TUGAS AKHIR

PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR

BERDASARKAN METODE PENETAPAN JALUR KRITIS
(CRITICAL PATH METHOD)
Diajukan Guna Melengkapi Sebagian Syarat
Dalam Mencapai Gelar Sarjana Strata Satu (S1)

Disusun Oleh :
Nama

: Catur Prianto

N.I.M

: 4160411-025

Jurusan

: Teknik Industri

PROGRAM STUDI TEKNIK INDUSTRI

FAKULTAS TEKNOLOGI INDUSTRI
UNIVERSITAS MERCU BUANA
JAKARTA
2008

LEMBAR PERNYATAAN

Yang bertanda tangan dibawah ini,

Nama

Catur Prianto

N.I.M

4160411-025

Jurusan

Teknik Industri

Fakultas

Teknik Industri

Judul Skripsi :

PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR

BERDASARKAN METODE PENETAPAN JALUR
KRITIS (CRITICAL PATH METHOD)

Dengan ini menyatakan bahwa hasil penulisan Skripsi yang telah saya
buat ini merupakan hasil karya sendiri dan benar keaslianya. Apabila ternyata
dikemudian hari penulisan Skripsi ini merupakan hasil plagiat atau penjiplakan
terhadap karya orang lain, maka saya bersedia mempertanggungjawabkan
sekaligus bersedia menerima sanksi berdasarkan aturan tata tertib di Universitas
Mercu Buana.
Demikian, pernyataan ini saya buat dalam keadaan sadar dan tidak
dipaksakan.

Penulis,

Catur Prianto

ii

LEMBAR PENGESAHAN

PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR

BERDASARKAN METODE PENETAPAN JALUR KRITIS
(CRITICAL PATH METHOD)

Disusun Oleh :
Nama

: Catur Prianto

NIM

: 4160411-025

Jurusan

: Teknik Industri

Pembimbing,

Indra Almahdy Ir. MSc

Mengetahui,
Koordinator Tugas Akhir / Ketua Program Study

Ir. Muhammad Kholil MT.

iii

ABSTRAK
PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR
BERDASARKAN METODE PENETAPAN JALUR KRITIS
(CRITICAL PATH METHOD)
Jaringan kerja proyek terdiri dari berbagai jenis aktivitas yang saling berkaitan
antara satu dengan yang lain. Jaringan kerja merupakan alat untuk penjadwalan
sebuah proyek dan juga sebagai alat analisa untuk mengetahui kegiatan proyek
mana saja yang harus mendapat perhatian khusus dikarenakan kegiatan tersebut
termasuk dalam jalur kritis. Penjadwalan merupakan salah satu tahap perencanaan
proyek karena dengan penjadwalan yang bagus diharapkan dalam pelaksanaan
proyek tidak banyak mengalami kendala yang bisa datang dari manusia, mesin,
metode dan uang.
Metode Jalur Kritis atau Critical Path Method (CPM) merupakan suatu metode
penjadwalan proyek yang sudah dikenal dan sering digunakan sebagai sarana
manajemen dalam pelaksanaan proyek. Dengan CPM dapat dihitung waktu yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan sebuah proyek dan dengan CPM dapat juga
diketahui kegiatan mana saja yang masuk dalam jalur kritis. Dengan input dari
CPM juga dapat dilakukan analisa percepatan jadwal dengan mempersingkat
beberapa kegiatan baik yang masuk jalur kritis maupun yang tidak masuk dalam
jalur kritis. Percepatan kegiatan proyek pasti akan berpengaruh pada jadwal dan
juga biaya proyek. Perhitungan slope biaya digunakan untuk menghitung titik
proyek dipersingkat.
Dengan melakukan observasi langsung, interview beberapa team proyek yang
terlibat dan juga dengan melakukan studi literatur, didapatkan data-data yang
penulis gunakan sebagai dasar melakukan analisa dan pehitungan.
Berdasarkan data yang didapatkan dan mengacu pada teori tentang CPM serta
perhitungan slope biaya didapatkan hasil bahwa proyek pembangunan gedung
RED Office dapat diselesaikan dalam waktu 190 hari kalender dengan total biaya
sebesar Rp. 2.480.287.710. Dengan dilakukannya percepatan dibeberapa kegiatan
proyek didapatkan waktu pelaksanaan yang lebih baik yaitu selama 155 hari
kalender dengan total biaya Rp. 2.534.384.981. Dengan demikian percepatan
proyek akan berdampak pada kenaikan biaya proyek. Dapat diketahui pula setelah
dilakukan percepatan dibeberapa kegiatan proyek, terdapat perubahan jalur kritis
proyek.
Dengan diketahuinya jalur kritis pada tiap-tiap kegiatan proyek, pada pelaksanaan
tiap kegiatan tersebut dapat diantisipasi dengan membuat perencanaan kerja yang
lebih matang dalam hubungannya dengan manusia, mesin, metode dan uang
sehingga proyek dapat dilaksanakan dengan sesuai dengan jadwal yang ditentukan
dan sesuai dengan biaya yang direncanakan.

Kata Kunci: Jadwal CPM, waktu dipersingkat, slope biaya

iv

ABSTRACT
PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR
BERDASARKAN METODE PENETAPAN JALUR KRITIS
(CRITICAL PATH METHOD)

A project network is composed of various activities interrelated in sequential

relationship. a project network is a project scheduling tools and also an analytical
tool to identify which project activities are connected with critical path and need
more concern from the project team. Scheduling is one of important steps in
project execution since good scheduling will hopefully minimize the execution
risks which may coming from man, machine, method and money.
Critical Path Method (CPM) is a management tools which is widely used in
construction project. CPM may calculate the time required to finish the project
and CPM may also inform which activities are connected to the critical path. With
the input from CPM, we can analyze project crash programming by reducing
duration of activities connected to critical path or the unconnected ones. Project
crash programming will impact to the increase of project cost. Slope calculation
method will be used to calculate the crash programming.
By doing direct observation, interviewing some of project team and also
referencing to the library study, we can get the data used for the analysis and
calculation.
Based on the acquisitioned data, CPM theory and lope calculation, we get the
schedule to finish the RED office project on 190 calendar days with total cost Rp.
2.480.287.710. When the project schedule is shortened to be 155 calendar days,
the total project cost is increasing to be Rp. 2.534.384.981. It means that crash
programming will impact to the increase of project cost. By doing crash
programming, the critical path may change from one path to another path.
By knowing the critical path on each activities of project, each step of project
execution may be anticipated by preparing good planning on man, machine,
method and money to convince the project could be finished on schedule and on
budgeted cost.

Keywords: CPM scheduling, crash programming, slope of cost.

KATA PENGANTAR

Puji syukur atas kehadirat Allah S.W.T atas segala rahmat dan karuniaNya yang telah dilimpahkan, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi
dengan judul PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR BERDASARKAN
METODE PENETAPAN JALUR KRITIS (CRITICAL PATH METHOD) sesuai
dengan waktu yang ditargetkan.
Skripsi ini dibuat untuk melengkapi sebagian syarat dalam mencapai gelar
Sarjana Strata Satu (S1) di Fakultas Teknologi Industri Universitas Mercu Buana.
Tak lupa dengan selesainya sktripsi ini penulis mengucapkan banyak terima kasih
kepada semua pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung, baik secara
moril maupun materiil telah membantu terselesaikannya skripsi ini, khususnya
kepada :
1. Istri tercinta Desy Purwaningrum dan anak tersayang Inez Sakhiwisista
yang selalu memberikan dorongan moril selama penulis kuliah hingga
terselesaikanya skripsi ini.
2. Ibunda Sumarti yang telah mendidik dan membesarkan penulis dengan
segala kesabaran hingga saat ini penulis mengetahui pentingnya peran orang
tua dalam mendidik dan kesuksesan anaknya.
3. Indra Almahdy Ir.MSc. selaku pembimbing skripsi yang telah meluangkan
waktunya untuk selalu memberikan semangat untuk menyelesaikan skripsi ini
tepat waktu. Penulis juga sangat berterima kasih atas semua saran, komentar,
verifikasi dan informasi yang diberikan selama bimbingan.
4. Ir. Moch. Kholil, ST, MT Koordinator Tugas Akhir / Ketua Program Studi
yang juga selalu memberikan semangat untuk menyelesaikan studi tepat
waktu.

5. Bapak Edi Mulyono selaku Manajer Proyek RED Office PT. Truba Jaya
Engineering yang telah mengijinkan penulis mengambil data proyek RED
Office sebagai bahan skripsi. Terima kasih juga atas saran, bimbingan dan
informasi yang diberikan selama penulis bersingungan dengan team proyek
RED Office.
6. Seluruh team proyek RED Office khususnya dan seluruh karywan PT. Truba
Jaya Engineering pada umunya yang secara langsung maupun tak langsung
membantu penulis dalam penyelesaian skripsi ini.
7. Rekan-rekan angkatan V jurusan Teknik Industri yang banyak memberikan
semangat untuk belajar dan menyelesaikan skripsi ini tepat waktu.
8. Dan semua pihak yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu.

Penulis menyadari bahwa didalam penyusunan dan pembuatan laporan ini

masih banyak kekurangan yang disebabkan oleh keterbatasan pengetahuan
penulis, oleh karena itu penulis membuka lebar untuk segala kritik dan saran
sehingga pada laporan-laporan yang akan datang dapat penulis sajikan lebih baik
lagi.
Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis khususnya dan bagi
pembaca pada umumnya sebagai penambah wawasan dan ilmu dibidang
manajemen proyek khususnya tentang critical path method (CPM).

Jakarta, Agustus 2008

Catur Prianto

vi

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .......................................................................................

LEMBAR PERNYATAAN ............................................................................. ii

LEMBAR PENGESAHAN ............................................................................ iii
ABSTRAK ........................................................................................................ iv
KATA PENGANTAR

....................................................................................

DAFTAR ISI .................................................................................................... vii

DAFTAR TABEL ............................................................................................. xi
DAFTAR GAMBAR

BAB I

..................................................................................... xii

PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang

BAB II

........................................................................

1.2. Pokok Permasalan .....................................................................

1.3. Tujuan Penelitian ......................................................................

1.4. Pembatasan Masalah

...............................................................

1.5. Sistematika Penulisan ...............................................................

LANDASAN TEORI
2.1. Landasan Teori Sebagai Dasar

................................................

2.2. Latar Belakang Manajemen Proyek .........................................

2.2.1. Definisi Manajemen Proyek .............................................

2.2.2. Kriteria Proyek .................................................................

2.2.3. Sasaran Proyek dan Tiga Kendala ................................... 10

vii

2.3. Organisasi Proyek

................................................................... 10

2.4. Kompleksitas dan Macam Proyek ............................................ 12

2.4.1. Kompleksitas Proyek ....................................................... 12
2.4.2. Macam Proyek ................................................................. 12
2.5. Definisi Penjadwalan ............................................................... 14
2.6. PERT / CPM ............................................................................. 15
2.7. Membuat Diagram Jaringan Kerja ........................................... 17
2.7.1. Jenis Kegiatan dan Istilah yang Digunakan .................... 17
2.7.2. Perbandingan Metode ...................................................... 19
2.7.3. Metode Penyusunan Jaringan Kerja ................................. 21
2.7.4. Lingkup Kegiatan ............................................................ 21
2.7.5. Perkiraan Waktu

............................................................. 22

2.8. Strukturisasi Biaya .................................................................... 25

2.8.1. Working Capital ................................................................ 25
2.8.2. Fixed Capital

.................................................................. 25

2.8.2.1. Biaya Langsung ................................................. 26

2.8.2.2. Biaya Tak Langsung ............................................. 26
2.9. Metode Perkiraan Biaya

.......................................................... 27

2.9.1. Metode Luas dan Volume

.............................................. 28

2.9.2. Metode Penggunaan Unit ................................................ 29

2.9.3. Metode Jumlah dan Harga .............................................. 29
2.10. Membuat Penjadwalan Dengan CPM

viii

................................... 29

2.10.1. Forward Pass ................................................................. 30

2.10.2. Backward Pass ............................................................... 31
2.11. Menghitung Float Total dan Indentifikasi Jalur Kritis ........... 32
2.11.1. Float Bebas .................................................................... 32
2.11.2 Float Interferen

.............................................................. 33

2.12. Tingkat Kritis Suatu Jalur ...................................................... 34

2.13. Mempersingkat Waktu Penyelesaian ..................................... 35
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1. Identifikasi Masalah .................................................................. 37
3.2. Melakukan Pengumpulan Data ................................................ 37
3.3. Melakukan Pengolahan Data .................................................... 38
3.4. Langkah-langkah Penyelesaian Masalah ................................... 39
3.5. Langkah-langkah Pembuatan Jadwal Proyek ............................ 40
BAB IV

PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

4.1. Deskripsi Proyek

..................................................................... 41

4.2. Work Break Down Structure .................................................... 42

4.3. Struktur Organisasi Perusahaan ............................................... 46
4.4. Pemakaian Sumber Daya .......................................................... 49
4.5. Perkiraan Waktu Setiap Kegiatan .............................................. 49
4.6. Perkiraan Biaya Proyek ............................................................ 52
BAB V

ANALISIS PEMECAHAN MASALAH

5.1. Jaringan Kerja ........................................................................... 54
5.2. Hitungan Maju ........................................................................... 58

ix

5.3. Hitungan Mundur ....................................................................... 60

5.4. Float Total ................................................................................ 62
5.5. Percepatan Proyek

................................................................... 68

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

6.1. Kesimpulan ................................................................................ 74
6.2. Saran .......................................................................................... 75
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 76
LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Perbandingan Metode Jaringan Kerja

Tabel 2.2. Perbandingan Penggunaan Metode AON dan AOA
Tabel 4.1. Work Breakdown Structure
Tabel 4.2. Waktu Yang Diperlukan Perkegiatan
Tabel 4.3. Rincian Anggaran perkegiatan
Tabel 5.1. Urutan Logika Ketergantungan Proyek Gedung RED Office
Tabel 5.2. Hasil Perhitungan Maju dan Mundur
Tabel 5.3. Hasil Perhitungan Float Total
Tabel 5.4. Tingkat Kekritisan Pada Jaringan Kerja Proyek RED Office
Tabel 5.5. Percepatan Kegiatan Proyek
Tabel 5.6. Hasil Perhitungan Percepatan Kegiatan Proyek

xi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1. Langkah-langkah Penyelesaian Masalah

Gambar 3.2. Langkah-langkah Pembuatan Jadwal Proyek
Gambar 4.1. Struktur Organisasi Perusahaan
Gambar 4.2. Struktur Organisasi Proyek RED Office
Gambar 4.3. Jadwal Proyek RED Office
Gambar 5.1. Jaringan Kerja Proyek Pembangunan RED Office
Gambar 5.2. Diagram CPM Penggunaan Resources
Gambar 5.3. Jaringan Kerja Dengan Perhitungan Maju
Gambar 5.4. Jaringan Kerja Dengan Perhitungan Mundur
Gambar 5.5. Hasil Perhitungan Saat Paling Awal dan Saat Paling Akhir
Gambar 5.6. Jalur Kritis Baru Akibat Percepatan Kegiatan Proyek
Gambar 5.7. Diagram CPM Penggunaan Resources Proyek Dipercepat

xii

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Hampir semua orang mengenal kata proyek dan proyek
sebenarnya sudah dikenal sejak dulu. Wujud dan skala sebuah proyek dapat
beraneka ragam, mulai dari rumah hunian sederhana sampai dengan gedung
pencakar langit. Semakin maju peradaban manusia semakin besar dan
kompleks proyek yang dikerjakan dengan melibatkan penggunaan bahanbahan, tenaga kerja, dan teknologi yang makin canggih dan terampil. Dapat
kita ambil contoh sebuah proyek pembuatan gedung yang digunakan untuk
kantor. Pembangunan gedung tersebut memerlukan aktifitas yang kompleks
dan memerlukan pengelolaan, pengawasan dan pengendalian yang ketat dan
tersrtuktur. Aktivitas pengelolaan, pengawasan dan pengendalian suatu
proyek diawali dengan sebuah perencanaan yang matang, dengan
perencanaan yang detail dari segi manajemen proyek, penjadwalan,
pengontrolan dan rencana eksekusi, diharapkan dalam pelaksanaanya tidak
akan menemui masalah yang komplek. Dalam melaksanakan suatu proyek
akan ditemui aktifitas yang cukup banyak dan saling mempengaruhi satu
dengan lainnya. Demikian pula dalam suatu proyek pembangunan gedung,

diperlukan suatu usaha manajemen yang pada umumnya terdiri dari :

perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengendalian.
Sering dikatakan bahwa menyusun konsep dan filosofi merupakan
pekerjaan tersendiri, sedangkan merumuskanya menjadi metode, teknik dan
prosedur adalah pekerjaan yang lain. Kata-kata tersebut menggambarkan
bahwa menyusun suatu konsep dan filosofi yang kelihatanya sudah cukup
jelas arti dan tujuannya ternyata amat sulit untuk menjabarkannya menjadi
metode, teknik dan prosedur, yang pada berikutnya dimaksudkan dapat
menjadi petunjuk pelaksanaan dilapangan.
Dalam melaksanakan suatu proyek dikenal 3 (tiga) istilah atau
unsur yang terlibat dan terkait satu dengan lainnya. Ketiga unsur tersebut
adalah pemilik proyek atau sering disebut dengan owner, konsultan dan
kontraktor. Pemilik proyek adalah pihak yang mempunyai gagasan untuk
membuat suatu bangunan atau proyek baik untuk kepentingan sendiri atau
untuk kepentingan orang lain. Konsultan adalah pihak yang dipercaya
pemilik untuk menuangkan gagasannya dalam bentuk rencana dan
perancangan yang siap bangun serta memberi nasehat teknis dan
administrasi sehubungan dengan pelaksanaan proyek tersebut. Sedangkan
kontraktor bertugas mewujudkan perencanaan dalam bentuk fisik.
Kontraktor sebagai salah satu unsur yang terlibat juga memiliki
dalam perencanaan, pelaksanaan dan pemeliharaan. Prosedur perencanaan
dan

pelaksanaan

mempunyai

langkah-langkah

tertentu

sehingga

menghasilkan suatu pengendalian hubungan tugas personil, yang digunakan

sebagai dasar pengendalian pelaksanaan sebuah proyek.

1.2. Pokok Permasalahan

Perencanaan proyek berhubungan dengan efisiensi dan efektifitas
kinerja suatu proyek. Perencanaan yang baik akan menghasilkan biaya
proyek yang kompetitif dan kemungkinan menghadapi masalah atau
kesalahan dalam penanganan proyek dapat diminimalisasi.
Manajemen proyek sesuai dengan sifatnya yang dinamis dan khas,
dalam pelaksanaan dan pengelolaan suatu proyek tentunya akan menjumpai
berbagai permasalahan yang berbeda dari suatu proyek ke proyek lainnya,
sehingga diperlukan studi yang kondisional untuk dapat menetapkan metode
pendukung penjadwalan atau perencanaan pembangunan proyek tertentu.

1.3. Tujuan Penelitian

1. Mengetahui jalur kritis proyek pembangunan gedung RED Office
dengan menggunakan metode Critical Path Method (CPM).
2. Melakukan percepatan untuk memenuhi target jadwal yang ditentukan
manajemen PT. Truba Jaya Engineering, dan melakukan analisa dampak
dari percepatan yang dilakukan terhadap pelaksanaan proyek terutama
dampak yang berkaitan dengan biaya proyek.

1.4. Pembatasan Masalah

Agar penyusunan dan pembahasan tugas akhir dapat terarah dan
dipahami maka dilakukan pembatasan masalah dan asumsi-asumsi yang
digunakan seabgai berikut :
1. Analisa jaringan kerja untuk pembuatan gedung RED Office
menggunakan data secara skunder yang didapat dari PT. Truba Jaya
Engineering.
2. Analisa jaringan kerja hanya dibatasi pada pembangunan gedung RED
Office.
3. Sumber daya berupa pekerja dan tukang berasal dari sector informal,
diasumsikan dapat dialokasikan sesuai kebutuhan. Sehingga tidak
menghambat pelaksanaan proyek.
4. Bahan/material proyek dapat diperoleh dengan mudah dipasaran,
sehingga tidak akan menghambat pelaksanaan proyek.
5. Studi kelayakan proyek dan aspek hukum tidak dibahas.
6. Biaya terhadap sumber daya diasumsikan tidak berfluktuasi sehingga
tidak mempengaruhi biaya pelaksanaan proyek.
7. Mesin-mesin dan peralatan dalam keadaan siap pakai dan dapat
digunakan sesuai dengan kebutuhan. Artinya mesin-mesin dan peralatan
tidak terganggu saat dibutuhkan.
8. Faktor lingkungan yang mempengaruhi jalannya proyek dianggap
konstan.

9. Mutu dan konstruksi tidak dinilai karena hanya mengikuti klasifikasi

yang dimiliki oleh perusahaan untuk kontruksi gedung.
10. Metode yang digunakan dalam membuat jaringan kerja hanya metode
CPM.

1.5. Sistematika Penulisan

Penulisan penelitian ini susunannya berdasarkan suatu sistematika
penulisan yang secara garis besar sudah digambarkan sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini menguraikan latar belakang masalah, pokok permasalahan,
tujuan penelitian, serta sistematika penulisan.
BAB II LANDASAN TEORI
Bab ini menguraikan konsep-konsep, teori dan rumusan yang
menunjang dalam pemecahan masalah
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
Pada bab ini memuat penguraian tentang konsep-konsep serta
langkah-langkah pemecahan masalah.
BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA
Pada bab ini menguraikan tentang deskripsi proyek, work breakdown
structure proyek, struktur organisasi perusahaan dan proyek,
pemakaian sumber daya, perkiraan setiap waktu kegiatan dan
perkiraan biaya proyek.

BAB V ANALISIS PEMECAHAN MASALAH

Pada bab ini dibahas pengolahan data berdasarkan teori-teori dan
data yang didapat. Pengolahan data tersebut meliputi jaringan kerja
proyek, hitungan maju, hitungan mundur, float total dan jalur kritis
yang disajikan dalam CPM dan tabel.
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
Bab ini merupakan kesimpulan dari hasil penelitian dasar pengolahan
data yang telah dibuat pada bab sebelumnya disertai dengan saransaran yang diberikan penulis pada perusahaan.

BAB II
LANDASAN TEORI

2.1 Landasan Teori Sebagai Dasar

Landasan teori dan pengetahuan mengenai permasalahan manajemen
proyek secara umum, merupakan dasar dari pendekatan yang dilakukan oleh
penulis. Teori-teori mengenai manajemen umumnya dan manajemen proyek
khususnya

memberikan

rujukan-rujukan

yang

diperlukan

untuk

mengidentifikasikan permasalahan yang ada dan diperkirakan akan muncul

pada kasus proyek ini. Dari landasan teori yang dipadukan dengan data dan
informasi yang diperoleh pada survey lapangan terhadap proyek sejenis,
diharapkan struktur permasalahan dapat diidentifikasikan untuk proses
pendekatan selanjutnya.

2.2 Latar Belakang Manajemen Proyek

Setiap kegiatan manusia atau suatu badan dihadapkan pada berbagai
masalah yang memerlukan pemikiran dan pemecahannya. Bila kegiatan
tersebut bertujuan untuk mencapai suatu hasil yang memuaskan maka haruslah
dipertimbangkan kondisi atau sumber-sumber yang mendukung kegiatan
tersebut. Demikian pula perkembangan pada ilmu pengetahuan, keadaan

sosial, ekonomi dan segi-segi kehidupan lainnya akan dihadapkan pada

persoalan-persoalan yang serba kompleks. Di dalam pelaksanaan segala
kegiatan itu akan dibatasi oleh berbagai factor yang serba terbatas. Misalnya
tenaga ahli, bahan, tempat, waktu, biaya dan sumber-sumber lainnya. Jadi
untuk mendapatkan cara yang baik dan praktis dalam menyelesaikan setiap
persoalan diperlukan adanya teknik-teknik tertentu. Dengan demikian
perkembangan ilmu pengetahuan tersebut sangat diperlukan untuk melahirkan
ide-ide baru yang bermanfaat.
Dalam bidang industri telah banyak dikembangkan teknik-teknik
manajemen untuk membantu memecahkan berbagai permasalahan dan
persoalan, contohnya penyelidikan operasi (operation research), statistik,
programa linier, pengendalian kualitas dan lain-lain, yang manfaatnya telah
dirasakan oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Teknik-teknik diatas semakin
lama semakin berkembang dikalangan masyarakat modern, dan teknik-teknik
tersebut diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cara yang sebaikbaiknya dan mendapat hasil yang diinginkan. Perkembangan keteknikan
tersebut akhirnya mengarah pada suatu disiplin manajmen teknik yang
digunakan untuk perencanaan dan pengendalian (planning & control) terhadap
suatu kegiatan yang bersifat tidak rutin. Disiplin manajemen teknik yang
dimaksud adalah manajemen proyek.

2.2.1 Definisi Manajemen Proyek

Untuk mengarah pada pengertian tentang manajemen proyek
sebaiknya dimulai dulu dengan mendefinisikan istilah manajemen dan
proyek secara terpisah.
-

Manajemen dapat didefinisikan sebagai proses untuk menetapkan

dan mengatur tujuan, dengan perencanaan dan sumber tenaga kerja
untuk melaksanakannya.

Sedangkan proyek adalah suatu tugas yang perlu didefinisikan dan

terarah kesuatu sasaran atau tujuan yang dituturkan secara
kongkrit, spesifik dan bersifat tidak berulang serta harus
diselesaikan dalam kurun waktu (periode) tertentu dengan
menggunakan tenaga manusia terbatas dan alat-alat terbatas pula.

Manajemen proyek adalah mencakup semua bentuk kegiatan yang

ditandai dengan pengaturan setiap detail proyek dari permulaan
hingga akhir penyelesaian, sehingga diperlukan suatu jenis
kepemimpinan dan bentuk kerjasama yang terintegrasi.
Sedangkan menurut Harold Kerzner, manajemen proyek adalah

perencanaan, koordinasi, pekerjaan dan pengontrolan sumber-sumber

untuk tujuan jangka pendek yang menentukan pencapaian tujuan
khusus serta tujuan organisasi secara keseluruhan.
2.2.2 Kriteria Proyek
1. Memiliki tujuan yg khusus (produk akhir)
2. Jumlah biaya, sasaran dan jadwal proyek telah ditetapkan

10

3. Bersifat sementara umurnya dibatasi oleh selesainya tugas

4. Kegiatan tidak rutin, tidak berulang-ulang dan itensitas kegiatan
berubah sepanjang berjalan.

2.2.3 Sasaran Proyek dan Tiga Kendala (Triple Constrain)

Dalam proses mencapai tujuan proyek ada batasan yg harus
dipenuhi yaitu biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal, serta mutu
yang harus dipenuhi. Ketiga hal tersebut

merupakan parameter

penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai

sasaran proyek. Ketiga batasan diatas disebut tiga kendala (triple
constraint).
Anggaran

proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak

melebihi anggaran.
Jadwal proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan
tanggal akhir yang telah ditentukan.
Mutu

produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi

spesifikasi dan criteria yang dipersyaratkan.

2.3 Organisasi Proyek

Merupakan salah satu bagian dari manajemen adalah pengorganisasian
(organizing). Pengorganisasian sebagai statu proses meliputi berbagai
rangkaian kegiatan seperti :

11

1. Perumusan tujuan, yaitu perumusan secara jelas untuk mencapai tujuan

yang ditetapkan.
2. Penetapan tugas pokok, yaitu tugas-tugas yang merupakan bagian-bagian
dari tujuan organisasi, dan memenuhi syarat kelayakan atau mempunyai
dasar untuk dapat terlaksana.
3. Perincian kegiatan, yaitu mengadakan identifikasi kegiatan-kegiatan yang
penting dalam perincian kegiatan.
4. pengelompokkan
pengelompokkan

kegiatan-kegiatan
kegiatan

saling

dalam

fungsi-fungsi,

berhubungan

erat

yaitu

berdasarkan

diferensiasi horizontal dan vertikal.

5. Pembagian fungsi dalam satuan-satuan organisasi, yaitu membentuk
kerangka satuan dalam biro, direktorat bagian, seksi panitia, team kerja
dan sebagainya. Serta pembagian kerja menurut tempat, fungsi disamping
itu juga penyusunan prosedur dan tata kerja.
6. Pelimpahan kewenangan, yaitu melengkapi tiap satuan organisasi dengan
kewenangan yang sesuai dengan tugas dan kewajiban yang harus
dilaksanakan.
7. Pengadaan dan pengisian tenaga kerja, yaitu pengadaan (recruiting)
tenaga dan pengisian satuan-satuan organisasi dengan tenaga yang telah
terpilih ketrampilan sesuai dengan fungsi dan tugas yang diisyaratkan
untuk masing-masing satuan organisasi.
8. Pengadaan sarana, yaitu melengkapi orgainsasi dengan peralatan fisik
maupun keuangan sesuai dengan jumlah, tugas dan fungsi yang
diisyaratkan untuk mencapai tujuan organisasi.

12

2.4 Kompleksitas dan Macam Proyek

2.4.1 Kompleksitas Proyek
Sampai pada saat ini belum ada kriteria yang telah dibakukan untuk
dapat mengatakan tingkat kompleksitas proyek secara kuantitatif,
tetapi secara umum kompleksitas tergantung dari hal-hal sebagai
berikut :
1. Jumlah macam kegiatan dalam proyek
2. Macam dan jumlah hubungan antar kelompok (organisasi) di
dalam proyek.
3. Macam dan jumlah hubungan antar kegiatan (organisasi) di dalam
proyek dengan pihak luar.
Kompleksitas tidak tergantung dari besar kecilnya suatu ukuran
proyek. Proyek kecil dapat saja bersifat lebih kompleks dari proyek
besar.

2.4.2 Macam Proyek

Dilihat dari komponen kegiatan utamanya macam proyek dapat
dikelompokkan sebagai berikut :
1. Proyek Engineering-Konstruksi, komponen kegiatan utama jenis
proyek ini terdiri dari pengkajian kelayakan, desain engineering,
pengadaan, dan konstruksi. Contoh proyek macam ini adalah
pembangunan gedung, jembatan, pelabuhan, jalan raya, fasilitas
industri.

13

2. Proyek Engineering-manufaktur, proyek ini dimaksudkan untuk

menghasilkan produk baru. Produk tersebut adalah hasil usaha
kegiatan proyek, dengan kata lain, proyek manufaktur merupakan
proses untuk menghasilkan produk baru. Kegiatan utamanya
meliputi desain engineering, pengembangan produk (Product
Development), pengadaan, manufaktur, perakitan, uji coba fungsi
dan operasi produk yang dihasilkan. Contoh untuk ini adalah
pembuatan ketel uap, generator listrik, mesin pabrik, kendaraan.
Bila kegiatan manufaktur dilakukan berulang-ulang, rutin, dan
menghasilkan produk yang sama dengan terdahulu, maka kegiatan
ini tidak lagi diklasifikaisikan sebagai proyek.
3. Proyek penelitian dan pengembangan, proyek ini bertujuan
melakukan

penelitian

dan

pengembangan

dalam

rangka

menghasilkan suatu produk tertentu. Dalam mengejar hasil akhir,

proyek ini seringkali menempuh proses yang berubah-ubah,
demikian pula dengan lingkup kerjanya. Agar tidak melebihi
anggaran atau jadwal acara substansial maka perlu diberikan
batasan yang ketat perihal masalah tersebut.
4. Proyek Pelayanan manajemen banyak perusahaan memerlukan
proyek semacam ini, diantaranya :
Merancang system informasi manajemen, meliputi perangkat
lunak ataupun perangkat keras.
Merancang program efisiensi dan penghematan.

14

Melakukan diversifikasi, penggabungan dan pengambilalihan.

5. Proyek kapital, berbagai badan usaha atau pemerintah memiliki
kriteria tertentu untuk proyek capital. Hal ini berkaitan dengan
penggunaan dana capital (istilah akuntansi) untuk investasi. Proyek
capital umumnya meliputi pembebasan tanah, penyiapan lahan,
pembelian material dan peralatan, manufaktur dan konstruksi
pembangunan fasilitas produksi.
6. Proyek Radiotelekomunikasi yang dapat menjangkau area yang
luas dengan biaya yang relatif tidak terlalu mahal.
7. Proyek konservasi Bio Diversity proyek ini berkaitan dengan
usaha pelestarian lingkungan. Salah satu pendekatan yang terkenal
ialah aplikasi system IPAS (Integrated Protected Area System),
yaitu menentukan daerah yang dilindungi atau protected area,
zone buffer, dan adjaceant area, Aspek yang dijangkau system
IPAS amat luas, meliputi sosial, ekonomi, kependudukan dan lainlain.

2.5

Definisi Penjadwalan
Penjadwalan meliputi pengurutan dan pembagian waktu untuk
seluruh kegiatan/pekerjaan yang dilakukan. Pada tahap ini diputuskan
berapa lama tiap kegiatan memerlukan waktu dan menghitung berapa besar
biaya yang harus dikeluarkan.

15

2.6

PERT / CPM
Teknik evaluasi dan usulan program (evaluation and review
technique-PERT) dan metode jalur kritis (critical path method-CPM),
dikembangkan ditahun 1950-an untuk membantu penjadwalan, memonitor
dan mengendalikan pekerjaan besar dan kompleks.
PERT dan CPM keduanya mengikuti lima langkah dasar :
1. Mendefinisikan kegiatan yang dilakukan dan menyiapkan struktur
pekerjaan terperinci (WBS).
2. Membangun hubungan antar kegiatan, memutuskan kegiatan mana yang
harus dilakukan terlebih dahulu dan mana yang harus mengikuti yang
lain.
3. Menggambarkan jaringan kerja yang menghubungkan keseluruhan
kegiatan.
4. Menghitung jalur waktu terpanjang melalui jaringan yang disebut jalur
kritis.
5. Menggunakan jaringan untuk membantu perencanaan, penjadwalan, dan
pengendalian pekerjaan secara menyeluruh.
Langkah ke-5, menentukan jalur kritis, menentukan jalur kegiatan
yang akan menunda kegiatan, kecuali jika dapat diselesaikan tepat waktu,.
Untuk itu mengidentifikasikan kegiatan yang kurang penting dan melakukan
perencanaan ulang, penjadwalan ulang dan pengalokasian tenaga kerja dan
biaya dilakukan.

16

Meskipun PERT dan CPM berbeda pada beberapa hal dalam

konstruksi jaringan, tujuan keduanya sama. Analisa yang dilakukan oleh
kedua teknik ini sangat mirip. Perbedaan utamanya adalah bahwa PERT
menggunakan tiga perkiraan waktu untuk setiap kegiatan. Waktu ini
digunakan untuk menghitung nilai yang diharapkan dan penyimpangan
standar untuk kegiatan tersebut. CPM membuat asumsi bahwa waktu
kegiatan hanya diperlukan satu faktor waktu untuk setiap kegiatan.
PERT dan CPM akan menjawab pertanyaan berikut :
1. Kapan pekerjaan akan selesai ?
2. Kegiatan-kegiatan apa saja bila terlambat akan membuat semua
pekerjaan tertunda ?
3. Yang manakah kegiatan yang tidak kritis, yaitu kegiatan yang memiliki
kelonggaran waktu sehingga tidak menunda penyelesaian pekerjaan
secara keseluruhan selama kegiatan tersebut tidak melebihi batas
kelongaran yang ada ?
4. Berapa besar kemungkinan suatu pekerjaan dapat diselesaikan pada
tanggal tertentu ?
5. Pada suatu tanggal tertentu, apakah kegiatan-kegiatan masih tetap
didalam jadwal, lebih lambat atau lebih cepat dari jadwal ?
6. Pada suatu tanggal tertentu, apakah uang yang dibelanjakan sama, lebih
sedikit ataukah lebih besar dari yang dianggarkan ?
7. Apakah memiliki sumber daya yang cukup untuk menyelesaikan
pekerjaan tepat waktu ?

17

8. Jika pekerjaan ingin diselesaikan pada waktu yang lebih singkat, apakah
jalan terbaik untuk mencapai sasaran ini dengan biaya yang seminimal
mungkin ?

2.7 Membuat Diagram Jaringan Kerja

Langkah pertama dalam jaringan PERT dan CPM adalah membagi
keseluruhan

pekerjaan

menjadi

kegiatan-kegiatan

menurut

struktur

pekerjaan terperinci (WBS).

Adalah dua pendekatan untuk menggambarkan jaringan kerja :

Kegiatan pada titik (Activity on Node OAN)

Kegiatan pada panah (Activity on Arrow (AOA)

Pada AON, titik menunjukkan kegiatan dan pada AOA, panah

menunjukkan kegiatan. Setiap kegiatan memerlukan waktu dan sumber

daya.
Perbedaan mendasar antara AOA dan AON adalah pada AON titik
mewakili kegiatan, pada jaringan AOA titik merupakan waktu mulai dan
selesainya suatu kegiatan yg disebut kejadian. Artinya titik pada AOA tidak
membutuhkan waktu maupun sumber daya.
2.7.1 Jenis Kegiatan Dan Istilah Yang Digunakan Untuk Jaringan
Kerja
Diagram jaringan kerja atau network merupakan gambaran grafis
dari rangkaian aktifitas suatu rencana proyek. Definisi dan symbolsymbol yang dipakai antara lain adalah :

18

arrow; yang menyatakan aktivitas/job/kegiatan dari

bagian proyek yang waktu, sumber, keadaan awal dan
akhirnya sudah tertentu.

dummy : merupakan aktifitas semu, penghitung

peristiwa, yang menyatakan logika ketergantungan
aktifitas selanjutnya, tidak mempunyai durasi atau
tidak memakan waktu.

= node : event/lingkaran yang menyatakan saat mulai dan

berakhirnya aktifitas
Sebelum menggambarkan aktivitas, ada beberapa hal yang harus
diperhatikan. Yaitu :
1. Panjangnya

panah

tidak

menunjukkan

lamanya

waktu

penyelesaian pekerjaan
2. Aktivitas-aktivitas apa yang mendahului dan aktivitas apa yang
mengikuti
3. Aktivitas apa yang dapat dilakukan bersama-sama
4. Aktivitas-aktivitas tersebut sudah ditentukan saat mulai dan saat
berakhirnya.
5. Biaya dari aktivitas-aktivitas tersebut.
Ada beberapa pendekatan untuk mendukung manajemen proyek
dalam perencanaan pelaksanaan suatu proyek yang dikaitkan dengan
waktu antara lain :
A. Program Evaluation and Review Technique (PERT)

19

B. Critical Path Methode (CPM)

C. Presedence Diagramming (PDM)
2.7.2 Perbandingan Kelebihan dan Kekurangan dari Metode Jaringan
Kerja
Ada beberapa kelebihan dan kekurangan dari metode jaringan kerja
(metode CPM, PERT, dan Presedence Diagramming) yang
dijelaskan diatas seperti pada tabel 2.2 di bawah ini.
Tabel 2.1 Perbandingan Methode Jaringan Kerja
Metode Jaringan Kerja

Yang Diperbandingkan
CPM

PERT

PDM

Lamanya
ditentukan

aktivitas Sudah ditentukan

Berdasarkan
Perkiraan

Kejadian
ditangani
(overlap)

tumpang Banyak dibutuh

Tindih

Sulit ditangani

Mudah

Kemudahan
secara logika

diterima Sulit

Sangat sulit

Mudah

Kemampuan mengikuti Baik

jaringan kerja

Cukup

Sulit

Kemudahan
menyiapkan
kerja

Sukar

Sukar

sedang

Sulit

Kemudahan
perhitungan

untuk Sedang
jaringan

dalam Mudah sekali

3 Sudah

20

Tabel 2.2. Perbandingan Penggunaan Metode AON dan AOA

No

Kegiatan Pada Titik (AON) Kegiatan

Kegiatan Pada Panah (AOA)

A mendahului
1

B,C dapat

dikerjakan
setelah B
selesai

C dapat
C

dikerjakan jika

A
C

A dan B selesai.

B dan C tidak
B
dapat dimulai

hingga A
C
selesai

C dan D tidak

C
dapat dimulai

hingga A dan B
D

C
B

keduanya
selesai

D
C

21

2.7.3 Metode Penyusunan Jaringan Kerja

Unsur yang diperlukan dalam membuat jaringan kerja proyek
adalah lingkup kegiatan, logika ketergantungan kegiatan. Perkiraan
waktu kegiatan dan metode pelaksanaan konstruksi. Jika hal tersebut
diketahui kita dapat menghitung untuk setiap kegiatan yaitu waktu
mulai paling cepat, waktu selesai paling lambat, tenggang waktu
total dan tenggang waktu bebas.
Dengan diagram jaringan kerja dapat segera dilihat kaitan
suatu kegiatan dengan kegiatan-kegiatan lainnya, sehingga bila
sebuah kegiatan terlambat maka dengan segera dapat lihat kiat apa
saja yang dipengaruhi oleh kelambatan tersebut dan beberapa besar
pengaruhnya. Juga dengan diagram jaringan kerja dapat diketahui
kegiatan-kegiatan mana saja atau lintasan-lintasan mana saja yang
kritis sehingga dengan mengetahui tingkat kekritisannya dapat
ditetapkan skala prioritas dalam menangani masalah-masalah yang
timbul selama pelaksanaan proyek. Oleh karena itu sebuah diagram
network yang tepat dan dipakai secara konsekwen merupakan alat
yang sangat menolong dalam menyelenggarakan proyek.
2.7.4 Lingkup Kegiatan
Merupakan suatu proses intervensi kegiatan yaitu memecah
suatu proyek menjadi beberapa komponen utama proyek kemudian
dibagi kembali sampai akhirnya diperoleh paket-paket pekerjaan.

22

Proses ini disebut pula Struktur Pekerjaan Terperinci (Work

Breakdown Structure/WBS).
2.7.5 Perkiraan Waktu
Perkiraan waktu yang dimaksud adalah waktu yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan kegiatan. Waktu mempunyai
hubungan yang sangat erat dengan biaya. Pada umumnya apabila
waktu pelaksanaan bertambah panjang, maka biaya pelaksanaan akan
bertambah dan demikian pada sebaliknya. Hal ini banyak disebabkan
oleh biaya overhead yang besarnya sangat tergantung dari waktu
pelaksanaan.
Untuk dapat memperkirakan waktu pelaksanaan proyek,
dibutuhkan pengalaman yang cukup lama dibidang konstruksi.
Selain itu juga harus mempunyai gambaran yang jelas dan
menyeluruh terhadap langkah-langkah pelaksanaan proyek tersebut.
Ada beberapa faktor yang menentukan lama kegiatan yaitu sebagai
berikut :
1. Volume Pekerjaan
Suatu

kegiatan

yang

kuantitas

atau

volumenya

besar

membutuhkan waktu penyelesaian yang lebih lama pada waktu

penyelesaian yang volume pekerjaannya lebih kecil. Untuk
mempercepat pelaksanaan biasanya dipakai tenaga kerja dan
peralatan yang lebih banyak untuk pekerjaan tersebut.

23

2. Tenaga Kerja
Keterlibatan tenaga kerja sangat menentukan waktu pelaksanaan
tiap kegiatan. Keterlibatan tenaga kerja ini dipengaruhi oleh
faktor-faktor sebagai berikut :
Kualitas pengawasan
Keadaan di lokasi proyek
Jenis pekerjaan
Kualitas tenaga kerja
Jumlah jam kerja per hari.
Tenaga kerja yang terdidik, terampil dan berpengalaman akan
mempunyai

produktivitas

yang

tinggi

sehingga

dapat

menyelesaikan dengan sangat cepat dan mutu yang lebih baik.

Untuk lebih menjelaskan pemakaian sumber saya tertentu selama
pelaksanaan proyek, digunakan histogram kebutuhan sumber
daya. Histogram ini menyatakan pada sumbu horizontal skala
waktu pelaksanaan sedangkan pada sumbu vertical menyatakan
kebutuhan sumber daya persatuan waktu untuk pekerjaan pada
proyek, harus dihitung kebutuhan sumber yang mana agar
penyelesaian proyek dapat dilakukan seoptimal mungkin.
Kebutuhan sumber tersebut memiliki sifat-sifat keterbatasan
yang dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
Sumber

yang

tidak

terbatas

jumlahnya

(Unlimited

Resources). Dimana tingkat kemampuan penyediaan sumber

24

dapat memenuhi sumber yang dibutuhkan berapapun

besarnya.
Sumber yang terbatas jumlahnya (Limited Resources),
dimana tingkat kemampuan penyediaan sumber pada satu
atau beberapa periode waktu, menurut jadwal sebelum
dialokasikan.
3. Cuaca
Faktor cuaca memegang peranan penting dalam pelaksanaan di
lapangan. Apabila cuaca buruk, dimana terjadi hujan terusmenerus dan disertai angin kencang akan menyebabkan
terganggunya pelaksanaan pekerjaan. Bahkan akibat dari cuaca
tersebut dapat menimbulkan kerusakan-kerusakan.
4. Lokasi Proyek
Lokasi proyek berhubungan erat dengan kemudahan dan
kesukaran dalam perolehan dan transfortasi sumber daya berupa
material, tenaga kerja dan peralatan. Kesukaran ini secara
langsung mempengaruhi waktu pelaksanaan proyek.

25

2.8

Strukturisasi Biaya
Biaya Proyek

Fixed
Capital

Direct
Cost

Working
Capital

Indirect
Cost

2.8.1. Working Capital

Adalah biaya atau modal kerja yang digunakan untuk pembelian
bahan-bahan proses produksi, material, dan bahan-bahan bersifat
habis terpakai.
Working Capital meliputi :
1. Inventory Cost, bahan mentah dan lain-lain
2. Pembelian suku cadang dan lain-lain
2.8.2. Fixed Capital
Adalah modal tetap dan merupakan dari biaya proyek yang
digunakan untuk membangun instalansi atau pengadaan produk
proyek seperti :
1. Studi kelayakan
2. Design Engineering

26

3. Pengadaan peralatan utama, dan lain-lain

Modal tetap terdiri dari biaya langsung dan tidak langsung
2.8.2.1. Biaya Langsung
Adalah biaya yang dikeluarkan untuk segala sesuatu yang
akan menjadikan komponen permanent hasil proyek.
Biaya langsung meliputi
-

Persiapan lahan

Pembebasan tanah

Pengadaan peralatan utama

Merakit dan memasang peralatan

Electrical

Pembangunan gedung, fasilitas dan lain-lain.

2.8.2.2. Biaya Tak Langsung

Adalah biaya yang digunakan untuk manajemen, jasa dan
lain-lain.
Biaya tak langsung meliputi :
-

Gaji dan pengeluaran lain bagi tenaga administrasi, tim

penyelia, dan manajemen proyek.

Biaya pengadaan fasilitas sementara keperluan proyek.

Menyewa atau membeli alat-alat untuk konstruksi

Ongkos menyewa kantor, termasuk keperluan utiliti

seperti listrik dan air.

27

2.9 Metode Perkiraan Biaya

Salah satu pekerjaan yang paling rumit yang dihadapi oleh
kontraktor adalah analisa dan perkiraan kemungkinan biaya proyek. Bagi
pemilik proyek ketepatan perkiraan sangat penting karena pengeluarannya
akan dibatasi oleh perkiraan tersebut. Namun perlu diingat bahwa tidak
satupun perkiraan yang dibuat oleh kontraktor dapat dijamin. Perkiraan
tersebut hanya berupa kebijaksanaan mengenai kemungkinan biaya
pembangunan.
Kebijakan ini timbul karena adanya kondisi pemasaran dan
persaingan sepanjang masa perundingan. Namun demikian perkiraan
tersebut adalah sedekat mungkin sesuai dengan apa yang dapat diajukan
dan dengan cara yang wajar.
Dalam menganalisa dan memperkirakan biaya proyek, kontraktor
berpedoman pada metode penganalisaan biaya. Secara umum ada 3 (tiga)
macam metode analisa biaya yang digunakan yaitu :
1. Metode luas volume
2. Metode penggunaan unit
3. Metode jumlah dan harga
Pemilihan metode yang digunakan pada suatu tahap pembangunan
akan ditentukan oleh lengkap atau tidaknya data mengenai harga-harga
yang berlaku terhadap jenis proyek yang bersangkutan dan spesifikasinya.
Untuk proyek ini PT. Truba Jaya Engineering menggunakan metode
jumlah dan harga.

28

2.9.1 Metode Luas dan Volume

Untuk perkiraan biaya pada tahap awal, kontraktor seringkali
menggunakan perhitungan atas luas dan volume. Jumlah ukuran
kubik yang berada dalam wilayah bangunan dikalikan dengan harga
yang diduga per ukuran kubiknya dan luas daerah bangunan tersebut
dikalikan dengan harga yang diduga per satuan luasnya, akan
memberikan perkiraan biaya pembangunan.
Dalam hal penyusunan harga, satuan pembangunan data luas
dan volume laporan proyek yang akan dikerjakan haruslah diseleksi
dahulu. Jika data dari laporan tersebut mempunyai nilai bangunan
yang sama atau jika bangunan tersebut dibangun pada saat dan
tempat yang sama dengan yang direncanakan, maka harga satuan
yang akan diseleksi dapat digunakan secara langsung. Untuk laporan
bangunan berbeda, penggunaan harga satuan haruslah disertai
dengan koreksi dan perbandingan.
Penilaian atas unsur nilai bangunan meliputi ukuran, garis,
keliling, tinggi, jumlah lantai, jenis konstruksi dan pemakaian
sumber daya. Harus diperhatikan bahwa harga satuan bangunan
sejenis tersebut tidak mencakup hal-hal seperti :
1. Pengembangan tapak (site development)
2. Harga tanah

29

3. Biaya

pergantian

pelayanan

profesional

seperti,

arsitek,

surveying, test laboratorium dan sebagainya.

Metode luas dan volume biasanya digunakan untuk
memperkirakan biaya pembangunan pada tahap gagasan. Dasar
perkiraan ini biasanya disebut cost of proposal
2.9.2 Metode Penggunaan Unit
Metode penggunaan unit menghasilkan perkiraan biaya
dengan mengkalikan harga unit peralatan yang digunakan dengan
jumlah unit. Metode ini banyak dipakai untuk peralatan Mechanical
&

Engineering,

sanitary

dan

sebagainya.

Khususnya

pada

pembangunan gedung dan rumah.

2.9.3 Metode Jumlah dan Harga
Metode ini banyak dipakai pada tahap perancangan lanjut
dimana ukuran bahan dan pekerjaan dapat diperkirakan dengan pasti.
Suatu cara yang umum dikenal dalam mengadakan analisa biaya
dengan metode ini adalah membuat daftar kuantitas dan harga
pekerjaan (Bill Of Quantities / BOQ).

2.10 Membuat Penjadwalan Dengan CPM

Diagram kerja digambar untuk menunjukkan semua kegiatan dan
hubungan yang harus didahulukan, langkah selanjutnya adalah
menentukan jadwal. Artinya mengidentifikasikan waktu mulai dan

30

selesai yang direncanakan untuk tiap kegiatan. Waktu awal dan waktu
selesai dalam hal ini diidentifikasikan sebagai berikut :
1. Earliest start time (ES) adalah waktu paling awal (tercepat) suatu
kegiatan dapat dimulai.
2. Latest start time (LS) adalah waktu terakhir suatu kegiatan dimulai
sehingga tidak menunda waktu penyelesaian keseluruhan pekerjaan
secara keseluruhan.
3. Earliest finish time (EF) adalah waktu paling awal (tercepat) suatu
kegiatan dapat diselesaikan.
4. Latest finish time (LF) adalah waktu paling lambat suatu kegiatan
dapat diselesaikan tanpa menunda penyelesaian pekerjaan secara
keseluruhan.
ES dan EF ditentukan selama forward pass sedangkan LS dan LF
ditentukan selama backward pass. Dua langkah analisa yang dilakukan
dalam analisa jaringan kerja yaitu forward pass dan backward pass.
2.10.1 Fordward Pass
Fordward pass dilakukan dengan mengidentifikasikan
waktu-waktu awal kegiatan dimulai dan berakhir (ES dan EF)
a) Aturan ES
Sebelum suatu kegiatan dapat dimulai, semua pendahulu
langsung (predecessor) harus diselesaikan.

Jika suatu kegiatan hanya mempunyai satu preecessor. ES

kegitan tersebut = EF dari predecessornya.

31

Jika suatu kegiatan mempunyai beberapa satu predecessor,

maka ES kegiatan tersebut diambil dari nilai maksimum
diantara predecessornya.

b) Aturan EF
EF adalah jumlah dari waktu mulai terdahulu (ES) dan waktuwaktu kegiatannya (durasi).
EF = ES + durasi kegiatan

2.10.2 Backward Pass

Sebagaimana forward pass dimulai dari awal seluruh kegiatan
dimulai, backward pass dimulai dari kegiatan terakhir. Untuk setiap
kegiatan, pertama-tama menentukan nilai LF diikuti dengan nilai ES.
Dua aturan yang digunakan pada proses ini.
a) Aturan LF
Seluruh kegiatan predecessor harus telah diselesaikan.

Jika suatu kegiatan adalah prodecessor bagi suatu kegiatan,

LF prodecessor = LS kegiatan sucessornya.

Jika suatu kegiatan adalah prodecessor bagi lebih dari suatu

kegiatan yang secara langsung mengikutinya, maka nilai
diambil dari nilai minimum ES kegiatan-kegiatan yang
mengikutinya.

32

b) Aturan LS
Waktu mulai terakhir (LS) dari suatu kegiatan adalah perbedaan
waktu selesai akhir (LF) dan durasi kegiatan, yaitu :
LS = LF - Durasi

2.11 Menghitung Float Total Dan Identifikasi Jalur Kritis

Setelah menghitung waktu terdahulu dan waktu terakhir dari semua
kegiatan, maka untuk menemukan jumlah float total, atau wakltu bebas
yang dimiliki oleh setiap kegiatan menjadi mudah. Float total adalah
waktu longgar yang dimiliki oleh sebuah kegiatan tersebut masih bisa
ditunda tanpa menyebabkan keterlambatan pekerjaan keseluruhan. Float
total adalah perbedaan waktu Earliest dan latest secara sistematis.
Float total = LS EF atau Float total = LF EF
Kegiatan dengan float total = 0 disebut sebagai kegiatan kritis
(critical activities) dan berada pada jalur kritis, jalur kritis adalah jalur
tidak terputus melalui jaringan kerja (network diagram), yaitu :

Mulai pada kegiatan pertama

Berhenti pada kegiatan akhir pekerjaan

Terdiri dari hanya kegiatan kritis (yaitu kegiatan yang tidak

mempunyai waktu float).

2.11.1 Float Bebas

Salah satu syarat adanya float bebas (FF) adalah bilamana semua
kegiatan pada jalur yang bersangkutan dimulai seawal mungkin.

33

Besarnya FF suatu kegiatan adalah sama dengan sejumlah waktu

mulai paling awal dari kegiatan tersebut dapat ditunda tanpa
mempengaruhi waktu mulai paling awal dari kegiatan berikutnya
ataupun semua peristiwa yang lain pada jaringan kerja. Dengan
kata lain, float bebas dimiliki oleh satu kegiatan tertentu
sedangkan float total dimiliki oleh kegiatan-kegiatan yang berada
dijalur yang bersangkutan. Float bebas dihitung dengan cara
berikut :
Float bebas dari suatu kegiatan adalah sama dengan waktu mulai
paling awal (ES) dari kegiatan berikutnya dikurangi waktu
selesai paling awal (EF) kegiatan yang dimaksud.
FF (1-2) = ES (2-3) EF (1-2)
2.11.2 Float Interferen
Definisi float interferen adalah Float Interferen sama
dengan float total dikurangi Float Bebas atau IF = FT FF.
Arti dari float interferen adalah bila suatu kegiatan
menggunakan sebagaian dari IF sehingga kegiatan nonkritis
berikutnya jalur tersebut perlu dijadwalkan lagi (digeser)
meskipun tidak

sampai mempengaruhi penyelesaian proyek

secara keseluruhan.

34

2.12 Tingkat Kritis Suatu Jalur

Ada tiga tingkat kritis suatu jalur yaitu, jalur kritis, jalur hampir kritis
dan jalur kurang kritis, yang ketiga jalur tersebut mempunyai arti dari segi
pengelolaan sebagai berikut :
Jalur Kritis
Jalur ini memerlukan perhatian maksimal dari pengelola proyek,
terutama pada periode perencanaan dan implementasi pekerjaan/kegiatan
yang bersangkutan, misalnya diberikan prioritas utama dalam alokasi
sumber daya yang dapat berupa tenaga kerja, peralatan atau penyelia.
Pengalaman menunjukkan bahwa kegiatan-kegiatan kritis dari suatu
proyek umumnya kurang dari 20 persen total pekerjaan, sehingga
memberi perhatian lebih kepadanya dianggap tidak akan mengganggu
kegiatan yang lain bila telah direncanakan dengan sebaik-baiknya.
Jalur Hampir Kritis
Jalur ini memerlukan prioritas perhatian dari pengelola yang tidak
sebesar pada kegiatan dijalur kritis. Meskipun demikian, bila tidak cukup
diperhatikan bisa berubah menjadi kritis karena memiliki float yang
tidak besar.
Jalur Kurang Kritis
Kegiatan-kegiatan pada jalur ini pada umumnya dianggap kurang
memerlukan perhatian dari pucuk pimpinan proyek terutama aspek
jadwal.

35

2.13 Mempersingkat Waktu Penyelesaian

Seperti telah disebutkan bahwa CPM memakai satu angka estimasi
bagi kurun waktu masing-masing kegiatan, dengan penggunaan sumber daya
pada tingkat normal. Proses mempercepat kurun waktu disebut dengan crash
program dan didalam menganalisis proses tersebut digunakan asumsi
sebagai berikut:
a. Sumber daya yang tersedia bukan merupakan kendala.
b. Bila menginginkan waktu penyelesaian lebih cepat dengan lingkup yang
sama, maka keperluan sumber daya akan bertambah. Sumber daya ini
dapat berupa tenaga kerja, material, peralatan, atau bentuk lain yang
dapat dinyatakan dalam sejumlah dana.
Tujuan dari program percepatan waktu adalah memperoleh jadwal
penyelesaian kegiatan atau proyek dengan kenaikan harga yang minimal.
Secara umum waktu dan biaya proyek dibagi menjadi:
a. Kurun waktu normal: adalah kurun waktu yang diperlukan untuk
melakukan kegiatan sampai selesai, dengan cara yang efisien tapi diluar
pertimbangan adanya kerja lembur dan usaha-usaha khusus lainnya
seperti menyewa peralatan yang lebih canggih.
b. Biaya Normal: adalah biaya langsung yang diperlukan untuk
menyelesaikan kegiatan dengan kurun waktu normal.
c. Kurun waktu dipersingkat (crash time): adalah waktu tersingkat untuk
menyelesaikan suatu kegiatan secara teknis masih mungkin. Disini
dianggap sumber daya bukan suatu kendala.

36

d. Biaya untuk waktu dipersingkat (crash cost): adalah jumlah biaya

langsung untuk
dipersingkat.

menyelesaikan pekerjaan dengan kurun waktu

37

BAB III
METODOLOGI PENELITIAN

Setiap penelitian selalu diawali dengan pengenalan masalah yang

diteliti, dari titik tolak peninjauan atau pengelihatan tertentu dapat dirumuskan
suatu masalah yang perlu dibahas dan diselesaikan sehingga didapat penyelesaian
masalah, baik yang sifatnya benar-benar sebagai penyelesaian masalah baru atau
bersifat perbaikan atau penyempurnaan dari kebijakan yang telah ada.
3.1. Identifikasi Masalah
Pemanfaatan waktu yang tidak efisien menyebabkan penyelesaian
suatu kegiatan pekerjaan memakan waktu yang tidak seharusnya.
Pemborosan waktu ini dapat berasal dari tenaga kerja, alat dan tidak
menutup kemungkinan berasal dari kebijakan penjadwalan kegiatan proses
yang dibuat. Penggunaan CPM dengan jalur kritisnya diharapkan dapat
meningkatkan efisiensi waktu dengan menelusuri urutan kegiatan yang
dilakukan.
3.2. Melakukan Pengumpulan Data
Pengumpulan data yang dilakukan dengan maksud untuk mencari
informasi yang dapat memberikan gambaran yang diperlukan untuk
menyelesaikan masalah.

38

Metode pengumpulan data meliputi :

Observasi, ke kantor PT. Truba Jaya Engineering.

Interview, beberapa karyawan PT. Truba Jaya Engineering yang terlibat

langsung dalam proyek pembangunan gedung dimaksud dalam tugas
akhir ini.

Studi literature, perpustakaan PT. Truba Jaya Engineering, Journal dan

perpustakaan Universitas Mercu Buana.

Data yang digunakan adalah :

Data urutan proses pembuatan gedung RED Office.

Data waktu penyelesaian tiap kegiatan pembuatan gedung RED Office.

Spesifikasi gambar gedung RED Office.

Jenis data yang digunakan adalah :

Data Sekunder
Yaitu data yang diperoleh melalui catatan dan dokumentasi yang
dimiliki oleh perusahaan.

3.3. Melakukan Pengolahan Data

Pengolahan data dilakukan dengan menggambar jaringan kerja
dengan metode Critical Path Method yang terdiri dari :
1. Menghitung waktu total penyelesaian proyek gedung.
2. Menghitung waktu longgar dari kegiatan-kegiatan yang dilakukan.
3. Menentukan jalur kritis.
4. Melakukan perbaikan atau percepatan dibeberapa kegiatan proyek untuk
mencapai target jadwal yang ditentukan.

39

3.4. Langkah-langkah Penyelesaian Masalah

Secara umum langkah-langkah penyelesaian masalah dalam skripsi ini
adalah sebagai berikut:

Mulai
Identifikasi Proyek

Identifikasi Masalah

Pengumpulan Data

Membuat Jaringan Kerja *

Menentukan Jalur Kritis

Penyelesaian Masalah

Selesai

Gambar 3.1 Langkah-Langkah Penyelesaian Masalah

40

3.5. Langkah-langkah Pembuatan Jadwal Proyek

Secara khusus langkah-langkah pembuatan jadwal proyek adalah sebagai
berikut:

Identifikasi Aktivitas Proyek

Estimasi Durasi Aktivitas

Penyusunan Urutan Aktivitas

Penyusunan Jadwal Proyek

Analisa dan Peninjauan Ulang

Tidak
OK?

Ya
Pelaksanaan dan Penerapan jadwal

Gambar 3.2 Langkah-Langkah Pembuatan Jadwal Proyek

41

BAB IV
PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

4.1. Diskripsi Proyek

Gedung RED Office yang dibangun diatas lahan seluas 750 m2
adalah sebuah bangunan yang berbasis pada rangka baja. Gedung ini akan
dibangun dua lantai dan akan diperuntukan sebagai ruang kantor. Jenis
pekerjaan yang menjadi skope kerja PT. Truba Jaya Engineering adalah
supplai

material dan konstruksi, sedangkan pekerjaan

engineering

disubkontrakkan ke konsultan perencanaan dengan skope pekerjaan

engineering dan desain gedung serta termasuk pembuatan ijin bangunan.
Untuk lebih jelasnya proyek ini memiliki identitas sebagai berikut :
Jenis proyek

: Konstruksi

Nama proyek

: Pembuatan Gedung

Pemilik Proyek

: PT. Truba Jaya Engineering

Akan diperuntukan untuk Rigging & Equipment
Division (RED).

Lokasi Proyek

: Jl. Tipar Cakung

42

4.2. Work Break Down Structure (WBS)

Struktur pekerjaan terperinci (WBS) adalah pengelompokan
komponen utama proyek yang diuraikan sehingga didapat paket-paket
pekerjaan. Pembagian proyek kedalam paket-paket pekerjaan ini merupakan
proses terpenting dalam penerapan manajemen proyek berstruktur, karena
WBS sangat berguna dalam penyusunan perencanaan organisasi, estimasi
sumberdaya perkiraan waktu pelaksanaan dan pengembangan jaringan kerja.
WBS untuk proyek ini digambarkan seperti dibawah ini :
Table 4.1. Work Breakdown Structure

No

Kelompok Utama

Uraian Pekerjaan

Preparation Work

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Mobilisasi dan demobilisasi

Pengukuran & Bouwplank
Listrik kerja
Air Bersih untuk kerja & Toilet
sementara
Kebersihan selama pekerjaan
Shop Drawing & penggandaan gambar
For Construction
As Built Drawing
Keamanan di dalam dan sekitar proyek
Resiko perbaikan kerusakan & perijinan
lingkungan.
Peralatan, Perlengkapan Keselamatan
Kerja dan P3K
Alat bantu (Helm, Sepatu Proyek, dll)
Laporan,foto dokumentasi, dokumen
kontrak
Kantor proyek
Gudang & Los kerja pemborong
Asuransi Tenaga Kerja (Astek) untuk
pekerja & staff Kontraktor
Perhitungan struktur

43

Pilling Work & Pile

Cap

Main Civil Works

1
2
3
4
5
6
7

Pemancangan dg Hydraulic Hammer

Minipile 25 x 25 L 12 M
Mob/Demob alat pancang
PDA Test
Pile head demolishing
Excavation work
Soil disposal + soil fill
Sand Filling 10cm thicknes
Lean concrete 5cmm thk
Formwork
Re-bar
Concrete
Pile Cap
Excavation work
Soil disposal + soil fill
Sand Filling 10cm thicknes
Lean concrete 5cmm thk
Formwork
Re-bar
Concrete

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Excavation work
Soil disposal + soil fill
Sand Filling
Lean concrete
Concrete
Formwork
Re-bar
Mansory Stone
Floor Works
Perancah / steger
External Wall
Brick Wall
Water tight wall
Plester
Smooth finish
Aluminium groove (horizontal)
Aluminium groove (vertical)
Septic Tank

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

44

Structural Works

PEKERJAAN
MECHANICAL &
ELECTRICAL

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Column
Formwork
Re-bar
Beam
Floor Deck
WF.300 x 150
WF. 150 x 75 x 5 x 7 mm
Plat penyambung
Bracing 12 mm
Trekstang 10 mm
Batang tarik 16
Plat strip 4x38
Pipa PVC 3"
Klem PVC 3"
Mur baut HTB A325 5/8" x 2"
Mur baut hitam " x 1 1/4"
Atap kaca laminating t. 12 mm ( 6 + 6 )
Hollow 40 x 40 x 2mm
Fisher M 19 mm
Cat zinchromate

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Pekerjaan Listrik
Instalasi penerangan
Pasang Lampu
Pasang Emergency halogen 10 watt
Pasang Emergency TL 10 watt
Pasang power AC
Pasang Saklar seri
Pasang Saklar engkel
Instalasi Stop kontak
Pasang Kabel Tray
Pasang Panel LP2
Arde ( grounding )
Pekerjaan Telephon
Instalasi kabel telepon
Pasang Outlet telepon
Pengadaan telepon standard

1
2
3

45

4
5
6

PEKERJAAN
PLUMBING

Door and Window

1
2
3
4

Kabel Vider 25 pair

Kabel Vider 10 pair
Pengadaan PABX 40 ext
Pekerjaan Fire Alarm
Instalasi
Pasang heat detector
Pasang smoke detector
Pasang alarm box

1
a.
b.
c.
d.
e.
2
a.
b.
c.
d.
e.
f.

Pekerjaan Air Kotor

Pipa PVC 5" AW
Pipa PVC 4" AW
Pipa PVC 3" AW
Pipa PVC 2" AW
Fitting2 & Material bantu
Pekerjaan Air Bersih
Pipa PVC 2"
Pipa PVC 1"
Pipa PVC 3/4"
Pipa PVC 1/2"
Ball valve 2"
Fitting2 & Material bantu

1
2

Wooden fix window, WW-1

Double wooden frame door, WD-1
Double wooden panel swing door leaf,
WD-1
Single wooden frame door, WD-2
Single wooden swing door leaf, WD-3
w/ fix - Iced glass
Single wooden frame door, WD-3
Single wooden swing door leaf, WD-3
w/ fix - Iced glass
Single PVC door, PD-1
Aluminium fix & swing window AW-1
Aluminium fix & swing window AW-2
Aluminium fix & swing window AW-3
Aluminium fix & swing window AW-4
Aluminium & swing window AW-5
Fix window, FW-1
Fix window, FW-2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

46

16
17

Steel frame door SD-1

Single Steel SD with fix iced glass

Dari uraian diatas terlihat bahwa untuk menyiapkan jaringan kerja

proyek secara lengkap, dalam arti siap pakai untuk tugas-tugas perencanaan,
menyusun jadwal pekerjaan dan tolak ukur pengendalian dibutuhkan suatu
proses. Hal ini diawali dengan teknik membuat jaringan kerja.

4.3. Struktur Organisasi Perusahaan dan Proyek

Organisasi perusahaan memiliki peranan yang sangat penting.
Suatu organisasi di buat dengan maksud mempermudah manajemen didalam
mencapai tujuan perusahaan. Suatu organisasi dibuat dengan maksud untuk
mempermudah manajemen didalam mencapai tujuan perusahaan.
Dalam pelaksanaan proyek ini telah ditunjuk manajer proyek yang
bertugas untuk mengkoordinasikan seluruh pelaksanaan proyek mulai dari
perencanaan hingga pelaksanaan dilapangan. Manajer proyek yang
ditugaskan pada intinya bertanggung jawab terhadap kesuksesan proyek baik
secara teknis dan non teknis. Secara lengkap organisasi PT. Truba Jaya
Engineering dapat dilihat di gambar 4.1 dan organisasi proyek pada gambar
4.2.

47

Gambar 4.1 Struktur organisasi PT. Truba Jaya Engineering

48

Manajer Proyek
Edy Mulyono

Koordinator Engineering

Procurement Leader

Construction Leader

Antonius S

Widodo

Wira W

Civil Engineer

Purchasing

PPIC

Yongki TP

Nurulloh

Agung S

Architecture Engineer

Finance Controller

Widiatmoko

Dian Septiani

Mechanical & Electrical

Engr
Mahmud Husnul

Rigging & Equipment

Gambar 4.2 Struktur Organisasi Proyek RED Office

Hermanto

49

4.4. Pemakaian Sumber Daya

Pemakaian sumber daya akan ditentukan berdasarkan besarnya
satuan ukuran pekerjaan. Sebelum dilakukan perhitungan waktu pelaksanaan
proyek, dilakukan perkiraan jumlah sumber daya yang dibutuhkan untuk
setiap kegiatan. Perhitungan kebutuhan sumber daya berdasarkan daftar
rincian pekerjaan, sedangkan jumlah bahan bisa ditetapkan dengan
mengetahui beberapa kebutuhan jumlah bahan untuk suatu volume
pekerjaan.
Berdasarkan pembatasan masalah pada bab 1 bahwa sumberdaya
berupa pekerjaan tukang yang berasal dari sektor informal diasumsikan
dapat

dialokasikan

sesuai

kebutuhan,

sehingga

tidak

menghambat

pembangunan proyek, oleh karena itu perkiraan sumberdaya tidak dibahas

dalam skripsi ini.

4.5. Perkiraan Waktu Setiap Kegiatan

Perkiraan waktu setiap kegiatan adalah jangka waktu yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap pekerjaan atau kegiatan. Proyek ini
menggunakan jaringan kerja CPM, oleh karena itu dalam penentuan waktu
aktivitas (duration) yaitu secara deterministric (tertentu), karena didasarkan
pengalaman perusahaan dalam melaksanakan paket-paket sejenis.
Untuk proyek pembangunan gedung ini PT. Truba Jaya
Engineering menetapkan besar waktu yang diperlukan sebagai berikut :

50

Table 4.2. Waktu yang diperlukan perkegiatan

Uraian Pekerjaan

Preparation Work
Pilling Work
Pile Cap PC1 : 16 Nos, PC2 : 3 Nos, PC3 : 4 Noz
Concrete Beam
Mansory Fondation
Floor work
Concrete stair 1st floor : 4unit
Column
Beam
Floor Work 1 st floor & Dack
Atap ( Konstruksi Baja )
Wall
Pekerjaan Mechanical & Electrical
Pekerjaan Plumbing
Floor
Roofing and Ceiling
Sanitary
Door and Window
Canopy & Dinding Batu tempel
Finising
Doors & Windows Accessories

Durasi
(Hari)
7
14
32
40
40
21
35
19
27
24
15
21
20
20
20
18
23
30
18
15
15

Sumber : PT. Truba Jaya Engineering

Dengan perkiraan waktu diatas, manajemen PT. Truba Jaya Engineering

menargetkan proyek RED Office diselesasikan dalam waktu tidak lebih dari enam
bulan atau antara seratus lima puluh sampai seratus delapan puluh hari kalender.
Dan berdasarkan perkiraan waktu diatas team proyek RED Office membuat
penjadwalan dengan menggunakan metode diagram balok atau Bar Chart. seperti
pada gambar 4.3.

51

52

Dari perkiraan waktu dan diagram balok balok diketahui bahwa waktu
penyelesaian proyek adalah sekitar seratur sembilan puluh hari kalender, artinya
tidak sesuai dengan target manajemen PT. Truba Jaya Engineering. Dari diagram
balok tersebut juga tidak diketahui pekerjaan apa saja yang perlu mendapat
perhatian khusus dalam pelaksanaan proyek.

4.6. Perkiraan Biaya Proyek

Pekerjaan paling rumit yang dihadapi oleh PT. Truba Jaya
Engineering adalah analisa dan kemungkinan biaya proyek. Untuk
mengetahui biaya keseluruhan proyek gedung ini, digunakan metode
perhitungan jumlah dan harga. Untuk pembuatan gedung seluas 750 m2 PT.
Truba Jaya Engineering menentukan biaya dengan Bill of Quantity (BOQ)
seperti pada lampiran 1 dan rincian anggaran perkegiatan pada table 4.3.

Table 4.3. Rincian Anggaran Perkegiatan

No.
Uraian Pekerjaan

WBS
No.

Squence

101
102

A
B

103

Preparation Work
Pilling Work
Pile Cap PC1 : 16 Nos, PC2 : 3
Nos, PC3 : 4 Noz

104

Concrete Beam

105

Mansory Fondation

106
107

F
G

Floor work
Concrete stair 1st floor : 4unit

Anggaran
Biaya

Durasi
(Hari)

100,592,610
179,878,570

7
14

95,998,370

32

80,653,600

40

9,266,829

40

79,333,790

21
35

53

35,013,054
108

Column

116,574,912

19

109

Beam

258,852,341

27

110

Floor Work 1 st floor & Dack

373,649,683

24

111
112

K
L

45,605,033
240,804,174

15
21

113
114
115
116
117
118

M
N
O
P
Q
R

183,206,390
86,690,870
91,934,950
99,175,514
54,108,980
245,699,000

20
20
20
18
23
30

119
120

S
T

Atap (Konstruksi Baja)

Wall
Pekerjaan Mechanical &
Electrical
Pekerjaan Plumbing
Floor
Roofing and Ceiling
Sanitary
Door and Window
Canopy & Dinding Batu
Tempel
Finising

36,927,079
31,162,562

18
15

121

Doors & Windows Accessories

35,159,400

15

2,480,287,710
Sumber : PT. Truba Jaya Engineering

54

BAB V
ANALISIS PEMECAHAN MASALAH

5.1

Jaringan Kerja
Berdasarkan uraian pekerjaan dan estimasi durasi tiap-tiap pekerjaan
dan mengacu pada langkah-langkah pembuatan jadwal menggunakan
metode jalur kritis, sebagai langkah selanjutnya adalah membuat jaringan
kerja. Jaringan kerja dalam perencanaan dan penjadwalan proyek merupakan
salah satu bagian terpenting, karena dengan jaringan kerja kita bisa
mengetahui umur proyek, jalur kritis dan float total. Berikut ini logika
ketergantungan dari proyek RED Office.
Table 5.1 Urutan logika ketergantungan proyek Gedung RED Office

Keterangan

Kegiatan
yang
Mendahului

(3)

(4)

Kegiatan
i

(1)

(2)

Preparation Work

Pilling Work

Pile Cap PC1 : 16 Nos, PC2 : 3 Nos, PC3 : 4 Noz

Concrete Beam

Mansory Fondation

Floor work

Concrete stair 1st floor : 4unit

55

Column

10

BEAM

10

11

Floor Work 1 st floor & Dack

11

12

ATAP ( KONSTRUKSI BAJA )

11

12

13

Wall

12

13

14

PEKERJAAN MECHANICAL & ELECTRICAL

13

14

15

PEKERJAAN PLUMBING

13

15

16

Floor

13

16

19

Roofing and Ceiling

14

19

18

Sanitary

15

18

17

Door and Window

16

17

20

Canopy & Dinding Batu tempel

17

20

20

Finising

18

20

20

Door & Window Accessories

19

20

Dari table diatas dapat digambarkan jaringan kerja pembuatan gedung RED office
seperti pada gambar 5.1. Dan dari jaringan kerja pada gambar 5.1 akan didapatkan
diagram CPM yang menunjukan penggunaan resources seperti pada gambar 5.2.

56

Gambar 5.1 Jaringan Kerja Proyek Pembangunan Gedung RED Office

57

58

5.2

Hitungan Maju
Dalam mengidentifikasi jalur kritis dipakai suatu cara yang disebut
hitungan maju. Dan perlu diingat kembali aturan dalam penyusun jaringan
kerja, yaitu : Kecuali kegiatan awal, maka suatu kegiatan baru dapat
dimulai bila kegiatan baru dapat dimulai bila kegiatan yang mendahuluinya
telah selesai.
Waktu selesai paling awal suatu kegiatan adalah sama dengan waktu
mulai paling awal, ditambah kurun waktu kegiatan yang bersangkutan.
EF=ES + D atau EF (I-j) = ES (ij) + D (ij). Hasil perhitungan maju untuk
proyek ini dapat dilihat pada table 5.2 dan digambarkan pada jaringan kerja
gambar 5.2.

59

Gambar 5.3 Jaringan Kerja Dengan Perhitungan Maju

60

5.3

Hitungan Mundur
Perhitungan mundur dimaksudkan untuk mengetahui waktu yang
paling akhir kita masih dapat memulai dan mengakhiri masing-masing
kegiatan tanpa menunda kurun waktu penyelesaian proyek secara
keseluruhan, yang telah dihasilkan dari hitungan maju.
Untuk mendapatkan hitungan mundur dipakai aturan kerja yang
menyatakan bahwa waktu mulai paling akhir suatu kegiatan adalah sama
dengan waktu selesai paling akhir dikurangi kurun waktu berlangsungnya
kegiatan yang bersangkutan, atau LS = LF D.
Hasil perhitungan Maju dan perhitungan Mundur untuk proyek ini
dapat dilihat pada table 5.2 dan digambarkan seperti pada gambar 5.4.

61

Gambar 5.4 Jaringan Kerja Dengan Perhitungan Mundur

62

Table 5.2. Hasil perhitungan Maju dan Mundur

Kegiatan

5.4

Durasi

Paling awal

Paling Akhir

(3)

Mulai
(ES)
(4)

Selesai
(EF)
(5)

Mulai
(LS)
(6)

Selesai
(LF)
(7)

14

14

14

14

32

14

46

14

46

40

14

54

14

69

40

14

54

14

69

21

54

75

69

90

35

75

110

90

125

19

46

65

46

65

10

27

46

73

46

89

11

24

65

89

65

89

11

12

15

89

104

89

104

12

13

21

104

125

104

125

13

14

20

125

145

125

154

13

15

20

125

145

125

152

13

16

20

125

145

125

145

14

19

18

145

163

154

172

15

18

23

145

168

152

175

16

17

30

145

175

145

175

17

20

15

175

190

175

190

18

20

15

168

183

175

190

19

20

18

163

181

172

190

(D)

(1)

(2)

Float Total
Pada perencanaan dan penyusunan jadwal proyek, arti penting dari
float total adalah menunjukkan jumlah waktu yang diperkenankan suatu
kegiatan boleh ditunda, tanpa mempengaruhi jadwal penyelesaian proyek

63

secara keseluruhan. Float total dihitung dengan rumus berikut : Float total
suatu kegiatan sama dengan waktu selesai paling akhir dikurangi waktu
selesai paling awal, atau waktu paling akhir dikurangi waktu mulai awal dari
kegiatan tersebut. Atau dengan rumus :
TF = LF EF = LS ES
Table 5.3. Hasil Perhitungan Float Total
Kegiatan

Durasi

Paling Awal

Paling Akhir

Float

Selesai
(EF)

Mulai
(LS)

Selesai
(LF)

Total
Float
(TF)

Float
Bebas
(FF)

Float
Interferen
(IF)

(D)

Mulai
(ES)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

14

14

14

14

32

14

46

14

46

40

14

54

14

69

15

15

40

14

54

14

69

15

15

21

54

75

69

90

15

15

35

75

110

90

125

15

15

19

46

65

46

65

10

27

46

73

46

89

16

16

11

24

65

89

65

89

11

12

15

89

104

89

104

12

13

21

104

125

104

125

13

14

20

125

145

125

154

13

15

20

125

145

125

152

13

16

20

125

145

125

145

14

19

18

145

163

154

172

15

18

23

145

168

152

175

16

17

30

145

175

145

175

17
18
19

20
20
20

15
15
18

175
168
163

190
183
181

175
175
172

190
190
190

0
7
9

0
0
0

0
7
9

64

Dari hasil perhitungan diatas dapat diketahui, umur proyek, jalur

kritis dan float total. Untuk lebih jelasnya hitungan Maju dan Mundur
digambarkan dalam jaringan kerja dan dapat dilihat pada gambar 5.5.

65

Gambar 5.5. Hasil Perhitungan Paling Awal dan Saat Paling Akhir

66

Table 5.4 menunjukkan tingkat kekritisan suatu kegiatan pada jaringan kerja
Kegiatan

Durasi

Paling awal

Paling Akhir

Float

Selesai
(EF)
(5)

Mulai
(LS)
(6)

Selesai
(LF)
(7)

Total Float
(TF)
(8)

Keterangan

(3)

Mulai
(ES)
(4)

14

Hampir Kritis

14

14

14

Jalur Kritis

32

14

46

14

46

Jalur Kritis

40

14

54

14

69

15

Kurang Kritis

40

14

54

14

69

15

Kurang Kritis

21

54

75

69

90

15

Kurang Kritis

35

75

110

90

125

15

Kurang Kritis

19

46

65

46

65

Jalur Kritis

10

27

46

73

46

89

16

Kurang Kritis

11

24

65

89

65

89

Jalur Kritis

11

12

15

89

104

89

104

Jalur Kritis

12

13

21

104

125

104

125

Jalur Kritis

13

14

20

125

145

125

154

Hampir Kritis

13

15

20

125

145

125

152

Hampir Kritis

(D)

(1)

(2)

(9)

67

13

16

20

125

145

125

145

Jalur Kritis

14

19

18

145

163

154

172

Hampir Kritis

15

18

23

145

168

152

175

Hampir Kritis

16

17

30

145

175

145

175

Jalur Kritis

17

20

15

175

190

175

190

Jalur Kritis

18

20

15

168

183

175

190

Hampir Kritis

19

20

18

163

181

172

190

Hampir Kritis

68

5.5. Percepatan Proyek

Dari kegiatan dan perkiraan waktu yang dibahas diketahui bahwa
hasil penjadwalan melebihi target yang digariskan manajemen sehingga
perlu dilakukan percepatan dibeberapa kegiatan. Berdasarkan jalur kritis
hasil dari perhitungan maka ditetapkan untuk melakukan percepatan di
beberapa kegiatan antara lain pemancangan, pile cap, masonry foundation,
floor work untuk deck lantai satu, pekerjaan atap, dinding, plumbing, lantai,
pintu dan jendela, canopy serta pekerjaan pemasangan asesoris pintu. Secara
detail percepatan beberapa kegiatan proyek dapat dibaca di tabel 5.5.

69

Table 5.5 Percepatan kegiatan proyek

70

Dari percepatan seperti di detail pada tabel 5.5 dilakukan analisa

percepatan waktu dan biaya dengan menggunakan metode slope biaya dengan
rumus perhitungan sebagai berikut:

Biaya dipersingkat Biaya normal

Slope Biaya

--------------------------------------------Waktu normal Waktu dipersingkat

Dengan rumus tersebut didapatkan hasil perhitungan pada tabel 5.6. dan
dari tabel tersebut diketahui dengan mempersingkat beberapa kegiatan proyek
selama 155 hari kalender biayak langsung proyek akan menjadi Rp.
2.534.384.981. Apabila angka-angka percepatan tersebut dimasukan kedalam
penjadwalan CPM maka akan menghasilkan jalur kritis baru sperti pada gambar
5.6. dan diagram CPM penggunaan resources ditunjukan pada gambar 5.7.

71

72

Gambar 5.6 Jalur kritis baru akibat percepatan kegiatan proyek.

73

74

BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan
Dari analisa dan studi yang dilakukan, penulis mengambil beberapa
kesimpulan antara lain :
1. Dengan menggunakan CPM dapat diketahui jangka waktu pelaksanaan
proyek yaitu selama 190 hari kalender dengan jalur kritis terletak pada
pekerjaan pemancangan, pile cap, kolom baja, lantai untuk tingkat 1,
pekerjaan atap, dinding, pekerjaan lantai, pintu dan jendela dan pekerjaan
kanopi dan pemasangan batu tempel.
2. Dengan menggunakan CPM dan perhitungan slope biaya diketahui bahwa
melakukan percepatan jadwal proyek menjadi 155 hari kalender, akan
meningkatkan biaya pelaksanaan proyek menjadi Rp. 2.534.384.981 dari
biaya awal sebesar Rp. 2.480.287.710. Terdapat tambahan biaya sebesar
Rp. 54.097.272.
3. Dengan dilakukanya percepatan, terjadi perubahan jalur kritis yang
awalnya terjadi pada jalur pekerjaan pemancangan, pile cap, kolom baja,
lantai untuk tingkat 1, pekerjaan atap, dinding, pekerjaan lantai, pintu dan

75

jendela dan pekerjaan kanopi dan pemasangan batu tempel menjadi

pekerjaan pemancangan, pile cap, kolom baja, lantai untuk tingkat 1,
pekerjaan atap, dinding, pekerjaan plumbing, Sanitary, dan pekerjaan
finishing.

6.2 Saran
Beberapa saran terutama ditujukan untuk team proyek gedung RED
Office adalah :
1. Melakukan analisa yang lebih tajam dengan menggunakan metode lain
seperti precedence diagramming, pert atau Gantt Chart.
2. Meningkatkan koordinasi antar bagian yang terkait dalam pelaksanaan
proyek karena dari pengamatan yang dilakukan, beberapa keterlambatan
tidak melakukan catatan-catatan penyebab keterlambatan tersebut dan juga
catatan tentang action plan yang harus dilakukan secara lengkap. Catatan
atau record terhadap sebab keterlamatan, action plan, dan minute of
project

implementation

sangatlah

dibutuhkan

untuk

koreksi

dan

perencanaan proyek-proyek sejenis dimasa datang. catatan tersebut tidak

hanya mencakup hal teknis saja melainkan juga yang bersifat administrasi
terutama yang berkaitan dengan kontrak kerja.

76

DAFTAR PUSTAKA

Alifen, Ratna S.., Setiawan, Ruben S., Sunarto, Andi, 1999. Analisa What If
Sebagai Metode Antisipasi Keterlambatan Durasi Proyek, Jurnal
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Universitas Kristen Petra.
Ervianto, Wulfram I.. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta: Penerbit
Andi.
Gaynor, Alan Kibbe., and Evason, Jane L.. 1992. Project Planning, A Guide for
Practioners. Needham Height, Massachusetts: Allyn and Bacon
Mingus, Nancy. 2002. Project Management dalam 24 Jam. Jakarta: Prenada
Media.
Saifulah. 2007. Proyek Pembuatan Gudang Material Berdasarkan Metode
Penetapan Jalur Kritis (CPM). Jakarta. Universitas Mercu Buana.
Soeharto, Iman. 1995. Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai Operasional).
Jakarta: Penerbit Erlangga.