Avaluos Fincas de Cafe y Citricos

LUIS GONZALO OCAMPO QUINTERO
AVALUO DE FINCAS DE CAFE

Y CULTIVO DE CTRICOS
U n iv e r s id a d N a c io n a l d e C o l o m b ia
S e d e M a n iz a l e s
I.S.B.N 958-9322-81-6
2003 UNIVERSIDAD NACIONAL
DE COLOMBIA SEDE MANEALES
A ltor:
u is
onzalo
cam po
u in t e r o
A d m in istra d o r de E m presas
E sp. en E v alu a ci n S o cio ec o n m ic a d e P ro y ec to s
P ro fe s o r A so c ia d o
U n iv e rs id a d N acional de C o lo m b ia
S ed e M an iza lcs
R e v is a d o :
R ic a r d o A l f r e d o R o j a s M e d in a '
C o n ta d o r P b lic o
E sp. en F in a n z a s (In g e n ie ra de la A d m in istraci n )
P ro fe s o r A sisten te
U n iv ersid a d N a cio n al de C o lo m b ia
S ed e M a n u a le s
Im preso :
C en tro d e P u b lic acio n e s

U n iv ersid a d N acio n al de C o lo m b ia
S ed e M an iza les
Ju n io de 2003
P rim e ra E dici n
CONTENIDO
INTRODUCCIN.................................................................................................................................. 5
OBJETIVO G EN ERA L.........................................................................................................................5

OBJETIVOS ESPECFICOS............................................................................................................... 5
IMPORTANCIA DEL AVALO EN LA TOMA DE DECISIONES ..........................................5
CUALIDADES DEL AVALUADOR.................................................................................................. 6
REGIONES CAFETERAS DE COLOMBIA..................................................................................... 7
Regin Central....................................................................................................................................7
Regin Occidental............................................................................................................................. 8
Regin O riental..................................................................................................................................8
Regin Septentrional.......................................................................................................................... 9
LA TIERRA COMO FACTOR DE PRODUCCIN.........................................................................11
CARACTERSTICAS INHERENTES DE LA TIER R A ............................................................... 11
TERMINOLOGA..................................................................................................................................12
Concepto de predio ru ra l...................................................................................................................12
Concepto de predio rural cafetero....................................................................................................12
Concepto del caficultor...................................................................................................................... 12
A rro b a........................................................................................................................................... 12
C arg a..............................................................................................................................................12
ESPECIES Y VARIEDADES DE CAFETOS CULTIVADAS EN COLOM BIA..........................
Familia y gnero del cafeto.............................................................................................................. 13
Especies de cafetos ms im portantes.............................................................................................. 13
Variedades de Coffea A rbica.......................................................................................................... 13
FACTORES DE ANLISIS EN EL AVALO DE PREDIOS CAFETEROS............................... 19
Factor Fsico....................................................................................................................................... 19
Factor Econm ico............................................................................................................................. 43
Factor Poltico....................................................................................................................................43
Factor Social....................................................................................................................................... 44
Factor T cnico...................................................................................................................................45
MTODOS VALUATORIOS............................................................................................................. 47
Mtodo Comparativo........................................................................................................................ 47
Mtodo Distributivo......................................................................................................................... 49
Mtodo del Costo de R eposicin....................................................................................................49
Mtodo de la R e n ta .......................................................................................................................... 50
Mtodo de la Ponderacin................................................................................................................52
COMENTARIOS ACERCA DE LOS MTODOS VALUATORIOS ..........................................57
AVALO DE TIERRAS ESPECIALES..............................................................................................61
Objetivos.............................................................................................................................................61
Aspectos ecolgicos y tecnolgicos................................................................................................61
Documentos para realizar un avalo...............................................................................................68
Maletn del avaluador....................................................................................................................... 68
BIBLIOGRAFA.................................................................................................................................... 68
ANEXO UNO
Formato para la presentacin de avalos rurales (FEDELONJAS) ................................................71
ANEXO DOS
Formato para la presentacin de avalos rurales (INCORA)............................................................75
ANEXO TRES
Cunto vale en cafeto?........................................................................................................................ 79
INTRODUCCIN
El avalo de predios rurales y en especial el de FINCAS CAFETERAS implica el conocimiento

general de factores especficos de las tierras dedicadas a este cultivo, su estimacin comercial depende
tanto de las condiciones propias de cada predio, de las condiciones externas propias de cada regin y
de la administracin personal y permanente que se ejerza, de cuyo anlisis el avaluador no puede estar
ajeno y en la medida que realice la investigacin, sta se ver reflejada en el avalo
OBJETIVO GENERAL
Compartir con los colegas avaluadores experiencias y conocimientos adquiridos a travs del
tiempo y recibir de los asistentes lo mismo, para que nos sirvan como gua en beneficio de la actividad
valuatoria.
OBJETIVOS ESPECFICOS
Determinar los factores que deben tenerse en cuenta para la realizacin de avalos de fincas
cafeteras, el uso de mtodos valuatorios para llegar a la estimacin comercial ms justa y recomendar
la adecuada presentacin del informe correspondiente a las personas y/o entidades solicitantes.
IMPORTANCIA DEL AVALO EN LA TOMA DE DECISIONES
A pesar de que se ha adquirido mayor compromiso y conciencia al analizar un informe de avalo,

no deja de ser preocupante que quienes lo reciban se vayan a la pgina de valores y casi que mentalmente
realizan la operacin matemtica para determinar s la estimacin comercial del predio CUBRE el
prstamo y llena las expectativas del solicitante
El avalo de cualquier predio rural o urbano es ms que eso tan simple por las siguientes razones:
A- Quin solicita el avalo para otorgar un crdito y por consiguiente establecer una garanta
sobre el predio, est comprometiendo el patrimonio de sus representados.
B- Quin lo presenta debe ser consciente que est ofreciendo todo a parte de su patrimonio para
garantizar con el cumplir con una obligacin, por consiguiente, debe exigir que se lo realicen en
concordancia el mercado de la propiedad raz del momento.
C- El avaluador debe practicarlo de tal manera que le permita a la entidad solicitante, tener la
suficiente ilustracin del predio y como avaluador manifestar que el predio objeto del avalo se
constituye en una buena garanta, e igualmente hacerlo cuando no. Es un instrumento para la toma de
decisiones muy importante.
D- Por estas razones debe ser: confiable, oportuno, til, econmico, claro y sustentado, de tal
manera que aporte los elementos de juicio necesarios para minimizar el riesgo implcito en la toma de
una decisin tan importante, como la colocacin de dineros respaldados en el informe de avalo,
presentado para el momento requerido, con la informacin precisa del predio y con la sustentacin
correspondiente para darle mayor solidez a los conceptos emitidos en el y por ltimo, los servicios
profesionales deben tener un valor justo y equitativo a travs del uso de tarifas racionales previamente
aprobadas para la regin y convenidas con los solicitantes.
CUALIDADES DEL AVALUADOR
Muy pocas veces en los eventos de igual naturaleza al que hoy asistimos, nos mencionan cuales
deben ser las condiciones de quines estamos dedicados a la realizacin de avalos. Aqu las traigo a
colacin para que cada uno de nosotros nos hagamos un autoavalo y en las que notemos debilidad,
las fortalezcamos porque en la medida que las pongamos en buena prctica, esto redundar en colocar
en el alto de la cima la actividad valuatoria como la ms importante de las que se desarrollan en el
sector inmobiliario.
Responsabilidad: Obligacin moral de reconocer los errores.
Honorabilidad: Dignidad de ser acatado.
Competencia: Procurar por ser cada vez mejor.
Buen juicio: Tener cabal entendimiento de poder hacer las cosas.
Diligencia: Cuidado en ejecutarlas bien.
Buen carcter: Condicin de mantener buenas relaciones.
Imparcialidad: Actuar como el fiel de la balanza.
Aptitud fsica: Mantenerse en buenas condiciones de salud.
Sentido de observacin: Ser capaz de advertir
Actitud de cooperacin: Tener posibilidad de compartir.
Cortesa y tacto: Atencin y respeto a los clientes.
Decisin: Tiene que ver con la firmeza de carcter.
Capacidad de expresin: Poder decir lo que se piensa.
Capacidad analtica: Poder hacer distincin entre las cosas.
Etica: Realizar las cosas con moral y,
Oportunidad y objetividad en la visita al predio y en la elaboracin de informe y presentacin.
REGIONES CAFETERAS DE COLOMBIA
En Colombia el cultivo del caf se encuentra establecido en 1.009.000 hectreas segn el censo
cafetero de 1980.
Esta gran extensin de tierra a lo largo y ancho del pas, presenta las ms variadas condiciones,
climticas y tnicas, las cuales se reflejan en el desarrollo de la caficultura.
Las regiones cafeteras agrupadas por condiciones agroecolgicas se identifican como ecotopos
cuyo concepto se define como el de una regin cafetera, delimitada geogrficamente, en las que se
encuentran condiciones predominantes de suelo, clima, relieve y tnicas, dnde se espera obtener una
respuesta biolgica similar del cultivo del caf dentro de un sistema especfico de uso y manejo.
La zona cafetera colombiana, se ubica en su mayora en las vertientes de las cordilleras que
atraviesan el pas y en un pequeo sector independiente que corresponde a las estribaciones de la
Sierra Nevada de Santa Marta.
REGIN CENTRAL
La Cordillera Central es una formacin gnea - metamrfica, cuya principal caracterstica es la
presencia de una gran cadena de volcanes. Los materiales parentales gneos ms importantes son
Andesitas, Diabasas, Basalto, Cuarzodioritas y Granitos, mientras que los de origen metamrficos
ms resaltantes son Esquistos de diferentes mineraloga, Anfibolitas y Neis.
Los suelos son muy heterogneos en razn de la diversidad petrogrfica, de la variabilidad
climtica, precipitacin total y su distribucin que ocurre en la vertiente, as como de la topografa
dominante en una determinada regin.
Tenemos entonces que puede ocurrir desde suelos poco evolucionados susceptibles a la erosin
clasificados dentro de los Troporhents hasta aquellos de una mayor evolucin ms resistentes a la
erosin, clasificados como Dystropepts.
La importancia de los volcanes ubicados a lo largo de la cordillera est dada por las eyecciones
que stos han hecho en pocas geolgicas recientes de materiales de cenizas volcnicas que al ser
transportadas recubrieron materiales preexistentes remodelando as el paisaje original, su presencia se
manifiesta en forma de domos redondeados.
Las principales regiones con stos recubrimientos de cenizas son: en Nario (Tambo, Sandon,
La Unin); en Cauca (La Sierra, Rosas, Meseta de Popayn, Sector del Norte); en Valle (Sevilla,
Caicedonia, Alcal y Ulloa); en Quindo y Risaralda (gran parte de los departamentos); en Caldas
(Cinchin, Manizales, Palestina, Villamaria, Neira, regiones altas del Norte y gran parte del Oriente);
en Tolima (Fresno, Lbano, Santa Isabel, Anzotegui y San Antonio); en Huila (La Plata, La Argentina
y San Jos de Isnos).
Dentro de esta cordillera, la formacin sedimentaria se ubica principalmente hacia su base,
depsitos de piedemonte, cuencas de la red hidrogrfica, valles de los ros Magdalena, Cauca y otras
corrientes menores, as como algunas morrenas y abanicos ocasionados por el deshielo que en alguna
poca ocurri en la parte alta de la misma.
REGIN OCCIDENTAL
Geolgicamente se caracteriza por ser una formacin metamrfica, con algunas inclusiones
importantes de origen gneo y sedimentario; estas formaciones fueron recubiertas en una mayor o
menor proporcin por capas de cenizas volcnicas procedentes de las eyecciones de los volcanes
ubicados en la Cordillera Central.
Los materiales metamrficos, entre los que sobresalen los Esquistos (Micceos, Talcosos, etc.),
Anfibolitas, etc., que se originan por procesos de metamorfismo de materiales gneos o sedimentarios
preexistentes, presentan un relieve abrupto de fuertes pendientes superiores al 70% y longitudes largas
de 800 o ms metros.
Los suelos presentan diferentes estados de desarrollo, en algunos sectores predominan los
cascajosos (pedregosos), altamente susceptibles a la erosin, de mediana a alta fertilidad natural,
clasificados como Troporhents principalmente. En zonas de alta precipitacin son ms evolucionados,
de texturas franco arcillosas y de mediana estabilidad estructural, resistentes a la erosin, la clasificacin
taxonmica que predomina es de Dystropepts.
Asociados a estos materiales, dentro de la misma cordillera se encuentran materiales gneos como
Diabasa, Basalto y Gabros principalmente; stos se presentan en pendientes fuertes pero con longitudes
ms cortas que las anteriores. En las partes bajas, hoyas de la red hidrolgica y pequeos valles interandinos,
se encuentra la formacin sedimentaria constituida por materiales aluviales y coluviales principalmente.
En sector donde el recubrimiento de ceniza volcnica es lo suficientemente profundo, mayor de
100 centmetros, los suelos son de buenas caractersticas fsicas, alta a media resistencia a la erosin,
baja fertilidad natural y topografa ondulada.
Las anteriores caractersticas han permitido el desarrollo de importantes reas cafeteras
concentradas, talss como Trujillo (Valle); Anserma, Risaralda y Belalczar (Caldas); Beln de Umbra
(Risaralda); Jardn y Andes (Antioquia).
REGIN ORIENTAL
Geolgicamente es una formacin sedimentaria que tiene en la acumulacin de materiales de diferente
naturaleza fisica o qumica y cuyos componentes petrogrficos principales son Limolitas, Arcillolitas,
Areniscas, Lulitas y Calizas que presentan cambios an en transectos relativamente cortos. Dentro de
esta cordillera se encuentra los principales yacimientos de carbn, sal, esmeraldas, fsforo, petrleo, etc.
En algunas regiones su origen es coluvial, depsitos de piedemonte cuya principal caracterstica

es la pedregosidad sobre y a travs del perfil, de comn ocurrencia en la zona cafetera de esta cordillera.
Por su origen, presenta contraste qumicos, como suelos calcreos de pH superior 7.0 (Eutropepts,
limitantes para caf, as sus condiciones climticas sean ptimas), donde el caficultor ha establecido
otros cultivos como caa, maz, tabaco, etc., hasta pH muy cido (Troporhents, Dystropepts) an
dentro de una misma formacin, como es el caso del llamado Piso Villeta, que es el ms extenso en las
dos vertientes en la cordillera.
Por otra parte, esta cordillera tiene el mayor porcentaje de minifundio, lo que sumando a la alta
susceptibilidad de sus suelos a la erosin ha trado como consecuencia la prdida casi total de la
materia orgnica en la mayora de las regiones.
Las caractersticas anotadas definen una caficultura no continua, el agricultor alterna caf con
otros cultivos de acuerdo a las caractersticas de cada lote. La anterior distribucin se puede notar un
rea homognea.
Dentro de la Cordillera Oriental (Vertiente Occidental), la zona cafetera presenta reas con
suelos desarrollados a partir de materiales gneos consolidados, de naturaleza grantica como por
ejemplo en el Huila (Gigante, Garzn, Algeciras), sectores aislados de Boyac, Santander y Norte
de Santander. Esta formacin se encuentra de cua y atraviesa estos departamentos entre una gran
formacin sedimentaria.
La formacin gnea, representada por suelos desarrollados a partir de granitos y cuarzomonzonitas
entre otros, son altamente susceptibles a la erosin y son clasificados principalmente como Troporhents.
En esta cordillera se presentan reas no muy extensas cubiertas por cenizas volcnicas como
por ejemplo en el departamento de Huila, municipios de San Agustn, Palestina, parte de Gigante y
Garzn; en el departamento de Cundinamarca, municipios de Sasaima, La Vega, Yacop, La Palma,
Paime, Guayabal y Caparrap, entre otros; en el departamento de Santander, municipios de Landzuri
y Oiba y en departamento de Boyac, municipios de Santana, San Jos de Pare, Pauna, Tunungu,
Muzo y Otanche.
REGIN SEPTENTRIONAL
Por su constitucin geolgica la Sierra Nevada se debe estudiar en tres sectores as:
Sector Norte
Vertientes orientadas hacia el mar caribe; sta es una formacin principalmente gnea, de
caractersticas cidas, cuyo principal representante es el granito muscovtico, a manera de inclusin
hay sectores de sienitas y cuarzodioritas principalmente.
Sector Occidental
Vertientes orientadas hacia el Valle del Magdalena, es una formacin metamrfica representada
bsicamente por neis y esquistos muscoviticos. Estos materiales originan suelos altamente susceptibles
a la erosin.
Sector Sur
Principalmente lo que corresponde al departamento del Cesar, es tambin una formacin gnea,
con dominancia de materiales bsicos, tales como basalto y diabasas; sin embargo, en este sector hay
una parte ms o menos amplia de rocas cidas, destacndose los granitos.
De otra parte, es comn la presencia de pequeas reas sedimentarias, aluviales y/o coluviales
que en general son de poca importancia econmica.
10
LA TIERRA C O M O FACTOR DE PRO D U CCI N

Clasificada en el primer lugar de las clases de bienes de consumo, Tierra, vulgarmente significa,
todos los bienes que se encuentran en la superficie del globo, que con el trabajo del hombre sufren
transformaciones para convertirlos en bienes aptos para su consumo.
Parte de los recursos naturales que se integran dentro del concepto tierra pueden ser empleados
para la obtencin de una Renta, con lo cual nos encontramos con el concepto de Tierra Productiva
aqu la primera respuesta a la pregunta del por qu del valor de la tierra.
Del mismo modo parte de esos recursos naturales pueden emplearse para el consumo inmediato
de la unidad econmica, dando como resultado la otra clase de tierra llamada Tierra de uso, segunda
razn del valor de la tierra.
La tierra de por s produce una cantidad de especies animales y vegetales dentro del proceso de
revegetalizacion natural; pero si las condiciones productivas se facilitan mediante el empleo del talento humano,
el rendimiento obtenido ser muy superior al que puede obtenerse con la sola intervencin de la naturaleza. Es
decir, que la tierra tiene capacidad propia de produccin, otra Razn del por qu vale la tierra.
En la medida que se aumente la capacidad de produccin, el rendimiento de la tierra ser mayor,
hasta llegar a un lmite en que empieza a decrecer, situacin conocida como La ley de los rendimientos
decrecientes de la tierra.
Con stas caractersticas la tierra interviene en todo proceso productivo, con el fin de obtener
un beneficio, el cual se considera como Renta de la tierra y si la tierra produce renta tiene valor.
CARACTERSTICAS INHERENTES DE LA TIERRA

Durabilidad
No tiene desgaste (Explotacin mineras e inadecuadamente explotadas). Abonos, fungicidas,
tcnicas de siembra, rotacin de cultivo, pastoreo regulado.
Inmovilidad
No se puede transportar para mejorar caractersticas de otra regin. Al que la posee le da seguridad
de pertenencia.
No reproduce
La hicieron una vez "compre la tierra mijo que de eso no se vuelve hacer".
11
Es necesaria
Espacio vital para desarrollar las actividades mnimas del hombre.
TERMINOLOGA
SUELO RURAL *: Constituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por
razones de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de explotacin de
recursos naturales y actividades anlogas.
Concepto de predio rural

Son aquellos que por su condicin y caractersticas especiales se prestan para una explotacin
agropecuaria y no estn en condiciones de parcelarse y/o urbanizarse a corto plazo.
Tambin se considera, un predio rural como un medio para producir cosechas o productos agropecuarios
y en gran parte su valor est en funcin de su productividad cuantitativa y cualitativa, o son aquellos predios
que renen condiciones de localizacin, agronmicas, topogrficas, climatolgicas, de uso y explotacin y
cuenta con recursos naturales, que son propicios para el desarrollo de actividades agrcolas, pecuarias y/o
agroindustriales con fines econmicos y productivos a pequea, mediana y gran escala.
Concepto de predio rural cafetero

Son aquellos que por sus condiciones naturales renen caractersticas de clima, suelos, topografa,
aptos para desarrollar el cultivo del caf y obtener la mayor cantidad y calidad posible por unidad de produccin.
Como unidad econmica es la empresa donde el cultivo del caf es de mucha importancia como generador
de una renta anual, pero sin que ello implique una dedicacin de la totalidad del predio a dicho cultivo.
Concepto de caficultor
Persona que con nimo de cultivador permanente posea o explote ms de dos hectreas de cafetos,
o en su defecto demuestre una produccin anual de ms de 375 kilos de caf pergamino, equivalentes
a 30 arrobas de caf.
Arroba
Unidad de medida de la produccin cafetera, equivalente a 25.0 libras de caf pergamino.
Carga
Unidad de medida utilizada en la comercializacin del caf, equivalente a 10 arrobas.
*
Ley3 8 8 de u/io 18 de 1997. Artculo 33.
12
ESPECIES Y VARIEDADES DE CAFETO S CULTIVADAS

EN CO LO M BIA
FAMILIA Y GNERO DEL CAFETO
El cafeto pertenece a la familia botnica de las Rubiceas. La familia de las Rubiceas tiene
varias caractersticas fciles de reconocer. En cada nudo las hojas salen en pares. Las hojas no tienen
divisiones y los bordes son lisos. La corola nace encima del ovario, tiene los ptalos unidos formando
un tubo. En las flores estn los rganos de los 2 sexos, es decir, son flores hermafroditas. Generalmente
cada fruto tiene 2 semillas.
Dentro de la familia de las Rubiceas el grupo de los cafetos o sea el gnero coffea, est constituido
por rboles, arbustos y bejucos; la familia tiene 500 gneros y 8.000 especies.
ESPECIES DE CAFETOS MS IMPORTANTES
Dentro de los cafetos hay muchas clases que los botnicos llaman especies. En Colombia solamente
se cultiva la especie COFFE ARABICA O CAFE ARABIGO que tiene muchas variedades. Los otros
cafetos se tienen en las colecciones de la estacin experimental de Chinchin, pero no se cultivan
comercialmente en Colombia porque producen caf amargo de calidad inferior al arbigo y porque su
produccin es muy baja en nuestro medio.
Las especies ms importantes de cafetos son:
Coffea arbica o caf arbigo
Coffea Canephora o caf robusta
Coffea Liberica
Coffea Dewevrei
Coffea Eugenioides
Coffea Salvatrix
Variedades del Coffea Arbica

El Arbica es la especie ms importante de todos los cafetos, pues ms del 80 por ciento del caf
en el mercado mundial proviene de esta especie. En esta especie hay variedades de porte pequeo, de
porte mediano y de porte alto, con relacin a la variedad tpica.
13
1. Variedad de porte mediano
a) VARIEDAD TIPICA ROJA: En el captulo 1, se describe el cafeto con sus principales

rganos. Vamos a resumir aqu algunas caractersticas que permiten distinguirla de otras variedades,
siendo la variedad tpica el prototipo del Coffea Arbica, y la que ms se cultiva en Colombia desde
hace ms de 170 aos.
Altura variable, de 2 a 6 metros de acuerdo con la fertilidad del suelo y el rgimen de lluvias de
la regin donde crece.
Las ramas jvenes tienden a ser ms horizontales que en la variedad Borbn, formado un
ngulo de 67 grados con el tallo. Cuando las ramas primarias envejecen ya no es posible
reconocer esta caracterstica porque las ramas se doblan hacia abajo debido a su propio peso,
esto sucede en todas las variedades.
Las hojas nuevas o "cogollos" son de color caf, a veces rojizo.
Las hojas son elpticas, ms alargadas que en la variedad Borbn. Sus mrgenes y la lmina
son poco onduladas.
Las semillas tienen la siguiente clasificacin por tamao de la almendra, en condiciones de
normal desarrollo del rbol:
Caf mayor de 17/64 de pulgada, 70 por ciento.
Caf entre 15/64 y 17/64 de pulgada, 73 por ciento.
Total de caf mayor de 15/64 de pulgada, 93 por ciento.
La cantidad y el vigor de sus ramas secundarias es menor que en la variedad Borbn.
b) VARIEDAD TIPICA AMARILLA: Se trata de una mutacin o cambio de la variedad

tpica que afecta el color del fruto, el cual, cuando est maduro, es de color amarillo. Sus principales
caractersticas son:
El ngulo de las ramas, el color de las hojas jvenes y la forma de stas son similares a las de
la variedad tpica.
La semilla existente en Chinchin se diferencia de la variedad tpica roja porque su tamao es
similar al de la variedad Borbn (menor porcentaje de caf mayor de 17/64 de pulgada y
mayor porcentaje de caf entre 15/64 y 17/64 de pulgada).
En varios lugares de Colombia ha mostrado un vigor sobresaliente y alta produccin.
14
c) VARIEDAD BORRN ROJO: Es bastante propagada en el mundo debido a su alta

produccin. Se cultiva ampliamente en muchos de los pases cafeteros.
Es difcil distinguir a primera vista una planta de tpica de una de Borbn, pero con un poco de
prctica se diferencian con cierta seguridad. Sus principales caractersticas son:
Alcanza la misma altura que la variedad tpica en condiciones similares de clima y suelo.
Las hojas jvenes o " cogollos" son verdes claras y no presentan los colores caf o rojizo que
presenta el tpica.
Sus ramas primarias jvenes son ms verticales que en el tpica, formado, en promedio, un
ngulo de 58 grados con el alto.
La ramificacin secundaria es ms abundante y vigorosa que en la variedad tpica, dando la
impresin de ser un arbusto ms frondoso.
Las hojas son ms redondeadas que las de la variedad tpica y su superficie ms ondulada.
La clasificacin por tamao de la almendra no presenta variaciones sensibles con relacin a la
variedad tpica. Su clasificacin por tamao, en condiciones de normal desarrollo del rbol, es la
siguiente:
Total caf mayor de 15/64 de pulgada, 92 por ciento.
d) VARIEDAD BORBN AMARILLO: Esta variedad solamente puede distinguirse del

Borbn rojo por el color amarillo del fruto cuando est maduro. Esta caracterstica se debe a un
cambio que ocurre en el rbol y que se trasmite a la descendencia. Si se cruza un rbol de fruto
amarillo con uno de color rojo anaranjado. Pero el color anaranjado no es fijo, sino que en la descendencia
de estos rboles se encuentran rboles de frutos rojos, amarillo y anaranjados.
Sus caractersticas principales se pueden resumir as:
Tamao del rbol, el color y la forma de la hoja, lo mismo que su ramificacin, son similares
a los del Borbn rojo.
El Borbn amarillo produce un poco ms que la forma de fruto rojo segn se ha comprobado
en varios ensayos en Brasil y Chinchin.
Se distingue del Borbn rojo, porque sus frutos maduros son de color amarillo.
15
Estas 4 variedades de porte mediano son las que tienen importancia econmica en Colombia.
Pero hay otras de menor importancia como la variedad Cera, la variedad Purpuras-cens y la
variedad Erecta.
2. Variedad de porte pequeo

Las variedades de porte pequeo deben su tamao a la reducida longitud del entrenudo y no a
que el crecimiento sea lento. Por eso una planta de la variedad Caturra pesa lo mismo que una planta
de Borbn de la misma edad. As mismo, el nmero de entrenudos y hojas es igual en estas variedades.
a)
VARIEDAD CATURRA: Esta variedad es originaria del Estado de Minas Gerais de Brasil.
Las primeras noticias sobre ella datan de 1915, pero slo se seleccion y describi en 1937.
Hay 2 formas de esta variedad: la de fruto rojo y la de fruto amarillo. Slo se diferencian en el
color del fruto, pues su produccin es muy semejante.
Las principales caractersticas de esta variedad son:
Su tamao mucho menor que el de las variedades tpicas y Borbn.
El tamao de los entrenudos es pequeo, de lo cual se deriva el menor tamao del arbusto.
Como el borbn, las hojas tiernas o " cogollos" son verde claro.
Las hojas maduras son an ms redondeadas que las del Borbn.
Su ramificacin secundaria es muy abundante dndole al rbol una apariencia densamente
frondosa.
El menor tamao de la variedad Caturra facilita la recoleccin y permite sembrarla a menos
distancia que las dems variedades. Esto ltimo se debe a que su menor altura permite que la
luz penetre hasta el suelo, a distancias de siembras cortas, lo que sera imposible con variedades
de porte mediano o alto.
El ngulo de las ramas jvenes es semejante al del tpica y forma en promedio un ngulo de 66
grados con el tallo principal.
La clasificacin por tamao de la almendra no presenta variaciones sensibles con relacin a la
variedad tpica, su clasificacin por tamao, en condiciones de normal desarrollo del rbol, es
la siguiente:
16

Esta variedad es especialmente valiosa debido a que puede sembrarse a distancias ms cortas
que las variedades de porte alto o medio, y este aumento en la densidad de siembra causa
aumento de la produccin por unidad de superficie. En ensayos extensivos con la variedad
Caturra se ha observado que bajo condiciones adecuadas de manejo, se adapta muy bien a
diversos climas y suelos de la zona cafetera, pues ha alcanzado producciones muy altas en los
distintos de departamentos.
b) VARIEDAD VILLALOBOS: Esta variedad tiene un tamao similar a la variedad Caturra.

Sus hojas son similares a las de la variedad tpicas y el color de los cogollos es bronceado. Es menos
vigorosa que la Caturra y tiende a producir excesivamente en algunos aos por lo cual se contrasta
ms el ciclo bienal de la produccin. Al compararlo con la Caturra se ha comprobado que produce
menos que esta variedad.
c) VARIEDAD SAN REMO: Es originaria de la provincia del mismo nombre en Costa Rica. Se
caracteriza por tener unos entrenudos extremadamente cortos y semillas de tamao pequeo. Es una variedad
que presenta muchos tipos diferentes de rbol por su tamao y apariencia. Su produccin es pequea.
d) VARIEDAD SAN BERNARDO: Es una variedad con todas las caractersticas de la tpica
excepto al tamao del rbol que es similar al de la Caturra. Como es de reciente introduccin a
Colombia no se conoce su capacidad de produccin.
3. Variedad de porte alto
a)
VARIEDAD MARAGOGIPE: El nombre de esta variedad es el del municipio de la
provincia de Baha, Brasil, donde se descubri en 1870. Es un rbol de tamao muy grande en
comparacin con las variedades Tpicas y Borbn y las hojas y frutos tambin son muy superiores en
tamao a las de estas variedades.
Las principales caractersticas son las siguientes:
Todas las partes del rbol son de mayor tamao que en las variedades Tpica y Borbn.
El ngulo que forman las ramas jvenes con el tallo es muy amplio, 74 grados, siendo superior
al Tpica en este aspecto.
Las hojas tienen una forma caractersticas, pues son lanceoladas y no elpticas como en el
tpica. La parte ms ancha no est en la mitad de la hoja sino cerca a la base.
Las hojas maduras son de mayor tamao que las de las variedades antes anotadas y tienen la
lmina muy ondulada. En muchas ocasiones la hoja se dobla hacia abajo formando una especie
de cartucho.
17
Los botones florales son largos y puntudos.

Los frutos tienen el ombligo saliente, caracterstica ms notable cuando estn verdes. Los
frutos son notablemente mayores que en la variedad tpica.
La reproduccin de esta variedad es baja.
Las semillas son tambin mucho ms grandes que las de la variedad Tpica.
b) VARIEDAD MUNDO NOVO: Fue descubierta en 1943 en el Brasil en el municipio de

Mundo Novo, del estado de Sao Paulo. En la coleccin de Cenicaf se tienen dos formas de esta
variedad, la T (con caractersticas de Tpica) y la B ( con caractersticas de Borbn).
Se cree que el origen del cafeto Mundo Novo sea los cruzamientos naturales de la variedad Borbn,
con caf Sumatra que es una seleccin de la variedad tpica, introducida al Brasil de la Isla de Sumatra.
Los principales caractersticas de esta variedad son:
El caf Mundo Novo es semejante al Borbn en el color de las hojas tiernas y el tipo de
ramificacin.
Se diferencia del Borbn por ser un rbol ms alto en igualdad de condiciones y por su mayor
desarrollo lateral.
Tiene tambin una caracterstica muy importante que consiste en el tamao del grano superior
al del tpica.
La clasificacin comercial de la semilla no presenta variaciones sensibles con relacin a la
variedad Tpicas. Su clasificacin por tamao en condiciones de normal desarrollo del rbol,
es la siguiente:
c) VARIEDAD COLUMNARIS: Esta variedad fue descubierta en Java en 1885. El tamao

del arbusto es mucho mayor que el de tpica. Las ramas primarias son muy largas y pendientes y las
hojas permanecen por mucho tiempo en el rbol. Estas son similares a las de la variedad tpica.
Debido a que sus ramas son pendientes, el rbol tiene una apariencia de columna. Su produccin es
muy baja. No es comercial.
d) VARIEDAD COLOMBIA: Sigue conservando la caracterstica de porte baja, se cuid
y vigil que el producto conservar la misma calidad, no es muy susceptible a otras enfermedades, de
fcil adaptacin a los diferentes ambientes de la zona cafetera, es tan productiva como la Caturra y es
resistente a la roya.
18
FACTORES DE ANLISIS EN EL AVALO DE

PREDIOS CA FETERO S
Aplicables al avalo de cualquier predio rural, fundamentalmente son cinco a saber: FSICOS,
ECONMICOS, POLTICOS, SOCIALES Y TCNICOS.
FACTOR FSICO
Hace relacin al anlisis de las caractersticas externas e intrnsecas de las fincas cultivadas en
caf. Entre los principales se encuentran los siguientes:
Localizacin.
Vas.
Extensin.
Topografa.
Suelos.
Clima.
Recursos naturales.
Construcciones: de explotacin, vivienda y
Recreativas.
Localizacin
Apartndonos de la ubicacin puntual referida a continente, pas, departamento, municipio, vereda
etc., y tratndose del tema central de la publicacin, hace referencia a la ubicacin de las fincas
cafeteras con respecto a la latitud y altura sobre el nivel del mar. A nivel del territorio nacional stas se
encuentran localizadas en su mayor parte entre 1.000 y 2.000 metros de altura sobre el nivel del mar y
desde el Ecuador hasta los 12 de Latitud Norte y entre 72 y 78 de longitud al oeste de Greenwich,
con siembras de COFFEA ARBIGA en sus variedades TIPICA, BORBON, CATURRA y
COLOMBIA.
De la localizacin puntual haremos referencia en la presentacin del informe de avalo,
sinembargo, es necesario hacer un comentario acerca de la localizacin del predio cafetero avaluado
con respecto a los centros de atraccin econmica y de consumo, los primeros se refieren al sitio o
poblacin ms cercana dnde comercializan sus productos y los segundos, dnde se proveen de insumos
y herramientas para ejercer una buena administracin del predio.
19
Vas
Buenas vas de comunicacin "acercan" los predios cafeteros a los centros de consumo y
econmicos hacindolos por dicha circunstancias ms comerciales y por consiguiente de mayor valor
que otros, el estado de conservacin de las vas abarata costos de transporte del grano e insumos, no
valdr lo mismo una finca de caf de la que se tenga que sacar el producto a lomo de mua, que
utilizado un vehculo automotor.
Algunos predios cafeteros cuentan con excelente red de carreteras internas utilizadas para el
transporte del caf en cereza desde los pesaderos hasta las tolvas para iniciar el beneficio y eso cuenta
en la determinacin del valor de la hectrea de tierra cafetera.
En ambos casos se debe establecer los kilmetros recorridos, la distancia a los centros de consumo
y comercializacin, los tiempos invertidos, y el estado de conservacin de las mismas.
Extensin
La unidad de superficie universalmente aceptada es la hectrea (10.000.0 mt2), a nivel domstico
en la regin Cundiboyacense, se habla de la "Fanegada", en el Eje Cafetero, de la "Cuadra" y en el
Valle del Cauca y Cauca, de la "Plaza", equivalentes a 6.400.0 mt2. La valoracin por lo tanto debe
hacerse en hectreas y si se quieren convertir en la unidad de medida de cada regin, multiplique las
hectreas por 1,5625 y dar el dato en cada una de ellas.
Hace referencia a la extensin superficiaria ocupada por el predio cafetero. Es frecuente que el
avaluador a falta de documentos, se encuentra que al consultar la extensin del predio, se presenten
diferencias y como necesariamente debe escoger una de ellas para efectos del avalo, por experiencia
he establecido el siguiente orden de escogencia:
Folio de matricula inmobiliaria * Hoja de vida del predio.
Escritura.
Plano, preferiblemente protocolizado por escritura pblica, y
Carta catastral. (Resolucin 2555 de 1998).
Como ltimo recurso, la informacin que se reciba del propietario. Sinembargo, es recomendable
abstenerse de realizar el avalo hasta que no se tenga informacin que sea ms confiable, tanto para el
avaluador como para la entidad solicitante, e inclusive sugerir la medida del predio y hacer las
observaciones relacionadas con las diferencias de extensiones que en un momento encuentren y en
cada caso optar por lo ms conveniente para las partes.
Topografa
Las condiciones topogrficas de una finca estn representadas en el relieve del terreno, siendo
los principales caractersticas que se le asignan las siguientes:
20
- Almacenamiento, curso y conduccin de las aguas

- Empobrecimiento del suelo por desgaste erosivo, y
- Dificultades de mayor a menor cuanta que garanticen una adecuada explotacin.
La pendiente se usa para, indicar de manera amplia la diferencia en elevacin dentro de una
rea o quiz slo la diferencia de nivel entre dos puntos de una zona, uno alto y otro bajo y es la
resultante de dividir la diferencia entre ello por la distancia horizontal entre los mismo, se mide
generalmente con un nivel y se expresa en trminos de porcentaje.
Segn el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi la clasificacin de la tierra de acuerdo a su
topografa es la siguiente:
Planas o casi planas: Tierras a nivel del mar o poco inclinadas. Con pendiente del 0 al 3.0%.
Onduladas: Tierras moderadamente inclinadas. Con pendiente entre el 3.0% al 7.0%.
Quebradas: Tierras en forma de planos inclinados. Con pendiente entre el 7.0% al 12.0%.
Montaosas: Tierras con inclinaciones fuertes y pendiente variable. Con pendiente entre el
12.0% y el 25.0%.
Escarpadas: Tierras con inclinaciones fuertes y fuertes pendientes. Con pendientes mayores
al 25.0%.
La principal relacin que tiene la topografa con respecto a las FINCAS CAFETERAS, es que
dependiendo de ella, el cultivo del caf se debe realizar con tecnologa adecuada de conservacin de
suelos, con sistemas de siembra, densidades, coberturas de suelo, barreras de proteccin, conduccin
de aguas, de acuerdo a las condiciones de cada finca con el fin de evitar la erosin del suelo.
Las principales tcnicas de siembra utilizadas en el cultivo de caf son:
1. Siembra al cuadro, en terrenos planos o casi planos.
21
2. Siembra en curvas de nivel al tringulo o Tres bolillo, y barreras dobles.
Las tres ltimas recomendadas en tierras comprendidas entre el 5.0% y 50.0%, y en tierras con
pendientes superiores se recomienda la siembra en curvas de nivel.
Sistemas de siembras que contribuyen fundamentalmente a la conservacin de los suelos.

Las modalidades de cultivo de caf en Colombia se pueden agrupar en cuatro sistemas:
1. Como sombro denso (bosque): Mnimas prcticas culturales, bajas densidades de siembra,
diferentes edades de cafetos.
2. Como sombro semidenso: Por ejemplo 60-80 rboles de guamo por hectrea. Algunas
prcticas de podas y resiembras, mayor densidad de siembre que el anterior. Diferentes edades de los
cafetos. Asociado en algunos casos con cacao.
3. Como sombro poco denso-regulado: Por ejemplo 40-60 rboles de guamo por hectrea;
en algunos casos es una asociacin con pltano o banano. Con algunas prcticas culturales y densidades
superiores a 3.500 cafetos por hectrea. Buena productividad.
4. Al sol: Altas densidades de siembra (hasta 10.000 cafetos por hectrea). Alta tecnologa.
Prcticas culturales como fertilizacin qumica, desyerbas, zoqueo. Alta productividad.
22
En los dos primeros sistemas se obtiene una baja productividad y es casi imposible evaluar su
produccin. Los dos ltimos son productivos y responden por ms del 70% de la produccin del pas.
No todos los suelos de la zona cafetera se deben cultivar con caf al sol, es necesario un sistema
que involucre otras tcnicas, principalmente conservacin de suelos. As, algunos suelos por condiciones
de topografa abrupta y material parental (metamrficos e gneos principalmente), presentan
caractersticas de baja estabilidad, en donde un cultivo al sol acarreara graves consecuencias, como es
el riesgo de la no sostenibilidad de la produccin cafetera, as sea una regin donde la disponibilidad
hdrica a travs de las lluvias sea ptima.
Densidad de siembre por hectrea

La densidad de siembra debe permitir realizar las labores de limpieza, abonamiento, fumigacin
y recoleccin del grano, sin maltratar mucho el cultivo.
Dependiendo del tipo de siembra y la distancia del cultivo, es posible calcular el nmero de
palos de caf sembrados en una hectrea, o en una determinada rea, aplicando las siguientes frmulas:
Siembra al cuadro
Elementos de la frmula:
N = Nmero de rboles.
A = Area del terreno en metros cuadrados.
d = Distancia en metros de siembra entre rboles.
N = A/dA2.
Ejemplo: Si se tiene un terreno de una hectrea (10.000.0 m2) y la distancia entre rboles es
1.20 mi Cuntos rboles de caf caben en ese terreno?.
N=?
A = 10.000.0
d=1.2m l
N = 10.000.0/ (1,2)A2
N = 6.944 rboles de caf
Siembra al tringulo
N = Nmero de palos.
A = Area del terreno en metros cuadrados,
d = Distancia en metros de siembra entre palos.
K = Constante.
23
N = ( A/ ( dA2 ) * K
Ejemplo: Con los datos del ejemplo anterior, calcular el nmero de palos cuando la siembra se
hace al tringulo.
N=?
A = 10.000.0
d = 1.20 mi.
K = 1,1547.
N = { 10.000.0/ ( 1.2 )A2} * 1, 1547

N = 8.018 rboles de caf.
Frmula general
Cuando la distancia en metros entre surcos es distinta a la distancia en metros entre palos, para
calcular la densidad de siembra se utiliza la siguiente frmula.
N = {L/d + 1} * { B / D + 1 }
N
L
D
d
B
=
=
=
=
=
Nmero de palos.
Longitud en metros del lado dnde empiezan los surcos, descontando la margen.
Distancia en metros de siembra entre palos,
Distancia en metros de siembra entre surcos.
Distancia en metros del otro lado descontando la margen.
Ejemplo: Calcular el nmero de palos de caf que se pueden sembrar en un terreno que tiene
100.0 metros de lado, si las mrgenes de los lados son 1,50 mi respectivamente, la distancia entre palos
es de 1.20 mi y la distancia entre surcos es de 1.0 mi?
L=
B=
D=
d=
10 0. 0 -3 .0 = 97.0
100.0-3.0 = 97.0
1.2
1.0
N = (97/1+1 ) * (97/1.2+1)
N = 8.019 palos de caf
Suelos
Capa que envuelve la corteza terrestre, formada por una mezcla de compuestos orgnicos, material
mineral, aire y agua, que adems de servir para el crecimiento de las plantas, suministra elementos
nutritivos para la misma.
Los suelos de la zona cafetera colombiana son de gran variabilidad debido precisamente a la
diversidad de materiales de origen y a la condicin de presentarse en zonas de ladera dnde las factores
climticos registran cambios de consideracin en distancias relativamente cortas, lo que quiere decir,
que los suelos de un mismo predio no son uniformes.
24
La mayora de los caficultores tienen los estudios de suelos de sus fincas, informacin que el
avaluador debe conocer.
CENICAFE, realiza constantemente investigaciones sobre las caractersticas de los suelos aptos
para el cultivo de caf, en las distintas regiones cafeteras del pas. Adems el Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi, posee el Estudio y Clasificacin de los Suelos realizado por departamentos, obras de
frecuente consulta del avaluador.
Del suelo se debe conocer la profundidad efectiva, la relacin aire-agua, el pH, la resistencia a la
erosin, regmenes de humedad y temperatura del suelo.
Profundidad efectiva
Es la profundidad del suelo a la cual pueden llegar las races de las plantas, sin ningn obstculo
fsico ni qumico.
Para el cafeto sta debe ser mayor de 50 cm, con horizonte orgnico igual o mayor de 20 cm
(Tabla 1). Cuando no se tiene stas condiciones se requiere adecuar cada sitio de siembra con
acondicionadores fsicos (pulpa, gallinaza, y otros), repicando el fondo del hueco, y/o construyendo
caballones.
TABLA 1
CALIFICACIN DE LA PROFUNDIDAD
EFECTIVA PARA EL CAFETO
Profundidad efectiva (cm)

Mayor de 70
50 a 70
30 a 50
Menor de 30
Calificacin
Muy buena
Buena
Regular
Mala
pH
Una de las propiedades qumicas ms importantes del suelo desde el punto de vista de la
productividad agrcola, es el valor del pH el cual mide la actividad de los iones hidrgeno en la
solucin del suelo. Juega un papel primordial en la nutricin vegetal debido principalmente a su
influencia en la solubilidad de los nutrientes.
El cafeto es un cultivo que se comporta bien en suelos fuertemente cidos a moderadamente
cidos (pH 4,8 a 6,0), como son la mayoras de los suelos de la zona cafetera en Colombia. En la tabla
2, se analiza el pH para el cafeto.
25
TABLA 2
pH DE LOS SUELOS PARA EL CAFETO

pH
Calificacin
4,8 a 6,0
Bueno
Menor de 4,8
Mayor de 6,0
El uso para caf depende del contenido de Mn y Al.

Contenidos altos de estos elementos pueden provocar
disturbios fisiolgicos. Se debe encalar en algunos
casos*
El uso para caf depende de CA. Contenidos altos de
estos elementos pueden provocar problemas
,
nutricionales en los cafetos al sol.**
* En la zona cafetera se han encontrado deficiencias de Zn en cafetos que crecen en suelo con Al
intercambiable, con una saturacin mayor del 605, a pH menor de 5,0. A este mismo pH y con |
Mn cercano a 200 ppm se han visto deficiencias de hierro o de zinc.
|
** Cuando el Ca intercambiable es mayor de 6 m e/100 g de suelo y representa ms del 50% de
saturacin de bases, se han observado clorosis calcreas o deficiencias de Mn en cafetos al sol.
Estabilidad estructural
Es la resistencia de los agregados del suelo a desintegrarse por accin del agua y por su manipuleo.
Mientras mayor sea al grado de agregacin del suelo, la estabilidad ser mayor, al igual que la
resistencia de ste a la erosin. La calificacin de la estabilidad estructural se consigna en la tabla 3.
TABLA 3
ESTABILIDAD ESTRUCTURAL DE LOS

MICROAGREGADOS DEL SUELO
Grado de agregacin
Estabilidad Estructural
Mayor de 80
De 60 a 80
De 40 a 60
De 20 a 40
Menos de 20
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy Baja
Resistencia del suelo a la erosin

Para que el desarrollo de reas cafeteras se logre, es importante tener en cuenta ste factor para
la correcta localizacin de los cultivos y el establecimiento de prcticas preventivas de la erosin para
26
conservar el suelo en su nivel de productividad. L calificacin de la resistencia del suelo a la erosin

se consigna en la tabla 4.
TABLA 4
CALIFICACIN DE LA RESISTENCIA DE UN SUELO A LA EROSIN

Calificacin
Descripcin
Caf al sol
Pendiente mxima**
(0/0)
Muy resistente
Estructura fuerte, muy estable, abundante

contenido de materia orgnica y agentes
cementantes. Suelos uniformes y profundos con
permeabilidad moderada
70
Resistente
Estructura moderada, estable, alto contenido de

materia orgnica y agentes cementantes. Suelos
uniformes y profundos con permeabilidad
moderadamente rpida.
60
Medianamente
resistente
Estructura moderada, medianamente estable, de

mediano contenido de materia orgnica y
agentes cementantes. Suelos uniformes o
medianamente uniformes, profundos o medios,
con permeabilidad moderadamente rpida.
40
Susceptibles
Estructura dbil o sin estructura, de baja

estabilidad, contenido medio de materia orgnica
y agentes cementantes. Suelos de media a baja
uniformidad, mediana a baja profundidad, con
permeabilidad muy rpida o muy lenta.
20
Susceptibles
Estructura dbil o sin estructura, de baja

estabilidad, contenido medio de materia orgnica
y agentes cementantes. Suelos de media a baja
uniformidad, mediana a baja profundidad, con
permeabilidad muy rpida o muy lenta.
* Para calificar debe observarse tambin el comportamiento del suelo al laboreo, la accin de las aguas de
escorrenta por los efectos erosivos, la presencia de surquillos, crcavas y derrumbes y la estabilidad de los taludes
en caminos, carreteras, canales y cauces naturales, al igual que el fondo de cunetas, canales y drenes naturales.
** Cafetales con sombro conservacionista (Ej: Inga sp) puede establecer en pendientes mayores.
27
Regmenes de humedad y temperaturas del suelo

El cafeto es muy exigente en una buena relacin aire-agua al igual que un balance hdrico apropiado.
Ver tabla 5.
TABLA 5
C A L IF IC A C I N DE LOS FAC TO R ES DEL SU ELO D ET E R M IN A N T E S

DE LA R ELA CI N AIRE - A G U A
Factores
Puntos
Tectura
FA , F L , F
A F , L, F A r, F A rA , F A rL
A , A rA , A rL , A r*
10
5
0
Estructura
M ig a jo sa, g ra n u la r, b lo q u e s, su b a n g u la re s, b lo q u es an g u lares
10
L am in ar, c o lu m n a r, p rism tic a
G ran o suelto, m asiv a , c o lu m n a r g ru e c a (m ay o r de 30 cm ), p rism tic a g ru e sa (m ay o r de 30 cm )
E spesor H orizonte O rgnico

M a y o r de 4 0 cm
20
D e 30 a 40 cm
15
D e 20 a 30 cm
10
D e 10 a 20 cm
M en o s de 10 cm
D renajes Externo
M uy r p id o a rp id o
20
M edio
10
L ento
M uy len to , e n ch a rca d o
D renaje Interno
M ed io
20
R p id o a m uy rpido
10
L ento
M uy lento, sin d ren aje
Presencia de races y actividades de m acroorganism os

A b u n d a n tes
20
R eg u lar
10
P oca
N o hay
* Cuando la arcilla es plstica su puntaje ser cero, pero en el caso que no lo sea, pueden asignarse a estas texturas 5 puntos.
Cuando las tecturas son pesadas conviene tener precipitaciones bajas y bien distribuidas
28
Rgimen udico: El rgimen de humedad de un suelo se mide en trminos de nivel fretico y

presencia o ausencia de agua sostenida a tensiones menores de 15 bares en la seccin de control de
solum por perodos del ao. Si en sta seccin el perodo hmedo mximo es de 90 das acumulados, se
habla de rgimen de humedad udico.
Rgimen isotrmico e isohipertrmico: La temperatura del suelo es una propiedad importante;
sta controla, dentro de ciertos lmites, el crecimiento de las plantas y la formacin de los suelos. El
rgimen de temperatura del suelo est definido por su temperatura media anual y la variacin de la
temperatura entre las pocas de invierno y verano; cuando sta variacin es menor de 5C, el rgimen
es Iso.
El rgimen de temperatura del suelo es trmico cuando el rango de temperatura medias anuales
es de 15 a 22C; si ste es mayor de 22C el rgimen es hipertrmico.
La temperatura media del suelo en el trpico es aproximadamente de 2C mayor que la temperatura
media del ambiente.
Clasificacin de las zonas cafeteras

La Federacin Nacional de Cafeteros tiene determinadas desde el punto de vista de las
caractersticas, que deben reunir los suelos de las zonas cafeteras seis unidades de las que se hizo el
siguiente resumen.
Unidad Chinchin: Es una de las formaciones ms extensas de cenizas volcnicas y se caracteriza
por la uniformidad del perfil y por el tamao medio de las partculas.
Se localiza entre los 1.250.0 y 1.900.0 metros de altura sobre el nivel del mar, en los departamentos
de Antioquia, Caldas, Cundinamarca, Risaralda, Quindo y Valle del Cauca. Su capa orgnica tiene un
espesor promedio de 0.40 metros, de textura franco-limosa y estructura granular. En el material de
origen se da la presencia de cenizas volcnicas.
Los suelos de cenizas volcnicas identificados como Unidad Chinchin ocupa una extensin
considerable, situada entre los 3o y 6 de latitud norte.
Por la importancia agroeconmica que representa, en el rango altimtrico y trmico, favorece
una serie de cultivos, por las caractersticas fsicas de los suelos y por las condiciones climticas
favorables. P.E. Cacao, pltano, yuca, caa de azcar, ctricos, arracacha, hortalizas, y reforestacin
comercial.
Unidad Fondesa: Los suelos de cenizas volcnicas correspondientes a sta unidad se identifican
al igual que en la anterior, por la homogeneidad en su perfil pero en cambio las partculas son de grano
muy fino dbilmente cementadas. Se encuentran localizadas entre 1.600.0 y 1.800.0 metros de altitud,
siendo recomendables para cultivar, caf, hortalizas, frutales, pltano dominico, banano y arracacha.
29
Unidad que est localizada en el departamento del Valle del Cauca, en el extremo nor-occidental.
Su perfil se caracteriza por tener una capa rica en materia orgnica, francolimosa y estructura
granular, seguida de cenizas volcnicas.
Unidad Fresno: Las cenizas volcnicas de la Unidad Fresno estn comprendidas entre los 1.350.0
y 1.900.0 metros de altitud. Se identifica por el tamao medio de sus partculas las que estn fuertemente
cohesionadas, condicin que favorece la retencin de la humedad en alto grado.
En trminos generales la capa que cubre la ceniza es profunda y muy rica en materia orgnica,
textura franco limosa y de estructura granular con grado de estabilidad muy alto y por lo tanto son
suelos muy resistentes al proceso erosivo.
En sntesis los suelos de sta unidad, dadas sus caractersticas son indicados especficamente
para caf, ya que esta planta posee un sistema de races de poca penetracin en el suelo. Por su alta
capacidad de retencin de la humedad, los cultivados en caf, soportan perodos de sequa prolongada,
sin causar deterioros notables en la produccin y calidad del grano.
Unidad Montenegro: Se encuentra principalmente en el departamento del Quindo, en el
municipio del mismo nombre y a una altura entre 1.250.0 y 1.500.0 metros sobre el nivel del mar.
Se caracterizan principalmente sus cenizas por ser de grano medio sin cohesin y por lo tanto de
estructura dbil.
La capa orgnica que cubre las cenizas es de buen espesor y no solamente sirve de protectora
sino que contribuye ampliamente a la productividad de dicha unidad y en consecuencias es de las de
ms alto rendimiento en relacin al cultivo del pltano, cuantitativa y cualitativamente.
Su capacidad de produccin est favorecida en alto grado por la topografa ondulada. La
profundidad til de estos suelos es indefinida, por lo que no existen limitaciones para el cultivo de
pltano, caf, yuca, frutales, morera, caa.
Unidad Quindo: Al igual que la anterior se encuentra en ste departamento entre 1.300.0 y
1.800.0 de altitud principalmente en los municipios de Armenia y Calarc.
Se identifica por ser una capa de espesor variable, franco arenoso, seguida de cenizas volcnicas
de grano grueso, sin cohesin, de alta porosidad y alta densidad. El cultivo del caf no sera aconsejable
a plena exposicin en pendientes aunque sean moderadas, debido a la susceptibilidad, a la erosin de
dichos suelos y a la poca cantidad de humedad que son capaces de retener.
Unidad Malabar: Es la unidad que se encuentra ubicada en los lugares ms bajos con relacin
a las dems, y en efecto las altitudes donde se presenta perfectamente definida flucta entre 900.0 y
1.250.0 metros, con topografa semiondulada.
Se identifica la unidad por una capa orgnica de apreciable espesor que sepulta un horizonte
arcillosos con abundantes concreciones de hierro, que debilitan las estructura, haciendo que el agua
30
lluvia cause efectos de erosin. Son suelos especiales para cultivar caa de azcar y tomate, pues
alcanzan producciones muy rentables.
Propiedades fsicas de los suelos dedicados al cultivo del caf

Las propiedades fsicas de los suelos son las que se relacionan con su estructura, textura,
consistencia, porosidad , profundidad y color.
Estructura: Los suelos estn formados por pequeas partculas de arena, limo y arcilla, que a
su vez se identifican por el tamao y la agrupacin de stos componentes que determinan la Estructura
de los suelos, que al clasificarlos determinan la productividad de los mismos.
Por la forma como se agrupen las partculas del suelo, stas se clasifican de diferentes maneras
formando por consiguiente las estructura as:
- Columnar: Las partculas se agrupan formando columnas.
- Prismtica: Las partculas se agrupan formando prismas.
- L a m in a r : L a s p a r tc u la s se a g r u p a n fo rm a n d o l m in a s h o r iz o n ta le s .
- Granular: Las partculas se agrupan formando pequeos granos.
Las principales caractersticas de una buena estructura de suelos son:

Buena aireacin
-
Fcil penetracin de las races de las plantas, es decir, que tengan buen desarrollo radicular.
Agiliza la realizacin de las labores culturales
Rapidez en la infiltracin del agua.

Oportuna respuesta a la fertilizacin favoreciendo la actividad de micro y macroorganismos
(Bacterias, Hongos, Lombrices).
Textura: Representa la proporcin en que se encuentran las partculas de arena, limo, y arcilla
un suelo determinado. La clasificacin de los suelos segn la textura es la siguiente:
-
Suelos sueltos: Arenosos - Arenosos Francos: Son suelos sueltos, de buen drenaje, fciles
de trabajar, pobres en nutrientes.
Suelos livianos: Franco arenosos - Franco areno limosos
Suelos medianos: Franco-arcillo limoso, Franco arcillosos, Franco-arcillo arenosos,
Limosos, Franco-limosos y Francos.
Suelos pesados: Arcillo-limosos, Arcillosos, Arcillo-arenosos. Compactos, pesados se

encharcan con facilidad, difciles de trabajar, ricos en nutrientes. Conocidos como "Tierra
Gredosa"
Suelos muy pesados: Arcillo arenosos - Arcillo limosos, Arcilla.
Caractersticas que deben tenerse en cuenta y analizarse cuando se pretenda establecer cultivos
de caf, frutales, yuca, morera, pltano y aquellos que exijan condiciones livianas o medianas en
textura para que prosperen eficientemente.
Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan despus de haber recibido aguas
lluvias o de suministro de aguas por haberse realizado obras de adecuacin. Son de dos clases:
Interno: Es la mayor o menor velocidad con que el agua penetra a travs del perfil, y
Externo: Se refiere al movimiento del agua superficial, que se conoce como escorrenta,
que a su vez en la causante de la erosin hdrica de los suelos y que lixivia los nutrientes.
Consistencia: Se relaciona ms que todos con los grados de compactacin y vara de acuerdo
con las distintas condiciones de humedad del suelo. Desde el punto de vista de la pegosidad, presenta
escalas desde; no pegajoso, ligeramente pegajoso, pegajosos a muy pegajosos y desde el punto de
vista de la plasticidad presentan una escala similar.
Porosidad: Son los espacios vacos presentes en la masa del suelo, importante caracterstica,
de ella depende la circulacin del aire necesario para:
Profundidad Efectiva: Es la hondura del suelo a la cual pueden llegar las races de las plantas,
sin ningn obstculo fsico ni qumico.
a) Abastece de oxgeno para la respiracin de la planta.
b) Suministra oxgeno para la actividad de las bacterias.
c) Permite una descomposicin ms rpida de las materias orgnicas.
Color: Es otra caracterstica fsica de los suelos que presentan la siguiente gama de colores:
Color negro: Indica presencia de compuestos orgnicos, su color no siempre es debido a
residuos orgnicos, sino que tambin pueden ser ocasionado por la naturaleza del material de
origen y en algunos suelos se debe a la presencia de manganeso.
Color rojo: Indica la presencia de oxido de hierro frrico no hidratado, compuesto que es
indicativo de buen drenaje y buena aireacin.
i
Color amarillo: Indica la presencia de oxido de hierro hidratado, lo que indica condiciones de
buena humedad o mal drenaje.
Color gris: Indica presencia de oxido de hierro ferroso, no posee buen drenaje, a veces se
presenta en tonalidades de gris pardo y amarillo
Las mejores condiciones fsicas de los suelos cafeteros se encuentran en suelos los
francos, Franco arcillosos, Francos - Franco Arenosos.
33
Suelos desarrollados a partir de cenizas volcnicas
Como se mencion, las cenizas arrojadas por los volcanes recubrieron indistintamente diversos
suelos y/o materiales gneos, sedimentarios o metamrfcos, en grandes extensiones, moldeando su
paisaje (reas onduladas o planas), con espesores que varan entre unos pocos centmetros hasta
varios metros.
Dichos materiales no consolidados, una vez depositados, iniciaron su meteorizacin de acuerdo
al tipo de grano de la ceniza y al clima en donde se localizan presentando un color caracterstico,
pardo amarillento.
Su importancia radica en que son los nicos de la zona cafetera que tienen reas significativas en
forma uniforme, esto es, perfiles homogneos por sus caractersticas fsicas y qumicas; la mayora
presentan condiciones fsicas excelentes: buen drenaje interno, buena capacidad de retencin de
humedad, buena estabilidad estructural, es decir, resistentes a la erosin (no al mal manejo). Son las
reas ms densamente cultivadas en caf, con sistemas de cultivo de alta densidad de siembra y alta
productividad, a pesar de su baja fertilidad natural.
Las cenizas identificadas dentro de la zona cafetera son, en su mayora, de naturaleza andestica;
las diferencias entre ellas estn dadas por el tamao del grano del material parental como tal y la
textura del suelo propiamente dicha.
En gran parte de estos suelos se ha desarrollado una cafcultura al sol con densidades superiores
a 5.000 rboles/Ha. Su baja fertilidad natural exige de oportuna y adecuada aplicacin de fertilizantes
qumicos. Es importante, anotar que para el cultivo al sol en estos suelos se debe analizar el clima y las
caractersticas fsicas de las cenizas.
Por otra parte, es importante que para comprender los ecotopos cafeteros, en relacin a su contenido
de suelos, se debe tener en claro el siguiente concepto:
Las cenizas volcnicas estn recubriendo suelos y/o materiales petrogrficos de origen gneo,
metamrfico o sedimentario, distribuyndose en forma compleja con estos materiales y su ocurrencia
en la ladera no tiene un patrn definido. El nivel cartogrfico de escala 1:100.000 utilizando en el
presente estudio, no permite separar estas pequeas reas.
Por lo anterior, el uso y manejo de estas regiones est siendo afectado por el material subyacente,
que le imprime aspectos como: susceptibilidad a la erosin, por discontinuidad litolgica, relieve
abrupto o encharcamiento sobre reas sedimentarias de mal drenaje interno, etc.
Suelos desarrollados a partir de rocas metamrficas

Se localizan en laderas con pendientes superiores al 60%, longitudes largas, lo que define en
general suelos pedregosos, cascajosos, con mayor o menor grado de desarrollo edfico, altamente
susceptibles a la erosin, retencin de humedad baja y en general fertilidad natural media.
34
Por estas caractersticas, en gran parte de las regiones que tienen estos suelos, la caficultura es
con sombro (guamos, carboneros). Estos suelos son clasificados en su mayora como Troporthents.
Las regiones con precipitacin mayor a 3.000 mm/ao, como el oriente de Caldas y Antioqua,
presenta un suelo ms desarrollado con mayor estabilidad estructural. Se clasifican como Dystropepts.
Suelos desarrollados a partir de rocas gneas

Los Igneos en su origen son materiales consolidados, se dividen en cidos y bsicos.
Los Acidos (altos contenidos de cuarzo), granito, cuarzodioritas, etc. En general forman suelos
arenosos, de baja retencin de humedad y de un continuo proceso de desgaste por su alta susceptibilidad
a la erosin. Generalmente los perfiles son de arenosos o pedregosos, de superficiales a medianamente
profundos, con pendientes mayores del 60% y longitudes muy largas, caractersticas que los sitan
dentro de los Troporthents.
Estos suelos se encuentran en la cordillera central, especialmente en la vertiente oriental, en los
Departamentos del Huila, Tolima y Antioqua y pertenecen a las Unidades San Simn, Coln, La
Cabaa y Oriente. En las vertiente occidental se presentan a manera de inclusiones en los Departamentos
de Caldas, Valle y Cauca (La Vega), corresponden a las Unidades de San Simn y La Violeta. En la
cordillera oriental existen en parte de los Departamentos de Boyac (occidente), Santander y Norte de
Santander con las Unidades Norte y Paujil. En la Sierra Nevada de Santa Marta, el sector correspondiente
a la Cuenca del Magdalena y al mar Caribe.
En cuanto a los suelos Igneos bsicos, o sea con menor contenido de cuarzo que las anteriores,
generalmente tienen texturas ms pesadas: Franco-arcillosos o arcillosos. Se localizan en pendientes
superiores al 60% de longitudes medianas (300 metros), de mediana o alta susceptibilidad a la erosin
y han perdido gran parte de la materia orgnica.
Los suelos ms importantes de este grupo corresponden a una formacin de basalto asociados
con diabasas y gabros, que de acuerdo al contenido de humedad del medio ambiente climtico,
presentan un perfil que vara de cascajoso a franco-arcilloso. Se encuentran en las cordilleras Central
y Occidental, sobre la cuenca de ro Cauca y un sector del ro Pata; en los Departamentos del Valle,
Risaralda, Caldas, Antioqua y Cauca; existe adems, un pequeo sector en la Sierra Nevada de Santa
Marta en el rea correspondiente al Departamento del Cesar. Son suelos de mediana fertilidad y con
buenas condiciones fsicas para el cultivo del caf.
Suelos desarrollados a partir de rocas sedimentarias

Los suelos de origen sedimentario se localizan principalmente en la cordillera oriental, tienen
variadas caractersticas fsicas desde textura arenosas a arcillosas predominando las ltimas; con
pedregosidad sobre y a travs del perfil, baja capacidad de retencin de humedad, drenaje interno
deficiente, llegando a encharcamiento en reas planas, que limitan su uso. Escasa a nula presencia de
materia orgnica.
35
Profundidad efectiva limitada en algunos sectores por la pedregosidad (bajas en algunos casos),
densidad aparente superior a 1.5 (porosidad y aireacin baja), lo cual acelera la prdida de aguas
ocasionando dficit en la pocas secas.
Por esta razn, estas regiones se deben cultivar como sombro. En cuanto a las condiciones
qumicas varan entre cidos y calcreos con incidencia muy importante en su composicin por la
gnesis de los materiales constitutivos como por ejemplo calizas, lutitas, areniscas, etc.
Propiedades qumicas de los suelos
Las mas importantes son: Acidez, fertilidad y contenido de materia orgnica.

Acidez: Todos tenemos la idea de acidez y de alcalinidad, la primera se presenta en el limn, la
segunda se presenta en una lechada de cal.
Cuando no se presenta ninguna de las dos, se dice que la sustancia es neutra. Lo anterior se
resume en el grfico siguiente.
Grado de acidez o pH
GRADO DE ACIDEZ d H
NEUTRO
Extremadamente
ACIDO
0
1 2
Extremadamente ^
ALCALINO
1
4
10
11
12
13
14
fe
ACIDEZ
ALCALINIDAD
Al cultivo del caf no le convienen suelos alcalinos ni muy cidos, los mas recomendables
deben tener un ph de 5.0 a 5.5.
Nutrientes del suelo: Son sustancias que se encuentran en los suelos y que sirven de alimento
para las plantas y los principales son: Nitrgeno, Fsforo, Potasio, Calcio y Magnesio. Conocidos
como elementos mayores.
Elementos menores: Se encuentran en pequeas cantidades, pero son indispensables para las
plantas, sin los que no puede vivir o por lo menos no produce buenas cosechas, los ms importantes
para el cafeto son: Boro, Hierro, Zinc y Manganeso.
Nutrientes para el caf: El mejor sistema de abonamiento para mantener una buena fertilidad
de suelos y buenas cosechas, es la combinacin de los abonos qumicos con los orgnicos.
36
Materia orgnica: El contenido de m ateria orgnica en el suelo modifica y mejora la

estructura, la cual influye en la porosidad y permeabilidad. Suministra a las plantas una buena
cantidad de los elementos vistos y por esta razn es un buen ndice para conocer la capacidad de
produccin de los suelos.
Generalmente los suelos cafeteros son ricos en materia orgnica y en algunos casos llegan a
contenidos muy altos. La clasificacin de los suelos de acuerdo al contenido de materia orgnica es la
siguiente:
3.0 por ciento
escaso contenido
6.0 por ciento
mediano contenido
9.0 por ciento
suficiente contenido
12.0 por ciento
alto contenido
15.0 por ciento
muy alto contenido
Resumen de suelos
Con excelente condiciones, profundidad efectiva mayor de 50 cms, alta resistencia a la erosin,
buen drenaje natural, buena aireacin y permeabilidad. Con pH entre 5 y 6. La fertilidad natural
puede ser baja, la cual se corrige con una fertilizacin qumica adecuada y oportuna. Pendiente que no
superen el 45%.
Suelo frtil: Es aquel en que los elementos nutritivos para las plantas son abundantes, no
necesariamente son productivos.
Suelo productivo: Es aquel en el que predominan condiciones fsicas excelentes, caracterizadas
por buena aireacin, buena profundidad efectiva, la que est acompaada de una estructura que permita
la ptima distribucin de las races, aunque sean suelos de mediana o baja fertilidad.
Factores Climticos
El clima de una regin esta determinado por la interaccin de condiciones atmosfricas que
distinguen una regin de otra y sus principales componentes son:
El rgimen de lluvias.
La temperatura y sus variaciones a travs del tiempo
La radiacin e irradiacin.
La humedad del aire.
El brillo solar.
La nubosidad.
37
Los vientos.
La presin atmosfrica.
La altura sobre el nivel del mar.
El cafeto tiene sus requerimientos y limitaciones en cuanto en elementos meteorolgicos se refiere.
Precipitacin: El caf se considera como cultivo de cierta tolerancia a la sequa, a un cuando
la cosecha y la calidad de esta, se reduce de un modo marcado con periodos secos prolongados.
Algunos autores consideran que perodos cortos de sequa son favorables para el crecimientos y
produccin del cafeto.
Para un buen desarrollo del cultivo del caf es indispensable como mnimo una intensidad de
1.500 milmetros de agua al ao. Esta intensidad en las zonas cafeteras de Colombia fluctan entre
1.000 y 3.000 milmetros de agua por ao.
Se considera como zona ptima aquella que presente entre 1.800 y 2.800 milmetros
anuales y que ningn mes del ao tengan menos de 1000 milmetros.
Temperatura: Es la expresin fsica que caracteriza de manera objetiva la sensacin de calor o
fro. El factor predominante que determina la temperatura de un lugar es la radiacin solar.
Estrechamente ligados con la radiacin solar se tienen otros factores como La Altitud, Latitud, Relieves,
Naturaleza del suelos, y Coberturas de nubes entre otros.
A mayor temperatura se aceleran los procesos fisiolgicos y cuando la temperatura es demasiado
baja se retarda el crecimiento. Para el cultivo del caf los rangos trmicos mas favorables son:
* Temperatura media anual entre 19 y 21.5 C.
* Oscilacin diaria entre 10 y 13C.
* Mnima media entre 15 y 17 C.
* Mxima media entre 25 y 28C.
Las tierras mas aptas para el cultivo del caf sern las que estn en zonas con
temperaturas que flucten entre 18c y 21c.
Altitud: Se entiende por altitud sobre el nivel del mar la diferencia de altura que existe entre un
lugar de la tierra y el mar. La altitud de un lugar refleja las condiciones trmicas, por lo tanto esta
estrechamente relacionada con la latitud del mismo.
Los componentes del clima varan respecto a las diferentes alturas sobre el nivel del mar. Segn
el grfico anexo las tierras cafeteras se encuentran comprendidas entre los 1.000 y 2.000 metros de
altura sobre el nivel del mar.
38
La zona ptima para el cultivo del caf: es la comprendida entre los 1.300 y 1.700
metros sobre el nivel del mar.
Latitud: Se entiende por Latitud de un lugar la distancia que existe entre un lugar de la tierra y
la lnea ecuatorial; se expresa en grados y minutos sexagesimales.
Las consideraciones anteriores guardan estrecha relacin con la produccin de las tierras cafeteras,
pues inciden en la formacin de los suelos, en su fertilidad, aspectos que debe investigar el avaluador
cafetero cada vez que realice una visita a un predio para efectos de avalo.
En el grfico y cuadro siguientes se resume en buena parte la relacin entre temperatura y altura
sobre el nivel del mar de las tierras cafeteras.
ZONAS CAFETERAS SEGN TEMPERATURA Y ALTURA SOBRE EL NIVEL DEL MAR
ALTURA
TEMPERTURA
2.000
17,0
/ ZONA
/ MARGINAL ALTA
1.900
17,5
1.800
18,0
/ ZONA REGULAR ALTA
1.700
1.600
1.500
1.400
1.300
/
y
1.000
18,5
\
A
,/CTyoam
V)PTIMA
jv.
19,0
19,5
'
20,0
21,0
22,0
ZONA REGULAR BAJA
1.200
1.100
ZONA MARGINAL BAJA
23,0
\
24,0
METROS SOBRE EL
NIVEL DEL MAR
ZONAS CAFETERAS DE ACUERDO CON LA TEMPERATURA Y LA ALTURA SOBRE EL NIVEL DEL

MAR, PARA LA REGION CENTRAL COLOMBIANA. IOS MEJORES RENDIMIENTOS SE OBTIENE EN
ZONA OPTIMA. EN LAS ZONAS MARGINALES NO SE DEBE CULTIVAR EL CAFETO.
39
Altura m sobre el nivel

del mar
Temperatura
C
1000
Precipitacin Fluvial Anual

Mnima
Media
Mxima
24
1000
1500
2000
1400
20
2000
2500
3000
2000
17
1600
2000
2400
Nubosidad y brillo solar: La principal fuente de energa para las plantas es la radiacin solar y
para las zonas cafeteras ms calientes de Colombia, el brillo solar puede llegar a un total de 280 horas
- mes en tiempo seco y su intensidad es factor determinante para la utilizacin o ausencia de sombro.
Radiacin e irradiacin: La primera indica la cada directa de los rayos solares sobre la superficie
de la tierra, la segunda, es el desprendimiento de las ondas calricas de la superficie terrestre para
esperarse en la atmsfera, condiciones importantes por que de ellas depende la variacin de la
temperatura entre el da y la noche.
*
*
*
*
*
Horas de brillo solar

Radiacin global
Humedad relativa y otros
Vientos
Presin Atmosfrica
Estos en la zona cafetera de Colombia estn estrechamente relacionados con los factores climticos
anteriormente analizados.
Humedad del aire: Es la presencia del agua en forma de vapor y est relacionada directamente
con la temperatura. Tambin denominada Humedad Relativa.
Vientos: Son movimientos de masas de aire entre reas de diferente presin. Cuando son muy
fuertes producen lo que se conoce como erosin elica.
Presin atmosfrica: Es el peso de una columna de aire. El valor mximo de la presin
atmosfrica corresponde a 760 milmetros de mercurio y se presenta en el nivel del mar, por cuanto
a dichos niveles las capas de aire estn compactadas al mximo por otras superiores haciendo el aire
ms pesado.
Las consideraciones anteriores guardan estrecha relacin con la produccin de las tierras cafeteras,
pues inciden en la formacin de los suelos, en su fertilidad, en su productividad y considero que
necesariamente el avaluador cafetero estar en la obligacin de investigarlas cada vez que realice una
vista a un precio rural para efectos de realizar un avalo.
40
Resumen Clima
Temperaturas medias entre 19C y 21C. Suficiente radiacin solar, alrededor de 1.800 a 2.000
horas-sol/ao. Regmenes pluviomtricos de 2.000-2.500 mm/ao, con una distribucin que garantice un
oportuno y adecuado suministro de agua en las etapas del cultivo (disminucin de las lluvias en el perodo
anterior a la florescencia, buena cantidad de agua en el perodo de crecimiento de ramas y formacin del
grano, la calidad de este ltimo depende de las lluvias ocurridas 10 a 17 semanas despus de la floracin).
Recursos naturales
Complementarios a los factores antes expuestos, es importante mencionar la importancia que
tiene en el avalo de tierras cafeteras la presencia de la vegetacin natural de la regin, su fauna y
su flora ya que coadyudan a desarrollar en mejor forma el cultivo del caf. Todos los das a nivel
nacional y mundial nos estn recalcando la imperiosa necesidad de que el hombre se vuelva ms
racional con respecto a la conservacin de los recursos naturales, si queremos dejar un buen legado
a nuestros hijos.
La forma como se preserven en las fincas cafeteras el recurso agua, a pesar de nuevas tecnologas
en el beneficio del grano sin su utilizacin, es un factor que pesa mucho en la valoracin del los
predios cafeteros, bien dicen que cuando alguien desea comprar un predio rural "debe comprar primero
el agua y despus la finca ", elemento indispensable para desarrollar cualquier actividad agropecuaria.
Por eso es importante cerciorarse de la presencia de agua al realizar la visita al predio objeto del
avalo, estudiando el origen de las mismas, las "aguaspropias" al decir del campesino, son las que
nacen en la finca, existen las provenientes de servidumbres por que nacen en predios ajenos, las hay de
acueductos veredales y las de acueductos municipales , estas ltimas generalmente presentes por la
cercana del predio al permetro y/o al casco urbano de la ciudad.
As mismo es importante verificar la presencia de corrientes permanentes y la manera de
conservarlas.
Construcciones
En todo predio cafetero se identifican fcilmente tres tipos de construcciones, las de beneficio
propiamente dichas, las viviendas y las de tipo recreativo.
Construcciones de beneficio
Conformadas por las siguientes: Area de pesaje (Bsculas porttiles, Romanas, Camioneras),
Tolvas, Area de mquinas peladoras y repeladoras con sus respectivas zarandas y motores, Tanques
de fermentacin, Canalones de lavado o serpentines, Escurridores, Marquesinas, Guardiolas y Silos,
que en su conjunto integran "el benejciadero". Especificando si ste est clasificado como
beneficiadero hmedo o seco, As mismo se debe tener en cuenta el manejo de la pulpa y las aguas
resultantes del proceso de beneficio del caf.
41
De ste debe hacerse una descripcin de las caractersticas de construccin relacionando;

Estructuras, Fachadas, Armadura de techos y Techos, Muros y Paredes, Pisos, Puertas exteriores e
interiores, Ventanas de aireacin, Sistemas de seguridad, y en general todo lo que como avaluador
estime deba resaltarse para que su informe de avalo sea lo ms completo posible. Solicite planos para
tomar rea construida o en su defecto mida.
De los tanques de fermentacin consultar la capacidad de almacenamiento, de las guardiolas y silos, la
capacidad de secado y presecado de caf y marcas y accesorios especiales con que cada equipo tenga.
Caractersticas de construccin de las zarandas y especificar su clase, si son circulares u
horizontales.
Con respecto a las Bsculas, Mquinas peladoras y repeladoras y Motores elctricos, registre:
Marca, Numero de chorros, Capacidad de pelado en kilos por hora, Caballos de fuerza, Revoluciones
por minuto, y Voltaje.
Especifique la clase de energa con que cuenta el predio, equipos elctricos especiales,
transformadores y sus respectivas capacidades.
Proceda de igual forma con cualquier otro tipo de construccin o maquinaria que este directamente
vinculada la explotacin agrcola, en este caso la recoleccin y beneficio del caf.
Recuerde que la capacidad instalada del beneficiadero debe ser proporcional a la produccin de
caf del predio. Es posible que al realizar un avalo se encuentren fincas que no poseen beneficiadero,
pero que se encuentran cerca de centrales de beneficio, circunstancia que hay que resaltar y que no por
la falta de ste, se afecte la valoracin del predio .
Se presentan avalos de fincas de caf que anteriormente estaban dedicadas a la ganadera (leche,
cra y levante), con instalaciones propias de esas actividades, como cuartos fros, cuartos pica-caas,
establos, pesebreras para toros y temeros y otros, que estn directamente relacionados con la explotacin
desarrollada en le momento de realizar el avalo, en nuestro concepto tiene un valor, pero debe constituir
un capitulo especial que se denomine Valor comercial de activos no comprometidos con la produccin
y ste no debe hacer parte de la estimacin comercial del predio, pero si hacer el comentario de sus
existencia y dejar que el solicitante, pese la informacin dada por el avaluador.
Construcciones de vivienda
Proceda en igual forma a describir las caractersticas de construccin, sus comodidades y usos,
establezca reas y estado de conservacin, pues las necesitar para efectos del la valoracin.
Construcciones recreativas
En cuanto a las construcciones recreativas tales como; piscinas, asaderos, jardines, y diferentes
clases de baos (Turco, Sauna, Jacuzzi) y en general construcciones de este tipo, haga una relacin
de las mismas, valrelas e inclyalas en el capitulo especial de Valor comercial de activos no
comprometidos con la produccin.
42
FACTOR ECONMICO
Investigacin que debe realizar el avaluador en la zona en que se encuentre el predio objeto del
avalo de aspectos relacionados con: costo de la mano de obra, costo de los insumos, facilidades de
mercadeo del caf, facilidad de transporte, oferta y demanda de predio rurales , aspectos que nos dan
bases para la calificacin del predio y que dependiendo de su comportamiento, podremos determinar
el grado de comercializacin de fincas similares a la que estamos avaluando.
La poca rotacin en la tenencia de las fincas cafeteras dificulta la obtencin de informacin que nos
sirva de parmetro para establecer el precio de las mismas, entonces viene la pregunta. "Cmo avaluar
el mercado cuando no existen transacciones por que hay una crisis en el mercado de los inmuebles?".
En el reciente II Simposio Nacional de Avalos Rurales realizado en Santiago de Cali el Dr.
Oscar Borrero Ochoa, en uno de los apartes de su conferencia Concepto de valor y precio en los
avalos rurales al respecto dice "Que si las condiciones del mercado no permiten establecer
transacciones se debera avaluar el valor intrnseco del bien, o sea el valor fsico aplicando el
mtodo del Costo equivalente al valor del terreno, ms el valor de las construcciones menos la
depreciacin".
FACTOR POLTICO
Aspectos relacionados con: Precios de compra y sustentacin del caf, Polticas de crdito,
Aspectos tributarios, Incentivos, Seguridad, sta ltima referida a la zona en la que se encuentre el
predio avaluado, son aspectos que quermoslo o no estn influyen, en los valores de la tierra y por
consiguiente en su comercializacin.
Para nadie es un secreto los problemas por los que est pasando el Agro Colombiano y
especialmente el que atraviesa el sector cafetero, en parte es de orden fitosanitario por la presencia
de la broca, la roya, aunque hoy da el cafetero tpico aprendi a convivir con ellas, de otro lado los
precios del grano en los mercados del exterior y la poltica revaluacionista del gobierno, afectan
de una manera significativa los ingresos de los cafeteros y la comercializacin de las tierras
cafeteras paralizando su venta y quienes desean adquirirlas estn a la expectativa de aprovechar
un "gangazo" y el propietario todava est aferrado a los precios que las fincas tenan en pocas de
la bonanza cafetera.
Las polticas de crdito vigentes para el sector estn manejadas y ofrecidas por FINAGRO a
travs de diferentes intermediarios financieros; al respecto el gobierno nacional formalizo la condonacin
de deudas menores de $ 3.000.000.00 y la rebaja al 18% de la tasa de inters anual para las deudas
superiores a sta cifra, que al decir de los caficultores poco alivian la situacin actual, otro factor que
esta incidiendo en la comercializacin de los predios cafeteros.
En las zonas cafeteras aunque se ha visto la presencia de pequeos reductos guerrilleros no es
tan marcada como en otras regiones dedicadas al cultivo del caf y que me atrevera a manifestar que
tal situacin, poco ha influido en la comercializacin de las tierras cafeteras por lo menos en las de la
zona central.
43
Es motivo de discusin y anlisis en diferentes seminarios de avalos rurales a los que he

asistido como conferencista o como asistente el tema especfico de:
Cmo se determina el valor de la hectrea en una zona afectada por la guerrilla?.
La verdad es que no se ha llegado a definir un factor de afectacin que pueda determinar, en
cuanto menos, se debe estimar un predio que se encuentre en una zona con presencia de la guerrilla.
Mi opinin personal al respecto es, "Se debe determinar el valor de la propiedad enmarcado bajo
el desarrollo normal de las actividades propias del predio y del mercado de la propiedad raz " y
realizar un comentario acerca de las situacin que al menos por el momento de realizar el avalo se
presenta en la regin respectiva, manifestando por ejemplo, La dificultad de comercializar el predio
por la circunstancia referida y dejar en manos de la entidad solicitante la aplicacin del "factor de
afectacin" sobre el valor determinado por el avaluador.
Al respecto el Dr. Borrero en su conferencia en Cali dice: Si en una zona de presencia de
guerrilla no hay intenciones de compra, cual debe ser el avalo comercial de la tierra rural? Aqu
cabe la definicin del Valor Intrnseco o Valor Fsico que dbamos atrs para el caso de los inmuebles
urbanos. Recordemos que el valor fsico es la suma de la Tierra ms la Construccin en caso urbano.
En la finca rural es tambin la Tierra Bruta mas la infraestructura o las mejoras. No existe el factor de
comercializacin porque no hay demanda.
Para la Infraestructura utilizamos el mtodo del costo. Pero para la Tierra Bruta solo tenemos el
mtodo comparativo. Si no hay transacciones ni demandantes en una zona de guerrilla, Qu valor le
ponemos a la tierra bruta? Cul es el valor intrnseco o fsico de la tierra bruta?.
Se precia entonces de un mtodo diferente, que tiene que ver con la rentabilidad. Hay que
analizar cual debe ser el valor de la tierra bruta como resultado del negocio agropecuario. Se
requiere entonces un estudio de factibilidad financiero: Qu puede producir la finca, a como se
vende, cuanto cuesta y qu utilidad genera. Al descontar las mejoras o infraestructura, nos quedara
lo que se puede pagar por la tierra, y ms adelante agrega "Las valorizaciones y desvalorizaciones
de la tierra rural por causa econmicas (crisis agropecuarias, malas cosechas, crisis econmica
nacional, tasas de inters, etc.) se reflejan en las transacciones en un lapso no mayor de seis meses.
Pero los fenmenos polticos o de orden pblico se demoran en estabilizarse hasta tres aos y entonces
el avaluador tardar mucho en determ inar transacciones o precios nuevos representativos.
Unicamente tendr los precios de la oferta."
FACTOR SOCIAL
La percepcin de las condiciones de vida de los trabajadores, de la calidad de la mano de obra, de
la mayor o menor dificultad en conseguirla, de la estabilidad, son condiciones que no deben ser ajenas
a la investigacin que realiza el avaluador de fincas cafeteras, el campesino de hoy piensa en que sus
hijos "lleguen a ser dotores" y se preocupan por la educacin de sus hijos, por consiguiente de las
condiciones generales de vida, aspectos como: Infraestructura de servicios pblicos, puestos de salud,
escuelas, guarderas, hogares comunitarios, Inspeccin de polica. Son aspectos de importancia que
44
tienen relacin directa en la actividad avaluatoria, y que son de inters no slo del inversionista
propiamente dicho, sino que deben ser del conocimiento del interesado en el avalo.
FACTOR TCNICO
El factor tcnico nos responde a la pregunta frecuente:
Porque unas fincas cafeteras valen mas que otras, aunque estn en la misma zona?
1.
La administracin personal y permanente que tenga la finca.
2.
Las posibilidades de irrigacin y mecanizacin del predio.
3.
La produccin por hectrea de caf de la finca.
4.
Las tcnicas de siembra empleadas .
5.
La manera en que se realice la recoleccin y beneficio del grano.
6.
La produccin sostenible que tenga.
7.
La calidad de los suelos.
8.
La ubicacin con respecto a los centros de atraccin econmica.
9.
Las vas de acceso e internas con que cuente.
10. La infraestructura de beneficio y dotacin de servicios.

11. La recuperacin de los suelos.
12. Edad y estado de los cultivos.
13. En general por la especializacin de la finca en la explotacin cafetera.
14. La conservacin de microcuencas
15. Disponibilidad de aguas
16. El manejo de residuos slidos y lquidos
45
M TO D O S VALUATORIOS
APLICACIN DE DIFERENTES MTODOS EN EL AVALO DE FINCAS CAFETERAS
Partiendo del concepto general de que una finca debe valer por la capacidad que tiene de producir
una renta, se deduce que la capacidad de uso y de produccin de renta est ntimamente ligada a los
avalos de las fincas cafeteras. Por analoga entonces, se dira que una propiedad dedicada al cultivo
del caf debe ser muy bien examinada en cuanto a su posibilidad del mejor y eficiente aprovechamiento,
pues es aqu dnde radica el hecho de que en las propiedades rurales, el mejor uso necesariamente
conduce a una mayor renta y a un mayor valor.
Mtodo comparativo
La aplicacin de este mtodo se basa en la investigacin de los valores de tierras comparables a
la que se est avaluando vigentes en el mercado especfico de la zona. Por tratarse de propiedades
cafeteras, exige un anlisis profundo de los factores y elementos que ms influyen en los valores de la
tierra mencionados con anterioridad.
Es conocido tambin con el nombre del mtodo directo o sinttico, y se basa en la investigacin
de ofertas, transacciones y avalos de propiedades comparables, localizadas en el mismo sector en
que se encuentre la finca a avaluar, trabajo que el avaluador debe adelantar con mucho cuidado y
con la obligacin de recorrer y visitar los predio ofertados con el fin de establecer condiciones de
similitud que le permitan partir de una base slida para formarse juicios que le permitan asignarle un
valor a la finca.
Para aplicarlo, las condiciones de similitud a estudiar estn relacionadas con los siguientes aspectos;
localizacin, vas de acceso e internas, extensin, topografa, suelos, clima, altura sobre el nivel del
mar, infraestructura, produccin por hectrea, de la edad y estado de los cultivos, recursos naturales, y
los dems factores que Usted como avaluador considere comparables.
Desde el punto de vista de las fuentes de informacin recurrir a: Avisos de prensa y revistas
especializadas, oficinas de avaluadores, inmobiliarios y lonjas de propiedad raz, notaras, oficinas de
registro, oficinas de catastro, tcnicos de los comits de cafeteros, administradores de fincas localizadas
en la regin, agremiaciones de profesionales vinculados con el sector, vecinos y en general agotar al
mximo las diferentes fuentes para lograr una buena informacin.
En la medida que en la regin dnde se encuentre la finca avaluada abunden las ofertas y
transacciones ofrece mayores ventajas y facilita su aplicacin.
47
Cmo gua para la recoleccin de datos que sirvan para la asignacin de valores se presenta el
siguiente formato.
Para diligenciarlo siga los siguientes pasos:
1.
Liste los datos necesarios y la fuente de informacin.
2.
Rena, registre y verifique los datos generales.
3.
Rena, registre y verifique los datos especficos.
4.
Analice e interprete los datos.
5.
Reconcilie los datos para el valor final estimado.
6.
Determine el valor para el predio avaluado.
CUADRO DE PREDIOS OFERTADOS Y/O VENDIDOS

CARACTERISTICAS
PRECIO
Municipio
Corregimiento
Vereda
Nombre del predio
Extensin
Distancia
Vias
Agua
Luz
Telfono
Extensin
Cultivo de cafe
Edad de los cultivos
Estado del cultivo
Produccin por hect
Topografa
Clima
Suelos
Beneficiadero
Orden publico
48
PREDIO
AVALUADO
PREDIO 1 PREDIO 2
PREDIO 3
Mtodo distributivo
Consiste en analizar precios de venta de predios similares y distribuir el valor pagado entre la
tierra y la infraestructura, sirve para establecer el valor asignable a la tierra o a las construcciones, para
su aplicacin se deben agotar los pasos explicados en el mtodo anterior.
Ejemplo: Se sabe que la venta de una finca cafetera se realiz por $80.000.000.00, si las
construcciones se estiman en $25.000.000.00, la aplicacin del mtodo es como sigue:
Valor total de la negociacin
$ 80.000.000.00.
Valor de las construcciones
25.000.000.00.
Valor atribuible a la tierra
55.000.000.00.
Extensin en hectreas
Valor de la hectrea
10.0.
5.500.000.00.
Mtodo del costo de reposicin

Consiste ste mtodo en la estimacin del valor de una hectrea de caf con base en los costos
incurridos en ponerla a producir, ms el valor presente de la renta lquida estimada que se obtendra
durante el tiempo en que el cultivo demora la produccin, afectada por una tasa de descuento, a su vez
integrada por la tasa de rendimiento del capital o por la tasa de costo, cuando se recurre a un prstamo,
y adems la tasa de inflacin, la tasa de impuestos, y de un factor de incertidumbre, calculado sobre la
base de que no siempre se obtiene el 100% de la produccin esperada a veces, por causas difciles de
manejar. Ejemplo, verano e invierno muy intensos, plagas, paros o dificultades en la consecucin de
la mano de obra y otros que ser necesario investigar directamente en el momento de realizar el avalo.
Elementos de la frmula
CF
RL
N
TR
TI
IM
R
FA
VH
=
=
=
=
=
=
=
=
=
Costo fijo incurrido

Renta lquida
Perodos que se demora en producir
Tasa de rendimiento o tasa de costo
Tasa de inflacin esperada
Tasa de impuesto
Factor de incertidumbre
Factor de actualizacin
Valor atribuible a la hectrea
Frmula:
pero
VH = CF + [[ RL * ( 1- ( 1 + FA ) A N)] / FA ]* R.
FA = [ ( TR - TI ) / 1 + TI ] * ( 1 - IM ).
49
Ejemplo: Al estar realizando el avalo de una finca cafetera el dueo de la misma le suministra
la siguiente informacin. Cul ser el valor atribuible a una hectrea de caf?.
CF =
RL =
TR =
TI =
IM =
R =
$ 3.225.000.00.
$ 1.000.000.00.
27.25% Efectivo anual. Inters que cobra la tarjeta cafetera
17.0% Anual
30.0% Anual
80.0%
Clculo del factor de actualizacin

FA = [ ( 0. 2725 - 0.17) / 1.17 ] * ( 1.0 - 0.30).
FA = 0. 0613.
Aplicacin de la frmula
VH = 3.225.000 +[ [ 1.000.000 ( 1- ( 1 + 0.0643 )A ~2)] / 0.0643 ] * 0.80.
3.225.000 + 1.000.000 * 1.8228 * 0.80
3.225.000+ 1.458.258
VH = 4.683.258.00 valor ajustado 4.685.000
Mtodo de la renta
Tambin se denomina mtodo indirecto o analtico. Consiste en capitalizar la renta lquida del
predio cafetero que se est avaluando, tomando como perodos, la vida til que tenga el cultivo y
descontndola a una tasa que est compuesta por; la tasa de inters de rendimiento o la tasa de costo,
la tasa de inflacin y la tasa de impuestos. Aqu tambin se tiene en cuenta el factor de incertidumbre.
Este mtodo slo se podr aplicar con certeza cuando obtengamos informacin estadstica y
contable que sean lo suficientemente confiables, por lo que se sugiere ser muy cautelosos en su uso.
La mayor dificultad que presenta, es la escogencia de la tasa de capitalizacin de la renta, porqu
considero que las ms apropiada para ser utilizada en la aplicacin del mtodo, es la tasa de capitalizacin
que se ofrezca en el mercado financiero, atendiendo a solidez, seguridad y rentabilidad. La razn, se
supone que el inversionista al no hacerlo en el cultivo del caf, desear que su dinero le rente la ms
posible, o en su defecto, usar la tasa de oportunidad que espera el inversionista.
Elementos de la frmula
RL
N
TR
TI
50
=
=
=
=
Renta lquida por hectrea

Vida til del cultivo
Tasa de rendimiento o tasa de costo
Tasa de inflacin
IM
R
FA
VH
=
=
=
=
Tasa de impuestos
Factor de incertidumbre
Factor de actualizacin
Valor atribuible a la hectrea de caf
Es importante comentar que para los casos en que el mtodo se pueda usar, existen dos
posibilidades, la primera en la que se consideran la renta lquida igual durante toda la vida til del
cultivo, y la segunda cuando sta es variable.
Ejemplo de aplicacin para rentas fijas
Si la renta lquida de una hectrea de caf durante su vida til que se estima es de 7 aos, se
considera que es de $ 900.000, la tasa ofrecida por el mercado financiero es del 27.75% anual efectiva,
la tasa de inflacin esperada es del 17.0% anual, sobre la renta liquida se paga un impuesto del 30.0%
y el factor de incertidumbre se tiene calculado en el 80.0%. Con los datos anteriores estime cul puede
ser el valor atribuible a una hectrea de caf?
Frmula para rentas fijas
RL
TR
TI
IM
R
N
$ 900.000
27.75%
17.0%
30.0%
80.0%
7 aos.
FA = [(0.2775 - 0.17)/ 1.17 * (1 -0 .3 0 )] = 6,43%.

VH = 900.000 * [(1 -(1.0643)A-7 )/0.0643] *0.80
VH = 900.000 * 5.4981 * 0.80
VH = $ 3.958.632 VALOR ATRIBUIBLE A LA HECTREA DE CAFE.
Aproximacin: $3.960.000
Frmula para rentas diferentes

VH = [RL1/ ( 1 + FA )A1 + RL2/ ( 1 + FA)A2 + ............. + RLN/ ( 1+ FA)N] * R
Si las rentas lquidas de una hectrea de caf durante la vida til estimada en 7 aos fueron
respectivamente las siguientes: Ia ao $700.000, 2a ao $900.000, 3 ao 1.000.000, 4a ao
$1200.000, 5fl ao $1200.000, 6 ao $900.000 y 7a ao $ 700.000. Determinar el valor atribuible a
una hectrea de caf. (Se toman las mismas tasas).
VH = 700.000/(1+0.0647)1+900.000/(1+0.0647)2+........
51
VH = [657.709 +794.537 +829.483 + 935.244 + 878.741 + 619.238 + 452.532] *

VH =5.167.484 *0.80
0.80
VH = $ 4.133.987 valor atribuible a la hectrea de caf.

Aproximacin: $4.135.000
Mtodo de la ponderacin
S miramos atrs se han expuesto una serie de factores que indudablemente inciden en el valor
final a asignrsele a una hectrea de caf, la localizacin, la topografa, el clima y otros.
Cuando la Lonja de Cali realiz uno de los primeros cursos sobre avalos en 1977, el Ingeniero
Brasilero Jos Carlos Peregrino, menciona la posibilidad de crear unas tablas que permitan establecer
puntos para calificar los distintos factores que se deben tener en cuenta en los avalos de predios rurales.
Con base a los modelos de ese documento, hice las propias con aplicacin al avalo de tierras
cafeteras que expongo por primera vez.
El objetivo, su utilizacin prctica, y dejarlas con inquietud acadmica, por consiguiente se
recibirn con muy buena acogida toda clase de observaciones sobre su elaboracin y metodologa de
uso, pretendiendo eso s, que vayamos estableciendo nuestros propios criterios para realizar mejor la
actividad de los avalos de las tierras cafeteras.
Se basa la elaboracin de las tablas, en asignarle puntos a los principales factores que se analizan
en un predio cuya explotacin principal es el cultivo del caf.
Resumiendo, dependiendo de cada factor y tomando como mxima calificacin 100.0 % , para
cada uno de los considerados, elabor tablas con base a calificar los siguientes factores:
CONCEPTO
Factor produccin
Fp.
15
Factor altura
Fa.
10
Factor distancia
Fd.
Factor vas
Fv.
10
Factor suelos
Fs.
20
Factor beneficiadero
Fb.
Factor topografa
Ft.
Factor construcciones
Fe.
Factor agua
Fg.
15
Fdm.
10
Factor administracin
52
SIMBOLO PESO FACTOR
TABLA DE PU N TU A C I N PARA EL FACTOR PRODU CCI N
PRODUCCIN ARROBAS
PO R HECTREA
PORCENTAJE DE CALIFICACIN
200
100
180
90
160
80
140
70
120
60
100
50
80
40
60
30
40
25
20
20
Menos de 30
TABLA DE CALIFICACIN FACTOR ALTURA
ALTURA S.N.M.
1.700.0
88.24
1.650.0
90.91
1.600.0
93.75
1.550.0
96.77
1.500.0
100.0
1.450.0
96.67
1.400.0
93.33
1.350.0
90.00
1.300.0
86.67
53
TABLA DE PU N TU A C I N FACTOR DISTANCIA
DISTANCIA EN KM.
5.00
100
10.0
90
15.0
80
20.0
70
25.0
60
30.0
50
35.0
40
Ms de 35
30.0
TABLA DE CALIFICACIN FACTOR VAS
CONDICIONES DE ACCESO DE VAS
Asfalto total
100
Asfalto y pavimento
80.0
Asfalto y afirmado
60.0
Afirmado
50.0
TABLA DE CALIFICACIN FACTOR SUELOS
54
FACTOR SUELO
Unidad Chinchina
100
Unidad Fondesa
90.0
Unidad Fresno
80.0
Unidad Montenegro
70.0
Unidad Quindo
60.0
Unidad Malhabar
50.0
TABLA DE C ALIFICACI N BENEFICIADERO
PORCEN TAJE DE CALIFICACIN

R EC O LEC C I N
KILOS/DIA
BENEFICIO
KILOS/HORA
TIEM PO
2.000.0
650.0
3.000.0
750.0
4.000.0
900.0
4.5
5.000.0
1.000.0
6.000.0
1.200.0
100
TABLA DE CALIFICACIN FACTOR CONSTRUCCIONES
CONDICIONES
POR CEN TAJE DE CALIFICACIN
Muy buenas
100.0
Buenas
75.0
Regulares
50.0
TABLA DE CALIFICACIN TOPOGRAFA
TO POG RA FA
POR CEN TAJE DE CALIFICACIN
Planas
100.0
Onduladas
100.0
Quebradas
85.0
Montaosas
70.0
TABLA DE CALIFICACIN FACTOR AGUA
CONDICIONES
PORCEN TAJE DE CALIFICACIN
Muy buenas
100.0
Buenas
80.0
Regulares
70.0
55
TABLA DE FACTOR DE ADM INISTRACIN
CONDICIONES
Buena
100.0
Regular
80.0
Mala
70.0
Ejemplo: El resumen de una finca avaluada por uno de ustedes es el siguiente: Produce 200
arrobas por hectrea; est localizada a 1.550 metros de altura sobre el nivel del mar; a 15.0 kilmetros
de distancia de la cabecera municipal comunicada por va en asfalto y afirmado; de suelos Unidad
Chinchin; de buenas construcciones, de buenas aguas, que el promedio diario de cogida es de 3.000.0
kilos de caf; topografa ondulada y por el estado de los cultivos se deduce una buena administracin.
Con los datos anteriores aplique el mtodo utilizando las tablas mostradas y parta de la base que el
valor de una hectrea de caf en la zona objeto del avalo es de $ 3.500.000.00
VH = 100.0%- ( F pP+FaP+FdP+FvP+FsP+FbP + FcP+FtP.+FgP+FdmP)
V H = 100.0%-(0.1*15+0.9677* 10 + (5*0.80+5*0.60) +20*0.1+5*0.75+15*0.80 + 5*0.6253
+ 5*0.1 + 10*0.1)
VH = 100.0%-(1.5 + 9.677 +(0.4 + 0.3 )+ 2 + 3.75 + 12 + 3.1265 + 0.5 + 1= 34.25%
VH = 100.0 % - 34.25% = 65.74%
De acuerdo con el resultado anterior la calificacin por puntos para la hectrea de caf del
ejemplo significa que al valor de la hectrea encontrado como dato fiable lo debemos afectar en el
34.25% para encontrar el valor asignable al cultivo del caf, o lo que es lo mismo multiplicar el valor
base por 65.74%.
El valor encontrado es el asignado al cultivo del caf, valor que debe ser incrementado en el
valor comercial de una hectrea de terreno en pasto, o en tierra desnuda como a veces se suele referir
a aquella en que solo se levantan pastos naturales.
Por consiguiente el valor de la hectrea total para el ejemplo que nos ocupa es el siguiente:
Valor cultivo =
valor terreno =
$3.500.000.00*65.74%
Valor total asignable a la hectrea
56
$2.301.110.00
$ 1.750.000.00
$ 4.051.110.00
COM ENTARIOS A CERCA DE LOS M TODOS

VALUATORIOS
"El valuar no es una ciencia exacta; constituye un "Trabajo sofisticado de adivinanza" . No
slo existen muchos mtodos diferentes de evaluacin, sino que las variantes que hay en el empleo de
cada mtodo pueden conducir a resultados muy distintos. El nico mtodo tericamente correcto es
el que considera a la capitalizacin de las utilidades.
A veces se utilizan otros mtodos por su simplicidad, pero esto constituye un criterio muy pobre
de los que es la exactitud. Por lo tanto nuestros comentarios respecto a los diversos mtodos de valuacin
no debern conducir el lector a pensar que pretendemos que todos se usen y que una cifra final de
valuacin se calcule promediando los resultados obtenidos conforme a cada uno de los mtodos. No
por el hecho de que saquemos un promedio se podrn convertir las cifras incorrectas en correctas" .
PUNTOS VULNERABLES EN LA APLICACIN DE LOS MTODOS

Mtodos comparativo y distributivo
Son difciles de aplicar en regiones carentes de ofertas y de transacciones, en las zonas en crisis
o estancadas, en las cuales los elementos de conocimiento del mercado proporcionan informaciones
profundamente contradictorias.
Mtodos del costo y de la renta

Slo aplicables con certeza en las propiedades rurales muy bien organizadas, contablemente al
da y con muy buenos registros estadsticos.
Mtodos de la ponderacin
Es nuevo, aplquelo y me cuenta como les fue. Para su aplicacin es necesario obtener muy
buena informacin.
Se debe en lo posible no despreciar ningn elemento que pueda influir en la determinacin del
valor que se busca; de sta manera y en la medida de las posibilidades aplicarlos todos para establecer
finalmente valores ms confiables.
TASACIN AGRCOLA
Opinin sobre el valor comercial dada por un avaluador profesional sobre un predio rural
independientemente del propsito del avalo.
57
Valor nominal agrcola

Cantidad que un "Comprador Tpico" en condiciones usuales, estara dispuesto a pagar por una
finca rural basado en:
1- Todos los activos de carcter agrcola
2- Que el comprador est completamente enterado del negocio
3- Que exista una cuota inicial apreciable
4- Que el comprador asuma las obligaciones a cargo
Valor nominal del mercado

Cantidad por la que se vendera una propiedad en condiciones normales. Este valor reconoce
todos los activos y se basa en un equilibrio entre comprador y vendedor.
Valor actual mercado

Es igual al anterior y representa el mercado del da.
Valor recuperacin
Cantidad por el cual un organismo acreedor podra vender una propiedad dentro de un ao,
recibiendo en pago una cantidad apreciable al realizar el negocio.
Cuando el negocio se lleva a cabo este valor se sita entre el valor de venta forzosa y el valor
actual de mercado y se basa en que:
1- El comprador no esta obligado pero si deseoso.
2- Que es un comprador tpico para el predio.
El valor actual de mercado y el valor de recuperacin, pueden estar por debajo del valor normal
de mercado cuando existen condiciones subnormales (Guerrilla, Boleteo, Extorsin, Secuestro), y est
por encima cuando existen condiciones de especulacin (Precio de productos por encima del normal,
expectativas de valorizacin)
COMENTARIO ACERCA DE LOS VALORES

El valor normal de mercado est por encima del valor agrcola cuando el predio se adapta a usos
diferentes al agrcola. Por ejemplo:
58
Excavaciones de grava
Veraneaderos
Temperaderos
Parcelaciones
Mejoras con edificaciones suntuosas
En la valoracin de predios rurales cuando solo existen ventajas agrcolas, el valor normal de
mercado y el valor agrcola son iguales.
Por ltimo hay propiedades rurales que no tienen valor agrcola por el uso que se les da, es el
caso de las fincas de recreo en donde solo es posible establecer el valor actual de mercado.
59
AVALOS DE TIERRAS ESPECIALES

(FRUTALES Y CTRICOS)
Hasta hace muy poco tiempo slo se cultivaban en los patios de las casa, o hacan parte del los
"huertos y/o arboledas" en las fincas y con raras excepciones pero sin mucha tcnica en siembras a
pequea escala.
De un tiempo para ac y con el auspicio de la Federacin Nacional de Cafeteros de Colombia,
mediante el programa de Desarrollo y Diversificacin de Zonas Cafeteras se promovi su cultivo de
los ctricos a escala, con el inters de aportar elementos que dieran mayor seguridad en la planeacin
de las explotaciones agropecuarias de diversificacin a tales econmicamente rentables.
Se considera que en Colombia existen 22.500 hectreas de ctricos, de las cuales unas 10.500 son
tecnificadas. Para la Zona Cafetera Central de Colombia, se registran unas 8000 hectreas tecnificadas
que generan una produccin de 280.000 toneladas al ao, con un valor de produccin anual de
$ 17.000.000.oo (diez y siete millones de pesos) y un impacto social ocupacional de 5000 empleos.
El organismo ha preparado varios documentos al respecto, incorporando la tecnologa que debe
observarse en cada regin de la produccin y concretamente para el cultivo de los ctricos en cuanto
a suelos, clima, sistemas de cultivos, variedades, entre otros, tratando de guiar a los cultivadores hacia
el logro de optimizar los rendimientos.
OBJETIVO
Ms que experiencia en el avalo de ste tipo de cultivos, lo que se pretende es exponer a los
asistentes algunos aspectos tecnolgicos de la citricultura. Su estructura de costos e ingresos e intentar
su uso en la valoracin, que deba realizarse en un momento dado. Mediante la aplicacin de los
mtodos explicados en la conferencia de avalos de tierras cafeteras.
ASPECTOS ECOLGICOS Y TECNOLGICOS

Se citan especficamente los relacionados con el cultivo, sin que sobre advertir que para el avalo
deben observarse todos los factores expuestos anteriormente.
Ecolgicos
SUELOS: En las zonas cafeteras se recomienda la siembra de ctricos en suelos series Chinchin,
Quindo, Montenegro, Fresno, Cabaa, Villeta, Oiba, Llanos de Palmas, Cartagenita, Catarina y en
61
general suelos frtiles de aluvin o de cenizas volcnicas. El pH debe estar entre 5.5 a 6.5. Profundidad
mnima de 1.0 metros y para las zonas planas de nivel fretico en los meses de mxima precipitacin
debe estar a ms de 1.25 metros.
TO POGRAFIA: No se recomienda su siembra en pendientes mayores del 60%, para lograr
mejores efectos en la conservacin de suelos, facilidad en la recoleccin y en labores culturales, menores
costos de mantenimiento y recoleccin.
CLIM A: Las siguiente son las caractersticas ms importantes que desde ste punto de vista
deben reunir las zonas dnde se cultive:
1. ALTITUD: Mxima 1.500 metros sobre el nivel del mar.
2. TEMPERATURA: 18 a 25 grados centgrados, siendo la temperatura adecuada promedio
23 centgrados.
3. LUMINOSIDAD: 1.500 horas/luz/ao.
4. HUMEDAD RELATIVA: Entre el 70% y 90%.
REQ U ERIM IEN TOS HDRICOS: 1.500 a 2.000 mms/ao con un mnimo de dos meses de
sequa para inducir floracin.
Tecnolgicos
VARIEDADES: Econmicamente explotables y ms comunes son las siguientes:
1. NARANJA: Valencia, Washington y Nativas.
2. LIMN: Tahiti, Comn.
3. MANDARINA: Oneco, Arrayana.
4. TANGELO: Minela, Orlando.
Material de propagacin
Arboles injertos sobre patrones mandarina Cleopatra, Carrizo, Troyer, Sunki.
DENSIDAD DE SIEM BRA:
6.0 * 6.0 , 7.0 * 7.0 y 8.0 * 8.0 metros, dependiendo de la variedad.
62
VIDA TIL: 15 aos, con perodo para iniciar produccin econmica, dependiendo de la variedad as:
Naranja Valencia:
Tngelo:
Mandarina:
Limn:
Entre
Entre
Entre
Entre
4 y 5 aos.
4 y 5 aos.
4 y 5 aos.
2 y 3 aos.
COSECHAS: VERTIENTE OCCIDENTAL

Principal:
Abril - Agosto.
Mitaca:
Octubre - Diciembre.
Vertiente oriental - principal:
Octubre - Enero.
Mitaca:
Mayo - Julio.
Presupuesto para la produccin de una hectrea de ctricos

Distancia de Siembra:
Densidad de Siembra:
Variedad de Plantas:
7 * 7 m al tringulo
236 rboles por Ha.
Ctricos.
A. Instalacin y Primer ao.
Mano de obra
Adecuacin terreno y arreglo cercos
proteccin cultivo: Jornales / Ha.
Vr. Jornal
$7.000.00
Vr. Jornal
20
Trazado, ahoyado (hoyos 0.5 * 0.6m)

$410 cada uno por contrato
Valor
140.000
96.760
Vr. siembra y resiembra $ 300 rbol

Desyerbas manuales: 3 por ao
30
82.600
210.000
Aplicacin matamalezas en pateos cada

3 meses y 1 general: Jomales/Ha
10
70.000
Control plagas y enfermedades: Jor. Ha
35.000
Aplicacin fertilizantes: Jor.Ha
35.000
63
Podas de formacin sanitario
35.000
Obras conservacin suelos, zanjas de

captacin y mantenimiento
10
70.000
Administracin
245.600
Vr. Prestaciones sociales

(40% mano de obra)
238.000
SUBTOTAL
1.257.960
VR. MATERIALES E INSUMOS

Vr. material de siembra incluyendo 10% para
resiembra a $ 3.500 c/u. con transporte
CANTIDAD
260
Vr.materia orgnica: gallinaza 5g./sitio a

$ 7 0 con transporte
VALOR
910.000
82.807
Urea 60 kg/Ha. a $ 257
60
15.420
Triple 15 0.60 Kg/Ha. a $ 220. c/u.
60
15.420
Vr insecticidas varios a $ 58450
58.480
Vr herbicidas.
Round up
Goal
4 lts
4 lts
52.632
140.352
Vr fumigadora de espalda
Vi
70.176
Vr herramientas varias
93.568
Subtotal
1.438.855
TOTAL PRIMER AO
$ 2.696.815
SEGUNDO AO DESARROLLO DEL CULTIVO
64
MANO DE OBRA
VR. JORNAL
VALOR
Control manual de maleza

Aplicacin herbicidas en plateo
cada 3 meses y una general al ao
30
210.000
10
70.000
Control de plagas y enfermedades
35.000
Aplicacin fertilizantes
35.000
Podas de formacin sanitaria
35.000
Mantenimiento obras de conservacin
35.000
Administracin
238.000
Prestacin sociales 40% mano de obra
168.000
SUBTOTAL
$ 826.000
MATERIALES INSUMOS
Valor fertilizantes:
Urea kilogramos por hectrea
120
35.000
Triple kilogramos por hectrea
120
35.000
Valor insecticidas varios
70.000
Valor Fungicidas:
Aliette en kilogramos por hectrea
0,5
17.500
Round Up en litros por hectrea
55.600
Goal en litros por hectrea
140.350
Valor herbicidas:
Valor herramientas varias

SUBTOTAL
TOTAL SEGUNDO AO
93.500
$446.950
$1.272.950
65
TERCER ANO DESARROLLO DEL CULTIVO

Mano de obra
Vr. Jornal
Valor
Control manual de maleza
30
210.500
Aplicacin Matamaleza en plateo

cada 3 meses y una general al ao
10
70.000
Control de plagas y enfermedades
10
70.000
Aplicacin fertilizantes
10
70.000
Podas de formacin sanitaria
35.000
Mantenimiento obras de conservacin

suelos
35.000
Administracin
238.000
Prestacin sociales 40% mano de obra
196.200
SUB TOTAL
$ 924.700
MATERIALES INSUMOS
Valor fertilizantes
Urea kilogramos por hectrea
200
58.500
Triple kilogramos por hectrea
200
58.500

Cloruro de potasio en kilogramos
por hectrea
24
28.100
Valor Fungicidas
Aliette en kilogramos por hectrea
35.000
Oxicloruro de cobre en kilogramos

por hectrea
30
63.200
Cal en kilogramos por hectrea
60
11.230
66
70.000
70.176
Valor herbicidas:
Round Up en litros por hectrea
52.600
Goal en litros por hectrea
140.352
Valor herramientas varias
58.480
SUB TOTAL
$ 646.138
TOTAL TERCER AO CULTIVO
$1.570.838
COSTO TOTAL DEL 1 AL 3 AO *
$5.650.803
* $ 2.696.815 + $ 1.272.950 + $1.570.838 = $ 5.540.603
AVALO DE CTRICOS
METODOS DEL COSTO
CF= $5.540.603
RL= $2.000.000
TR= 17%
TI = 30%
IM= 80%
DONDE FA = (0.36 - 0.17) (1 - 0.3)
1.17
F A = 11.36%
VH = 5.540.603 + {2.000.000* [ 1 -(1.1136)-4 ]} *0.8
VH= 5.540.603 + {2.000.000 * 3.078749} * 0.8
VH= 5.540.603 + 4.925.998
V H =$ 10.466.601
67
DOCUMENTOS PARA REALIZAR UN AVALO
Fotocopia de escritura
Fotocopia de folio de matrcula inmobiliaria (certificado de tradicin, certificado de libertad)
Nmero de ficha catastral
Planos
MALETIN DEL AVALUADOR
Papel
Lpiz
Borrador
Regla normal
Regla escala
Escuadra
Cmara fotogrfica
Altmetro
Decmetro
Medidor electrnico
Brjula
Computador porttil
BIBLIOGRAFA
BORRERO, OCHOA Oscar. Valor de los Predios Rurales. Primer Seminario de Avalos Rurales y
Terrenos Suburbanos. Lonja de Propiedad Raz de Cali. 1984.
CABALLERO, RODRGUEZ Antonio I.A. Ecotopos Cafeteros de Colombia. (Regiones Cafeteras)
Federacin de Cafeteros de Colombia. 1995.
DE VEYGA, Juan Antonio. Primer Seminario de Avalos Rurales y Terrenos Suburbanos. Lonja
de Propiedad Raz de Cali. 1984.
DE VEYGA, Juan Antonio .Valuaciones Rurales. Principios Generales de las Valuaciones Rurales.
Primer Simposio Latinoamericano de Avalos. Bogot 1985.
Enciclopedia Prctica Comercial Norteamericana. Inmuebles Tomo 10.
FEDERACIN NACIONAL DE CAFETEROS. M anual del Cafetero Colombiano. Editorial
Bedout.
68
GRISALES, GARCA Alfonso I.A. Suelos de la zona cafetera clasificacin y usos. Ediciones
Fondo Cultural Cafetero 1977.
OCAMPO, QUINTERO Luis Gonzalo. Factores Determinantes en el Avalo de Fincas Cafeteras.
Primer Seminario de Avalos Rurales y Terrenos Suburbanos. Lonja de Propiedad Raz de Cali. 1984.
PEREGRINO, Jos Carlos. Tcnica para Avalo de Inmuebles. Lonja Propiedad Raz de Cali.
1977.
Seminario de Avalos Rurales. Modernizacin Empresarial Consultores Ltda. Ibagu Mayo de 1994.
SINISTERRA, Csar y Juan Manuel. Evaluaciones Inmobiliarias. M etodologa. C. Graficali
de Occidente Ltda.
Valuaciones Rurales. Principios Generales de las Valuaciones Rurales. Primer Simposio Latinoamericano
de Avalos. Bogot 1985.
69
AN EXO N1
FORAAATO PARA PRESENTACIN DE AVALUOS
RURALES
(FEDELON JAS)
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1
SOLICITANTE
1.2
PROPIETARIO
1.3
UBICACIN GEOGRFICA DEL PREDIO

Continente
Pas
Departamento
Municipio
Corregimiento
Vereda
Paraje
Nombre del Predio
1.4
CLASE DE TRANSPORTE
Descripcin de vas de acceso
Descripcin de vas internas
1.5
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
Acueducto
Alcantarillado
Energa Elctrica
Telfono
Radio Telfono
Otros
2. ASPECTOS JURDICOS
2.1 TITULACIN
Cdula catastral nmero:
Seccional:
Escritura Pblica Nmero:
Fecha:
Notara:
Folio de Matrcula Inmobiliaria:
Fecha:
Crculo:
Crculo:
Servidumbres:
71
2.2 CONDICIONES DE EXPLOTACIN Y MANEJO

Normas que regulan la explotacin:
Afectaciones:
3. DETERMINACIN FSICA DEL PREDIO AVALUADO

3.1 LINDEROS
NOTA: Anotar observaciones respecto a las diferencias existentes entre los ttulos.
3.2 TOPOGRAFA
3.3 FORMA GEOMTRICA
3.4 SIGNOS DE EROSIN
3.5 CUADRO DE AREAS (Extensin del predio y metros cuadrados de construcciones).
4. CONDICIONES FSICAS DEL PREDIO

4.1 AGRONMICAS:
Tipos de suelos
Adecuacin de tierras
Posibilidades de mecanizacin
Posibilidades de irrigacin
4.2 CLIMATOLGICAS:
Temperaturas:
Mxima
Media
Mnima
Altura sobre el nivel del mar
4.3 HIDROLGICAS
Presencia de corrientes o causes intermitentes
Presencia de corrientes o causes permanentes
Disponibilidad de aguas
4.4 METEREOLGICAS
Meses de invierno
Meses de verano
Precipitacin promedia anual
72
5. ASPECTO ECONMICO
5.1 EXPLOTACIN ECONMICA DE LA ZONA
5.2 EXPLOTACIN ECONMICA DEL PREDIO
5.3 D ISTA N C IA DEL PR ED IO EN K IL M ETRO S Y TIEM PO A CEN TRO S DE
ATRACCIN ECONMICA, DE CONSUMO Y CONTRATACIN DE JORNALEROS.
6. CONSTRUCCIONES
6.1
VIVIENDAS
Casa de hacienda
Casa de administrador
Casa de agregados
Casa de alimentadores
6.2
EXPLOTACIN
Pesaderos en cafetales
Caseta de bscula
Tolvas
Benefciadero
Canalones de lavado o serpentines
Elbas
Marquesinas
Silos
Depsitos de almacenamiento de caf seco
6.3
RECREATIVAS
Piscina
Bao turco
Bao sauna
Jacuzis
Asaderos
Kiosco de hamacas
Gimnasio
Estadero
Juegos infantiles
7. CUADRO DE VALORES Y ANLISIS COMERCIAL

Concepto
Extensin/reas
Valor unitario
Valor total
73
Tierra
Construcciones
Valor total
Valor activos no vinculados a la actividad econmica
Firma del avaluador y nmero de registro
8. CONSIDERACIONES Y SUSTENTACIN DEL AVALO

9. FOTOGRAFAS Y PLANOS
74
AN EXO N2
FORAAATO PARA LA PRESENTACIN DE AVALOS RURALES
* INCORA *
Como resultado de todo el proceso sealado en el artculo anterior, el perito deber elaborar dos
informes as:
1) De memoria explicativa
2) De resumen general
El informe de memoria explicativa contendr la siguiente informacin:
1. INFORME BSICA:
Documento de solicitud de avalo

Nombre del predio
Departamento
Municipio
Vereda
Nmero catastral
Nmero de folio de matricula inmobiliaria
Nombre del propietario
Fecha de visita
Fecha del informe
2. INFORMACIN DEL SECTOR:
Desarrollo
Nivel socioeconmico
Comercializacin
Vas de acceso y caractersticas
Servicios comunales
Servicios pblicos
Situacin de orden pblico
Perspectivas de valorizacin
75
3. GENERALIDADES DEL PREDIO:

Delimitacin de sus linderos generales (Fuente).
Area total y nmero del plano o fotografa area u otro documento, de las zonas en que se
halle dividido el predio.
Plano topogrfico con el predio iluminado (Carta IGAC).
Ubicacin.
Caractersticas climticas.
4. CARACTERISTICAS DEL PREDIO:
Suelos
Relieve y pendientes
Recursos hdricos
Vas internas
Forma geomtrica
Explotacin econmica y posibilidades de mecanizacin
Frente sobre la (s) va (s) y cercas perimetrales o internas
Redes de servicio
Irrigacin
Otros (puentes, servidumbres, comedores, etc.).
5. CLCULOS:
Resumen de la investigacin directa tanto del predio como de los otros inmuebles investigados.
Resumen de las investigaciones indirectas sobre otros predios rurales.

Los cuadros y tablas donde se muestre el manejo estadstico de la investigacin directa e
indirecta.
Cuadro resumen de los valores unitarios adoptados para el terreno, de acuerdo con la
zonificacin agrolgica, y para las mejoras, discriminando para cada una de ellas los equipos
e implementos productivos vinculados directamente a la produccin y productividad del predio.
Valor unitario reas y descripcin de cada espacie de cultivo.

Calor total de los cultivos (permanentes y semipermanentes).
76
Valor unitario de las mejoras describiendo si son tiles (productivas), no tiles (improductivas
o voluntarias), rea y valor total para cada mejora.
Valor total del terreno.

Valor total de las mejoras.
Valor total del predio.
Anexar los documentos que hayan proporcionado el INCORA relacionados con el informe de la
visita tcnica, y la referencia de los que hubiere utilizado en la elaboracin del avalo u otros documentos
que ayuden a entender los valores definidos tales como fotos y planos.
El informe de resumen general ser una breve descripcin de la memoria explicativa y deber
contener los siguientes datos:
1. INFORME BSICA:
Documento de solicitud de avalo

Nombre del predio
Departamento
Municipio
Vereda
Nmero catastral
Nmero de folio de matricula inmobiliaria
Nombre del propietario
Fecha de visita
Fecha del informe
2. INFORMACIN DEL SECTOR:
Servicios pblicos
Desarrollo de la zona
Vas de acceso y caractersticas
Linderos generales
Area total
Ubicacin
Caractersticas climticas
Perspectivas de valorizacin
3. CARACTERSTICAS DEL PREDIO:
Suelos
Relieve y pendientes
77
Recursos
Vas internas
Explotacin econmica (s) y posibilidades de mecanizacin
Redes de servicio
Irrigacin
Otros (puentes, servidumbres, comedores, etc.).
5. CLCULOS:
Valor unitario rea y valor total de cada zona agrolgica en que se halla dividido el predio para
su valuacin, discriminando el valor intrnseco de las tierras y el valor de las mejoras. Para el terreno
se indicar el valor unitario promedio de cada hectrea o fraccin de la superficie del predio.
Valor total terreno.
Valor unitario, reas y descripcin de cada especie de cultivo.
Valor total de los cultivos permanentes y
Valor unitario de las mejoras, describiendo si son tiles (productivas), no tiles (improductivas
o voluptuarias), rea y valor total para cada mejora.
Valor total de las mejoras.
Resumen del valor total del terreno y mejoras

Valor total del predio.
78
AN EXO N3
CU N TO VALE EN CA FETO ?
Por Fernando Surez de Castro
IMPORTANCIA DEL PROBLEMA

Con frecuencia esta pregunta se plantea sin que haya una respuesta medianamente satisfactoria.
Cuando se trata de negociar mejoras (es decir, de comprar y vender cultivos establecidos en terrenos
ajenos), cuando se van a calcular los daos causados en fincas cafeteras por obras pblicas como
carreteras, ferrocarriles, oleoductos y similares, cuando van a vender lotes de cafetales, es necesario
saber con alguna exactitud cuanto pueden valer, independientemente de la tierra, los cafetos que hay
sembrados en determinada rea.
Al menos se impone la existencia de un criterio que permita actuar con base ms firme que el
capricho del perito o de la adivinacin.
EL PRECIO DE UN CAFETO ES VARIABLE

Comencemos por aceptar que el precio de un cafeto no es inmodificable. Al contrario, vara
tanto como se modifican los precios del grano y los costos de produccin ya que la planta se
aprecia en cuanto produce un fruto que se vende en el mercado. Con arroba de caf a $20.00 tiene
que valer menos los mismos cafetos que con arroba de caf a $50.00. Esto es indiscutible y parte
de la base de que el arbusto vale como productor de renta. No como adorno del paisaje, ni como
representacin de un esfuerzo, ni como cualquier otra cosa que pudiera imaginarse, sino como
objeto productor de dinero.
Aceptando este criterio el precio de cada planta estar en relacin con su capacidad de producir
caf. Un arbusto que produce 200 gramos debe valer menos que otro que produce 500 gramos. As
mismo estar en relacin con el costo de producir ese caf. En un sitio donde producir una arroba de
caf $10.00, los cafetos valdrn ms que en otro donde se requiere $20.00 de inversin por arroba.
Esto quiere decir que la cercana a los mercados, las vas de comunicacin, el jornal de la zona, el
rendimiento del trabajo, el costo de administracin, tiene que jugar algn papel, chico o grande, en el
avalo de un cafetal.
Hasta aqu el asunto se ha tomado un poco ms complicado que el procedimiento comn hoy de
decidir a priori y por simple aproximacin a lo que se acostumbra en una zona, que una planta vale uno
o dos pesos.
79
Ms complicado pero ms cercano a la realidad y por lo tanto ms justo, porque lo cierto es que
los peritazgos actuales son tan exactos como las cuentas del gran Capitn.
Hay otros tres puntos que merecen destacarse:
1. Es preferible comenzar por valorar el cafetal y no el cafeto. Esto quiere decir que, como el
cafetal es una simbiosis o asociacin, debe considerarse como un conjunto de modo que el sombro y
el distanciamiento apropiado del cafeto participen tambin de la apreciacin que se haga.
2. Cada cafeto tiene un perodo econmico de vida. Si sobrepasa esa edad, resulta antieconmico
cultivarlo. Este concepto chocar sin duda a muchos cafeteros que consideran los arbusto como
inmortales, pero es la estricta verdad. Puede fijarse ese lmite de edad econmica entre los 20 y los 30
aos (sic), segn la fertilidad del suelo y la forma ms o menos cuidadosa como se maneje el cafetal.
3. Hay un "Factor de Incertidumbre", originado en el carcter aleatorio de la renta en virtud de
cambios futuros en el precio del grano, malas cosechas por la influencia incontrolable de factores
climticos, aumento del valor real del jornal, etc., que debe pesar bastante en el avalo. Debe castigarse
por lo menos en un cuarenta o cincuenta por ciento, el capital que se formara con la renta actual ya
que la situacin cafetera es fluctuante y es de presumir que en diez aos se traduzca en menores
ganancias por unidad de peso del grano.
FORMA DE HACER UN AVALO

Aceptando los puntos anteriores, el procedimiento para un avalo es el siguiente:
1.
Se calcula la produccin del cafetal.
2.
Se calculan los aos de vida econmica que le restan a los arbustos.
3.
Se investigan y determinan los costos de produccin.
4.
Se averigua la rentabilidad en la regin, de la tierra sin cafetal.
5.
Se calcula, con base en estadsticas y estudios econmicos disponibles, el factor de

incertidumbre.
Con esta informacin cuantitativa se entra luego a aplicar un frmula matemtica que permita
determinar que capital se amortiza con la ganancia anual neta que se obtiene del cafetal (es decir con
el ingreso total menos los costos de produccin y menos la renta atribuible al arriendo de la tierra).
Un ejemplo
Consideremos un caso hipottico: Una hectrea de cafetal, en la cual hay 5.142 plantas sembradas.
Produce 126 arrobas de caf pergamino.
80
La renta de la tierra sin cafetal en la zona es de $ 300.000.00 anuales.

El costo de produccin de cada arroba de caf es de $ 19.214.00 y el precio de venta de $23.450.00.
La plantacin est bien administrada y por su estado se le puede calcular una vida econmica de 15
aos. Cunto vale cada cafeto?.
La solucin sera, segn nuestro criterio, la siguiente:
a) Las 126 arrobas de caf valen $2.954.700.00 y descontndoles el costo de producirlas
$2.420.964.00, restan $533.736.00 de ingreso neto por hectrea.
b) Restndole a este ingreso la renta de la tierra $300.000.00 quedan $233.736.00 que es la
ganancia neta que producen los cafetos de una hectrea.
c) Con una cuota anual de esta magnitud, colocada al 6.13% anual en 15 aos (Tiempo de vida
econmica del cafetal) y con un factor de incertidumbre del 0.80, se amortizara un capital de
$4.141.796.95.
d) Este sera el valor de 5.142 plantas de cafetos, o sea que cada uno valdra $807.99.
FACTORES QUE DEBEN TENERSE EN CUENTA
Claramente se ve que para poder hacer un peritazgo tcnico el avaluador debe tomar en
consideracin los siguientes puntos:
a) ESTADO DE LA PLANTACIN: Estn bien o mal sembrados los cafetos?.
Es adecuada la distancia? Cul es la incidencia de plagas y enfermedades? Los arbustos se
ven robustos o dbiles? El sombro es adecuado? Con qu costo podran mejorarse las
condiciones? Cul ha sido la produccin durante los aos anteriores? Todas estas consideraciones
desembocan en el calculo de produccin y de vida econmica de la plantacin. Para la produccin
no puede tomarse como nico indicio la ltima cosecha porque sabemos que son variables los
rendimientos anuales.
No debe por otra parte olvidarse que mayor nmero de cafetos no es sinnimo de mejor produccin.
Las plantas necesitan una distancia determinada para crecer y producir adecuadamente. Si ella se
reduce hasta niveles inferiores al ptimo los cafeteros producen menos, se demeritan y pierden
valor.
b) COSTO DE PRO DU CCI N : Cul es el jornal real en la zona? Cul es el rendimiento del
jornal? Qu factores especficos encarecen o abaratan el rendimiento del trabajo en la plantacin
bajo estudio? (Pendiente de los terrenos, distancia de la planta, de beneficio, dificultad de los
transportes, etc.) Cul es el costo de administracin? Cul es el costo de transporte?
c) FACTOR DE INCERTIDUMBRE: Cules son las posibilidades de que el precio actual

se conserve? Cmo podra fluctuar? Cules son las posibilidades de que se modifiquen los
costos? Cules son las posibilidades de perder una o ms cosechas por factores climticos?
Nosotros hemos calculado un factor general de incertidumbre de 0.5, pero sin duda con estadsticas
que permitan prever las tendencias del mercado y de los costos podra calcularse ese factor con
mayor exactitud.
CONCLUSIN
Esta manera de enfocar el problema de valorar plantas de caf provee un criterio uniforme y
racional para determinar el precio en cada caso.
Presupone la intervencin de tcnicos con buenos conocimientos sobre el cultivo, capaces de
averiguar en la zona los diferentes factores interactuantes.
El avalo de cafetales no es pues labor sencilla y mientras no est a cargo de profesionales
capacitados ser tan solo adivinacin disfrazada que podr causar graves perjuicios.
Artculo publicado en la Revista Cafetera de Colombia en abril de 1957. Volumen nmero 131.
Frmula para el clculo del valor de 1 hectrea de cafetal
a [(l + r )n ~ l~h f
A =
v
Siendo:
A = Valor del cafetal
a
= Ganancia neta anual del cafetal
= Inters de 1 peso
= Aos de vida econmica que le restan al cafetal
= Factor de incertidumbre (Provisionalmente 0.5)
Reemplazando en la frmula los valores y resolvindola se obtienen los resultado mencionados

anteriormente.
82

Avaluos Fincas de Cafe y Citricos

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Avaluos Fincas de Cafe y Citricos

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LUIS GONZALO OCAMPO QUINTERO

AVALUO DE FINCAS DE CAFE

C en tro d e P u b lic acio n e s

OBJETIVO G EN ERA L.........................................................................................................................5

El avalo de predios rurales y en especial el de FINCAS CAFETERAS implica el conocimiento

IMPORTANCIA DEL AVALO EN LA TOMA DE DECISIONES

A pesar de que se ha adquirido mayor compromiso y conciencia al analizar un informe de avalo,

CUALIDADES DEL AVALUADOR

REGIONES CAFETERAS DE COLOMBIA

En algunas regiones su origen es coluvial, depsitos de piedemonte cuya principal caracterstica

LA TIERRA C O M O FACTOR DE PRO D U CCI N

CARACTERSTICAS INHERENTES DE LA TIERRA

Concepto de predio rural

Concepto de predio rural cafetero

Ley3 8 8 de u/io 18 de 1997. Artculo 33.

ESPECIES Y VARIEDADES DE CAFETO S CULTIVADAS

FAMILIA Y GNERO DEL CAFETO

ESPECIES DE CAFETOS MS IMPORTANTES

Variedades del Coffea Arbica

1. Variedad de porte mediano

a) VARIEDAD TIPICA ROJA: En el captulo 1, se describe el cafeto con sus principales

b) VARIEDAD TIPICA AMARILLA: Se trata de una mutacin o cambio de la variedad

c) VARIEDAD BORRN ROJO: Es bastante propagada en el mundo debido a su alta

d) VARIEDAD BORBN AMARILLO: Esta variedad solamente puede distinguirse del

2. Variedad de porte pequeo

Total de caf mayor de 15/64 de pulgada, 93 por ciento.

b) VARIEDAD VILLALOBOS: Esta variedad tiene un tamao similar a la variedad Caturra.

3. Variedad de porte alto

Los botones florales son largos y puntudos.

b) VARIEDAD MUNDO NOVO: Fue descubierta en 1943 en el Brasil en el municipio de

c) VARIEDAD COLUMNARIS: Esta variedad fue descubierta en Java en 1885. El tamao

FACTORES DE ANLISIS EN EL AVALO DE

Construcciones: de explotacin, vivienda y

- Almacenamiento, curso y conduccin de las aguas

Onduladas: Tierras moderadamente inclinadas. Con pendiente entre el 3.0% al 7.0%.

2. Siembra en curvas de nivel al tringulo o Tres bolillo, y barreras dobles.

Sistemas de siembras que contribuyen fundamentalmente a la conservacin de los suelos.

Densidad de siembre por hectrea

N = { 10.000.0/ ( 1.2 )A2} * 1, 1547

Profundidad efectiva (cm)

pH DE LOS SUELOS PARA EL CAFETO

El uso para caf depende del contenido de Mn y Al.

ESTABILIDAD ESTRUCTURAL DE LOS

Resistencia del suelo a la erosin

conservar el suelo en su nivel de productividad. L calificacin de la resistencia del suelo a la erosin

CALIFICACIN DE LA RESISTENCIA DE UN SUELO A LA EROSIN

Estructura fuerte, muy estable, abundante

Estructura moderada, estable, alto contenido de

Estructura moderada, medianamente estable, de

Estructura dbil o sin estructura, de baja

Estructura dbil o sin estructura, de baja

Regmenes de humedad y temperaturas del suelo

C A L IF IC A C I N DE LOS FAC TO R ES DEL SU ELO D ET E R M IN A N T E S

L am in ar, c o lu m n a r, p rism tic a

G ran o suelto, m asiv a , c o lu m n a r g ru e c a (m ay o r de 30 cm ), p rism tic a g ru e sa (m ay o r de 30 cm )

E spesor H orizonte O rgnico

M uy lento, sin d ren aje

Presencia de races y actividades de m acroorganism os

Rgimen udico: El rgimen de humedad de un suelo se mide en trminos de nivel fretico y

Clasificacin de las zonas cafeteras

Propiedades fsicas de los suelos dedicados al cultivo del caf

- Prismtica: Las partculas se agrupan formando prismas.

- Granular: Las partculas se agrupan formando pequeos granos.

Las principales caractersticas de una buena estructura de suelos son: