010722-01 Rapport Cle27bf1d

MINISTRE DE LENVIRONNEMENT, DE LNERGIE ET DE LA MER
Rapport sur lamnagement de la zone du Grand

Bourget
Rapport n 010722-01
tabli par
Bruno DEPRESLE, Jean-Pierre DUFAY (coordonnateur) et Laurent RAVERAT
Novembre 2016
Les auteurs attestent qu'aucun des lments de leurs activits passes

ou prsentes n'a affect leur impartialit dans la rdaction de ce rapport.
Sommaire
Rsum......................................................................................................................3
Liste hirarchise des recommandations..............................................................8
Recommandations au niveau de la gouvernance du territoire..........................................8
Recommandations au niveau des enjeux mtropolitains..................................................8
Recommandations relatives lmergence des projets locaux et notamment
dEuropacity....................................................................................................................... 9
Introduction.............................................................................................................10
1. La planification et la programmation................................................................12
1.1. Penser lavenir 10-15 ans dun territoire hors norme.............................................12
1.2. Une vision prospective permettant une bonne adquation entre lamnagement et
les transports...................................................................................................................12
1.3. Vers un dveloppement urbain durable en secteur contraint....................................13
2. Les projets ou programmes en cours..............................................................15

2.1. Gonesse - Zac du Triangle.......................................................................................15
2.2. Aulnay sous Bois PSA...........................................................................................15
2.3. Villepinte ParisNord et le parc international des expositions (PIEX)......................16
2.4. Le Bourget et Dugny.................................................................................................17
2.4.1. Le Bourget.....................................................................................................17
2.4.2. Dugny............................................................................................................. 17
2.5. Roissy en France......................................................................................................18
2.6. Tremblay en France..................................................................................................18
2.7. Villeron- Goussainville-Mitry-Mory-Compans-Le Mesnil-Amelot...............................19
3. Le projet Europacity...........................................................................................20
3.1. Le concept dEuropacity:..........................................................................................20
3.2. Le scnario conqurant ......................................................................................21
3.3. Le scnario de repli ............................................................................................22
3.4. Le scnario du dsquilibre ................................................................................23
3.5. Le scnario du gel ..............................................................................................23
4. Recommandations .............................................................................................25
Conclusion...............................................................................................................30
Annexes...................................................................................................................31
1. Lettre de mission................................................................................................32
2. Liste des personnes rencontres.....................................................................34
3. Du rle dune SPLA-IN........................................................................................36
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Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget
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4. Du concept de la ville aroportuaire.................................................................37

5. Analyse comparative sur les commerces et parcs de loisirs........................38
6. Glossaire des sigles et acronymes...................................................................42
7. Bibliographie.......................................................................................................43
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Rsum
Par courrier en date du 20 juin 2016, la ministre du logement et de lhabitat durable a
demand au CGEDD dexaminer les conditions damnagement quilibr du territoire
situ proximit des aroports du Bourget et de Roissy, cheval sur les dpartements
de Seine-Saint-Denis et du Val dOise, et plus particulirement les avantages et
inconvnients du projet Europacity dans le cadre de cet amnagement durable.
La mission a inscrit sa rflexion dans la problmatique dorganisation du Nord-est
francilien.
Ce territoire est la fois un des tout premiers de la rgion capitale par son potentiel de
dveloppement conomique, autour du levier que constituent les deux aroports, et un
des plus gravement touchs par les problmes sociaux et environnementaux
(pauvret, chmage, morcellement par les infrastructures, nuisances sonores). Les
projets privs ou publics, des degrs variables de maturation, s'y multiplient dans un
contexte dorganisation territoriale et dingnierie oprationnelle trs fragmentes,
conduisant un urbanisme par plaques indpendantes auquel ne droge pas le
projet Europacity.
Comme les autres projets actuels et venir, la mission considre que le projet
Europacity devrait tre apprhend aux chelles appropries et dans des cadres
adapts:
chelle du grand territoire (cf description et carte ci-aprs), pour laquelle doit tre
dfinie une stratgie densemble, dans le cadre dun contrat dintrt national
associant les collectivits territoriales et leurs groupements (rgion, mtropole,
EPCI, communes) lEtat, reprsent par un dlgu interministriel investi dun
rle de prparation et de suivi des orientations et des actions ;
chelle du corridor aroportuaire (cf carte ci-dessous), pour laquelle doit tre
labor un vrai projet urbain, l aussi en associant les collectivits et lEtat, au
sein dune structure la fois institutionnelle et oprationnelle (SPLA-IN) avec la
participation de Grand Paris Amnagement et en lien troit avec Paris Aroport;
chelle du cur du corridor, couvrant le Triangle de Gonesse (o il est prvu
dimplanter Europacity) et les terrains PSA (situs Aulnay-sous-Bois-Gonesse),
secteur o la dfinition des projets avec les partenaires privs simpose trs
court terme, et o la matrise du processus par loprateur ddi (SPLA-IN),
intervenant ici dans le cadre dune opration dintrt national (OIN), parat
particulirement opportune.
Un tel dispositif, redonnerait l'tat sa pleine cohrence et sa capacit d'initiative et
associerait troitement les collectivits territoriales et leurs lus. Il permettrait de
relever plus aisment les dfis d'un territoire bnficiant pour une partie importante
dune matrise foncire publique ou parapublique ( GPA,EPA PdF, ADP ) et susceptible
de bnficier dans les annes venir d'un niveau considrable d'investissements
publics et privs, dans le cadre du Grand Paris Express (ligne 17 notamment) et en
lien avec le dveloppement du mode de transport arien et la gense possible d'une
vritable ville aroportuaire .
Il est crucial dans ce contexte de rompre avec la tendance passe et prsente la
cration despaces monofonctionnels dconnects les uns des autres, de veiller
laccessibilit des plates-formes aroportuaires, condition de leur comptitivit
internationale, et de sassurer que chacun des projets est apprci avec les mmes
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critres de qualit de vie, de prservation de lenvironnement, de cohrence urbaine,

de prise en compte des exigences de formation et dinsertion sociale. Il importe enfin
de confirmer que lensemble de ces projets permet effectivement de raliser un
territoire la fois quilibr entre ses fonctions conomique et rsidentielle et attractif
pour ses habitants comme pour les visiteurs nationaux et trangers.
La nouvelle organisation pourrait tre mise en place brve chance. Elle doit
permettre dune part davancer sur la dfinition des enjeux et des orientations
densemble du nord-est francilien et du corridor aroportuaire et dautre part de vrifier
la cohrence du projet Europacity avec ces enjeux et orientations, tout en assurant un
appui juridique et technique fort dans la rdaction des clauses de la promesse de
vente, aux fins de garantir les engagements des partenaires publics et privs.
Lchelle du grand territoire : 716 950 hab sur 563,63 km
1 Les communes de lEPT Terres denvol

Le Bourget
15 708 hab
2,08 km2
7,76 km2
Sevran
49 465 hab
7,28 km2
10 216 hab
3,89 km2
Tremblay
34 614 hab
10,37 km2
52 797 hab
8,05 km2
Villepinte
35 329 hab
10,37 km2
Aulnay-sousBois
82 634 hab
16,2 km
Drancy
68 241 hab
Dugny
Blanc-Mesnil
TOTAL
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349 004 hab
78,1 km2
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2 Les communes de la communaut dagglo Roissy Pays de France :

14 122 hab
14,09 km2
Bonneuil-enFrance
825 hab
Bouqueval
Chennevieresls-Louvres
Arnouville
Louvres
9 949 hab
11,33 km
4,71 km
Marly-La-Ville
5 561 hab
8,62 km
325 hab
2,81 km
Mauregard
335 hab
8,67 km
321 hab
4,58 km
Mitry-Mory
19 267 hab
29,67 km
11 599 hab
15,07 km
Moussy-Le-Neuf
2 958 hab
14,81 km
792 hab
5,30 km
Moussy-LeVieux
1 045 hab
7,19 km
Danmartin-enGole
8 699 hab
8,97 km
Othis
6 463 hab
13,04 km
Ecouen
7 263 hab
7,59 km
Puiseux-enFrance
3 305 hab
5,11 km
113 hab
3,42 km
Roissy-enFrance
2 833 hab
14,09 km
Fontenay-enParisis
1 921 hab
10,84 km
706 hab
4,14 km
Fosses
9 591 hab
3,61 km
Saint-Mard
3 841 hab
6,26 km
Garges-lesGonesse
41 782 hab
5,47 km
Saint-Witz
2 497 hab
7,66 km
Gonesse
26 075 hab
20,09 km
Sarcelles
57 533 hab
8,45 km
Goussainville
31 212 hab
11,52 km
Survilliers
4 037 hab
5,38 km
883 hab
3,34 km
Thieux
811 hab
12,07 km
2 242 hab
7,77 km
Vaudherland
78 hab
0,09 km
Le MesnilAmelot
844 hab
9,84 km
Vmars
2 321 hab
8,18 km
Le Mesnil-Aubry
917 hab
6,64 km
Villeneuvesous-Danmartin
646 hab
7,56 km
68 hab
4,10 km
Villeparisis
25 889 hab
8,29 km
Le Thillay
4 166 hab
3,94 km
Villeron
787 hab
5,61 km
Longperrier
2 470 hab
4,63 km
Villiers-Le-Bel
27 312 hab
7,30 km
Claye-Souilly
Compans
Epiais-lsLouvres
Gressy
Juilly
Le PlessisGassot
Total
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Rouvres
34 437 hab
340,88 km
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3- Les communes de la communaut de communes Monts et Plaines de France :

Annet-surMarne
3 245 hab
13,19 km
Charmentray
260 hab
4,67 km
Charny
260 hab
12,54 km
Fresnes
678 hab
Iverny
Le Plessis-auxbois
2 053 hab
9,98 km
Cuisy
424 hab
3,53 km
Marchmoret
533 hab
7,04 km
7,46 km
Montg en
Gole
710 hab
11,56 km
576 hab
1,76 km
Oissery
2 125 hab
15,11 km
262 hab
3,41 km
Saint-Palthus
5 918 hab
5,36 km
1 113 hab
10,32 km
Nantouillet
278 hab
5,15 km
Precy-surMarne
811 hab
4,81 km
Vinantes
364 hab
5,27 km
Saint-Mesmes
600 hab
7,69 km
Le-Pin
1 373 hab
6,70 km
Villeroy
711 hab
5,71 km
Le PlessislEvque
268 hab
3,53 km
Messy
Total
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Villevaud
23 572 hab
144,65 km
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Lchelle du corridor aroportuaire :
Les communes identifies par le comit interministriel du 15/10/2015 :
Aulnay-sous-Bois, Blanc-Mesnil, Le Bourget, Dugny, Gonesse, Mitry-Mory, Roissy-enFrance, Tremblay-en-France, Villepinte

Les communes participant au ple conomique et logistique :
Bonneuil-en-France, Le Thillay, Goussainville, Vaudherland, Mauregard, Le MesnilAmelot, Compans

La frontire de la mtropole du Grand Paris ---------
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Liste hirarchise des recommandations
Pages
Recommandations au niveau de la gouvernance du territoire

Promouvoir et mettre en uvre une vision globale dexcellence en instituant
une gouvernance durable lchelle du grand Roissy, porte dentre
internationale du Grand Paris, sous lgide de ltat, de la Rgion le-deFrance et de la Mtropole du Grand Paris. Dfinir les grandes orientations
lintrieur dun grand territoire couvert par un Contrat dIntrt National ou un
outil ad hoc dfinir avec les collectivits locales. Assurer la mise en
cohrence des projets sur le secteur central sous la responsabilit dune
socit publique locale damnagement dintrt national.
Nommer un Dlgu interministriel rattach au Premier ministre,
interlocuteur de premier rang des collectivits comme des oprateurs publics
et privs, pour assurer un bon suivi dans le temps des projets majeurs au
sein du grand territoire, notamment du projet Europacity, et garantir le
respect dune vision programmatique vitant les risques de saturation du
march lchelle du Grand Roissy.
Mettre en place brve chance une opration dintrt national (OIN) sur
la ZAC du Triangle de Gonesse et les terrains PSA dAulnay-sous-Bois, pour
garantir la cohrence des projets privs et la matrise des engagements
publics.
Recommandations au niveau des enjeux mtropolitains

Apporter un soutien technique fort lamnagement des oprations via la
constitution dune SPLA-IN, qui pourrait tre opratrice de rfrence dans un
secteur allant du Bourget-Aulnay au sud Roissy au nord et de DugnyGonesse louest Villepinte-Tremblay lest. Donner comptence la
SPLA-IN dans les secteurs dOIN et dans les autres sites enjeux.
Prserver laccessibilit tant autoroutire quen transports en commun de
laroport de Roissy Charles de Gaulle, lment majeur de la mtropole et
facteur essentiel de sa comptitivit. Encourager lappel des projets
innovants pour faciliter les trajets internes la ville aroportuaire en
sappuyant sur un rseau secondaire bien hirarchis. Dissocier les logiques
de desserte de proximit dun rseau de transit secondaire, pour viter de
futures thromboses sur ce rseau.
Prendre en compte la problmatique du logement en revisitant les
programmes de ZAC et rechercher la mise en uvre dune vritable
armature urbaine, lisible et perceptible pour une vraie ville aroportuaire,
mixte et quilibre.
Appliquer une vision slective en naccueillant entre Le Bourget et Roissy
que des activits logistiques haute valeur ajoute et rellement
multimodales.
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Recommandations relatives lmergence des projets locaux et

notamment dEuropacity
Dvelopper avec les partenaires privs des plans de formation et dinsertion
sociale pour permettre une bonne adquation de loffre demplois aux
populations locales. En faire une exigence sur le projet Europacity.
Sassurer des accroches urbaines des diffrents projets pour attnuer les
coupures du territoire. Faire respecter les grands principes daccessibilit et
de mise en valeur des espaces publics pour fluidifier le territoire. Faciliter les
circulations douces pour recrer de lurbanit. Ecarter tout risque de ville
prive, facteur de fragmentation et de tensions sociales, en particulier sur
Europacity.
Confirmer la politique de protection des terres agricoles sur les terrains
protgs par le SDRIF en recherchant des structures dexploitation viables
lchelle du Grand Roissy. Demander que le projet Europacity intgre dans
son programme de fermes urbaines la promotion des circuits courts pour
mettre en valeur les productions locales.
Garantir aux populations locales existantes et venir ainsi quaux salaris
des entreprises voisines un accs privilgi aux quipements culturels et de
loisirs et contribuer la revitalisation des bourgs sur le territoire. En faire une
condition sur le projet Europacity en obtenant de ses promoteurs un
engagement de soutien aux commerces de proximit et aux projets culturels
et ludiques locaux, sans prjudice de la rglementation en vigueur.
Encadrer les clauses des promesses de vente et les actes de cession des
terrains, en prservant les intrts de ltat et des collectivits et en veillant
la durabilit des engagements programmatiques pris par les acteurs
privs, notamment sur Europacity.
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Introduction
Lobjet du rapport nest pas de juger de la pertinence intrinsque de projets et
dinvestissements privs, ni de relancer une dmarche de dbat public sur le projet
Europacity, mais de regarder comment la puissance publique peut dfinir le cadre et
les conditions de ralisation des projets majeurs, en revenant sur deux questions
fondamentales :
la question de la cohrence des projets et notamment dEuropacity avec leur
environnement en fonction de leur primtre dinteraction et de lchelle du
territoire concern,
la question de leur calendrier de ralisation et notamment de la concordance des
projets damnagement et dinfrastructures de transport.
Le territoire dtude appel Grand Bourget dans la lettre de mission renvoie au corridor
aroportuaire Roissy-Le Bourget et au quadrant Nord-est francilien. Si lon retient cette
dernire chelle, au vu de limportance des projets existants ou venir, il faut souligner
qu'il s'agit d'un territoire :
dont le rythme de croissance dmographique et conomique (factuel et anticip)
est suprieur la moyenne francilienne et qui joue un rle essentiel pour le
dveloppement conomique rgional et national;
comprenant Roissy Charles de Gaulle, 4 aroport mondial pour le trafic
international et le Grand Roissy le troisime ple demploi francilien;
dot dimportantes infrastructures existantes (A1, A3, RER B, RER D) et venir
(ligne 16 et 17, BHNS, CDG Express, contournement Est de Roissy) ;
handicap par un important taux de chmage et un faible pouvoir dachat de sa
population, qui rencontre des difficults dintgration, avec des secteurs dhabitat
mal desservis en transports en commun et une image parfois ngative ;
morcel par les coupures dinfrastructures radiales (autoroutes, voies ferres,
aroports ) ;
marqu par un dcoupage administratif historique (les dpartements du Val
dOise et de Seine Saint-Denis, voire la Seine-et- Marne), de fortes disparits
politiques locales et des regroupements dintercommunalits insuffisants pour
assurer une vision globale ;
comprenant des enjeux de grande envergure et des espaces de projets majeurs,
qui sest dvelopp autour de grandes units publiques (aroports) ou prives
(industrie puis logistique) ;
qui semble privilgier encore aujourdhui un amnagement sappuyant sur de
grandes opportunits foncires (site PSA, terrains ADP, Arolians, Village
Olympique et village mdiaet demain Europacity), sur des zones contigus
mais sans vritable articulation et non perceptibles de lune lautre ;
soumis des contraintes environnementales fortes (bruit des infrastructures de
transports et des aroports, fertilit des terres agricoles, pollution des sols );
caractris par un fort manque durbanit dans les conceptions urbaines et les
espaces publics (le piton ou le cycliste ne se sent pas dans un environnement
accueillant) ;
pour lequel une vision densemble serait ncessaire (pour les raisons indiques
ci-dessus) mais est encore peu dveloppe ce stade.
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Nouveau Grand Paris des transports ( source DRIEA)
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1. La planification et la programmation
1.1. Penser lavenir 10-15 ans dun territoire hors norme
Il peut tre indentifi un triple enjeu sur le quart Nord-est de lle-de-France, laune
duquel tous les projets significatifs doivent tre valus. Il sagit la fois :
de relever les dfis majeurs de lorganisation de la porte dentre internationale
du Grand Paris. Cela passe par une diversification et une amlioration de la
qualit des prestations rendues par le territoire, accompagnes dun profond
changement dimage. Cela consiste galement en lexploitation dun potentiel de
dveloppement conomique considrable, li la croissance du transport arien
et de lindustrie aronautique ;
de conforter ou faire merger, dans un territoire trs fragment parce que jamais
pens et amnag de manire coordonne, des polarits rellement
structurantes, conviviales, ouvertes tous, bien relies aux autres sites urbains
pour que la population locale y gagne non seulement en termes demploi mais
aussi de qualit de vie et de considration ;
dviter la marginalisation ou lviction des populations existantes, en tenant
compte la fois de leurs fragilits, de leurs potentialits et de leurs attentes dans
llaboration et la mise en uvre des projets conomiques et rsidentiels.
Plus que dautres sites en le-de-France, les environs du corridor aroportuaire -et plus
largement les secteurs ouest de la Seine-Saint-Denis et est du Val dOise- sont
appels connatre au cours des deux dcennies venir un dveloppement
conomique considrable et des volutions dmographiques et sociologiques
majeures. Ces tendances vont faire passer ce secteur du statut peu enviable darrirecour pour les transports et la logistique celui de ple de croissance certes li la
capitale et son influence mais exploitant aussi ses atouts spcifiques
dhyperconnexion aux autres rgions (TGV) et aux autres pays (avion et TGV). Afin de
tirer le meilleur parti de ce potentiel, il est indispensable de sortir de la logique du
laissez-faire consenti depuis le schma directeur de 1965 aux grands oprateurs
publics et privs, pour passer une vraie politique de valorisation coordonne du
territoire. Cela consiste utiliser au mieux une ressource foncire qui va devenir de
plus en plus prcieuse et apprcier la pertinence des projets - surtout lorsquils sont
susceptibles de voir le jour chance lointaine - non pas en fonction des
caractristiques actuelles du territoire mais dans une relle vision prospective.
1.2. Une vision prospective permettant une bonne adquation entre

lamnagement et les transports
La programmation dans le temps revt autant dimportance que la planification spatiale
pour ne pas risquer des thromboses :
en matire daccessibilit routire : la prservation du lien stratgique entre
Paris, laroport de Roissy Charles de Gaulle et le nord de la France est cet
gard fondamentale pour la mtropole et plus largement pour le fonctionnement
de lconomie rgionale et nationale. Ce point est dautant plus sensible que la
faible attractivit du rseau secondaire engendre un report local sur lA1. Or
laugmentation prvisible de la contribution des flux automobiles venant des
territoires locaux est value prs de 30 % dici 2030 hors croissance des flux
de voyageurs gnrs par laroport CDG et des visiteurs du projet Europacity.
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En 2030 le temps daccs de Paris laroport de Roissy CDG risque de passer

90 minutes alors quil est de 55 minutes lheure actuelle1;
en matire de desserte en transports en communs: la lutte contre le
dsenclavement de certains secteurs dhabitat est ncessaire pour favoriser
lemploi de proximit et la saturation de lignes de transports doit tre vite par
des moyens adquats en temps utile. Les initiatives prises en la matire (plans
de dplacements interentreprises, covoiturage) appellent une dmarche plus
intgre comme le souligne la DRIEA. La question dune autorit organisatrice
de proximit (AOP) recentre sur les rabattements locaux et les services trs
locaux reste toujours dactualit ;
en matire de livraisons : la dimension logistique est une composante essentielle
du site et les flux de livraisons finales sont trs significatifs, notamment sur la RD
317 RN 2. La ralisation du contournement Est de Roissy devrait contribuer
faciliter laccs aux sites logistiques sans entrer dans la zone agglomre.
Toutefois, pour ne pas saturer les rseaux routiers en trafic poids lourds et petits
porteurs, une attention accrue est porter sur laccueil de nouvelles units
logistiques en privilgiant les entreprises ayant recours la multi-modalit (fer et
arien). La densification du cluster Cargo pousse cette slectivit puisque lon
prvoit terme un doublement du trafic cargo.
1.3. Vers un dveloppement urbain durable en secteur contraint

Vu leur taille, nombre de projets vont inluctablement fluctuer dans le temps et interagir
entre eux, en connaissant selon les cas ou les moments heure de gloire , rgime
de croisire , voire dclin . Cest le corollaire de cette urbanisation opportuniste sur
de grandes entits foncires.
Il sagit dexaminer les consquences de larrive de tout grand projet majeur en
matire demplois, de dveloppement conomique, de risques de saturation tant
commerciale quen matire de desserte. Les risques de saturation du march de
limmobilier de bureaux, de commerces ou dhtellerie sont rels; ainsi sur le grand
Roissy, les 4 contrats de dveloppement territorial (CDT) concentrent prs de 2
millions de m de bureaux pour les annes venir ( dont triangle de Gonesse mais
aussi Roissy-Park, la densification de Paris Nord II, Arolians et Roissy Ple, alors que
comme le mentionne la direction rgionale et interdpartementale de l'quipement et
de l'amnagement (DRIEA) : la programmation de bureaux se concentre jusquen
2020 sur les polarits dominantes existantes (Paris, La Dfense, Saint-Denis et
Boulogne/Issy). Par ailleurs la tertiarisation de lconomie francilienne semble avoir
atteint un palier et le sujet de la rgnration du parc francilien se pose de plus en plus
fortement2.
Il convient galement de se pencher, en tenant compte des contraintes de bruit des
aroports, sur la possibilit de sortir dun urbanisme monofonctionnel despaces
destins aux bureaux et activits conomiques alors que certains territoires pourraient
dvelopper des secteurs de logements, le but tant daboutir un quilibre en termes
de multifonctionnalit. Dans cette orientation, il convient de trouver le juste quilibre
entre dveloppement de secteurs de logements en quantit suffisante proximit des
zones demploi et dclinaison des normes acoustiques.
Source : DRIEA Porte Nord du Grand Paris dossier de rfrence livret 1
Source : DRIEA Porte Nord du Gand Paris aot 2015.
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Des possibilits durbanisation rsidentielle existent dj en dehors des zones C du

plan dexposition au bruit (PEB) de Roissy et du futur PEB du Bourget actuellement en
enqute publique. Il serait dommageable de sabriter derrire les contraintes de bruit et
de faible hauteur pour ne privilgier que des projets dactivits, de bureaux et de
commerces. Enfin la reconqute de zones logistiques anciennes, faible valeur
ajoute, devient galement dactualit dans cette perspective de dveloppement.
Lobjectif est bien de crer une ville aroportuaire innovante et accueillante pour les
salaris et la population actuelle et future : il ne sera atteint qu travers une approche
globale, dpassant les logiques fonctionnelles des diffrents acteurs du territoire, qui
suppose elle-mme une gouvernance et une mise en uvre unifies ou du moins
cohrentes et la bonne chelle.
Si les units constitutives du territoire - les deux aroports, la grande zone tertiaire et
industrielle de Paris Nord II, les zones logistiques, etc - sont performantes leur
chelle et rpondent bien aux orientations dfinies il y a 50 ans par le schma directeur
d'amnagement et d'urbanisme de la rgion parisienne (SDAURP), l'enjeu est
aujourdhui la rupture avec des logiques plus immobilires que rellement urbaines et
la conception d'un vrai projet urbain d'ensemble, condition d'un dveloppement et
d'une comptitivit durables
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2. Les projets ou programmes en cours

2.1. Gonesse - Zac du Triangle
Outre le projet Europacity occupant 80 hectares et dveloppant 730 000 m (cf
description dtaille en 3), le programme de la ZAC du Triangle de Gonesse, ZAC Etat
dont linitiative revient lEPA Plaine de France, sappuie sur la production de
855 000 m de bureaux (soit un quart de la surface de bureaux installs La Dfense)
et 175 000 m dactivits, le tout sur un espace de 299 ha. Force est de reconnatre
que leur mise sur le march na pas lheure actuelle une relle vidence daprs les
professionnels interrogs sur les perspectives de commercialisation. Le concept de
ville aroportuaire est bas sur le principe dune localisation de bureaux et
dactivits tertiaires trs proches des plates - formes aroportuaires (moins de dix
minutes tous modes de transport confondus). Ceci caractrise davantage les sites mis
en uvres par ADP (notamment RoissyPle), qui bnficient galement dune
desserte en rseau secondaire intgre et sont donc moins tributaires des grands axes
en limite de saturation. Gonesse peut certes devenir une destination si le projet
Europacity russit mais elle ne sera pas la centralit unique ni mme sans doute
principale du Grand Roissy. Le ciblage vers des activits internationales de haute
valeur ajoute devra subir la concurrence forte dautres sites parfois mieux placs.
Par ailleurs, le prix de commercialisation des bureaux mis en avant dans le bilan de la
ZAC semble aujourdhui sensiblement au-dessus du prix du march. De mme le
dveloppement des capacits htelires, outre le risque de saturation du march,
ncessite galement un changement dimage en termes de scurit. Enfin le bilan de
ZAC prsente une marge dalas relativement faible, au regard des cots de
dpollution lis la reconfiguration du Boulevard du Parisis et de la prise en compte
des liaisons avec les zones environnantes.
Au final, si la vision de planification du triangle de Gonesse correspond bien la
recherche dexcellence sur le territoire, la commercialisation risque dtre plus longue
que prvue et les cots de portage foncier supports par la puissance publique
peuvent devenir considrables.
Il convient en outre de noter que plusieurs dizaines dhectares au Sud du boulevard
intercommunal du Parisis (BIP), dans la nouvelle version du projet de PEB du Bourget
mis lenqute publique, sont hors zone C des PEB, donc aptes recevoir une
urbanisation rsidentielle. Toutefois le dossier de cration de la ZAC approuv par
arrt prfectoral en date du 21/09/16 na pas pris en compte cette possibilit. Au
regard de la demande potentielle3 , il serait intressant dapprofondir lexamen des
capacits durbanisation rsidentielle au sein de la ZAC.
Enfin la reconfiguration du BIP en boulevard urbain avec carrefours feux et limitation
de vitesse 50 km/h interpelle quant aux risques de thrombose quelle peut engendrer
sur le rseau de transit.
2.2. Aulnay sous Bois PSA

Le site de PSA reprsente une superficie de 187 ha, bnficiant dun raccordement
ferroviaire et dune belle vitrine sur lautoroute A1. Situ en face de la ZAC du Triangle
de Gonesse, ce site reprsente un intrt stratgique majeur pour y dvelopper un
3
Cf tude DRIEA Porte Nord du Grand Paris, p.57.
Rapport n 010722-01
Page 15/46
projet de grande envergure. Il est dj partiellement raffect avec l'implantation

rcente dID Logistics en faade partielle sur lA1 (revendu depuis SEGRO) et la
revente MagnettoAutomotive du centre demboutissage de tles de PSA sur 12 ha.
Mme si ces activits apportent de lemploi, notamment industriel, il convient de
sinterroger sur le bien-fond de cette politique de dcoupe la demande,
particulirement pour des activits logistiques purement routires, qui risquent dobrer
larrive de tout grand projet majeur et surtout de gnrer des transports
supplmentaires en piquage direct sur lautoroute. Linstallation du futur centre de
maintenance des lignes 16 et 17, sil sagit dun enjeu fort pour le territoire quil
convient de prserver, consommera elle-mme une emprise de 27 ha auxquels
s'ajouteront 9 ha durant la priode de travaux pour permettre le chantier du tunnelier.
Sur le reste des terrains il semble fondamental dengager une vraie dynamique de
projet et dviter le coup par coup . LOIN prvue depuis 2015 devrait favoriser cette
dmarche dintgration dans une vision densemble du Grand Roissy, tout en prenant
en compte les orientations locales durbanisme et des projets des secteurs adjacents.
Cette dmarche de projet aurait galement lavantage de servir de support pour chiffrer
les cots damnagement des terrains et aboutir ainsi un diagnostic partag avec
PSA quant la valeur du foncier.
La partie sud-ouest des terrains face au Parc Ballanger est hors zone C du PEB du
Bourget, proximit du complexe OParinor et une programmation rsidentielle y est
envisage pour partie. Elle devra tre prcise dans son importance et dans sa
composition, mais elle contribuera au renforcement et la diversification de loffre de
logements au sein dun territoire en forte croissance dmographique4.
2.3. Villepinte ParisNord et le parc international des expositions (PIEX)

Le projet porte sur 300 000 m de densification prvisionnelle sur ParisNord et
100 000 m sur le PIEX.
Parinor est un secteur qui a vieilli (conception de ZAC des annes 1970) et se
pose aujourdhui la question du renouvellement urbain et de la densification du
bti estime 300 000 m. Si le rseau viaire actuel est confortable et bien
dimensionn, la vacance de locaux tertiaires et de bureaux devient importante et
ne peut sexpliquer que par la relative obsolescence du parc dune part et
labsence de ples de vie vraiment attractifs dautre part, malgr la prsence de
plus de 210 commerces au sein dOParinor.
ParisNord II concentre sur une emprise de 300 hectares un parc de plus dun
million de m dont 135 commerces et un parc htelier de 1800 chambres.
Presque la moiti de la zone (140 ha sur un total de 300 ha) est hors zone C du
PEB donc potentiellement propice une urbanisation rsidentielle, toutefois
difficilement ralisable en ltat au vu de la conception urbaine dorigine.
Le PIEX prvoit une extension de plus de 100 000 m avec une acquisition de
22 hectares sur la ZAC Arolians. Le sujet majeur reste son accessibilit lors de
grandes manifestations (400 salons et 1000 congrs) et donc pose le problme
de la capacit de la ligne 17 en sus du RER B. Sajoute cela la problmatique
de la scurit publique au sein des gares.
Cf tude de dcembre 2015 du Conseil dpartemental de Seine-St-Denis : la Seine-Saint-Denis en

2026
Rapport n 010722-01
Page 16/46
2.4. Le Bourget et Dugny

2.4.1. Le Bourget
Autour du parc des expositions du Bourget et du muse de lair et de lespace, en lien
avec laroport de Paris le Bourget, premier aroport daffaires dEurope, il est
envisag un programme mixte tertiaire, commerces, loisirs, htels de lordre de
220 000 m.
La modernisation de laroport du Bourget et le projet damnagement de lentre de
laroport visent la fois lever le niveau de prestations destination de la clientle
de laroport, y compris travers la reconfiguration du parc des expositions et la
cration de nouveaux espaces de loisirs, de commerces et dhtellerie, conforter la
place du muse de lair et de lespace, quipement culturel majeur du territoire et
mieux insrer le site aroportuaire dans la ville, selon une logique de continuit urbaine
exprimente dans dautres pays. Sans que le projet soit de taille comparable celui
dEuropacity, il repose lui aussi sur un principe dhybridation de loffre et intgre des
surfaces importantes de commerces et dhtellerie susceptibles dentrer en
concurrence avec celui-ci. Il semble toutefois sinscrire davantage dans une logique de
projet urbain, la question de laccroche avec le centre-ville en amont de laroport
ncessitant toutefois un approfondissement important.
La modernisation de laroport du Bourget est fondamentale pour en faire un vritable
aroport daffaires dot des services adquats. Les projets de ramnagement de lexRN2 en vue dune requalification urbaine ct aroport sont ltude et devraient
permettre terme de recrer un front urbain entre la sortie de la gare de la future ligne
17 et la sortie autoroutire du site louest, toutes deux relativement loignes lune de
lautre.
Le projet dvelopp par Unibail-Rodamco en lien avec Paris Aroport vise la
ralisation dun centre de prs de 70 000 m de commerces et de loisirs en lien avec la
requalification du muse de lair et de lespace. Toutefois il convient de prendre en
compte limportance du Salon international aronautique du Bourget, men avec le
groupement des industries franaises aronautiques et spatiales (GIFAS) et de
prserver son accessibilit lors de ses manifestations. Nous sommes en effet au cur
du cluster aronautique avec des grandes entreprises telles quAirbus, Eurocopter,
Airbus Helicopters Embraer, et limplantation rcente du sige du ple de comptitivit
Astech.
2.4.2. Dugny
Il est prvu dy implanter le village olympique et le village des mdias dans le cadre de
la candidature de Paris aux Jeux Olympiques de 2024 :
Le projet intgre sur le site de Dugny-Le Bourget la ralisation du centre et du village
mdias. Lhritage du village mdias aprs les jeux sera de lordre de 1 500 logements
(100 000 m sur 27 ha). Cest un projet majeur qui permettra daugmenter loffre
rsidentielle sur un dpartement qui connatra dici 2030 une trs forte augmentation
de population.
La conjonction de ces deux oprations permettrait ainsi de raliser dune part un
nombre significatif de logements et dautre part dengendrer la mutation urbaine du
tissu le long de lavenue du gnral Leclerc (ex- RN2) par la requalification des lieux.
Rapport n 010722-01
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Cette mutation urbaine doit bien sr se produire sur les deux rives de la RN2 et donc
se faire en troite liaison avec la rnovation des quartiers situs au Blanc-Mesnil.
2.5. Roissy en France

LInternational Trade Center Roissy, projet de la socit Roissy Eurocentre, en
cours de ralisation : 1 centre de congrs, 120 salles de runion, 3 halls
dexposition sur 49 000 m et 23 000 m de bureaux/commerces ainsi que 1850
chambres dhtels. Son atout est naturellement son lien avec laroport Charles
De Gaulle, qui ne ncessite aucun accs en transport en commun
supplmentaire la desserte de laroport hormis des systmes innovants de
rabattement.
Roissy-Ple: au cur de laroport Charles De Gaulle, il sagit dun programme
dense de 150 000 m de bureaux et 4700 chambres dhtels, dvelopp autour
de la gare RER. Il repose sur une continuit de lairport city nexigeant aucun
investissement supplmentaire en transports.
Le Thillay-A.Park : 195 000 m orients sur la mise en uvre despaces
dexpositions, locaux dactivits, bureaux, htels ; le Thillay-A.Park est galement
en continuit de laroport CDG, bien quen dehors de son domaine. Il devrait
bnficier des futures liaisons de TCSP (Goussainville-Roissyple et
Goussainville-PIEX).
Roissy-Parc Mail, Zac de la Demi-Lune: il reste encore raliser 45 000 m de
surface en activits sur ce parc dont la commercialisation arrive sa fin.
Roissy Zac du Moulin: restent encore raliser 15 000 m en activits.
Autour de Roissy-Ple, ces sites dpendants de la plate-forme aroportuaire et
relativement proches les uns des autres (auxquels on pourrait associer la gare TGV,
les ZAC du Moulin et de la Demi-Lune et le site dimplantation de Cargo Rail Express)
sont constitutifs de ce qui, sous rserve dune vritable approche damnagement
urbain, pourrait devenir le noyau de la ville aroportuaire, autour duquel pourraient
peut-tre se greffer (mais seulement dans un second temps) des projets de la nature et
de la taille dEuropacity.
2.6. Tremblay en France

Aroville : centre commercial de 84 000 m construit rcemment pour 200
commerces.
Arolians Paris : 100 000 m de bureaux sur 550 000 m de surfaces dactivits.
Outre lextension du PIEX sur 100 000 m, la ZAC permet la cration de bureaux
et de commerces (elle inclut Paris Asia Business Center sur 240 000 m). Son
atout est sa proximit avec laroport et la gare TGV. La distance des activits
futures par rapport la future station de la ligne 17 et au RER B ncessite de
faire appel des systmes de rabattement innovants, mais de mise en uvre
lgre.
Ne sont pas aujourdhui pris en compte les terrains pouvant tre rutiliss suite une
relocalisation du circuit Carole (circuit pour motos).
Rapport n 010722-01
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Il faut noter quune trs forte emprise (160ha sur les 200ha de la ZAC) se trouve hors
zone C du PEB, en particulier sur la partie situe au Sud-Est, en limite du bourg de
Tremblay Vieux Pays et pourrait donc accueillir des logements.
2.7. Villeron- Goussainville-Mitry-Mory-Compans-Le Mesnil-Amelot

La Zac de la Chapelle de Guivry au Mesnil-Amelot concentre prs de 70 ha pour
lactivit logistique et industrielle.
Villeron - porte de Roissy prsente prs de 100 000 m ddis aux activits
logistiques et 21 000 m de bureaux et services en lien avec la gare de la
ligne 17.
Goussainville-Roissy-Carex occupe 70 ha pour traiter 700 000 tonnes de fret.
Paris Aroport sur Mitry-Mory-Compans possde 70 ha pour de lactivit
logistique.
Loffre logistique est ainsi majoritairement prsente en limite de Roissy sur lextrieur,
ce qui est de nature moins perturber laccessibilit routire de laroport Roissy CDG
sur Paris.
Ce grand territoire constitue la porte dentre logistique de lle-de-France qui relie les
ports de Rotterdam et dAnvers la premire rgion conomique dEurope. Il devrait
toutefois privilgier les changes avec la plate-forme aroportuaire en attendant la
ralisation du projet de canal Seine Nord Europe.
Extrait de ltude DRIEA localisant lensemble des projets majeurs venir
Rapport n 010722-01
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3. Le projet Europacity
3.1. Le concept dEuropacity:
Un projet aujourdhui au stade de dmarrage dont le contenu peut voluer
lissue du dbat public, puis tout au long de son parcours.
Europacity est un projet port par une structure ad hoc Alliages et Territoires
regroupant parts gales le groupe franais Immochan et le groupe chinois Wanda
Dalian spcialis dans limmobilier commercial et de divertissement. Ce projet
occuperait 80 hectares sur la ZAC du Triangle de Gonesse et concentrerait prs de
230 000 m de commerces, une surface de 150 000 m ddie aux loisirs, 50 000 m
despaces culturels, 2700 chambres dhtels, 20 000 m de surfaces de restaurants,
20 000 m despaces de congrs, 100 000 m despaces publics et une ferme urbaine
sur 7 ha ainsi quun parc paysager sur 10 ha. Lobjectif poursuivi par Europacity est
louverture en 2024 dune premire tranche non arrte ce jour. Le projet vient de
franchir ltape du dbat public et la commission nationale a rendu son rapport le
12 septembre 2016.
Suite cela, Alliages et Territoires dispose dun dlai de trois mois pour revoir son
projet aujourdhui valu 3,1 milliards deuros dinvestissements privs. Il convient de
constater qu ce stade le projet est loin dtre fig et que son modle conomique na
pas t communiqu pour des raisons de confidentialit.
ce sujet, il sera toutefois ncessaire, comme il a t demand dans le cadre du
dbat public, de disposer de prcisions supplmentaires sur ce modle afin de
conforter la crdibilit du projet : Europacity est emblmatique de lengagement
croissant des investisseurs privs dans les champs traditionnellement dvolus aux
collectivits et autres acteurs publics, dans un contexte de rduction des capacits
dinvestissement de ces derniers et de surabondance des liquidits en qute de
placement dans lconomie prive.
Aprs lentre de plus en plus massive des investisseurs privs dans les secteurs des
infrastructures de rseaux et des btiments et quipements publics, sous des formes
juridiques et financires varies, lespace urbain, au stade de sa cration et mme en
phase de fonctionnement, suscite leur intrt croissant.
De dispositifs de prfinancement ou de concession portant sur des projets bien
circonscrits (au demeurant eux-mmes susceptibles dchecs et de retours prcipits
la gestion publique), on passe ainsi un univers beaucoup plus vaste et composite.
Cet univers urbain comprend des activits commerciales et de services fonctionnant
dans une logique de march mais galement une part considrable de services et
despaces publics qui dgagent peu ou pas de recettes et dont les cots sont pour
cette raison couverts en tout ou partie par des recettes fiscales ou assimiles.
La prise en charge, par des acteurs soumis un strict objectif de rentabilit, de
morceaux importants de lespace urbain, dont la frquentation et la jouissance
peuvent tre indpendants ou partiellement dconnects dun change montaire,
interroge donc sur le modle conomique applicable, tant sur sa viabilit financire
que, linverse, sur le possible changement de nature de la ville et des pratiques
urbaines quil peut induire, ds lors que des prestations aujourdhui gratuites ou
sous-factures seraient vendues un prix de march .
Rapport n 010722-01
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couverture de ces cots ne semble en tout cas pas pouvoir tre transfre en
totalit vers les enseignes qui se plaignent dj via leur fdration dune monte des
loyers pratiqus amenant un fort turn-over et des dpts de bilans frquents.
La
Au-del de ce ncessaire claircissement sur le modle conomique global, il ne fait

aucun doute que le programme va sensiblement voluer, ne serait ce que pour tenir
compte des ractions lors du dbat public.
Sans se prononcer sur lopportunit dun tel projet, sachant que lapprciation de sa
conformit la rglementation reviendra le moment venu la commission nationale
damnagement commercial (CNAC), la mission entend ce stade, en fonction des
lments dont elle dispose, dresser une liste de scnarios possibles dvolution du
projet et en dduire les prcautions prendre dans les clauses de la promesse de
vente des terrains par lamnageur et dans lacte de ralisation de la vente.
3.2. Le scnario conqurant

Europacity confirme ses engagements vers un concept trs novateur sans
comparaison avec un centre existant. Il sagit de crer des lieux o les gens vont venir
par plaisir (tels West Edmonton Mole ou CentrO Oberhausen), de parcourir des grands
quipements de loisirs dans lesquels il y a du commerce (la Manufaktura de Lodz ou
lle de Sentosa Singapour). Les conditions du respect des grands quilibres du
programme sont remplies. Le projet connat un rayonnement international ds
louverture : 25 millions de visiteurs franciliens et 6 millions de touristes extrieurs
lIle-de-France par an. Le site accueille 11000 emplois nets (8000 selon dautres
experts) et 500 enseignes y sont dployes. La clientle asiatique et notamment
chinoise est trs prsente et apporte une forte capacit dachat. Le marketing territorial
sopre et la place de la mtropole parisienne se conforte dans la concurrence
internationale. Limage du territoire est transforme et le programme important de
bureaux dans la ZAC du Triangle devient plus crdible. Le lien avec Roissy CDG,
malgr la distance, est suppos suffisamment fort pour contribuer lessor de la ville
aroportuaire . Europacity a ainsi vocation devenir le grand lieu de vie et de
dtente, gnrateur dune activit mme de contribuer au dveloppement dun
tertiaire de bureaux au sein du triangle de Gonesse.
Cette situation ncessite plusieurs conditions et amne plusieurs interrogations:
La livraison de la gare sur la ligne 17 doit tre concomitante, de mme que la
ralisation du diffuseur avec lA1. Le calendrier de ralisation par la puissance
publique de ces travaux est cet gard trs tendu pour permettre une livraison
en 2024.
Le maintien de la rservation de lemprise inscrite au schma directeur rgional
Ile-de-France (SDRIF) du barreau de Gonesse pour prserver lavenir reste
dactualit, car la commercialisation des 700 000 m de bureaux et activits
ncessitera de disposer dune offre en transport en commun performante qui
peut aller au-del des capacits actuelles du bus haut niveau de service
(BHNS) venant dtre mis en place. La ralisation sur cette emprise dun
transport ferroviaire lourd nest pas forcment la seule solution, mais il faudra
sinterroger sur la mise en uvre dalternatives crdibles.
Le risque de saturation de linfrastructure autoroutire (A1/A3) est prendre en
compte car 31 millions de visiteurs dont la moiti arrivent par la route engendrent
plus de 15 % daugmentation des dplacements au niveau local, si lhypothse
de transfert modal (cf supra) ne se vrifie pas. En effet, considrer que la moiti
des visiteurs dEuropacity viendront en transports en commun via notamment la
Rapport n 010722-01
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ligne 17 qui sarrte carrefour Pleyel ou le BHNS puis le RER est un dfi
ambitieux.
Le trafic lheure de pointe du soir sera trs lourd 5 et la plage de lheure de
pointe bien plus allonge.
Les rpercussions sur des parcs de loisirs vieillissants peuvent se faire sentir
(Parc Asterix mais peut-tre aussi Eurodisney...), au vu de la multiplicit des
offres.
Inhrent ce succs, le risque est fort de constitution de friches commerciales
sur un territoire trs bien dot en la matire (16 % des permis de construire
dlivrs entre 2008 et 2012 sur un territoire qui ne compte que 7 % de la
population rgionale6 et plus encore de dvitalisation des centres-villes, dont la
spcificit (la mixit des fonctions commerciales, culturelles et de loisirs) serait
ainsi fortement concurrence : cette logique de transfert de centralit est bien
dcrite par ltude CVL-CREDOC-Alphaville dans deux sites qui semblent avoir
fortement inspir les promoteurs dEuropacity : Edmonton et Oberhausen (cf
annexe 5).
le risque est enfin que se mette en place un modle exportable de ville
prive pour faire face aussi bien aux problmes de scurit quaux exigences
de rentabilit, ce risque tant accru par labsence daccroche urbaine ce stade,
la ville environnante tant venir. La formulation de ltude dimpact selon
laquelle le parc priv Europacity serait accessible au public avec restriction
(p.179), sans autre prcision, montre que ce risque est bien rel.
3.3. Le scnario de repli

Europacity revoit ses ambitions la baisse lors de ltablissement du projet en
recherchant une chelle plus petite ou en ne dveloppant pas toutes ses tranches, ou
aprs quelques annes de fonctionnement, la fin de leffet de mode de lquipement
amne cette situation et le phasage du projet est revu. Un retour une notion de
centre commercial plus traditionnel sopre, assorti dune simple caution loisirs et
culture. Ce scnario se traduit par une baisse du nombre de visiteurs franciliens et de
lextrieur- solde demplois nets en recul- 200 250 enseignes sont au plus dployes
(maximum actuel connu en le-de-France) et la vision de grande surface alimentaire
peut rapparatre pour trouver un bilan conomique satisfaisant. Ds lors:
La clientle est plus francilienne et le lien avec Roissy CDG moins fort.
Les mutations du territoire sont plus lentes ainsi que les reconversions des
secteurs en dshrence (terrains PSA).
Les rpercussions sur certains quipements commerciaux sur le grand territoire
sont trs prvisibles (OParinor, Aroville, Valle Village) car on revient sur les
mmes crneaux en matire doffres. Le risque denfrichement commercial dj
signal dans le premier scnario est ici plus aigu du fait du recentrage
commercial. Ce scnario sest produit Lisbonne, avec une programmation
loisirs pourtant initialement moins ambitieuse qui sest progressivement
tiole et transforme en commerces.
La commercialisation du march htelier et de bureaux de la ZAC devient dlicate du
fait de laffaiblissement de la locomotive Europacity.
Quid de la crdibilit de la ZAC et de son quilibre financier si lopration se
morcelle ? Quelles sont les garanties prises par lamnageur cet effet ?
5
Cf tude INGEROP contrebalance par les analyses de la DRIEA ;
Source : dossier de rfrence Paris Nord Grand Paris
Rapport n 010722-01
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Quelles sont les consquences sur le portage foncier assur par ltablissement
public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) et ltablissement public d'amnagement
(EPA) Plaine de France ?
3.4. Le scnario du dsquilibre

Europacity connat un dveloppement normal en matire de commerces mais la partie
tourisme-loisirs-culture ne russit pas pour des raisons dquilibre conomique, car
cest un domaine o les marges financires sont plus faibles ; on redescend alors
moins dun million de touristes. Ds lors le solde demplois nets devient plutt faible, la
partie loisirs-parcs dattractions se dgrade et un systme de vente la dcoupe par
reconversion se met progressivement en uvre.
Le complexe Europacity se dsquilibre alors que son architecture trs autocentre rend difficile une reconversion et des greffes urbaines, comme on le
constate pour les centres commerciaux existants.
Le risque denfrichement commercial est encore plus net que dans le scnario
prcdent, du fait dune similitude encore plus grande avec les centres
commerciaux classiques existants.
Le marketing territorial se retourne. Ltat et les collectivits locales sont appels
la rescousse de mme que les partenaires culturels, le sauvetage
simposant dautant plus que des investissements importants en infrastructures
publiques (gare de la ligne 17 notamment) auront t consentis.
Leffet dattraction de Roissy CDG nopre plus. La commercialisation des
bureaux sur la ZAC du Triangle sen ressent fortement et la recherche dun
nouveau programme sur la ZAC du Triangle simpose.
3.5. Le scnario du gel

Europacity est supplant par un nouveau projet en Europe ou ne dmarre pas pour de
multiples raisons (recours, risques en matire de scurit, volution des pratiques,
nombre denseignes insuffisant pour dmarrer et march encore insuffisant pour
amener une centralit la ville aroportuaire).
Les terrains, immobiliss pendant plusieurs annes au sein dune ZAC o le
projet jouait un rle moteur, sont en attente dun projet de substitution et de
solutions juridiques et financires adaptes. La matrise publique du foncier est
mise mal.
La localisation des investissements publics (gare ligne 17) nest plus vidente,
tant que dautres projets majeurs (publics, privs) nont pas vu le jour.
La reconversion du site PSA, qui avait elle aussi t conue en fonction de sa
proximit avec Europacity, pourrait aussi devoir tre repense de mme que le
programme de tertiaire sur la ZAC du Triangle.
Le gel des terrains peut empcher larrive de nouveaux projets sur le Bourget et
les terrains PSA dAulnay, en attente davoir une vision claire de la
programmation retenue sur le triangle de Gonesse.
Aucun de ces scenarii nest prdictif ni a vocation ltre mais lensemble vise
rechercher les voies et moyens pour prserver lavenir : il sagit de sassurer,
partir du protocole sign entre lEPA et Alliages et Territoires, que la promesse
de vente puis lacte de cession des terrains garantiront un amnagement
quilibr et la bonne chelle.
Rapport n 010722-01
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Vue simule du projet Europacity avec vue lointaine sur Paris

( Source Alliages et Territoires)
Rapport n 010722-01
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4. Recommandations
Face cette dynamique dinvestisseurs, aujourdhui essentiellement privs oprant sur

de grandes opportunits foncires, la multiplicit et lenchevtrement dinterlocuteurs
publics peuvent tre source de fragilits et ltablissement public damnagement ne
peut porter seul le respect et le contrle de tous les engagements.
Ltat, la Rgion et la Mtropole du Grand Paris se doivent dapporter aux
collectivits locales un soutien fort et durable et de les fdrer par le biais doutils
la hauteur, permettant un dialogue cohrent avec les grands acteurs privs. Il a dj
pratiqu cet exercice lors de larrive de Disney ou pour des territoires enjeux
majeurs et des outils existent (OIN, Projet dintrt majeur, etc.). Un contrat dintrt
national, sil peut favoriser une rflexion lchelle du grand territoire, pourrait ne pas
avoir plus deffet que les CDT qui lont prcd sil ne se traduit pas par une
oprationnalit de projets. Il faut sortir des concurrences locales et tout le moins
saffranchir des trois frontires dpartementales en dfinissant des principes
unificateurs damnagement. Il faut galement organiser une gouvernance des projets
au sein du territoire du Grand Roissy, en tant conscient galement des difficults
inhrentes au dcoupage administratif actuel de la Mtropole du Grand Paris qui
nintgre pas laroport Charles De Gaulle. Cela passe par llaboration dun schma
directeur et de programmation intgrant vision dexcellence, dveloppement
conomique et prservation de lenvironnement ainsi que politique du logement et
transition nergtique, avec lobjectif de mieux concilier que par le pass
dveloppement conomique et croissance urbaine quilibre, ou pour dire plus
simplement, dveloppement conomique et dveloppement du territoire
Trois chelles de mise en cohrence peuvent tre identifies, avec un degr
dintgration croissant:
L'chelle du grand territoire, comprenant pour lessentiel les communes de
lagglomration de Roissy Pays de France et de ltablissement public territorial
Terres dEnvol, voire en Seine-et-Marne la communaut de communes Plaines
et Monts de France, soit toutes celles qui ont un lien significatif avec lconomie
aroportuaire et entre lesquelles il faut prvoir une information parfaitement
fluide et une bonne coordination. Si lAssociation des communes du Grand
Roissy (ACGR) rpond en partie cette exigence, la conclusion du contrat
dintrt national Porte nord-est du Grand Paris aurait le mrite de runir
toutes les parties prenantes. Elle pourrait tre complte par un contrat de
coopration mtropolitaine entre la mtropole du Grand Paris et la communaut
dagglomration de Roissy Pays de France, selon les termes de la circulaire du
Premier ministre du 5 aot 2016. La mise en uvre du contrat d'intrt national
serait notamment garantie par la prsence d'un dlgu interministriel ddi,
garant d'une prsence renforce de l'Etat, non seulement auprs des
collectivits mais de Paris Aroport et des grands acteurs privs, grandes
entreprises ou investisseurs en recherche d'un vritable fdrateur de l'action
publique;
Lchelle du corridor aroportuaire , identifi par le comit interministriel
du 15 octobre 2015, comprenant pour lessentiel Aulnay-sous-Bois, Le BlancMesnil, Le Bourget, Dugny, Gonesse, Mitry-Mory, Roissy-en-France, Tremblayen-France et Villepinte, secteur central du grand territoire ci-dessus et zone de
constitution de la ville aroportuaire en gestation, pour laquelle simpose
llaboration dun vritable plan densemble et une mise en uvre unifie, au
Rapport n 010722-01
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moins pour les projets rellement structurants: avec la cration dune socit
publique locale damnagement dintrt national (SPLA-IN), on disposerait ainsi
dun amnageur de rfrence dont le conseil dadministration permettrait
dassocier lensemble des collectivits territoriales et EPCI comptents, ainsi que
ltat et ses tablissements publics comme Grand Paris Amnagement et
ltablissement public foncier dle-de-France (EPFIF). La mise en place dune
telle gouvernance de projet, runissant lensemble des parties prenantes,
auxquelles devrait tre associ Paris Aroport, par exemple dans le cadre dune
convention de partenariat, serait conforme lanalyse de ltude dimpact selon
laquelle la condition de russite dune dmarche de mise en cohrence est
quelle soit adosse une vritable gouvernance politique associant
collectivits, tat et grands oprateurs (p.284).
Le cur du corridor, couvrant les terrains PSA et le Triangle de Gonesse, sur
les communes dAulnay-sous-Bois et Gonesse, o la dfinition prcise de projets
adapts et parfaitement cohrents simpose trs court terme, justifiant ainsi la
mise en place dun cadre daction rapide et efficace tout en tant parfaitement
concert avec les lus. Afin de se donner les moyens dencadrer sur ces
secteurs oprationnels majeurs des oprations prives de grande ampleur pour
en garantir non seulement le succs mais aussi le respect durable des
engagements, des mcanismes associant une OIN un oprateur ddi
apporteraient garantie et comptence technique de long terme vis--vis des
acteurs privs. ce titre, linitiative de ZAC un niveau appropri et la matrise
de la dlivrance des autorisations de construire sont des lments fondamentaux
apports par le statut dOIN.
La planification spatiale et la programmation dans le temps des projets deviennent, en
effet, indispensables pour viter une lutte sauvage et cannibale comme le prcise la
DRIEA dans son rapport daot 2015: le foisonnement des projets ncessiterait un
ensemblier (avec des comptences en matrise douvrage/matrise duvre urbaine)
pour assurer les interfaces, garantir la cohrence urbaine et apporter une rponse au
dfi de la transition cologique et nergtique la bonne chelle; il nexiste pas une
collectivit unique capable de garantir les bonnes articulations entre tous ces projets
ports par diffrents oprateurs .
Il faut enfin encourager un dialogue permanent avec les acteurs privs pour anticiper
les invitables risques dobsolescence, notamment trs sensibles sur les activits de
loisirs. La cration dun dlgu interministriel pour Eurodisney a dmontr les
bienfaits du dispositif pour sassurer dun bon niveau de dialogue permanent avec un
investisseur tranger. De mme, la mise en place dun dlgu interministriel au
dveloppement de la valle de la Seine a favoris la coordination de tous les acteurs
publics et privs avec de bons rsultats notamment dans le champ conomique. Dans
cette double filiation, la cration dune instance de ce type contribuerait la cohrence
des projets et au respect des calendriers publics et privs. Cest particulirement
vident pour un projet aussi ambitieux quEuropacity, dont la moiti des parts devrait
tre dtenue par le groupe chinois Wanda, gant mondial du divertissement, qui a pour
objectif de dpasser Disney et qui serait amen en cas dchec commercial oprer
des reconversions du bti dont ladquation se doit dtre ngocie avec la puissance
publique.
En dehors de ces recommandations dordre politique et institutionnel, il est propos de
privilgier dans le schma damnagement du grand territoire, un certain nombre de
fondamentaux qui ressortent des constats, tudes et bilans dj raliss et notamment
des dossiers de rfrence (document stratgique de rfrence de lEPA Plaine de
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France et dossier de rfrence de la DRIEA ainsi que des avis de lautorit

environnementale).
Le systme damnagement par plaques juxtaposes, sans vritable souci
darticulation et de cohsion, qui a prvalu pendant des dcennies, trouve de faon de
plus en plus vidente ses limites ds lors que les logiques luvre dans chacun des
projets sentravent mutuellement ou du moins sloignent de plus en plus dun optimum
collectif:
Ainsi de la saturation croissante des voies de circulation: le concept de ville
aroportuaire na de sens et davenir que sil sappuie sur un outil aroportuaire
performant, ce qui signifie en clair une trs bonne qualit de desserte. Si le projet de
CDG express entirement ddi sur une desserte directe depuis Paris est un lment
fondamental et assurera un transport confortable des voyageurs venant en transport
en commun avec bagages, la bonne desserte routire des deux aroports restera
toujours un critre prpondrant pour une grande partie de la clientle. Il convient donc
de tout faire pour fluidifier ou tout le moins tenter de bien rguler le trafic entre Paris,
Le Bourget et Roissy CdG et viter que tout piquage intermdiaire ne vienne bloquer la
circulation en particulier lors des heures de pointe. Garder des potentialits pour faire
face la monte inluctable du trafic arien est vital pour la mtropole et ce
dveloppement aroportuaire peut se faire sans augmentation des nuisances sonores
ariennes si lon tient compte de lvolution venir des classes dappareils. Ds lors,
face au dveloppement de laronautique, il convient de considrer comme primordial
la prservation de laccessibilit aux deux aroports du Bourget et de Roissy.
Cet urbanisme de plaques ou de grandes zones monofonctionnelles accentu par
les fortes coupures des grandes infrastructures du territoire (autoroutes et voies
rapides, pistes datterrissage, voies ferres) a conduit un certain nombre de
paradoxes. En effet, des secteurs dactivits peuvent tre vol doiseau trs proches
de zones dhabitat ou de lieux de vie mais sans quaucune communication ne soit
vraiment possible entre eux, du moins pour les personnes qui nont pas de voiture. Le
maillage du rseau secondaire de voirie et de sites propres de TC est encourager
mais galement les possibilits de circulations douces. La lisibilit de la hirarchisation
du rseau de voirie est cet gard primordiale en distinguant rseau de voirie
secondaire et desserte de proximit. Il convient donc dans chaque opration majeure
prive ou publique de rserver des espaces publics pour favoriser ces changes et
viter tant que faire se peut la notion dentre unique dans une zone qui se traduira par
des engorgements locaux. De la mme faon, le processus de fabrication de la ville
doit pouvoir permettre les volutions par greffes urbaines en vitant les trop fortes
ruptures ou discontinuits du tissu lors du renouvellement de la ville sur la ville. Enfin le
montage des oprations doit prvoir le financement des ponts et passerelles pour les
relier entre elles et faciliter les circulations locales, en gardant une vision intgre des
projets jusqu prsent simplement juxtaposs.
Ainsi de la multiplication de projets positionns sur des marchs identiques,
avec pour consquence une concurrence fatale certains et la constitution de friches
engendrant des cots y compris de perte dattractivit pour la collectivit. La
grande distribution semble aujourdhui dans cette situation : au sein dun pays o le
stock de projets commerciaux est trs suprieur ce quil est dans les autres pays
europens (tude dvelopper le sigle CVL p.115) et dans une rgion elle-mme trs
bien dote, le secteur de la porte nord du Grand Paris a connu un nombre de projets
trs important au cours des dernires annes (cf supra) et les projets ltude sont
eux-mmes trs significatifs (tude CVL p. 62). De mme il est fondamental de ne pas
gcher les opportunits foncires proches de laroport, en pratiquant une approche
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slective (notamment sur l'activit logistique) et coordonne dans le temps pour une
monte en puissance rgule de l'ensemble du territoire.
- Ainsi de la difficult faire merger un ple dexcellence dans le secteur phare
quest laronautique : alors que Airbus Helicopters vient de simplanter sur
lancienne base arienne de Dugny, que le ple de comptitivit Astech Paris Rgion a
transfr son sige de Meudon au Bourget, le projet AIGLE, qui a vocation favoriser
la coopration entre grands groupes et PME, peine aboutir, butant notamment sur la
difficult raliser le btiment devant abriter le dmonstrateur. Plus largement,
labsence dun projet urbain densemble ne permet pas de prendre compltement en
compte les attentes (en termes de logement, de restauration, danimation, etc.) des
salaris actuels et futurs de la filire et ainsi doffrir un cadre pleinement propice la
rencontre et lchange, pourtant indispensable au succs dun cluster.
Ainsi de linadquation entre dveloppement conomique et dveloppement
rsidentiel: la production de logements dans le grand territoire de la Porte Nord du
Grand Paris est dans la priode rcente sensiblement infrieure la territorialisation
des objectifs de logement. Leffort de comblement de cet cart devra tre beaucoup
plus important si les hypothses de cration demplois dans le secteur se vrifient
(PNGP Dossier de rfrence p.57): une mise en cohrence des projets de construction
de logements et une garantie de ralisation effective (par un dispositif oprationnel
adapt) seraient donc ncessaires. Par ailleurs, la prsence proche de zones de bruit
lies aux aroports ne doit pas remettre en cause cette ambition, ou tout au moins ne
pas servir de prtexte pour rcuser un urbanisme rsidentiel.
Ainsi de la formation: si larrive de nouveaux grands projets est encourager pour
favoriser le changement dimage du territoire et dvelopper lconomie, il faut tre pour
autant plus attentif aux besoins en matire doffres demplois des populations locales. Il
s'agit donc de raliser des dispositifs de formation et dinsertion adapts et viter des
logiques de ghettosation , o des populations locales en recherche demplois ne
pourraient trouver de solutions proches de leur domicile et en rapport avec la formation
dont ils pourraient disposer. Cette exigence est dautant plus vive que les futures
infrastructures de transport en commun, videmment favorables au territoire et sa
population, vont aussi faciliter la concurrence de salaris plus loigns. Il convient ce
titre dencourager la cration de GIP emplois et leur fusion avec des structures
existantes pour dpasser les limites institutionnelles et travailler sur des primtres de
bassins demploi pertinents.
Ainsi de la prservation de lenvironnement: la lutte contre les nuisances et le
respect des contraintes environnementales reste un point majeur dans un territoire qui
a connu par le pass de nombreuses volutions au gr de lindustrialisation. La qualit
des espaces ouverts (parcs, espaces naturels, agricoles et publics) est ce titre un
enjeu fort pour crer de la cohrence larmature urbaine et redonner sa place la
dambulation. Les espaces naturels ou agricoles inscrits au SDRIF sont encore trs
prsents mais souvent enclavs ou inaccessibles. Outre leur protection dans les
documents durbanisme il convient sans doute de garantir leur prennit par la
recherche de structures dexploitations viables pour les espaces agricoles et par une
politique dentretien adapte pour les espaces naturels. De mme la promotion des
circuits courts de distribution des produits locaux est encourager et le projet
Europacity doit intgrer cette donne dans ses projets de fermes urbaines. Il y va de
limage du territoire dans une vision dexcellence.
Enfin les nouveaux quipements culturels ou de loisirs projets sur le territoire doivent
pouvoir tre accessibles tous pour viter lvolution de certains secteurs vers un
statut de ville prive et dclencher ainsi le rejet des populations locales envers des
Rapport n 010722-01
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projets situs dans leur environnement proche. Faire ctoyer des zones de richesse
avec des secteurs en dshrence socio-conomique sans envisager de solidarits ne
ferait quaggraver les rancurs et en consquence les besoins en matire de scurit.
De mme lhistoire des lieux et lancrage local sont prendre en compte pour viter
une dvitalisation des bourgs et lieux de vie de proximit. Le projet Europacity doit
galement intgrer cette donne.
Extrait tude Gller et Gller sur le corridor aroportuaire
Rapport n 010722-01
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Conclusion
Et si le projet Europacity ntait, par sa taille et ses rpercussions sur les secteurs
voisins, quun rvlateur de labsence de gouvernance et de vision mtropolitaine
lchelle du quadrant Nord-Est francilien, autorisant la prise doptions sur un foncier
dont la valeur ne peut que crotre ? Il semble que mme si le projet Europacity revenait
une dimension plus modeste, lensemble des problmes soulevs, notamment lors
du dbat public, resterait identique.
Les rponses la question pose lors de cette mission vont dans ce sens et ont pour
but de proposer un socle plus solide dintervention de la puissance publique dans le
cadrage et laccompagnement des projets privs.
Ltat se doit, en coordination avec la Rgion le-de-France et la Mtropole du Grand
Paris, daccompagner les collectivits locales en assurant la cohrence de
lamnagement de la porte Nord-est de lle-de-France allant du Bourget Roissy,
porte dentre internationale du Grand Paris.
Il doit galement prserver, tous modes de transports confondus, laccessibilit aux
plates-formes aroportuaires, pour ne pas dgrader lattrait majeur pour la mtropole
du moteur conomique que reprsentent loutil aroportuaire et le ple aronautique.
Il lui revient dorganiser la rgulation densemble du march pour ne pas mettre en pril
la monte en puissance des projets, en tant le vrai reprsentant dune solidarit
territoriale.
Il doit galement garantir le cadre public dintervention avec les moyens techniques
adapts sur des secteurs stratgiques tels que le triangle de Gonesse et les terrains
PSA dAulnay, tout en garantissant une vraie participation des collectivits locales
concernes sur cette dmarche de projets.
Cest ce prix que le quadrant Nord-est francilien pourra tirer profit des indniables
atouts dont il dispose et contribuer pleinement au rayonnement du Grand Paris, en
encourageant les projets privs dignes de ces ambitions au dtriment des oprations
ne faisant quaccentuer les dsquilibres locaux.
Bruno DEPRESLE
Administrateur gnral
Rapport n 010722-01
Jean-Pierre DUFAY
Laurent RAVERAT
Ingnieur gnral
des ponts, des eaux
et des forts
Inspecteur gnral de
ladministration du
dveloppement durable
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Annexes
1. Lettre de mission
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Rapport n 010722-01
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2. Liste des personnes rencontres
Nom
Prnom
Organisme
Fonction
Date de
rencontre
BREVAN
Claude
CNDP
Prsidente CPDP
01/08/16
ROBERT
Damien
EPA Plaine de France
DG
17/08/16
DUPONT
Herv
EPA Plaine de France
Ancien DG
19/08/16
DALSTEIN
Christophe
Alliage et territoire
DG
23/08/16
LEBLANC
Gilles
DRIEA
Directeur
24/08/16
CARENCO
Jean-Franois
PRIF
Prfet de rgion
24/08/16
LAJOIE
Thierry
GPA
PDG
31/08/16
BERTRAND
Franois
DGALN
Sous- directeur
02/09/16
BRASEY
Bertrand
PSA
SG Directeur de projet
27/08/16
BESCHIZZA
Bruno
EPT terres denvol

Mairie dAulnay
Prsident
Maire
11/10/16
BOULLE
Pierre
Union du grand
Commerce en centreville
Prsident excutif
20/09/16
BLAZY
Jean-Pierre
CA Val de France
Prsident
20/09/16
Mairie de Gonesse
Dput-Maire
CAPO-CANELLAS
Vincent
Mairie du Bourget
Snateur-Maire
22/09/16
De ROMANET
Augustin
ADP
Prsident
22/09/16
LATOURNERIE
Jean-Yves
Prfecture du Val dOise
Prfet de dpartement
23/09/16
GUYOT
Etienne
CCI
Directeur gnral
26/09/16
DESSOLAIN
Michel
VIPARIS
Directeur
26/09/16
MARCEL
Dominique
Compagnie des Alpes
Prsident
05/10/16
COURRECH
Sbastien
ASTECH Paris Rgion
Directeur
05/10/16
MOLET
Valry
Conseil Dpartemental
Seine-Saint-Denis
DGS
12/10/16
PROBST
Laurent
Syndicat des transports

dIle de France
Directeur gnral
12/10/16
POUSSOU
Vincent
Runion des muses

nationaux et du Grand
Palais
Directeur des publics
12/10/16
PHILIZOT
Franois
Dlgation
interministrielle la
valle de la Seine
Dlgu interministriel
12/10/16
RENAUD
Patrick
CA Roissy Pays de
France CARPF
Prsident
18/10/16
KAUFFMANN
Guy
Conseil Dpartemental
DGS
21/10/16
Rapport n 010722-01
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Nom
Prnom
Organisme
Fonction
Date de
rencontre
Val dOise
LEDENVIC
Philippe
Autorit
Environnementale
Prsident
2/11/16
OLLIER
Patrick
Mtropole du Grand
Paris
Prsident
7/11/16
DUVAL
Dominique
France Nature
Environnement IdF
Prsident
9/11/16
LOUP
Bernard
Val Oise Environnement
Prsident
9/11/16
DUBROMEL
Michel
France Nature
Environnement
Vice-Prsident
9/11/16
RIVATON
Robin
Pais-Rgion
Directeur Gnral
28/11/16
MEZZIOUANE
Abdellah
Conseil rgional Ile de

France
Conseiller DGA
Ple conomie emploi
29/11/16
JAOUEN
Vincent
Consei rgional Ile de

France
Conseiller emploi
29/11/16
CHARBAULT
Grgoire

France
Directeur de la stratgie
et des territoires
29/11/16
GROTTO
Lionel

France
Conseiller auprs de la
prsidente
29/11/16
LE COZ
Solne

France
Dlgue territtorialePles aroportuaires
29/11/16
Rapport n 010722-01
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3. Du rle dune SPLA-IN
Dans le cadre du projet de loi relatif au statut de Paris et lamnagement

mtropolitain (discussion en sance publique au Snat les 7, 8, 9 et 10 novembre
2016), il est prvu larticle 36 de crer une nouvelle catgorie de socit publique
locale, la socit publique locale damnagement dintrt national qui, comme son
nom lindique, a vocation mener des "oprations damnagement dintrt national ou
complexes" (tude dimpact, 7.4.2) en associant son capital et sa gouvernance
des collectivits territoriales mais galement, la diffrence des SPLA existantes,
lEtat et ses tablissements publics.
La cration dune structure de ce type, si elle voit effectivement le jour, serait donc
particulirement opportune pour lamnagement du corridor aroportuaire et de ses
environs (cf recommandation 4): la rencontre denjeux nationaux (accessibilit et
dveloppement des plates-formes aroportuaires, essor de lindustrie aronautique,
dveloppement cohrent et quilibr dun territoire constituant une "vitrine
internationale" et soumis de fortes tensions sociales) et locaux (cration de
logements, de services et demplois, formation, etc.) est vidente et appelle un cadre
unique de concertation, dlaboration des grandes orientations et de mise en uvre
oprationnelle.
Outre les collectivits publiques (Etat, rgion, mtropole du Grand Paris, tablissement
public territorial Terre d'envol, communaut d'agglomration Roissy Pays de France,
autres structures intercommunales le cas chant, communes), la SPLA-IN pourrait
aussi accueillir son capital des tablissements publics d'Etat, en loccurrence Grand
Paris Amnagement (et ventuellement l'EPFIF), ce qui permettrait d'intgrer dans le
portefeuille du nouvel amnageur les oprations dont l'ex-AFTRP avait pris l'initiative et
qui, avec celles qui ont t engages par l'EPA Plaine de France constituent une part
importante des projets du secteur situ aux abords du corridor aroportuaire (Paris
Nord II, Les Tulipes, La Demi-Lune, Le Moulin, Aerolians, Triangle de Gonesse): la
dualit entre l'EPA et l'AFTRP, qui avait t prjudiciable l'approche territoriale
cohrente dont avait dj t investi l'EPA Plaine de France il y a 15 ans, serait ainsi
supprime.
Une telle structure apparat plus adapte quune SEMAOP: certes, celle-ci permet
d'intgrer des partenaires privs mais ceux-ci ont davantage besoin d'une unicit de la
parole publique que d'une participation directe aux structures d'amnagement, au
demeurant peu compatible avec les relations commerciales qu'ils entretiennent avec
celles-ci. Par ailleurs, une SEMAOP est constitue pour une dure limite, aux fins de
ralisation d'une seule et unique opration d'amnagement alors que l'amnageur de
rfrence dont a besoin le territoire doit bien videmment intervenir sur de nombreuses
oprations: certaines seront en opration d'intrt national, d'autres pourront
correspondre des territoires couverts par des projets d'intrt majeur, d'autres
pourront simplement se caractriser par un degr lev de complexit.
Rapport n 010722-01
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4. Du concept de la ville aroportuaire
Autrefois conu comme une simple plate-forme dchanges, laroport se devait dtre loin de la ville
dense et protg de toute urbanisation en raison de ses nuisances et des risques quil engendre.
Aujourdhui laroport devient un lieu dactivits commerciales part entire si bien

quune forte partie de ses revenus se base sur ses redevances non aronautiques. La
meilleure preuve en est la privatisation de certains aroports et les offres dexploitation
dinvestisseurs misant sur les capacits commerciales de laroport au regard de sa
frquentation.
Laroport devient un ple conomique lui seul mais cela va bien au-del de ses
frontires et cest ainsi quapparat le concept de lairport city car son influence
irrigue lconomie des territoires adjacents dans une distance parfois de plusieurs
dizaines de kilomtres. Tout dpend ce sujet de la capacit rejoindre trs vite et de
manire fiable les territoires adjacents. Cest ce phnomne qui explique le trs fort
dveloppement de lemploi autour des aroports. Encore faut-il quune vision bonne
chelle ait t labore pour permettre un dveloppement coordonn et que le
territoire se dote dinfrastructures performantes. Do lintrt que porte nombre
dinvestisseurs au foncier environnant.
Laroport apparat donc bien comme moteur dun dveloppement conomique et
passe progressivement dun lieu de transit un lieu de destination. Pour les
communes environnantes, de nouveaux centre-villes mergent sur la base de ce
concept avec la recherche de lieux de vie et de ples de centralit.
On peut ainsi citer :
Laroport dAmsterdam-Schiphol (plus de 60 000 emplois) avec 6 minutes en
train la ville nouvelle aroportuaire de Zuidas (9000 logements prvus
terme) ;
laroport international de Chep Lap Kok Hong-Kong ou lon trouve 3 zones
commerciales contigus dont Sky City avec Sky Plaza et la ville nouvelle de
Tung Chung (200 000habitants) dans laroville. Mais aussi le Train Airport
Express vous amenant en centre-ville en moins de 30 minutes ;
laroport international de Duba avec le Duba World central et son offre
commerciale ouverte 24 h sur 24 ;
laroport international Hartsfield-Jackson dAtlanta (prs de 58 000 emplois),
proche du centre-ville et des quartiers daffaires ;
laroport international Pudong de Shanghai, avec son lien direct sur les zones
de libre change et larrive de DisneyLand dans la ville nouvelle de Chuensha
moins de 10 km.
La ville aroportuaire de demain se constitue donc progressivement, se focalisant tout
dabord sur laccueil des activits conomiques, des bureaux, des commerces puis des
lieux de vie. Mais la forte attraction en termes demplois amne inluctablement
intgrer les besoins en termes de logements pour une bonne adquation entre bassin
demploi et zones habites. Cest tout lenjeu de la ville aroportuaire de demain, dont
la croissance trs forte du trafic arien dans les annes venir ne fera quaugmenter
lattrait et qui se jugera par la qualit de ses prestations, tant vis--vis de ses visiteurs
que de ses employs et habitants.
Rapport n 010722-01
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5. Analyse comparative sur les commerces et parcs de loisirs
Les grands magasins dans le monde et la concurrence des mgacentres

commerciaux doubls de parcs dattraction
5.1 Les grands magasins en cur de ville
Historiquement, le concept de grands magasins o lon pouvait circuler librement et
dambuler dans les alles sans but dachat prcis est n dans les curs de grandes
villes. On peut citer par ordre chronologique :
5.1.1 Harrods Londres dans le quartier de Knightsbridge.
Cre en 1849, devenu point fort du tourisme londonien, il est aujourdhui proprit du
Qatar Holding. Il mise beaucoup sur son architecture Art Nouveau et dispose de
92 000 m de surfaces de vente sur 7 niveaux.
5.1.2 Le Bon March Paris Rive Gauche
Cre en 1852, il a t imit ensuite par le BHV, la Belle Jardinire, le Printemps et la
Samaritaine. Il possde 31 000 m de surfaces de vente. Il a mis laccent rcemment
sur son renouveau architectural dans lesprit dpoque et parie sur lattirance dune
clientle aise par la qualit de ses produits.
5.1.3 Macys New-York sur Herald Square
Fond en 1858, il fait partie des hauts lieux touristiques de New-York. Bti sur 10
tages, il comprend prs de 200 000 m de surfaces commerciales. Il a largement pris
en compte la dimension vnementielle lors de grandes dates (Nol).
5.1.4 Le Goum Moscou face la Place Rouge
Commenc en 1886, aprs un concours darchitecture, il dispose de 70 000 m de
surface de vente. Qualifi ds son ouverture de plus beau magasin du monde,
nationalis en 1917, il a t reprivatis en 1985. Il accueille prs de 30 000 visiteurs
par jour.
5.1.5 Isetan Tokyo, quartier de Shinjuku
Il date lui aussi de 1886. Il mise sur le renouvellement permanent de ses collections et
produits en matire de crativit et est un attrait touristique important. Il reoit plus de
100 000 visiteurs en moyenne par jour.
5.1.6 KaDeW Berlin prs de Kurfrstendamm
Fond en 1907, il est le plus grand commerce de Berlin et a du tre reconstruit aprs la
seconde guerre mondiale. Il soriente rsolument vers le secteur du luxe (gastronomie,
maroquinerie, bijouterie).
Rapport n 010722-01
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5.2 Les mgacentres commerciaux

Face ces grands magasins situs en centre ville et donc principalement accessibles
en TC, la monte en puissance de lautomobile et lessor mtropolitain ont fait natre
des grandes surfaces commerciales dans les secteurs en dveloppement. Elles ont
aussi recherch attirer le client par leur taille et leur prix comptitif. Comme les
grands magasins, elles ont progressivement mis sur une meilleure qualit
architecturale mais souvent sur un terrain vierge. Certains ont cependant investi du
patrimoine industriel pour retrouver une histoire des lieux. Elles sont maintenant la
recherche dlments dattraction complmentaires bass principalement sur les
loisirs, do lapparition des concepts de retail-park ou de fun-shopping .On peut
citer comme centres offrant rellement services et divertissements:
5.2.1 West Edmonton Mall (WEM) dans lAlberta au Canada
Inaugur en 1981, il a une surface de 500 000 m et comprend plus de 800
commerces, 130 restaurants mais aussi un grand parc dattractions et des lieux de
divertissements: Galaxyland, World Waterpark, Wems Adventure Golf, Ice Palace,
Deep Sea Adventure, Sea Lion Rock et un htel FantasyLand. Il bnficie dun parc de
stationnement gant (20 000places) et attire plus de 22 millions de visiteurs par an. Il
est organis sur un concept de lieux thmatiques: Quartier chinois, Boulevard Europa,
Rue Bourbon
5.2.2 CentrO Oberhausen en Allemagne
Ouvert en 1996, appel Die Neue Mitte (Le Nouveau Centre), il dispose dune
superficie de vente de 120 000 m, de 220 boutiques, 20 restaurants et 14 000 places
de parking. Cest lun des plus gros centres commerciaux et de loisirs car il abrite sous
un toit gant de 830 000 m nombre dattractions: Mtronome Theater, Sea Life
Oberhausen, The Aquapark, Lgoland Discovery, Coca Cola Oasis
5.2.3 Centre Colombo Lisbonne dans le quartier de Benfica
Ouvert en 1997, cest le plus gros centre commercial portugais, car il sappuie sur une
surface de 120 000 m et comprend 430 boutiques, un complexe sportif, 10 salles de
cinma, une boutique Disney et 65 restaurants.
5.2.4 La 8 Gallery, quartier du Lingotto Turin
Situ dans le quartier du Lingotto, tmoignage de larchitecture industrielle du dbut du
sicle, lancienne usine Fiat a t rhabilite progressivement pour permettre laccueil
dun centre dexpositions, puis de congrs (1992) et un auditorium (1994), 2 htels
(1995), et enfin un centre commercial de 90 magasins, restaurants et cinma de 14
salles (2002) plus un hliport et la piste historique dessais sur le toit de lusine.
Lobjectif pour son architecte Renzo Piano tait de recrer une partie originelle de la
ville .
5.2.5 Mall of the Emirates Duba
Sorti du sable en 2005, il regroupe sur prs de 220 000 m de surface commerciale
520 boutiques. Il allie boutiques, restaurants et divertissements ainsi que 14 salles de
cinma et 2 htels de luxe. Son attraction phare est la piste de ski couverte (Ski
Duba). Il attire plus de 29 millions de visiteurs par an.
Rapport n 010722-01
Page 39/46
5.2.6 La Manufaktura Lodz en Pologne

Ouvert en 2006, cest le plus grand complexe de Pologne: il comprend sur prs de
27ha plus de 300 magasins, 2 hypermarchs, un cinma de 15 salles, 60 cafs-htelsrestaurants, des quipements sportifs, 4 muses, un centre de promotion de la mode
et des bureaux. Il est en partie install dans une ancienne usine classe monument
historique et dans de nouveaux btiments conus pour se marier avec larchitecture
industrielle.
5.2.7 Les mgacentres commerciaux en Asie
- Golden Ressources Center Pkin :
560 000 m
1000 boutiques ouvert en 2004
- Mall de Pkin :
320 000 m
- SouthChina Mall Dangguan :
650 000 m
- Grandview Mall Guanzghou :
280 000 m
- BenjayanTimesSquare KualaLumpur :
320 000 m
1000 boutiques
1 850 000 m
700 boutiques
- HarborCity Mall Hong-Kong :
5.3 Les Grands parcs dattractions

Le couplage avec les parcs dattraction devient trs fort car lexprience montre que le
visiteur consomme beaucoup en achats en sus du paiement du ticket dentre:
5.3.1 Le Parc Asterix en France
Il est gr par la compagnie des Alpes qui exploite aussi le muse Grvin et le
Futuroscope. Il est loin derrire Disney Land Paris et attire une clientle de proximit (
la journe); Son parc htelier est faible mais devrait passer de 100 500 chambres. Il
considre que le march est bien pourvu en Ile de France et nest pas en expansion
forte car les quipements dattraction sont nombreux (Jardin dacclimatation, Mer de
sable, Zoo de Vincennes, Parc floral).
5.3.2 Disney Land Shanghai aprs Paris, Tokyo et Hong Kong
Ce futur parc Disney vient douvrir en 2016, quatrime parc lextrieur des tats Unis
aprs Paris, Tokyo et Hong Kong. Sa proximit avec laroport a t finement tudie
pour renforcer son attractivit.
5.3.3 Wanda City Shanghai
Ouvert en mai 2016 par le conglomrat chinois Wanda, il est situ Nanchang sur
80 ha. Il est coupl un centre commercial avec cinmas interactifs et a cot plus de
3 milliards deuros dinvestissement. Il est dot des plus hautes et rapides montagnes
russes et dun vaste aquarium; son propritaire, le milliardaire Wang Jianlin a dclar
que Mickey et Donald cest du pass et veut concurrencer le gant amricain.
cette fin, le groupe compte ouvrir 6 autres parcs en Chine dici 2020.
Rapport n 010722-01
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5.3.4 Lle de Sentosa Singapour
Ancienne base militaire, Sentosa est une le rcrative visite par prs de 5 millions de
touristes par an. Elle a t construite limage dun grand parc dattractions regroupant
cinmas, divertissements, aquarium, zoo et plages artificielles: Universal Studio,
Skyline Luge, Megazip Adventure Park, I Fly Singapure, Butterfly Park and Incest
Kingdom, Sentosa Merlion...Elle est couple avec des htels et resorts, casinos et
terrains de golf. Cette le est trs frquente par les touristes chinois, indiens et autres;
Sa particularit est dans son portail dentre unique qui renforce son concept despace
intgr ddi aux loisirs.
5.4 Le retour au concept de proximit et lconomie collaborative
Face au dveloppement despaces monofonctionnels totalement ddis aux
commerces et loisirs, face la course au gigantisme partag entre les grands
magasins et les grands oprateurs de surfaces commerciales, il convient de noter le
retour un concept de proximit et la monte en puissance despaces alternatifs
dans la droite ligne des expriences de Berlin (Quartier Kreuzberg, RAW Temple,
Yaam beach club), dHambourg (quartier Stemschanze) et de Londres (Quartier de
Shoreditch, march de Brick Lane).
Citons en France le retour dans les quartiers denses des DailyMonop, Carrefour City
et autres magasins de ce type mais aussi larrive des Food trucks ainsi que la
mise en uvre dinstallations bases sur des principes phmres et improbables: les
Grands Trains derrire la Gare du Nord Paris, le magasin central Darwin Bordeaux
ou les Grands Voisins dans lenceinte de lHpital Saint Vincent de Paul en sont les
exemples les plus frappants. Ils visent promouvoir les circuits courts et le retour
une dimension plus humaine et surtout moins internationale, en crant du lien social.
Ces exemples restent toutefois trs lis une clientle jeune et universitaire et dautre
part sont trs vulnrables au regard du renforcement des normes de scurit sils
doivent se prenniser. Ils dnotent toutefois une volont de donner au consommateur
une libert de comportement dans un univers commercial et culturel ayant tendance
se banaliser. Ils exploitent enfin la volont dune matrise de la consommation par le
recours au local dans toutes ses dimensions (production, nergie, patrimoine...) et le
contact direct avec le producteur tel quon peut encore le retrouver dans les marchs
de rue.
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6. Glossaire des sigles et acronymes
Acronyme
Signification
ADP
Paris Aroport anciennement Aroports de Paris
AOP
Autorit organisatrice de proximit
BHNS
Bus haut niveau de service
BIP
Boulevard intercommunal du Parisis
CDT
Contrat de dveloppement territorial
CNAC
Commission nationale damnagement commercial
GIFAS
Groupement des industries franaises aronautiques et spatiales
GPA
Grand Paris Amnagement
OIN
Opration dintrt national
PEB
Plan dexposition au bruit
SPLA-IN
Socit Publique Locale dAmnagement dIntrt National
TOL
Territorialisation de loffre de logements
Rapport n 010722-01
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7. Bibliographie
- EPA Plaine de France Dossier de cration de la ZAC du Triangle de Gonesse

- Etude dimpact-avril 2016
- La stratgie multimodale daccessibilit du triangle de Gonesse- 19/05/2016
- avis dlibr de lAutorit environnementale sur la cration de la ZAC du Triangle de
Gonesse;
- projet Europacity : dossier du matre douvrage, bilan du prsident de la CNDP et
compte-rendu de la prsidente de la CPDP;
- schma directeur rgional dIle-de-France-Propositions pour la mise en oeuvre-point
3.3 Le grand Roissy
- Quand laroport devient ville-Gographie dune infrastructure paradoxale : thse de
doctorat prsente et soutenue le 11 septembre 2015 par Lucie Emmanuelle DrevetDemettre; dcembre 2015
- rapport du sminaire international sur les places aroportuaires durables;
-Stratgies d'ancrage territorial l'chelle moyenne et proche-Propositions pour
l'intgration urbaine d'Europacity - Agence Muriel Pags dcembre 2015;
- Grand Roissy : les dix principes d'amnagement -Etude d'orientations et schma
d'amnagement durable du grand territoire de Roissy -DRIEA juillet 2012
- comit interministriel du 14 avril 2015 - Dossier de presse Russir ensemble le
Grand Paris (mesure n17 : valoriser le potentiel du Grand Roissy);
- Europacity - Schma stratgique territorial - Alliages et territoires et Agence Franois
Leclercq dcembre 2015;
- Europacity : un projet dans son contexte social - Analyse dmographique et sociale
prospective du territoire du projet Europacity - Christophe Guilluy et Christophe Noye
- dcembre 2014;
- tude impact emploi - projet Europacity - groupe Alpha novembre 2011;
- Europacity Le projet conomique - Ernst & Young - Synthse - dcembre 2015;
- Porte Nord du Grand Paris- Dossier de rfrence sur le territoire de Roissy-Le
Bourget - Livret 1 : lments de contexte du grand territoire - Livret 2 : monographie
des dossiers en cours ou l'tude - DRIEA - septembre 2015;
- schma des espaces conomiques du Grand Roissy ( complter);
- analyse prospective du contexte dommercial du nord-est mtropolitain francilien Convergences-CVL. Alphaville; Credoc - tude septembre 2012-avril 2013;
Rapport n 010722-01
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- SDRIF et Grand Pari(s) : 40 ans d'amnagement francilien en dbat(s) PSS ARCHI

EU;
- le SDAU de la rgion parisienne et le dveloppement durable - L'encyclopdie du
dveloppement durable -mai 2009;
- Variations sur l'urbanisme d'Etat en rgion parisienne - Bernard Valade (GEPECS
Universit de Paris-Descartes);
- Europacity-tude d'amnagement et de dplacements du nord francilien - DRIEA janvier 2016.
- Europacity- Etude de dplacements EGIS-SYSTRA-CDVIA
23/10/2015
- DRIEA- Etude damnagement et de dplacements du Nord Francilien janvier 2016

- STIF Europacity Atelier au site et enjeux de circulation
31/05/2016
19/05/2016-
- Aroport du Bourget- Ambition mtropolitaine 2024- Le Bourget-Dugny-AdP-Muse

air+espace-SGP-unibail-SPL
- Paris Terres denvol- Etude mobilit quart nord-est francilien- INGEROP- 31/05/2016
- PRIF- Le grand Paris-Lile de France de demain sinvente aujourdhui- juin 2016
- SGP- Grand Paris express -Ligne 17 nord- Runion publique 19/05/2016
- Alliages et territoires- Europacity- Atelier accs au site et enjeux de circulation19/05/2016-31/05:2016
- CEREMA Rgulation de trafic 31/05/2016
Rapport n 010722-01
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http://www.developpement-durable.gouv.fr/

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MINISTRE DE LENVIRONNEMENT, DE LNERGIE ET DE LA MER

Rapport sur lamnagement de la zone du Grand

Les auteurs attestent qu'aucun des lments de leurs activits passes

2. Les projets ou programmes en cours..............................................................15

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

4. Du concept de la ville aroportuaire.................................................................37

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

critres de qualit de vie, de prservation de lenvironnement, de cohrence urbaine,

Lchelle du grand territoire : 716 950 hab sur 563,63 km

1 Les communes de lEPT Terres denvol

349 004 hab

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

2 Les communes de la communaut dagglo Roissy Pays de France :

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

3- Les communes de la communaut de communes Monts et Plaines de France :

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Lchelle du corridor aroportuaire :

Les communes identifies par le comit interministriel du 15/10/2015 :

Aulnay-sous-Bois, Blanc-Mesnil, Le Bourget, Dugny, Gonesse, Mitry-Mory, Roissy-enFrance, Tremblay-en-France, Villepinte

Bonneuil-en-France, Le Thillay, Goussainville, Vaudherland, Mauregard, Le MesnilAmelot, Compans

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Liste hirarchise des recommandations

Recommandations au niveau de la gouvernance du territoire

Recommandations au niveau des enjeux mtropolitains

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Recommandations relatives lmergence des projets locaux et

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Nouveau Grand Paris des transports ( source DRIEA)

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

1.2. Une vision prospective permettant une bonne adquation entre

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

En 2030 le temps daccs de Paris laroport de Roissy CDG risque de passer

1.3. Vers un dveloppement urbain durable en secteur contraint

Source : DRIEA Porte Nord du Grand Paris dossier de rfrence livret 1

Source : DRIEA Porte Nord du Gand Paris aot 2015.

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Des possibilits durbanisation rsidentielle existent dj en dehors des zones C du

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

2. Les projets ou programmes en cours

2.2. Aulnay sous Bois PSA

Cf tude DRIEA Porte Nord du Grand Paris, p.57.

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

projet de grande envergure. Il est dj partiellement raffect avec l'implantation

2.3. Villepinte ParisNord et le parc international des expositions (PIEX)

Cf tude de dcembre 2015 du Conseil dpartemental de Seine-St-Denis : la Seine-Saint-Denis en

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

2.4. Le Bourget et Dugny

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

2.5. Roissy en France

2.6. Tremblay en France

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

2.7. Villeron- Goussainville-Mitry-Mory-Compans-Le Mesnil-Amelot

Extrait de ltude DRIEA localisant lensemble des projets majeurs venir

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

Au-del de ce ncessaire claircissement sur le modle conomique global, il ne fait

3.2. Le scnario conqurant

Rapport sur lamnagement de la zone du grand Bourget

3.3. Le scnario de repli

Cf tude INGEROP contrebalance par les analyses de la DRIEA ;

Source : dossier de rfrence Paris Nord Grand Paris