09/12/2016

ComoaproveitarpechinchasnomercadodeFIIs

ComoencontrarpechinchasnomercadodeFIIs,ese
aproveitardisso?

Acriseestbrava.JnopodemosmaisirparaosEstadosUnidoscomessedlaraquaseR$4ecomprar
pechinchasnosoutletsmaspelomenospodemosprocurarporpechinchasnomercadoimobilirio
brasileiro,oquenanossaopiniomelhorainda!
Masnoseriabacanaprocurarporumapechinchadomercadoimobiliriodentrodomercadofinanceiro,
hein?Porque?Noseriatimofazerumbomnegcionomercadoimobilirioatravsdeumaoperao
simplesedesburocratizadadomercadofinanceiroatravsdabolsadevalorescomprandoimveiscomum
cliqueesemassinartoneladasdepapisnoscartrios?EstoufalandodeFundosdeInvestimento
ImobilirioosFIIsclaro!Elespodemserseuinvestimentoimobiliriodeformarpidaefcilsemsairde
casa,enosparecequepodemexistiralgunscompreosnomnimocuriososparainvestimentos.
NosabemosseospreosdecotasdeFIIschegaramaofundodopoo,maspodemosafirmarquenos
ltimosmesesedesde2014ospreosvemsofrendoquedanoBrasil.Nesteartigo,vamosfazerumestudo
decasoparaensinarautilizaralgunsindicadoresquepossamlheajudarafazerumaavaliaomaisapurada
sobreopreodosimveisdeFIIs(e,consequentemente,dassuascotas),ajudandoinvestidoresatomarem
suasdecises.Asferramentasquevamosexporsoaplicveisparaqualquertipodeinvestimentoimobilirio
comercial,nosoexclusivasparaFIIs.Lembramosqueoobjetivodesteartigonoaconselhloafazer
uminvestimentoesimlheensinarformasdefazersuasprpriasavaliaesparainvestirbemseucapital.
Nesseartigocobriremos:
OsdadosejargesquevocprecisasabersobreosFIIs(Ticker/Cota/Gestor/Administrador/
Rendimentos)
Estimativadovalordosimveiscomerciaispor2mtodos
Comparaocomovalordomnaregio
Comparaocomestimativadocustodereposiodosimveis
Impactosdataxadejurosnovalordeumimvelcomercial
Impactodavacncianovalordascotas.

1)DADOSPARAAESCOLHADOFII
muitoprovvelqueemmomentosdeincertezas,comooqueoBrasilestpassandohoje,existamvrias
pechinchasquepossamserencontradasutilizandoalgumasmetodologiasdeavaliao.Nesteartigovamos
passarporalgumasmetodologiasdeanlisedeFIIsquevocpodeimplementarfacilmente.Eomelhor,
vamosfazerissocomumestudodecasodeumFIIrealparafacilitarasuacompreenso.

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NesteestudodecasooFundoImobilirioescolhidofoioPresidenteVargas.Essefundonegociadosob
oticker(cdigo)PRSV11naBM&FBovespa.Elefoiescolhidoporquefoiumdosquemaiscaiunosltimos
meses.CdigosdeoutrosFIIspodemserencontradosnanossaBibliotecadeFIIs.
GrficodovalordacotadoFIIPresidenteVargasparaosltimos12meses:

Reunimosalgumasinformaesbsicassobreele,equerecomendamosquevoctambmfaaquandofor
avaliaroutrosFIIs,como:
Ticker:PRSV11
Administrador:BEMDTVM(Bradesco)
Gestor:LatourCapital
Preodacota:R$520,00(nadata04/set/2015)
Quantidadedecotasdofundo:195.000
Quaissoosimveis,qualseutipo,qualaABL(reaBrutaLocvel)eondeesto
localizados:TorreVargas,comABLde10.922meTorreBoaVista,comABL6.435m,ambosedifcios
comerciaisreformadoslocalizadosnoCentrodoRiodeJaneiro.
Quaissoosinquilinos:Nomomentosabemosqueosinquilinosrescindiramseuscontratosequeos
espaosestodisponveisparalocao.

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Informaescomoestasemuitasoutraspodemserencontradasnositedogestoroudoadministradoreno
sitedoFII(sehouver).NocasodoPRSV11,existemwebsitesparacadaumadastorres
(http://www.torrevargas914.com.br/ehttp://www.torreboavista.com.br/).Almdeinformaesfinanceiras
podemosverfotoseentendermelhoralocalizaoeascaractersticasgeraisdosimveis.Parasabermais
sobreadiferenadopapeldoadministradoredogestoreentendersobreaestruturadeFIIs,recomendamos
aleituradonossoartigosobreoassuntoclicandoaqui.Agoraquejsabemosalgumasinformaesbsicas
sobrenossoFII,vamoscomearaanliseparavercomoestoavaliadosospreosdosdoisimveisque
compeoportfliodofundo.

2)ANLISEDOVALORDAREALOCVELEMR$/M
Aprimeiraperguntaquenosintrigaqualovalordomdeoutrosimveissemelhantesnaregioonde
astorresdoFIIestolocalizadas.Estamosfalandodeimveisnumaavenidamuitoimportantedocentrodo
RiodeJaneiro,consideradaumplocomercialondeestograndepartedosimveiscorporativosdacidade.
Emrelatriosdeconsultoriasindependentes(comoosdaCBRichardEllis,JonesLang
LaSalle,Cushman&WakefieldouColliersInternational)ewebsitescomooVivaRealeZap

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Imveisconseguimosverificarqueovalordomdecompra/vendanaregioparaprdioscomessas
caractersticasvariadeR$12mil/maR$18mil/m(porreaBrutaLocvel).
SabendoentoqueosedifciosdoFIIPresidenteVargastemumtotalde17.357mdeABL,poressa
metodologiapoderamosesperarquenossoFIItenhavaloremcarteiraaproximadodeR$260milhes
(utilizandoumamdiadeR$15.000/mdeABL).

Ok.JtemosumaideiainicialdovalordosimveisdesseFII.Maseumeperguntotambmquantoseriao
investimentonecessrioparaconstruiressesimveisdozero.Comprarumterreno,contrataraconstrutorae
construirparaalugar?Estaanlisechamadadecustodereposiodosimveis,ouseja,quando
custariaparareconstruiromesmoimvelnasmesmascondies.
Vamosl,primeiramentevamosimaginarquantocustariaparacomprarumterrenonocentrodoRiode
Janeiro.Sehouvessemterrenosdisponveisnaquelaavenidaseriamaisfcildefazerumapesquisa,mas
comoelesnoexistemnsvamosutilizarumapercepodemercadoparafazeraconta.Sugerimosum
valordeR$18mil/mdeterreno.Podemosassumirqueseriamnecessriospelomenos4.500mdereade
terrenoparaconstruiros17.357mdeABLnosprdiosdoFIIPresidenteVargas(considerandoumpotencial
construtivode4x).

NumsegundomomentoprecisaremosestimarocustodeconstruirumedifciodeescritriosTripleA(nvel
AAAemqualidadeeconforto)omesmodasTorresVargaseBoaVista.Revistasespecializadasde
engenhariacostumampublicaroramentose,assim,podemosparametrizaraestimativaemfunodaABL
daedificao.PodemosconsiderarnesteexerccioumcustounitriodeR$5.000/mdeABL,eassimovalor
estimadodaconstruoser:

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Ouseja,seexistisseumaofertadeterrenosnaregioefossepossvelconstruirimveissemelhantes,o
investimentoseriaalgoemtornodeR$167,8milhesdereais.IssocorrespondeaR$9.667/mdeABL.
Masagoravemaquestochave!Quantoqueomercadoestprecificandoovalordomdoportflio
imobiliriodestefundo?EssevaloremR$/mpodesercalculadofacilmentecomalgumasinformaessobre
ofundoconformeexplicamosabaixo:

Obs.:Seofundonopossuirdvida,ovalordosimveissermuitoprximodovalordemercadodofundo.
Comparandoostrsresultados:

Nossa,masentotemosaquiaprimeirasinalizaodequeovalordacotaestmuitoabaixodasnossas
estimativas!OvalordascotasnegociadasnaBovespacorrespondeaR$5.842/m(nacotaododiaemque
escreviesseartigo04/set/2015).ComparandoissocomovalordeR$15.000/mdaABLparecebaraton?
Secompararmosovalordenegociaoatualcomovalorquecustariaparafazertudodozero,comriscode
desenvolvimento(riscodeaprovao+riscodeconstruo),podesedizerquehumdescontoparaoprdio
pronto?!Issoquerdizerquecomprarumprdioprontonestemomentodaeconomiaestmaisbaratodoque
desenvolverumnovodozero!Comtodososriscosinerentesaessedesenvolvimentoesemconsideraro
tempoenvolvidonessaconstruo!

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Temosalgumaspistasquepodemtentarresponderporqueomercadoestnegociandoessascotasaum
valortobaixo.ParaissoprecisamosentenderacorrelaodovalordascotasdeumFIIcomataxadejuros.

3)PORQUEOMERCADODERRUBOUOVALORDESSAS
COTAS?VALORVSTAXADEJUROS!EOIMPACTODA
VACNCIA.
Paraexplicaressetpico,vamosimaginarqueovalordoFIIexatamenteomesmodoimvelqueo
compe.EoqueestacontecendocomoFIIPresidenteVargasemparteexplicadopelosefeitosque
demonstraremosabaixo:
Vamossuporqueemummomentoinicialesseimveltenhavalorde$1,0milho.Suponhamosqueesse
imvelrenda0.83%aoms,oqueaolongode12mesescorresponderiaa10%aoano.Sendoassimo
aluguelanualdesteimvelseriaR$100mil.Ouseja:

EsteoconceitodeCapRate,fundamentalparainvestidoresdeimveiscomerciaiseFIIsdeRenda.Dada
suaimportnciaescrevemosumartigoexclusivosobreotemaquepodeserlidoaqui.
Vamossuporagoraqueataxadejuroscomeouasubirequeomercadoprecifiquequeataxade
rendimentoinerentealocaodeimveiscomerciaisem14,0%,enomais10,0%.Oqueacontecerianesse
casoqueovalordalocaopermaneceriaomesmo,masoaumentodataxadejurosprovocaria,ento,
comqueovalordoimvelemsicaia:

NotecomoesseefeitodoaumentodejurosimpactouovalordoimvelquecaiudeR$1,0milhoparaR$
714,3milsemalterarovalordoaluguel!(Observasequeemperodosprolongadosdecriseovalordo
aluguelpodecairamenizandoesseefeito.Masoimpactodasubidadosjurosocorredequalquermaneira).
Vamosintroduziragoraumagravante:avacncia.
Suponhamosento,quealmdessasubidadosjuros,partedosnossosinquilinossassedoimvel,nos
fazendoreceberumaluguelmaisbaixo.Paraefeitoilustrativodigamosqueagoranossoalugueltenhacado
paraR$70mil/ano,ovalordoimvelentosofreriaoutraquedapara:

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Atabelaabaixoilustraessesdoisefeitos:

OlhandoparaohistricodoFIIPresidenteVargas,podemossugerirqueoqueocorreufoialgosemelhante:a
taxadejurosSELICsubiumuitoeosinquilinosrescindiramoscontratosdelocao,deixandoosprdios
desocupadosesemreceitadelocao.Masficaapergunta:serquefazsentidoovalorcair50%devidoa
estesdoisfatores?Serqueostijolosdoimvelealocalizaoprimeperderamtantovalor?Parecefazer
sentidoparavoc?
Nossaintenocomestaanliseexplicaramecnicadosefeitosdataxadejurosevacnciasobreimveis
comerciais.Pormexistemoutrosfatoresqueinfluenciamovalordosimveisnomercado.Poressaanlise
poderiaseafirmar,porexemplo,quecasoavacnciaseja100%,ovalordoimvelserzero,oque
obviamentenoocorre.

4)SERQUEESTAMOSVIVENCIANDOUMMOMENTODE
OPORTUNIDADECOMPOTENCIALDERENDIMENTOS
IMPRESSIONANTESNOSIMVEIS?!
Agorafaremosnossaterceiraeltimaanlise:opotencialrendimentodesteFII.Hojeascotasfecharamo
pregonegociadasaR$520.Qualseriaavalorizaoqueessascotaspodemgerarcasooprdioseja
locadonovamenteeomercadoreajaafavor?Vamoscalcularcomalgunscenriosondevariamosovalorde
locaopormeataxadeocupaodaABL(emazul):

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RelatriosdeconsultoriasdemonstramqueovalordelocaoparaoCentrodoRiodeJaneirovodeR$
80/maR$180/mequeovalormdiodeaproximadamenteR$115/m.Almdissoavacnciade15%
atualmente.Istodemonstraquetodososnossoscenriossoplausveis.
Osrendimentospotenciaisparecemmuitobonsmesmonocenrioconservador,ondeapenas75%darea
locadaaumvalordealuguelabaixodopraticadonaregio.Noltimocenrioento,orendimento
simplesmentefantstico(30,8%+inflao).Lembroqueessesrendimentossoreais,ousejaacimada
inflao.Leiamaissobrerendimentosreaisenominaisemnossoartigosobreoassuntoclicandoaqui.
Utilizandoagoraomesmoaluguelpotencialcalculadonatabelaacimaeestimandotaxasdejurosaceitveis
paraessescenriospodemosencontrarvaloresqueascotaseovalordomdeABLpoderiamassumirseo
mercadosecomportarconformeexplicamosnoterceiroitemdesteartigo.

NotequetodososvaloresdeR$/mdeABLsosuperioresaospraticadosnomercadoatualmente(R$
5.842),mesmonocenriomaisconservador.Noscenriosnormaleotimistaascotasapresentariamuma
valorizaosignificativa.Esteoutroindicativoparasuaavaliao!
Ouaocomentriodoespecialistaemfinanas,MauroHalfelddaRdioCBN,sobreoatualmomentodos
FIIs:

5)OVEREDITO:TUDOISSOFAZSENTIDOIMOBILIRIO?

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Nanossapercepo,ogestordoFII(LatourCapital)eoadministrador(BEMDTVMBradesco)notm
demonstradoparaomercadoqueestoativamentetrabalhandoecumprindoseuspapis,oqueatrapalhao
pequenoinvestidoratomarsuasdeciseseatpasseumamaiorpercepoderiscodesseFII.Issose
comprovacomrelatriospobresecarentesdeinformaescomparadosaoutrosFIIs,demonstraes
financeirasdesatualizadaseuminsucessoatomomentodeencontrarnovosinquilinosparaoimvel
(mesmoqueomercadoatualsejadesafiador).
Apesardeomercadoimobilirionacionalestarpassandoporummomentodifcil,oinvestidordeveobservar
questesfundamentaisdoinvestimentoimobilirioscomovalordomepotencialgeraoderenda.
Overeditosemprevoc,investidor,quemd.Utilizeestaanlisedeformaconceitualenocomo
recomendaodeinvestimento!Estaseoutrasferramentasdonossositeforamdivulgadasparavocse
tornaruminvestidormaissofisticado,quefazosclculosebuscaoportunidadesemummercadocadavez
maisdesafiadorecompetitivocomoobrasileiro.
Sevocgostoudesteartigocompartilhenasredessociaisecomenteaquiembaixo.

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