Penilaian Pelabuhan Sunda Kelapa

I.
II.
III.
IV.

V.

VI.

Tujuan Penilaian : menentukan Nilai Pasar Wajar atas objek properti

Tanggal Inspeksi : pendataan tanggal 9 September 8 Desember 2016,
pemeriksaan lapangan tanggal 9 November 2016 dan 5 Desember 2016.
Tanggal Penilaian : 1 Oktober 2016
Data dan Informasi yang digunakan
a. Wawancara terbatas dengan Bagian Teknik Sipil PT. Pelabuhan Indonesia II
Cabang Sunda Kelapa dan Bagian Keuangan PT. Pelabuhan Indonesia II
Cabang Sunda Kelapa.
b. Data yang didapatkan langsung dari Bagian Keuangan PT. Pelabuhan
Indonesia II dan Bagian Teknik Sipil PT. Pelabuhan Indonesia II Cabang
Sunda Kelapa.
c. Publikasi Bank Indonesia, antara lain untuk data makro ekonomi,
sumber data risk free dari Surat Utang Negara jangka menengah, dan data
lain sebagai faktor penghitungan penilaian
d. Website Kantor Syahbandaraan dan Otoritas Pelabuhan untuk perolehan
data terkait fasilitas, website damodaran untuk data risiko sistematik (), risk
premium, dan rasio finansial, website ihsg-idx.com untuk mencari risk
market dalam menghitung discount rate, dan website-website lain yang
relevan dengan data.
e. Media elektronik yang memuat data dan informasi relevan, yaitu portal
lainnya yang relevan dengan data.
Tentang Objek Properti
Pemilik
: Pemerintah Negara Republik Indonesia
Pengelola
: PT. Perusahaan Pelabuhan II (Persero)
Jenis Hak
: Hak Pengelolaan
Luas Tanah
: 270.000 m2
Luas Bangunan
: 18.017,5 m2
Alamat Properti
: Jl. Maritim Raya, RT.11/RW.8, Ancol, Pademangan,
Jakarta Utara, DKI Jakarta 14430
Jenis Penggunaan
: Pelabuhan
Proses Penilaian
Pendekatan Pendapatan
1. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh
dari operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya
termination value jika ada.
2. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan
timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam
mengoperasikan properti bersangkutan.
3. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan
penilaian properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen,
reserve of replacement, royalty dan lain-lainya.
4. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross
Income dengan Total Expenses.
5. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin
diperoleh
dengan mendiskontokannya pada discount rate yang
merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari investasi jenis
properti bersangkutan.

6. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk

Terminal Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.
Berdasarkan proses penilaian dengan pendekatan pendapatan yang
kami lakukan sesuai prosedur yang dijelaskan diatas, kami mendapatkan
nilai Pelabuhan Sunda Kelapa adalah sebesar Rp 223.727.622.000, Pendekatan Biaya
1. Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong dan siap untuk dibangun
sesuai dengan penggunaan tertinggi dan terbaik. Dalam praktik penilaian
yang kami lakukan, kami menggunakan salah satu metode dari pendekatan
data pasar yaitu metode sales comparison. Metode ini dengan melakukan
perbandingan dengan data-data penjualan atau penawaran tanah sejenis
yang kemudian dilakukan penyesuaian berdasarkan beberapa faktor yang
mempengaruhi nilai seperti lokasi, karakter fisik, dan lain-lain.
2. Mengestimasi biaya-biaya lain yang diperlukan untuk menjadikan bangunan
itu baru (kondisi baru), kosong dan yang sesuai dengan kondisi pasar dan
tingkat hunian.
3. Mengestimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian dari bangunan
standar pada tanggal penilaian (termasuk biaya langsung dan tidak
langsung). Dalam mengestimasi biaya yang dimaksud, kami menggunakan
tool dari Direktorat Jenderal Pajak yaitu DBKB (Daftar Biaya Komponen
Bangunan). Kami perlu melakukan pembaharuan harga satuan upah dan
material dalam menggunakan aplikasi ini sesuai dengan tanggal penilaian.
4. Mengestimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian untuk bangunan
khusus, seperti dermaga dengan menggunakan RAB sesuai dengan SE 06
Tahun 2009 tentang Penilaian Pelabuhan.
5. Mengestimasi nilai mesin dan mengurangkannya dengan penyusutan sesuai
dengan tahun perolehan dan umur ekonomis dari mesin tersebut.
6. Mengestimasikan tingkat keuntungan pemilik/pengembang berdasarkan
analisis pasar.
7. Jumlahkan biaya pembangunan atau penggantian yang diestimasi,biayabiaya tidak langsung, dan keuntungan kepemilikan yang sering diekspresikan
dalam persentase dari biaya, untuk menghasilkan biaya pembangunan atau
penggantian atas struktur bangunan yang dinilai.
8. Mengestimasi jumlah penyusutan yang terjadi pada properti, yang biasanya
terdiri dari keusangan fisik, keusangan fungsi dan ekonomi/eksternal. Untuk
mengestimasi penyusutan, kami menggunakan tabel penyusutan yang ada
pada lampiran KEP-533 Tahun 2000 yang diterbitkan DJP yang mana telah
terintegrasi dalam aplikasi DBKB.
9. Kurangkan estimasi penyusutan dari total biaya reproduksi atau biaya
penggantian untuk menghasilkan biaya reproduksi atau biaya penggantian
yang telah terdepresiasi.
10. Jumlahkan semua biaya atau biaya pengganti terdepresiasi dari
bangunan utama, bangunan tambahan, mesin dan semua pengembangan
lain (site improvement).
11. Setelah mendapatkan semua biaya yang dimaksud sebelumnya, maka
tambahkan dengan nilai tanah yang telah diestimasi sebelumnya untuk
mendapatkan nilai indikasi dari properti objek penilaian.

Berdasarkan proses penilaian dengan pendekatan biaya yang kami

lakukan sesuai prosedur yang telah dijelaskan diatas, kami mendapatkan nilai
Pelabuhan Sunda Kelapa sebesar Rp 6.498.351.926.116,VII.

Rekonsiliasi dan Kesimpulan Nilai

Berdasarkan data yang telah kami kumpulkan baik secara langsung dari
inspeksi lapangan maupun secara tidak langsung melalui instrumen teknologi
saat ini dengan memperhatikan berbagai unsur yang diperlukan dalam
menganalisis nilai indikasi akhir dari properti sesuai dengan kemampuan kami
sebagai penilai, maka kami menyimpulkan sebuah opini nilai atas penilaian yang
kami lakukan mengikuti kaidah Standar Penilaian Indonesia (metode pendekatan
pendapatan: Discounted Cash Flows dan pendekatan biaya) terhadap properti
Menara MTH adalah dengan pembobotan :
Pendekatan pendapatan : 30%
Pendekatan biaya : 70%
Nilai

Bobot

Nilai Akhir

Pendekata
n
Pendapat
an

Rp
223.727.622.000,-

70%

Rp 67.118.287.000

Pendekata
n Biaya

Rp
6.498.351.926.116,-

30%

Rp
4.548.846.348.000

Nilai
Properti

Rp
4.615.964.635.000