MAESTRIA:
DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE LA CONSTRUCCIN.
CURSO:
GESTIN COMERCIAL
PROFESOR:
MBA. ING. CARLOS NORIEGA NIO DE GUZMN.
GRUPO N8:
BLAS IPARRAGUIRRE, VANESSA KRYSTEL
CHUQUIHUARANGA BRINGAS, ANDREA PATRICIA
FIESTAS QUIONES, JOSE DEMETRIO
MALDONADO MEGO, CARLOS ENRIQUE
TRABAJO GRUPAL N6:
INTERNACIONALIZACIN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA- DECISIN DE
INVERSIN EN UN PAIS LATINOAMERICANO
NDICE
1
RESUMEN EJECUTIVO.
4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6
4.3
RIESGO PAS
5.1
ARGENTINA
5.2
BRASIL
5.3
COLOMBIA
5.4
CHILE
5.5
MEXICO
5.6
PANAM
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS.
1. RESUMEN EJECUTIVO.
El objetivo principal de este trabajo es el de elegir un pas Latinoamericano para
hacer una inversin inmobiliaria de viviendas, como parte de la estrategia de
internacionalizacin de nuestra empresa inmobiliaria.
En el captulo 1, se analiza el mercado inmobiliario a nivel internacional, se
toman en cuenta los comentarios de Min Zhu, Subdirector Gerente del FMI, en
el cual explica la relacin de los mercados inmobiliarios mundiales y el deber de
medir y controlar su crecimiento para evitar problemas de burbujas inmobiliarias
que pueden traer consigo problemas econmicos a los pases.
En el Captulo 2, analizamos el estado actual del dficit de viviendas en
Latinoamrica, donde podemos concluir que en los pases de Latinoamrica
existen graves problemas en cuanto a la cantidad y calidad de las viviendas, esto
nos ayudar a entender la demanda y la madurez del mercado inmobiliario de
los pases a analizar.
En el Captulo 3, se hace un anlisis del entorno de los pases Latinoamericanos,
en cuanto a lo poltico y social dado que la regin se ha visto envuelta en varias
crisis polticas causadas por inestabilidad de los gobiernos como Venezuela y
Brasil, las reformas en Argentina, los acuerdos de Paz en Colombia, el
autoritarismo del gobierno de Ecuador, slo tenemos algunos gobiernos con
estabilidad poltica como Per, Chile, Argentina, Colombia y Paraguay.
En cuanto a lo econmico destacan la solidez de Per, Chile, Colombia y
Argentina, las cuales se proyectan que crecern el ao 2017.
Todo lo mencionado anteriormente en este captulo se resumen en el riego pas
de los pases y tenemos que Per, Chile y Colombia, lideran el ranquin en
Sudamrica segn el ndice EMBI.
por ejemplo, menos de una cuarta parte de los hogares es propietaria de acciones,
pero casi un 60% es propietaria de su vivienda.
4. La vivienda tambin desempea otras funciones clave; por ejemplo, los mercados
hipotecarios son importantes para la transmisin de la poltica monetaria. Una
vivienda adecuada tambin puede facilitar la movilidad dentro de una economa y
ayudar a las economas a adaptarse a shocks adversos. En pocas palabras, para la
salud general de la economa es vital que el sector inmobiliario funcione bien. Y se
prev que a medida que las economas se desarrollan, los mercados inmobiliarios
crezcan y se vuelvan ms profundos.
5. Pero pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida
atencin por parte de los macroeconomistas. Como seal alguna vez Ed Leamer,
los principales manuales de Macroeconoma por lo general no hacan mencin del
sector inmobiliario. Claro, todo esto ha cambiado desde la Gran Recesin. Luego
del estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, se produjo la
desaceleracin mundial ms profunda desde la Gran Depresin, y eso sirvi para
que la gente tomara conciencia de los daos colaterales que pueden desencadenar
los colapsos inmobiliarios.
6. De hecho, a lo largo de la historia, los ciclos de auge y cada del sector inmobiliario
a menudo han sido muy perjudiciales tanto para la estabilidad financiera como para
la economa real. Muchos de los principales episodios de tensin bancaria han
estado ligados a ciclos de auge y cada de los precios inmobiliarios. Los estudios
del FMI revelan que, de las casi 50 crisis bancarias sistmicas registradas en las
ltimas dcadas, ms de dos tercios estuvieron precedidas por patrones de auge y
cada en los precios de la vivienda. El costo de resolver estas crisis puede ser muy
alto; en el caso Irlanda, por ejemplo, el rescate de los bancos tras el desplome
inmobiliario consumi hasta el 40% del PIB del pas. En cambio, es mucho menos
probable que los ciclos de auge y cada de los precios de las acciones
desencadenen crisis bancarias sistmicas.
precios de la vivienda y los alquileres y los ingresos pueden dar un indicio de si los
precios inmobiliarios estn desvinculados de los fundamentos econmicos.
10. Qu revelan los datos? En los pases de la OCDE, estas relaciones
permanecen bastante por encima de las medias histricas. Tal es el caso, por
ejemplo, de Australia, Blgica, Canad, Noruega y Suecia. Estos datos dan una idea
general de la valuacin del mercado inmobiliario. Pero no es posible determinar si
hay sobrevaluacin nicamente a partir de estos datos. Si bien las relaciones a largo
plazo en general actan como un ancla, los precios inmobiliarios a menudo se alejan
marcadamente de dichas relaciones, y lo hacen por perodos prolongados. El
mpetu de la demanda provoca aumentos de los precios inmobiliarios,
particularmente en casos en que la oferta de viviendas no puede ajustarse
rpidamente debido a limitaciones geogrficas o de otro tipo. Por lo tanto, las
determinaciones acerca de las valuaciones de la vivienda exigen informacin
suplementaria, como por ejemplo datos sobre el crecimiento del crdito, el
endeudamiento de los hogares, las caractersticas de los prestamistas y los
mtodos de financiamiento.
11. Los estudios del FMI revelan que de todos estos indicadores de riesgo potencial
de ciclos de auge y cada, uno de los que ms conviene vigilar es el crecimiento del
crdito. Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un mal
desenlace poseen una caracterstica que los distingue: la coincidencia del auge
inmobiliario con el rpido aumento del apalancamiento y la exposicin de los
hogares y los intermediarios financieros. Durante la crisis financiera mundial, casi
todos los pases que experimentaron auges dobles en los mercados inmobiliarios
y en los mercados de crdito 21 de los 23 pases que analizamos terminaron
sufriendo una crisis financiera o una drstica cada del crecimiento del PIB en
relacin con sus resultados previos a la crisis. En cambio, de los siete pases que
experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crdito, solo dos
atravesaron crisis sistmicas, y estos pases, en promedio, experimentaron
recesiones leves.
12. Por esta razn, el personal tcnico del FMI est prestando cada vez ms
atencin al crecimiento del crdito, junto con varias otras caractersticas de los
mercados inmobiliarios especficas de los pases. En los ltimos meses, el personal
tcnico del FMI ha presentado dictmenes detallados sobre los mercados
inmobiliarios de Australia, Israel y Canad, tres pases en que los indicadores
generales de valuacin se encuentran en niveles elevados. Tambin hemos
realizado evaluaciones para muchas economas de mercados emergentes en Asia
y Amrica Latina, donde el crdito hipotecario y los precios de la vivienda se
mantienen slidos, con seales de sobrecalentamiento de los precios inmobiliarios
en las zonas metropolitanas. En algunos casos, este anlisis ms detallado revela
una sobrevaluacin ms moderada que la que denotan las relaciones entre el precio
de la vivienda y el ingreso y los alquileres. Un ejemplo de ello es Blgica, donde el
FMI concluy que pese a las altas relaciones de valuacin, los riesgos de una fuerte
correccin de precios inmobiliarios parecen estar contenidos. Estos factores
especficos de cada pas acerca de los ciclos inmobiliarios indican que no caben las
respuestas de corte genrico en materia de poltica.
Construir un conjunto de polticas
13. Ahora permtanme pasar a la tercera y ltima parte de mi intervencin: la funcin
de las polticas para contener los auges inmobiliarios. Primeramente, quisiera
sealar que este tema forma parte de un debate ms amplio sobre la funcin que la
poltica monetaria ha de desempear en el nuevo entorno en el que nos
encontramos. Si bien muchos aspectos de esta funcin an estn siendo debatidos
activamente, una cuestin s est clara: la poltica monetaria tendr que centrarse
ms que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados
inmobiliarios. La era de la indiferencia benvola frente a los auges de los precios
inmobiliarios termin.
14. No obstante, la regulacin del sector inmobiliario implica un conjunto complejo
de polticas. El renombrado economista Avinash Dixit sugiri que usemos la frmula
nemotcnica MiP, MaP, MoP para recordar el conjunto de polticas. MiP denota
las polticas microprudenciales, con las cuales obviamente se procura garantizar la
GESTIN COMERCIAL - MAESTRIA EN DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE LA CONSTRUCCIN 2016-II.
distincin til entre las hipotecas para propietarios y las hipotecas para
inversionistas.
17. Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital ms
estrictos a los prstamos concedidos a un sector especfico, como el sector
inmobiliario. As se obliga a los bancos a mantener un mayor capital frente a estos
prstamos, desalentando la exposicin excesiva ante ese sector. En muchas
economas
avanzadas,
como
Irlanda y Noruega,
se
incrementaron
las
impuestos de timbre para enfriar el alza de los precios inmobiliarios. Los datos
indican que esta herramienta fiscal, en efecto, redujo la demanda proveniente de
extranjeros que estaban fuera de los permetros regulatorios de las relaciones
prstamo/valor y deuda/ingresos. En otros casos, los precios inmobiliarios elevados
pueden deberse a restricciones en la oferta, y por ese motivo la eficacia de los
instrumentos enfocados en la demanda puede ser limitada. En tales casos, los
desequilibrios deben abordarse fundamentalmente con medidas que incrementen
la oferta de viviendas.
20. Y para respaldar las polticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la
poltica monetaria, o MoP. Se suele decir que las tasas de inters de poltica
monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios
inmobiliarios. Pero como seal anteriormente, los auges inmobiliarios a menudo
han coincidido con un auge generalizado del crdito privado. Esto apunta a que en
muchos casos la poltica monetaria podra ser una herramienta importante para
apoyar las polticas macroprudenciales. No obstante, es cierto que en muchos casos
pertinentes de la actualidad las tasas de inters de poltica monetaria han
permanecido en niveles bajos para apoyar la recuperacin econmica.
Conclusin
21. Para concluir, quisiera sealar que las caractersticas de los auges inmobiliarios
varan segn el pas y el momento. Pero lo que tienen en comn es que la cada,
cuando sobreviene, muy a menudo inflige daos en la estabilidad financiera y en la
economa real. Las herramientas para contener auges inmobiliarios an estn en
proceso de desarrollo. Los datos acerca de su eficacia recin estn empezando a
acumularse. Las interacciones entre las diversas herramientas de poltica pueden
ser complejas. Pero nada de esto debe ser una excusa para cruzarse de brazos. El
uso coordinado de mltiples herramientas podra subsanar las deficiencias de
cualquier herramienta de poltica que se use en forma aislada. A la hora de decidir
qu poltica aplicar, tenemos que pasar de la indiferencia benvola a un enfoque
que incluya todas las opciones.
sobre
los
mercados
inmobiliarios
en
nuestros
informes
Fuentes: Banco de Asentamientos Internacionales, Banco Central Europeo, Reserva Federal Banco de Dallas,
Savills, y fuentes nacionales.Los mercados inmobiliarios globales continan con una lenta recuperacin.
diez aos. Esta cantidad es 36 veces mayor que los presupuestos nacionales de los
seis pases centroamericanos en 1995. La gran mayora de los pases no logra
siquiera construir suficientes viviendas para los hogares que se constituyen
anualmente, por lo que sus carencias siguen aumentando de ao en ao. Por otra
parte, el ritmo de obsolescencia del parque habitacional se mantiene alto a causa
de insuficientes programas de manutencin y recuperacin de viviendas; esto a su
vez contribuye a la agudizacin del dficit por que obliga a considerar altas tasas de
reposicin.
Para ilustrarlo mejor y a modo de ejemplo, Julin Salas se cuestiona qu supondra
preparar suelo urbano suficiente para atender las necesidades actuales a nivel
planetario. Y la respuesta es suministrar tanta tierra urbanizada nueva como la
existente hoy en frica, Asia y Amrica Latina.
4.1.1 ARGENTINA
Poltico
Mauricio Macri gan las elecciones en Argentina en noviembre de 2015 frente
al candidato oficialista Scioli, en una apuesta de los argentinos por dejar
atrs, al menos durante una legislatura, el kircherismo, presente en el pas
desde 2003.
Argentina se encuentra inmersa en una Repblica Presidencialista. La cual
forma parte del selecto G-20. La distribucin del poder se establece de la
siguiente manera: el Poder Ejecutivo argentino est compuesto por el
Presidente y Vice-presidente electos, el Jefe de Gabinete de Ministros y por
Social
Poblacin: 40.276.376 habitantes
Superficie: 2.717.300 km
Tasa Natalidad: 17,54 nacimientos (por cada 1.000 habitantes)
Tradicionalmente, Argentina ha sido reconocida como un pas receptor de
inmigrantes. Pero en las ltimas dcadas, por el efecto de regmenes
militares y polticas econmicas pobres, Argentina se ha convertido en un
pas emisor de emigrantes. Estadsticamente, un tercio de la poblacin vive
bajo los ndices de pobreza, existe un 14% de desempleo, es reconocida la
explotacin (trabajo de 10 a 12 horas a la semana todos los das) y los
salarios son bajsimos; todo esto tiene un efecto negativo sobre la familia
Argentina. Argentina siempre haba sido reconocida por su alto grado de
alfabetizacin entre los habitantes, gracias a una poltica de gratuidad y
universalidad de la enseanza. Pero, lamentablemente a esta gratuidad se
ha sumado tambin una cada drstica en la calidad de la educacin, adems
del aumento de la desercin escolar. Consecuencia de esto, es la mano de
obra menos calificada, con salarios ms bajos.
4.1.2 BRASIL
Poltico
La presidenta de Brasil, Dilma Rousseff, qued fuera del gobierno. Despus
de una maratnica sesin de ms de 20 horas, el Senado decidi, con 55
votos a favor y 22 en contra, la suspensin de la mandataria por 180 das
para que enfrente un juicio poltico por manipulacin de las cuentas pblicas.
Ser reemplazada interinamente por el vicepresidente Michel Temer, quien
quedara en el cargo de forma permanente si Rousseff es condenada por dos
tercios de la Cmara alta en un proceso encabezado por el presidente del
Supremo Tribunal Federal (STF).
Estos hechos sumieron a Brasil en una profunda crisis poltica, que se ha
incrementado por las protestas masivas para apoyar a la presidenta que han
tenido lugar en las calles de las ciudades principales del pas.
El gobierno Brasilero ha creado acuerdos con los pases Latinoamericanos
para la promocin y proteccin recproca de inversiones. Con esto, se crean
condiciones favorables para tanto, una mayor cooperacin econmica, como
para las inversiones de un pas a otro.
Social
Poblacin: 190.755.799 habitantes
Superficie: 8.547.403 km2
Tasa Natalidad: 17,79 nacimientos (por cada 1.000 habitantes)
La fuerza laboral en Brasil haba ido en constante aumento desde el ao 2000
hasta 2008, creciendo en ms de 20 millones de personas, lo cual se puede
apreciar en el grfico 3.6 en anexo. sta tuvo un notorio retroceso el ao
2009, la cual puede haber sido afectada directamente por la crisis econmica
mundial vivida durante ese ao. Dados los altos ndices de pobreza
existentes en Brasil, en el ao 2003 se crea el Programa Bolsa Familia (PBF),
el cual tiene como principal objetivo reducir la pobreza y la desigualdad,
adems de terminar con la transmisin inter-generacional de la pobreza. Esto
se logra a travs de transferencias de dinero en efectivo a familias que viven
en extrema miseria. Este programa se encuentra respaldado tanto por el
gobierno de Brasil, como por el Banco Mundial.
4.1.3 COLOMBIA
Poltico
El actual presidente del pas es Juan Manuel Santos, quien fue reelegido el
7 de agosto del 2014 hasta el 7 de agosto de 2018. El gobierno se compone
por 3 ramas de poder pblico: Ejecutivo, Legislativo y Judicial. Para
Colombia, existe un denominado Centro Internacional para el Arreglo de
Disputas en materia de Inversin (CIADI). Cuyo propsito tiene que ver con
la estandarizacin de polticas para inversionistas extranjeros y el pas.
Colombia podra ver en 2016 el fin de un conflicto que ha durado medio siglo,
siendo con diferencia el ms daino en toda Amrica Latina en todas esas
dcadas. Es cierto que la guerra asimtrica vivida en Colombia tiene varios
actores implicados y que no tienen los mismos objetivos ni motivaciones. As,
desde las guerrillas de inspiracin comunista se puede pasar a los grupos
narcoterroristas. Y lo cierto es que el posible acuerdo de este ao slo ponga
fin a parte del problema, si bien constituira un avance de indudable
importancia.
Administrativo
Nacional
de
Estadstica
(DANE),
los
Social
Poblacin: 3.322.576 habitantes
Superficie: 75.517 km2
Tasa Natalidad: 19,43 nacimientos (por cada 1.000 habitantes).
Ms del 70% de los panameos habita en reas urbanas y la mitad habita en
Ciudad de Panam y zonas conurbadas. La poblacin se concentra en la
edad entre 15 y 64 aos, representando ms de un 60%. Destaca adems
por concentrar un 30% en poblacin menor a los 14 aos. En cuanto al origen
tnico de estos habitantes, el 70% de ellos son mestizos, seguido muy de
lejos por la poblacin negra y mulata, representando un 14%. El resto de los
habitantes se distribuyen entre raza blanca, indgenas y asiticos.
4.1.6 CHILE
Poltico
Presidente: Michelle BACHELET Jeria (desde el 11 de Marzo de 2014) Partido Socialista de Chile (PSC).
Repblica constituida principalmente por el Estado unitario y clasificada como
una repblica democrtica independiente. La forma de legislacin y ejecucin
del poder radica principalmente en la nacin, quien realiza la eleccin de sus
representantes mediante sufragio. Posee un representante legal, el cual
corresponde al Presidente, el cual ejerce su cargo correspondiente al poder
ejecutivo. Adems del poder ejecutivo, se encuentran otras 2 ramas que
conforman al poder total de la nacin. Se tiene el poder legislativo,
proveniente del Senado, quien se encarga de la aplicacin de leyes y la
colegislacin.
Por ltimo se tiene el poder judicial, el cual se refiere al cuerpo bajo y la
direccin de la corte suprema. Por otro lado, adems de los 3 poderes que
conforman al gobierno, existen tambin diversos partidos polticos. En
general se agrupan muchos de estos en tendencias por orientacin
(izquierda, derecha, centro e independiente)
transicin
para
eliminar
los
desequilibrios
distorsiones
INSTITUTIONAL
EUROMONEY
INVESTORS
58
53
40
26
48
47
50
46
104
5.2 BRASIL
La crisis econmica que atraviesa Brasil, el mayor pas de Latinoamrica, ha
intensificado el frenazo del sector inmobiliario, un mercado que ha ido
desacelerndose tras vivir una poca dorada entre 2009 y 2011.
La cada del precio de los inmuebles, el descenso de las ventas y la ralentizacin
de las nuevas promociones ensombrecieron el sector en 2015, un ao marcado por
el enfriamiento de la economa y una aguda crisis poltica que ha encallado todava
ms al pas.
La contraccin del crdito, el alza de la inflacin y el aumento del desempleo han
mermado la confianza de los consumidores y han aumentado la presin sobre un
sector que comenz su ralentizacin a finales de 2012, segn explic a Efe Luiz
Fernando Moura, director de la Asociacin Brasilea de Incorporadoras
Inmobiliarias (Abrainc).
Brasil tiene un dficit de ms de cinco millones de viviendas, lo que no ha permitido
el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.
El nmero de nuevas promociones cay un 19.3% en 2015 y las ventas del sector
acumularon una contraccin del 15.1% respecto al ao anterior, de acuerdo con los
datos de Abrainc.
A pesar de la cada de la demanda por la coyuntura econmica, Brasil tiene un
dficit de ms de cinco millones de viviendas, lo que, en opinin de Moura, no ha
permitido el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.
De hecho, a pesar de los elevados precios que han imperado en el pas en los
ltimos aos, Moura resalt que la cada de los valores no significa un pinchazo de
la burbuja porque, a su juicio, nunca hubo una especulacin de ese tamao.
Hubo una valorizacin de los inmuebles debido al aumento del crdito y a la mejora
de los plazos de financiacin, lo que introdujo a muchas personas en el mercado y
aument la demanda. Pero no ha habido una burbuja, coment Moura.
Menores precios
Los valores alcanzaron niveles inusitados sobre todo en Ro de Janeiro, Sao Paulo
y Brasilia, las principales ciudades del pas, pero los precios iniciaron una ruta
descendiente que se ha reflejado especialmente en 2015.
El precio medio de la oferta cay cerca de un 9% en trminos reales en veinte
ciudades brasileas en 2015, pero la contraccin todava puede ser mayor (entre
un 15% y un 20%), ya que el valor anunciado de los inmuebles es superior al
montante por el que finalmente son vendidos, segn explic la vicepresidenta y
analista de Moodys, Cristiane Spercel.
Esas cadas de los precios se deben sobre todo a una fuerte contraccin de la
confianza del consumidor, que se basa en la incertidumbre econmica en Brasil,
incluyendo el empleo deficiente y las tasas de inflacin elevadas, agreg Spercel.
Segn el ndice FipeZAP, que supervisa los precios anunciados de los inmuebles,
el valor de los alquileres registr una cada real --descontada la inflacin-- del
12.98% en los ltimos doce meses, especialmente en Ro de Janeiro, ciudad que
en agosto acoger los Juegos Olmpicos de 2016.
En trminos nominales, el alquiler en Ro present una variacin negativa del 8.56%
en doce meses, mientras que en Sao Paulo se retrajo un 4.50%, de acuerdo con el
indicador, que tan solo tiene en cuenta los nuevos arrendamientos y no la variacin
de los contratos vigentes.
Para el mayor sindicato del mercado inmobiliario de Latinoamrica, Secovi-SP, la
recuperacin del sector est ligada a la recuperacin de la economa, ya que, a su
juicio, hay demanda, pero est reprimida.
La demanda existe, pero est reprimida por la incertidumbre respecto al escenario
y la compra se ha postergado hasta que se solucione la crisis, afirm a Efe el
presidente de Secovi-SP, Flavio Amary.
Para Amary, a pesar de las trabas para los consumidores internos, Brasil presenta
grandes oportunidades para los inversores extranjeros debido a la fuerte
depreciacin del real, que cay un 48.3% frente al dlar en 2015
5.3 COLOMBIA
La construccin de edificaciones y los servicios inmobiliarios significan el 15,1% del
PIB. Las ventas de vivienda (nueva y usada) suman 95,2 billones de pesos al ao
(11,9% del PIB), el valor de la produccin del sector diferente a vivienda es 17
billones de pesos (2,1% del PIB) y, conjuntamente, el sector emplea a 3,1 millones
de personas. Suele ser un sector estratgico con planes pblicos de impulso
econmico. La cada de los precios del petrleo fue el detonante de la moderacin
del sector, especialmente en las viviendas de alto valor y el segmento no residencial.
Las ventas de vivienda de alto valor (ms de 231 millones de pesos) caen a un ritmo
de 7,9% a junio de 2016. Y en el caso no residencial, la construccin anual pas de
12 m2 por cada 100 habitantes en 2007 a 17,7 m2 en 2015 y a 12,0 m2, de nuevo,
si se anualiza la cifra a junio. En el mercado de vivienda de precios bajos y medios
los resultados han sido dismiles. Una profunda cada de las viviendas de bajo valor
(-19,4% anual a junio en viviendas de menos de 93 millones de pesos), por la
incapacidad de reemplazar la gran cantidad de proyectos sociales de 2014 y 2015.
Y un crecimiento de las ventas de vivienda de precio medio (17,7% anual en
viviendas de 91 a 231 millones de pesos), cobijadas en los programas de impulso a
la construccin vigentes en la poltica pblica. La vivienda de alto valor deber
seguir ajustndose para evitar un deterioro en los indicadores de riesgo, lo cual se
est dando progresivamente en algunas ciudades a pesar del menor ritmo de
crecimiento en este segmento. Los niveles de edificacin siguen en mximos
histricos, o muy cerca de ellos, y los inventarios de las constructoras estn
aumentando (excepto Medelln, Cartagena y Santa Marta). Tambin se estabilizar
la oferta de oficinas y locales, pues creci fuertemente en los aos pasados,
creando una sobre-oferta transitoria que se ir absorbiendo en ausencia de nuevos
grandes proyectos. Por el contrario, habr un resurgimiento de la vivienda de menor
valor en 2017 y continuarn los buenos resultados en la vivienda de precio medio.
5.4 CHILE:
Aunque se prevea que el mercado inmobiliario sufrira las consecuencias del
enfriamiento econmico del pas, finalmente hasta ahora las cifras an no reflejan
dicho efecto. Al cierre de 2015, las ventas subieron casi un 12% en doce meses,
mientras los crditos se han mantenido como uno de los principales sectores de
crecimiento de las colocaciones de la banca.
De hecho, en los primeros dos meses de 2016 la Asociacin de Bancos e
Instituciones Financieras (Abif), indic a partir de la informacin de la
superintendencia del sector que el crdito para la vivienda subi en los primeros
dos meses del ao 2016 sobre un 10% real respecto del mismo perodo de 2015,
siendo el rubro de mayor alza a nivel de colocaciones.
Sin embargo, ayer el Banco Central (BC) puso una sombra de duda sobre el futuro
inmediato del sector. En la encuesta trimestral de crditos que elabora, revel una
marcada disminucin en los niveles de demanda por prstamos para la vivienda. El
estudio revel que el porcentaje de bancos que percibe un debilitamiento de la
demanda por este tipo de financiamiento pas de un 15% a un 46%, alcanzando su
nivel ms negativo en los ltimos seis aos.
La aparente contradiccin entre las cifras de crditos de la banca junto a la venta
de viviendas y la percepcin de los mismos ejecutivos de dichas instituciones que
responden la encuesta del BC, se explica porque las cifras del ente emisor solo
representan la percepcin respecto de la solicitud y trmites que inician los clientes
para pedir un crdito para la vivienda. Y este trmite ocurre meses despus de que
dicho cliente ha firmado una promesa de compraventa tras visitar la casa o
departamento que le interesa adquirir.
Lo que est detrs de dichas cifras, explica el director ejecutivo de la Asociacin de
Desarrolladores Inmobiliarias (ADI), Vicente Domnguez, es que las promesas de
compraventa que firman los clientes ante las salas de venta de las inmobiliarias
estn bajando. Y considerablemente.
Extraoficialmente, Domnguez estima que en los primeros dos meses del ao,
dichas promesas bajaron un 25% respecto de enero-febrero de 2015. Esta variacin
es el prefacio de un enfriamiento de las ventas de viviendas y, por consiguiente, del
cierre de crditos bancarios.
Sin embargo, el representante de ADI que congrega a casi el 65% de las ventas
de casas a nivel nacional y sobre el 40% en departamentos adelanta que las
menores cifras de promesas y de inters por crditos no se notarn con fuerza en
2016, sino que se verificar el prximo ao, pues gran parte de los negocios que se
concreten en el ejercicio actual sern principalmente producto de las promesas
firmadas en 2015. Y es que el ao pasado fue prolfico para la industria inmobiliaria,
en un contexto de desaceleracin econmica y considerando adems que este
sector percibe los efectos macroeconmicos con algn rezago respecto de lo que
ocurre en la economa. Domnguez estima que en 2016 las ventas inmobiliarias en
valor (UF) volvern a crecer respecto de 2015, aunque sin precisar el nivel de
facturacin que se alcanzar. Segn cifras de la consultora Real Data, en 2015 las
ventas en valor de viviendas nuevas subieron 11,8% sobre 2014, mientras que
las usadas lo hicieron en 13,5, dando un alza consolidada de 12,7% y un total
facturado de UF 274 millones, es decir, unos US$ 10.000 millones, cifra rcord para
la industria. En el caso de las viviendas nuevas, los valores tambin fueron
histricos, alcanzando las UF 126,7 millones, unos US$ 4.600 millones.
De
esta
forma,
el enfriamiento
de
las
promesas
de
compraventa
y,
La razn detrs de esta actitud de las compaas tiene que ver con el aprendizaje
de la crisis subprime cuando las ventas se desplomaron a fines de 2008,
sorprendiendo a las empresas con elevados stocks de oferta. La baja de las ventas
genera cada o postergacin de ingresos y los proyectos se construyeron con
financiamiento de terceros, costo financiero que al postergarse los ingresos
disminuyen la rentabilidad de los proyectos. Por ello, en 2009 las inmobiliarias
lanzaron ofertas para acelerar las ventas, sacrificando parte de su margen.
Desde entonces las inmobiliarias han venido controlando el nivel de oferta que sale
al mercado. Fruto de ello, los meses que, se estima, el mercado requiere para
vender las viviendas en construccin y que se utiliza como una referencia para
estimar la velocidad de venta se han mantenido sostenidamente en torno a 14. En
plena crisis subprime, dicho indicador alcanz los 30 meses.
Sntoma del mirar ms cauteloso del sector es el hecho de que, segn la propia
encuesta del Banco Central, junto con la cada en la demanda por crditos
hipotecarios de las personas, tambin baj la demanda por prstamos de las
inmobiliarias (que desarrollan los proyectos), no as de las constructoras (que los
edifican).
Segn el BC, casi un 80% de los bancos percibi en el primer trimestre de 2016 una
baja en la demanda por crditos de parte de las inmobiliarias, extendiendo ndices
negativos ya evidenciados desde mediados de 2015. No ocurre lo mismo con las
constructoras, que estando ya en niveles superiores a 50% de menor demanda por
prstamos, en los primeros tres meses del ao no solo no continuaron pronunciando
dicha tendencia sino que disminuyeron marginalmente el indicador, atenuando el
freno. Es decir, las constructoras no estn siguiendo la lnea de solicitar menor
financiamiento, pues mantienen su actividad. Las inmobiliarias, no obstante, como
seala Domnguez, en promedio no estn levantando proyectos nuevos, con la
excepcin de algunos nichos especficos y, en consecuencia, no son intensivos en
pedir financiamiento.
Domnguez explica tambin que en la firma de promesas en 2015 influy la
presuncin de la gente de que los precios de las viviendas subirn por las
GESTIN COMERCIAL - MAESTRIA EN DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE LA CONSTRUCCIN 2016-II.
5.5 MXICO
A grandes rasgos, se puede describir la situacin actual del mercado inmobiliario
mexicano con ciertos hechos. Primero, ha habido un crecimiento en el mercado de
la construccin en los ltimos aos. Como se puede observar en el grfico 5.10, an
falta tiempo para que la industria se recupere en su totalidad con respecto a sus
niveles precrisis. Respecto al PIB de la construccin, para el ao 2010, ste lleg a
la cifra de 847.131 (millones de pesos). Ms relevante an, es la participacin que
posee el PIB de la construccin en el PIB total, correspondiente a un 6,4%. Se puede
observar como el PIB construccin y PIB total han evolucionado (variacin %) desde
el ao 2009 hasta el primer trimestre del 2011.
Grfico 5.9: Variacin del PIB de la construccin
A simple vista, las cifras de este grfico pueden parecer desalentadoras, pero al
analizar ms en profundidad, y considerando el grfico anterior (poblacin), una
menor tasa de ocupacin de las viviendas en conjunto con una poblacin que crece
a un ritmo altsimo, implican una necesidad de un mayor nmero de viviendas. Si
bien pueden existir factores como la migracin o menor tamao de viviendas que
expliquen esta situacin, tambin debe tenerse en cuenta el creciente nmero de
viviendas en el pas, el cual puede hacer que esta cifra sea algo engaosa.
5.6 PANAM
Se dice que el pas puede crecer hasta un 7,8% para el ao 2011, lo cual se justifica
bajo la inversin pblica y el consumo privado. La inflacin se ubica en un promedio
del 5.3%, influenciada por los fuertes precios internacionales y el dinamismo de la
actividad. Segn Pana Economy Insight, se espera un crecimiento sostenido en la
economa de Panam, el cual bordear el 8%. Las predicciones del World Bank en
cambio, apuntan a un crecimiento del 5% durante los prximos aos.
A continuacin, se vern algunos de los principales indicadores del mercado de la
construccin.
Para el ao 2010, el crecimiento se vio influenciado por el sector de servicios, con
elevadas tasas de crecimiento en transporte, almacenamiento y comunicaciones,
hoteles y restaurantes y comercio. El sector inmobiliario aporta un porcentaje
cercano al 5%, tal como se puede apreciar en el grfico 5.12 en anexo. Se puede
apreciar adems que el sector de la construccin se sita en el 5to lugar, bordeando
el 6%. ste se vio directamente estimulado por el aumento de ventas del estrato
bajo y medio (viviendas de menos de 80 mil dlares). Por otro lado, el aumento en
la construccin se ve apoyado por los proyectos del sector pblico, orientados a
brindar soluciones de vivienda a familias menos favorecidas. El nmero licencias de
construccin se mantiene bajo y lentamente crece para el segundo trimestre del
2011.
El grfico anterior resulta un buen proxy para entender el cambio en el precio de las
viviendas. Si bien se detalla el precio de los alimentos en comparacin a la inflacin
general, la tendencia y ciclo es el mismo. De tal forma que al igual que el crecimiento
esperado en los precios, se estima que habr un aumento en los precios de las
viviendas. Segn un reportaje de Panama Economy Inisght realizado el 9 de Junio
del 2011, el total de ventas de viviendas cay, en un 50% y 10% para casa y
apartamentos respectivamente. Sin embargo, para el 2011, hasta la fecha, stos
han crecido en un 50%. En cierta medida el crecimiento en crditos hipotecarios ha
potenciado el aumento de ventas.
En cuanto al crecimiento de la construccin, utilizando datos de la contralora
general de la repblica, se extrae el total anual del PIB de la construccin:
Tabla 5.3: Total PIB de la construccin
N6:
ELECCIN
DEL
PAIS
PARA
LA
EXPANSIN
INTERNACIONAL
A continuacin analizaremos los distintos factores de los pases latinoamericanos
para poder elegir el pas en el que haremos nuestra primera inversin a nivel
internacional:
viviendas.
Realizando los anlisis de todas las variables macroeconmicas y mercado
inmobiliario hemos llegado a la conclusin que Colombia cumple con todos
los requisitos para poder hacer una inversin en el mercado inmobiliario.
Posteriormente nos queda analizar el micro entorno para definir la localidad
y el producto a desarrollar.
8. BIBLIOGRAFIA: