HUKUM AGRARIA

(TKD 318K)

Tim Dosen
1. Ir. Onang Onang F. W., MM.
2. Fauzi Janu Amarrohman, S. T., M. Eng.

Program Studi Teknik Geodesi, Fakultas Teknik,

Universitas Diponegoro
2016

TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT

Kredit ?
Bahasa Latin

Artinya

CREDERE

PERCAYA
Makna :

Percaya bagi si pemberi adalah ia percaya kepada si penerima kredit, bahwa

kredit yang disalurkannya akan dikembalikan sesuai dengan perjanjian,
begitupun sebaliknya bagi si penerima kredit percaya, penerimaan kepercayaan
sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar kreditnya sesuai dengan
jangka waktu.

Menurut Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor : 10 Tahun 1998 tentang

Perubahan tentang Undang-Undang Nomor 7 tahun 1997 tentang Perbankan

dirumuskan mengenai pengertian kredit:

Kredit

adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat

dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan

pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan

pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu

tertentu dengan pemberian bunga.

Unsur-unsur Kredit
1.

Ada Pihak

2.

Ada Persetujuan

3.

Ada Tujuan yang akan dicapai

4.

Ada Prestasi yang akan dilaksanakan

5.

Ada Bentuk tertentu, lisan atau tulisan

6.

Ada Syarat-syarat tertentu sebagai isi perjanjian

Jaminan Kredit
Jaminan (bahasa Belanda : Zekerheid / Cautie) adalah tanggungan
atas pinjaman yang diterima oleh Debitur dari Kreditur.

Bahwa yang dimaksud dengan jaminan kredit adalah pihak Debitur

untuk mendapatkan kepercayaan dari Kreditur yang akan mengucurkan dana,
dimana dana tersebut setelah ada pada Debitur akan dikembalikan lagi pada

Kreditur dengan cara mengangsur/mencicil dalam suatu waktu yang telah

ditentukan guna untuk menjamin angsuran tersebut pihak Debitur
memberikan sesuatu sebagai jaminan pada Kreditur yang apabila Debitur

tidak lagi mampu membayar angsurannya, Kreditur dapat mengambil

pelunasan dengan cara menjual jaminan tersebut.

Pengertian Tanah Sebagai Jaminan Kredit.

Bahwa salah satu hak yang dapat dinilai dengan uang dan
mempunyai nilai ekonomis serta dapat diperalihkan adalah hak atas tanah.
Untuk menjamin pelunasan dari debitur maka hak atas tanah itulah yang

digunakan sebagai jaminan. Sebagai jaminan kredit tanah mempunyai

kelebihan antara lain adalah harganya yang tidak pernah turun.

g. HAK TANGGUNGAN
a.

Pengertian Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah,
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu,
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu

terhadap kreditor-kreditor lain.

b.

Ciri-ciri Hak Tanggungan

1. Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (droit de

preference)
2. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu
berada (droit de suite)
3. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat
mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-

pihak yang berkepentingan.

4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

Skema Pembebanan Hak Tanggungan

PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
(DENGAN AKTA PPAT)

SYARAT SPESIALITAS

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

(WAJIB OLEH PPAT KE KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT)

SYARAT PUBLISITAS

KEGIATAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

(DI KANTOR PERTANAHAN)

SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN

c.

Sifat Hak Tanggungan

1. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar)

Berarti hak tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan

setiap bagian daripadanya.
2. Hak tanggungan hanya merupakan ikutan (accessoir) dari perjanjian
pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utangpiutang.

d.

Subyek Hak Tanggungan

1. Pemberi Hak Tanggungan

Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk

melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang
bersangkutan.
Syarat :
Memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah

Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek

hak tanggungan yang bersangkutan.

2. Pemegang Hak Tanggungan

Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak

yang berpiutang.
Subyek

= orang atau badan hukum

Domisili

= harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau

Kantor PPAT tempat pembuatan APHT.

e. Syarat Objek Hak Tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan,

benda yang dijadikan jaminan itu harus :

dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;
mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor
cedera janji, benda yang dijadikan jaminan akan dijual;
termasuk hak yang didaftar menurut peraturan perundangan yang

berlaku tentang pendaftaran tanah, karena harus dipenuhi syarat

publisitas.
memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.

f.

Objek Hak Tanggungan

1.

Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT)

2.

Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2 UUHT)

3.

Hak Milik (Pasal 25 UUPA)

Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)
Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

Yang ditunjuk oleh UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27
UUHT)

Rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai yang diberikan oleh negara.
Hak milik atas satuan rumah susun yang bangunannya didirikan di atas
tanah hak milik, hak guna bangunan, dan hak pakai yang diberikan oleh
negara.

Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan

Pengertian ?
Syarat ?

 Beberapa hal yang perlu diperhatikan oleh Kreditur terhadap obyek Hak
Tanggungan :
Dari pengertian Pasal 1 UUHT yang menyatakan bahwa obyek Hak
Tanggungan adalah hak atas tanah berikut benda-benda lain di atas tanah
yang bersangkutan yang merupakan kesatuan dengan tanah itu, berarti

pembebanan Hak Tanggungan harus dimuat secara tegas dalam surat

kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan dan dalam Akta Hak
Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Segi yuridis yang harus diperhatikan oleh Kreditur dalam menerima hak atas
tanah sebagai obyek jaminan kredit berupa Hak Tanggungan adalah :

1.

Segi kepemilikan tanah yang dijadikan obyek jaminan.

2.

Segi pemeriksaan setifikat tanah dan kebenaran letak tanah yang

dijadikan obyek jaminan.

3.

Segi kewenangan untuk membebankan Hak Tanggungan atas tanah yang

dijadikan obyek jaminan.

4.

Segi kemudahan untuk melakukan eksekusi atau penjualan tanah yang

dijadikan obyek jaminan.

5.

Segi kedudukan Bank sebagai Kreditur yang preferen.

g.

Hapusnya Hak Tanggungan

1.

Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan;

2.

Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;

3.

Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua

Pengadilan Negeri;

4.

Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan

Salah satu ciri Hak Tanggungan dikatakan kuat adalah
mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika Debitur
cidera

janji

pelaksanaan

(Wansprestasi)
eksekusi

kemudahan

tersebut

dapat

dan
dilihat

kepastian
dengan

disediakannya cara-cara eksekusi yang lebih mudah daripada

melalui acara gugatan seperti perkara perdata biasa.

Eksekusi merupakan upaya pemenuhan prestasi oleh pihak yang kalah

kepada pihak yang menang dalam perkara di Pengadilan dengan melalui

kekuasaan Pengadilan.
Bentuk eksekusi :
1.

Eksekusi Riil
- Berdasarkan putusan pengadilan untuk melakukan suatu tindakan
nyata seperti pengosongan benda di atas tanah yang dijadikan jaminan.

2.

Eksekusi Pembayaran Sejumlah Uang

- Melakukan penjualan lelang barang-barang untuk melunasi hutang.

Peralihan Hak Atas Tanah

a) Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
b) Jual Beli Tanah menurut UUPA
c) Penghibahan Tanah
d) Pewarisan Tanah
e) Perwakafan Tanah

TUGAS 2
WAKTU s.d. 15.00 WIB 15/11/2016 (laporan+presentasi)
PENGUMPULAN VIA COMPACT DISC (GROUP)