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INFORME TECNICO PERICIAL PARA REACONDICIONAMIENTO DE ELEMENTOS

COMUNES DE LA URBANIZACION HACIENDA BEACH- ESTEPONA-MALAGA.


PROMOTOR: C. P. HACIENDA BEACH; CIF N: H 29545399

INDICE:

1.- OBJETO.
2.- MEMORIA.
2.1.- MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA URBANIZACIN.
2.2.- METODOLOGIA SEGUIDA EN LA REALIZACION DEL INFORME TECNICO.
2.3.- ESTADO ACTUAL Y MEMORIA CONSTRUCTIVA DE LAS EDIFICACIONES.
2.4.- ACTUACIONES PREVISTAS DE CARCTER GENERAL.
2.5.- ACTUACIONES DE CARCTER PUNTUAL.
2.6.- ACTUACIONES OBJETO DE ANEXOS / SEPARATAS/PROYECTOS.
2.7.- ACTUACIONES EXCLUIDAS DEL INFORME TECNICO.
2.8.- RELACIN DE PRIORIDADES Y ORDEN DE EJECUCIN.

3.- VALORACION ESTIMADA DE LAS ACTUACIONES.


4.- RELACION DE PLANOS Y REPORTAJE FOTOGRAFICO.

1.OBJETO.
El objeto del presente documento es detectar, describir y proponer las soluciones tcnicas ms adecuadas como consecuencia del deterioro de la Urbanizacin
Hacienda Beach situada en el trmino municipal de Estepona debido a su antigedad y estado de conservacin.
Si bien el motivo primero de la realizacin del informe era el de detectar y corregir los problemas derivados de las humedades el anlisis en profundidad de la
urbanizacin nos ha permitido conocer otro tipo de patologas que hemos incorporado a nuestra memoria, al objeto de afrontar las futuras obras de reparacin
pensando en cubrir las necesidades actuales de salud e higiene, mejora de las instalaciones y funcionalidad. Como se ver ms adelante hemos organizado las
intervenciones en tres tipos de actuaciones:
- Actuaciones de carcter general para todas las zonas comunes (AG-00)
- Actuaciones puntuales como consecuencia de la propuesta de mejoras en distintas zonas comunes de la urbanizacin (AP-00).
- Actuaciones objeto de anexo o separata para la tramitacin ante organismo competente.

2.- MEMORIA
2.1.- MEMORIA DESCRIPTIVA.
La urbanizacin Hacienda Beach es un complejo residencial situado en primera lnea de playa cuyo acceso principal se encuentra en el km. 162 de la carretera A-7
perteneciente a trmino municipal de Estepona. La parcela donde se asienta la urbanizacin es de forma irregular y ocupa una extensin de 7.693,05 m2
encontrndose vallada en todo su contorno. En el centro de la parcela se encuentra las edificaciones con una superficie total construida de 4.821,40 m2 que engloban
un total de 98 apartamentos inicialmente concebidos como hotel, as mismo la Comunidad cuenta con dependencias comunitarias como el edificio del supermercado,
restaurante y stano. Junto a la carretera se encuentra la zona destinada a aparcamientos al aire libre de 2.000 m2, el resto lo ocupan espacios libres ajardinados. En el
lado sur se encuentra un estrecho pasillo que permite el acceso a la playa.
El estilo arquitectnico de las edificaciones son los tpicos mediterrneos caracterizados por el diseo de espacios pblicos abiertos, volmenes irregulares y
escalonados con la incorporacin de balcones, terrazas, arcos, creando un juego de luces y sombras para protegerse del calor. Los materiales de acabado son
tradicionales segn se describirn ms adelante. La configuracin de los edificios permite diferenciarlos en tres zonas. Nosotros las llamaremos en adelante zona A,B y
C.

De forma resumida este sera el cuadro de superficies de la parcela:


DISTRIBUCION DE SUPERFICIES
PARCELA
ZONA PARKING
ZONA ESPACIOS LIBRES
OCUPACION EN PLANTA EDIFICACIONES
SOTANO

TOTAL
7.693,05 M2
2.000,00 M2
3.659,05 M2
2.034,00 M2
895 M2

2.2.- METODOLOGIA EN LA REALIZACION DEL INFORME TCNICO.


Para la elaboracin del Estudio tcnico ha sido necesario levantar una completa planimetra de la urbanizacin y de cada una de las distintas plantas de los edificios
con la indicacin las zonas comunes y detalles de la urbanizacin debido a que el Ayuntamiento de Estepona tras reiteradas peticiones no ha facilitado planimetra
alguna.
Para conocer la profundidad de las patologas de esta urbanizacin se han realizado diferentes visitas de inspeccin analizando tanto las zonas comunes como el
interior de los apartamentos, al objeto de buscar el origen de las patologas de las diferentes zonas. Las visitas se desarrollaron durante los meses de septiembre a
diciembre de 2010, en coordinacin con la Administracin se fij un calendario de visitas a los diferentes apartamentos al objeto de evaluar las patologas individuales
de cada uno de los vecinos y la relacin de estas con los espacios comunitarios. Finalmente se han visitado 31 apartamentos de acuerdo al siguiente calendario.
VISITAS
30 SEPTIEMBRE
7 OCTUBRE
14 OCTUBRE
21 OCTUBRE
4 NOVIEMBRE
11 NOVIEMBRE
18 NOVIEMBRE
DICIEMBRE
ABRIL

APARTAMENTOS
VISITADOS
12, 13, 18, 21, 23, 45, 56
72, 82, 79, 81, 24, 44
30, 60, 61, 65
15, 86, 98
53, 55
10, 83, 88, 92, 93, 94
40
19
33

TOTAL
7
6
4
3
2
6
1
1
1
31 apartamentos

Para la realizacin de la presente memoria tcnica se ha provisto del siguiente equipo tcnico:
- Cmara fotogrfica digital Leica Modelo D-Lux 4.
- Medidor laser de distancias modelo WDM-60 Marca WURTH.
- Flexmetro.
- Nivel de burbuja de 1,00 mt. con una precisin de 0,5 mm/m, dotado de medidor de ngulos con una tolerancia de +/-0.3 incorporado en el propio nivel.
- Medidor laser de temperatura.
- Higrmetro modelo 606-2, marca TESTO
- Medidor de Temperaturas modelo 810, marca TESTO.
- Luxometro modelo 540, marca TESTO.

2.3.- ESTADO ACTUAL Y MEMORIA CONSTRUCTIVA DE LAS EDIFICACIONES


Los edificios de la urbanizacin Hacienda Beach presentan las siguientes caractersticas constructivas:
ESTRUCTURA: Cimentacin con zapatas aisladas, muros de contencin en hormign armado en sotano y forjados unidireccionales de hormign armado con un
espesor de 25 cms.
CERRAMIENTOS: Fabricas de ladrillo macizo tomadas con mortero de cemento.
FACHADAS: Revestimiento exterior muestra distintas capas de pintura plstica color sobre enlucido de mortero de cemento a buena vista, rematada con cornisas de
hormign armado en los tejados y simple peto en las terrazas.
SOLADOS: Los suelos de las zonas comunes son de barro de 40x40 cms. con llaga de 3 cms. , en las escaleras cambian a ladrillo macizo, ambos sin tratamiento
aparente y en bastante mal estado de conservacin debido a su total falta de tratamiento y mantenimiento. A nivel de planta baja y en algunas zonas los suelos son de
terrazo instalados sobre los existentes originando problemas de humedades por sus inadecuadas pendientes.
CARPINTERIA y CERRAJERIA EXTERIOR: Puertas de entrada a viviendas son madera barnizada, muchas de ellas cuentan con puerta de reja de fundicin instaladas
de forma privada por parte de los vecinos. Las ventanas igualmente de madera y rejas de fundicin sin tratamiento adecuado antioxidante por lo que se encuentran en
muy mal estado de conservacin.

CUBIERTA: Las cubiertas son de teja curva tipo rabe en todas las zonas. Despus de visitar las viviendas no se aprecian problemas de impermeabilizacin por lo que
las actuaciones propuestas sern de carcter puntual. La ausencia de canalones es general en toda la urbanizacin por lo que se propondrn la instalacin en algunas
zonas.
Las viviendas cuentan con terrazas planas transitables en terrazas privadas, presumiblemente tipo invertida, presentando bastantes problemas de impermeabilizacin
en algunos casos.
INSTALACIONES:
Electricidad: La urbanizacin cuenta con un centro de transformacin tal y como se puede ver reflejado en los planos adjuntos. Debido a la extensin de las
edificaciones existen 3 centralizaciones de contadores para los 98 apartamentos, dos en stano para la zona 1 y 2, y otra en planta baja para la zona 3. Las
derivaciones individuales discurren por canalizaciones empotradas por las fachadas de los edificios, todo ello en apariencia precaria.
Iluminacin: Las zonas comunes de las edificaciones estn deficientemente iluminadas debido a que las farolas de pared son muy antiguas y estn muy dispersas. En
los pasillos de las distintas plantas hay dispuestos apliques cermicos poco prcticos debido a que la abertura de salida de la luz es muy escasa. Los interruptores de
accionamiento carecen de piloto de sealizacin y la temporizacin es muy corta para la longitud de los pasillos y escaleras.
Telecomunicaciones: El recinto de instalacin de telecomunicaciones se encuentra en el stano segn se puede apreciar en los planos, de este punto central se
distribuye a las distintas plantas en armarios empotrados en la pared en bastante mal estado de conservacin. Los registros de planta son de madera y estn sueltos
por lo que un eventual accidente o travesura de cualquier nio pudiera hacer bastante dao a la instalacin.
Abastecimiento y saneamiento: La urbanizacin dispona aljibes para el almacenamiento de agua de abastecimiento y riego. Debido a la falta de conservacin y
adecuacin de las instalaciones en la actualidad estos depsitos estn destinados al riego. Las centralizaciones y derivaciones individuales de abastecimiento han sido
renovadas recientemente por la Comunidad para ello se han previsto diferentes bateras de contadores repartidas por distintas zonas de la urbanizacin, las
derivaciones a las viviendas discurren por el techo de los pasillos y escaleras comunes con un aspecto poco esttico.
El saneamiento discurre a bastante profundidad lo que facilita que las aguas sucias que discurren por el stano no sean necesarias bombearlas.
Ascensor: Ninguno de los tres ascensores de la urbanizacin estn en funcionamiento.
Portero electrnico: La urbanizacin carece de esta instalacin.
Piscina: En la actualidad sin uso debido a su antigedad y falta de mantenimiento.
ANTIGEDAD DE LA URBANIZACION: Aproximadamente 40 aos.
CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACION: A nivel estructural el edificio no presenta ninguna patologa visible. En cuento a revestimientos y acabados son bastante
bsicos y en muchas ocasiones deficientes tal y como vamos a ir describiendo en el informe.

2.4.- ACTUACIONES PREVISTAS DE CARCTER GENERAL.


AG-01 Reparacin de tejados: viviendas, centro de transformacin, instalaciones, almacenes.
AG-02 Rehabilitacin de balcones: Hormign, impermeabilizacin y solera.
AG-03 Impermeabilizacin de pasillos, petos y escaleras con reposicin de soleras, peldaos y alfeizares.
AG-04.- Sustitucin de barandillas de madera por otras de hierro y reparacin de rejas y barandillas de hierro comunitarias, incluyendo su proteccin minio y pintado
esmalte.
AG-05.- Reparacin fisuras y grietas de fachada, juntas de dilatacin, eliminacin tapas de madera A.A. y pintura general.

2.5.- ACTUACIONES DE CARCTER PUNTUAL.


Las actuaciones de carcter puntual a realizar seran las siguientes:
AP-01: Redistribucin zona comn central.
AP-02: Reinstalacin de un ascensor y anular los otros dos para hueco de instalaciones.
AP-03: Eliminacin de escaleras y aprovechamiento de hueco para instalaciones Zona 3.
AP-04: Comunicacin zona 1 y 2 a nivel de planta primera.
AP-05: Redistribucin y diseo rea en planta primera zona 2.
AP-06: Reparacin y redistribucin cubierta centro de transformacin Zona 1.
AP-07: Reparacin y redistribucin cubierta almacn planta primera zona 3.
AP-08: Reparacin planta baja Zona 1.
AP-09: Redistribucin zona de buzones.
AP-10: Nuevo acceso a stano.
AP-11: Sustitucin de prgolas hierro.

2.6.-ACTUACIONES A DESARROLLAR CON ANEXOS / SEPARATAS/ PROYECTOS.


AP-12: Instalacin de ascensor.
AP-13: Centralizacin de contadores, derivaciones individuales e iluminacin zonas comunes.

AP-14: Reforma instalacin de telefona e intercomunicacin.


AP-15: Instalacin de portero electrnico.
AP-16: Falso techo de aluminio registrable.
AP-17: Acondicionamiento y divisin de stano para trasteros.
AP-18: Rediseo de Parking e instalaciones.
AP-19: Acondicionamiento de piscina de uso pblico.

2.7.- ACTUACIONES EXCLUIDAS DEL PRESENTE INFORME.


De la visita al interior de los apartamentos se ha puesto de relieve que algunas patologas que presentan las viviendas no son debidas exclusivamente por defectos de
los elementos comunitarios si no debidos a desperfectos de otros apartamentos, por ello, debern repararse directamente por los vecinos de los distintos apartamentos
ya sea directamente o a travs de los seguros privados ya que estn causando daos a otras propiedades en los que la Comunidad no tiene responsabilidad.
Por estos motivos han quedado excluidos del presente informe la intervencin en las siguientes zonas de la urbanizacin:
- Reparacin de las terrazas y jardineras privadas de los distintos apartamentos.
- Reparacin de elementos instalados en fachada por los vecinos sin contar con permiso de la comunidad ni autorizacin del Ayuntamiento, como: cierres de terrazas,
carpinteras, maquinas de aire acondicionado, .
- Actuaciones en rejas privadas a la entrada de las viviendas.
- Actuaciones en el edificio del supermercado.
- Reparaciones en tiros de chimenea.

2.8.- RELACIN DE PRIORIDADES Y ORDEN DE EJECUCIN.


Debido al volumen de obra a realizar y el importe de la misma, es previsible que las obras se desarrollen en diferentes fases, por ello, es imprescindible marcar el orden
y prioridades en el que se deben realizar los diferentes trabajos al objeto de llevar una buena coordinacin para que el final la urbanizacin tenga el aspecto deseado.
Por ello, a mi juicio esta sera la planificacin normal de los trabajos:
1.- Impermeabilizacin y limpieza de cubiertas y terrazas comunitarias.
2.- Impermeabilizacin de pasillos, escaleras, balcones y alfeizares, simultanendolo con la reparacin de rejas especialmente la balconera de la Zona 1 planta
segunda y posterior proteccin con solera incluyendo rodapis.

3.- Limpieza y acondicionamiento de zona oculta de sotano.


4.- Rehabilitacin de fachadas, incluyendo limpieza, saneado y tapado de griegas, juntas de dilatacin, eliminar tapaderas de madera en huecos de aire acondicionado,
imprimacin y pintura.
5.- Abordar las actuaciones puntuales en el orden y prioridades que establezca la comunidad.

Marbella a 11 de abril de 2.011

Fdo. Alfonso Castelln Gallegos


Colegiado n 3.230