INTEGRANTES
INTRODUCCIÓN
OBJETIVOS
General
LIMITACIONES Y ALCANCES
13%
6%
6%
12% 19%
ANTECEDENTES
Bandera
Escudo
Chimaltenango
Coordenadas
14°39′44″N 90°49′15″OCoordenadas:
14°39′44″N 90°49′15″O (mapa)
Entidad Municipio
• País Guatemala
• Departamento Chimaltenango
Eventos
históricos
Superficie
Altitud
• Media 1800 m s. n. m.
Población
Gentilicio Chimalteco /a
BASES TEÓRICAS
.
La valuación es simplemente un proceso en el que se involucran diferentes
ciencias, tales como: matemática, estadística, mercadotecnia entre otras.
El Principio de Cambio: Los bienes inmuebles al igual que los otros bienes están
sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del
tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y
cultural de la comunidad se reflejan en el valor de la propiedad. El profesional de
la valuación emite un juicio, aprecia un valor de la propiedad para un momento
dado, conforme las circunstancias que gravitan sobre le bien para el momento de
la valuación, todo ello atendiendo a las expectativas futuras. La función
primordial del valuador es fijar, apreciar, dar una opinión sobre un índice de valor
y no medir ese valor. De tal manera que valorar no es medir, no es una magnitud
netamente cuantificable, es más una opinión que una medición.
Al analizar el principio de cambio vemos como nuevas políticas del Estado que
originan modificaciones de orden económico y de orden social, cultural o
político que afectan el valor, de tal manera que el valor de las propiedades es
cambiante en el tiempo conforme a las fluctuaciones de las variables que lo
afectan en un momento dado.
MARCO METODOLÓGICO
La ley de caminos Artículo 3o.- El Derecho de Vía para las diversas clases de
caminos tendrán la siguiente anchura: a) Para carreteras nacionales, veinticinco
metros; 12.50 Metros Cada Lado. b) Para carreteras departamentales, veinte
metros; 10.00 Metros Cada Lado. c) Para carreteras municipales, quince metros;
y, 7.50 Metros Cada Lado. d) Para caminos de herradura y vecinales, seis
metros. 3.00 Metros Cada Lado.
Ahora sobre las especificaciones técnicas del periférico que esta construyendo
son las siguientes donde se estimo varios factores que son de importancia
para nosotros los del gremio de valuadores tendremos que tomar en cuenta
para determinar los siguientes factores básicos para realizar nuestro análisis
de una manera mas precisa.
El proyecto consiste en la construcción del tramo vial nuevo con una longitud de
15.323 Km, que librará la cabecera departamental de Chimaltenango y la
cabecera municipal de El Tejar, dejando la actual CA-1 Occidente como acceso a
estas poblaciones, creando así una vía rápida para trasladarse sin pasar por la
zona urbana. De acuerdo a la topografía del tramo existen zonas onduladas y
montañosas variando de alturas entre 1,780 msnm y 2,100 msnm en toda la
longitud. La pendiente máxima permitida en el eje de la vía será de 8 %. La
temperatura del municipio oscila entre 18 a 25 grados centígrados y la
precipitación pluvial es de aproximadamente 2,000 mm. anuales. De mayo a
octubre se enmarca el invierno y de noviembre a abril se define a la estación del
verano.
PROPÓSITO
El problema básico que se pretende resolver con éste proyecto, radica en que en la
cabecera municipal de Chimaltenango se forma un cuello de botella porque se
concentran el tránsito que tiene como destino el occidente del país donde pasa el
tránsito cuyo destino es Quiché, Sololá, Totonicapán, Quetzaltenango, San Marcos y
Huehuetenango, por lo que forman una congestión muy severa, es por ello que se
pretende desviar el tránsito para resolver el problema.
POBLACIÓN BENEFICIADA
LA DENSIDAD POBLACIONAL
del área es del orden de 655 habitantes por kilómetro cuadrado superior
al referido a nivel nacional que es de 165 habitantes por kilómetro
cuadrado. Las características de la población se detallan en la gráfica y
tabla siguiente.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
El costo estimado a este nivel de análisis del proyecto que comprende la pre
inversión, la inversión, la supervisión, imprevistos u escalamiento de precios
alcanza un total de Q.404.0 millones. El costo directo se sitúa en el orden de
Q. 312.99 millones. Este costo corresponde a una longitud del proyecto de
15.3 kilómetros.
TIPO DE INVESTIGACIÓN
• Acceso cómodo para los clientes para realizar otras diligencias que son
de su interés comercial.
En el presente es una área comercial de gran importancia donde los terrenos hay
sido desmembrados por los herederos de los terrenos y quien a marcado esta
desmembración es el mercado de emigración comercial de otras comunidades en
buscar una renta mayor para progresar continuamente, ellos ven un pick-up como un
negocio, no como un medio de transporte, porque con el pick-up pueden traer su
mercadería al mercado, realizar fletes, transportando a las personas de los poblados
cercanos hacia esta comunidad de Chimaltenango.
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSe1CRBFLrGbfvAWiHMVgq5Ot2p7KklJi
2UAErs7-wMfjh0DWw/viewform
Lo siguiente.
2
SI
6%
1
1 2 94%
SI 16 94.1%
NO 1 5.9%
Construir el Periferico
NO O
0%
SI 17
100%
SI 17 100
NO O %0
%
3. Los sectores que consideran que tendrán más dificultades al construir el
Tramo del Periférico de Chimaltenango son
19% 6%
0%
19%
13%
6%
6%
12% 19%
Automotriz 1 6.3%
Agrícola 0 0%
Servicios Varios 3 18.8%
Industria 1 6.3%
Turismo 3 18.8%
Pequeño Comerciante 2 12.5%
Financiero 1 6.3%
Ventas de Autos, Camiones y Tráiler Rodados. 2 12.5%
Ninguno 3 18.8%
Comprar Propiedad
29%
7% 64%
SI NO Depende
SI 9 60%
NO 1 6.7%
Depende 4 26.7%
NO
31%
SI 7 43.8%
NO 5 31.3%
Se mantendrá estable 4 25%
6. El precio que las personas encuestadas, están dispuestas a pagar por una
propiedad en la ruta interamericana con una dimensión de 5.00 mts de ancho
por 6.00 mts siendo un valor de Q50,000 .00 obteniendo un promedio de
Q.3333.33 el metro cuadrado con construcción, un fenómeno que nos
comentaron fue que entre más cerca este del acceso a la terminal o puntos
estratégicos cercanos a los edificios del centro de la ciudad el valor se
dispara, pagándolo algunos comerciantes lo que les pidan, reconociendo que
si van a recuperar la inversión.
Q.150,000.00
Q.50,000.00
6%
50%
Q.100,000.00
22%
Q.50,000.00 9 50%
Q.100,000.00 4 22.2%
Q.150,000.00 1 5.6%
Q.200.000.00 4 22.2%
NO
50%
SI 5 27.8%
NO 9 50%
Estoy acreditado 4 22.2%
Q.2500.00 Alquiler 8
0%
5%
Q.3000.00
Q.1500.00 0%
17%
Q.500.00
28%
Q.1000.00
50%
Q.500.00 5 27.8%
Q.1000.00 9 50%
Q.1500.00 3 16.7%
Q.2500.00 1 5.6%
Q.3000.00 0 0%
9. Todos los encuestados consideran que el Periférico de Chimaltenango es una
gran oportunidad para la Región de Occidente.
Periferico es una
oportunidad
NO O
0%
SI 17
100%
SI 18 100%
NO 0 0%
Pasar a la ciudad
NO O
0%
SI 17
100%
SI 16 100%
NO 0 0%
Contratar un Valuador
1 2
31%
69%
SI 9 69.2%
NO 4 30.8%
Comprar Terreno
Paca de ropa
Repuestos Americanos
Camioneta Taller
Sastreria 5-43
Abogado 2
CELASA terreno a la par
Aserradero JERUSALEN
Comerciante Zaragosa
0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000
Comprar Terreno
Resumen Mediana
Veterinaria
Repuestos Americanos
Tapiceria Accesorios
Tienda
Sastreria 5-43
Vendedor de Bienes Raices
Abogado
CELASA terreno a la par
Terreno a la par de Jeruslane
Tienda
Comerciante Zaragosa
0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000
ALQUILER
Veterinaria
Repuestos Americanos
Tapiceria Accesorios
Tienda
Sastreria 5-43
Vendedor de Bienes Raices
Abogado
CELASA terreno a la par
Terreno a la par de Jeruslane
Tienda
Comerciante Zaragosa
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Se obtuvo lo siguiente.
RECOMENDACIONES
• Comprobar los precios reales del mercado porque los que se publican en
diferentes medios, están excesivamente alto o son comisionistas los que
realizan la negociación y nosotros como valuadores debemos tener mucho
cuidado al entregar el informe final a nuestros clientes quienes tienen la
certeza que nosotros realizamos un trabajo profesional.
ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA.
1. Prensa Libre, articulo que trata sobre el Periférico de Chimaltenango.
2. El Anillo Metropolitano: Su impacto en el crecimiento urbano de las cabeceras
municipales del Área Metropolitana de Guatemala. Fecha Guatemala 2003.
Centro de Estudios Urbanos y Regionales Dirección General de Investigación
Universidad de San Carlos de Guatemala.
3. http://digi.usac.edu.gt/bvirtual/informes/puiah/INF-2003-033.pdf
4. Caracterización Departamental de CHIMALTENANGO 2013 INE
5. https://www.ine.gob.gt/sistema/uploads/2013/12/09/WLRHnUWzRBAKCy
7DmFWiScsP3EkRtPvg.pdf
6. https://es.wikipedia.org/wiki/Chimaltenango_(municipio)
7. https://es.wikipedia.org/wiki/Chimaltenango_(departamento)
8. PERFIL TÉCNICO-ECONÓMICO
9. CONSTRUCCIÓN CARRETERA LIBRAMIENTO CABECERA
DEPARTAMENTAL DE CHIMALTENANGO, RUTA CA-01 OCCIDENTE
TRAMO Km. 48 (SAN MIGUEL MORAZÁN ) Km. 62 RUTA CA-01
OCCIDENTE
(LONGITUD APROXIMADA 15.3 Km.)
DEPARTAMENTO DE CHIMALTENANGO NOG OBRA: 2742055