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UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL


SECCIN DE POST GRADO

MAESTRIA:
DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE LA CONSTRUCCIN.
CURSO:
GESTIN COMERCIAL
PROFESOR:
MBA. ING. CARLOS NORIEGA NIO DE GUZMN.
GRUPO N8:
BLAS IPARRAGUIRRE, VANESSA KRYSTEL
CHUQUIHUARANGA BRINGAS, ANDREA PATRICIA
FIESTAS QUIONES, JOSE DEMETRIO
MALDONADO MEGO, CARLOS ENRIQUE
TRABAJO GRUPAL N6:
INTERNACIONALIZACIN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA- DECISIN DE
INVERSIN EN UN PAIS LATINOAMERICANO

Lima, 07 de noviembre de 2016.

GESTIN COMERCIAL - MAESTRIA EN DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE LA CONSTRUCCIN 2016-II.

NDICE
1

RESUMEN EJECUTIVO.

CAPITULO N1: ANLISIS GLOBAL DEL MERCADO INMOBILIARIO.

CAPITULO N2: ANALISIS DE LA NECESIDAD BSICA DE VIVIENDA EN


LATINOAMRICA.

CAPITULO N3: ANLISIS DEL ENTORNO LATINOAMERICANO

4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6

ENTORNO POLTICO Y SOCIAL.


ARGENTINA
BRASIL
COLOMBIA
MXICO
PANAM
CHILE

4.2 ENTORNO MACROECONMICO.


4.2.1 PROYECCIN PBI 2016-2017.
4.2.2 TASA DE INTERS REAL.
4.2.3 ANALISIS MACROECONMICO.
4.2.3.1 ARGENTINA
4.2.3.2 BOLIVIA
4.2.3.3 BRASIL
4.2.3.4 CHILE
4.2.3.5 COLOMBIA
4.2.3.6 ECUADOR
4.2.3.7 URUGUAY
4.2.3.8 PARAGUAY
4.2.3.9 VENEZUELA

4.3

RIESGO PAS

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CAPITULO N4: ANLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LOS


PRINCIPALES PAISES LATINOAMERICANOS.

5.1

ARGENTINA

5.2

BRASIL

5.3

COLOMBIA

5.4

CHILE

5.5

MEXICO

5.6

PANAM

CAPITULO N5: ANALISIS DE LOS PRECIOS DE VIVIENDAS EN


LATINOAMERICA- POSIBILIDAD DE BURBUJA INMOBILIARIA?

CAPITULO N6: ELECCIN DEL PAIS PARA LA EXPANSIN


INTERNACIONAL.

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS.

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1. RESUMEN EJECUTIVO.
El objetivo principal de este trabajo es el de elegir un pas Latinoamericano para
hacer una inversin inmobiliaria de viviendas, como parte de la estrategia de
internacionalizacin de nuestra empresa inmobiliaria.
En el captulo 1, se analiza el mercado inmobiliario a nivel internacional, se
toman en cuenta los comentarios de Min Zhu, Subdirector Gerente del FMI, en
el cual explica la relacin de los mercados inmobiliarios mundiales y el deber de
medir y controlar su crecimiento para evitar problemas de burbujas inmobiliarias
que pueden traer consigo problemas econmicos a los pases.
En el Captulo 2, analizamos el estado actual del dficit de viviendas en
Latinoamrica, donde podemos concluir que en los pases de Latinoamrica
existen graves problemas en cuanto a la cantidad y calidad de las viviendas, esto
nos ayudar a entender la demanda y la madurez del mercado inmobiliario de
los pases a analizar.
En el Captulo 3, se hace un anlisis del entorno de los pases Latinoamericanos,
en cuanto a lo poltico y social dado que la regin se ha visto envuelta en varias
crisis polticas causadas por inestabilidad de los gobiernos como Venezuela y
Brasil, las reformas en Argentina, los acuerdos de Paz en Colombia, el
autoritarismo del gobierno de Ecuador, slo tenemos algunos gobiernos con
estabilidad poltica como Per, Chile, Argentina, Colombia y Paraguay.
En cuanto a lo econmico destacan la solidez de Per, Chile, Colombia y
Argentina, las cuales se proyectan que crecern el ao 2017.
Todo lo mencionado anteriormente en este captulo se resumen en el riego pas
de los pases y tenemos que Per, Chile y Colombia, lideran el ranquin en
Sudamrica segn el ndice EMBI.

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En el captulo 4, Analizamos los mercados inmobiliarios de la regin, donde


destacan la oferta y demanda de pases como Per, Colombia, Argentina. Brasil
y Chile, estn experimentando transiciones causadas por la recesin econmica
de los pases.
En el Captulo 5, dado que es importante tambin el anlisis de los precios de
las edificaciones en los diferentes mercados para detectar posibles burbujas
inmobiliarias, hacemos un anlisis donde se concluye que si bien es cierto que
en los ltimos aos los precios de las viviendas en Colombia y Brasil han subido
a un rango importante estos no podrn generar una burbuja ya que ha sido un
proceso natural de estabilizacin de precios.
En el Captulo 6, despus de los anlisis mencionados anteriormente llegamos
a la conclusin que uno de los pases que presenta estabilidad poltica,
macroeconmica y existe un buen desempeo de su mercado inmobiliario es
Colombia. Por lo tanto es el pas que elegiremos para iniciar el proceso de
internacionalizacin.

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2. CAPITULO N1: ANLISIS GLOBAL DEL MERCADO INMOBILIARIO.


Anlisis de Min Zhu, Subdirector Gerente del FMI (5 de junio de 2014)

En primer lugar, el sector inmobiliario es esencial para la economa, pero tambin


es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. Por lo tanto, si bien la
reciente recuperacin de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un
acontecimiento positivo, tenemos que tomar precauciones para evitar otro auge
insostenible.

En segundo lugar, la deteccin de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios


sigue siendo ms arte que ciencia. Los indicadores de carcter general, como las
relaciones entre los precios de las viviendas y los alquileres, son un primer paso.
Pero para determinar si existe sobrevaluacin se necesitan anlisis y dictmenes
ms detallados.

En tercer lugar, el conjunto de herramientas de poltica para gestionar los auges


inmobiliarios an est en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas
herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo. Pero es
necesario realizar ms anlisis e intercambiar ms experiencias acerca de las
herramientas que funcionan y las que no funcionan. Las conferencias como estas
brindan una oportunidad para ampliar nuestro acervo de conocimientos.
La funcin del sector inmobiliario
3. Permtanme ahondar en estas tres cuestiones, comenzando con la funcin que
cumple el sector inmobiliario. Alimentos, vestimenta, vivienda: estas son las
necesidades que tradicionalmente se han considerado bsicas para la humanidad;
es decir, el sector de la vivienda satisface una necesidad bsica. La vivienda es,
desde luego, un componente importante de la inversin. Y en muchos pases la
vivienda es el mayor componente de la riqueza. Por ejemplo, en Estados Unidos,
las propiedades inmuebles representan aproximadamente la mitad de los activos
totales en poder del sector privado no financiero. La mayora de los hogares tiende
a mantener su riqueza en su vivienda ms que en activos financieros: en Francia,

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por ejemplo, menos de una cuarta parte de los hogares es propietaria de acciones,
pero casi un 60% es propietaria de su vivienda.
4. La vivienda tambin desempea otras funciones clave; por ejemplo, los mercados
hipotecarios son importantes para la transmisin de la poltica monetaria. Una
vivienda adecuada tambin puede facilitar la movilidad dentro de una economa y
ayudar a las economas a adaptarse a shocks adversos. En pocas palabras, para la
salud general de la economa es vital que el sector inmobiliario funcione bien. Y se
prev que a medida que las economas se desarrollan, los mercados inmobiliarios
crezcan y se vuelvan ms profundos.
5. Pero pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida
atencin por parte de los macroeconomistas. Como seal alguna vez Ed Leamer,
los principales manuales de Macroeconoma por lo general no hacan mencin del
sector inmobiliario. Claro, todo esto ha cambiado desde la Gran Recesin. Luego
del estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, se produjo la
desaceleracin mundial ms profunda desde la Gran Depresin, y eso sirvi para
que la gente tomara conciencia de los daos colaterales que pueden desencadenar
los colapsos inmobiliarios.
6. De hecho, a lo largo de la historia, los ciclos de auge y cada del sector inmobiliario
a menudo han sido muy perjudiciales tanto para la estabilidad financiera como para
la economa real. Muchos de los principales episodios de tensin bancaria han
estado ligados a ciclos de auge y cada de los precios inmobiliarios. Los estudios
del FMI revelan que, de las casi 50 crisis bancarias sistmicas registradas en las
ltimas dcadas, ms de dos tercios estuvieron precedidas por patrones de auge y
cada en los precios de la vivienda. El costo de resolver estas crisis puede ser muy
alto; en el caso Irlanda, por ejemplo, el rescate de los bancos tras el desplome
inmobiliario consumi hasta el 40% del PIB del pas. En cambio, es mucho menos
probable que los ciclos de auge y cada de los precios de las acciones
desencadenen crisis bancarias sistmicas.

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7. Aun si no tienen repercusiones importantes en la estabilidad financiera, los


colapsos inmobiliarios pueden afectar a la economa real. Los estudios demuestran
que las recesiones en pases de la Organizacin para la Cooperacin y el Desarrollo
Econmicos (OCDE) son ms probables cuando se produce un colapso de los
precios inmobiliarios. Estas recesiones tambin tienden a ser mucho ms profundas
y a generar ms desempleo que las recesiones normales. En resumen, son muchos
los datos que apuntan a que los ciclos inmobiliarios pueden ser una amenaza para
la estabilidad financiera y macroeconmica. De ah que sea crucial vigilar la
evolucin actual del mercado inmobiliario para evitar que atraviese otro ciclo de
auge y cada.
Detectar la sobrevaluacin en los mercados inmobiliarios
8. Cul es la situacin actual de los mercados inmobiliarios? Los precios de la
vivienda y la inversin residencial disminuyeron en muchos pases al comienzo de
la Gran Recesin. Desde entonces se ha observado un repunte. En general, los
precios inmobiliarios estn volviendo a experimentar alzas leves: el ndice de
precios mundiales de la vivienda del FMI ha registrado aumentos consecutivos en
los ltimos siete trimestres. En el ltimo ao, 33 de 52 pases del ndice han
experimentado aumentos de los precios inmobiliarios. En algunos casos los precios
de la vivienda estn recuperndose de una fuerte correccin sufrida durante la Gran
Recesin. En otros casos, los precios han mantenido una trayectoria alcista, con
apenas una leve moderacin durante la Gran Recesin.
9. Han servido estos factores para situar los precios inmobiliarios ms cerca o ms
lejos de los fundamentos econmicos? Lo primero que se suele hacer para
responder a esta pregunta es analizar las relaciones de valuacin a largo plazo.
Segn la teora econmica, los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos
deberan moverse a la par a largo plazo. Si los precios de la vivienda y los alquileres
se desacoplan, la gente comprara en lugar de alquilar, o viceversa, hasta que a la
larga las dos variables vuelvan a alinearse. De forma similar, a largo plazo, los
precios de la vivienda no pueden distanciarse demasiado de la capacidad de
compra de la gente; es decir, de sus ingresos. Por lo tanto, las relaciones entre los
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precios de la vivienda y los alquileres y los ingresos pueden dar un indicio de si los
precios inmobiliarios estn desvinculados de los fundamentos econmicos.
10. Qu revelan los datos? En los pases de la OCDE, estas relaciones
permanecen bastante por encima de las medias histricas. Tal es el caso, por
ejemplo, de Australia, Blgica, Canad, Noruega y Suecia. Estos datos dan una idea
general de la valuacin del mercado inmobiliario. Pero no es posible determinar si
hay sobrevaluacin nicamente a partir de estos datos. Si bien las relaciones a largo
plazo en general actan como un ancla, los precios inmobiliarios a menudo se alejan
marcadamente de dichas relaciones, y lo hacen por perodos prolongados. El
mpetu de la demanda provoca aumentos de los precios inmobiliarios,
particularmente en casos en que la oferta de viviendas no puede ajustarse
rpidamente debido a limitaciones geogrficas o de otro tipo. Por lo tanto, las
determinaciones acerca de las valuaciones de la vivienda exigen informacin
suplementaria, como por ejemplo datos sobre el crecimiento del crdito, el
endeudamiento de los hogares, las caractersticas de los prestamistas y los
mtodos de financiamiento.
11. Los estudios del FMI revelan que de todos estos indicadores de riesgo potencial
de ciclos de auge y cada, uno de los que ms conviene vigilar es el crecimiento del
crdito. Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un mal
desenlace poseen una caracterstica que los distingue: la coincidencia del auge
inmobiliario con el rpido aumento del apalancamiento y la exposicin de los
hogares y los intermediarios financieros. Durante la crisis financiera mundial, casi
todos los pases que experimentaron auges dobles en los mercados inmobiliarios
y en los mercados de crdito 21 de los 23 pases que analizamos terminaron
sufriendo una crisis financiera o una drstica cada del crecimiento del PIB en
relacin con sus resultados previos a la crisis. En cambio, de los siete pases que
experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crdito, solo dos
atravesaron crisis sistmicas, y estos pases, en promedio, experimentaron
recesiones leves.

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12. Por esta razn, el personal tcnico del FMI est prestando cada vez ms
atencin al crecimiento del crdito, junto con varias otras caractersticas de los
mercados inmobiliarios especficas de los pases. En los ltimos meses, el personal
tcnico del FMI ha presentado dictmenes detallados sobre los mercados
inmobiliarios de Australia, Israel y Canad, tres pases en que los indicadores
generales de valuacin se encuentran en niveles elevados. Tambin hemos
realizado evaluaciones para muchas economas de mercados emergentes en Asia
y Amrica Latina, donde el crdito hipotecario y los precios de la vivienda se
mantienen slidos, con seales de sobrecalentamiento de los precios inmobiliarios
en las zonas metropolitanas. En algunos casos, este anlisis ms detallado revela
una sobrevaluacin ms moderada que la que denotan las relaciones entre el precio
de la vivienda y el ingreso y los alquileres. Un ejemplo de ello es Blgica, donde el
FMI concluy que pese a las altas relaciones de valuacin, los riesgos de una fuerte
correccin de precios inmobiliarios parecen estar contenidos. Estos factores
especficos de cada pas acerca de los ciclos inmobiliarios indican que no caben las
respuestas de corte genrico en materia de poltica.
Construir un conjunto de polticas
13. Ahora permtanme pasar a la tercera y ltima parte de mi intervencin: la funcin
de las polticas para contener los auges inmobiliarios. Primeramente, quisiera
sealar que este tema forma parte de un debate ms amplio sobre la funcin que la
poltica monetaria ha de desempear en el nuevo entorno en el que nos
encontramos. Si bien muchos aspectos de esta funcin an estn siendo debatidos
activamente, una cuestin s est clara: la poltica monetaria tendr que centrarse
ms que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados
inmobiliarios. La era de la indiferencia benvola frente a los auges de los precios
inmobiliarios termin.
14. No obstante, la regulacin del sector inmobiliario implica un conjunto complejo
de polticas. El renombrado economista Avinash Dixit sugiri que usemos la frmula
nemotcnica MiP, MaP, MoP para recordar el conjunto de polticas. MiP denota
las polticas microprudenciales, con las cuales obviamente se procura garantizar la
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capacidad de resistencia de las instituciones financieras a nivel individual. Estas


polticas son necesarias para un sistema financiero slido, pero quiz no sean
suficientes. A veces, las medidas adecuadas a nivel individual pueden ser
desestabilizadoras para el sistema en general. Por eso tambin se necesitan
polticas macroprudenciales, o MaP, que incrementen la capacidad de resistencia
del sistema como un todo.
15. Las principales herramientas macroprudenciales que se han empleado para
contener los auges inmobiliarios son los lmites sobre las relaciones prstamo/valor
y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Los lmites sobre la
relacin prstamo/valor ponen un tope al tamao de un prstamo hipotecario en
relacin con el valor del inmueble, lo cual equivale esencialmente a la imposicin de
una cuota de entrada mnima. Los lmites sobre la relacin deuda/ingresos
restringen el tamao del prstamo hipotecario a un mltiplo fijo de los ingresos que
percibe el hogar. Lo que se espera con esto es evitar que la deuda de los hogares
suba a niveles prohibitivos. Algunas economas han utilizado estos lmites desde
hace mucho tiempo. Por ejemplo la RAE de Hong Kong ha aplicado un lmite a la
relacin prstamo/valor desde comienzos de los aos noventa, e introdujo un lmite
a la relacin deuda/ingresos en 1994. En Corea, los lmites a las relaciones
prstamo/valor y deuda/ingresos se introdujeron en 2002 y 2005, respectivamente.
Durante la crisis financiera mundial y en los aos posteriores, ms de 20 economas
avanzadas y emergentes de todo el mundo han seguido el ejemplo de la RAE de
Hong Kong y de Corea.
16. Los datos hasta ahora indican que estos indicadores son en cierta medida
eficaces para enfriar los precios inmobiliarios y el crecimiento del crdito a corto
plazo. Permiten interrumpir el mecanismo de aceleracin financiera que en otras
circunstancias producira una interaccin positiva entre los auges de crdito y los
auges inmobiliarios. Aun as, es necesario perfeccionar estos indicadores. Los
indicadores macroprudenciales deben tener en cuenta la capacidad de los
participantes para sortear algunos de los lmites de apalancamiento. En algunos
pases, como Canad, los lmites a la relacin prstamo/valor establecen una

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distincin til entre las hipotecas para propietarios y las hipotecas para
inversionistas.
17. Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital ms
estrictos a los prstamos concedidos a un sector especfico, como el sector
inmobiliario. As se obliga a los bancos a mantener un mayor capital frente a estos
prstamos, desalentando la exposicin excesiva ante ese sector. En muchas
economas

avanzadas,

como

Irlanda y Noruega,

se

incrementaron

las

ponderaciones de riesgo de suficiencia de capital para las hipotecas cuyas


relaciones prstamo/valor eran elevadas. Los requisitos de capital sectoriales
tambin se han usado en varios mercados emergentes, como Estonia, Per y
Tailandia. Los datos indican que si bien esta herramienta incrementa la capacidad
de resistencia al crear reservas adicionales, no se sabe con certeza en qu medida
puede frenar el crecimiento del crdito. Algunos estudios del FMI revelan que los
mayores requisitos de capital para ciertos tipos de prstamos hipotecarios han
logrado contener el crecimiento de los precios inmobiliarios en pases como
Bulgaria, Croacia, Estonia y Ucrania.
18. Hay varias razones por las que los requisitos de capital ms altos quiz no sean
herramientas tan eficaces para contener el crecimiento del crdito. En primer lugar,
si los bancos mantienen un nivel de capitalizacin muy por encima del mnimo
exigido, es posible que los prestamistas no se vean obligados a introducir cambios
en respuesta a las mayores ponderaciones de riesgo. Esto suele suceder durante
los auges inmobiliarios, que es cuando las autoridades esperan que la herramienta
sea ms eficaz. En segundo lugar, cuando los prestamistas compiten intensamente
por una cuota de mercado, una posibilidad es que decidan absorber internamente
los costos de los mayores requisitos de capital en lugar de cobrar tasas ms altas.
19. Es posible que las herramientas macroprudenciales tampoco sean eficaces para
hacer frente a auges inmobiliarios provocados por la escasez de vivienda o por un
aumento de la demanda alimentada por entradas de efectivo del extranjero que
evitan la intermediacin interna del crdito. En estos casos se necesitan otras
herramientas. Por ejemplo, en la RAE de Hong Kong y Singapur se han aplicado
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impuestos de timbre para enfriar el alza de los precios inmobiliarios. Los datos
indican que esta herramienta fiscal, en efecto, redujo la demanda proveniente de
extranjeros que estaban fuera de los permetros regulatorios de las relaciones
prstamo/valor y deuda/ingresos. En otros casos, los precios inmobiliarios elevados
pueden deberse a restricciones en la oferta, y por ese motivo la eficacia de los
instrumentos enfocados en la demanda puede ser limitada. En tales casos, los
desequilibrios deben abordarse fundamentalmente con medidas que incrementen
la oferta de viviendas.
20. Y para respaldar las polticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la
poltica monetaria, o MoP. Se suele decir que las tasas de inters de poltica
monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios
inmobiliarios. Pero como seal anteriormente, los auges inmobiliarios a menudo
han coincidido con un auge generalizado del crdito privado. Esto apunta a que en
muchos casos la poltica monetaria podra ser una herramienta importante para
apoyar las polticas macroprudenciales. No obstante, es cierto que en muchos casos
pertinentes de la actualidad las tasas de inters de poltica monetaria han
permanecido en niveles bajos para apoyar la recuperacin econmica.
Conclusin
21. Para concluir, quisiera sealar que las caractersticas de los auges inmobiliarios
varan segn el pas y el momento. Pero lo que tienen en comn es que la cada,
cuando sobreviene, muy a menudo inflige daos en la estabilidad financiera y en la
economa real. Las herramientas para contener auges inmobiliarios an estn en
proceso de desarrollo. Los datos acerca de su eficacia recin estn empezando a
acumularse. Las interacciones entre las diversas herramientas de poltica pueden
ser complejas. Pero nada de esto debe ser una excusa para cruzarse de brazos. El
uso coordinado de mltiples herramientas podra subsanar las deficiencias de
cualquier herramienta de poltica que se use en forma aislada. A la hora de decidir
qu poltica aplicar, tenemos que pasar de la indiferencia benvola a un enfoque
que incluya todas las opciones.

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22. Slo manteniendo un dilogo abierto sobre estas cuestiones podremos


comprender cabalmente la forma en que estas polticas pueden contener los auges
inmobiliarios. La coordinacin internacional tambin es esencial, ya que los auges
inmobiliarios en un pas pueden estar alimentados por acontecimientos en los
mercados de crdito en el extranjero. El FMI cumplir la tarea que le toca. Como
seal, las evaluaciones de los mercados inmobiliarios se estn convirtiendo en un
componente habitual de nuestros informes sobre los pases. Tambin presentamos
anlisis

sobre

los

mercados

inmobiliarios

en

nuestros

informes

emblemticos, Perspectivas de la economa mundial y el Informe sobre la


estabilidad financiera mundial (Global Financial Stability Report), as como en otros
informes que se presentan al Directorio Ejecutivo. Estamos trabajando con otros
organismos para mejorar las estadsticas inmobiliarias. La prxima semana
lanzaremos una nueva pgina web que albergar toda esta labor. Los invito a visitar
la nueva pgina Global Housing Watch en el sitio web del FMI, imf.org, en las
prximas semanas, para que se familiaricen con su contenido y nos sugieran
posibles mejoras.
23. El FMI tambin est contribuyendo al intercambio de experiencias entre los
diferentes pases a travs de consultas regulares con autoridades y expertos. En
noviembre del ao pasado celebramos una conferencia sobre cuestiones
inmobiliarias, organizada conjuntamente con el Banco de la Reserva Federal de
Dallas, que result muy productiva. No me cabe duda de que esta conferencia ser
igualmente productiva. Gracias.

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ndice mundial de precios de la vivienda real.

Fuentes: Banco de Asentamientos Internacionales, Banco Central Europeo, Reserva Federal Banco de Dallas,
Savills, y fuentes nacionales.Los mercados inmobiliarios globales continan con una lenta recuperacin.

3. CAPITULO N2: ANALISIS DE LA NECESIDAD BSICA DE VIVIENDA EN


LATINOAMRICA.
Segn los censos de 19 pases, a comienzos de los aos noventa la regin
contaba con 93 millones de viviendas particulares. Segn datos de 2009 de
la Comisin Econmica para Amrica Latina y Caribe (CEPAL), un 33% de los
hogares latinoamericanos est en condiciones de pobreza, un 13%, en situacin
de indigencia y un 37% de las viviendas son inadecuadas para su uso. De stas,
slo un 21% puede hacerse habitable mediante ciertas renovaciones
Considerando aspectos cuantitativos y cualitativos, el actual dficit afecta a unos 59
millones de personas [2]. Esta cifra se incrementa en ms de dos millones de
viviendas anuales por concepto de formacin de nuevos hogares. El ritmo de
construccin requerido para evitar un aumento del dficit acumulado, supera
ampliamente los esfuerzos hasta ahora desplegados por las polticas habitacionales
de la regin. Del total de 93 millones de viviendas de la regin, 17 millones (el

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18%) constituyen el dficit cuantitativo, y 21 millones (el 22%) el dficit cualitativo


rondando un total de 38 millones de unidades.

Para dar una idea de la magnitud del problema, en 2007, La industrializacin


posible de la vivienda latinoamericana apuntaba que sera necesario construir
cerca de 24 millones de viviendas por ao para atajar esta situacin crtica. O
plasmndolo en trminos de inversin habla de que seran necesarias inversiones
del orden de 180 mil millones de dlares por ao para solucionar el problema en

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diez aos. Esta cantidad es 36 veces mayor que los presupuestos nacionales de los
seis pases centroamericanos en 1995. La gran mayora de los pases no logra
siquiera construir suficientes viviendas para los hogares que se constituyen
anualmente, por lo que sus carencias siguen aumentando de ao en ao. Por otra
parte, el ritmo de obsolescencia del parque habitacional se mantiene alto a causa
de insuficientes programas de manutencin y recuperacin de viviendas; esto a su
vez contribuye a la agudizacin del dficit por que obliga a considerar altas tasas de
reposicin.
Para ilustrarlo mejor y a modo de ejemplo, Julin Salas se cuestiona qu supondra
preparar suelo urbano suficiente para atender las necesidades actuales a nivel
planetario. Y la respuesta es suministrar tanta tierra urbanizada nueva como la
existente hoy en frica, Asia y Amrica Latina.

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4. CAPITULO N3: ANLISIS DEL ENTORNO LATINOAMERICANO


4.1 ENTORNO POLTICO Y SOCIAL.

4.1.1 ARGENTINA
Poltico
Mauricio Macri gan las elecciones en Argentina en noviembre de 2015 frente
al candidato oficialista Scioli, en una apuesta de los argentinos por dejar
atrs, al menos durante una legislatura, el kircherismo, presente en el pas
desde 2003.
Argentina se encuentra inmersa en una Repblica Presidencialista. La cual
forma parte del selecto G-20. La distribucin del poder se establece de la
siguiente manera: el Poder Ejecutivo argentino est compuesto por el
Presidente y Vice-presidente electos, el Jefe de Gabinete de Ministros y por

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Ministros y Secretarios. En el poder legislativo el sistema es bicameral; es


decir, existe una Cmara de Diputados y otra de Senadores. En cuanto al
Poder Judicial, ste es ejercido por una Corte Suprema de Justicia
compuesta por 9 magistrados y tambin por los tribunales inferiores
establecidos por el Congreso.

Social
Poblacin: 40.276.376 habitantes
Superficie: 2.717.300 km
Tasa Natalidad: 17,54 nacimientos (por cada 1.000 habitantes)
Tradicionalmente, Argentina ha sido reconocida como un pas receptor de
inmigrantes. Pero en las ltimas dcadas, por el efecto de regmenes
militares y polticas econmicas pobres, Argentina se ha convertido en un
pas emisor de emigrantes. Estadsticamente, un tercio de la poblacin vive
bajo los ndices de pobreza, existe un 14% de desempleo, es reconocida la
explotacin (trabajo de 10 a 12 horas a la semana todos los das) y los
salarios son bajsimos; todo esto tiene un efecto negativo sobre la familia
Argentina. Argentina siempre haba sido reconocida por su alto grado de
alfabetizacin entre los habitantes, gracias a una poltica de gratuidad y
universalidad de la enseanza. Pero, lamentablemente a esta gratuidad se
ha sumado tambin una cada drstica en la calidad de la educacin, adems
del aumento de la desercin escolar. Consecuencia de esto, es la mano de
obra menos calificada, con salarios ms bajos.
4.1.2 BRASIL
Poltico
La presidenta de Brasil, Dilma Rousseff, qued fuera del gobierno. Despus
de una maratnica sesin de ms de 20 horas, el Senado decidi, con 55
votos a favor y 22 en contra, la suspensin de la mandataria por 180 das

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para que enfrente un juicio poltico por manipulacin de las cuentas pblicas.
Ser reemplazada interinamente por el vicepresidente Michel Temer, quien
quedara en el cargo de forma permanente si Rousseff es condenada por dos
tercios de la Cmara alta en un proceso encabezado por el presidente del
Supremo Tribunal Federal (STF).
Estos hechos sumieron a Brasil en una profunda crisis poltica, que se ha
incrementado por las protestas masivas para apoyar a la presidenta que han
tenido lugar en las calles de las ciudades principales del pas.
El gobierno Brasilero ha creado acuerdos con los pases Latinoamericanos
para la promocin y proteccin recproca de inversiones. Con esto, se crean
condiciones favorables para tanto, una mayor cooperacin econmica, como
para las inversiones de un pas a otro.
Social
Poblacin: 190.755.799 habitantes
Superficie: 8.547.403 km2
Tasa Natalidad: 17,79 nacimientos (por cada 1.000 habitantes)
La fuerza laboral en Brasil haba ido en constante aumento desde el ao 2000
hasta 2008, creciendo en ms de 20 millones de personas, lo cual se puede
apreciar en el grfico 3.6 en anexo. sta tuvo un notorio retroceso el ao
2009, la cual puede haber sido afectada directamente por la crisis econmica
mundial vivida durante ese ao. Dados los altos ndices de pobreza
existentes en Brasil, en el ao 2003 se crea el Programa Bolsa Familia (PBF),
el cual tiene como principal objetivo reducir la pobreza y la desigualdad,
adems de terminar con la transmisin inter-generacional de la pobreza. Esto
se logra a travs de transferencias de dinero en efectivo a familias que viven
en extrema miseria. Este programa se encuentra respaldado tanto por el
gobierno de Brasil, como por el Banco Mundial.

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4.1.3 COLOMBIA
Poltico
El actual presidente del pas es Juan Manuel Santos, quien fue reelegido el
7 de agosto del 2014 hasta el 7 de agosto de 2018. El gobierno se compone
por 3 ramas de poder pblico: Ejecutivo, Legislativo y Judicial. Para
Colombia, existe un denominado Centro Internacional para el Arreglo de
Disputas en materia de Inversin (CIADI). Cuyo propsito tiene que ver con
la estandarizacin de polticas para inversionistas extranjeros y el pas.
Colombia podra ver en 2016 el fin de un conflicto que ha durado medio siglo,
siendo con diferencia el ms daino en toda Amrica Latina en todas esas
dcadas. Es cierto que la guerra asimtrica vivida en Colombia tiene varios
actores implicados y que no tienen los mismos objetivos ni motivaciones. As,
desde las guerrillas de inspiracin comunista se puede pasar a los grupos
narcoterroristas. Y lo cierto es que el posible acuerdo de este ao slo ponga
fin a parte del problema, si bien constituira un avance de indudable
importancia.

Secuestros y desplazados en el conflicto de Colombia. Fuente: The Economist

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En lo que es legislacin tributaria, se pueden distinguir los siguientes


impuestos:
1) Impuesto al valor agregado (IVA): Corresponde al 16% de la compra y
venta de productos.
2) Impuesto de Renta: Es el 35% de la base imponible (utilidades) de
todas las empresas. No se separan por tramo. 3) Impuesto de
valorizacin (variable): Corresponde al impuesto aplicable a la compra
de un inmueble segn el sector urbano y nivel de desarrollo. 4)
Impuesto de beneficencia: Se define mejor como un costo de
adquisicin nico que garantiza la propiedad del inmueble.
Social
Poblacin: 45.660.000 habitantes
Superficie: 1.138.910 km2
Tasa Natalidad: 17,49 nacimientos (por cada 1.000 habitantes
Colombia est dividida en 5 regiones principales, y a su vez en 32
departamentos que constituyen la divisin territorial. Segn el estudio del
Departamento

Administrativo

Nacional

de

Estadstica

(DANE),

los

colombianos gastan la mayor parte de su sueldo en vivienda, alimentos,


comidas fuera del hogar y servicios bancarios, principalmente.
4.1.4 MXICO
Poltico
El presidente actual es Enrique Pea Nieto.
Mxico es una repblica Federal. Algunos servicios bsicos energticos
como la electricidad y el petrleo, as como parte de la explotacin de
recursos naturales estn a cargo del gobierno. Mxico ha establecido
importantes acuerdos y tratados comerciales con Estados Unidos, la
Comunidad Europea y otros pases del mundo. La riqueza de la que est

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dotado Mxico est concentrada en gran parte en el estado. En cuanto a la


inversin, la suscripcin de Acuerdos para la Promocin y la Proteccin
Recproca de las Inversiones (APPRIs) forma parte de una estrategia del
gobierno mexicano para crear un marco jurdico que fortalezca la proteccin
a la inversin extranjera en Mxico; as como a la inversin mexicana en el
exterior.
Social
Poblacin: 112.337.000 habitantes
Superficie: 1.964.375 km2
Tasa Natalidad: 17,5 nacimientos (por cada 1.000 habitantes)
La riqueza en el pas est distribuida de modo desigual; por lo que existen
personas que viven en extrema pobreza, las cuales coexisten con individuos
de muchos recursos.
La sociedad mexicana est convirtindose lentamente en una sociedad
adulta. Los datos muestran que cada vez menos nios nacen en el pas, y la
baja natalidad es totalmente negativa para un pas relativamente joven. La
poblacin se vuelve muy adulta con pocas perspectivas de crecimiento. Pero
por el lado positivo, el pas cuenta con una gran cantidad de profesionales
que crece da a da entre estos adultos.
4.1.5 PANAM
Poltico.
Se estructura en base a una Republica presidencialista, basada en 3 cuerpos:
Legislativo, Ejecutivo y Judicial. La constitucin propia defina a Panam
como una repblica unitaria democrtica representativa. Para las empresas
existen 2 tipos de impuestos aplicables en todos los casos:
1. Corresponde al impuesto a la renta, cuyo valor fue reajustado el 2011 a un
25%.

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2. Impuesto mensual del 1% sobre la base imponible.


En el caso particular de Panam, existe un determinado impuesto denotado
por las siglas ITBMS (Impuesto de transferencia de bienes corporales
muebles y la prestacin de servicios). El cual se asemeja al IVA, pero tiene
un valor de un 7%. Panam se cataloga como un pas de riesgo medio, dado
que no presenta grandes riesgos financieros ni polticos.
Panam tiene un enfoque bastante ms orientado a lo que son los negocios
internacionales que los locales (como por ejemplo el turismo). La moneda
oficial es el Balboa, el cual circula a travs de Panam desde el ao 1904.
Es una economa totalmente dolarizada y sin Banco Central. La existencia de
puertos francos, como Coln, el cual posee carcter de libre circulacin de
capitales y mercancas, y sin impuestos, ha atrado con el paso del tiempo a
numerosas empresas e inversionistas. Muchas veces se considera a
Panam como un paraso fiscal, y llegan a ser mal vistas las empresas que
se radican all.

Social
Poblacin: 3.322.576 habitantes
Superficie: 75.517 km2
Tasa Natalidad: 19,43 nacimientos (por cada 1.000 habitantes).
Ms del 70% de los panameos habita en reas urbanas y la mitad habita en
Ciudad de Panam y zonas conurbadas. La poblacin se concentra en la
edad entre 15 y 64 aos, representando ms de un 60%. Destaca adems
por concentrar un 30% en poblacin menor a los 14 aos. En cuanto al origen
tnico de estos habitantes, el 70% de ellos son mestizos, seguido muy de
lejos por la poblacin negra y mulata, representando un 14%. El resto de los
habitantes se distribuyen entre raza blanca, indgenas y asiticos.

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4.1.6 CHILE
Poltico
Presidente: Michelle BACHELET Jeria (desde el 11 de Marzo de 2014) Partido Socialista de Chile (PSC).
Repblica constituida principalmente por el Estado unitario y clasificada como
una repblica democrtica independiente. La forma de legislacin y ejecucin
del poder radica principalmente en la nacin, quien realiza la eleccin de sus
representantes mediante sufragio. Posee un representante legal, el cual
corresponde al Presidente, el cual ejerce su cargo correspondiente al poder
ejecutivo. Adems del poder ejecutivo, se encuentran otras 2 ramas que
conforman al poder total de la nacin. Se tiene el poder legislativo,
proveniente del Senado, quien se encarga de la aplicacin de leyes y la
colegislacin.
Por ltimo se tiene el poder judicial, el cual se refiere al cuerpo bajo y la
direccin de la corte suprema. Por otro lado, adems de los 3 poderes que
conforman al gobierno, existen tambin diversos partidos polticos. En
general se agrupan muchos de estos en tendencias por orientacin
(izquierda, derecha, centro e independiente)

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4.2 ENTORNO MACROECONMICO.

4.2.1 PROYECCIN PBI 2016-2017.

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4.2.2 TASA DE INTERS REAL.

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Grfico 2.16. Margen de maniobra de poltica en Amrica Latina

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4.2.3 ANALISIS MACROECONMICO.


La mayora de las economas de Amrica del Sur estn manejando la transicin
hacia precios de las materias primas ms bajos de manera ordenada, con una
combinacin de polticas que respaldan un elevado nivel de empleo y un crecimiento
moderado, pero, en algunos casos, se necesitan ajustes adicionales de la balanza
de pagos para contener los riesgos.
4.2.3.1 ARGENTINA:
En Argentina, el nuevo gobierno se ha embarcado en una ambiciosa y muy
necesaria

transicin

para

eliminar

los

desequilibrios

distorsiones

macroeconmicas que han reprimido la inversin y erosionado la competitividad. En


diciembre de 2015 se redujeron los controles del tipo de cambio, lo que deriv en
una devaluacin inicial del peso del 40 por ciento y cerr la brecha entre los tipos
de cambio oficial y paralelo; se removieron diversas restricciones sobre el comercio
internacional; se anularon o redujeron las tasas de impuestos a la exportacin sobre
productos agrcolas, y se aumentaron las tarifas de los servicios pblicos para
contener el impacto fiscal de los subsidios energticos, con mecanismos orientados
a mitigar el efecto en los segmentos ms vulnerables de la poblacin. El tipo de
cambio, que se haba mantenido relativamente estable durante el primer mes de
flotacin libre, se ha depreciado en aproximadamente un 10 por ciento desde
mediados de enero. Esto llev al banco central a primero intervenir en los mercados
cambiarios y luego aumentar fuertemente las tasas de inters para contener las
presiones a la depreciacin. Aun as, la depreciacin del peso y el aumento de las
tarifas resultaron en un incremento significativo de la inflacin en los primeros meses
de 2016. Despus de muchos aos de litigio, las autoridades llegaron a un acuerdo
con numerosos acreedores, lo cual permite que el pas regrese a los mercados
internacionales de capital. Este es un paso importante para permitir que Argentina
recupere su posicin financiera y acceda al ahorro externo para financiar el costo
de la transicin hacia un marco de poltica macroeconmica ms consistente. El
crecimiento del producto en 2015 se vio impulsado por un generoso estmulo fiscal
y el dinamismo de la actividad en los sectores de la construccin y agrcola. La

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actividad econmica se ha desacelerado en los ltimos meses, y, aunque los


pronsticos son particularmente inciertos debido a la suspensin de la publicacin
de algunas estadsticas oficiales clave, se prev que se contraiga en
aproximadamente 1 por ciento en 2016. Esto se debe a que la contribucin positiva
de las exportaciones netas tras la liberalizacin del tipo de cambio se ver ms que
neutralizada por una contraccin en la demanda interna a medida que tiene lugar el
ajuste a los nuevos precios relativos y los cambios de polticas. Sin embargo, el
nuevo marco de polticas ha mejorado las perspectivas a mediano plazo, y se prev
que el crecimiento del PIB repunte en alrededor del 2 por ciento en 2017. Los
riesgos para las perspectivas continan a la baja, dado el entorno externo poco
favorable y los desafos internos, en particular el riesgo de que las presiones
inflacionarias sostenidas pudieran exigir una mayor contraccin de la poltica
monetaria con el fin de alcanzar la meta inflacionaria anunciada.
4.2.3.2 BOLIVIA:
Si bien se prev que el crecimiento en Bolivia se mantenga slido (3,8 por ciento en
2016), esto se apoyar principalmente en el elevado nivel de inversin pblica y un
cuantioso dficit fiscal. Al mismo tiempo, el balance de cuenta corriente se ha
deteriorado sustancialmente como resultado del vigoroso crecimiento real de las
importaciones, la apreciacin real de la moneda y la cada de los precios de
exportacin de gas.
4.2.3.3 BRASIL:
Las perspectivas econmicas en Brasil se han visto dominadas por una
combinacin de fragilidades macroeconmicas y problemas polticos. La actividad
econmica se ha contrado debido a la escasa confianza de las empresas y los
consumidores, el elevado nivel de incertidumbre respecto de la poltica interna, el
debilitamiento de los precios de las exportaciones, el endurecimiento de las
condiciones financieras y la escasa competitividad. El deterioro de la posicin fiscal
y la dinmica de la deuda pblica incidieron en el derrumbe de la confianza,
especialmente porque las metas de ajuste fiscal formuladas a principios de 2015 se
redujeron repetidas veces, lo que gener un aumento de las tasas de inters del

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mercado y, eventualmente, la cada de la calificacin de crdito soberano por debajo


de la calificacin de inversin. La actividad econmica se contrajo un 3,8 por ciento
en 2015 y se proyecta que se desacelere nuevamente en 2016 al mismo ritmo. Con
muchos de los grandes shocks de 201516 habiendo ya pasado, y ayudados por
una moneda ms dbil, se prev que el crecimiento secuencial se torne
gradualmente positivo durante 2017; de todos modos, el producto probablemente
permanezca inalterado con respecto al ao previo. Los principales riesgos internos
para Brasil estn vinculados a las continuas tensiones polticas, que estn afectando
a la capacidad del gobierno de aprobar reformas, incluso las necesarias para
restablecer la sostenibilidad de las finanzas pblicas, y que, de manera ms general,
estn intensificando la incertidumbre con respecto a las polticas. Esto podra
demorar la recuperacin de la inversin. Aunque los indicadores de solidez
financiera parecen firmes, con el tiempo las permanentes tensiones econmicas
pueden afectar al desempeo de los deudores. Se prev que la inflacin baje, pero
esto podra ser gradual, especialmente si el traspaso de los ajustes del tipo de
cambio a los precios internos es ms fuerte de lo esperado.
4.2.3.4 CHILE
El slido marco macroeconmico de Chile permiti la aplicacin de polticas contra
cclicas durante el perodo 201415. Se prev que el crecimiento se desacelere al
1,5 por ciento en 2016, debido al deterioro de la confianza y al bajo nivel de inversin
en el sector minero, y que se acelere hasta el 2,1 por ciento en 2017, reflejando, en
parte, una reduccin adicional de la incertidumbre relativa al programa de reformas.
Se proyecta que la desaceleracin del crecimiento de los salarios y la de la
depreciacin del peso reduzcan la inflacin, desde el 4,3 por ciento en 2015, hasta
la banda meta oficial en 201617. Los riesgos estn equilibrados, pero una demora
en la recuperacin de la confianza podra frenar la mejora. A pesar del
apalancamiento relativamente elevado, hasta ahora las empresas han gestionado
bien el ajuste macroeconmico con exposiciones al riesgo cambiario que estn
mayormente cubiertas, pero las presiones de desapalancamiento estn en aumento

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debido a un perodo prolongado de escasa demanda y un incremento moderado de


la competitividad.
4.2.3.5 COLOMBIA:
Colombia sigue creciendo a un ritmo relativamente vigoroso, pero se proyecta que
el producto disminuya del 3,1 por ciento registrado en 2015 al 2,5 por ciento en
2016, debido a un necesario endurecimiento de las polticas y a condiciones
financieras mundiales menos favorables. Se prev que, con este endurecimiento, el
dficit en cuenta corriente alcance gradualmente un nivel sostenible.
4.2.3.6 ECUADOR:
Las rigideces macroeconmicas impidieron que el ajuste se d en forma gradual en
Ecuador, cuya economa se prev que se contraiga un 4 por ciento en este ao,
en un contexto de continuos declives de los precios del petrleo, apreciacin del
tipo de cambio real y condiciones financieras restrictivas. En las proyecciones se
asume que esto exigir medidas fiscales adicionales. Las perspectivas siguen
siendo muy inciertas ya que dependen de la dimensin de los shocks y,
particularmente, de la disponibilidad de financiamiento externo.
4.2.3.7 URUGUAY
En Uruguay, la economa se est desacelerando (1,4 por ciento en 2016), mientras
que la inflacin se mantiene por encima de la meta a pesar de la orientacin
restrictiva de la poltica monetaria.
4.2.3.8 PARAGUAY
Se prev que la economa de Paraguay se mantenga relativamente resiliente, con
un crecimiento de aproximadamente 3 por ciento en 2016 y 2017, a pesar de la
prdida de mpetu en los sectores relacionados con el comercio ocurrido el ao
pasado. Se prev que la produccin agrcola, encabezada por la soja, recupere su
fortaleza en 2016, y brinde respaldo al crecimiento en combinacin con una poltica
monetaria acomodaticia y una orientacin fiscal neutral. Sin embargo, algunos

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pases se estn contrayendo principalmente a causa de una combinacin de


fundamentos internos dbiles y condiciones externas ms difciles.
4.2.3.9 VENEZUELA:
Las condiciones econmicas de Venezuela se han deteriorado, con distorsiones
polticas y desequilibrios fiscales que siguen sin resolverse. Tanto las exportaciones
como las importaciones han declinado como resultado de las nuevas cadas de los
precios del petrleo. Las divisas disponibles han sido utilizadas principalmente para
financiar importaciones de bienes esenciales a expensas de bienes intermedios y
de capital. La capacidad productiva se ha desplomado como consecuencia de la
falta de bienes intermedios, de los controles de precios y otras regulaciones y
controles administrativos generalizados y del deterioro del clima de negocios. Segn
el banco central, el PIB real se redujo aproximadamente un 6 por ciento en 2015 y
se prev una cada adicional de un 8 por ciento en 2016. Estimulada por la
monetizacin del enorme dficit fiscal, un aumento en el tipo de cambio del mercado
paralelo y la escasez de bienes esenciales, se prev que la inflacin supere el 700
por ciento en 2016. La reciente depreciacin del tipo de cambio oficial y el
incremento de los precios internos del combustible fueron insuficientes para resolver
los desequilibrios externos e internos originados por esas distorsiones.

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4.3 RIESGO PAS


A continuacin se presenta una tabla la cual resume el riesgo pas de todas las
naciones en cuestin. Se aprecia que Per es el pas menos riesgoso de la regin,
seguido por Chile y luego Colombia.

Riesgo Pas y posicin actual

RIESGO PAIS (NOV 2016)


PAIS
PER
CHILE
ARGENTINA
BRASIL
COLOMBIA
MEXICO
PANAMA
ECUADOR
PARAGUAY
URUGUAY
BOLIVIA

INSTITUTIONAL
EUROMONEY
INVESTORS
58
53
40
26
48

47

50

46

104

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5. CAPITULO N4: ANLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LOS


PRINCIPALES PAISES LATINOAMERICANOS.
5.1 ARGENTINA
Se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario argentino, tanto para
el sector premium como para la clase media. La mayora de los actores coincide en
sealar al cambio de gobierno como un factor que influenciar positivamente en la
situacin del sector en el corto y mediano plazo, segn un informe especial
elaborado por la consultora internacional KPMG.
Las perspectivas de una fuerte apertura a inversores internacionales en conjunto a
la reactivacin de la construccin, motivada por la devaluacin y la normalizacin
del mercado cambiario como primeras polticas de la gestin del nuevo gobierno
argentino, permitieron estabilizar el dlar en valores competitivos para el mercado,
generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la industria,
especialmente a partir del segundo semestre del ao, sostiene el trabajo.
Asimismo, el informe sostiene que entre los factores de cambio debe sumarse la
llegada de fondos externos colocados en algunas compaas pblicas dedicadas al
Real Estate debido, entre otras cuestiones, a las seales positivas locales y a la
liquidez global reinante, que busca nuevas oportunidades de inversin en el mundo
en un contexto donde no abundan los negocios atractivos.
En el perodo 2010-2014, hubo una baja de ms del 50% en el monto total de
escrituras, lo cual logr revertirse en 2015 con un incremento de operaciones
registradas cercano al 11%.
En ese sentido, se espera un aumento sostenido para 2016, dado que en los datos
correspondientes a enero puede observarse que la cantidad de operaciones creci
9% interanual respecto al mismo mes del ao anterior.
Proyectar el crecimiento interanual de enero de 2016 al total de operaciones anuales
para 2016, es decir, un 9%; no parece estar alejado de la realidad por venir. Si esta
estimacin se verifica a fines del ao, las operaciones habrn superado las 41.000,

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lo que podra traducirse en una tendencia alcista y de franca recuperacin para el


mercado, segn KPMG.
El informe tambin observa que cada vez menos los usuarios finales que pueden
acceder a comprar una vivienda y detalla que hacen falta 86 sueldos para acceder
a un inmueble de 60m2, un 50% ms que en 1976, cuando alcanzaba con 54
sueldos.
En una economa ordenada, los precios deberan disminuir a medida que las
tecnologas y nuevas tcnicas se perfeccionan y universalizan, por lo que la suba
del precio de la vivienda es vista como una anomala. Es por esta razn que lejos
de una explicacin casual el perodo 2010-2014, que ya fue mencionado como el
ms recesivo para la industria, coincide con la etapa de mayor incremento de los
precios, con un pico histrico en 2012 que super los U$S2.500 por M2 (precio
promedio CABA).
El estudio sostiene que una de las opciones de mayor viabilidad para corregir esta
situacin es la intervencin estatal a travs de facilidades como crditos
hipotecarios, los cuales benefician al sector tanto desde la oferta (construccin)
como desde la demanda (compradores).
La nueva lnea de crditos hipotecarios aprobada la primera semana de abril del
2016 por el Banco Central, con cuotas ajustadas por inflacin permitir acceder a
prstamos con cuotas iniciales ms bajas que las conocidas por el sistema llamado
Francs, es una decisin positiva y alentadora para comenzar a mover el mercado.
De este modo, el ao 2016 se presenta como un ao con expectativas alentadoras
de recuperacin del mercado, tanto en lo que respecta a la gestin de nuevos
instrumentos de financiacin como al mayor peso que se espera adquieran las
firmas desarrolladoras abriendo el abanico de opciones y redefiniendo el perfil de la
produccin inmobiliaria.
De acuerdo a un estudio reciente del Departamento de Investigaciones de la
Fundacin de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI), en la Argentina hay
12.2 millones de hogares y el 16% de estos pertenecen a viviendas alquiladas, lo
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cual equivale a dos millones de familias. An estaran faltando tres millones de


viviendas para satisfacer las necesidades habitacionales de la poblacin. Este
dficit se incrementa a un ritmo de 36 mil viviendas por ao, aproximadamente.

Fuente: FEDI Fundacin de estudios de desarrollos inmobiliarios.

Fuente: FEDI Fundacin de estudios de desarrollos inmobiliarios.

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5.2 BRASIL
La crisis econmica que atraviesa Brasil, el mayor pas de Latinoamrica, ha
intensificado el frenazo del sector inmobiliario, un mercado que ha ido
desacelerndose tras vivir una poca dorada entre 2009 y 2011.
La cada del precio de los inmuebles, el descenso de las ventas y la ralentizacin
de las nuevas promociones ensombrecieron el sector en 2015, un ao marcado por
el enfriamiento de la economa y una aguda crisis poltica que ha encallado todava
ms al pas.
La contraccin del crdito, el alza de la inflacin y el aumento del desempleo han
mermado la confianza de los consumidores y han aumentado la presin sobre un
sector que comenz su ralentizacin a finales de 2012, segn explic a Efe Luiz
Fernando Moura, director de la Asociacin Brasilea de Incorporadoras
Inmobiliarias (Abrainc).
Brasil tiene un dficit de ms de cinco millones de viviendas, lo que no ha permitido
el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.
El nmero de nuevas promociones cay un 19.3% en 2015 y las ventas del sector
acumularon una contraccin del 15.1% respecto al ao anterior, de acuerdo con los
datos de Abrainc.
A pesar de la cada de la demanda por la coyuntura econmica, Brasil tiene un
dficit de ms de cinco millones de viviendas, lo que, en opinin de Moura, no ha
permitido el surgimiento de una burbuja inmobiliaria.
De hecho, a pesar de los elevados precios que han imperado en el pas en los
ltimos aos, Moura resalt que la cada de los valores no significa un pinchazo de
la burbuja porque, a su juicio, nunca hubo una especulacin de ese tamao.
Hubo una valorizacin de los inmuebles debido al aumento del crdito y a la mejora
de los plazos de financiacin, lo que introdujo a muchas personas en el mercado y
aument la demanda. Pero no ha habido una burbuja, coment Moura.

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Menores precios
Los valores alcanzaron niveles inusitados sobre todo en Ro de Janeiro, Sao Paulo
y Brasilia, las principales ciudades del pas, pero los precios iniciaron una ruta
descendiente que se ha reflejado especialmente en 2015.
El precio medio de la oferta cay cerca de un 9% en trminos reales en veinte
ciudades brasileas en 2015, pero la contraccin todava puede ser mayor (entre
un 15% y un 20%), ya que el valor anunciado de los inmuebles es superior al
montante por el que finalmente son vendidos, segn explic la vicepresidenta y
analista de Moodys, Cristiane Spercel.
Esas cadas de los precios se deben sobre todo a una fuerte contraccin de la
confianza del consumidor, que se basa en la incertidumbre econmica en Brasil,
incluyendo el empleo deficiente y las tasas de inflacin elevadas, agreg Spercel.
Segn el ndice FipeZAP, que supervisa los precios anunciados de los inmuebles,
el valor de los alquileres registr una cada real --descontada la inflacin-- del
12.98% en los ltimos doce meses, especialmente en Ro de Janeiro, ciudad que
en agosto acoger los Juegos Olmpicos de 2016.
En trminos nominales, el alquiler en Ro present una variacin negativa del 8.56%
en doce meses, mientras que en Sao Paulo se retrajo un 4.50%, de acuerdo con el
indicador, que tan solo tiene en cuenta los nuevos arrendamientos y no la variacin
de los contratos vigentes.
Para el mayor sindicato del mercado inmobiliario de Latinoamrica, Secovi-SP, la
recuperacin del sector est ligada a la recuperacin de la economa, ya que, a su
juicio, hay demanda, pero est reprimida.
La demanda existe, pero est reprimida por la incertidumbre respecto al escenario
y la compra se ha postergado hasta que se solucione la crisis, afirm a Efe el
presidente de Secovi-SP, Flavio Amary.

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Para Amary, a pesar de las trabas para los consumidores internos, Brasil presenta
grandes oportunidades para los inversores extranjeros debido a la fuerte
depreciacin del real, que cay un 48.3% frente al dlar en 2015
5.3 COLOMBIA
La construccin de edificaciones y los servicios inmobiliarios significan el 15,1% del
PIB. Las ventas de vivienda (nueva y usada) suman 95,2 billones de pesos al ao
(11,9% del PIB), el valor de la produccin del sector diferente a vivienda es 17
billones de pesos (2,1% del PIB) y, conjuntamente, el sector emplea a 3,1 millones
de personas. Suele ser un sector estratgico con planes pblicos de impulso
econmico. La cada de los precios del petrleo fue el detonante de la moderacin
del sector, especialmente en las viviendas de alto valor y el segmento no residencial.
Las ventas de vivienda de alto valor (ms de 231 millones de pesos) caen a un ritmo
de 7,9% a junio de 2016. Y en el caso no residencial, la construccin anual pas de
12 m2 por cada 100 habitantes en 2007 a 17,7 m2 en 2015 y a 12,0 m2, de nuevo,
si se anualiza la cifra a junio. En el mercado de vivienda de precios bajos y medios
los resultados han sido dismiles. Una profunda cada de las viviendas de bajo valor
(-19,4% anual a junio en viviendas de menos de 93 millones de pesos), por la
incapacidad de reemplazar la gran cantidad de proyectos sociales de 2014 y 2015.
Y un crecimiento de las ventas de vivienda de precio medio (17,7% anual en
viviendas de 91 a 231 millones de pesos), cobijadas en los programas de impulso a
la construccin vigentes en la poltica pblica. La vivienda de alto valor deber
seguir ajustndose para evitar un deterioro en los indicadores de riesgo, lo cual se
est dando progresivamente en algunas ciudades a pesar del menor ritmo de
crecimiento en este segmento. Los niveles de edificacin siguen en mximos
histricos, o muy cerca de ellos, y los inventarios de las constructoras estn
aumentando (excepto Medelln, Cartagena y Santa Marta). Tambin se estabilizar
la oferta de oficinas y locales, pues creci fuertemente en los aos pasados,
creando una sobre-oferta transitoria que se ir absorbiendo en ausencia de nuevos
grandes proyectos. Por el contrario, habr un resurgimiento de la vivienda de menor
valor en 2017 y continuarn los buenos resultados en la vivienda de precio medio.

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Adems, aumentar la demanda logstica de la industria manufacturera en pleno


proceso de recuperacin. En total, esperamos que el sector de la construccin de
edificaciones (excluyendo obras civiles) crezca 5,1% en 2016 y 5,9% en 2017. Los
precios de la vivienda se mantendrn creciendo a tasas similares a la inflacin
durante este ao y ligeramente por encima a partir de 2017. Este crecimiento de los
precios, aunque bajo, sumado a las mayores tasas de inters y el menor crecimiento
de los ingresos, reducir adicionalmente la capacidad de compra de los hogares,
limitando su demanda y justificando, de nuevo, un ajuste en la oferta de viviendas
de alto valor. Lo positivo es que estos menores crecimientos de los precios reducen
an ms la probabilidad de sobre-valoracin residencial, mejorando la salud del
sector. Si bien, en contrava de unos costos de edificacin crecientes, la menor
dinmica de los precios reduce los mrgenes de rentabilidad de los constructores,
obligndolos a ser ms selectivos con los proyectos, por ubicacin, destino y precio.
La cartera hipotecaria se ubica en 58,8 billones de pesos (7,2% del PIB). Durante
2015 se financiaron 67.003 viviendas nuevas (por valor de 4,85 billones de pesos),
y 46.668 viviendas usadas (por 4,38 billones de pesos). El 30% de las viviendas
nuevas y el 9,3% de las viviendas usadas transadas en 2015 se hicieron a travs
de crdito. El comportamiento de las tasas de inters ser determinante hacia
delante.
Los programas de impulso a la construccin (que a la vez hacen parte de la poltica
social de vivienda) que se encuentran activos son: Programa Mi Casa Ya
Ahorradores (presupuesto de 2,2 billones de pesos dirigido a 86.000 familias con
ingresos de hasta 2 SMMLV para viviendas con un precio no superior a 70 salarios
mnimos SMMLV), Programa Mi Casa YaCuota Inicial (presupuesto de 3,3
billones de pesos a 130.000 familias con ingresos de entre 2 y 4 SMMLV para
vivienda nueva urbana con valor entre 70 y 135 SMMLV), Programa Mi Casa Ya
Subsidio a la Tasa de Inters (a 80.000 familias con ingresos de hasta 8 SMMLV
para la adquisicin de viviendas con valor entre 135 y 335 SMMLV) y Frech NO VIS
(presupuesto de 1 billn de pesos para 50.000 coberturas de 2,5 puntos
porcentuales en la tasa de inters hipotecaria para viviendas nuevas con valor entre
135 y 335 SMMLVL). Adems, est entrando lentamente en accin la Segunda Fase

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de Casas Gratis (Presupuesto de 1,44 billones de pesos para 30.000 viviendas


gratis en los municipios ms pobres del pas).

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A largo plazo, se mantienen los fundamentales positivos en el mercado de


edificaciones. En el caso de la vivienda, el dficit, aunque con una senda
decreciente, sigue siendo elevado. A 2014, el dficit total se ubic en 24,7% (3,35
millones de hogares de los 13,60 millones en total). Se divide en 9,4% de dficit
cuantitativo (1,27 millones) y 15,3% de dficit cualitativo (2,08 millones). Desde
2010, el dficit se redujo desde 28,5% (11,2% cuantitativo y 17,3% cualitativo). El
dficit de vivienda es ms alto en las reas rurales, pues el 47,5% de los hogares
que viven all lo padece (17,8% cuantitativo y 29,7% cualitativo). Al contrario, se ha
reducido rpidamente en las reas urbanas hasta un 18,3% (7,0% cuantitativo y
11,3% cualitativo). Finalmente, los departamentos con mayor dficit en nmero de
hogares son Antioquia, Bolvar, Crdoba, Valle, Bogot D.C., Nario, Magdalena,
Atlntico y Choc. Mientras que, como porcentaje del total de hogares, el dficit es
ms alto en Choc, Crdoba, La Guajira, Magdalena, Sucre y Bolvar (Grfico 3.1).

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5.4 CHILE:
Aunque se prevea que el mercado inmobiliario sufrira las consecuencias del
enfriamiento econmico del pas, finalmente hasta ahora las cifras an no reflejan
dicho efecto. Al cierre de 2015, las ventas subieron casi un 12% en doce meses,
mientras los crditos se han mantenido como uno de los principales sectores de
crecimiento de las colocaciones de la banca.
De hecho, en los primeros dos meses de 2016 la Asociacin de Bancos e
Instituciones Financieras (Abif), indic a partir de la informacin de la
superintendencia del sector que el crdito para la vivienda subi en los primeros
dos meses del ao 2016 sobre un 10% real respecto del mismo perodo de 2015,
siendo el rubro de mayor alza a nivel de colocaciones.
Sin embargo, ayer el Banco Central (BC) puso una sombra de duda sobre el futuro
inmediato del sector. En la encuesta trimestral de crditos que elabora, revel una
marcada disminucin en los niveles de demanda por prstamos para la vivienda. El
estudio revel que el porcentaje de bancos que percibe un debilitamiento de la
demanda por este tipo de financiamiento pas de un 15% a un 46%, alcanzando su
nivel ms negativo en los ltimos seis aos.
La aparente contradiccin entre las cifras de crditos de la banca junto a la venta
de viviendas y la percepcin de los mismos ejecutivos de dichas instituciones que
responden la encuesta del BC, se explica porque las cifras del ente emisor solo
representan la percepcin respecto de la solicitud y trmites que inician los clientes
para pedir un crdito para la vivienda. Y este trmite ocurre meses despus de que
dicho cliente ha firmado una promesa de compraventa tras visitar la casa o
departamento que le interesa adquirir.
Lo que est detrs de dichas cifras, explica el director ejecutivo de la Asociacin de
Desarrolladores Inmobiliarias (ADI), Vicente Domnguez, es que las promesas de
compraventa que firman los clientes ante las salas de venta de las inmobiliarias
estn bajando. Y considerablemente.

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Extraoficialmente, Domnguez estima que en los primeros dos meses del ao,
dichas promesas bajaron un 25% respecto de enero-febrero de 2015. Esta variacin
es el prefacio de un enfriamiento de las ventas de viviendas y, por consiguiente, del
cierre de crditos bancarios.
Sin embargo, el representante de ADI que congrega a casi el 65% de las ventas
de casas a nivel nacional y sobre el 40% en departamentos adelanta que las
menores cifras de promesas y de inters por crditos no se notarn con fuerza en
2016, sino que se verificar el prximo ao, pues gran parte de los negocios que se
concreten en el ejercicio actual sern principalmente producto de las promesas
firmadas en 2015. Y es que el ao pasado fue prolfico para la industria inmobiliaria,
en un contexto de desaceleracin econmica y considerando adems que este
sector percibe los efectos macroeconmicos con algn rezago respecto de lo que
ocurre en la economa. Domnguez estima que en 2016 las ventas inmobiliarias en
valor (UF) volvern a crecer respecto de 2015, aunque sin precisar el nivel de
facturacin que se alcanzar. Segn cifras de la consultora Real Data, en 2015 las
ventas en valor de viviendas nuevas subieron 11,8% sobre 2014, mientras que
las usadas lo hicieron en 13,5, dando un alza consolidada de 12,7% y un total
facturado de UF 274 millones, es decir, unos US$ 10.000 millones, cifra rcord para
la industria. En el caso de las viviendas nuevas, los valores tambin fueron
histricos, alcanzando las UF 126,7 millones, unos US$ 4.600 millones.
De

esta

forma,

el enfriamiento

de

las

promesas

de

compraventa

y,

consecuencialmente, del inters por solicitar prstamos a la banca u otros


proveedores de estos crditos, comenzar a influir decisivamente en las ventas
inmobiliarias y, por ende, en los crditos que se cursen, en 2017.
Mercado mesurado

El escenario de desaceleracin del mercado inmobiliario lo vienen avizorando desde


2015 las firmas del sector, lo que se ha reflejado en que existen pocos o nulos
nuevos proyectos, estando los desarrolladores concentrados en concretar las
iniciativas ya comprometidas.

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La razn detrs de esta actitud de las compaas tiene que ver con el aprendizaje
de la crisis subprime cuando las ventas se desplomaron a fines de 2008,
sorprendiendo a las empresas con elevados stocks de oferta. La baja de las ventas
genera cada o postergacin de ingresos y los proyectos se construyeron con
financiamiento de terceros, costo financiero que al postergarse los ingresos
disminuyen la rentabilidad de los proyectos. Por ello, en 2009 las inmobiliarias
lanzaron ofertas para acelerar las ventas, sacrificando parte de su margen.
Desde entonces las inmobiliarias han venido controlando el nivel de oferta que sale
al mercado. Fruto de ello, los meses que, se estima, el mercado requiere para
vender las viviendas en construccin y que se utiliza como una referencia para
estimar la velocidad de venta se han mantenido sostenidamente en torno a 14. En
plena crisis subprime, dicho indicador alcanz los 30 meses.
Sntoma del mirar ms cauteloso del sector es el hecho de que, segn la propia
encuesta del Banco Central, junto con la cada en la demanda por crditos
hipotecarios de las personas, tambin baj la demanda por prstamos de las
inmobiliarias (que desarrollan los proyectos), no as de las constructoras (que los
edifican).
Segn el BC, casi un 80% de los bancos percibi en el primer trimestre de 2016 una
baja en la demanda por crditos de parte de las inmobiliarias, extendiendo ndices
negativos ya evidenciados desde mediados de 2015. No ocurre lo mismo con las
constructoras, que estando ya en niveles superiores a 50% de menor demanda por
prstamos, en los primeros tres meses del ao no solo no continuaron pronunciando
dicha tendencia sino que disminuyeron marginalmente el indicador, atenuando el
freno. Es decir, las constructoras no estn siguiendo la lnea de solicitar menor
financiamiento, pues mantienen su actividad. Las inmobiliarias, no obstante, como
seala Domnguez, en promedio no estn levantando proyectos nuevos, con la
excepcin de algunos nichos especficos y, en consecuencia, no son intensivos en
pedir financiamiento.
Domnguez explica tambin que en la firma de promesas en 2015 influy la
presuncin de la gente de que los precios de las viviendas subirn por las
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limitaciones en exenciones tributarias vinculadas al IVA, que trajo la Reforma


Tributaria, al igual que el alza de venta de viviendas usadas.
El gerente general de la Asociacin de Bancos e Instituciones Financieras (Abif),
Ricardo Matte, agrega que la volatilidad de los mercados ha llevado tambin a que
ms personas prefieran concentrar sus ahorros en la compra de bienes races como
las viviendas, que han mostrado un alza sostenida en sus precios.
En esa lnea, Domnguez estima que actualmente sobre el 15% de las ventas estn
concentradas en compradores inversionistas, los que hasta hace un par de aos
bordeaban el 10%. Eso tambin impuls la firma de promesas de compraventa en
2015 y es parte del colchn de viviendas cuyos crditos estn siendo cursados en
2016.
Adems, la encuesta del BC, explica Matte, al ser de percepcin cualitativa y no
cuantitativa pone en juego lo ocurrido el ltimo trimestre de 2015, cuando la
actividad inmobiliaria residencial estuvo fuerte. Dado eso, los ejecutivos consultados
por el BC en el primer trimestre de 2016 perciben una diferencia sustancial en dichas
condiciones a partir de lo visto a fines del ao pasado, sin que necesariamente la
actividad crediticia hipotecaria est tan afectada ahora.
Por ello, el ejecutivo de Abif estima que las tasas de crecimiento de estos prstamos
se mantendrn altas en los prximos meses y, si existe incertidumbre, esta se
notar ms a fines de ao o principios de 2017, dependiendo fundamentalmente de
lo que ocurra con la economa durante el ao en curso.
De acuerdo con la estimacin de la encuesta Casen 2013, el dficit habitacional
cuantitativo en Chile asciende a 459 mil 347 viviendas. Para atender este dficit y,
en particular, la situacin de las familias ms vulnerables, resulta indispensable
ampliar y diversificar los programas habitacionales y su estrategia de gestin.
La estimacin, tambin de la encuesta Casen 2013, del dficit habitacional
cualitativo, arroja que un milln 247 mil 890 viviendas requieren ser ampliadas o
mejoradas.

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5.5 MXICO
A grandes rasgos, se puede describir la situacin actual del mercado inmobiliario
mexicano con ciertos hechos. Primero, ha habido un crecimiento en el mercado de
la construccin en los ltimos aos. Como se puede observar en el grfico 5.10, an
falta tiempo para que la industria se recupere en su totalidad con respecto a sus
niveles precrisis. Respecto al PIB de la construccin, para el ao 2010, ste lleg a
la cifra de 847.131 (millones de pesos). Ms relevante an, es la participacin que
posee el PIB de la construccin en el PIB total, correspondiente a un 6,4%. Se puede
observar como el PIB construccin y PIB total han evolucionado (variacin %) desde
el ao 2009 hasta el primer trimestre del 2011.
Grfico 5.9: Variacin del PIB de la construccin

El PIB de la construccin ha logrado superar al PIB total en el primer trimestre del


2011, mostrando as un crecimiento del 4,9%. La recuperacin es evidente y
esperada, siendo fundamental que las personas sientan confianza viendo la
creciente economa, para luego tener una buena disposicin frente a la adquisicin
de viviendas. Adems, existen an programas de apoyo a la vivienda y programas
de financiamiento para la construccin de stas. Lentamente, se podra ir
recuperando el nivel de crditos que se otorgaban antiguamente, alrededor del ao
2008. Si bien en ciertas regiones han habido problemas de violencia en las viviendas

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(lo cual afecta lo que es la situacin de los crditos hipotecarios), esto no es un


problema generalizado. La oferta se ha encargado de fomentar la compra de
viviendas a travs de subsidios y otros mtodos frente al temor por parte de algunos
segmentos de potenciales clientes. Los compradores de viviendas han ido
adaptando o variando la importancia que le atribuyen a los diversos rasgos de las
viviendas, como por ejemplo ubicacin, uso, tamao o seguridad.
A continuacin, se pueden obtener ms conclusiones de los principales indicadores
del mercado inmobiliario y economa mexicana. Grfico 5.10: Construccin v/s
Actividad econmica

Como se puede observar en este grfico, una creciente actividad econmica se


refleja tambin en la construccin, la cual viene repuntando desde mediados del
ao pasado. La tendencia tanto de la actividad econmica en general como la de la
construccin, se observa alentadora. Cabe decir que la poblacin de un pas est
directamente correlacionada con el nmero de viviendas demandadas y el tamao
de stas mismas, por lo que el crecimiento de la poblacin en 9 millones de
habitantes en los ltimos 6 aos es una cifra muy alentadora. Si comparamos con
Chile, Mxico ha incrementado su poblacin en este periodo de tiempo en ms del
50% de la poblacin total de Chile. Esto nos da una idea general de las
oportunidades que existen en el mercado inmobiliario mexicano.

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Grfico 5.12: Ocupantes por vivienda

A simple vista, las cifras de este grfico pueden parecer desalentadoras, pero al
analizar ms en profundidad, y considerando el grfico anterior (poblacin), una
menor tasa de ocupacin de las viviendas en conjunto con una poblacin que crece
a un ritmo altsimo, implican una necesidad de un mayor nmero de viviendas. Si
bien pueden existir factores como la migracin o menor tamao de viviendas que
expliquen esta situacin, tambin debe tenerse en cuenta el creciente nmero de
viviendas en el pas, el cual puede hacer que esta cifra sea algo engaosa.
5.6 PANAM
Se dice que el pas puede crecer hasta un 7,8% para el ao 2011, lo cual se justifica
bajo la inversin pblica y el consumo privado. La inflacin se ubica en un promedio
del 5.3%, influenciada por los fuertes precios internacionales y el dinamismo de la
actividad. Segn Pana Economy Insight, se espera un crecimiento sostenido en la
economa de Panam, el cual bordear el 8%. Las predicciones del World Bank en
cambio, apuntan a un crecimiento del 5% durante los prximos aos.
A continuacin, se vern algunos de los principales indicadores del mercado de la
construccin.
Para el ao 2010, el crecimiento se vio influenciado por el sector de servicios, con
elevadas tasas de crecimiento en transporte, almacenamiento y comunicaciones,
hoteles y restaurantes y comercio. El sector inmobiliario aporta un porcentaje

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cercano al 5%, tal como se puede apreciar en el grfico 5.12 en anexo. Se puede
apreciar adems que el sector de la construccin se sita en el 5to lugar, bordeando
el 6%. ste se vio directamente estimulado por el aumento de ventas del estrato
bajo y medio (viviendas de menos de 80 mil dlares). Por otro lado, el aumento en
la construccin se ve apoyado por los proyectos del sector pblico, orientados a
brindar soluciones de vivienda a familias menos favorecidas. El nmero licencias de
construccin se mantiene bajo y lentamente crece para el segundo trimestre del
2011.

Con el fin de revertir la situacin sobre el crecimiento en la construccin, se


disminuy el nmero de ventas en el estrato alto, para potenciar las ventas en el
estrato medio/bajo. Adicional a esta medida, se intenta potenciar el sector pblico y
aumentar el gasto. Con el fin de estimar la variacin en los precios de la vivienda se
resume el grfico 5.14 con los cambios en los precios generales.

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El grfico anterior resulta un buen proxy para entender el cambio en el precio de las
viviendas. Si bien se detalla el precio de los alimentos en comparacin a la inflacin
general, la tendencia y ciclo es el mismo. De tal forma que al igual que el crecimiento
esperado en los precios, se estima que habr un aumento en los precios de las
viviendas. Segn un reportaje de Panama Economy Inisght realizado el 9 de Junio
del 2011, el total de ventas de viviendas cay, en un 50% y 10% para casa y
apartamentos respectivamente. Sin embargo, para el 2011, hasta la fecha, stos
han crecido en un 50%. En cierta medida el crecimiento en crditos hipotecarios ha
potenciado el aumento de ventas.
En cuanto al crecimiento de la construccin, utilizando datos de la contralora
general de la repblica, se extrae el total anual del PIB de la construccin:
Tabla 5.3: Total PIB de la construccin

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Se ve que hay un aumento creciente en el PIB a lo largo de los aos, y se estima


un escenario positivo en el mercado de la construccin. Complementando esta
informacin con el aumento en crditos hipotecarios, se estima que los valores de
ventas sigan positivos para el ao que viene.

6. CAPITULO N5: ANALISIS DE LOS PRECIOS DE VIVIENDAS EN


LATINOAMERICA- POSIBILIDAD DE BURBUJA INMOBILIARIA?
Observatorio Econmico Latam 18 dic 2014 (BBVA RESEARCH)
Como ya alertaba el FMI en 2011 los precios de la vivienda en trminos reales en
Amrica Latina vienen creciendo a un promedio de 10% anual desde 2005,
significativamente por encima de dcadas anteriores
Por qu puede preocupar un incremento del precio de la vivienda a este ritmo? El
crecimiento en el precio de un activo puede representar un problema cuando dicho
crecimiento vas ms all del justificado por los fundamentales de oferta y demanda
y se sostiene simplemente por la expectativa de precios ms elevados en el futuro.
Cabe recordar que fuertes cadas en el precio de la vivienda estn usualmente
asociadas con prdidas en produccin y en nivel de vida el doble de intensas y
duraderas que las asociadas, por ejemplo, a correcciones del mercado burstil.
A la vista de los indicadores de accesibilidad y de rentabilidad de la propiedad
inmobiliaria, el rpido aumento en el precios de la vivienda en Amrica Latina no
parecera estar relacionado con el surgimiento de una burbuja de precios, sino que
estara apoyado en buena medida en la demanda creciente de vivienda, impulsada
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en la mejor situacin econmica particularmente de las clases medias de estos


pases, combinado con una oferta relativamente inelstica en el corto plazo,
especialmente en algunas ciudades que han visto los mayores incrementos de
precios en los ltimos aos. Puede decirse, eso s, que habra una sobrevaloracin
no despreciable en el precio de la vivienda en el caso de Brasil y en alguna medida
en Colombia, pero que no sera lo suficientemente elevado como para augurar una
correccin brusca de precios. En todo caso, incluso en el hipottico caso de que se
produjera un ajuste sustancial del precio de la vivienda, el impacto macroeconmico
de ese ajuste sera limitado, a diferencia de lo ocurrido hace 6 aos en EEUU o en
Espaa, pues el crdito hipotecario representa una fraccin pequea del crdito
total (salvo en Chile). En el contexto de la mayor estabilidad y fortaleza de los
fundamentales existe importante espacio de desarrollo del sector hipotecario en la
regin bajo condiciones de financiamiento adecuadas.
7. CAPITULO

N6:

ELECCIN

DEL

PAIS

PARA

LA

EXPANSIN

INTERNACIONAL
A continuacin analizaremos los distintos factores de los pases latinoamericanos
para poder elegir el pas en el que haremos nuestra primera inversin a nivel
internacional:

Segn el anlisis macroeconmico de Amrica Latina, los pases como Per,


Argentina, Colombia y Paraguay sern las economas ms dinmicas en
2017.

Del anlisis del mercado inmobiliario latinoamericano llegamos a la


conclusin que Colombia, Per y Argentina tendrn crecimientos positivos en
el 2017 alentados por una mejora macroeconmica, estabilidad policita y
recuperacin de confianza del consumidor.

Con respecto al anlisis de riesgo pas, segn EMBI, el Per, Chile y


Colombia. son los pases con menores riesgos para las inversiones
extranjeras.

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Del anlisis de la demanda de viviendas tenemos que Brasil, Argentina y


Colombia son

mercados que tienen ms de 3.5 millones de dficit del

viviendas.
Realizando los anlisis de todas las variables macroeconmicas y mercado
inmobiliario hemos llegado a la conclusin que Colombia cumple con todos
los requisitos para poder hacer una inversin en el mercado inmobiliario.
Posteriormente nos queda analizar el micro entorno para definir la localidad
y el producto a desarrollar.

8. BIBLIOGRAFIA:

Anlisis global del mercado inmobiliario, anlisis de Min Zhu, Subdirector


Gerente del FMI (5 de junio de 2014).

Perspectivas econmicas para las Amricas, FMI. Abril 2016.

.Precios de la vivienda en Amrica Latina, Observatorio econmico


Latam, BBVA Research, diciembre 2014.

Anlisis del mercado inmobiliario: perspectivas de crecimiento en Chile y


Amrica Latina, Universidad de Chile, Escuela de Economa y
Administracin, ALEXANDER MARTIN KINCADE PEFAUR.

Cesla.com; Centro de estudios Latinoamericanos.

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