BAB II

ADMINISTRASI DAN ORGANISASI

2.1. Umum
Dalam dunia konstruksi, pengertian proyek pada umumnya adalah
mengacu pada rangkaian aktivitas yang mempunyai dimensi biaya, mutu dan
waktu, guna mewujudkan suatu gagasan. Untuk mewujudkannya, banyak
pihak yang harus dilibatkan dan pihak pihak tersebut harus mengadakan
kerja sama yang baik, sehingga segala hal yang dikerjakan dapat terselesaikan
dengan tepat waktu serta memiliki mutu yang tinggi. Untuk itu diperlukan
suatu struktur organisasi yang dapat mengatur hubungan vertical maupun
hubungan horizontal, sehingga dapat menjamin kondisi yang baik. Dengan
organisasi yang sehat akan diperoleh sumbangan positif demi tercapainya
perencanaan proyek yang efektif dan efisien.
2.1.1. Administrasi
Administrasi

diartikan

sebagai

kegiatan

bimbingan,

kepemimpinan, dan pengawasan dari usaha usaha kelompok

perseorangan atau individu menuju tercapainya tujuan bersama.
Dengan administrasi yang baik dan teratur maka akan dapat ditetapkan
segala peraturan peraturan, dan ketetapan ketetapan yang harus
dipatuhi, misalnya di bidang keuangan, kepegawaian, dan sebagainya.
Peraturan dan ketetapan itu mempunyai tujuan dan sasaran di
bidangnya masing masing, yaitu :
1. Administrasi Keuangan bertujuan untuk menjamin keberhasilan
terlaksananya program pembangunan dengan sempurna, serta
2.

menyusun dan mengawasi pemasukan dan pengeluaran uang.

Administrasi di Bidang Teknik Logistik bertujuan untuk
mengawasi keluar masuknya barang dan perlengkapan yang
digunakan untuk menyelesaikan proyek tersebut.

3.

Administrasi Kepegawaian bertujuan untuk mencapai strktur

kepegawaian yang mantap, efektif, dan tetap.

2.1.2. Organisasi
Organisasi merupakan suatu alat atau cara untuk
menentukan pembagian tugas sesuai dengan spesialisasinya. Dengan
adanya organisasi dan pembagian tugas ini maka diharapkan
pelaksanaan kegiatan proyek dapat diselesaikan secara efektif dan
efisien.
Untuk mendapatkan organisasi yang baik, maka diperlukan
manajemen

yang

baik.

Manajemen

merupakan

suatu

proses

perencanaan, pengorganisasian, pemimpin dan pengendali usaha

usaha para anggota dan penggunaan sumber daya lainnya untuk
mencapai tujuan organisasi yang telah ditetapkan. Suatu proyek akan
berhasil dengan baik apabila fungsi fungsi manajemen dilaksanakan
dengan baik. Fungsi manajemen ini meliputi :
1. Kegiatan Perencanaan, yang meliputi :
a)

Penetapan Tujuan ( Goal Setting )

Penetapan tujuan merupakan sasaran yang dicapai oleh
suatu organisasi di masa yang akan datang dan manajemen
bertugas mengarahkan jalannya organisasi tersebut sehingga
tercapai tujuan yang diinginkan. Tujuan yang baik harus
memenuhi sifat sifat, sebagai berikut :
1) Spesifik
: Memiliki tujuan yang jelas,
2) Realistis
: Bahwa
tujuan
yang

diinginkan

memungkinkan untuk dicapai dan bukan

3) Terukur

sekedar angan angan,

: Memiliki ukuran ukuran tertentu untuk

keberhasilan,
4) Batasan Waktu : Mempunyai batasan waktu kapan tujuan
tersebut tercapai / harus tercapai.
b)

Perencanaan ( Planning )

Perencanaan dapat didefinisikan sebagai peramalan masa

yang akan dating dan perumusan kegiatan kegiatan yang
akan dilakukan untuk mencapai yang ditetapkan berdasarkan
peramalan tersebut. Bentuk dari perencanaan dapat berupa :
perencanaan prosedur, perencanaan metode kerja, perencanaan
standar pengukuran hasil, perencanaan anggaran biaya,
perencanaan program ( rencana kegiatan beserta jadwal ).
Perencanaan dapat diperinci lebih lanjut dengan membuat
rencana kegiatan yang lebih rapi, jelas kaitan dan urutannya
dengan memperhatiakn sumber daya yang ada serta faktor
faktor yang mempengaruhinya. Faktor faktor tersebut adalah
sebagai berikut :
1) Ketersediaan tenaga kerja dengan jumblah, keterampilan
dan mutu, keahlian, dan pasaran harga tertentu.
2) Ketersediaan bahan bahan bangunan yang dibutuhkan
dengan memperhatikan jumblah, mutu, harga, serta kapan
waktu penyediaannya di proyek.
3) Pengadaan modal kas dan

modal

kerja

serta

penggunaannya secara tepat dan hemat.

4) Tersedianya peralatan pembangunan proyek (construction
plan ), baik milik perusahaan sendiri maupun disewa dari
pihak lain, sehingga penggunaannya nanti dapat menunjang
secara efektif dan efisien.
5) Tersedianya sub kontraktor yang kooperatif serta bonafide,
baik dalam hal keuangan maupun keahlian atau mutu
pekerjaannya dengan harga yang layak dan kompetitif.
c)

Pengorganisasian ( Organizing )
Kegiatan ini bertujuan untuk melakukan pengaturan dan
pengelompokan kegiatan proyek konstruksi agar kinerja yang
dihasilkan sesuai dengan yang diharapkan. Tahap ini menjadi
sangat penting karena jika terjadi ketidaktepatan pengaturan
dan pengelompokan kegiatan, bisa berakibat langsung terhadap

tujuan proyek. Termasuk mengatur hubungan kerja antara

unsur unsur pelaksanaan pembangunan yang terdiri dari
Pemberi Tugas (Owner), Perencana (Designer), Pelaksana
(Contractor) yang masing masing mempunyai tugas dan
kewajiban, tanggung jawab, dan wewenang sesuai dengan
peraturan yang ditetapkan.
2. Kegiatan Pelaksanaan, yang meliputi :
a)

Pengisian Staff ( Staffing )

Kegiatan ini merupakan

proses

manajemen

yang

berkenaan dengan pengerahan ( recruitment ), penempatan,

pelatihan, dan pengembangan tenaga kerja dengan tujuan yang
menghasilkan kondisi personal yang tepat ( right people ),
tepat posisi ( right position ), dan waktu yang tepat ( right
time ), dengan kata lain setelah organisasi proyek disusun,
maka tugas seorang pemimpin selanjutnya adalah memilih
orang orang yang tepat dan cakap untuk menempati posisi
yang terdapat di dalam organisasi tersebut agar proyek yang
b)

dijalankan tersebut berhasil.

Pengarahan ( Directing )
Tahap ini merupakan tindak lanjut dari tahap sebelumnya.
Jika tahap penempatan staf telah dilakukan dengan tepat, maka
tim harus diberi tanda tanda atau penjelasan tentang lingkup
pekerjaan serta kapan pekerjaan itu harus dimulai dan harus
diselesaikan. Tahap pengarahan dapat didefinisikan sebagai
kegiatan mobilisasi sumber daya yang dimiliki agar dapat
bergerak secara satu kesatuan sesuai dengan rencana yang
telah dibuat, termasuk di dalamnya melakukan motivasi dan
koordinasi terhadap seluruh stafnya.

3. Kegiatan Pengendalian, yang meliputi :

a)

Pengawasan ( Supervising )
9

Pengawasan

dapat

didefinisikan

sebagai

interaksi

langsung antara individu individu dalam organisasi untuk

mencapai kinerja dalam tujuan organisasi. Pengawasan yang
dilakukan

oleh

Pelaksana

Konstruksi

bertujuan

untuk

mendapatkan hasil yang telah ditetapkan oleh pemilik proyek,

sedangkan

Pengawasan

oleh

Pemilik

bertujuan

untuk

memperoleh keyakinan bahwa apa yang akan diterimanya telah

sesuai dengan apa yang telah dikehendaki atau dengan kata lain
telah sesuai dengan ketentuan dalam rencana kerja dan syarat
syarat ( RKS ) serta rencana waktu ( Time Schedule ) yang telah
ditetapkan dalam perjanjian kontrak kerja.

b)

Pengendalian ( Controlling )
Pengendalian adalah proses penetapan apa yang telah
dicapai. Ini berarti bahwa pimpinan atau manager proyek dari
masing masing unsur pengelola proyek secara kontinyu
mengadakan kontrol atau evaluasi atas :
1) Pengontrolan terhadap waktu pelaksanaan masing
masing kegiatan sesuai dengan jadwal, sehingga secara
keseluruhan
2)

proyek

dapat

diselesaikan

tepat

pada

waktunya.
Penggunaan bahan bahan bangunan dan peralatan secara
keseluruhan atau bagian demi bagian agar memenuhi

3)
4)

sasaran serta penyediaannya mendukung kelancaran kerja.

Penggunaan tenaga kerja agar memenuhi tuntutan
pelaksanaan pekerjaan.
Teknik pelaksanaan suatu jenis pekerjaan.
Pemantauan kegiatan yang telah terjadi di lapangan harus

dilakukan dari waktu ke waktu. Selanjutnya dilakukan

pembandingan antara apa yang seharusnya terjadi dengan apa
yang telah terjadi. Jika realisasi prestasi kegiatan melebihi dari

10

prestasi rencana, maka dikatakan bahwa proyek dalam keadaan

lebih cepat ( up schedule ). Akan tetapi, apabila terjadi hal
yang sebaliknya, maka dapat dikatakan bahwa proyek
terlambat ( behind schedule ).
c)

Koordinasi ( Coordinating )
Pemantauan prestasi kegiatan

pengendalian

akan

digunakan sebagai bahan untuk melakukan langkah perbaikan,

baik proyek dalam keadaan terlambat atau lebih cepat.

2.2. Proses Realisasi Proyek

Proyek konstruksi adalah suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu
kali dilakukan dan umumnya berjangka pendek. Dalam rangkaian kegiatan
tersebut, ada suatu proses yang mengolah sumber daya proyek menjadi suatu
hasil kegiatan yang berupa bangunan. Proses yang terjadi dalam rangkaian
kegiatan itu tentunya melibatkan pihak pihak yang terkait, baik secara langsung
maupun tidak langsung. Hubungan pihak pihak yang terlibat dalam suatu
proyek dibedakan atas hubungan fungsional dan hubungan kerja.
Umumnya realisasi suatu proyek melalui proses proses kegiatan
seperti adanya kebutuhan ( need ), tahap studi kelayakan, tahap penjelasan (
briefing ), tahap perancangan ( design ), tahap pengadaan / pelelangan (
procurement / tender ), tahap pelaksanaan ( construction ), tahap pemeliharaan
dan persiapan penggunaan ( maintenance & start up ). Proses ini merupakan
urutan kegiatan yang sistematis dengan tujuan agar proyek yang dibangun dapat
berfungsi semaksimal mungkin sesuai dengan yang diharapkan. Secara umum
tahap tahap kegiatan tersebut adalah sebagai berikut :
1. Adanya Kebutuhan ( Need )
Adanya suatu proyek disebabkan karena adanya akan suatu
kebutuhan ( need ) dari manusia itu sendiri, sehingga untuk
mengungkapkan dalam bentuk yang nyata diperlukan suatu media agar
tujuan yang ingin dicapai dapat terwujud.

11

2. Tahap Studi Kelayakan

Tujuan dari tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek
bahwa proyek konstruksi yang diusulkan layak untuk dilaksanakan,
baik dari aspek perencanaan dan perancangan, aspek ekonomi ( biaya
dan sumber pendanaan ), maupun dari segi aspek lingkungannya.
Kegiatan kegiatan yang mungkin dilakukan dalam tahap ini adalah
sebagai berikut :
a) Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi
biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
b) Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut
dilaksanakan, baik manfaat langsung ( non ekonomis ) maupun
manfaat tidak langsung ( fungsi sosial ).
c) Menyusun analisa kelayakan proyek, baik ekonomis maupun
finansial.
d) Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila
proyek tersebut dilaksanakan.
3. Tahap Penjelasan ( Briefing )
Tujuan dari tahap ini adalah untuk memungkinkan pemilik
proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diizinkan, sehingga
konsultan perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik
proyek dan membuat taksiran biaya yang diperlukan. Kegiatan
kegiatan yang mungkin dilakukan dalam tahap ini adalah sebagai
berikut :
a) Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana serta tenaga
ahli yang ahli di bidangnya.
b) Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan
lapangan,

merencanakan

rancangan,

taksiran

biaya,

serta

persyaratan mutu.
c) Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran biaya
dan implikasnya, serta rencana pelaksanaan.
d) Mempersiapkan sketsa dengan skala tertentu sehingga dapat
menggambarkan denah dan batas batas proyek.

12

4. Tahap Perancangan ( Design )

Tujuan dari tahap ini adalah untuk melengkapi penjelasan
proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metode konstruksi, dan
taksiran biaya agar mendapatkan persetujuan dari pemilik proyek dan
pihak berwenang yang terlibat. Kegiatan kegiatan yang mungkin
dilakukan dalam tahap ini adalah sebagai berikut:
a) Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penyelesaian akhir.
b) Memeriksa masalah teknis.
c) Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari pemilik proyek.
d) Mempersiapkan :
Rancangan skema ( pra rancangan ) termasuk taksiran biaya,
Rancangan terperinci,
Gambar kerja, spesifikasi, dan jadwal,
Daftar kuantitas,
Taksiran biaya akhir,
Program pelaksanaan pendahuluan termasuk jadwal waktu.
5. Tahap Pengadaan / Pelelangan ( Procurement / Tender )
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk kontraktor
sebagai pelaksana atau sejumblah kontraktor sebagai sub kontraktor
yang akan melaksanakan konstruksi di lapangan. Kegiatan kegiatan
yang mungkin dilaksanakan dalam tahap ini adalah sebagai berikut :
a) Prakualifikasi
b) Dokumen Kontrak
Dalam proyek pembangunan Gedung KCP BCA Renon ini,
pemberi kerja adalah Bank BCA
6. Tahap Pelaksanaan ( Construction )
Tujuan dari tahap ini adalah untuk mewujudkan bangunan
yang

dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh

konsultan perencana dalam batasan biaya dan waktu yang sudah

disepakati, serta dengan mutu yang telah disyaratkan. Dalam
pembangunan proyek Gedung KCP BCA Renon.

Pelaksana

konstruksi dilakukan oleh PT. INTI INDAH.

2.2.1. Proses Terjadinya Kontrak Konstruksi

13

Sebelum kontrak konstruksi ditandatangani oleh pihak pihak yang

akan terlibat dalam suatu proyek, ada suatu proses yang harus dilalui,
yaitu :
1. Prakualifikasi
Prakualifikasi adalah proses penelitian yang dilakukan oleh
pemberi tugas / pengguna jasa untuk mendapatkan tingkat pengalaman
dan kapasitas penyedia jasa / kontraktor yang memenuhi tingkat yang
disyaratkan untuk mengerjakan suatu proyek. Prakulifikasi meliputi
kegiatan : registrasi ( pencatatan dan pendaftaran data perusahaan )
dan kualifikasi ( penilaian serta penggolongan perusahaan ).
2. Tender / Pelelangan
Dokumen tender terdiri dari rencana kerja dan syarat
syarat serta gambar bestek, dimana gambar bestek itu meliputi : layout
proyek, denah, tampak, potongan, dan detail. Sedangkan tender adalah
suatu sistem pengadaan barang dan jasa yang dilakukan dengan cara
menghimpun para peminat untuk mengajukan penawaran atas dasar
persyaratan yang jelas sehingga tercipta suatu kondisi persaingan yang
sehat dengan kesempatan dan perlakuan yang sama terhadap seluruh
penawaran untuk memperoleh harga dan mutu pekerjaan yang paling
menguntungkan. Dalam proyek pembangunan Gedung KCP BCA
Renon ini, pemberi tender (kerja) adalah Biro Perencanaan dan
Pengadaan Gedung BCA dan pemenang tender atau pihak kontraktor
yang melaksanakan pekerjaan paket struktur, pasangan dinding bata
merah dan ringan, acian serta finishing proyek Gedung BCA KCP
Renon adalah PT. INTI INDAH.
2.2.2. Jenis Tender
Berdasarkan Kepres No. 18 Tahun 2000 tentang Pedoman Pelaksanaan
Pengadaan Barang / Jasa menyebutkan bahwa terdapat beberapa jenis
tender adalah sebagai berikut :

14

1. Pelelangan
Pelelangan yaitu serangkaian kegiatan untuk menyediakan
kebutuhan barang / jasa dengan menciptakan persaingan yang sehat
diantara penyedia barang atau jasa yang setara dan memenuhi syarat,
berdasarkan metode dan tata cara tertentu yang telah ditetapkan dan
telah diikuti oleh pihak pihak terkait secara taat azas sehingga
terpilih penyedia jasa terbaik. Adapun jenis jenis pelelangan adalah
sebagai berikut :
a) Pelelangan Umum ( Terbuka )
Pelelangan umum adalah pelelangan yang dilakukan
secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media
massa, media cetak, dan papan pengumuman resmi untuk
penerangan umum sehingga masyarakat luas / dunia usaha yang
berminat dan memenuhi syarat kualifikasi dapat mengikutinya.
Pada sistem ini, peserta yang ikut lelang jumblahnya tidak terbatas,
tapi sebelumnya harus lolos kualifikasi. Adapun keuntungan dan
kerugian sistem pelelangan umum ini adalah sebagai berikut :
1) Keuntungan sistem pelelangan umum :
Terjadi kompetisi ketat diantara peserta lelang sehingga harga
borongan menjadi lebih rendah.
Terjadi persaingan yang sehat antara peserta lelang.
2) Kerugian sistem pelelangan umum :
Dengan banyaknya peserta yang ikut penawaran, termasuk
salah satu atau lebih penawar yang sering memotong harga
sehingga pemborong yang bonafit akan enggan ikut
melakukan penawaran.
Hilangnya kontrol terhadap ikutnya penawar penawar yang
tidak bonafit dan tidak berpengalaman.
Ada kemungkinan pekerjaan yang dilakukan kontraktor tidak
sesuai dengan yang diharapkan akibat harga yang semula
yang rendah akan menjadi tinggi karena perbaikan atau
keterlambatan.

15

b) Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas adalah pelelangan untuk pekerjaan
tertentu dan diikuti sekurang kurangnya oleh lima rekanan yang
terdaftar dalam Daftar Rekanan Terseleksi ( DRT ) yang dipilih
diantara rekanan yang tercatat dalam Daftar Rekanan Mampu
( DRM ) sesuai dengan usaha atau ruang lingkupnya maupun
kualifikasi kemampuannya dengan pengumuman secara luas
melalui media masssa sehingga masyarakat mengetahuinya.
Jumblah peserta lelang dibatasi tidak boleh kurang dari sepuluh
peserta, dimana dari sepuluh peserta yang diundang minimal lima
peserta yang mengajukan penawaran. Pada tahap prakualifikasi
melalui pengumuman para peserta lelang diminta kualifikasinya
melalui persyaratan sebagai berikut :
1) Memiliki Akte Pendirian Perusahaan,
2) Memiliki Surat Izin Usaha,
3) Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak,
4) Memiliki alamat yang jelas, sah, dan nyata,
5) Memiliki refensi Bank,
6) Memiliki kemampuan modal usaha,
7) Berada dalam keadaan mampu,
8) Mempunyai referensi pengalaman kerja.
Adapun keuntungan dari sistem pelelangan terbatas ini
adalah sebagai berikut :
1) Kontraktor yang masuk adalah kontraktor yang bonafit dan dapat
dipercaya.
2) Suasana kompetisi masih dapat dipertahankan dalam batas
batas yang wajar.
2. Pemilihan Langsung
Pemilihan langsung dilakukan jika cara pelelangan sulit
untuk dilaksanakan atau tidak menjamin pencapaian sasaran, dimana
hal ini dilaksanakan dengan cara membandingkan penawaran dari
beberapa penyedia barang / jasa yang memenuhi syarat melalui
permintaan ulang ( price quantion ) atau permintaan teknis dan harga
serta dilakukan negoisasi secar bersaing, baik dilakukan untuk teknis

16

maupun harga, sehingga diperoleh harga yang wajar dan secara teknis
dapat dipertanggungjawabkan.
3. Penunjukan Langsung
Penunjukan langsung adalah pelaksanaan pengadaan
barang atau jasa tanpa melalui pelelangan umum / terbatas yang
dilakukan dengan membandingkan sekurang kurangnya tiga penawar
dan melakukan negoisasi, baik teknis maupun harga yang wajar dan
dapat dipertanggungjawabkan dari rekanan yang tercatat dalam Daftar
Rekanan Mampu ( DRM ) sesuai dengan usaha serta kualifikasi
kemampuannya. Pada sistem ini penunjuk langsung menunjuk
kontraktor yang dapat dipercaya untuk melakukan pekerjaannya.
Pemilik menunjuk langsung kontraktor yang dipercaya dengan alasan :
a) Pemilik ingin mendapat kontraktor yang terampil, berkualifikasi (
qualified ), dan bonafit diantara kontraktor yang ada.
b) Merupakan pekerjaan lanjutan yang sebelumnya telah dikerjakan
oleh kontraktor yang bersangkutan.
c) Merupakan pekerjaan yang membutuhkan keahlian dan peralatan
yang khusus.
d) Pekerjaan yang dikerjakan itu bersifat rahasia yang menyangkut
keamanan dan keselamatan negara yang ditetapkan oleh presiden.
4. Swakelola
Swakelola

merupakan

pelaksanaan

pekerjaan

yang

direncanakan , dikerjakan, dan diawasi sendiri dengan menggunakan

tenaga sendiri, alat sendiri, atau upah tenaga borongan. Adapun
pekerjaan yang dapat dilakukan dengan cara swakelola adalah sebagai
berikut :
a) Pekerjaan tersebut dilihat dari segi besaran, sifat, lokasi, atau
pembiayaannya tidak dapat dilakukan dengan cara pelelangan atau
pemilihan langsung maupun penunjukan langsung.
b) Pekerjaan yang secara rinci / detail tidak dapat dihitung / ditentukan
terlebih dahulu, sehingga apabila dilaksanakan

oleh penyedia

barang / jasa akan menanggung resiko yang besar.

17

c) Pekerjaan tersebut termasuk dalam penyelenggaraan diklat, kursus,

penataran, loka karya, atau penyuluhan.
d) Pekerjaan tersebut termasuk dalam proyek percontohan ( pilot
project ) yang bersifat khusus untuk pengembangan teknologi /
metode kerja yang belum dapat dilaksanakan oleh penyedia barang /
jasa.
e) Pekerjaan tersebut termasuk dalam pekerjaan khusus yang bersifat
pemrosesan

data,

perumusan

kebijaksanaan

pemerintah,

pengembangan sistem tertentu, dan penelitian oleh perguruan tinggi

/ lembaga ilmiah pemerintah.
2.3. Struktur Organisasi Pelaksanaan di Lapangan
2.3.1. Pihak Pihak Yang Terkait
Dalam kegiatan proyek konstruksi terdapat suatu proses yang
mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil kegiatan berupa
bangunan. Proses yang terjadi dalam rangkaian kegiatan tersebut tentunya
melibatkan pihak pihak yang terkait, baik secara langsung maupun tidak
langsung.
Manajemen

proyek

mempunyai

kewajiban

untuk

mengkoordinir semua pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi

tersebut, sehingga tujuan proyek dapat tercapai dengan baik dan semua
pihak secara optimal mendapatkan hal hal yang menjadi sasaran mereka
untuk terlibat dalam proyek tersebut. Adapun badan badan yang terlibat
dalam Proyek Pembangunan Gedung KCP BCA Renon ini adalah
sebagai berikut :
1. Pemilik Proyek
Pemilik proyek atau pemberi tugas / pengguna jasa adalah
perseorangan / badan / lembaga / instansi pemerintah maupun swasta
yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan atau menyuruh
memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan membayar
biaya pekerjaan tersebut ( Jacquest Van Der Ent, Manajemen Proyek
Konstruksi ).
18

Adapun pemilik pada Proyek Pembangunan Gedung KCP

BCA Renon ini adalah Bank BCA sebagai pejabat pembuat
komitmen yang kemudian dalam Kontrak disebut PPK. Dalam hal ini
pemilik proyek ( PPK ) mempunyai hak dan kewajiban adalah sebagai
berikut :
a) Mengawasi dan memeriksa pekerjaan yang dilaksanakan oleh
Penyedia.
b) Meminta laporan laporan secara periodik mengenai pelaksanaan
pekerjaan yang dilakukan oleh Penyedia.
c) Memberikan fasilitas berupa sarana dan prasarana yang dibutuhkan
oleh Penyedia untuk kelancaran pelaksanaan pekerjaan sesuai
ketentuan Kontrak.
d) Membayar pekerjaan sesuai dengan harga tercantum dalam Kontrak
yang telah ditetapkan kepada Penyedia.
2. Konsultan
Pihak atau badan yang disebut sebagai konsultan dapat
dibedakan menjadi dua, yaitu : konsultan perencana dan konsultan
pengawas, dimana konsultan perencana dipisahkan menjadi beberapa
jenis berdasarkan spesialisasinya, yaitu : konsultan yang menangani
bidang arsitektur, bidang sipil, bidang mekanikal dan elektrikal, dan
lain sebagainya. Berbagai jenis bidang tersebut umumnya menjadi satu
kesatuan yang disebut sebagai konsultan perencana. Adapun
penjelasan mengenai konsultan perencana dan konsultan pengawas
adalah sebagai berikut :
a) Konsultan Perencana
Konsultan Perencana adalah orang / badan yang membuat
perencanaan bangunan secara lengkap baik bidang arsitektur, sipil,
maupun bidang yang lain yang melekat erat dan membentuk sebuah
sistem bangunan. Adapun tugas dan tanggung jawab konsultan
perencana dalam proyek ini adalah sebagai berikut :
1) Tahap Persiapan Perencanaan, meliputi :

19

 Pengumpulan data umum proyek, seperti data lokasi proyek,

sumber daya yang tersedia, dan sebagainya.
Penyusunan pedoman persyaratan konstruksi.
Konsultasi dengan pemerintah terkait dengan perizinan.
2) Tahap Penyusunan Pra Perencanaan, meliputi :
Membuat lay-out proyek.
Menyusun atau menghitung perkiraan biaya ( secara kasar ).
Mengurus perizinan.
3) Tahap Perencanaan, meliputi :
Perencanaan arsitektur yaitu denah, tampak, potongan, dan
detail.
Perencanaan struktur.
Membuat rencana kerja dan syarat syarat.
Menghitung rencana anggaran biaya ( RAB )
4) Tahap Persiapan Tender, meliputi :
Membantu panitia untuk menyiapkan dokumen tender.
Membantu menyusun jadwal tender.
5) Tahap Tender, meliputi :
Membantu panitia untuk memberikan penjelasan tentang hasil
perencanaan kepada peserta tender pada saat rapat pemberian
penjelasan pekerjaan ( aanwijzing ).
Menyusun risalah aanwijzing.
Membantu mengevaluasi penawaran yang masuk.
6) Tahap Pelaksanaan, meliputi :
Memeriksa hasil kerja kontraktor serta mencatat atau
mengidentifikasi penyimpangan yang terjadi.
Memberikan penjelasan kepada kontraktor atau konsultan
pengawas apabila ada gambar yang kurang dipahami.
Menyusun laporan hasil perencanaan menyeluruh.
b) Konsultan Pengawas
Konsultan Pengawas adalah orang / badan yang
ditunjuk oleh pengguna jasa untuk membantu dalam pengelolaan
pelaksanaan pekerjaan pembangunan mulai dari awal hingga
berakhirnya pekerjaan pembangunan. Adapun hak dan kewajiban
dari konsultan pengawas dalam proyek ini adalah sebagai berikut :

20

1) Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik

dalam pelaksanaan pekerjaan agar sesuai dengan persyaratan.
2) Menerima atau menolak material / peralatan yang didatangkan
kontraktor.
3) Menyusun laporan pekerjaan ( harian, mingguan, dan bulanan )
yang diserahkan ke pemilik proyek.
4) Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari
peraturan yang berlaku.
5) Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan.
3. Kontraktor
Kontraktor adalah orang / badan yng menerima pekerjaan
dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya
yang telah ditetapkan berdasarkan gambar rencana dan peraturan serta
syarat syarat yang telah ditetapkan.
Secara hukum kontraktor adalah suatu bentuk profesi yang
berbadan hukum, baik perorangan ataupun berupa badan usaha yang
bergerak dalam usaha bidang industri konstruksi untuk mencari
keuntungan. Adapun hak dan kewajiban dari kontraktor ( penyedia )
dalam proyek ini adalah sebagai berikut :
1) Menerima pembayaran untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan
harga yang telah ditentukan dalam Kontrak.
2) Meminta fasilitas fasilitas dalam bentuk sarana dan prasarana dari
pemilik proyek ( PPK ) untuk kelancaran pelaksanaan pekerjaan
sesuai ketentuan Kontrak.
3) Melaporkan pelaksanaan pekerjaan secara periodik kepada pemilik
proyek ( PPK ).
4) Melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan jadwal
pelaksanaan pekerjaan yang telah ditetapkan dalam Kontrak.
5) Melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan secara cermat, akurat,
serta penuh tanggung jawab menyediakan tenaga kerja, bahan
bahan, peralatan, angkutan ke atau dari lapangan, dan segala
pekerjaan permanen maupun sementara yang diperlukan untuk

21

pelaksanaan, penyelesaian, serta perbaikan pekerjaan yang dirinci

dalam Kontrak.
6) Memberikan keterangan keterangan yang diperlukan untuk
pemeriksaan pelaksanaan yang dilakukan pemilik proyek ( PPK ).
7) Menyerahkan hasil pekerjaan sesuai dengan jadwal penyerahan
pekerjaan yang telah ditetapkan dalam Kontrak.
8) Mengambil langkah langkah yang cukup memadai untuk
melindungi lingkungan tempat kerja dan membatasi perusakan serta
gangguan kepada masyarakat maupun miliknya akibat kegiatan
Penyedia ( kontraktor ).
Dalam proyek pembangunan Gedung KCP BCA Renon ini, PT.
INTI INDAH berperan sebagai kontraktor.
2.3.2. Struktur Organisasi Pelaksana di Lapangan
Keberhasilan suatu proyek sangat dipengaruhi oleh struktur
organisasi pelaksanaan di lapangan. Hubungan yang baik antara unsur
unsur pelaksanaan akan menghasilkan suasana kerja yang harmonis. Pada
PT. INTI INDAH, unsur unsur yang terlibat pada pengelolaan proyek
Pembangunan Gedung KCP BCA Renon ini adalah sebagai berikut :
1) Project Manager (Manager Proyek)
Manager Proyek adalah orang yang diberi wewenang dan
tanggung jawab oleh kontraktor untuk memimpin, mengatur,
mengawasi serta membuat keputusan yang terbaik dalam pelaksanaan
proyek secara keseluruhan. Selaku manager proyek adalah Drajat Tri
Kahono yaitu pemegang kekuasaan tertinggi pada organisasi di
lapangan pada proyek pembangunan Gedung KCP BCA Renon,
adapun tugas tugasnya adalah:
a. Menguasai detail kontrak dan spesifikasi teknis kontrak;
b.

Menyusun

Rencana

Mutu

Proyek termasuk jadwal serta metode kerja bersama-sama dengan

Site Manager pada awal proyek;

22

c.

Menyusun

Rencana

Anggaran Pelaksana (RAP) berdasarkan RAP awal dari Estimate

Manager dan mempresentasikan pada Direksi hingga diperoleh
persetujuan;
d.

Mengidentifikasikan

dan

menyelesaikan masalah yang timbul selama proses kegiatan

konstruksi di proyek.
2) Site Manager (Manager Lapangan)
Pada proyek pembangunan Gedung KCP BCA Renon selaku
Site Manager adalah Drajat Tri Kahono. Tugas-tugas dari manager
lapangan yang dalam melaksanakan tugasnya selalu bertanggung
jawab kepada manager proyek untuk membantu kelancaran pekerjaan
di lapangan adalah:
a.

Melaksanakan

pekerjaan

sesuai dengan metode konstruksi untuk memenuhi persyaratan

mutu, waktu dan biaya yang telah disepakati;
b.

Memberikan

pengarahan

dan pembinaan staf yang ada di bawahnya;

c.

Membuat keputusan dalam

batasan yang telah digariskan oleh manager proyek;

d.

Mengarahkan,
mengkoordinasi dan mengawasi tenaga kerja agar efisien terhadap
pemakaian tenaga, alat dan material serta target kemajuan proyek
agar tercapai sesuai dengan time schedule yang telah ditetapkan;

e.

Memeriksa bobot pekerjaan

setiap akhir bulan dan jika terjadi kemunduran dari time schedule
maka site manager memutuskan untuk melaksanakan pekerjaan
lembur;

23

f.

Mempelajari
kemungkinankemungkinan perubahan metode konstruksi

yang

menguntungkan;
g.

Memeriksa

laporan

pemakaian alat dan membuat surat permohonan pemindahan alat

dan bahan bila diperlukan;
h.

Dalam

melaksanakan

tugasnya bertanggung jawab atas segala sesuatu yang bersangkutan

dengan masalah teknis atau pengelola proyek;
i.

Bertanggung

jawab

atas

surat masuk dan surat keluar dari proyek tersebut;

j.

Menjamin:
a)Tersedianya tenaga kerja, material dan alat yang memadai.
b)Tersedianya gambar kerja untuk dilaksanakan oleh mandor /
subkontraktor.
c)Tersedianya dana pembayaran upah / opname Mandor.

3) Administrasi Proyek
a.

Menjalankan

(melaksanakan)

aplikasi

program - program komputer yang ada untuk memenuhi

kebutuhan pelaporan sebagai operator komputer merangkap
Administrasi
b.

Meng-input
Project

Engineer

dan

data

sumber

yang
lainnya,

diterima

dari

proyek,

dan

menyiapkan dalam bentuk laporan untuk manajemen tepat

pada waktu yang ditentukan.
c.
Meng-adminstrasikan kegiatan keluar /
masuknya surat dan barang untuk proyek, menyimpannya
dengan teliti dan rapi, serta menjamin kesediaannya bila
diperlukan.
d.

M en yi a p k an

ba ha n

l ap or an ,

24

p re s e nt as i da n ra pa t .
4) Pelaksana Struktur (Site Engineering)
Tugas pelaksana struktur yaitu:
a. Membuat rencana dan perhitungan mengenai bahan-bahan dan alat
yang digunakan dalam suatu proyek bersama dengan manager
lapangan;
b. Membuat rencana dan perhitungan mengenai volume pekerjaan
yang akan ataupun yang telah dikerjakan dalam suatu proyek
bersama dengan manager lapangan;
c. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
5) Pelaksana Arsitek (Drafter)
Tugas pelaksana arsitek yaitu:
a. Memeriksa Gambar agar sesuai dengan Bill Of Quantity;
b. Mempelajari gambar terutama gambar detail;
c. Menyiapkan perubahan perubahan pada gambar rencana yang
diakibatkan oleh lingkungan namun tetap berdasarkan gambar dari
konsultan perencana sebagai persetujuan;
d. Melakukan pengecekan gambar
6) Quantity Surveyor
a. Menghitung luas pekerjaan bangunan.
b. Menghitung volume pekerjaan.
c. Bekerja sama dengan logistic atau pengadaan barang untuk
memberikan informasi kebutuhan material yang harus didatangkan
ke lokasi proyek.
d. Menghitung pekerjaan bangunan yang sudah dilaksanakan dan sisa
pekerjaan untuk keperluan pembuatan opname mandor / pemborong
dan untuk keperluan engineering dalam membuat schedule
pekerjaan pelaksanaan pembangunan.
25

e. Menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap item

pekerjaan bangunan.
f. Mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa
yang dihitung estimator.
g. Mengecek setiap gambar shop drawing baru apakah terjadi
perubahan dari apa yang sudahdihiting sebelumnya, jika terjadi
perubahan maka tugas Quantity Surveyor adalah menghitung ulang
volume pekerjaan tersebut atau menghitung pada penambahan atau
pengurangan item pekerjaan.
7) Surveyor
a. Membuat rencana dan mengusulkan kepada Site Manager
mengenai kebutuhan alat alat ukur (Theodolit, Auto level, dan
Aksesorisnya) sesuai dengan besarnya areal dan schedule master
kerja;
b. Memastikan pengadaan alat alat ukur yang telah disetujui Site
Manager perihal jumlah, jenis, dan kelayakan pakai;
c. Memastikan bahwa hasil survei di lapangan sesuai dengan
persyaratan teknis yang ditentukan;
d. Melaporkan dan berkomunikasi langsung dengan site manager, bila
terjadi ketidak sesuaikan gambar dengan keadaan di lapangan.
8) Mekanik
a. Mengatur dan mengontrol semua peralatan yang mendukung
pelaksanaan pekerjaan;
b. Mengkoordinasikan dengan site manager dan supervisor untuk
penggunaan peralatan di lapangan;
c. Memastikan semua peralatan yang digunakan untuk mendukung
pelaksanaan di lapangan siap pakai.

26

9) Logistik
Tugas logistik antara lain:
a. Bertanggung jawab kepada Project Manager;
b. Bertanggung jawab terhadap pengadaan jumlah dan mutu material
yang diperlukan dalam pelaksanaan proyek tepat pada waktunya;
c. Menjaga keamanan material dan alat-alat yang disimpan di dalam
gudang penyimpanan;
d. Mengurus dan bertanggung jawab terhadap semua surat - surat
transaksi peralatan maupun material sebagai arsip;
e. Membuat laporan keuangan, absensi pegawai dan tenaga kerja;
f. Mengawasi pengadaan, pemakaian dan penempatan material di
gudang;
g. Mengadakan pengecekan atas kebenaran barang yang datang dari
rekanan harus sesuai dengan yang diminta;
h. Menerima dan mengeluarkan barang.

2.3.3. Hubungan Kerja Antara Pemilik, Pelaksana, dan Proyek

Dalam mengelola proyek ini, hubungan antara badan badan
pengelola proyek memegang peranan yang sangat penting. Tanpa
adanya hubungan baik dan harmonis di dalam pelaksanaan proyek itu
sendiri, maka kelancaran proyek yang sedang dilaksanakan akan
terganggu dan tidak sesuai dengan keinginan. Oleh karena itu, untuk
kelancaran proyek ini dibuat suatu struktur organisasi proyek adalah
sebagai berikut :

Proyek

Konsultan
Perencana
27

Kontraktor
Gambar 2.2.

Konsultan
Pengawas
Hubungan Badan Badan Pengelola
Proyek

Keterangan :
1. (

: Hubungan Instruksi

2. (

: Hubungan Koordinasi

3. (

)
: Hubungan Konsultasi
Penjabaran dari ketiga hubungan kerja tersebut dapat dilihat

pada pelaksanaan di lapangan adalah sebagai berikut :

1. Hubungan Instruksi
Adapun hal hal mengenai hubungan instruksi dalam
proyek ini adalah sebagai berikut :
a) Pemilik proyek kepada konsultan pengawas untuk melaksanakan
pengawasan.
b) Pemilik proyek kepada kontraktor pelaksana untuk melaksanakan
pekerjaan.
c) Konsultan

pengawas

kepada

kontraktor

pelaksana

untuk

melaksanakan pekerjaaan.
d) Pemilik proyek kepada konsultan perencana untuk merencanakan
pekerjaan.
2. Hubungan Konsultasi
Adapun hal hal mengenai hubungan konsultasi dalam
proyek ini adalah sebagai berikut :
a) Hubungan antara konsultan dan pemilik proyek bersama kontraktor
dapat mengadakan konsultasi mengenai masalah yang timbul dalam
proyek.
b) Konsultan pengawas bersama kontraktor dapat mengadakan
konsultasi mengenai teknis pelaksanaan pekerjaan.
3. Hubungan Koordinasi

28

Dalam hubungan ketiga unsur yang terlibat, yaitu pemilik

proyek, konsultan, dan kontraktor, mengadakan koordinasi yang baik
dan terarah. Hubungan ini sangat penting bagi setiap unsur yang
terlibat dalam proyek, karena tanpa adanya koordinasi yang mantap
dari pelaku proyek, maka tujuan yang ingin dicapai tidak akan
mungkin tercapai.
2.4. Rencana Kerja dan Syarat ( RKS )
2.4.1. Rencana Kerja
Rencana kerja dan syarat syarat atau lebih sering disebut
dengan bestek adalah keterangan tertulis secara terperinci mengenai suatu
pekerjaan yang meliputi atau mencakup segi teknis dan administrasi.
Uraian dalam bestek harus dibuat selengkap mungkin dengan tujuan atau
maksud agar di dalam pelaksanaan pekerjaan tidak timbul kesulitan.
Uraian dalam bestek yang berupa kata kata atau kalimat kalimat
diusahakan agar disusun sedemikian rupa agar cukup jelas dan terperinci
serta tidak menimbulkan keragu raguan. Adapun hal hal mengenai
RKS yang sekurang kurangnya harus memuat :
1. Syarat Umum, meliputi :
a) Keterangan mengenai pemberi tugas.
b) Keterangan mengenai perencana atau pembuat desain.
c) Keterangan mengenai direksi.
d) Syarat peserta pelelangan
e) Bentuk surat penawaran dan cara penyampaiannya.
2. Syarat Administrasi, meliputi :
a) Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan.
b) Tanggal penyerahan pekerjaan.
c) Syarat pembayaran.
d) Denda atas keterlambatan.
e) Besarnya jaminan penawaran.
f) Besarnya jaminan pelaksanaan.
3. Syarat Teknis, meliputi :
a) Jenis dan uraian pekerjaan yang harus dilaksanakan.

29

b) Jenis dan mutu bahan, yang dimana bahwa semaksimal mungkin

harus

menggunakan

hasil

produksi

dalam

negeri

dengan

memperhatikan potensi nasional.

c) Detail gambar konstruksi dan sebagainya.
2.5. Administrasi Pemilik Proyek
2.5.1 Sistem kontrak
Yang dimaksud dengan kontrak adalah surat perjanjian
pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi tugas dengan pihak
pemborong yang menguraikan tentang tugas, wewenang dan hak dari
masing masing pihak yang mengadakan ikatan perjanjian. Kontrak
dibuat setelah pemberi tugas menetapkan pemenang lelang yang bakal
melaksanakan pekerjaan dimaksud dengan mengeluarkan Surat
Perintah Kerja ( SPK ). Kedua belah pihak harus tunduk pada
peraturan yang berlaku dan melaksanakan isi surat perjanjian yang
tercantum pada pasal pasal yang termuat di dalamnya. Kontrak
diberi materai secukupnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan
ditandatangani oleh kedua belah pihak.
Dokumen kontrak dapat dibedakan menjadi dua jenis syarat, yaitu :
a)

Syarat-syarat administrasi yang meliputi surat perjanjian

pemborongan, syarat umum kontrak ( berita acara beserta
lampirannya ) dan surat penawaran dari kontraktor beserta
lampirannya.

b) Syarat-syarat teknik meliputi RKS dan gambar kerja .

2.5.2 Jenis - jenis kontrak
Adapun jenis-jenis kontrak adalah :
1.

Kontrak Fixed Price.

Dalam kontrak ini pihak kontraktor melaksanakan seluruh
pekerjaan berdasarkan harga borongan yang telah disetujui
30

bersama oleh Pemberi Tugas dan pihak kontraktor ( kontrak harga

tetap ). Disamping harga borongan, didalam penawaran juga sudah
termasuk keuntungan pemborong dan pajak pajak. Pada
umumnya kontrak harga tetap disarankan oleh konsultan perencana
yang dikuasai oleh pemberi tugas karena kontraktor dapat bekerja
secara cepat dan ekonomis. Yang termasuk kontrak harga tetap
yaitu : Lumpsum Contract (Kontrak Harga Menyeluruh), Schedule
Of price Contract (Kontrak Daftar) dan Measure And Value
Contract (Kontrak Harga Volume),
a) Lumpsum Contract.
Adalah kontrak dengan ketentuan kontraktor yang
mengajukan penawaran dengan harga penawaran tertentu
untuk pelaksanaan dan pemeliharaan

dalam waktu singkat

sesuai dengan gambar-gambar kontrak. Kontrak ini merupakan

jenis sederhana dari kontrak harga tetap yang cocok untuk
pekerjaan kecil, lebih lanjut hal ini tidak menguntungkan
karena harga harga penawaran yang diajukan tidak dapat
dibandingkan, sebab biasanya harga penawaran tersebut
berdasarkan harga volume pekerjaan yang sama.
b) Schedule Of Price Contract.
Kontrak daftar adalah suatu kontrak yang didasarkan
pada daftar harga yang ditafsir artinya tidak didasarkan atas
harga tetap atau volume pekerjaan, biasanya cara ini dilakukan
untuk pekerjaan pemeliharaan atau jika waktu dan keadaan
tidak memungkinkan untuk menyiapkan daftar volume
pekerjaan.
c) Measure And Value Contract

31

Kontrak harga volume adalah suatu kontrak dengan

ketentuan para kontraktor, menerima daftar volume pekerjaan
bersama dengan gambar gambar rencana sebagai dasar untuk
mengajukan penawaran. Jika waktunya cukup seyogyanya
daftar volume pekerjaan

dibuat oleh Konsultan Perencana

dengan maksud agar harga - harga penawaran yang diajukan

dapat dibandingkan dengan mudah.
Keuntungan dari Kontrak Fixed Price (Harga Tetap) adalah ;
Tidak diperlukan banyak pengukuran

dan perhitungan

secara mendetail dari kuantitas pelaksanaan pekerjaan.

Memberi jaminan kepada pemilik jumlah harga tetap
sebelum pekerjaan selesai.
Kerugiannya antara lain:
Terjadi kesukaran apabila pemilik atau tenaga ahli ingin
mengubah design.
Pemberian harga penawaran yang kurang wajar oleh
penawar

dalam

mempertimbangkan

resiko

pekerjaan

tambah kurang.
d) Contract Unit Price.
Kontrak unit price adalah suatu kontrak yang
didasarkan atas harga satuan

(Unit Price) atau Bill Of

Quantity yaitu daftar perincian volume/kuantitas pekerjaan

dan satuan harga, kuantitas pekerjaan dihitung dari gambargambar kontrak yang telah ditetapkan pada waktu penjelasan
pekerjaan (Aanwizjing), sedangkan harga satuan dihitung
sendiri oleh kontraktor pada waktu pekerjaan dilaksananakan,
angka/jumlah volume kuantitas asli dapat diubah dengan
jumlah hasil pengukuran volume dilapangan yang secara nyata
dilaksanakan oleh kontraktor, sedangkan harga-harga satuan
32

dari masing-masing pekerjaan tetap seperti tercantum dalam

penawaran kontraktor.
Keuntungan yang diperoleh adalah :
a. Harga penawaran yang diajukan kontraktor umumnya tidak
terlalu mengikat, sewaktu waktu bisa berubah. Hal itu
disebabkan oleh adanya perhitungan volume pelaksanaan
dilapangan

sering

tidak

cocok

dengan

volume

di

penawaran.
b. Pihak Kontraktor melaksanakan pekerjaan sesuai dengan
volume yang tercantum dalam RAB, apabila di lapangan
terjadi kelebihan ataupun kekurangan volume pekerjaan,
maka dapat dibuatkan Pekerjaan Tambah Kurang, asalkan
tidak merubah harga satuan pekerjaan.
c. Daftar perincian volume dihitung dari gambar-gambar
kontrak dan peraturan serta syarat-syarat dengan tafsiran
yang sama dan dipakai sebagai dasar perhitungan biaya
pekerjaan untuk para kontraktor dalam mengajukan
penawaran.
d. Kontraktor yang ditetapkan sebagai pelaksana pekerjaan,
akan menerima pembayaran sesuai dengan volume
pekejaan yang dilaksanakan secara nyata di lapangan dan
dengan harga satuan yang diajukan dalam penawaran.
Kerugiannya yaitu harus menafsir dengan cermat mengenai
harga pasar pada saat mengajukan penawaran dan saat
pelaksanaannya agar tidak mengalami kerugian.
Pada proyek / Kegiatan Pembangunan hotel Gedung KCP
BCA Renon ini, jenis kontrak yang dipakai adalah jenis Fixed
Price ( Lump Sum ) yaitu merupakan harga yang pasti
2.5.3 Isi kontrak

33

Seperti telah diuraikan diatas bahwa isi kontrak dapat

dikelompok menjadi dua yaitu : syarat - syarat administrasi dan syarat
- syarat teknis. Isi kontrak pada dasarnya merupakan pokok dari RKS
dan gambar, yang bertujuan untuk mengatur hubungan kerja antara
pemberi tugas, perencana, direksi, pemborong dan pengaturan
pelaksanaan proyek.
A. Syarat-syarat administrasi.
Yang termasuk kedalam syarat-syarat administrasi meliputi :
surat perjanjian pemborongan ( kontrak ), syarat-syarat umum
kontrak, penawaran dari pemborong beserta lampiranya. Pada
Pembangunan Gedung KCP BCA Renon syarat syarat
administrasi meliputi :
1. Nama, Tempat dan Cakupan Pekerjaan.
Pihak pertama memberikan tugas kepada pihak kedua dan
pihak kedua menerima dengan baik tugas tersebut berdasarkan
RKS, gambar, risalah, dokumen penawaran dan berita acara
lainnya yang seluruhnya sudah tertuang pada surat perjanjian
pemborongan ( kontrak ).
Nama Pekerjaan

: Pembangunan Gedung KCP BCA Renon

Tempat Pekerjaan : Di Jalan Raya Puputan Renon, DenpasarBali.

Cakupan Pekerjaan terdiri dari :
- Pekerjaan Persiapan
- Pekerjaan Struktur, meliputi

Pekerjaan Tanah dan Pondasi

Struktur Ground Floor
Struktur 1st Floor
Struktur Pool
Struktur 3rd Floor
Struktur Roof
Pekerjaan tambah kurang struktur

34

- Pekerjaan Arsitektur

Pekerjaan dinding bata ringan

Pekerjaan dinding bata merah
Pekerjaan plesteran dan acian
Pekerjaan waterproofing
Pekerjaan atap genteng beton
Pekerjaan tambah kurang arsitektur

2. Jangka waktu pelaksanaan dan pemeliharaan.

Jangka Waktu Pelaksanaan di lapangan adalah 240 hari
kalender terhitung sejak 5 Januari 2016 sampai dengan tanggal
5 Agustus 2016 dengan masa pemeliharaan selama 180
(Seratus Delapan Puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal
Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Selesai 100% (BAST 1)
3. Dasar pelaksanaan pekerjaan.
Yang menjadi dasar pelaksanaan pekerjaan adalah :
a. Dokumen Kontrak yang meliputi :

Surat perjanjian pemborongan ( kontrak )

Surat Penunjukan penyedia Jasa

Dokumen Penawaran

Rencana Kerja dan Syarat-syarat

Spesifikasi Umum

Gambar Rencana

Berita Acara Pelelangan kegiatan tersebut diatas serta

dokumen lainnya yang dikeluarkan selama pelelangan
dan evaluasi penawaran serta hasil pelelangan

Pemberitahuan pemenang.

4. Jumlah Nilai Kontrak

Harga borongan untuk kegiatan ini adalah sebesar Rp
6.000.000.000,00 (Enam Milyar Rupiah ), sudah termasuk

35

segala macam pajak-pajak (PPn dan PPh), PPh akan

ditanggung oleh PT. INTI INDAH.
5. Tata Cara Pembayaran
a) Uang Muka (Down Payment) sebesar 20% (Dua Puluh
Persen) dari nilai Kontrak discounter dengan Bank Garansi
dari Bank Pemerintah atau nasional dibayar oleh BANK
BCA kepada PT. INTI INDAH.
b) Pembayaran selanjutnya ditetapkan

sistem

Progress

Bulanan berdasarkan prestasi pekerjaan dipotong secara

proporsional
Retensi sebesar 5 % dari prestasi pekerjaan
Angsuran pengembalian uang muka sebesar 20% dari
nilai progress lapangan (proporsional)
Pembayaran atau tagihan prestasi pekerjaan sampai
dengan progress sebelumnya
Nilai pekerjaan tambah kurang (VO) yang sudah
dilaksanakan
Pemotongan denda (jika ada)
c) Minimum progress yang bisa ditagihkan oleh BANK BCA
kepada PT. INTI INDAH adalah apabila progress yang
disetujui dilapangan minimum 10%.
d) Tagihan progress 100% dengan lampiran Berita Acara
Serah Terima pertama (BAST 1) dan sudah final account.
e) Pembayaran terakhir ritensi 5% dari nilai kontrak
dibayarkan setelah masa pemeliharaan berakhir sejak
tanggal Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Selesai 100%
atau setelah dikeluarkannya Berita Acara Serah Terima
Kedua (BAST 2)
f) Paling lambar 7 (tujuh) hari kalender dari tanggal
diterimanya Surat Penagihan Pembayaran dengan disertai
Lampiran Perincian Prestasi Pekerjaan, BANK BCA akan
mengeluarkan sertifikat pembayaran

36

g) BANK BCA akan merealisasikan pembayaran kepada PT.

INTI INDAH dalam waktu 14 (empat belas) hari kerja dari
tanggal diterimanya surat-surat penagihan dengan lampiran
lengkap seperti :
Kwitansi asli
Faktur pajak dan bukti setoran pajak sebelumnya

dilegalisir oleh kantor pajak

Sertifikat pembayaran
Copy pembayaran angsuran sebelumnya
Copy SPK
Progress tagihan yang disetujui oleh kedua belah pihak
Foto-foto proyek sesuai progress lapangan
Berita acara pemeriksaan progress yang ditandatangani
oleh BANK BCA dan PT. INTI INDAH (project

manager)
Dan dokumen lainnya yang diperlukan.
6. Sanksi dan denda
a)

Apabila PT. INTI INDAH tidak dapat menyelesaikan

keseluruhan pekerjaan tersebut dalam waktu yang telah
ditentukan, maka PT. INTI INDAH wajib membayar ganti
rugi kepada BANK BCA sebesar 1%o (satu permil) per
hari keterlambatan dari harga kontrak dengan maksimum
denda keterlambatan adalah 5% (lima persen) dari nilai

b)

kontrak
Apabila PT. INTI INDAH melakukan kelalaian terhadap
instruksi project manager, maka PT. INTI INDAH wajib

c)

membayar denda sebesar Rp. 5.000.000,-/kelalaian/hari

Demikian juga sebaliknya, bila BANK BCA melakukan
keterlambatan pembayaran baik disengaja maupun tidak
disengaja dengan waktu lebih dari 14 (empat belas) hari
kalender setelah jatuh tempo pembayaran PT. INTI
INDAH, maka BANK BCA wajib membayar ganti rugi

37

kepada PT. INTI INDAH sebesar 1%o (satu permil) dari

jumlah yang terlambat dibayarkan.
7. Jaminan Pelaksanaan
Kontraktor harus menyerahkan jaminan pelaksanaan
sebagai salah satu syarat pembayaran dan pelaksanaan sebagai
berikut :
a) Selambat-lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) hari
setelah dikeluarkannya SPK, PT. INTI INDAH harus
menyerahkan kepada BANK BCA jaminan pelaksanaan
berupa Surat Jaminan yang diterbitkan oleh bank/asuransi
yang diijinkan oleh Pemerintah sebesar 5% dari Nilai
Kontrak dengan masa berlakunya sampai dengan 2 (dua)
minggu setelah Penyerahan Pekerjaan Pertama (BAST 1).
Dalam

Surat

Jaminan

Pelaksanaan

tersebut

harus

dicantumkan kesediaan bank/asuransi yang bersangkutan

bahwa uang jaminan tersebut dapat segera dicairkan oleh
BANK BCA tanpa melalui Proses Pengadilan.
8. Perselisihan
Bila terjadi perselisihan antara pihak pemilik dengan
pihak

pemborong

diutamakan

penyelesaiannya

dengan

musyawarah, bila gagal atas kesepakatan kedua belah pihak

dibentuk suatu Panitia Perwasitan / Arbitrage. Jika jalan
tersebut tidak berhasil maka ditempuh menurut hukum yang
berlaku.

9. Keselamatan kerja

38

Pihak pemborong wajib menyediakan alat pengaman

kerja, obat obatan (P3K) dan mengasuransikan para pekerja
selama berlangsungnya proyek dengan mendaftarkan seluruh
tenaga kerja pada Perum ASTEK.

39