as despesas relativas construo das partes comuns do prdio e
aquisio dos equipamentos comuns, isto , daqueles que no pertencero
individualmente a ningum (elevadores, por exemplo).
Neste caso, a negociao envolve dois aspectos distintos, quais sejam: a promessa
de venda e compra da frao ideal e a contratao da construo da unidade
autnoma correspondente e respectivas partes comuns da edificao,
obrigando-se o Comprador da frao ideal ao pagamento de um valor certo, nas
condies e prazos predeterminados no Contrato; e a contribuir para a construo do
empreendimento, juntamente com os demais compradores de fraes ideais, todos
tambm contratantes da construo do empreendimento.
importante que o Comprador saiba que a contribuio em dinheiro por ele devida
para a construo do empreendimento proporcional sua Cota de Participao no
mesmo e esta sua obrigao persiste at que seja apurado o custo global final das

obras, fato que somente se dar no trmino da construo e com encerramento das
contas do Condomnio.
LEMBRETE 1:
A chamada Cota de Participao ou Cota de Rateio , tambm denominada
Frao de Rateio, deve constar no Contrato a ser assinado pelo Comprador pode
ser expressa em percentual, frao ou nmero decimal.
LEMBRETE 2:
Neste tipo de negcio, no existe um preo a ser pago pela unidade imobiliria
pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construo, que deve ser expresso
em moeda corrente nacional e constar com clareza do Contrato. O custo estimativo da
construo da unidade corresponde ao resultado da aplicao da Cota de Participao
do Comprador sobre o Custo Global Estimativode todo empreendimento. Como
todos estes custos so calculados conforme as exigncias e normas estabelecidas pela
lei, o Custo Estimativo da construo da unidade contratada expresso no Contrato
no um valor negociado pelas partes, nem pode ser entendido como definitivo,
podendo, ao final, a unidade imobiliria custar mais ou menos do que foi estimado.
LEMBRETE 3:
A legislao exige que o Custo Global Estimativo da construo do prdio e o
Custo Estimativo da construo da unidade autnoma contratada, constantes do
Contrato, estejam atualizados at, pelo menos, dois meses antes da contratao,
o que possibilita ao Comprador uma anlise mais criteriosa quanto a suas
possibilidades financeiras de realizao do negcio, evitando, assim, que, aps a
assinatura do Contrato, ele seja surpreendido pela obrigao de, em prazo curto,
realizar o desembolso de quantias superiores quelas que previra.
LEMBRETE 4:
Isto no significa, contudo, que o valor constante do Contrato de Construo assinado
pelo Comprador permanecer inalterado at que a unidade por ele contratada fique
pronta, j que este valor se refere ao Custo Estimativo da sua construo e se
baseia no Custo Global Estimativo da construo do prdio como um todo.
Tambm
no significa que o Construtor-Incorporador poder alter-lo como bem entender, pois,
regulando esta parte, a lei exige que ele realize a reviso do Custo Global Estimativo
juntamente com a Comisso de Representantes do Condomnio (reviso esta que
dever ser feita a cada seis meses, pelo menos).
LEMBRETE 5:
Importante observar que, no regime de Construo por Administrao ou a Preo
de Custo , o dono da obra ser o Condomnio formado por todos os contratantes
da construo do edifcio e das unidades imobilirias que o comporo, adquirentes das
fraes ideais correspondentes s mesmas.
LEMBRETE 6:
Por isso, todas as faturas, documentos fiscais e comerciais, inclusive duplicatas e

outros ttulos de crditos, relativos s despesas do empreendimento, devem ser

emitidos em nome do Condomnio, que dever ter a sua prpria inscrio no Cadastro
Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda (CGC/MF) e tambm no INSS. Do
mesmo modo, a(s) conta(s) bancria(s) para o recebimento dos depsitos das
contribuies dos condminos para a construo do empreendimento, bem como o
pagamento das suas despesas, deve(m) ser aberta(s) em nome do Condomnio.
LEMBRETE 7:
A Comisso de Representantes o rgo fiscalizador da incorporao. ela, ainda,
que serve de intermediria entre os condminos e o Construtor-Incorporador para
tratar dos assuntos que envolvam direitos comuns do grupo. Por isso, seus membros
devem ser escolhidos entre os prprios condminos contratantes da construo do
edifcio. Nada impede, contudo, que o condomnio contrate profissionais da rea de
Contabilidade, Administrao e/ou Engenharia Civil para assessorar a Comisso de
Representantes no desempenho de suas obrigaes legais, o que pode ser
aconselhvel em muitos casos, j que tais profissionais podero auxiliar o trabalho de
seus membros na fiscalizao dos gastos do Condomnio, nas cobranas dos eventuais
dbitos em atraso dos condminos, nas providncias a serem tomadas em casos de
inadimplemento de condminos e na agilizao do exame das contas do Condomnio e
aprovao dos balancetes da obra.

O Que Processo de Incorporao de um Empreendimento

Imobilirio
D-se o nome de Processo de Incorporao a um conjunto de informaes que o
Construtor-Incorporador deve, por lei, arquivar em Cartrio de Registro de Imveis a
respeito de um empreendimento a ser construdo ou em construo. Estas
informaes, acompanhadas do chamado Memorial da Incorporao, referem-se
ao terreno, a seu proprietrio ou titular de direitos aquisitivos de sua propriedade, ao
incorporador e ao empreendimento.
PARA QUE SERVE:
a) tornar pblica a promessa do Construtor-Incorporador de realizar o
empreendimento objeto da incorporao no modo e tempo definidos no processo;
b) tornar obrigatria a construo do empreendimento, de acordo com o projeto
aprovado e as respectivas especificaes, depois de efetivada;
c) permitir ao Construtor-Incorporador oferecer publicamente a venda de unidades
autnomas do empreendimento, ou de fraes ideais do terreno onde ser construda
a edificao, conforme o caso;
d) permitir aos interessados na compra acesso a informaes essenciais acerca da
construo, situao do terreno, idoneidade do proprietrio e do ConstrutorIncorporador;
e) fornecer aos Compradores elementos tcnicos para o acompanhamento das obras e
a fiscalizao da atuao do Construtor-Incorporador.

Cuidados ao Analisar o Negcio

Para sua tranqilidade, recomendvel que, antes de fechar o negcio, o Comprador
no se esquea de:
a) pesquisar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no
cumprimento de suas obrigaes em geral e, especificamente, em empreendimentos
imobilirios;
b) visitar outros empreendimento imobilirios j construdos ou em construo pelo
Construtor-Incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e
mo-de-obra utilizados.
c) verificar na lei de zoneamento da cidade e na Conveno de Condomnio do prdio
se permitido usar o imvel para o fim pretendido. No basta, por exemplo, que o
imvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a
instalao de qualquer tipo de comrcio;
d) verificar a posio da unidade a ser comprada em relao aos prdio vizinhos;
e) verificar se a ventilao e a incidncia de sol so satisfatrias e se atendem a sua
expectativa;
f)verificar se unidade correspondente o direito de uso de vaga(s) na garagem do
edifcio (quando o projeto prever garagem) e se a quantidade e localizao atendem as
suas necessidades;
g) desconfiar se o preo pedido pelo Vendedor for muito diferente da mdia do
mercado, para unidades de tamanho, padro de acabamento e localizao equivalentes
quela pesquisada.
LEMBRETE 1:
O clculo das reas de construo (privativa, comum e total) em um empreendimento
imobilirio e o clculo do oramento estimativo global da construo, dentre outros,
obedecem a critrios fixados pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),
atravs da norma NBR-12.721/92, atualmente em vigor. Os quadros de I a VIII
anexos a esta Norma contm espaos para clculos e informaes tcnicas de um
empreendimento imobilirio com base em seu projeto arquitetnico aprovado. Por isso,
por lei, devem ser preenchidos e assinados pelo Incorporador e pelo engenheiro
responsvel. Do mesmo modo, a lei exige seu arquivamento em Cartrio, integrando o
chamado Processo de Incorporao.
LEMBRETE 2:
Segundo a ABNT, as expresses rea til, rea de vassoura e outras, utilizadas com
a pretenso de indicar a rea aproveitvel e exclusiva do proprietrio da unidade, no
so denominaes previstas pela norma acima referida e, portanto, no correspondem
definio atribuda pela lei para esta rea.

Cuidados Antes da Assinatura do Contrato

Antes de assinar qualquer documento, o Comprador deve exigir do ConstrutorIncorporador a apresentao dos seguintes dados para sua anlise:
a)cpia da certido de registro da Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis,
solicitando inclusive cpia da Conveno de Condomnio;
b) cpia do projeto arquitetnico da edificao devidamente aprovado pela Prefeitura
local, acompanhado da respectiva licena (Alvar) de construo.
c) dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do
Incorporador para concretizar o empreendimento;
d) informaes claras e precisas sobre as especificaes e o padro de acabamento do
prdio e da unidade autnoma a ser adquirida;
e) informaes claras e precisas sobre o regime de construo adotado;
f)dados concretos (numricos) acerca das reas privativa, comum e total da unidade
autnoma de interesse do comprador, bem como da frao ideal a ela correspondente,
calculadas conforme o projeto arquitetnico aprovado e as normas tcnicas da ABNT;
g) informaes claras e precisas sobre a garagem do edifcio, a quantidade de veculos
que comportar, forma de utilizao e localizao das vagas;
h) outras informaes que considerar necessrias aps o exame dos documentos
integrantes do Processo de Incorporao.

Noes Gerais Sobre Hipoteca e Financiamento

Quando o Construtor-Incorporador ergue um prdio e financia parte do custo do
empreendimento com recursos do Sistema Financeiro de Habitao (SFH) ou do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), ocorre o seguinte: por
exigncia legal, o terreno e as construes nele realizadas so hipotecados a favor
do Agente Financeiro que concedeu o emprstimo. Contudo, a existncia desta
hipoteca no significa que o Construtor-Incorporador se encontra em dificuldades
financeiras, pois que, decorre das normas legais instituidoras dos financiamentos
habitacionais, que foram criados exatamente como fonte de incentivo construo de
edificaes em Condomnio.
Na realidade, a existncia de uma hipoteca a favor de Agente Financeiro implica numa
garantia extra para o comprador, sob os seguintes aspectos:
a) demonstra que, seguramente, a incorporao do empreendimento est registrada
no Cartrio de Registro de Imveis;
b) garante que o andamento da construo est sob a fiscalizao do Agente
Financeiro, que somente libera o financiamento por partes, na medida em que as
etapas da obra so cumpridas pelo Construtor;
c) significa que a ficha cadastral (situao jurdica e econmico-financeira) do

Construtor-Incorporador foi aprovada pelo Agente Financeiro antes da concesso do

emprstimo e ser analisada periodicamente, durante o andamento das obras.
LEMBRETE 1:
Sempre que houver hipoteca do empreendimento, em garantia de financiamento
concedido por Agente Financeiro do SFH ou do SBPE, e o Comprador contratar a
aquisio da unidade imobiliria com quitao total do seu preo, utilizando recursos
prprios, o contrato deve prever as seguintes obrigaes do Construtor-Incorporador:
obter autorizao escrita do credor hipotecrio (Agente Financeiro) para o
cancelamento da hipoteca registrada, relativamente quela unidade; averbar esta
autorizao de cancelamento no Cartrio de Registro de Imveis, arcando com as
despesas respectivas.
LEMBRETE 2:
Num caso assim, o Contrato deve mencionar ainda, o prazo para o ConstrutorIncorporador cumprir estas obrigaes.
Em resumo, o Contrato precisa ser claro o bastante, no sentido de assegurar ao
Comprador que a unidade adquirida ser liberada da hipoteca antes da data prometida
pelo Construtor-Incorporador para a outorga da escritura pblica de compra e venda
respectiva

Para Que Serve a Comisso de Representantes

J foi dito que a Comisso de Representantes o rgo fiscalizador da incorporao.
Numa incorporao em que a construo do edifcio submetida ao regime de
administrao ou a preo de custo, a Comisso de Representantes assume
importncia de maior relevo, atribuindo-lhe a lei diversos poderes, que devem ser
exercidos de acordo com o que, a este respeito, dispuser o Contrato.
Dentre os poderes conferido pela lei Comisso de Representantes, destacam-se os
seguintes:
a) examinar os balancetes das receitas (contribuies dos condminos) e das despesas
(gastos com e para a construo) do Condomnio dos contratantes da construo do
edifcio, organizados pelo Construtor, inclusive a documentao respectiva, aprovandoos ou rejeitando-os depois de anlise criteriosa, tudo dentro dos princpios ticos e
morais que norteiam as prticas contabilmente aceitas;
b) fiscalizar as concorrncias relativas s compras dos materiais e contratao dos
servios necessrios s obras de construo do edifcio, observando que as
especificaes e o padro (alto, normal, baixo) do acabamento informados pelo
Construtor por ocasio do registro da incorporao no Cartrio de Registro de Imveis
devem ser respeitados tambm pela Comisso de Representantes;
c) fiscalizar a arrecadao das contribuies devidas ao Condomnio pelos condminos
contratantes da construo, assessorando o Construtor na aplicao das penalidades
previstas em Contrato, nos casos em que ocorrerem atrasos, e, nos casos de
inadimplncia, tomar a iniciativa de levar a unidade a leilo, na forma prevista em lei;
d)fiscalizar os gastos realizados pelo Construtor, com e para a construo do edifcio,

acompanhando a evoluo dos mesmos, de acordo com o desenvolvimento fsico das

obras;
e) acompanhar o andamento das obras, fiscalizando a sua adequao ao projeto
aprovado e s especificaes e padro de acabamento informados pelo Construtor por
ocasio do registro da incorporao no Cartrio de Registro de Imveis.
f)supervisionar a evoluo do cronograma fsico-financeiro das obras;
g) auxiliar o Construtor na reviso do custo global estimativo das obras, que devem
ser feita, pelo menos, de seis em seis meses.

O que Promessa de Compra e Venda de Imvel Pronto

Nesta terceira modalidade de Promessa de Compra e Venda aqui abordada, a
obrigao do Vendedor entregar a unidade imobiliria totalmente pronta, dentro do
prazo e pelo preo e condies combinados anteriormente com o Comprador, em
Contrato assinado.
Do ponto de vista jurdico, a negociao imobiliria que envolve imvel j pronto
muito mais simples e prtica. Ou seja: o Comprador pode verificar "in loco" questes
como padro de acabamento, especificaes e caractersticas dos materiais e
acessrios aplicados na unidade e no prdio, assim como a sua existncia "de direito"
(registrada em Cartrio).

Exigncias que o Comprador Deve Fazer

Se o imvel est pronto, no existe a obrigao legal de o construtor apresentar e
arquivar, em Cartrio, o processo de incorporao citado como fundamental em
negcio envolvendo unidades a construir ou em construo.
Isto no significa, contudo, que o Comprador no deva tomar cuidados elementares. O
fato de o imvel ter existncia corprea (isto , poder ser visto, medido, visitado etc.),
no significa que a unidade imobiliria exista de direito, qualidade essencial
aquisio da propriedade.
LEMBRETE 1:
Para que a edificao exista de direito, necessria a existncia do seguinte: Baixa
de Construo e Habite-se da Prefeitura local e Certido Negativa de Dbito
(CND), que confirma sua quitao com o INSS. Todos estes documentos devem
estar arquivados no Cartrio de Registro de Imveis local.
LEMBRETE 2:
Para que os apartamentos, salas, lojas ou vagas de garagem de um prdio adquiram a
existncia jurdica de unidade autnoma, sujeita propriedade exclusiva de um
Comprador, preciso registrar em Cartrio o instrumento de instituio, especificao
e conveno do Condomnio. Este registro deve ser feito no mesmo Cartrio de
Registro de Imveis onde foram averbados os documentos referentes edificao.

LEMBRETE 3:
Em certas ocasies, surge para o Comprador a oportunidade de compra de imveis
prontos, mas o Vendedor lhe informa que os documentos anteriormente citados ainda
se encontram pendentes de registro ou averbao em Cartrio. Em situaes assim, o
Comprador deve exigir cpias autenticadas destes documentos, que demonstrem o
encaminhamento dos respectivos originais ao Cartrio. So eles que atestam o
cumprimento das obrigaes legais e contratuais indispensveis para o Comprador
receber a propriedade plena do imvel e, posteriormente, poder vend-lo a terceiros.

O Que Saber sobre reas Privativas e Comuns de um Imvel em

Condomnio
As descries das reas privativas e das reas comuns de um imvel pronto devem
constar claramente do Contrato. De resto, estas descries devem reproduzir
exatamente o que se encontra registrado no Cartrio, tanto na matrcula do Imvel,
como na Conveno de Condomnio.
LEMBRETE 1:
O direito ao uso de rea de propriedade comum restrito a um s condmino s tem
validade se constar expressamente da Conveno de Condomnio registrada. Neste
caso, o Comprador deve verificar qual o quorum previsto na Conveno para
alterao deste direito.

Outras Providncias para Compra Vista de Imvel Pronto

Existem casos em que a unidade autnoma de interesse do Comprador est hipotecada
ou se situa em prdio hipotecado. Neste caso, se ele acerta com o Vendedor o
pagamento de parte do preo do negcio, mediante contratao de financiamento com
o mesmo agente financeiro que financiou a construo do edifcio tornando-se Devedor
Hipotecrio em relao quela unidade, a existncia deste vnculo no lhe deve trazer
maiores preocupaes.
No entanto, caso o comprador adquira um imvel nestas condies, efetuando seu
pagamento apenas com recursos prprios, recomenda-se alguns cuidados para sua
maior segurana. Isso porque, havendo hipoteca, o Credor Hipotecrio tem o direito
de execut-la em caso de o Devedor Hipotecrio no quitar a dvida no prazo e modo
anteriormente estabelecidos.
LEMBRETE 1:
Existindo hipoteca registrada e interessando-se o Comprador pela aquisio do imvel
sobre o qual recai este vnculo, aconselhvel uma averiguao cuidadosa da situao
econmico-financeira do Vendedor. Isso se justifica porque s o Contrato de Compra e
Venda com registro no Cartrio competente confere ao Comprador direito sobre o
imvel. A hipoteca busca justamente dar garantia ao Agente Financeiro ("Emprestador"
do dinheiro para a construo do Edifcio) em caso de o Vendedor (Devedor
Hipotecrio) no quitar a dvida.

Resumo do que Voc Deve Sempre Saber

1. De que empresa estou comprando o imvel e qual a sua histria? O que ela
empreendeu at agora? O que est empreendendo?
2. O empreendimento a preo de custo ou a preo fechado?
3. Qual a situao jurdica do terreno?
4. Qual a situao jurdica do empreendimento?
5. O projeto est aprovado pela Prefeitura local e registrado no Registro de
Imveis?
6. Existe financiamento de algum Agente Financeiro? Em qual entidade financeira?
7. Como detalhadamente o imvel (sala, loja, apartamento ou garagem) e/ou a
garagem que estou comprando?
8. A garagem coberta ou no? uma unidade autnoma , ou apenas est
vinculada unidade autnoma do edifcio?
9. Qual a rea privativa, a rea comum e a total do imvel segundo a norma
brasileira (NBR-12721/92)?
10. Como a forma de pagamento de todo o negcio?
11. Qual o prazo de incio das obras e qual a previso de entrega do imvel?
12. Quais os equipamentos condominiais que sero entregues?
13. H uma estimativa da taxa do condomnio? Qual seria?
14. Existe desconto para compra vista do imvel? E para o pagamento antecipado
de prestaes?
15. Qual o percentual de reajuste do negcio? No caso de financiamento direto pelo
vendedor, qual o ndice utilizado?
16. Qual a incidncia diria de sol no imvel que estou comprando?

17. Se houver financiamento de Agente Financeiro do SFH ou SBPE, qual a renda e

quais os documentos necessrios para a sua obteno?