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Avaliao de imveis

Laudos de atribuio de valores aos bens e direitos do


patrimnio imobilirio

Servios de Engenharia de Avaliaes


Avaliao de imveis urbanos
Laudo tcnico cumprindo exigncias legais
Laudo de avaliao de imveis urbanos para determinao do valor de mercado para venda e de liquidao forada
com o objetivo de atender requisitos legais, nos eventos de ao judicial, alienao fiduciria, hipoteca, garantia ou
penhora. Laudo de avaliao ou reavaliao patrimonial de bens imveis para os efeitos fiscais e contbeis, nas
resolues de sociedades ou outras finalidades em conformidade com as normas tcnicas e a legislao vigentes

Determinao do valor de mercado para venda ou locao de imveis urbanos


Laudo de avaliao para determinao do valor de mercado para venda da propriedade imobiliria e clculo do valor
do aluguel para locao de imveis urbanos dos diversos usos e tipologias - Laudos para ingresso de aes renovatrias
ou revisionais de aluguel. Em geral, neste tipo de laudo, adota-se como valor do aluguel o resultado do clculo aplicado
pelo mtodo de rentabilidade sobre o valor de mercado do imvel, calculado por um dos mtodos de avaliao de
imveis recomendados pelas normas tcnicas

Exigibilidade dos laudos de avaliao de bens


Os laudos tcnicos de avaliao de imveis elaborados por engenheiros so exigveis nos processos judiciais com as
finalidades de determinao do valor do aluguel nas aes renovatrias ou revisionais das locaes comerciais; clculo
dos valores de mercado e de liquidao forada nas aes de execuo; pelas entidades financeiras, nos eventos de
garantias e penhoras; pelo poder pblico, nos casos de desapropriaes ou para fins de tributao; nas empresas
privadas, para finalidades fiscais, contbeis ou gerenciais, alm de diversas outras oportunidades em que avaliaes
de imveis se tornam imprescindveis visando cumprir a legislao, nos eventos de incorporao, fuso, ciso ou
dissoluo de sociedades.

Normas ABNT que estabelecem os mtodos e procedimentos:


As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos de avaliaes de bens imveis so:
NBR 14653-1 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;
NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos e
NBR 14653-3 - Avaliao de bens - Parte 3: Imveis rurais
Recomenda-se a sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia de Avaliaes, que so de
responsabilidade e da competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonncia
com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resolues n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a prpria NBR da
ABNT que qualifica essa atividade como servio de engenharia, envolvendo responsabilidade tcnica e civil do perito
avaliador

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Requisitos essenciais a serem atendidos no laudo


Algumas atividades obrigatrias a serem realizadas pelo perito avaliador, independente do mtodo adotado, tendo em
vista caracterizar o laudo, conforme definies da norma, podendo enquadr-lo num dos trs graus de preciso e
fundamentao.
Atividades preliminares produo do laudo de avaliao do imvel
1) - Definio do objetivo: valor de mercado para venda, locao, alienao, outros fins;
2) - Caracterizao da finalidade: especificar a que se destina o laudo como estabelecido na
norma tcnica;
3) - Perfeita identificao e descrio do imvel;
4) - Necessidade ou no de verificao de medidas;
5) - Ateno especial ao prazo limite de apresentao do laudo;

Anlise da documentao do imvel


Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo do
trabalho, porm cabe ao perito avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da
documentao relativa ao imvel objeto do laudo.
1) - Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo, com Certido recente de nus
reais ou de inteiro teor emitida pelo cartrio do Registro Geral de Imveis da circunscrio
local. Prestar ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou, ainda, de problemas
jurdicos
2) - Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante
e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas
condies
3) - Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo
ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no resultado da avaliao

Vistoria do imvel
imprescindvel a vistoria do imvel a ser avaliado a fim registrar e fazer constar no
laudo as suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu
valor
1) - Visitar o imvel objeto do laudo, fazendo fotografias externas e internas; tambm, se
possvel e necessrio, planta baixa e croquis de localizao do imvel
2) - Descrever a caracterizao do terreno, construes, benfeitorias e regio
2.1) - Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc), infra-estrutura,
utilizao atual e vocao (residencial, comercial, industrial, agrcola, dentre outras),
restries e outras situaes relevantes
2.2) - Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos
ou partes, qualidade de construo, idade da edificao e seu estado de conservao
2.3) - Regio: Aspectos socioeconmicos, fsicos e infraestrutura urbana
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3) - A vistoria ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do


imvel ao segmento de mercado com identificao de circunstncias atpicas, desvalorizantes
ou valorizantes de unidades imobilirias semelhantes da regio
4) - Verificar todos os elementos essenciais formao dos preos dos imveis naquele local.
Se rural, a vocao agrria da regio e a distncia aos grandes centros consumidores
5) - Procurar informaes no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de
imveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali
residentes tm
6) - Vistoria por Amostragem - Nas avaliaes de conjuntos urbanos de unidades
imobilirias autnomas padronizadas, residenciais ou comerciais, permitida vistoria interna
por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se
houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada
bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia
7) - Avaliao de imveis urbanos em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel
que o perito avaliador conhea a regio. Sob sua responsabilidade, permitida a designao
de profissionais habilitados para realizar as vistorias nas unidades imobilirias do escopo da
avaliao em massa
8) - Diagnstico do Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do
segmento de mercado em que se insere o objeto da avaliao, resumindo a situao
constatada quanto liquidez do imvel avaliando
9) - Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. Alm de mquina
fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a
diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de
Topografia, tendo em vista a melhor elaborao dos laudos que emite

Metodologias estabelecidas nas normas ABNT


As metodologias aplicveis dependem basicamente de:
CARACTERSTICAS GERAIS

MTODO

a) - Caractersticas do imvel avaliando

a) - Mtodo Comparativo

b) - Finalidade do laudo

b) - Mtodo Evolutivo

c) - Disponibilidade e qualidade de
informaes colhidas no mercado

c) - Mtodo Involutivo
d) - Mtodo de Custo

d) - Prazo de elaborao do laudo


e) - Mtodo de Capitalizao da Renda
f) - Critrio residual
g) - Conjuno de Mtodos
Deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade do laudo, podendo
inclusive, serem aplicados outros mtodos alm dos citados

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Mtodo comparativo de dados de mercado


O mtodo comparativo o mais exato e importante, segundo determinao das normas
da ABNT. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o
que estamos estudando. Entretanto, h limitaes quanto ao seu emprego, dado que
podemos comparar imveis residenciais, tais casas ou apartamentos, com relativa
facilidade ou os imveis comerciais, tais como salas e lojas, porm, tratando-se de
imveis industriais, praticamente impossvel encontrar plantas semelhantes ao ponto
de viabilizar as comparaes.
A adoo deste mtodo pressupe:
Coleta de informaes (FORMAO DA
AMOSTRA)
a) - Planejamento da pesquisa
b) - Levantamento dos dados
c) - Verificao dos dados amostrais

Tratamento dos dados


a) - Se tivermos poucos elementos, de trs
a quinze, devemos trabalhar com a
Estatstica clssica, mediante tratamento
por fatores
b) - Porm, se tivermos muitos dados
amostrais, ou um banco de dados,
podemos trabalhar com a estatstica
inferencial, notadamente com modelos de
regresso linear

Tratamento de dados com a estatstica clssica:


A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o
comportamento do mercado, numa determinada abrangncia territorial e temporal. Os
fatores mais usuais so:
Fator de oferta
Tem o objetivo de ajustar os preos de oferta dos elementos da amostra
conforme estiver no mercado
Fator de localizao
Destinado a compatibilizar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis
da amostra relativamente ao endereo do imvel em avaliao
Fator de topografia
Tratando-se de localizao com topografia acidentada, pode sofrer decrscimo
de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno plano situado ao lado.
Idem se for passvel de alagamento e o outro no
Fator de frente x fundos
Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre incidindo sobre
parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais profunda se
este for muito comprido. Testadas em esquina tm acrscimo em relao ao lote
comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que
a usual encontrada no local

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Fator padro construtivo


Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos elementos da
amostra ao padro inerente ao imvel avaliando
Fator idade / conservao
Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos ou,
ainda, se est melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas
importantes
Aplicao dos fatores:
1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais devem estar na mesma
regio e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos correspondentes ao
imvel avaliando
2) - A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator
de oferta
3) - O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do conjunto de fatores, no
poder resultar aqum da metade ou alm do dobro do valor original
4) - O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado homogeneizante quando,
aps a aplicao dos mesmos, o coeficiente de variao da amostra diminuir
5) - So considerados discrepantes os elementos cujos valores unitrios, comparados com o
valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Recomenda-se que sejam
descartados caso a situao persista aps a homogeneizao
6) - Quando o perito avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a
afetar o local ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos
aplicveis ao imvel escopo, aos elementos que compem a amostra ou a regio, as
respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas parte no laudo
7) - Parmetros de clculos de homogeneizao existem muitos e para vrias situaes e
circunstncias. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referncia a fim de colhlos:
7.1) - Norma do IBAPE-SP
7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro
7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Cdigo Tributrio da Cidade do Rio de Janeiro
7.4) - Planta de Valores do Municpio
7.5) - Os documentos de referncia mencionados j fornecem praticamente tudo em
fatores de homogeneizao necessrios aos clculos avaliatrios

Tratamento dos dados com a estatstica inferencial:


A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas recentes como a melhor
ferramenta para analisar e compilar dados

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Consideraes gerais
1) - Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece destaque o de regresso linear, por
ser o mais fcil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da rea
2) - Inclusive, este sistema est bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica
minucioso captulo
3) - A regresso linear se revela de uma grande clareza para a averiguao do mercado
imobilirio
4) - Suas frmulas so muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e
programas de computador podemos realiz-los com comodidade
5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, no adianta termos o melhor
computador do mundo que o clculo sai errado
6) - Pequenas diferenas de rea, pequenas diferenas de idade e estado de conservao,
contam pouco no clculo final, isto porque trabalhamos com maior nmero de dados
amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar
7) - Portanto, em regresso linear costuma-se trabalhar com banco de dados, que nunca
oferece muitos detalhes dos elementos ali compilados
8) - No entanto, os atributos principais (variveis independentes) tais como tipo de imvel,
padro construtivo, localizao, etc., so importantes de serem apreciados no clculo, assim
como as variveis dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever alimentar o programa
de seu computador com estas variveis, e este constitui o principal trabalho estatstico do
avaliador
9) - Nas avaliaes de imveis urbanos, recomendvel o modo pr ordenado, seja com
cdigos alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de
cada varivel
10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado.
Esta a varivel dependente, isto , o valor de cada imvel, que deve ser sempre decorrente
das suas caractersticas
11) - Com estes valores unitrios podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma
como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos do valor)
12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a
transformao dos dados busca apenas adequ-los normalidade da curva gaussiana,
tornando, por outro lado, difcil a rpida apurao do valor na anlise grfica

Mtodo de custo
O mtodo de custo utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser
obtido atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados que utilizam custos
unitrios de construo divulgados pelas entidades oficiais credenciadas
Para a utilizao do CUB - Custo Unitrio Bsico - a norma tcnica sugere a seguinte
frmula (R$/m2 construdo):

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Sendo:
CC = Custo da construo
CUB = Custo Unitrio Bsico
C1 = Custo de elevadores
C2 = Custo de instalaes
C3 = Custo de fundaes especiais
SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT
BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo
direto da construo
Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra
Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construo nova, temos que
deduzir o valor correspondente depreciao fsica da edificao e/ou benfeitorias
outras. Neste clculo, costumamos aplicar o percentual de depreciao da Tabela de
Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.

Mtodo evolutivo
1) - um mtodo analtico que consiste na obteno do valor de um imvel por meio do
clculo direto ou indireto dos valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada,
tambm, a conjuntura do mercado com o emprego do fator de comercializao. Em geral,
utiliza-se este procedimento quando da avaliao de imveis industriais, dado que as plantas
industriais guardam poucas semelhanas entre si, o que inviabiliza a utilizao do mtodo
comparativo
2) - O fator de comercializao dever ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e
poder ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condies do mercado na
data de referncia do laudo de avaliao
Valor do Terreno Bruto

+
Valor de Incorporao

Custo de Reedio

Fator

Valor do Imvel

+
Valor de Construo

Mtodo involutivo
O Mtodo Involutivo serve para avaliar terrenos que so fora do comum e que no
tm parmetros de comparao. um estudo de viabilidade tcnico econmico para

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apropriao do valor correspondente ao terreno urbano bruto, no construdo,


alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobilirio
FUTURO
O mtodo Involutivo considera:
1) - A receita provvel de comercializao das unidades projetadas com base em preos
obtidos em pesquisas de mercado;
2) - Todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento
projetado;
3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor
4) - Todas as despesas de comercializao das unidades, mediante taxas financeiras
operacionais reais;
5) - As margens de risco.

Exige-se:
1) - O imvel objeto esteja inserido em zona urbana de tendncia mercadolgica com
empreendimentos semelhantes ao concebido, alm de legalmente permitido seu uso e
sua ocupao;
2) - As unidades imobilirias admitidas no modelo sejam de caractersticas e em
quantidade absorvvel pelo mercado, no prazo estabelecido e compatvel com a realidade;
3) - As formulaes sejam expressas no laudo.

Outros mtodos admitidos pelas normas tcnicas


Nas avaliaes de imveis urbanos, conforme caractersticas de mercado, dever ser
adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias na elaborao do laudo de
avaliao
Outros mtodos aplicveis, so:
Capitalizao da Renda
Apropria os valores aos imveis com base na capitalizao presente da sua renda
lquida, real ou presumida. Seus aspectos fundamentais so a determinao do
perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser
justificadas pelo perito avaliador
Critrio Residual
Em se tratando de avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de
terrenos nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio
do critrio residual, que consiste na definio do valor correspondente ao terreno
por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias

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Conjugao de mtodos
Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de mtodos,
calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construo
ou benfeitorias, devendo ser consideradas, tambm, as condies do mercado,
com o emprego do fator de comercializao
Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas, facultado o emprego
de outro procedimento que vise representar um cenrio provvel do mercado
vigente de imveis urbanos semelhantes ao imvel avaliando, desde que:
- seja explicitado no laudo de avaliao o motivo do no atendimento aos
critrios normativos
- sua utilizao seja justificada
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