2013

CARTILHA LOCAES
RESIDENCIAIS

Realizao:

SUMRIO
DEFINIES .............................................................................. 3
Locatrio/Inquilino ................................................................... 3
Fiador: ................................................................................. 3
Seguro Fiana.......................................................................... 3
Aluguel ................................................................................... 4
Contrato: ................................................................................ 4
Contrato de locao ................................................................. 4
Lei Federal n 8.245/91: ........................................................... 4
O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E AS LOCAES .............. 4
DEVERES DO LOCADOR............................................................... 5
A) Entregar o imvel alugado em estado de servir ao uso que se
destina ................................................................................... 5
B) Garantir durante a locao o uso pacfico do imvel locado ....... 5
C) Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel ......... 5
D) Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao ............ 5
E) Pagar impostos, taxas e prmio do seguro contra incndio sobre
o imvel, salvo disposio expressa em contrrio ......................... 5
F) Mostrar ao locatrio, quando solicitado o demonstrativo de
quantas parcelas esto sendo efetivamente cobradas do locador ou
por ele pagas (despesas de condomnio, conta de luz, impostos,
seguro contra incndio...). ........................................................ 6
G) Pagar as despesas extraordinrias de condomnio. ................... 6
H) Fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do
estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia
aos eventuais defeitos existentes. .............................................. 6
DEVERES DO LOCATRIO/INQUILINO ........................................... 6
A) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao ........... 7
B) Servir-se do imvel para o uso convencionado ........................ 7
C) Restituir o imvel, terminada a locao, no estado em que o
recebeu .................................................................................. 7
D) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito que este ter que reparar no imvel .. 7
E) Realizar imediatamente os reparos dos danos causados por si,
seus dependentes ou familiares no imvel................................... 8

F) no modificar o imvel sem consentimento prvio e por escrito

do locador ............................................................................... 8
G) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana
de tributos e encargos condominiais, intimao, multa ou exigncia
de autoridade pblica ............................................................... 8
H) Pagar as despesas de telefone, energia eltrica, gs, gua e
esgoto .................................................................................... 8
I) Permitir a vistoria do imvel, mediante combinao prvia de dia
e hora .................................................................................... 9
J)Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os
regulamentos internos .............................................................. 9
K) Pagar o prmio do seguro fiana ............................................ 9
L) Pagar as despesas ordinrias de condomnio............................ 9
DIREITO DE PREFERNCIA ........................................................ 10
BENFEITORIAS ......................................................................... 10
Direito de reteno................................................................. 11
TIPOS DE GARANTIA NA LOCAO ............................................. 11
Cauo ................................................................................. 12
Fiana: ................................................................................. 12
O seguro fiana ..................................................................... 12
Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento ................ 12
DO REAJUSTE DO ALUGUEL ....................................................... 13
A) Como calculado o reajuste do aluguel?............................... 13
B) Quando ocorre o aumento do aluguel?.................................. 13
C) Qual a diferena entre reviso do aluguel e reajuste? ............. 13
D) E se no houver acordo entre as partes sobre o reajuste?....... 13
E) Quais os ndices mais utilizados na atualidade para reajuste de
aluguel? ................................................................................ 13
DA CONTINUIDADE OU EXTINO DA LOCAO .......................... 14
A) Prorrogao por tempo indeterminado .................................. 14
B) Denncia .......................................................................... 14
C) Situaes em que o contrato pode ser desfeito ...................... 14
D) Morte das partes ............................................................... 15
E)Divrcio e fim da unio estvel ............................................. 16

EMPRSTIMO, CESSO E SUBLOCAO ...................................... 16

LOCAO PARA TEMPORADA ..................................................... 16
ATENDIMENTO, CONSULTAS E RECLAMAES ............................. 17
PROCON Campinas................................................................. 17
Outros municpios .................................................................. 17

Prefeitura Municipal de Campinas

Prefeito: Jonas Donizette Ferreira
Secretaria Municipal de Assuntos Jurdicos
Secretrio: Mrio Orlando Galves de Carvalho
Departamento de Proteo ao Consumidor
Diretora: Lcia Helena Magalhes Lopes da Silva
Coordenador de Defesa do Consumidor: Francisco Jos Togni
Coordenadora de Proteo aos Direitos do Consumidor: Maura
Pellegrini Grama
Edio e diagramao: Tas Regina de Morais
Reviso:Natlia Peloggia

DEFINIES
Locador: o proprietrio do imvel que aluga sua
casa/comrcio/chcara/stio/terreno/apartamento/ba
rraco para outra pessoa (locatrio).
Locatrio/Inquilino: pessoa que ir alugar o
imvel do locador.
Fiador: a pessoa que se responsabilizar pelo pagamento dos
alugueres caso o locatrio no realize os pagamentos.
Seguro Fiana: uma opo de garantia para quem deseja alugar
um imvel, mas no possui um fiador.

Aluguel: uma relao jurdica onde uma das partes se obriga a

ceder

outra,

mediante

pagamento,

uso

gozo

de

bem infungvel, mvel ou imvel.

Contrato: um negcio jurdico que depende para sua formao de
pelo menos duas partes e estabelece direitos e deveres para ambas.
Contrato de locao: um negcio jurdico realizado entre locador
e locatrio, com a finalidade de alugar um bem e que estipula direitos
e deveres para ambas as partes.
Na locao de imveis pode ser verbal ou escrito.
Lei Federal n 8.245/91: Conhecida como a lei do inquilinato,
atualmente a disposio normativa que regula a locao de imveis
urbanos. Alterada pelas Leis Federais n 12.112/09 e 12.744/12.

O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E AS LOCAES

Consumidor pela Lei 8.078/90 toda pessoa fsica
ou jurdica que adquire ou utiliza produtos ou
servios como destinatrio final.
Por sua vez, o fornecedor quem (pessoa fsica ou
jurdica)

desenvolve

atividade

de

produo,

montagem, criao, construo, transformao,

importao, exportao, distribuio ou comercializao de produtos
e prestao de servios.
Assim, toda vez que o locador ou seu representante se colocar no
conceito de fornecedor h a aplicao do Cdigo de Defesa do
Consumidor.
Os contratos formalizados por imobilirias so considerados de
adeso, portanto reclamaes contra clusulas abusivas so cabveis
perante os rgos de defesa do consumidor.

DEVERES DO LOCADOR
A) Entregar o imvel alugado em estado de servir ao uso que
se destina;
ATENO: Os acessrios que acompanham o imvel devero estar
descritos no contrato. Exemplo: se no imvel constam cortinas,
toldos, persianas, lustres, luminrias e piscinas, o locador dever
fazer constar no contrato a existncias desses bens.
B) Garantir durante a locao o uso pacfico do imvel locado;
Com a locao o inquilino assume a posse direta do bem e o locador
est impedido de embaraar esse uso.
C) Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
O locador deve conservar o imvel locado conforme ajustou no
contrato.
D) Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
O locador responsvel pelos vcios e defeitos anteriores ao contrato
de locao, portanto, as faturas de energia eltrica, o IPTU e a conta
de gua atrasados, por exemplo, so de responsabilidade do locador.

E) Pagar impostos, taxas e prmio do seguro

contra

incndio

sobre

imvel,

salvo

disposio expressa em contrrio;

A prtica demonstrou que comum o locador
atribuir ao locatrio o pagamento do imposto, taxas
e prmio do seguro, todavia para que isto ocorra dever haver uma
clusula contratual expressa sobre o tema.

F) Mostrar ao locatrio, quando solicitado o demonstrativo de

quantas parcelas esto sendo efetivamente cobradas do
locador ou por ele pagas (despesas de condomnio, conta de luz,
impostos, seguro contra incndio...).
G) Pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Entre as despesas extraordinrias incluem-se:
I obras, reformas ou acrscimos na estrutura do imvel;
II pintura da fachada, empenas, poos de aerao e iluminao,
inclusive das esquadrias externas;
III obras destinadas a repor as condies de habitalidade do
edifcio;
IV- Indenizaes trabalhistas e previdencirias de empregado do
condomnio, ocorridas em data anterior ao perodo da locao;
V- Instalao de equipamento de segurana e de incndio, telefonia,
intercomunicao, esporte e lazer do condomnio;
VI Despesas de decorao e paisagismo do condomnio;
VII Constituio do fundo de reserva;
H) Fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio
minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com
expressa referncia aos eventuais defeitos existentes.

DEVERES DO LOCATRIO/INQUILINO
Antes de realizar qualquer locao e antes de
entregar o imvel locado, recomendvel que o
inquilino vistorie o imvel com o locador e preencha o
termo de vistoria anotando o estado das coisas.

A) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao;

O aluguel devido desde a data em que o imvel ficou disposio
do locatrio e no na data em que realizou a mudana.
O pagamento deve ser realizado pontualmente ou, no silncio no
contrato, at o 6 dia til do ms seguinte ao vencido.
Para os contratos verbais o prazo de pagamento at o 6 dia til do
ms vencido.
IMPORTANTE: O comprovante de depsito bancrio constitui prova
de pagamento. Mas ateno, o ideal fazer o depsito identificado no
caixa.
B) Servir-se do imvel para o uso convencionado;
O locatrio deve utilizar o imvel para a finalidade contratada.
Exemplo: se locou para residncia no pode fazer uso comercial.
C) Restituir o imvel, terminada a locao, no estado em que o
recebeu;
O locatrio deve entregar o imvel no estado em que o recebeu.
ATENO: importante realizar a vistoria com o locador requerendo
deste uma declarao /termo de vistoria minucioso de que o imvel
est em perfeitas condies. Com isso evitam-se eventuais aes
indenizatrias.

D) Levar

imediatamente ao

conhecimento do locador

surgimento de qualquer dano ou defeito que este ter que

reparar no imvel;
OBSERVAO:

Os

vcios

defeitos

de

imveis locados

por

construtoras e/ ou prestadoras de servios de locao esto sujeitos

aplicao do CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

Os pequenos danos devero ser reparados pelo locatrio. Exemplos:

troca de torneira, vedaes pequenas no telhado, limpeza de calhas,
limpeza da caixa dagua...
E) Realizar imediatamente os reparos dos danos causados por
si, seus dependentes ou familiares no imvel.
Qualquer pessoa do relacionamento do inquilino que ocasionar dano
ao imvel atribui ao locatrio o dever de reparar.
Os

fiadores

respondem

pelos

mesmos

danos

tambm

responsabilidade da fiana vai at a entrega definitiva das chaves ou

substituio do fiador.
F) no modificar o imvel sem consentimento prvio e por
escrito do locador;
O locatrio deve comunicar ao locador previamente e por escrito
qualquer mudana interna ou externa que pretenda realizar no
imvel.

G)

Entregar

imediatamente

ao

locador

os

documentos de cobrana de tributos e encargos

condominiais, intimao, multa ou exigncia de
autoridade pblica;
dever de o locatrio entregar os documentos de
cobranas de impostos, do condomnio, qualquer intimao, multa ou
exigncia de autoridade pblica, mesmo que dirigida a ele e mesmo
que tenha se responsabilizado pelo pagamento.
H) Pagar as despesas de telefone, energia eltrica, gs, gua e
esgoto;
O locatrio responsvel pelas despesas a partir do ms seguinte ao
da locao. As despesas anteriores so de responsabilidade do
locador.

I) Permitir a vistoria do imvel, mediante combinao prvia

de dia e hora;
O inquilino deve permitir a visita do locador ou seu representante ou
terceiros em dia e hora previamente agendados.
No ser vlida clusula contratual que determine a visita a qualquer
dia e hora.
Em contratos de adeso, tal clusula contrria ao CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR.
J)Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os
regulamentos internos;
O locatrio dever se ajustar s regras de condomnio, que uma vez
descumpridas ensejam o despejo.
legal a instituio/aplicao de multa pelo condomnio, desde que
autorizadas pela Assembleia.
O atraso no pagamento do condomnio pode ensejar a propositura da
ao de despejo.
K) Pagar o prmio do seguro fiana;
Uma das garantias locatcias o seguro fiana, que abarca no s o
aluguel, mas os encargos decorrentes da locao e ainda exonera o
locatrio de apresentar um fiador.
L) Pagar as despesas ordinrias de condomnio.
Entre as despesas consideradas como ordinrias esto:
I

salrios,

encargos

trabalhistas

contribuies

previdencirias de funcionrios, a partir da assinatura do

contrato de locao;
II consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso
comum;
III - limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias
de uso comum;

IV- manuteno e conservao das instalaes e equipamentos

hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum;
V) a manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de
uso comum destinados prtica de esportes e lazer;
VI) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e
antenas coletivas;
VII) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e
hidrulicas de uso comum;
VIII- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior
ao incio da locao;
IX - reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no
custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas
anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

DIREITO DE PREFERNCIA
No caso de venda, promessa de venda, cesso de direitos ou
promessa de cesso de direitos, ou ainda dao em pagamento
(entregar o bem para pagamento de uma dvida ou para a compra de
outro bem), o locatrio tem preferncia
na aquisio do imvel. Isto quer dizer
que se ocorrer alguma dessas situaes o
locatrio

dever

ser

comunicado

por

escrito e manifestar seu interesse ou no

na compra.
O direito de manifestao caduca em 30 (trinta) dias, contados da
notificao ou cincia inequvoca.

BENFEITORIAS
As benfeitorias necessrias, cuja finalidade conservar o bem e
evitar sua deteriorao, mesmo que no autorizadas pelo locador,
sero indenizveis.

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As benfeitorias teis, que aumentam ou facilitam o uso do bem, s

sero se autorizadas.
As volupturias (de embelezamento) no sero indenizveis, mas
podem ser levantadas pelo locatrio se no prejudicarem a estrutura
do imvel.
Direito de reteno
O locatrio de boa f tem direito reteno das benfeitorias
necessrias e teis at ser indenizado.
ATENO: os contratos de adeso esto sujeitos ao CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR, que considera como clusula abusiva a
renncia do direito de indenizao por benfeitorias necessrias.

TIPOS DE GARANTIA NA LOCAO

O artigo 37 da Lei 8245/91 aceita quatro tipos de garantia. So elas:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de
investimento.
As

garantias

podem

ser

dispostas

no

mesmo contrato da locao ou em instrumento parte e o locador

no pode exigir mais de uma garantia do locatrio.
Na ausncia de qualquer garantia o locador pode exigir o pagamento
antecipado do aluguel ou convencionar o pagamento para o 6 dia
til do ms vincendo (que estiver vencendo).
No havendo o pagamento pode o locador pedir o despejo.

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Cauo
a garantia dada pelo inquilino ao proprietrio do imvel, mediante
depsito de bens (automvel, dinheiro, terreno...) e registrado em
Cartrio de Ttulos e Documentos (bens mveis) ou de Cartrio de
Registro de Imveis (terreno, casa...).
No pode exceder a trs meses do valor do aluguel.
Fiana:
uma garantia contratual prestada por terceiro, que recebe o nome
de fiador, que por sua vez responde pelo pagamento das obrigaes
do inquilino.
Para ser fiador necessrio ter capacidade civil e ser proprietrio de
imvel.

E se casado, dever obter a anuncia (assinatura) do

cnjuge para a fiana ter validade.

O seguro fiana:
uma modalidade de garantia contratada junto a uma seguradora e
consiste no pagamento mensal de um valor correspondente parte
do aluguel.
Normalmente, envolve os encargos como condomnio, gua, energia
eltrica...
um contrato de adeso sujeito incidncia do CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR.
Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento;
Nesta modalidade o locatrio ou o fiador oferta seu fundo de
investimento como garantia locao.
A cesso fiduciria em garantia dever ser formalizada perante o
administrador do fundo, por meio do termo de cesso fiduciria e
dever conter uma via do contrato de locao.

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DO REAJUSTE DO ALUGUEL
A) Como calculado o reajuste do aluguel?
livre o acordo de reajuste entre locador e locatrio, mas o ndice de
atualizao dever ser aplicado anualmente e o preo da locao
fixado em real.
B) Quando ocorre o aumento do aluguel?
O aumento ocorre anualmente na data de aniversrio do contrato.
No confundir data de aniversrio (data de assinatura do contrato)
com a data de pagamento do aluguel.
C) Qual a diferena entre reviso do aluguel e reajuste?
A reviso o ajuste entre locador e locatrio para aumentar ou
diminuir o preo do aluguel e s pode ocorrer aps 3 anos da locao.
O reajuste a atualizao do valor do aluguel na data de aniversrio
do contrato (anualmente), calculado pelo ndice de inflao estipulado
em contrato ou pela lei.
D) E se no houver acordo entre as partes sobre o reajuste?
Diz a Lei do inquilinato que no havendo acordo entre as partes
poder ser proposta ao revisional de aluguel.
E) Quais os ndices mais utilizados na atualidade para reajuste
de aluguel?
So eles:
INPC: ndice Nacional de Preos ao Consumidor,
divulgado pelo IBGE.
IPC: ndice de Preos ao Consumidor, divulgado pela FIPE.
IGP-DI: ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna,
divulgado pela Fund. Getlio Vargas.

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IGP-M: ndice Geral de Preos e Mercado,

divulgado pela Fundao Getlio Vargas.
IPCA: ndice de Preos ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE

DA CONTINUIDADE OU EXTINO DA LOCAO

A) Prorrogao por tempo indeterminado

Terminado o prazo ajustado no contrato e se o
locatrio continuar no imvel por mais de 30
(trinta) dias, sem manifestao em contrrio
do locador, prorroga-se o contrato por prazo
indeterminvel.
Normalmente, os contratos possuem vigncia de 30 (trinta) meses,
mas as partes podem combinar prazo diferente (maior ou menor).
B) Denncia
Diz lei que ocorrendo a prorrogao da locao por tempo
indeterminado, nos contratos com vigncia de 30 meses, o locador
pode denunciar o contrato a qualquer tempo.
Nos contratos com vigncia menor de 30 meses o cancelamento do
contrato deve ser motivado (com justificativa).
O ideal que a comunicao ao locatrio ocorra por escrito, para que
o prazo de 30 (trinta) dias, que o inquilino tem para desocupar o
imvel, possa ser contado corretamente.
C) Situaes em que o contrato pode ser desfeito
O contrato pode ser desfeito pelos seguintes
motivos:
I-acordo entre as partes;
II- infrao legal ou do contrato;

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III- atraso no pagamento dos alugueres ou encargos;

IV- necessidade de reparao no imvel determinado pelo poder
Pblico;
V- alienao, venda ou cesso do imvel (prazo para desocupao:
90 dias);
VI- extino do contrato de trabalho do locatrio (locao dever
estar vinculada ao contrato de trabalho);
VII- para uso prprio do locador, de seu cnjuge ou companheiro e
dos ascendentes (pais/avs) ou descendentes (filhos/netos), desde
que no tenham residncia prpria;
VIII- demolio e edificao e para a realizao de obras que
aumentem em 20% (vinte por cento) a rea construda.
IX-

extino do usufruto ou fideicomisso (prazo para desocupao:

30 dias);
X- Tempo do contrato ultrapassar 5 (cinco) anos sem interrupo.
D) Morte das partes
Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros (filhos,
cnjuge/companheiro, pais, irmos ou pessoa determinada).
Morrendo
obrigaes,

locatrio
o

ficaro

cnjuge

obrigados,

sobrevivente

nos

seus

direitos

(esposa/esposo)

ou

e
o

companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as

pessoas que viviam na dependncia econmica do falecido (pai/me,
filhos ou netos), desde que residentes no imvel;
ATENO: morrendo o locatrio o locador dever ser notificado,
juntamente com o fiador, que poder desistir da fiana no prazo de
30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicao.

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E)Divrcio e fim da unio estvel

Ocorrendo o divrcio ou fim da unio estvel a locao residencial
prosseguir automaticamente com o cnjuge (esposo/esposa) ou
companheiro que permanecer no imvel.
ATENO: O locador e o fiador devero ser notificados.
EMPRSTIMO, CESSO E SUBLOCAO
A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel
dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
O locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a
sua oposio.

LOCAO PARA TEMPORADA

Locao para temporada a destinada residncia provisria do
inquilino para a prtica de lazer,
realizao de cursos, tratamento de
sade, realizao de obras em seu
imvel e outras situaes em que a
locao ocorra em prazo inferior a
noventa dias.
Geralmente, esse tipo de locao envolve mveis que permanecem
no imvel, por isso, importante o locatrio realizar a vistoria, com o
detalhamento do mobilirio e estado que se encontram esses bens.
O locador poder receber antecipadamente o valor total dos aluguis
e encargos, bem como, exigir uma das modalidades legais de
garantia, para atender s demais obrigaes do contrato.
Terminada a locao, se o locatrio permanecer no imvel sem
manifestao em contrrio do locador por mais de trinta dias,
presume-se prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais
sendo exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

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ATENDIMENTO, CONSULTAS E RECLAMAES

PROCON Campinas
Demais dvidas ou informaes, procure o PROCON-Campinas. Avenida Francisco Glicrio, 1307, Centro, Campinas/SP
Fone 151
site e chat: www.procon.campinas.sp.gov.br
Outros municpios
Acesse o site www.procon.campinas.sp.gov.br ou contate a Prefeitura
de sua cidade.

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