LA HIPOTECA

desposedo del inmueble, pudiendo valerse de l

para obtener utilidades.

1.- CONCEPTO.
El art. 2407 del CC. Contiene la definicin legal de
hipoteca. Seala el artculo que La hipoteca es un
derecho real de prenda, constituido sobre inmuebles
que no dejan por eso de permanecer en poder del

Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe

gozar de la publicidad general, lo que se consigue
mediante la inscripcin en el Registro de Hipotecas
y Gravmenes del Conservador de Bienes Races.

deudor. Esta definicin ha sido criticada por

nuestra doctrina, porque no proporciona una idea
cabal de la garanta.
Somarriva la define como el derecho real que recae
sobre un inmueble que permaneciendo en poder del
constituyente,

da

derecho

al

acreedor

para

perseguirlo de manos de quien se encuentre y de

pagarse

preferentemente

del

producto

de

la

3.- CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA.

La hipoteca es un derecho real; es un derecho
inmueble; constituye una limitacin al dominio; es
un derecho accesorio; da origen a una preferencia;
es indivisible; y constituye un principio de
enajenacin.

subasta.

a) Es un derecho real: art. 577.

Se define la hipoteca como derecho real y no como

En los dems derechos reales, es posible visualizar

contrato, porque si bien por lo general tiene ambas

una relacin directa entre el titular del derecho y la

caractersticas, no siempre acontece as, ya que

cosa sobre la que recae tal derecho; dichos derechos

puede existir como derecho sin que haya contrato,

reales se ejercitan mediante el goce o tenencia de la

como ocurre en el caso de la hipoteca legal que

cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de

contempla el C.P.C.

ejercitar el derecho se materializa en la facultad que

tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa
hipotecada en caso que el deudor no cumpla la

2.- IMPORTANCIA.

obligacin.

De todas las cauciones, tanto reales como

Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre

personales, ninguna ofrece mayor seguridad al

el bien gravado sin respecto a determinada persona.

acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente

De este carcter se deduce que el acreedor goza del

de crdito. Ello, porque los bienes races tienen un

derecho de persecucin, expresamente reconocido

valor estable, ms o menos elevado, resultando

en el art. 2428 del Cdigo Civil, que le permite

posible obtener crditos ms cuantiosos. Tambin la

perseguir la finca hipotecada de manos de quien se

hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no

encuentre y a cualquier ttulo que la haya adquirido.

obstante la constitucin del gravamen, no se ve

b) Es un derecho inmueble: art. 580.

Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raz (sin

2 Pero si la garanta la otorga un tercero cuando la

perjuicio de lo dispuesto en ciertas leyes especiales,

obligacin ya es natural, dicha obligacin accesoria

como la Ley N 18.916, referida al Cdigo

es civil (art. 1472).

Aeronutico, careciendo de importancia a este

respecto la naturaleza de la obligacin principal
garantizada.
De esta caracterstica se siguen consecuencias
importantes: su tradicin se efecta por la
inscripcin en el Conservador de Bienes Races (art.

c.3) Casos en los cuales la hipoteca es autnoma

de la obligacin principal.
No obstante su carcter accesorio, la hipoteca puede
adquirir una relativa independencia frente a la
obligacin principal:

686); su posesin puede ser amparada mediante las

1 Cuando la hipoteca garantiza obligaciones

acciones posesorias (art. 916).

futuras (art. 2413, 3). En este caso, no existe

c) Es un derecho accesorio.
c. 1) Nocin general.

obligacin principal al momento de constituirse la

hipoteca.
2 Cuando la hipoteca se constituye por un tercero,

Caracterstica general a todas las cauciones (art. 46).

en garanta de una deuda ajena. En este caso, el

Supone la hipoteca la existencia de una obligacin

garante no se obliga personalmente, a menos que as

principal, sea de dar, hacer o no hacer; pura y

se pacte. En esta hiptesis, la obligacin principal se

simple o sujeta a modalidades (como se desprende

separa de la hipoteca: las acciones -la personal y la

del art. 2427); determinada o indeterminada (art.

real- deben dirigirse contra personas diferentes. Lo

2427): actual o futura (art. 2413); emanada de

mismo ocurre cuando la finca hipotecada es

cualquiera de las fuentes de las obligaciones.

adquirida por un tercero.

c.2) Hipoteca de obligaciones naturales.

3 Incluso, la hipoteca puede subsistir no obstante

Son susceptibles de garantizarse con hipoteca no

slo las obligaciones civiles, sino tambin las
naturales. Con respecto a la garanta hipotecaria de
estas obligaciones, debemos distinguir:
1 Si la hipoteca se constituye por el deudor o un

haberse extinguido la obligacin principal: cuando

sta se extingue por novacin, las partes pueden
pactar reserva de la hipoteca, es decir, que la misma
hipoteca pase a caucionar una nueva obligacin.
c.4) Hipoteca de obligaciones indeterminadas.

tercero para garantizar una obligacin civil que

La materia ha sido discutida en la doctrina.

despus pasa a ser natural, subsiste la hipoteca con

Somarriva apunta las siguientes razones, para

este mismo carcter (lo accesorio sigue la suerte de

sostener la validez de estas hipotecas:

lo principal);

1 El tenor del art. 376: la hipoteca sustituye a la

fianza que est obligado a rendir el guardador.

Forzosamente en este caso la hipoteca es de un

3 Toda modalidad que afecta a la obligacin

monto indeterminado, ya que no se sabe si al

principal se refleja en la hipoteca;

terminar la guarda afectar responsabilidad al

guardador, ni menos a que suma alcanzar tal
responsabilidad.

4 En conformidad al Art. 2516, la accin

hipotecaria prescribe conjuntamente con la accin
que emana de la obligacin principal; y

2 El tenor del art. 2427: se pone en el caso que la

deuda garantizada "fuere ilquida, condicional o
indeterminada".

5 Donde quiera que vaya el crdito lo sigue la

hipoteca. Tal acontece con la cesin o subrogacin
del crdito hipotecario, con la transmisin que de

3 El tenor del art. 2431: a contrario sensu, acepta

ste se haga al heredero o legatario, etc.

que pueda estar indeterminado el monto de las

obligaciones garantizadas. Por eso, el Art 81 del
Reglamento del Conservador de Bienes Races, al
enunciar los requisitos que debe contener la
inscripcin hipotecaria, se refiere a la suma de la
obligacin "en el caso de haberse limitadoa
determinada cantidad", lo que indica tambin que es
perfectamente
indeterminada.

posible
La

que

dicha

indeterminacin

suma

sea

de

las

obligaciones caucionadas no se cie exclusivamente

al monto, sino tambin a la naturaleza de las
obligaciones.

d) Constituye una limitacin del dominio.

A pesar de que el Art.732 no incluye la hipoteca
entre las limitaciones del dominio, es evidente que
tiene este carcter. En efecto, por su constitucin el
propietario del inmueble no puede ejercer su
derecho de dominio en forma absoluta, no puede
destruir el inmueble, ni gozar de l en trminos que
lesionen los derechos del acreedor hipotecario,
porque entonces se aplica el Art. 2427.

c.5) Efectos del carcter accesorio de la hipoteca.

Del carcter accesorio de la hipoteca se derivan

e) Constituye un principio de enajenacin.

consecuencias de gran importancia, que se traducen

Desde el momento que el propietario, al gravar su

en el principio general de que lo accesorio sigue la

inmueble con hipoteca se desprende de parte del

suerte de lo principal:

dominio, es evidente que ella encierra un principio

1 Extinguida la obligacin, tambin se extingue la

hipoteca;

de enajenacin, o como deca A. Bello, una

enajenacin condicionada. Por ello, para hipotecar
se requiere capacidad para enajenar y no pueden

2 A la nulidad de la obligacin se sigue la nulidad

darse en hipoteca los bienes embargados, porque su

de la hipoteca;

enajenacin trae consigo objeto ilcito y por ende

nulidad absoluta.

deudor uno de los herederos se adjudica el inmueble

f) Da origen a una preferencia.

gravado, contra l se dirige la accin, y si el bien se

divide en lotes, distribuyndose entre los herederos,

Como garanta no ser eficaz si el acreedor no

el acreedor puede ejercitar su accin por el total en

gozara de preferencia para el pago. Por eso el Art.

cada uno de los lotes.

2470 seala expresamente a la hipoteca entre las

causas de preferencia, y el 2477 dice que la tercera
clase de crditos comprende los hipotecarios.

g.2) Desde el punto de vista del crdito: dispone

el art. 1526 que si queda una parte insoluta del
crdito, por pequea que sea, subsiste la totalidad de

g) Es indivisible.
En virtud del principio de la indivisibilidad de la
hipoteca que consagran los Arts. 1.526 nmero 1 y
2.408, puede decirse que cada parte del inmueble
hipotecado garantiza la totalidad del crdito, y que a
su vez cada parte del crdito est caucionado con la
totalidad del bien hipotecado. La indivisibilidad

la garanta hipotecaria; adems, si hay varios

acreedores hipotecarios y el deudor le paga su cuota
a cada uno de ellos, no puede solicitarle la
cancelacin proporcional del gravamen; y si fallece
el acreedor dejando varios herederos, cada uno de
ellos puede perseguir el total de la finca hipotecada,
por su parte o cuota en el crdito.

entonces, puede mirarse a travs del inmueble dado

El carcter indivisible que tiene la hipoteca es de su

en garanta o desde el punto de vista del crdito

naturaleza y no de la esencia. Por ello, y por estar

garantizado.

establecido en beneficio del acreedor, ste puede

renunciarlo.

g. 1) Con relacin al inmueble: el principio de la

4.- CLASES DE HIPOTECA.

indivisibilidad recibe diversas manifestaciones:

a) Generalidades.

En la doctrina y en el derecho comparado, la

Si son varios los inmuebles hipotecados, el

acreedor a su arbitrio podr perseguirlos a todos

ellos o al que elija (art. 1365) existe una
impropiedad en la expresin "accin solidaria",

hipoteca admite diversas clasificaciones:

a.1) Considerando su origen:

pues es una acin indivisible.

Convencional;

Legal; y

Judicial

De acuerdo con el Art. 1526, idea que repite

el Art. 2408, la accin hipotecaria se dirige contra el

que posea en todo o en parte el inmueble
hipotecado. De manera que si en la sucesin del

a.2) En cuanto a los bienes que ella afecta:

Especial: si grava uno o ms predios

determinados;

General: si se extiende a todos los inmuebles

del deudor.

En cuanto a la hipoteca judicial, nuestra legislacin

no contempla ningn caso. Si bien en nuestra
legislacin no podemos hablar de hipotecas
convencionales, legales y judiciales porque slo
existen las primeras con la salvedad del nico caso

a.3) En cuanto a su constitucin, segn est o no

de hipoteca legal, en cambio la obligacin de

sometida a publicidad:

constituir hipoteca puede emanar del acuerdo de las

Pblica;

Oculta

Hoy en da, las hipotecas ocultas y las generales en

cuanto a los bienes, se encuentran en descrdito en
la doctrina y legislacin comparada. El rgimen
hipotecario moderno descansa en los principios de
la publicidad y de la especialidad (en cuanto al bien,
no en cuanto a las obligaciones), los que representan

partes, de la ley o de una resolucin judicial. Bajo

este aspecto, aunque no con toda propiedad, podra
decirse que la hipoteca es convencional, legal o
judicial. Acontece aqu lo mismo que en la fianza,
donde el art. 2336 dice que puede ser convencional,
legal o judicial, queriendo con ello referirse a que la
obligacin de rendirla puede emanar de las fuentes
indicadas; pero la fianza en s misma es siempre un
contrato.

una reaccin contra las hipotecas ocultas y

Ejemplos en que la obligacin de constituir hipoteca

generales del Derecho Romano, que sobreviven en

emana de la ley: art. 89 (muerte presunta); arts. 374

muy pocas legislaciones.

y 375 (en las guardas); art.775 (usufructo).

b) Clases de hipoteca en la legislacin actual

Ejemplos en que la obligacin de constituir hipoteca

chilena.

tiene su origen en una resolucin judicial: art. 755

Para el Cdigo Civil Chileno todas las hipotecas son

convencionales. Posteriormente, el Cdigo de
Procedimiento Civil cre una hipoteca legal, en el
caso previsto en los arts. 660 y 662: en las
particiones, para garantizar los alcances que puedan
resultar contra un adjudicatario. Pero al decir que
esta hipoteca es legal no significa que exista de
pleno derecho, sino que con ello se alude al ttulo
que da nacimiento al derecho de hipoteca, que no es
la convencin de las partes sino la ley; pero siempre
es necesario para su existencia inscribirla en el
Conservador de Bienes Races.

(fideicomiso); art. 1315 (albaceas fiduciarios).

Respecto a estas hipotecas cabe observar que el juez
no puede ordenar su constitucin a su simple
arbitrio, sino que es necesario que un texto legal lo
autorice: de ah que la fuente remota de la hipoteca
judicial viene a ser la ley.
Resumiendo:
l No hay hipotecas ocultas, porque para su
existencia todas deben inscribirse en el Conservador
de Bienes Races;

2 Tampoco existen hipotecas generales, sino

que se pague de contado el exceso al que se refiere

nicamente especiales, que se refieren a bienes

el Art. 660:

races determinados;
3 No hay hipotecas legales, ni judiciales en el
sentido que se produzcan por el slo ministerio de la
ley (salvo el caso apuntado);
4 Puede hablarse de hipotecas legales, judiciales y

- Requisitos de la hipoteca legal:

a)

Debe adjudicarse un bien raz;

b)

El valor de la adjudicacin debe exceder del

80% del haber probable del adjudicatario;

convencionales atendiendo al origen de donde

c)

emana la obligacin de constituirla;

contado.

5 La hipoteca es un derecho real, y como tal, para

- Caractersticas de esta hipoteca legal:

su tradicin es necesario que concurra un ttulo de

donde emane la obligacin de constituirla. Este

Que el adjudicatario no pague el exceso de

a) Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado;

ttulo es el contrato hipotecario, salvo en el caso de

b) Es determinada, cauciona el alcance que resulta

hipoteca legal que acepta nuestra legislacin, en el

en contra del adjudicatario.

que el ttulo es la ley.

5.- CASO DE HIPOTECA LEGAL.
Est establecida en el Cdigo de Procedimiento
Civil, arts. 660 y 662. Opera en la particin de
bienes.

c) Es pblica, requiere inscripcin en el Registro

respectivo del Conservador de Bienes Races.
Seala

el

Art.

662

que

el

Conservador,

conjuntamente con inscribir el ttulo de la

adjudicacin, inscribir a la vez la hipoteca por el
valor de los alcances.

El art. 660 dispone que salvo acuerdo unnime de

los interesados, todo comunero que reciba en
adjudicacin bienes por un valor que exceda del
80% de lo que le corresponde, deber pagar el
exceso al contado.

6.- EL CONTRATO HIPOTECARIO.

La hipoteca necesita para nacer, como todo derecho
real, que opere un modo de adquirir el dominio.

A su vez, el art. 662 establece que en las

Originariamente, en la constitucin de la hipoteca

adjudicaciones de inmuebles que se hagan a los

existe tradicin de la misma. Con posterioridad,

comuneros a raz del juicio de particin, se

tambin pueden actuar otros modos: la prescripcin

entender constituida hipoteca sobre las propiedades

en caso que el gravamen se haya constituido sobre

adjudicadas para asegurar el pago de los alcances

cosa ajena, pues entonces la tradicin no sirve al

que resultan en contra de los adjudicatarios, salvo

acreedor para adquirir el derecho, sino como ttulo

para llegar a adquirirlo por prescripcin, o la

sucesin por causa de muerte, mediante la cual el

c) Es un contrato accesorio: lo que no impide que

heredero o legatario adquiere el derecho de hipoteca

la hipoteca se otorgue antes del acto a que acceda

conjuntamente con el crdito.

(2413).

Ahora bien, si en la generacin del derecho de

d) Puede ser tanto gratuito como oneroso: en los

hipoteca siempre existe tradicin, tendr tambin

casos en que la hipoteca es un acto bilateral, es

que existir un ttulo que la anteceda, es decir, un

evidente que es oneroso. Pero lo ms corriente es

contrato que coloque a una persona en la obligacin

que la hipoteca sea un contrato unilateral, en cuyo

de transferir el derecho de hipoteca. Este ttulo, no

caso debemos distinguir si la hipoteca se constituye

es otro que el contrato hipotecario, que podemos

por el propio deudor o por un tercero garante.

definir como aquel en que el deudor o un tercero se

obliga con respecto al acreedor a darle el derecho de
hipoteca sobre un inmueble de su propiedad.

d.1) La hipoteca se constituye por el deudor:

distinguimos a su vez, si se constituye antes que
nazca la obligacin principal, simultneamente con

- Sus principales caractersticas son:

la obligacin principal o con posterioridad:

a) Puede celebrarlo el acreedor no slo con el

deudor personal sino tambin con un tercero.

obligacin principal: el contrato ser oneroso, pues

La hipoteca se constituye antes que nazca la

el constituyente espera recibir a cambio un

prstamo, que de no mediar la garanta, no
b) Es un contrato unilateral: porque en l solo
resulta obligado el constituyente, a transferir al
acreedor el derecho real de hipoteca; y tambin a
conservar el inmueble en condiciones aptas para
asegurar el pago del crdito garantizado (so pena
que opere una caducidad del plazo de la obligacin,

obtendr;

La hipoteca se constituye simultneamente

con la obligacin principal a la que garantiza: el

contrato de hipoteca ser oneroso, por la misma
razn precedentemente indicada;

conforme a los artculos 2427 y 1496 del Cdigo

Civil). Sin embargo, no es de la esencia el carcter

al nacimiento de la obligacin principal: en este

unilateral de la hipoteca, la que bien puede ser

caso, el contrato de hipoteca podr ser gratuito u

bilateral, lo que suceder cuando el acreedor a su

oneroso:

vez contraiga obligaciones: por ejemplo, si se

estipula que pagar al tercero una remuneracin a
cambio de que este acceda a constituir el gravamen,

i)

La hipoteca se constituye con posterioridad

Ser gratuito: si la hipoteca se constituye sin

que el deudor obtenga nada a cambio del acreedor;

o si concede al deudor rebaja de intereses o prrroga

ii) Ser oneroso, si el acreedor, a cambio de la

del plazo.

constitucin de la hipoteca, ofrece al deudor una

rebaja en los intereses, una prrroga en el plazo de

la hipoteca nos detendremos en los siguientes

servicio de la deuda, etc.

elementos: a) Capacidad; b) Formalidades; c) Cosas

d.2) La hipoteca se constituye por un tercero

garante: tambin distinguimos:

La hipoteca se constituye a cambio de una

susceptibles de hipotecarse; y d) Obligaciones que

se pueden caucionar con hipoteca.
a) Capacidad

remuneracin o pago ofrecido por el acreedor: ser

Se exige capacidad para enajenar; ello, porque la

oneroso el contrato, y adems bilateral;

hipoteca es un principio de enajenacin: art. 2414.

La hipoteca se constituye a cambio de una

remuneracin o pago ofrecido por el deudor

principal: el contrato de hipoteca ser gratuito,
porque el que se obliga a pagar es un tercero ajeno
al contrato de hipoteca, el deudor principal;

La hipoteca se constituye sin que medie

pago alguno, ni del acreedor ni del deudor principal:

el contrato ser gratuito.
Cabe advertir, en todo caso, que para los efectos
prcticos, es decir para ver la procedencia de la
accin pauliana, el art. 2468 equipara la hipoteca a
los actos onerosos.

La capacidad de enajenar se exige en el deudor o

tercero que constituye la hipoteca, pero no en el
acreedor, a quien para aceptarla le es suficiente la
capacidad de obligarse.
Cabe destacar, adems, que la capacidad para
enajenar es diversa de la necesaria para obligarse;
puede ocurrir entonces que sea vlida la obligacin
principal y nula la hipoteca, porque el constituyente
era capaz de obligarse, pero no de enajenar.
- Hipoteca de Bienes Races de algunos incapaces y
de la mujer casada bajo el rgimen de sociedad
conyugal:

Hijos no emancipados: Art. 254;

Pupilos: Art. 393;

del Cdigo Civil. Debe otorgarse por escritura

Mujer casada bajo el rgimen de sociedad

pblica y debe adems ser inscrita en el Registro

conyugal: Art. 1754.

e) Es un contrato solemne: artculos 2409 y 2410

Conservatorio. Ms adelante aludiremos al segundo

de estos actos, pues se discute si es solemnidad del
contrato.

b) Formalidades del contrato de hipoteca.

La

7.- ELEMENTOS DE LA HIPOTECA.

En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los
requisitos de un contrato. En el anlisis particular de

hipoteca

debe

perfeccionarse

por

escritura pblica (art 2409 del Cdigo Civil).

Los autores se han planteado que rol jurdico juega
en la hipoteca la inscripcin en el Registro

Conservatorio: es una solemnidad del acto

transfiere el dominio, no transfiere ningn derecho

hipotecario o la forma de efectuar la tradicin del

real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna.

derecho real de hipoteca?

No puede pretenderse, a riesgo de desnaturalizar el

Para algunos (Fernando Alessandri entre ellos), la

pensamiento del legislador, que la hipoteca no est

inscripcin es una solemnidad del acto al igual que

comprendida en las palabras del mensaje citadas.

la escritura pblica. En el mismo sentido, un fallo

De ellas se desprende claramente que el contrato

de la Corte Suprema seala, aludiendo a los

hipotecario queda perfecto con el solo otorgamiento

artculos 2409 y 2410: "De donde se deduce que la

de la escritura sin necesidad de inscripcin, sin

escritura por s sola no crea en este caso ningn

perjuicio que el derecho real de la hipoteca cobre

derecho para el acreedor ni restringe en lo ms

vida slo con la inscripcin.

mnimo las facultades del deudor sobre el

inmueble".
Para

la

2 Si en la adquisicin del derecho de dominio,

mediante la compraventa por ejemplo, la inscripcin

corriente

mayoritaria

sin

embargo

es slo tradicin y el contrato se perfecciona por la

(Somarriva, Meza Barros), la solemnidad del acto

escritura, Qu razn habra para estimar que el

de hipoteca es solamente la escritura pblica, pero

contrato hipotecario se perfecciona mediante la

no la inscripcin en el Conservador de Bienes

inscripcin? Por qu el legislador iba a sujetar la

Races, a la cual debe reservrsele el rol de tradicin

gestacin del derecho de dominio a menos trabas

del derecho real de hipoteca (igual como acontece

que la del derecho de hipoteca, cuando la tradicin

con la compraventa de bienes inmuebles).

de ambos derechos se rige con los mismos

Argumentos que se exponen

1 Al asignar a la inscripcin el papel de
solemnidad del contrato hipotecario, se le atribuye
un rol que el legislador jams pens darle. Para
convencerse de ello, basta recurrir al propio

principios por expresa disposicin del Art. 670?

3 Art. 2411, contratos hipotecarios celebrados en el
extranjero. El legislador reconoce la existencia del
contrato hipotecario antes de efectuarse inscripcin
alguna.

mensaje del C.C: La transferencia y transmisin de

dominio, la constitucin de todo derecho real,
exceptuadas las servidumbres, exige una tradicin;
y la nica forma de tradicin que para esos actos
corresponde es la inscripcin en el Registro
Conservatorio. Mientras sta no se verifica, un
contrato puede ser perfecto, puede producir
derechos y obligaciones entre las partes, pero no

4 Art. 2419, hipoteca sobre bienes futuros, da

derecho al acreedor de hacerla inscribir sobre los
inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a
medida que los adquiera; si el contrato hipotecario
no produjere efecto alguno sin la inscripcin, no se
explicara la disposicin anterior, carecera de

fuente el derecho del acreedor para solicitar que se

b) El contrato debe inscribirse en el Registro

practiquen las inscripciones.

respectivo del Conservador de Bienes Races.

5 Relacionando el Art. 767, relativo al usufructo,

- Contenido de la inscripcin en el Registro de

con la hipoteca, Claro Solar seala al respecto: "La

Hipotecas y gravmenes: art. 2432 (el art. 81 del

inscripcin no es una solemnidad del acto de

Reglamento del Conservador de Bienes Races

constitucin del usufructo, que queda perfecto con

reproduce los requisitos, y el art. 82 seala que de

el otorgamiento de la escritura pblica"; agrega que

faltar alguna de las designaciones en trminos

"En realidad la solemnidad de la constitucin del

absolutos, deber otorgarse nueva escritura pblica

usufructo que haya de recaer sobre bienes races es

complementaria):

la escritura pblica y la inscripcin es el modo de

adquirir"
6

Finalmente,

1 Individualizacin del acreedor, del deudor o del

tercero garante hipotecario.

las

consecuencias

prcticas

demuestran que la correcta interpretacin es la que

atribuye a la inscripcin slo el papel de tradicin
del derecho real de hipoteca; de lo contrario, si el
acreedor no alcanza a inscribir, quedara burlado en
sus derechos. Por el contrario, como el acto

2 Fecha y naturaleza de la obligacin principal a la

que alude la hipoteca (Principio de la especialidad
la hipoteca en cuanto a la obligacin). Lo anterior ,
salvo que estemos ante una hipoteca con clusula de
garanta general.

hipotecario es plenamente vlido, puede interponer

3La situacin (o sea, la ubicacin) de la finca y sus

contra el constituyente las acciones contra el

linderos (principio de la especialidad en cuanto

contratante en mora, de acuerdo a las normas

finca)

generales.
En definitiva, la inscripcin dira relacin

4 La suma determinada a la que se extienda la

hipoteca, si las partes la limitan a una determinada

con los efectos del contrato hipotecario (obligacin

cantidad,

del constituyente de transferir al acreedor el derecho

inequvocamente de acuerdo al art. 2431, parte

real de hipoteca), y no a su perfeccionamiento, para

inicial (principio de la especialidad de la hipoteca

lo cual basta con la escritura pblica.

en cuanto a la obligacin). Sobre el particular, las

- Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero:

Requieren, conforme al artculo 2411:
a) Escritura pblica, aunque ella no se requiera
en el pas en que se celebra el contrato (Arts. 18 y
1701). Estamos ante una excepcin al principio lex
locus regit actum.

con

tal

que

as

se

exprese

hipotecas se pueden constituirse conforme a los

siguientes formatos:

Hipoteca especfica: que garantiza una o

algunas obligaciones determinadas (tal pagar, por

tal suma, con tal fecha de vencimiento, etc.);

Hipoteca con clusula de garanta general,

pero limitada a un monto mximo;

1 Hipoteca sobre inmuebles que se posean en

propiedad. Es decir, lo que es susceptible de

Hipoteca con clusula de garanta general,

sin limitacin.

hipotecarse es el dominio sobre los bienes races.

Dentro de la expresin "inmuebles" quedan
comprendidos aquellos que lo son por naturaleza.

5 La fecha de la inscripcin y la firma del

En cuanto a los inmuebles por adherencia y por

Conservador. Cabe sealar que este es el nico

destinacin,

requisito que no puede omitirse bajo respecto

independientemente del inmueble al que acceden,

alguno. Si se omiten los restantes requisitos, la

pero se ven afectados por la hipoteca constituida

inscripcin no ser nula, pero siempre y cuando de

sobre ste, como expresamente lo establece el art.

su contexto o del contrato o contratos citados por

2420 respecto de los inmuebles por destinacin.

ella, se desprendan aquellos antecedentes omitidos

Cabe agregar que el art. 2418 no distingue en

en la inscripcin: art.2433.

cuanto a la especie de propiedad, y por tanto, admite

Formalidades de la Hipoteca de naves:

no

pueden

hipotecarse

hipoteca la propiedad absoluta o fiduciaria, la

propiedad plena o la nuda propiedad. Si se hipoteca

1 Debe otorgarse por escritura pblica, indicndose

la nuda propiedad, y vigente la hipoteca se extingue

el nombre de la nave, el nmero de matrcula y el

el usufructo consolidndose el dominio en manos

tonelaje de registro. Puede hipotecarse tambin una

del nudo propietario, el gravamen afectar a la

nave en construccin, en cuyo caso debe indicarse

propiedad plena, pues en virtud de lo dispuesto en el

en la escritura antecedentes tales como largo de la

art. 2421 la hipoteca se extiende a todos los

quilla,

aumentos que reciba la cosa hipotecada.

tonelaje

presunto

dimensiones

aproximadas; el astillero en el que se construye, la

fecha en que se inici la construccin y la fecha en
que se espera terminarla.

La hipoteca de la propiedad fiduciaria est

reglamentada expresamente en el art. 757. Establece
dicha disposicin que si ella se impone sin

2 La escritura se inscribe en un registro especial,

autorizacin judicial y sin audiencia de las personas

denominado de hipotecas de naves, que se lleva en

que de acuerdo al art. 761 tienen derecho a impetrar

la Direccin de Territorio Martimo y Marina

medidas conservativas, el fideicomisario no ser

Mercante Nacional, dependiente de la Armada.

obligado a reconocerla. Se justifica plenamente que

Pueden hipotecarse las naves de 50 o ms toneladas

el fiduciario no tenga libertad absoluta para

de registro grueso.

hipotecar, porque podra perjudicar con ello al

C) Cosas susceptibles de hipotecarse.

De conformidad al art. 2418 del CC. y a las leyes
especiales, se admiten las siguientes hipotecas:

fideicomisario si al verificarse la condicin pasare a

l la propiedad. El juez autorizar la hipoteca
cuando fuere de utilidad para el fideicomiso, pero

no si se constituyere para satisfacer un inters

consolidacin del dominio -ya sea en manos del

personal del propietario fiduciario.

usufructuario o del nudo propietario- o por

A pesar de lo resuelto en algunos fallos, la doctrina

ha concluido que la omisin de los requisitos
mencionados no implica nulidad de la hipoteca, sino
inoponibilidad al fideicomisario. Nada obstara para
que

ste, a pesar de

haberse omitido las

formalidades legales, reconozca la hipoteca.

2 Hipoteca sobre inmuebles que se posean en
usufructo.

sentencia judicial en el caso del art. 809, subsistir

la hipoteca (art. 803). La solucin contraria
equivaldra a entregar la eficacia del derecho del
acreedor hipotecario en manos del usufructuario.
3 Hipoteca de naves: no obstante su condicin de
bienes muebles, las naves son susceptibles de
hipoteca, siempre y cuando tengan 50 o ms
toneladas de registro, la hipoteca naval se inscribe
en el registro respectivo, que se lleva en la

No se trata de que el usufructuario hipoteque el

Direccin de territorio Martimo y Marina Mercante

inmueble en s, sino que se le permite gravar su

Nacional. Como lo dijimos en su oportunidad,

derecho de usufructo.

pueden hipotecarse incluso las naves que se

La hipoteca del usufructo no significa que su sola

constitucin de al acreedor la facultad para percibir
los frutos. Ser el usufructuario quien continuar
percibindolos. El acreedor hipotecario tendr

encuentran en construccin en un astillero. Las

aeronaves de cualquier tonelaje, tambin se
hipotecan,

inscribindose

la

hipoteca

en

la

Direccin de Aeronutica Nacional.

derecho a ellos, cuando ejercitando su derecho de

4 Hipoteca de mina: se rige por las mismas

tal, embargue el usufructo, sin que se extienda su

disposiciones del C.C. y por los artculos 217 a 222

derecho a los frutos percibidos por el usufructuario

del Cdigo de Minera. La hipoteca se constituye

(art. 2423).

sobre la concesin minera, siempre que se encuentre

Cabe precisar que no son hipotecables el derecho de

uso sobre inmuebles y el derecho de habitacin, no
obstante su semejanza con el usufructo. Nada dice
respecto a los primeros el art. 2418, y por lo dems,
se trata de derechos personalsimos, intransferibles,
intransmisibles e inembargables.

inscrita. Salvo estipulacin en contrario, la hipoteca

sobre una concesin afecta tambin a los inmuebles
accesorios de la concesin (art. 3 C. de M.): las
construcciones, instalaciones y dems objetos
destinados permanentemente por su dueo a la
investigacin, arranque y extraccin de sustancias
minerales. La hipoteca sobre concesin no da al

La hipoteca sobre el usufructo ofrece al acreedor

acreedor los derechos que otorga el art. 2427 del

una seguridad relativa e incierta, ya que extinguido

C.C., salvo que el deterioro o la prdida se produzca

el usufructo, igual suerte corre la hipoteca; pero esta

por dolo o culpa grave del deudor. Para proceder al

regla admite excepciones, porque si se extingue el

remate de una concesin hipotecada no ser

usufructo por renuncia del usufructuario, por

necesaria su tasacin.

5 Hipoteca sobre bienes futuros.

Es posible hipotecar no slo los bienes presentes
sino tambin los futuros: art. 2419 del CC.

En cambio, si ellos son adjudicados a los otros

comuneros, en principio caduca el gravamen, por
aplicacin del efecto declarativo de las particiones y
adjudicaciones (arts. 1344 y 718 del CC), en virtud

Recordemos que este precepto sirve de fundamento

del cual se presume que el comunero a quien se

para estimar que el contrato hipotecario se

adjudican bienes, ha sido dueo absoluto de ellos

perfecciona por el slo otorgamiento de la escritura

desde que se form la comunidad y siendo as, ha

pblica, ya que la inscripcin no es solemnidad del

tenido perfecto derecho para hipotecar.

contrato, sino nicamente la tradicin del derecho

de hipoteca. En efecto, al hipotecarse los bienes
futuros, an no existe la hipoteca como derecho
real, ya que para ello es necesario la inscripcin,
pero s existe como contrato, y de l nace al
acreedor el derecho de hacer inscribir los bienes a
medida que el deudor los adquiera.
6 Hipoteca de cuota: art. 2417 del CC.
No slo puede hipotecar el que sea dueo absoluto
del inmueble, sino tambin el que tenga una cuota
de l, el que sea comunero en su dominio. Si el

No existe uniformidad de opinin entre los autores

con respecto a la extensin que tiene la hipoteca de
cuota una vez que al comunero hipotecante se le
adjudican los bienes hipotecados. Algunos estiman
que la hipoteca afectara al total del inmueble
(artculo 2421). Otros en cambio (Somarriva entre
ellos) piensan que ella slo afecta a la cuota que
tena el comunero al momento de hipotecar, salvo
que haya hipotecado la totalidad del inmueble (de
acuerdo al art. 2416 del CC), caso en el cual el
gravamen subsistira por el total.

legislador permite que el comunero hipoteque su

Debemos prevenir adems que la hipoteca podr

cuota, es porque considera que sobre ella tiene el

subsistir aunque los bienes se adjudiquen a otros

derecho de dominio, como se desprende del art.

comuneros, siempre que se renan los siguientes

1812 del CC, que lo autoriza para vender la cuota, y

requisitos:

del art. 892 del CC que lo faculta para reivindicarla.

Para estudiar los efectos que produce la hipoteca de
cuota es necesario hacer un triple distingo, segn
que los bienes hipotecados se adjudiquen al

Que consienta el adjudicatario;

Que

dicho

consentimiento

conste

por

escritura pblica;

comunero hipotecante, a los otros comuneros o a

terceros extraos a la comunidad.

al margen de la inscripcin hipotecaria (2417, 2 del

Si los bienes inmuebles cuya cuota se hipoteca se

Que de dicha escritura pblica se tome nota

CC)

adjudican al comunero que los hipotec, subsiste la

Puede acontecer por otro lado que el inmueble cuya

hipoteca, sin necesidad de requisitos adicionales

cuota se hipoteca no se adjudique a ninguno de los

comuneros sino que pase a poder de un tercero. En

este evento, la doctrina y la jurisprudencia, estiman

gravamen hipotecario se constituyere despus que el

que la hipoteca subsiste y no caduca porque con

donante ha ejercitado dichas acciones.

respecto al tercero no se presenta la causal de

caducidad que opera respecto a los comuneros y
adems porque la hipoteca es un gravamen real que

Por otra parte, si el inmueble est sujeto a una

sigue al inmueble. En la prctica, la hipoteca de

condicin resolutoria, tendr lugar lo dispuesto en el

cuota suele rechazarse por los acreedores como

art. 1491 del CC, es decir, declarada la resolucin,

garanta idnea, quienes exigen que la constituyan

la hipoteca se extingue o no segn que la condicin

todos los comuneros.

conste o no en el ttulo respectivo inscrito u

7 Hipoteca sobre bienes respecto de los cuales se

tiene un derecho eventual, limitado o rescindible:
art. 2416 del CC.

otorgado por escritura pblica. Si consta, el

legislador presume de derecho que el acreedor tena
conocimiento de la condicin, y la resolucin afecta
a la hipoteca; por el contrario, si no consta, se

Lo normal es que la persona que hipoteca tenga

presume en la misma forma que el acreedor

sobre los bienes un derecho puro y simple; pero en

ignoraba la existencia de la condicin y la hipoteca

conformidad con el art. 2416 del CC puede tambin

se conserva en todo su vigor.

hipotecarlos aun cuando sobre ellos tenga un

derecho eventual, limitado o rescindible, eso s que
entendindose hipotecados con esa limitacin,
aunque no se exprese. Ello, porque nadie puede

A su vez, tratndose de la hipoteca de un derecho de

usufructo, la hipoteca se extinguir en el plazo de
duracin del usufructo.

transferir ms derechos de los que se tiene.

Si el que constituye el gravamen ha adquirido el
bien hipotecado por donacin entre vivos, seguida
de la tradicin, y despus la donacin se resuelve,
rescinde o revoca, tales hechos slo afectaran al

8.- Hipoteca de una cosa ajena.

En opinin de nuestra jurisprudencia, adolecera de
nulidad absoluta.

acreedor hipotecario, en los casos que indica el art.

As, seala un fallo que para que la hipoteca sea

1432 del CC, esto es:

vlida es menester que se cumplan dos condiciones:

cuando la condicin constare en la escritura

pblica;

que el constituyente sea propietario de la cosa que

se da en hipoteca y que tenga facultad de enajenarla.
El primero de estos requisitos no est contemplado

si el donante, antes de constituir la hipoteca,

de un modo categrico en la ley pero se infiere del

notificare al acreedor hipotecario que piensa

contexto de su disposiciones. As , el art. 2414 del

ejercitar algunas de esas acciones; y - si el

CC, al decir "sus bienes" ha querido referirse a los

bienes propios. De consiguiente, puede deducirse

que en nuestra legislacin no puede hipotecarse una

que no se respetara lo dispuesto en el art. 2512 del

cosa ajena, y si ello se efecta, la hipoteca ser nula

CC.

de nulidad absoluta, en razn de que la ley exige

que se sea dueo de la cosa para poderla hipotecar,
o expresado en otros trminos, de que el legislador
prohibe el acto mediante el cual se hipoteca una
cosa ajena; y conforme al art. 10 del CC los actos

c) La tradicin hecha por quien no es dueo no

adolece de nulidad; solamente no transfiere el
derecho de que se trata: no hace al acreedor dueo
del derecho de hipoteca.
d) No se divisa una razn plausible para adoptar, en

que la ley prohibe son nulos y de ningn valor".

Somarriva y Meza Barros discrepan de esta
conclusin, estimando que la hipoteca de cosa ajena
es vlida por las siguientes razones:

relacin con la hipoteca, una solucin distinta a la

que adopta el art. 2390 del CC respecto de la
prenda: subsiste el contrato, mientras el dueo no
reclama la especie.

a) No es posible admitir que el art. 2414 del CC sea

una norma prohibitiva; a su vez, la expresin sus
bienes se explica porque normalmente (aunque no
exclusivamente) el constituyente es el dueo del
derecho que hipoteca.

e) Caso del art. 2417 del CC: la hipoteca constituida

por el comunero, a quien en definitiva no se le
adjudica el inmueble, subsiste si los otros
comuneros adjudicatarios consienten en ello. Es
decir, la hipoteca constituida por quien no es dueo

b) Por otra parte, queda fuera de duda, que el

y se considera no haberlo sido jams, tiene pleno

derecho

valor si es ratificada por el dueo.

de

hipoteca

puede

adquirirse

por

prescripcin, ya que conforme al inciso 2 del art.

2498 del CC, pueden adquirirse por este medio los
derechos reales que no estn especialmente

Recordemos que si consideramos nula la hipoteca,

exceptuados. Ahora bien, en conformidad al art.

de nulidad absoluta, no podra validarse ni siquiera

2512 del CC, el derecho de hipoteca se rige, en

por la adquisicin posterior del dominio o la

cuanto a su prescripcin, por las mismas reglas que

ratificacin del propietario. En cambio, si la

el dominio, lo que significa en otros trminos que

consideramos vlida, el acreedor adquirir el

puede adquirirse por prescripcin ordinaria o

derecho de hipoteca por la ratificacin o adquisicin

extraordinaria y si se estima que la hipoteca de cosa

posterior del dominio.

ajena adolece de nulidad, de acuerdo con el art. 704

del CC sera un ttulo injusto, que dara origen a la

- Principio de la especialidad de la hipoteca.

posesin irregular y sta a la prescripcin

Engloba dos aspectos: el primero, en cuanto a la

extraordinaria, resultando as que la hipoteca jams

necesidad de determinar los bienes hipotecados,

se podra adquirir por prescripcin ordinaria, con lo

tanto en la escritura de hipoteca como en la

inscripcin hipotecaria. Nuestra legislacin rechaza

las hipotecas generales, que afecten todos los bienes

del monto conocido o presunto de la obligacin

del deudor. Como ya vimos, en el art. 2432 del CC

caucionada. El deudor tendr derecho entonces a

se recoge este principio, tanto respecto a los bienes

pedir que se reduzca la hipoteca hasta dicho importe

como en relacin a las obligaciones caucionadas.

o monto. Ordenada que sea la reduccin, debe

No obstante, respecto a este ltimo aspecto, nuestro

practicarse una nueva inscripcin, con cargo del

CC acepta que la hipoteca pueda garantizar

deudor (art. 2431, 2 del CC).

obligaciones indeterminadas en cuanto al monto

como en cuanto a su naturaleza.
d) Obligaciones susceptibles de caucionarse con
hipoteca.

- Clusula de garanta general hipotecaria.

Usualmente estipulada entre los Bancos y los
deudores, para garantizar el cumplimiento de
cualquiera obligacin, presente o futura, directa o

Puede caucionarse con esta garanta cualesquiera

clase de obligaciones, tanto civiles como naturales,
presentes o futuras, directas o indirectas (art. 2413,
3 del CC).
Ante el principio de la especialidad de la hipoteca
en cuanto a los crditos caucionados, se plante en

indirecta.
La jurisprudencia ha reconocido plena validez a esta
clusula, atendiendo fundamentalmente:
1 Art. 2413 del CC, en cuanto la hipoteca puede
constituirse antes que exista la obligacin principal.

la doctrina y jurisprudencia la cuestin de otorgar

2 En cuanto a lo dispuesto en los arts. 2432 del CC

validez a las hipotecas que garantizan obligaciones

y 81 del Reglamento del Conservador de Bienes

de monto indeterminado. Se ha concluido que tales

Races, se sostena por quienes negaban validez a la

hipotecas

hipoteca con clusula de garanta general, que dado

seran

perfectamente

vlidas,

considerando:
1 Que el art. 2432 N 4, no seala entre los
requisitos de la inscripcin el monto de la
obligacin principal. Admite que las hipotecas
pueden limitarse o no a una determinada suma.
2 El art. 2427 del CC alude expresamente a deudas
indeterminadas.

que la inscripcin hipotecaria debe contener la fecha

y la naturaleza del contrato a que acceda, requisito
con el cual no podra cumplirse al existir la clusula
de garanta general, se demostrara que esta es
improcedente, carece de validez.
Sin embargo, quienes aceptan la hipoteca con
clusula de garanta general, refutan lo anterior
sealando que el art. 2432 del CC debe interpretarse

3 Caso de los arts. 376 (respecto de los

racionalmente, en el sentido que debe cumplirse con

guardadores) y 775 (respecto del usufructo).

las exigencias indicadas cuando el contrato que se

El art. 2431 del CC establece sin embargo un lmite

a la hipoteca: no puede extenderse a ms del doble

garantiza se haya celebrado antes o coetneamente

con la hipoteca, pero no cuando aqul sea un
contrato futuro. En otras palabras, y aplicando las

reglas de interpretacin del art. 22 del CC, debe

1 El bien raz hipotecado: o sea, el inmueble por

concluirse que la exigencia del art. 2432 N 2 se

naturaleza, sobre el cual se constituye la

refiere nicamente a los casos en que sea posible

garanta.

cumplirla, o sea, cuando la hipoteca se otorgue

simultneamente o con posterioridad al contrato
principal.
8.- EFECTOS DE LA HIPOTECA.
Debemos analizarlos desde tres puntos de vista:
a) Extensin de la garanta, es decir, cosas que
comprende la hipoteca, efectos con relacin al
inmueble hipotecado.

2 Los inmuebles por destinacin o por

adherencia: arts. 570 - 2420 del CC.
Es indiferente que los bienes muebles que se
reputan inmuebles por destinacin hayan existido al
momento de constituirse la hipoteca o que pasen a
tener dicho carcter con posterioridad. En ambos
casos, los afecta el gravamen. Naturalmente que es
necesario que los inmuebles por destinacin
pertenezcan al dueo del inmueble gravado (por

b) Situacin en que queda el constituyente de la

ejemplo, no se ven afectados con el gravamen los

hipoteca.

animales de propiedad del arrendatario del fundo

c) Derechos del acreedor hipotecario.

a) Extensin de la garanta.

hipotecado).
Los

bienes

muebles

que

estn

destinados

permanentemente al uso, cultivo o beneficio del

De los arts. 2420 a 2423, se desprende que la

inmueble pasan a tener el carcter de inmuebles por

hipoteca comprende: 1 El bien raz hipotecado.

destinacin por la voluntad del dueo que los

2 Los inmuebles por destinacin o por adherencia.

destina al fin indicado. Por ello, esa misma voluntad

puede quitarles tal carcter, enajenndolos a

3 Los aumentos o mejoras que experimente y

terceros, y desde ese momento deja de afectarlos la

reciba el inmueble hipotecado. 4 Las rentas de

hipoteca.

arrendamiento que devengue el inmueble. 5 Las

indemnizaciones debidas por los aseguradores. 6
Las servidumbres activas de que gozare el predio
hipotecado.
7 La indemnizacin o precio que se pagare al
dueo del inmueble hipotecado en caso de
expropiacin.

Cabe dejar en claro que la hipoteca se extiende a los

inmuebles

por

destinacin

aunque

ninguna

referencia a ellos se haga en el contrato de hipoteca

y aunque la inscripcin, por la misma razn, no
aluda a ellos.
En cuanto a los inmuebles por adherencia (art. 568
del CC), tambin quedan comprendidos en la
hipoteca, como una consecuencia de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, e

indiferentemente de que existan o no al momento de

En armona con lo anterior, el Cdigo de Comercio

constituirse la hipoteca. Con todo, si el dueo del

dispone que la cosa que es materia del seguro es

suelo enajena separadamente los inmuebles por

subrogada por la cantidad asegurada para el efecto

adherencia, stos, en conformidad al art. 571 del

de ejercitar sobre sta los privilegios e hipotecas

CC, pasan a ser muebles por anticipacin y dejan de

constituidos sobre aquella. El fundamento de estas

estar afectos a la hipoteca. Paro para ello, no basta

disposiciones

con que se vendan, sino que es necesario que pasen

establece en ellas una subrogacin real en la cual el

a pertenecer a terceros, es decir, que se haga

monto del seguro pasa a reemplazar al bien

tradicin de los mismos.

hipotecado.

3 Los aumentos o mejoras que experimente y

Aparentemente podra verse una inconsecuencia

reciba el inmueble hipotecado: art. 2421 del CC.

jurdica en esta subrogacin, porque la hipoteca se

Quedan comprendidos los aumentos o mejoras que

se produzcan por la mano del hombre -por ejemplo
el edificio que se construye en el terreno
hipotecado-, o por la naturaleza -como los terrenos
que se adquieren por accesin, aluvin, avulsin,
etc.- Tambin se beneficia el acreedor hipotecario
con la extincin de los derechos reales que gravaren
el fundo hipotecado. Por eso, si se hipoteca la nuda
propiedad y despus se consolida el dominio, la
hipoteca afecta a la propiedad plena y no
nicamente la nuda propiedad.

descansa

en

que

el

legislador

ejercer sobre un bien mueble, -el dinero-, en

circunstancia que es de la esencia de este gravamen
que

recaiga

sobre

bienes

races.

Pero

la

inconsecuencia es slo aparente, porque el acreedor

hipotecario no ejercita sobre el monto del seguro ni
el derecho de venta ni el derecho de persecucin,
sino nicamente el de preferencia. Por lo dems, el
derecho de hipoteca se ejerce finalmente, como
derecho de preferencia, sobre el precio, es decir,
como derecho sobre un bien mueble. 6 La
indemnizacin o precio que se pagare al dueo del
inmueble hipotecado en caso de expropiacin.

4 Las rentas de arrendamiento que devengue el

inmueble: art. 2422 del CC.

En este caso, el acreedor hipotecario hace valer sus

derechos sobre el precio de la expropiacin, a la que

Lo anterior no significa que por el solo hecho de

no obsta la existencia del gravamen en estudio.

constituirse la hipoteca, tenga el acreedor la facultad

Tambin

de percibir las rentas. Este derecho lo tendr cuando

subrogacin real, en la cual el precio de la

ejercite su accin hipotecaria, mediante el embargo

expropiacin reemplaza al inmueble hipotecado.

del inmueble hipotecado y sus frutos.

5

Las

indemnizaciones

debidas

aseguradores: art. 2422 del CC.

aqu

estamos

ante

una

verdadera

b) Efectos de la hipoteca con respecto al dueo del

por

los

inmueble hipotecado.

La hipoteca constituye una limitacin del dominio.

La ley guarda silencio sobre la posibilidad de

De ah entonces que el dueo del inmueble, si bien

constituir otros derechos reales sobre el inmueble

conserva su dominio, no puede ejercitarlo en forma

hipotecado, tales como las servidumbres y el

arbitraria, sino que debe hacerlo de manera que no

usufructo. Es ello posible? En principio podra

lesione los derechos del acreedor hipotecario.

contestarse afirmativamente, atendiendo al principio

Debemos distinguir dos perodos: el que media

entre la constitucin de la hipoteca y el ejercicio por
el acreedor de la accin hipotecaria mediante el
embargo, y el que sigue a partir de ese momento. A
su vez, debemos distinguir en cada perodo las
limitaciones a las facultades de disposicin, uso y
goce.

de quien puede lo ms, puede lo menos. Pero

semejante conclusin sera errada, porque si el
legislador autoriza al propietario para enajenar o
hipotecar el bien dado en garanta, es porque de ello
no se sigue perjuicio alguno al acreedor hipotecario;
no acontece lo mismo con la constitucin de un
usufructo, de una servidumbre o de un derecho de
habitacin, ya que con ello se cercena el valor de la

b.1) Situacin del propietario del inmueble antes

garanta, causndole al acreedor un perjuicio

que el acreedor ejercite la accin hipotecaria.

evidente. Por eso, los autores unnimemente

El constituyente conserva la facultad de disponer

del inmueble: art. 2415 del CC. Cualquier
estipulacin en contrario adolece de nulidad
absoluta, por tener objeto ilcito (arts. 1466-1682

estiman que la constitucin de estos derechos no

empece al acreedor hipotecario, quien siempre
podr ejercer las facultades que le da el carcter de
tal con prescindencia de ellos.

del CC). La enajenacin que haga el dueo del

Corrobora la conclusin anterior lo dispuesto en los

inmueble dado en garanta en nada perjudica al

artculos

acreedor, porque ste en virtud del derecho de

constituido sobre la finca no es oponible al acreedor

persecucin de que est investido, puede hacer

hipotecario. A contrario sensu, la hipoteca s afecta

efectivo su derecho an encontrndose el inmueble

al usufructuario; ste debe pagar subrogndose as

en manos de terceros.

en los derechos del acreedor contra los herederos, si

El art. 2415 del CC tambin faculta al dueo para

que constituya una nueva hipoteca sobre el
inmueble, sin que valga estipulacin en contrario.

13681366

del

CC.

El

usufructo

la deuda era del testador, salvo que el ltimo haya

expresamente querido gravar al usufructuario con la
deuda en cuestin.

Tampoco perjudica al acreedor que se constituya un

Tambin se encuentran limitadas las facultades de

nuevo gravamen, porque en conformidad al art.

uso y goce del predio hipotecado. Para evitar que el

2477 del CC las hipotecas prefieren por orden de

propietario ejerza tales facultades arbitraria o

fecha de inscripcin, de manera que el primer

abusivamente en perjuicio del acreedor, el art. 2427

acreedor hipotecario va a tener preferencia sobre los

del CC confiere al ltimo ciertas facultades.

dems para pagarse de su crdito.

Para que reciba aplicacin esta disposicin, es

deterioro o prdida. Explcitamente si el acreedor

necesario en primer trmino que la finca se pierda o

renuncia a los derechos que le confiere el art. 2427

deteriore. Como la ley no distingue con respecto a

del CC. Implcitamente si se hipoteca una cuota que

la causa de la prdida o deterioro, concluyen los

se tenga en el inmueble y sta caduca por no

autores que se comprenden las prdidas o deterioros

adjudicarse al comunero el bien hipotecado o si con

que se originen por actos materiales o por actos

conocimiento del acreedor se da en garanta un bien

jurdicos (por ejemplo, si se tala un bosque y

sobre el cual el constituyente tiene un derecho

revende la madera, si se demuele una edificacin y

eventual, condicional, limitado o rescindible, que

se venden los materiales, si se destruye un edificio

despus se extingue.

por un incendio o terremoto, etc.)

Como es lgico, no basta cualquier deterioro de la

A su vez, es indiferente que la prdida o deterioro se

finca hipotecada, sino que debe ser de tal magnitud

deba a un caso fortuito o a un hecho culpable o

que ella no sea suficiente garanta para la seguridad

doloso del propietario. As lo reconoce la doctrina y

de la deuda.

lo deja entrever el art. 2427 del CC, ya que tal

norma no distingue, a diferencia, de lo que hace el
art. 1496 del CC. Este mismo principio rige en la
fianza: art. 2349 del CC. Si el fiador cae en
insolvencia, el acreedor puede exigir un nuevo
fiador.
Tambin se aplica el art. 2427 del CC, sea que la
prdida o deterioro lo haya sufrido el inmueble
encontrndose en manos del deudor o en manos de
un tercero.
Sin embargo, no obstante la amplitud de la
disposicin, hay casos en que no recibe aplicacin:

Determinar esta circunstancia es un hecho que

queda entregado al criterio del Tribunal. De manera
entonces que nada podra objetar el acreedor si a
pesar

de

su

deterioro,

su

derecho

est

suficientemente garantizado. Carecera de inters

para ello y sin inters no hay accin.
Tres derechos otorga al acreedor el art. 2427 del
CC:
l Puede exigir que se mejore la hipoteca, que se le
d un suplemento de hipoteca: en otras palabras,
que se le otorgue una nueva hipoteca.

por ejemplo, si el deterioro existe al momento en

2 Alternativamente, puede exigir que se le otorgue

que se constituye la hipoteca, porque si el acreedor

una seguridad equivalente, como una prenda o una

acept la garanta en estas condiciones es lgico que

fianza. La redaccin del art. 2427 del CC no deja

no pueda despus deducir reclamo. Adems, las

dudas en cuanto a que es al acreedor a quien

expresiones "perdiere o deteriore", indican el futuro

corresponde la eleccin entre el suplemento de la

hipottico. Tampoco el acreedor podra reclamar los

hipoteca o la constitucin de otra garanta. En

derechos que le confiere la norma citada, si explcita

cuanto a la equivalencia de la nueva garanta, en

o implcitamente se ha previsto en el contrato el

desacuerdo de las partes ser apreciada por el juez.

3.- A falta de cauciones, tiene el acreedor una

c) Efectos de la hipoteca, respecto del acreedor

tercera va, que a su vez admite dos posibilidades

hipotecario.

atendiendo a las caractersticas de la obligacin

principal:

La hipoteca concede al acreedor tres derechos

principales:

a) El acreedor est facultado para exigir el pago

inmediato de la deuda, siempre que esta sea lquida
y an cuando haya plazo pendiente para su pago: el
menoscabo de las cauciones produce la caducidad
del plazo.

c.1) Derecho de venta (art. 2424 del CC).

c.2) Derecho de persecucin (art. 2428 del CC)
c.3) Derecho de pagarse preferentemente (arts.
2422, 2470 y 2477 del CC).

b) Si la deuda que garantiza la hipoteca es ilquida,

indeterminada o condicional, y el deudor no se

c.1) Derecho de venta.

allana a mejorar la hipoteca o a dar otra garanta

Este derecho no se encuentra establecido en el ttulo

equivalente, al acreedor le sera imposible solicitar

De la Hipoteca, sino que lo consagra el art. 2397

el pago de la deuda. Por eso, el art. 2427 del CC lo

del CC, aplicable a la hipoteca en virtud del art.

autoriza

providencias

2424 del CC. El art. 2397 del CC no da una regla de

conservativas que el caso admita. Estas medidas

procedimiento, sino que se limita a establecer una

podrn consistir en la prohibicin de celebrar actos

norma de carcter sustantivo: otorga al acreedor el

o contratos con respecto al inmueble; nombramiento

derecho a sacar a remate el bien hipotecado o de

de un interventor, retencin de las rentas de

adjudicrsele a falta de posturas admisibles. Para el

arrendamiento que produzca el inmueble, etc.

ejercicio de este derecho queda sujeto al CPC,

para

implorar

las

b.2) Situacin del propietario despus que el

acreedor ejercita la accin hipotecaria.

normas del juicio ejecutivo. Se embargar y

rematar el inmueble en pblica subasta, previa
tasacin, usualmente el avalo fiscal vigente, o si es

Se ejerce la accin embargando el inmueble. Desde

objetada por el ejecutado, el avalo que efecte un

ese momento cesa la facultad del propietario de

perito. La subasta deber realizarse tambin previa

disponer del inmueble.

publicacin en peridicos y en las oportunidades y

Si el bien hipotecado se encuentra en manos de un

tercer poseedor, para proceder en su contra debe el
acreedor notificarlo a objeto de que abandone la
finca o pague la deuda, y si pasados 10 das no
asume ninguna de estas actitudes, se le desposee del
inmueble.

plazos mnimos de antelacin que establece el CPC.

De manera que el acreedor tiene dos derechos:
- Uno que podramos llamar principal, cual es que la
cosa hipotecada se saque a remate para pagarse con
el producido del remate.

- Otro subsidiario, que supone el ejercicio del

Por la misma razn, el acreedor hipotecario no

derecho

bien

puede disponer de la cosa hipotecada o apropirsela

hipotecado a falta de posturas admisibles y previa

por medios distintos a los sealados por la ley. A su

tasacin de peritos. Respecto de este segundo

vez, debemos resaltar que la accin hipotecaria deja

derecho, ya dijimos a propsito del acreedor

a salvo la accin personal, en virtud de la cual el

prendario que hoy es inoperante, por innecesario.

acreedor puede perseguir los otros bienes del

Sigue vigente esta disposicin en relacin al

deudor. El acreedor hipotecario es titular de dos

acreedor hipotecario? Atendido lo dispuesto en el

acciones: la personal que emana del vnculo jurdico

art. 499 del CPC, no cabe sino concluir que la

cuya obligacin se est garantizando y la accin real

disposicin

lo

que deriva de la hipoteca. En realidad, mientras el

concerniente al acreedor hipotecario: el citado

inmueble hipotecado est en poder del deudor

artculo autoriza al acreedor, a falta de postores,

personal, ambas acciones se confunden; pero en

para pedir que la finca se saque nuevamente a

cambio ellas se diferencian ntidamente cuando el

remate, con rebaja del mnimo, y se le adjudique por

bien dado en garanta pasa a manos de un tercero,

los 2/3 de la tasacin.

porque entonces contra ste slo se puede ejercitar

anterior,

se

para

adjudicarse

encuentra

el

derogada

en

El art. 2397, parte final, del CC, prohibe el llamado

"pacto comisorio" o "lex comisoria". Recordemos
que el pacto comisorio puede definirse como el
pacto por el cual las partes convienen que si el
deudor, dentro de cierto tiempo, no retira la cosa
que da en prenda, pagando la deuda, la cosa pasa,
transcurrido

el

plazo,

de

pleno

derecho

la accin real y contra el deudor, nicamente la

accin personal. Esta, que permite al acreedor
perseguir bienes que el deudor no ha dado en
garanta, no es entorpecida en lo ms mnimo por el
ejercicio de la accin hipotecaria: as lo refrendan
los arts. 2397 y 2425 del CC.

Por ende, no siendo incompatibles las acciones no

irrevocablemente, al dominio del acreedor, en pago

es aceptable la excepcin de litis pendencia opuesta

de la deuda. Con ello se impide que la hipoteca, al

por el deudor personal o por el tercer poseedor,

igual que respecto de la prenda, se transformen en

fundada en que el acreedor ha accionado contra el

ventas condicionales, y que el acreedor pueda

tercer

quedarse con la cosa en virtud de estipulaciones

respectivamente, al mismo tiempo. Claro est que al

preexistentes y por acto de su propia voluntad, es

ejercer el acreedor la accin personal, no goza de un

decir, sin el consentimiento del deudor.

derecho preferente sobre los otros bienes del

Cabe enfatizar que el legislador considera de orden

pblico los derechos establecidos en el art. 2397 del
CC.

Son

en

consecuencia

irrenunciables

cualquiera estipulacin que viniera a suprimir o

entrabar su ejercicio adolecera de nulidad absoluta.

poseedor

el

deudor

personal,

deudor, pues en este caso est slo amparndose en

el derecho de prenda general.
c.2) Derecho de persecucin: artculo 2428 DEL
CC.

El derecho de persecucin de que goza el acreedor

asignatario hereda con beneficio de inventario (arts.

hipotecario se justifica, tanto porque es titular de un

1247 - 1259 del CC); igualmente, cuando el

derecho real, cuanto porque el art. 2415 del CC

heredero paga su cuota en las deudas hereditarias y

faculta al dueo de un inmueble hipotecado para

se le adjudica el inmueble, slo puede ser

enajenarlo sin que valga estipulacin en contrario.

perseguido como tercer poseedor. En efecto, de

Al concederse esta facultad, el legislador no poda

conformidad al art. 1354 del CC las deudas de la

menos que dar al acreedor el derecho de

herencia se dividen entre los herederos a prorrata de

persecucin, ya que de lo contrario la garanta se

sus cuotas. Por ello, en el heredero adjudicatario se

tornara ineficaz, pues quedara en manos del

renen dos calidades: la de deudor personal por la

deudor burlar al acreedor desprendindose de la

parte de la deuda que corresponde a su cuota

finca.

hereditaria y la de tercer poseedor por el resto.

c.2.1) Quienes son terceros poseedores.

2) En cuanto al legatario del bien hipotecado, de

En trminos generales, puede decirse que es tercer

poseedor todo aquel que es dueo del inmueble
gravado y que no se ha obligado personalmente al
pago de la deuda. Distinguimos dos situaciones:

acuerdo con el art. 1366 del CC, puede encontrarse

en dos situaciones, segn que el testador haya
querido o no gravarlo expresamente con la deuda.
En el primer caso, es evidente que no puede
considerrsele como tercero poseedor, desde el

En primer lugar, caso tpico de tercer poseedor es el

momento que est obligado personalmente a la

de aquel que adquiere la finca con el gravamen

deuda; en cambio, en el segundo s, y procedera

hipotecario: art. 2429 del CC. Cabe indicar que el

con ello iniciarle juicio de desposeimiento.

adquirente, para quedar obligado slo "propter rem"

(es decir, slo con el inmueble adquirido) debe ser
un adquirente a ttulo singular: por compra,
donacin o legado, por ejemplo.

En segundo lugar, el caso de quien es "garante" ms

no "deudor hipotecario": es decir, quien constituye
hipoteca sobre un bien propio para caucionar deudas
ajenas: art. 2414, 2- - art. 2430 del CC. Se obligar

En caso de fallecimiento del deudor hipotecario,

personalmente sin embargo, en el caso del fiador

debemos distinguir:

hipotecario: art. 2430, 3 del CC.

1) Si el inmueble se adquiere a ttulo de herencia,

c.2.2) Accin de desposeimiento.

el heredero, al igual que el causante, es un deudor

personal, pues se confunden los patrimonios de
ambos.

El legislador no establece una forma especial para

deducir la accin hipotecaria contra el deudor
personal. Se tramitar entonces de acuerdo a las

En algunos casos sin embargo, el heredero no ser

reglas generales del juicio ordinario si se carece de

deudor

poseedor,

ttulo ejecutivo o si se tiene, de acuerdo a las

obligndose exclusivamente propter rem; as, si el

normas del ltimo, procedindose al embargo del

personal,

sino

slo

tercer

inmueble y posterior subasta, previa tasacin y

contra el deudor personal, quien a su vez fue su

publicaciones de rigor. No acontece lo mismo con la

vendedor.

accin hipotecaria que se dirige contra el tercer

poseedor, pues el CPC reglamenta expresamente el
procedimiento a que est sujeta: arts. 758 a 763 del

El art. 1366 del CC se refiere al mismo caso,

tratndose del legatario:
i.- Si la obligacin era del testador, el legatario tiene

CPC.
De manera entonces que el derecho de persecucin

derecho a dirigirse en contra de los herederos.

de que goza el acreedor, la accin hipotecaria contra

ii.- Si la obligacin no era del testador, el legatario

terceros poseedores y la accin de desposeimiento

no puede dirigirse contra los herederos, sino contra

son trminos que corresponden a una misma idea.

el deudor personal, respecto del cual el testador era

En trminos generales, el procedimiento a que se

garante.

sujeta la accin de desposeimiento, es el siguiente:

se notifica al tercer poseedor para que dentro del

hipotecada: art. 2426 del CC.

plazo de 10 das pague la deuda o abandone la finca.

Si opta por lo primero, termina el juicio. Si
abandona la finca, se procede a su realizacin para
hacer pago al acreedor. Si no asume ni una ni otra
actitud, se inicia en su contra la accin de
desposeimiento "propiamente tal", a objeto de
desposeerlo de la finca y proceder despus a
realizarla y obtener as el pago del crdito.
Distinguimos entonces:

El tercer poseedor paga la deuda.

El tercer poseedor abandona la finca

El abandono de la finca no supone un ttulo de

adjudicacin o traslaticio de dominio para el
acreedor. En otras palabras, por el solo abandono
ste no se hace dueo de la finca. El abandono no
tiene otro objeto que el de poner el inmueble a
disposicin del tribunal para que se proceda a su
realizacin. Adems, si el art. 2426 del CC autoriza
al tercer poseedor para recobrar la finca abandonada
pagando la deuda, es porque no obstante el
abandono, contina siendo de su propiedad. De
igual forma, se refuerza la conclusin anterior, si

En conformidad al art. 2429 del CC, se subroga en

tenemos presente que si el producto de la subasta

los derechos del acreedor en los mismos trminos

supera el monto de la deuda y las costas, la

que el fiador. Es un caso de subrogacin legal, que

diferencia pertenece al tercer poseedor.

para algunos queda comprendido en el art. 1610

nmero 2 del CC y para otros en el nmero 3 del
mismo precepto. Cabe indicar que si el tercer
poseedor ha adquirido el inmueble hipotecado
pagando el precio reconociendo la hipoteca, como
usualmente ocurre, no podr deducir accin alguna

El abandono de la finca debe hacerse ante el

tribunal que conoce de la accin de desposeimiento.
efectuado el abandono, se procede a la realizacin
de la finca en la misma forma que si el tercero
poseedor hubiere sido desposedo de ella.

Abandonada la finca por el tercer poseedor, en

hacer valer su derecho sobre el precio o monto

conformidad con el inciso final del art. 2429 del

pagado por la expropiacin.

CC, puede repetir contra el deudor para que lo

indemnice plenamente, incluso de las mejoras que
hubiere hecho en el inmueble. Advirtase s que a

c.3) Derecho de preferencia: arts. 2470 - 2477 del

diferencia del caso en que el tercer poseedor paga la

CC.

deuda, en el abandono no se subroga en los

derechos del acreedor; y mal podra subrogarse ya
que la subrogacin supone que ha habido pago de la

c.3.1) Caractersticas de este derecho:

deuda, y en el abandono no hay pago alguno. La

accin de indemnizacin es entonces una accin

personal.

El tercer poseedor no paga la deuda ni

abandona la finca.

La preferencia es especial, puesto que recae

exclusivamente

sobre

el

inmueble

gravado.

Recordemos que con respecto a los restantes bienes

del deudor, el acreedor slo goza del derecho de

Se inicia en su contra el juicio de desposeimiento.

Tal accin se someter a las reglas del juicio
ordinario o a las del juicio ejecutivo, segn fuere la
calidad del ttulo en que se funda, procedindose
contra el poseedor en los mismos trminos en que

prenda general.

La preferencia puede oponerse a terceros, lo

que constituye una consecuencia lgica de la

calidad de derecho real de la hipoteca.
c.3.2) Extensin de la preferencia: nos remitimos a

podra hacerse contra el deudor personal.

c.2.3) Carece el tercer poseedor del beneficio de
excusin, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 2429,

lo ya expuesto, a propsito de la extensin del

derecho de hipoteca.

1 del CC. Lo anterior rige, tanto en el caso del

c.3.3) Pluralidad de hipotecas: regulan lo anterior

deudor que hipoteca o del tercero garante: art. 2430,

los arts. 2415, 2477 y 2412 del CC. y art. 24 del

2 del CC.

Reglamento del Conservador de Bienes Races.

c.2.4) En dos casos cesa el derecho de persecucin:

c.3.4) Posposicin de la hipoteca: es el acto por el

Contra el tercero que adquiere la finca

hipotecada en pblica subasta, ordenada por el juez

(art. 2428 del CC., "purga de la hipoteca");

cual el acreedor hipotecario consiente en que

prefiera a su hipoteca otra, constituida con
posterioridad. La preferencia de que goza el
acreedor hipotecario es perfectamente renunciable,

porque es un derecho establecido en su solo inters

consecuencia de una expropiacin por causa de

y en parte alguna el legislador prohibe su renuncia.

utilidad pblica; en este caso, el acreedor puede

Naturalmente que esta facultad debe entenderse sin

Contra

el

adquirente

del

inmueble

perjuicio del derecho que le asistira a los

se efectuarn en un peridico de la comuna en que

acreedores hipotecarios para dejar sin efecto la

se siguiere el juicio, y si all no lo hubiere, en uno

renuncia, mediante el ejercicio de la accin

de la capital de la provincia (en el juicio ejecutivo

pauliana, en caso que ella se hubiere hecho en

comn, adems deben efectuarse las publicaciones

fraude de sus derechos.

en un peridico correspondiente al lugar en que se

ubica el inmueble). Cuando haya de procederse a
nuevo remate, el nmero de avisos y el plazo que

9.- MUTUO HIPOTECARIO CON LETRAS DE

debe mediar entre la primera publicacin y la

CREDITO.

subasta, se reduce a la mitad.

Se encuentra reglamentado en la Ley General de

e) En las enajenaciones que se efecten en estos

Bancos, arts. 91 al 111. Presenta las siguientes

juicios, no tendr aplicacin lo dispuesto en los

caractersticas particulares:

nmeros 3 y 4 del artculo 1464 del Cdigo Civil:

a) El Banco, requerido judicialmente el deudor y

transcurrido el plazo de 10 das, puede pedir el
remate del inmueble hipotecado o su entrega en
prenda pretoria al Banco acreedor.
b) El deudor podr oponerse al remate o ala entrega
en prenda pretoria, dentro del plazo de 5 das. Su

no se requiere pedir autorizacin previa para

subastar, lo que s debe hacerse en el juicio
ejecutivo comn.
f) El procedimiento reseado se seguir tanto en el
caso de cobro al deudor personal, como en el caso
del art. 1377 del CC. y 758 del CPC.

oposicin slo ser admisible cuando se funde en

alguna de las siguientes excepciones:

Pago de la deuda;

Prescripcin; y

No empecer el ttulo al ejecutado.

10.- EXTINCION DE LA HIPOTECA.

La hipoteca se puede extinguir por va principal,
cuando ella se extingue independientemente de la
obligacin garantizada; o por va accesoria, cuando
la extincin se produce por haber corrido igual

La oposicin se tramitar como incidente.

suerte la obligacin principal: art. 2434 del CC.

c) Las apelaciones de las resoluciones que se dicten

a) Extincin por va accesoria.

en contra del demandado, se concedern en el solo

efecto devolutivo.

La extincin de la obligacin principal slo acarrea

la extincin de la hipoteca cuando ella es total y

d) Ordenado el remate, se anunciar por 4 avisos

definitiva. Total, porque en virtud del principio de la

publicados en das distintos, debiendo mediar 20

indivisibilidad, no obstante quedar insoluta una

das entre el primero y la subasta. Las publicaciones

nfima parte de la deuda, la hipoteca subsiste en su

integridad; y definitiva, porque si la extincin de la

b.1) Cuando el derecho del constituyente de la

obligacin queda sin efecto, revive la hipoteca.

hipoteca se extingue por resolucin: arts. 2434, 2Q

Algunos modos de extinguir obligaciones presentan

particularidades respecto de la hipoteca.
- El pago: por regla general, hecho el pago se
extingue la hipoteca. Pero si el pago lo hace un
tercero que se subroga en los derechos del acreedor,
la hipoteca subsiste garantizando el crdito en
manos del tercero.

y 2416 del CC.

Opera aqu el principio general del art. 1491 del CC.
La hipoteca se extinguir, salvo que el acreedor
pueda

alegar

que

desconoca

la

condicin

resolutoria, es decir que se encontraba de buena fe,

lo que no podr invocarse si la condicin resolutoria
constaba en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado
por escritura pblica (usualmente, ello constara en

- La dacin en pago: si extingue la obligacin

la escritura de compraventa respectiva; de ah la

principal, tambin acarrea consigo la extincin de la

importancia de los informes de ttulos hasta 10 aos

hipoteca. Puede acontecer que con posterioridad a la

y de cerciorarse que los saldos de precios estn

dacin en pago, el acreedor sea evicto en la cosa

pagados).

recibida en pago. Revive en este caso la hipoteca?

La doctrina estima que no; considera la hipoteca
como definitivamente extinguida, fundndose en el
art. 2382 del CC., que da esta solucin para la
fianza, y en que se ve en la dacin en pago una
novacin por cambio de objeto, que extingue la
obligacin primitiva garantizada con hipoteca.

2 Vencimiento del plazo por el cual se constituy la

hipoteca: art. 2434, 3 del CC. Un ejemplo es la
hipoteca constituida por una sociedad annima, para
garantizar deudas ajenas, caso en el cual, adems de
obtener la respectiva autorizacin de la junta
extraordinaria de accionistas (artculo 57 de la Ley
de Sociedades Annimas), debe limitarse la

- La novacin: extingue la obligacin primitiva con

vigencia de la hipoteca, de manera que caucione

todos sus accesorios, entre los cuales se encontraba

obligaciones con un vencimiento mximo, indicado

la hipoteca; pero nada impide que las partes hagan

en el contrato hipotecario.

reserva de las hipotecas, de acuerdo a los arts. 1642

a 1644 del CC.
b) Extincin por va principal.
En este caso, la obligacin principal contina
vigente, extinguindose slo la hipoteca.
Las causales son las siguientes:

3 La prrroga del plazo que el acreedor concede al

deudor, para el pago de la obligacin, extingue la
hipoteca constituida por un tercero, salvo que dicho
garante concurra en la prrroga, aceptndola (art.
1649 del CC).
4 Confusin: art. 2406 del CC.,
Se aplica tambin a la hipoteca este modo de
extinguir. En principio, no se concibe la hipoteca

sobre un inmueble propio. Con todo, en un caso

a) La venta debe efectuarse en pblica subasta,

acontece tal cosa: art. 1610 N 2; el subrogado,

ordenada por el juez (es decir, en el marco de un

en virtud de la subrogacin, adquiere el derecho de

litigio).

hipoteca, que se pondr de manifiesto cuando otros

b) Debe citarse personalmente a los acreedores

acreedores hipotecarios invoquen sus derechos

hipotecarios, mediante receptor judicial.

sobre el inmueble. Fundamental ser aqu el grado

de cada hipoteca.

c) La subasta no puede efectuarse antes de

transcurrido el trmino de emplazamiento, contado

5 Expropiacin por causa de utilidad pblica.

desde la notificacin a los acreedores hipotecarios.

Expropiado el inmueble, se extingue tambin la

Si no se citare a uno o ms acreedores hipotecarios,

hipoteca, sin perjuicio del derecho del acreedor

la subasta es vlida, pero subsiste la hipoteca del

hipotecario sobre el precio de la expropiacin.

acreedor o acreedores omitidos. Estos podrn por

6- Por renuncia del acreedor hipotecario.

Tal acto se denomina cancelacin de la hipoteca, de
la que debe tomarse nota al margen de la respectiva
inscripcin hipotecaria (art. 2434, 3, CC).
7 Purga de la hipoteca: art. 2428 del CC.
Cesa el derecho de persecucin del acreedor

tanto ejercer su derecho de persecucin, en contra

del tercero adquirente en la subasta.
El art. 492 del CPC complementa el art. 2428 del
CC., consagrando a los acreedores hipotecarios de
grado preferente a aquel que persigue el remate de
la finca, el derecho de optar: a) Por pagarse sus
crditos con el producto del remate; o

hipotecario, contra el tercero que haya adquirido el

b) Conservar sus hipotecas, siempre que sus

inmueble en pblica subasta, ordenada por el juez.

crditos no estn devengados. En otras palabras, si

Deben concurrir las siguientes condiciones:

el deudor est en mora, no puede optarse por

conservar la hipoteca, sino que necesariamente debe
optarse por pagarse con el producto del remate.