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DA AO DE ADJUDICAO COMPULSRIA

RESULTANTE DO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE


COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Luiz Tadeu Barbosa Silva


SUMRIO: 1. Introduo. 2. Concepo tradicional do contrato. 3. A teoria
da vontade na concepo alem. 4. Nova concepo social do contrato. 5.
Elementos constitutivos da obrigao. 6. Fungibilidade da declarao de
vontade. 7. Infungibilidade jurdica. 8. Adjudicao compulsria. 9.
Adjudicao compulsria no direito brasileiro. 10. O instituto perante o
vigente Cdigo de Processo Civil. 11. Objeto da declarao de vontade.
12.

Natureza

jurdica

da

ao

de

adjudicao

compulsria.

13.

Obrigatoriedade ou no do registro do contrato. 14. Condies para o


exerccio do direito de ao. 15. Consideraes finais. 16. Referncias.

1 Introduo
Indubitvel ser o contrato o centro de ateno do direito das obrigaes
e, porque no dizer, do direito econmico. Representa o contrato a expresso
maior do princpio da autonomia da vontade. O pacto de contrahendo, como
uma modalidade de contrato, no dispunha de um ttulo ou captulo especfico
no Cdigo Civil de 1916. No entanto, o Cdigo Civil de 2002 (Lei 10.406, de
10/01/2002) acabou disciplinando essa matria a partir do art. 462, dando-lhe
uma seo prpria no Ttulo IV (Dos Contratos em Geral), Captulo I, Seo
VIII, visando preparar o caminho da realizao do contrato definitivo.
Por inmeras razes, que vo da impossibilidade momentnea de
estruturar-se o contrato final pura convenincia pessoal dos estipulantes, no
raro as pessoas no podem ou no querem realizar, desde logo, o definitivo.
Mas pactuam uma forma de assegurar sua efetivao no futuro. Da a
promessa de contratar ou de prestar declarao de vontade. a obrigao

firmada de concretizar num futuro o contrato definitivo, fruto da autonomia da


vontade.
No h confundir negociaes preliminares com o contrato preliminar a
que se refere o art. 462 do Cdigo Civil. As negociaes preliminares
representam mera fase anterior prpria proposta, sem poder vinculante
quanto ao elo de ligao visualizado pelos interessados. Descumprimento de
negociaes preliminares daria ensejo, quando muito, discusso de perdas e
danos. Em contrapartida, discusso acerca do cumprimento ou no do contrato
preliminar, reflete justamente no objeto da obrigao descumprida ou da
prpria contratao.
Seria incuo ao credor uma obrigao no cumprida sem a sano e,
consequentemente, sem a atuao do rgo jurisdicional, para atuar a vontade
concreta da lei.
O direito material e o processual ainda passam por profundas reformas.
Nessa nova ordem teve ampla repercusso a reforma do processo civil em sua
rea obrigacional, com a introduo, em nosso sistema positivo, de institutos
como o da antecipao da tutela e uma mais rgida e eficiente disciplina das
obrigaes de fazer ou no fazer.[1] Ainda recentemente foi editada a Lei n.
11.232, de 22 de dezembro de 2005, alterando, profundamente, a forma de
execuo dos ttulos judiciais.
O processo civil est intimamente ligado ao direito das obrigaes. Seria
impertinente uma obrigao insatisfeita, sem a instrumentalidade do processo;
enfim, sem os atos coativos tendentes satisfao do direito declarado ou
reconhecido num ttulo. Da o equacionamento do direito obrigacional com as
normas do processo, notadamente para obteno de uma sentena visando
condenao do devedor a prestar declarao de vontade.
Sucessivas formas de contratao do margens ora sua resciso, ora
sua execuo e ora a uma sentena que possa substituir a vontade do
contratante inadimplente, funcionando mencionada sentena como comando
substitutivo da vontade do devedor.

Conviveu-se no passado distante com a impossibilidade de o EstadoJuiz compelir o devedor a prestar declarao de vontade, quando o objeto
dessa declarao decorresse de uma obrigao infungvel. Imperou a ideia de
reputar inadmissvel a substituio da vontade omitida por ato judicial,
supostamente agressivo liberdade do cidado, motivo por que ao prejudicado
caberia, somente, pretenso a perdas e danos.[2]
A evoluo do processo civil como cincia acabou contribuindo para o
nascimento do conceito de obrigao juridicamente infungvel, a permitir que a
vontade no cumprida do devedor fosse substituda por uma sentena que
tivesse o mesmo valor, caso fosse a obrigao espontaneamente cumprida.
O provimento jurisdicional pretendido, nesse caso, d-se pela ao
condenatria de emitir declarao de vontade, forma genrica descrita nos arts.
466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil, pela redao que lhe deu a
referida Lei n. 11.232/2005.
O presente trabalho procura analisar a natureza jurdica da sentena que
condena o devedor a prestar declarao de vontade, luz tambm dos arts.
463 e 464 do Cdigo Civil/2002.

2 Concepo tradicional do contrato


Exerce o direito das obrigaes fundamental importncia na nossa
sociedade de consumo. Na verdade o direito das obrigaes constitui a base
no somente do direito civil, seno de todo o direito (principalmente direito
comercial, direito administrativo, direito internacional privado e pblico). Est
assentado no princpio da autonomia da vontade, pois, fixando normas gerais,
inclusive dos contratos, deixa vontade individual um campo enorme para sua
manifestao.[3]
Certo que no moderno sistema econmico, o dogma da autonomia da
vontade, de ordem individual, cede a uma quantidade enorme de interesses
coletivos, restringindo, sobremaneira, o imprio da vontade.

De uma forma genrica, toda a sociedade est centralizada na ideia de


um contrato. Traz o direito econmico enorme contribuio s teorias do
contrato, pois situa claramente o contrato como um meio pelo qual as partes
contratantes participam direta ou indiretamente da poltica econmica posta
em prtica pelo Estado.[4]
Para a escola do direito natural, escreve RADBRUCH:
[...] o contrato era como se sabe, o fundamento de todo o Direito, fornecendo a
soluo do problema bsico da Filosofia jurdica individualista isto , o
problema de saber como possvel que o Direito, que foi inventado para servir
exclusivamente os indivduos, pode tambm obrig-los e vincul-los ao mesmo
tempo. Fundar o Estado com todo o seu poder jurdico soberano sobre a ideia
dum contrato celebrado entre os seus membros, pareceu ser o suficiente para
poder apresentar, em ltima anlise, toda a obrigao como uma autoobrigao. Julgou-se encontrar assim na ideia de contrato social o meio que
permite reconduzir com pleno xito toda a heteronomia a uma autonomia e
deste modo resolver todo o direito pblico no direito privado.[5]
Nesse norte, todo o contratualismo visa a resolver a oposio entre
autonomia e heteronomia; entre a exigncia de no serem obedecidas seno
s normas ditadas direta ou indiretamente pelos sujeitos e a exigncia oposta
de serem editadas normas por uma entidade distinta das pessoas s quais as
normas se destinam.
O contratualismo, porm, nem sempre consegue ser uma realizao de
autonomia. que o contrato d origem a uma situao de fato, mas no a uma
vinculao ou a uma obrigao. A obrigatoriedade no resulta da vontade, mas
sim da norma que rege a situao de fato posta pela vontade. a lei que
obriga e, se assim , na afirmao de RADBRUCH, no o vnculo ou a
obrigao contratual que poder jamais servir de fundamento filosfico para
justificar a sujeio lei, mas ser a sujeio lei que poder servir de
fundamento filosfico para justificar a obrigatoriedade resultante dum
contrato.[6]

A cincia jurdica do sculo XIX foi marcada pelo dogma da autonomia


da vontade. A concepo de vnculo contratual desse perodo est centrada na
ideia de valor da vontade, como fonte nica e como legitimao para o
nascimento de direitos e obrigaes. a poca do liberalismo na economia e
do chamado voluntarismo no direito.[7] Nas grandes codificaes do sculo
XIX, o contrato era a prpria expresso da autonomia privada, reconhecendo
s partes a liberdade de estipularem o que lhes conviesse, servindo portanto
como instrumento eficaz da expanso capitalista, na observao de Leonardo
MATTIETTO.[8]
Nesse perodo, para fomentar a economia de mercado, deixou o Estado
de intervir na maioria absoluta dos atos de manifestao de vontade. S
posteriormente que houve uma mudana de comportamento por parte do
Estado, mais precisamente a partir do momento da percepo de que a
concentrao de renda provocada pelo livre mercado, nas mos de pessoas ou
de grupos econmicos slidos acabava impondo s partes contratantes de
menor poder aquisitivo, condies excessivamente onerosas, abusivas e
incompatveis com a boa-f ou a equidade.
Na sociedade moderna h uma tendncia de um abrandamento cada
vez maior do dogma da autonomia da vontade, que passa a no ser absoluto,
como se pretendeu no liberalismo.

3 A teoria da vontade na compreenso alem


Calcado no direito romano e aperfeioado principalmente na Alemanha,
pelos pandectistas, o direito das obrigaes ganhou contorno prprio no sculo
XIX. A teoria formulada pela Escola das Pandectas, na Alemanha, embora
tenha dado enorme contribuio a uma sistematizao obrigacional, por outro
lado

legitimou

abusos,

ao

favorecer

prepotncia

das

pessoas

economicamente fortes.
Na poca imperava o liberalismo, sonho da poltica econmica que
premiava o individual, em detrimento do coletivo. A dogmtica do direito
obrigacional no perodo do liberalismo mereceu a crtica de VON IHERING, que
5

introduziu surpreendente revoluo na cultura jurdica, ao se inclinar em favor


do coletivo contra o indivduo, com a afirmao de que o Direito se determina
pelo que til sociedade, como narra ORLANDO GOMES.[9]
Como era de se esperar, a doutrina individualista foi batida em seus
prprios fundamentos ticos e culturais, ruindo, com ela, os conceitos e
pressupostos filosficos to excelentemente construdos pelos pandectistas.
Anota ainda ORLANDO GOMES que:
O positivismo cientfico florescente no sculo XIX concebia o Direito como
sistema

de

racionalmente,

preceitos

sem

levar

decises
em

derivados

conta,

como

de

princpios

proclamou

deduzidos
Windscheid,

consideraes ticas, polticas ou econmicas. A tarefa obsessiva dos


positivistas era de burilar conceitos.[10]
Para os pandectistas, o ordenamento jurdico nada mais era do que um
sistema totalmente organizado e independente, isento de lacunas, de sorte que
todo o caso jurdico pudesse ser resumido num conceito. A funo do juiz era
reduzida a mero autmato. Julgava pelo processo da subsuno, numa
sucesso sistemtica, totalmente ordenada sob forma estritamente lgica. O
mtodo dessa Escola caracterizava-se pelo abuso de abstraes lgicas.
Dessa forma, previsvel que houvesse gradativamente a decadncia do
voluntarismo jurdico.
De fato. Transformaes econmicas, polticas e sociais provocaram a
decadncia do voluntarismo no Direito Privado. O individualismo instituiu o
dogma da autonomia da vontade, sem levar em conta que: Admitir a fora
criadora da vontade individual era consagrar o arbtrio.[11]
Evidente que gigantescos grupos privados exercem um poder de fato
no menos ameaador que o Estado, convertendo em pura iluso a terica
igualdade das partes e a autonomia da vontade.[12]

4 Nova concepo social do contrato


Gradativamente a sociedade moderna vem rompendo com certos
dogmas, nascendo uma concepo social do contrato, como tendncia
moderna inclusive no mbito constitucional.[13] o direito como instrumento de
conformao social, como ilustra CANOTILHO.[14]
Para essa nova concepo, no s o momento da manifestao da
vontade (consenso) o que importa; importa tambm os efeitos do contrato na
sociedade. Haver um intervencionismo cada vez maior do Estado nas
relaes contratuais, no intuito de relativizar o antigo dogma da autonomia da
vontade com as novas preocupaes de ordem social, com a imposio de um
novo paradigma, notadamente o princpio da boa-f objetiva.[15]
Tem sido uma constante a reviso dos contratos, tanto para coibir
abusos quanto para adequ-los sua funo social. Lembra Helosa
CARPENA que ao indivduo sero reconhecidos direitos, poderes e faculdades,
na medida em que venham a contribuir com o bem-estar da coletividade, que
sejam socialmente teis.[16]
H uma tendncia de ceder autonomia da vontade diante de matria
de ordem pblica ou de ofensa ao consumidor ou, ainda, nos pactos marcados
pela manifesta desproporcionalidade entre os promitentes ou que revelam
clusulas abusivas ou injusta desvantagem para uma das partes, prevalecendo
o coletivo ao individual. Desta forma, a defesa dos direitos difusos e uma nova
ordem social tendem para uma consolidao ainda maior da teoria da
confiana ou da validade, de sorte a coibir formas usuais de abusos na
celebrao dos contratos.
O Cdigo Civil/2002 reflete um direito contratual reestruturado. Celebra a
primazia dos chamados valores plurais ou coletivos em face dos equivalentes
axiolgicos do plano individual. Est o novo estatuto civil concentrado na
funo social do contrato (art. 421) e na proteo do hipossuficiente da relao
contratual (art. 423). Em sua nova concepo, diz Miguel REALE ser o contrato
um elo que, de um lado, pe o valor do indivduo como aquele que o cria, mas,

de outro lado, estabelece a sociedade como o lugar onde o contrato vai ser
executado e onde vai receber uma razo de equilbrio e medida.[17]
O poder da vontade humana, criadora de obrigaes, sempre se pautou
no princpio da autonomia da vontade. O Cdigo Civil Francs de ento, ao
dispor em seu art. 1.134 que as convenes legalmente formadas tm o valor
das leis para aqueles que a fizeram, mereceu de RIPERT a crtica de parecer
extraordinariamente forte a frmula preconizada por seu legislador.[18]

5 Elementos constitutivos da obrigao


O vnculo envolvendo credor e devedor no deve ser investigado
exclusivamente sob o prisma da norma positiva, pela qual a lei manda que se
respeite a palavra dada e obriga observncia do contrato, mas ir mais alm e
indagar qual a razo suprema pela qual qualquer ordenamento, ainda o mais
primitivo e imperfeito, abraa tal norma[19]. De nada serve recorrer, como
BENTHAM, ao conceito do interesse individual, que leva por motivos utilitrios
a observar as promessas; ou como PUFENDORF ao de um pacto social tcito,
no qual cada homem se compromete para com os outros a manter a sua
palavra; ou como GIORGI, ao outro da veracidade pelo qual, sendo ao homem
imposto o dever de dizer a verdade, tal dever o vincula quando manifesta uma
vontade sua, destinada a obrigar-se.[20]
Cotejando esses sistemas, RUGGIERO chega a um outro conceito
quanto ao fundamento de obrigatoriedade, que o da unidade da vontade
contratual, segundo o qual, as simples vontades dos contraentes no momento
em que, declaradas, se encontram, perdem cada uma a autonomia prpria e
fundindo-se do lugar a uma nova vontade unitria (a vontade contratual).[21]
O contrato preliminar uma forma de se pactuar uma vontade que ainda
ser objeto de um contrato definitivo.
PUIG PEA emite laborioso conceito, capaz de elucidar o contrato de
promessa e suas caractersticas:

Se puede definir el contrato de promesa em general o contrato


preliminar, diciendo que es aquel por cuya virtud dos o ms personas se
comprometen a celebrar en un plazo cierto determinado contrato, que por el
momento no quieren o no pueden estipular. De esta definicin se deducen las
caractersticas siguientes:
a) Se trata de un contrato, pese al giro de la palabra precontrato (que parece
indicar que no estamos ante un proprio contrato, sino ante una situacin
precontractual), pues hay la necesaria coincidencia de voluntades sobre um
objeto y com una causa determinada (...).
b) Es un contrato de tipo consensual, pues que se perfecciona com el simple
consentimiento de las partes. [...].
c) Por l las partes proyectan su voluntad sobre la conclusin en el futuro de un
determinado contrato. sta es la esencia prpria del contrato preliminar, que le
diferencia del definitivo que luego estipularn las partes.[22]
O vnculo jurdico ecltico o que mais se harmoniza com o nosso
sistema. O elo envolvendo os contratantes se constitui numa verdadeira
unidade. Se no h espontaneamente o cumprimento da obrigao
(endonorma), provoca-se a jurisdio para aplicao da sano (perinorma).
Se houve o pagamento da obrigao, mas o credor se nega a dar a quitao,
ter o devedor direito s consequncias jurdicas positivas decorrentes do
cumprimento do pacto. Em qualquer das situaes justificvel sentena que
possa substituir a vontade do proponente, mesmo para a obteno da
recusada quitao.

6 Fungibilidade da declarao de vontade


Quanto ao tema especfico, ou seja, obrigao de prestar declarao de
vontade, a ordem jurdica em muito avanou. Voltemos ao assunto.
Enquanto que na obrigao de fazer e de no fazer a prestao consiste
num procedimento do devedor (positivo ou negativo), na obrigao de dar a
prestao incide sobre coisas, certas ou incertas.
9

Nas obrigaes de dar, possvel a atuao do Estado para se obter a


execuo especfica da obrigao.
No entanto, tratando-se de obrigao de fazer normalmente ocorre o
contrrio, porquanto difcil ou impossvel compelir compulsoriamente o devedor
a realizar a prestao a que se obrigou, j que a ordem jurdica repudia o
emprego de fora fsica para tal mister.
Houve notvel avano do conceito de obrigao fungvel para infungvel
no direito brasileiro. Essa distino abrandou o rigor da impossibilidade da
execuo especfica das obrigaes de fazer.
Criou-se novo conceito de obrigaes de fazer fungveis e infungveis.
Se de um lado temos as obrigaes fungveis, que por sua natureza ou
disposio convencional, podem ser satisfeitas por terceiros, quando o
obrigado no as satisfaa, nada impedindo que o credor as execute, mesmo se
utilizando servio de terceiros (artigos 633 e 634 do Cdigo de Processo Civil),
temos, de outro lado, as infungveis, que somente podem ser satisfeitas pelo
obrigado em razo de suas aptides ou qualidades pessoais.
Tratando-se de obrigaes infungveis, descumprindo o devedor o
contrato, tudo se resolve em perdas e danos.

Registre-se que essa

infungibilidade pode decorrer do contrato (forma convencional) ou da prpria


natureza da prestao (infungibilidade natural).
Durante muito tempo conviveu-se com a ideia de que o compromisso de
contratar, como a declarao de vontade propriamente dita, representaria tpica
obrigao de fazer, ou seja, ato personalssimo, que s o devedor poderia
prest-lo; portanto infungvel. No caso de descumprimento da obrigao, s
restaria ao credor o caminho das perdas e danos. Em defesa dessa posio
sustenta RUGGIERO que, de tal promessa nasce apenas um direito de crdito
concluso do contrato e o no cumprimento desta levar sempre e apenas
indenizao do id quod interest e no aos efeitos que teria produzido o contrato
a estipular se, na realidade, tivesse sido feito, no podendo a sentena que
condena na indenizao substituir o consenso que no foi prestado.[23]

10

Porm, tese contrria j sustentava o derrogado Cdigo de Processo


Civil de 1939, admitindo a fungibilidade, pois permitia o suprimento da
declarao de vontade omitida por uma manifestao judicial equivalente (art.
1006 e ).
Com isso, do contrato preliminar sem clusula de arrependimento j
nasce ao credor o direito concluso do contrato principal. A rigor o promitente
comprador no obtm do juzo uma condenao, mas sim uma sentena
constitutiva, declarando-o investido da execuo do contrato, produzindo a
sentena o efeito da declarao no emitida. a redao dos artigos 466-A,
466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil, com a redao da Lei n.11.232, de
22 de dezembro de 2005.
Da chamada fungibilidade da declarao de vontade decorre certos
efeitos, notadamente o de se sujeitar o promitente a um provimento
jurisdicional que produz o mesmo efeito se a declarao fosse regularmente
cumprida.
Em

determinadas

situaes

obrigao

de

fazer

dispensa

comportamento fsico relevante do obrigado, como no compromisso de


outorgar escritura pblica de compra e venda, ou de prestar fiana, ou de
celebrar locao ou comodato. O mesmo no ocorre se a obrigao fosse
fisicamente relevante, como na edificao do prdio ou na construo da cerca
divisria.
Nesse raciocnio, ao invs dos interessados convencionarem desde logo
o contrato definitivo (no exemplo a escritura de compra e venda do imvel), os
figurantes convencionam as clusulas e condies do ps-contrato (pactum de
contrahendo), no instrumento tradicionalmente designado de compromisso ou
de contrato preliminar de compra e venda. No raro, com maior frequncia o
que leva o promitente vendedor a celebrar o compromisso ou a ausncia
momentnea de documentos essenciais para o contrato definitivo ou a
estipulao de pagamento do preo em parcelas, sem a clusula de
arrependimento. Claro, pois, se houvesse a previso de arrependimento, s
restaria aos contratantes a resciso e a liquidao das perdas e danos e no a
execuo lato sensu ou a chamada adjudicao compulsria.
11

Nessa modalidade de compromisso sem clusula de arrependimento, o


compromitente se obriga a manifestar sua oportuna concordncia no contrato
definitivo. Pode ocorrer, no entanto, que ele, promitente vendedor, sem motivo
plausvel, se negue a cumprir o ato de vontade do contrato preliminar. Isto
ocorrendo, a obrigao se revelar infungvel e insub-rogvel? A resposta
negativa.

7 Infungibilidade jurdica
Em remoto passado, repita-se, imperou a ideia de ser inadmissvel a
substituio da vontade omitida por ato judicial, isto porque, se tal fosse
possvel, flagrante seria a agresso liberdade do promitente. No caso, s
restaria ao outorgado promitente comprador postular perdas e danos.
Essa corrente cedeu crtica de CHIOVENDA[24] e, entre ns, do
ensaio de LUIS EULLIO BUENO DE VIDIGAL[25], demonstrando se tratar, no
caso, de infungibilidade jurdica e no material, o que facultaria ao rgo
jurisdicional sub-rogar a vontade faltante. Afinal, bastaria que o Estado
captasse a vontade originria do figurante inadimplente para concluir o
contrato, j que livre e eficazmente emitida no pactum de contrahendo.
Tal efeito exclusivamente jurdico. A incolumidade fsica do executado
permanece protegida. Tudo se passa no mundo jurdico, no primeiro momento,
e no plano da eficcia. A sentena, que sub-roga a renitente volio do
obrigado, no o compele a manifest-la manu militari porque, simplesmente,
dela prescinde, gerando no mundo jurdico consequncia idntica declarao
espontnea. A execuo vem depois e nos atos materiais de cumprimento do
julgado, como assinala ARAKEN DE ASSIS[26], lembrando sempre que o
provimento de substituio da vontade do compromitente simples exemplo e
espcie do gnero mais amplo das obrigaes de emitir declarao de
vontade.
Se o gnero de aes de obrigao de emitir declarao de vontade
(arts. 466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil), temos inmeras
espcies ou nomen iuris de aes, cabendo destaque para a adjudicao
12

compulsria de que trata o Decreto-Lei 58 de 10 de dezembro de 1937; a


remisso de imvel hipotecado (art. 1.481 do Cdigo Civil); a exonerao de
fiana (art. 835 do Cdigo Civil); o direito quitao regular (art. 319 do Cdigo
Civil); a condenatria em prestar fiana ou a cumprir o comodato ou a locao,
por fora do contrato preliminar de compromisso; a prestao de cauo
coativa contra o obrigado, para que este a preste, sob pena de incorrer na
sano que a lei ou o contrato cominar para a falta (art. 830 do Cdigo de
Processo Civil), dentre outras aes.
Depois de assinalar que a parte interessada tem a faculdade de pedir a
resciso do contrato preliminar com a condenao do inadimplente em perdas
e danos, MESSINEO, emrito professor da Universidade de Milo, j chamava
ateno em ser mais frequente a execuo especfica da obrigao e no a
opo pelas perdas e danos:
Pero hay tambin (y ser caso ms frecuente), la possibilidad de provocar,
mediante demanda judicial, el pronunciamiento de una sentencia especial que
ocupe el lugar y produzca los efectos mismos del contrato definitivo

no-

concluso (sentencia llamada constitutiva (...): sentencia em la cual se concreta


un caso de ejecucin em forma especfica (...); com el efecto de que la
sentencia em cuestin (cuando pase em cosa juzgada) ser tambin ttulo para
imponer ulteriormente, a la parte renitente, el cumplimiento de la prestacin; y,
especialmente, si la materia del contrato es la transferencia de um derecho
real, la sentencia misma en cuanto ttulo ejecutivo producir (cuando sea
ejecutada) la transferencia (coactiva) de ese derecho.[27]
Somente no caso de impossibilidade da execuo in natura que o
credor se ver forado a contentar-se com a indenizao das perdas e danos.
Tanto num como no outro caso, se socorre o interessado do poder jurisdicional,
exercendo a actio.

8 Adjudicao compulsria. Conceitos


Cumpre distinguir a adjudicao como ato jurdico ou administrativo da
adjudicao compulsria como ao.
13

O vocbulo adjudicao, que se originou da adjucatio latina, tem extenso


campo de aplicao na rea do direito.
No direito administrativo serve para qualificar como aceitvel uma
proposta de fornecimento de bens ou servios para a administrao pblica,
mediante contrato. No direito processual civil est o vocbulo de forma tpica
para designar o pedido coativo que faz o exequente, para que o juzo transfiralhe bens do patrimnio do devedor, em pagamento da obrigao (art. 647, II,
685-A e 708, II, do CPC), mediante depsito do preo ou reposio da
diferena. De forma atpica, o vocbulo encontra-se implicitamente nos arts.
466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil, para designar o nomen
iuris tambm da ao colocada disposio do promitente comprador com
contrato quitado e sem clusula de arrependimento, visando a uma sentena
de reconhecimento do domnio, por fora do inadimplemento da obrigao por
parte do promitente vendedor. No mbito do direito civil, mais precisamente no
campo sucessrio, o vocbulo adjudicao designa o pedido feito por
cessionrios ou herdeiros, tambm de transferncia de bens, ora em
decorrncia da prpria cesso de direitos hereditrios ou de meao, ora em
decorrncia de pagamento de despesas feitas por herdeiros ou sucessores, no
curso do inventrio ou arrolamento.

9 A adjudicao compulsria no direito brasileiro


Quando da instituio da adjudicao compulsria pelo Decreto-Lei 58,
de 10 de dezembro de 1937, o tema j no representava novidade.
O nosso sistema processual civil teve seu esboo com o Regulamento
737, que disciplinou normas para o processo comercial e contemplou a
execuo da sentena, a assinao de dez dias e a ao executiva. As normas
processuais propriamente ditas foram recepcionadas pelo Decreto 763, de
1890.
O Cdigo de Processo Civil de 1939 distinguiu a execuo de sentena
da ao executiva. Aquela resultante de uma sentena condenatria proferida
numa ao de conhecimento. Esta, de procedimento especial, ensejava
14

execuo por ttulo extrajudicial, com um misto de conhecimento, por permitir


defesa dentro dos prprios autos da execuo.
A lei civil instrumental, desde a adoo do CPC de 1939, j admitia a
fungibilidade da obrigao constante de contrato preliminar, ao permitir o
suprimento da declarao de vontade omitida por uma manifestao judicial
equivalente (art. 1006 e ).
A adjudicao compulsria decorre de um contrato de compromisso de
venda e compra quitado, sem clusula de arrependimento, com a recusa
injustificada do promitente vendedor em outorgar o domnio sobre o bem objeto
da contratao.
Conviveu-se durante longos anos com uma dupla exigncia como
condio de admissibilidade da ao de adjudicao compulsria: que a tutela
s poderia ser concedida diante de obrigao no cumprida decorrente de
contrato originrio de loteamento registrado e, ainda, que tal contrato tivesse o
prvio registro em ttulos e documentos ou margem do Registro Imobilirio,
para que pudesse valer contra terceiros, isto , para que tivesse eficcia erga
omnes.
Houve evoluo jurisprudencial e doutrinria, principalmente depois da
instalao do Superior Tribunal de Justia, dando dimenso maior a esse
instituto, fazendo com que houvesse a admisso da adjudicao compulsria
mesmo diante de imveis no loteados, de bens mveis ou de semoventes e
independentemente do registro em ttulos e documentos.
Por outro lado, foroso convir a natureza no condenatria da sentena
que acolhe a adjudicao compulsria, no discrepando este conceito, do teor
dos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil.
A venda de terrenos a prestaes e a crescente especulao imobiliria
que j se sentia na poca, acabou gerando o Decreto-Lei n. 58, de 10 de
dezembro de 1937, trazendo baila a adjudicao compulsria como forma de
o Estado substituir a vontade do devedor em mora, outorgando ao credor
promitente comprador o ttulo de domnio do imvel objeto do contrato. A
evoluo doutrinria e jurisprudencial acabou dinamizando ainda mais o
15

instituto da adjudicao compulsria, premiando, acima de tudo, a autoridade


do contrato.
Do incio pfio da exigncia prvia do registro do contrato preliminar,
chegou-se inexigncia de registro; da impossibilidade da antecipao da
tutela especfica, chegou-se permissibilidade de dita antecipao, ainda no
incio da fase cognitiva de conhecimento.

10 O instituto perante o vigente Cdigo de Processo Civil


Redao dbia mereceu os revogados artigos 639 e 641 do Cdigo de
Processo Civil. Esses dispositivos foram inseridos dentro do captulo das
obrigaes de fazer e de no fazer, quando a rigor retratam ao de
conhecimento. Com a Lei 11.232, de 22 de dezembro de 2005, esses
dispositivos foram revogados.
dando ensejo aos artigos 466-A, 466-B e 466-C, inseridos no captulo
relativo aos efeitos da sentena, considerada esta, especificamente, como
executiva lato sensu.
Seria justificvel a insero da ao para prestar declarao de vontade
pelo procedimento comum (sumrio ou ordinrio). Poderia ser objeto, alis, da
discriminao do inciso II, do art. 275 do Cdigo de Processo Civil, que
contempla aes tpicas de procedimento sumrio, sem prejuzo da converso
de rito, do sumrio para o ordinrio, como prev a lei civil instrumental.
Certo, pois, que a ao de adjudicao compulsria de conhecimento
e de natureza constitutiva, a ensejar o procedimento comum, ou seja, sumrio
ou ordinrio, sem qualquer necessidade de uma execuo tpica por ttulo
judicial para entrega de coisa, diante do sincretismo processual (execuo lato
sensu).

16

11 Objeto da declarao de vontade


A sub-rogao da vontade nasceu originariamente para contemplar os
negcios jurdicos disponveis, destacando-se os contratos de compromisso de
venda e compra, a remisso de imvel hipotecado, a exonerao de fiana, o
direito quitao regular etc.
Tratando-se de direitos indisponveis, revela-se inadequada a pretenso
de se obter sentena substitutiva da vontade do promitente. Efetivamente, de
que maneira sub-rogar o vnculo matrimonial, se o casamento reunio de
corpos que se amam?[28] Efeitos materiais, como na promessa de casamento,
escapam ao contemplada nos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de
Processo Civil.
Ressalva-se a possibilidade da obteno da tutela contra a Fazenda
Pblica, mormente para obter o devedor a quitao regular.
O instituto da adjudicao compulsria nasceu inicialmente para
contemplar bem imvel. Ordinariamente, no h qualquer impedimento na
utilizao dessa ao para bens mveis ou semoventes.
Mas h que se fazer uma diferenciao. Tratando-se de bens imveis o
domnio se demonstra pelo registro do ttulo aquisitivo perante o Servio
Registral de Imveis. No que se refere aos bens mveis, a prova do domnio
d-se com a simples tradio.
Ora, o promitente comprador de bens mveis pode ter interesse jurdico
na obteno de sentena constitutiva, servindo o ato judicial como ttulo de
aquisio, independentemente ou no do registro administrativo. Sabe-se que
h determinados bens mveis ou semoventes que se sujeitam a registro
administrativo, sem que tal registro possa garantir, com eficincia, o domnio.
o caso do registro de transferncia de veculos automotores na repartio de
trnsito[29] e a expedio de nota de compra e venda de animais, notadamente
bovinos, perante a repartio fazendria. De ver-se que, quando no h recusa
na outorga ou transferncia de domnio, na impossibilidade material do
cumprimento do ato de vontade, tudo se resolve pelo procedimento de
jurisdio voluntria, notadamente atravs de pedido de simples alvar.[30]
17

Embora exista um registro administrativo de transferncia de bens


mveis ou de semoventes, tais registros no provam, por si s, o domnio, j
que este se demonstra pela tradio. Diante da recusa no cumprimento da
vontade, s a atuao do rgo jurisdicional capaz de documentar o domnio,
pela sentena constitutiva.
Portanto, a sub-rogao de vontade originria de negcios jurdicos de
bens mveis, imveis ou semoventes pode se sujeitar a uma sentena
constitutiva no processo de adjudicao compulsria ou em processo
condenatrio ou constitutivo de prestar declarao de vontade, quando o objeto
da obrigao for pessoal, como na prestao de fiana ou na quitao da
dvida, cujo comprovante de pagamento foi negado pelo credor.
Possvel tambm a sub-rogao para alcanar direito ou cesso de
contrato, por no depender de ato material do promitente, mas de simples ato
volitivo. Assim, os compromissos de cesso de contrato ou de cesso de
direitos, comportam pedido de sub-rogao da vontade, desde que
preenchidas as condies para o exerccio do direito de ao. o caso da
recusa por parte do comprador de cotas sociais de empresa, em promover a
competente alterao perante o Registro do Comrcio.[31]
Outra hiptese de substituio da declarao de vontade encontrada
no art. 830 do Cdigo de Processo Civil que retrata a cauo. Segundo aquele
dispositivo, aquele em cujo favor h de ser dada a cauo requerer a citao
do obrigado para que a preste, sob pena de incorrer na sano que a lei ou o
contrato cominar para a falta.
Assim, excludos os direitos indisponveis ou atos que necessitam de
efeitos materiais (como na promessa de casamento) ou fsicos, todos os
demais atos de vontade se sujeitam substituio contemplada nos arts. 466A, 466-B e 466-C do Cdigo de Processo Civil.

18

12 Natureza jurdica da ao de adjudicao compulsria


A ao de adjudicao compulsria decorre de uma obrigao
juridicamente infungvel e descumprida.
A rigor a adjudicao compulsria representa o nomen iuris da ao
prevista no Decreto-lei 58, de 10.2.37, art. 16, com a redao dada pela Lei n.
6.014, de 27.12.73. Compete ao promitente comprador que pagou o preo,
mas teve a outorga de domnio recusada pelo promitente vendedor.
Na verdade, a ao dos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Cdigo de
Processo Civil e a ao de adjudicao compulsria constituem a mesma ao.
O que muda o nomen iuris, o que, alis, irrelevante para o direito. O que
importa a presena dos elementos da ao (partes, pedido e objeto), afinal,
o direito obteno do contrato definitivo pertence rbita do direito material
e, neste campo, deve ser investigado e avaliado. O remdio jurdico
processual, que eventualmente o veiculo, a toda evidncia no lhe altera a
dimenso outorgada naquele mbito, nem modifica sua natureza real ou
obrigacional.[32]
Quanto tutela jurisdicional pretendida, a ao de natureza
constitutiva, j que a pretenso de modificar uma relao jurdica, criando
uma nova ordem.
Merece reflexo alguns temas relacionados sub-rogao da vontade.
H alguns anos, pelo menos trs grandes correntes jurisprudenciais
insistiam na defesa das seguintes posies: a) inviabilidade da execuo
especfica do compromisso de compra e venda no registrado (posio hoje
referendada pelo novo Cdigo Civil, por fora do pargrafo nico do art.
463);[33] b) a adjudicao compulsria no ao real, mas pessoal;[34] e c)
distino entre adjudicao compulsria e condenao ao cumprimento de
obrigao de contratar.

19

13 Obrigatoriedade ou no do registro do contrato


O registro do contrato preliminar perante a matrcula imobiliria, ou
perante o servio de ttulos e documentos, serve para dar publicidade ao ato.
Serve para dar eficcia erga omnes quela promessa, de modo que, terceiro,
no venha alegar desconhecimento quanto existncia do pacto em
contrahendo.
Dado o carter pessoal desse vnculo obrigacional, a ausncia de seu
registro no impedia o reconhecimento da pretenso adjudicatria. Essa, alis,
era a posio do Egrgio Superior Tribunal de Justia[35], que proclamava a
irrelevncia do registro, inclusive fazendo aluso criteriosa obra de DARCY
BESSONE.[36]
A corte infraconstitucional reiteradamente decidia que: O direito
adjudicao compulsria em si de carter pessoal, no dependendo, para
sua plena eficcia entre os prprios contratantes, de registro no ofcio
imobilirio;[37] O direito adjudicao compulsria de carter pessoal,
restrito aos contratantes, no se condicionando a obligatio faciendi inscrio
no registro de imveis.[38]
O Cdigo Civil de 2002 imps a obrigatoriedade do registro do contrato
preliminar, no pargrafo nico de seu art. 463. O Cdigo Civil aborda o contrato
preliminar na seo VIII do Ttulo V, que trata dos contratos em geral.
Depreende-se de seu art. 463 que concludo o contrato preliminar e desde que
dele no conste clusula de arrependimento, qualquer das partes ter o direito
de exigir a celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.
A novidade veio no pargrafo nico, ao exigir o prvio registro do contrato
preliminar, obviamente no Servio Registral de Ttulos e Documentos ou no
Servio Registral de Imveis.
A exigncia de prvio registro representa instrumento inibitrio prtica
de negcios jurdicos sucessivos sobre o mesmo bem, com leso ao direito do
primeiro adquirente ou de terceiros que venham adquirir o bem j negociado. O
prvio registro frustra as tentativas de fraudes contra credores.

20

Como acentua NELSON ROSENVALD, a norma do pargrafo nico de


seu art. 463 do CC pode ser compreendida de duas maneiras: entendendo-se
que o legislador condiciona a validade do negcio jurdico preliminar ao
registro, poderia se concluir que o legislador no agiu com acerto, j que no
se deve confundir eficcia obrigacional do contrato preliminar com a sua
eficcia real. A eficcia obrigacional restrita s partes e independe do
registro, porquanto suficiente satisfao das obrigaes inseridas no contrato
preliminar para que se pretenda a execuo especfica. J a eficcia real,
concedida pelo registro, objetiva apenas tutelar os contratantes perante
terceiros, dotando as partes de sequela e oponibilidade do instrumento erga
omnes, caso o objeto da prestao seja transmitido a terceiros no curso da
execuo do contrato preliminar. Diz o ilustre professor que exigir o registro do
instrumento para fins de exerccio de pretenso do contrato definitivo
confundir a eficcia real com a obrigacional, restrita aos celebrantes do negcio
prvio[39], concluindo que a melhor hermenutica consiste em considerar que
o legislador pretendeu afirmar a exigncia do registro como forma de
concesso de eficcia perante terceiros (coletividade), e no como requisito de
validade do negcio.
O professor DILVANIR JOS DA COSTA no v com bons olhos a
redao do pargrafo nico do art. 463 do Cdigo Civil. Para ele, estando
registrado e no contendo clusula de arrependimento, o contrato preliminar
passa a reger-se pelos arts. 1.417 e 1.418. No estando registrado, o art. 464
prev outra soluo: a ao de outorga de escritura, mediante sentena, como
j ocorre na forma prevista no art. 639 do Cdigo de Processo Civil [esse
dispositivo est hoje nos artigos 466-A, 466-B e 466-C], sem necessidade de
prvio registro. Conclui que se o contrato for levado registro, transformar-se-
em direito real de aquisio (arts. 1. 417 e 1.418 do Cdigo Civil). E se no for?
Responde que o caso de se aplicar o art. 464 do CC, c/c art. 639 do CPC [a
nova redao est nos artigos 466-A, 466-B e 466-C].[40]
Portanto, dispensvel o prvio registro, para a utilizao da ao de
adjudicao compulsria.[41]

21

14 Condies para o exerccio do direito de ao


De forma genrica so trs as condies para o exerccio do direito de
ao: pedido juridicamente possvel, legitimidade e interesse processual.
Afora essas condies de ao, no resta dvida a existncia de
requisitos

especficos

de

procedibilidade

da

adjudicao

compulsria.

HUMBERTO THEODORO JNIOR, com escopo na jurisprudncia, enumera


cinco requisitos:
a) O pr-contrato no necessita de inscrio no registro de imveis, a no ser
quando a adjudicao tenha de atingir terceiro adquirente do imvel gravado.
b) No de se exigir escritura pblica como condio de eficcia da promessa
de compra e venda, ainda que verse sobre imvel no loteado, face ao que
dispe o art. 22 do Dec.-Lei n 58, com a redao da Lei n 6.014, de 1973.
c) Apenas o contrato formalizado com os requisitos mnimos do art. 11 do Dec.Lei n 58, pode ensejar a condenao do art. 639 do Cdigo, dadas as
exigncias a serem cumpridas na transcrio no Registro Imobilirio. Simples
recibos ou promessas vagas e incompletas no podem ser equiparadas a prcontrato para os efeitos da adjudicao compulsria.
d) O pr contrato no pode conter a clusula de arrependimento, segundo
dispe o art. 22 do Dec.-Lei n 58. Ressalva-se, porm, a hiptese de ter a
clusula perdido a eficcia, como no caso de haver se extinguido o prazo para
arrepender-se, porque ento o obstculo desapareceu.
e) Sem a outorga uxria a promessa no d lugar adjudicao compulsria
de imvel. A citao deve, pois, abranger marido e mulher.[42]
Com exceo ao pedido de adjudicao compulsria de bens mveis ou
semoventes no inferior ao dcuplo do salrio mnimo (artigo 401 do Cdigo de
Processo Civil), razovel afirmar-se que para o exerccio de tal pretenso
exige-se documento formal, ou seja, o contrato preliminar ou pr-contrato
devidamente formalizado.

22

Fora da rea de permissibilidade do artigo 401 do Cdigo de Processo


Civil, a opo pela ao de adjudicao compulsria pressupe a existncia de
um documento formal, a vislumbrar a livre manifestao de vontade na
promessa quitada de venda de um bem ou na promessa de cumprir
determinada obrigao juridicamente infungvel.
A ausncia de um contrato escrito, afora a situao de nfimo valor
(artigo 401 referido), levaria o juiz a declarar o autor carecedor do direito de
ao, pela ausncia de interesse processual. A ausncia de contrato formal
justificaria discusso acerca de perdas e danos, jamais sobre o domnio ou
sobre a possibilidade de se substituir a vontade do devedor inadimplente.
Se o promitente vendedor no dispe de ttulo de domnio (o registro
imobilirio no caso de bem imvel ou a tradio no caso de bem mvel), ou se
impossvel de materializar-se o suprimento buscado, torna-se inadequada a
concesso da adjudicao compulsria. O mesmo ocorre se o contrato
preliminar prev clusula de arrependimento. Tanto num como noutro caso,
passa a ser o autor carecedor do direito de ao, por ausncia de interesse
processual, impondo-se a extino do processo sem julgamento de mrito.
Nessas hipteses de impossibilidade de obteno do reconhecimento do
domnio sobre a prestao especfica (o bem objeto da ao), no resta outra
alternativa ao autor se no a de pedir a resciso do contrato, com a cumulao
de perdas e danos contra o promitente inadimplente.
Nesse aspecto MRIO AGUIAR MOURA esclarece que o recurso s
perdas e danos com fundamento na promessa de compra e venda deve ficar
restrito s hipteses de:
a) impropriedade da forma adotada; b) ilegitimidade; c) inidoneidade do objeto,
no sanada; d) perecimento ou deteriorao do bem, com culpa do promitente
vendedor; e) transferncia do domnio a terceiro, sem que o contrato de
promessa esteja registrado.[43]
Outro aspecto de fundamental importncia para a adjudicao
compulsria que esteja o devedor constitudo em mora, antes do manuseio
dessa ao. Na redao do art. 394 do Cdigo Civil, considera-se em mora o
23

devedor que no efetuar o pagamento e o credor que no quiser recebe-lo no


tempo, lugar e forma que a lei ou a conveno estabelecer.
De ver-se que no toda retardao no solver ou no receber que induz
mora. Algo mais exigido na sua caracterizao, como acentua CAIO MRIO
DA SILVA PEREIRA, ao discorrer que tanto na mora solvendi como na
accipiendi, h de estar presente um fato humano, intencional ou nointencional, gerador da demora na execuo. Isto exclui do conceito de mora o
fato inimputvel, o fato das coisas, o acontecimento atuante no sentido de
obstar a prestao, o fortuito e a fora maior, impedientes do cumprimento.[44]
A mora no se presume; h que ser demonstrada de forma expressa, ou
no corpo do contrato ou atravs da notificao ou interpelao judicial ou
extrajudicial, sob pena de extino do processo sem julgamento de mrito, por
ausncia de interesse processual por parte do promitente comprador.
Se o contrato quitado prev dia, local e horrio para a outorga da
escritura ou do contrato definitivo, a ausncia do promitente vendedor por si s
d ensejo propositura da adjudicao compulsria. Comum, no entanto
principalmente nas vendas a prazo , a ocorrncia do pagamento das parcelas
sem a correspondente outorga de domnio e sem a estipulao de prazo para a
outorga. Nesse caso, torna-se indispensvel a notificao ou interpelao do
promitente vendedor, para constitu-lo em mora.
Ajuizada a ao sem a prvia notificao e demonstrando o promitente
vendedor que no se recusara a outorgar o domnio, o processo deve ser
extinto, como dito antes por ausncia de uma das condies para o exerccio
do direito de ao, no caso o interesse processual por parte do autor.

15 Consideraes Finais
Para o ajuizamento da ao de adjudicao compulsria no se exige o
prvio registro do contrato preliminar. O registro s necessrio para tutelar os
contratantes perante terceiros, dotando as partes de sequela e oponibilidade do
instrumento erga omnes. Tem-se, pois, de se admitir a ao de adjudicao
24

compulsria decorrente de contrato de compromisso de venda e compra sem o


prvio registro em ttulos e documentos ou margem da matrcula imobiliria
(quando se tratar de imvel). A esse respeito posio do STJ.[45]
Por outro lado, com o advento da Lei 11.232, de 22 de dezembro de
2005, consolidou-se a assertiva de que a sentena de procedncia da ao de
adjudicao compulsria deve ser classificada como executiva lato sensu,
permitida nessa modalidade de ao a antecipao de tutela, corolrio da
efetividade e instrumentalidade do processo.

16 Referncias
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REALE, Miguel. Fundamentos do direito. 3. ed. So Paulo: Revista dos
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26

______. Lies preliminares de direito. 23. ed. So Paulo: Saraiva, 1996.


______. O projeto do cdigo civil. So Paulo: Saraiva, 1986.

NOTAS:

[1] ALVIM, Arruda. Manual de direito processual civil. p. 60.


[2] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execuo. p. 405.
[3] VILLAA AZEVEDO, lvaro. Teoria geral das obrigaes. p. 24.
[4] SOUZA, Washington Peluso Albino de. Lies de direito econmico. p.135136.
[5] RADBRUCH, 1937, apud REALE, p. 18.
[6] Ibid., p. 20.
[7] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor.
p. 37.
[8] MATTIETTO, Leonardo. O direito civil constitucional e a nova teoria dos
contratos. p. 174.
[9] GOMES, Orlando. Transformaes gerais do direito das obrigaes. p. 2.
[10] Ibid., p. 3.
[11] Ibid., p. 9.
[12] LORENZETTI, Ricardo Lui. Fundamentos do direito privado. p. 119.
[13] MATTIETTO, Leonardo. O direito civil constitucional e a nova teoria dos
contratos. In: TEPEDINO, Gustavo (Coord.). Problemas de direito civilconstitucional. p.163-185.
[14] CANOTILHO, J.J. Gomes. Direito constitucional. p. 326.

27

[15] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor.


p.102.
[16] CARPENA, Helosa. Abuso do direito. p. 133.
[17] REALE, Miguel. O projeto do Cdigo Civil. p. 10.
[18] Segundo Georges RIPERT, Para chegar a esta concepo da vontade
soberana, criando ela prpria e unicamente pela sua fora direitos e
obrigaes, foi preciso que na obra lenta dos sculos a filosofia espiritualizasse
o direito para desembaraar a vontade pura das formas materiais pelas quais
se dava, que a religio crist impusesse aos homens a f na palavra
escrupulosamente guardada, que a doutrina do direito natural ensinasse a
superioridade do contrato, fundando a prpria sociedade sobre o contrato, que
a teoria do individualismo liberal afirmasse a concordncia dos interesses
privados livremente debatidos sobre o bem pblico. Pode ento reinar a
doutrina da autonomia da vontade que ao mesmo tempo o reconhecimento e
o exagero do poder absoluto do contrato. Hoje procura-se a fonte de todos os
compromissos numa vontade expressa ou tcita, e ensina-se que a vontade
pode sempre criar um compromisso lcito. A obrigao assumida no mais
que uma manifestao do direito natural que assiste a todo o homem de se
obrigar e, portanto, de manifestar uma liberdade que ele no pde alienar. A
Escola do direito natural persuadiu todos de que este compromisso, porque
voluntrio, necessariamente conforme lei moral. Quando algum decide
alguma coisa a respeito do outro, dir Kant, sempre possvel que lhe faa
alguma injustia, mas toda a injustia impossvel quando ele decide por si
prprio (A regra moral nas obrigaes civis. p.53-4).
[19] RUGGIERO, Roberto de. Instituies de direito civil. p. 303. v. 3.
[20] Ob. cit., p. 303-4.
[21] Ob. cit., p. 305.
[22] PUIG PEA, Federico. Compendio de derecho civil espaol. p.541.
[23] RUGGIERO, Roberto de. Instituies de direito civil. p. 339. v. 3.

28

[24] CHIOVENDA, Giuseppe. Instituies de direito processual civil. p. 294-8.


[25] BUENO DE VIDIGAL, Luis Eullio. Da execuo direta das obrigaes de
prestar declarao de vontade. p.115-192.
[26] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execuo. p. 405-6.
[27] MESSINEO, Francesco. Manual de derecho civil y comercial. p. 469.
[28] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execuo. p. 408.
[29] A esse respeito Acrdo do E. TJMS: APELAO CIVEL. TRANSAO
COM VEICULO AUTOMOTOR. REGULARIZAO DE DOCUMENTOS
JUNTO AO DETRAN. RECUSA DO VENDEDOR EM RECONHECER A
FIRMA. SUPRIMENTO JUDICIAL. INTELIGENCIA DO ART. 639 DO CPC.
NO-PROVIMENTO. Provada a realizao do negcio e tendo o vendedor se
recusado a comparecer no cartrio competente a fim de reconhecer sua firma
no documento de transferencia do veculo, pode o juiz suprir tal formalidade
amparando-se na disposio do art. 639 do CPC. RJTJMS, n.105, p. 84.
[30] [...] O requerente poder obter a transferncia e inscrio do automvel no
Registro em seu nome atravs de simples Alvar, obtido atravs do juzo que
inventariou os bens deixados pelo comprador ao falecer. (TARS, AC n.
185052529, Terceira Cmara Cvel, Erexim - RS).
[31] Ao de Obrigao de Fazer - CPC, art. 639 - Aquisio de cotas sociais Inrcia em proceder a alterao contratual e registro perante os rgos
competentes - Sentena que produz o mesmo resultado - Recurso desprovido.
Se a parte que adquiriu cotas sociais de uma empresa se recusa,
injustificadamente, a proceder a alterao contratual e registro junto aos rgos
competentes, dessa avena, pode o outro contratante postular uma sentena
que servir para condenar o ru a prestar a declarao ou, ento, servir como
sucedneo dele LIMA, Alcides de Mendona. Comentrios. 3. ed. Rio de
Janeiro: Forense. p. 852. VI vol. t. II. (TAPR , AC n. 0117034-9, Cascavel ,
Stima Cmara., Rel. Noeval de Quadros - Ac. 7648, julgado em 30.3.98, DJ.
24.4.98).
[32] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execuo. p. 411.
29

[33] Posio do STF, agora adotada pelo novo Cdigo Civil, de que a ao do
art. 639 do CPC pressupe todos os requisitos essenciais e acidentais do
contrato definitivo, pelo que no cabe adjudicao compulsria nem
condenao outorga de escritura se o compromisso no estiver registrado;
resolve-se o contrato, no caso de inadimplemento, em perdas e danos (RTJ,
57/330 e 113/919; 114/844; 117/384; 122/343).
[34] Tribunais inferiores passaram a discordar da orientao do STF, decidindo
reiteradamente que a adjudicao compulsria era forma de execuo do
compromisso de contratar e no de execuo de direito real de aquisio, pelo
que no depende do registro do contrato (Revista de Processo, 19/296; RT,
470/176; RF, 209/199).
[35] RSTJ 42/407 e 25/465.
[36] DARCY BESSONE, de Oliveira Andrade. Da compra e venda: promessa e
reserva de domnio.
[37] STJ, R n. 8.944-SP, Quarta Turma, Rel. Min. Athos Carneiro, DJU de
8.9.92.
[38] STJ, REsp n. 19.410-0-MG, Terceira Turma, Rel. Min. Waldemar Zveiter,
DJU de 8.6.92, RSTJ, 42/407.
[39] ROSENVALD, Nelson. Cdigo Civil Comentado. So Paulo: Manole, 2007.
p. 357.
[40] Revista dos Tribunais, So Paulo, n. 796, p. 49, fev. 2002.
[41] Vide, a respeito, acrdo do STJ, do ano 2002: [...] Na ao de outorga de
escritura no h que se exigir o prvio registro do compromisso de compra e
venda, pois a sentena opera a mera substituio da vontade do promitente
vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigao de formalizar o contrato de
compra e venda prometido; na ao de adjudicao compulsria o registro
imobilirio do pr-contrato somente se mostra imprescindvel para surtir efeitos
erga omnes, hiptese em que a sentena transfere a propriedade do bem, ao
passo que, no havendo o prvio registro, produzir efeitos apenas entre as
partes, to-somente substituindo a vontade do vendedor, nos termos da
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Smula n 239/STJ. [...] - Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa


extenso, provido. (STJ, REsp n. 195236 SP, PROC 1998/0085144-5, Quarta
Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU 15.04.2002, p. 221).
[42] THEODORO JNIOR , Humberto. Processo de Execuo. p. 291-2.
[43] MOURA, Mrio Aguiar. Promessa de compra e venda. p. 340.
[44] PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. 4. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 1978. p. 196. v. 2.
[45]

ADJUDICAO

COMPULSRIA.

REGISTRO

DA

PROMESSA

PREQUESTIONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 - Est assentada


a jurisprudncia da Corte no sentido no ser exigido o registro da promessa
para o ingresso da ao de adjudicao compulsria. 2 - Permanecendo o
Acrdo recorrido no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n.
4.591/64, faltou o devido prequestionamento para a questo do litisconsrcio e
da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 SP, Terceira Turma, Rel. Min.
Carlos Alberto Menezes Direito, DJU 8.3.2000).

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