Financial Modelling

[EXECUTIVE SUMMARY]
Financial Modeling Proyek Pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Gas

Reyhan Abdurrahman - 14411501 | MR4102 Pembiayaan Proyek | 25 Oktober 2015
PAGE 0
Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

2015
Table of Contents
Daftar Gambar .................................................................................................................................................. 2
Daftar Grafik...................................................................................................................................................... 2
Daftar Tabel ....................................................................................................................................................... 2
OVERVIEW PROYEK ..................................................................................................................................... 3
CONTRACTUAL ARRANGEMENT ............................................................................................................... 3
PROJECT STAKEHOLDER ........................................................................................................................ 4
Supplier ..................................................................................................................................................... 4
Purchaser ................................................................................................................................................. 6
Equity Investor ........................................................................................................................................ 6
Sindikasi Lender ..................................................................................................................................... 7
PRINCIPAL CONTRACT(S) ....................................................................................................................... 7
Engineering & Construction Contract .............................................................................................. 7
Raw Material Supply Contract ............................................................................................................ 7
Electric Power Purchase Agreement .................................................................................................. 8
Supplemental Credit Support Agreement ......................................................................................... 8
OWNERSHIP STRUCTURE ........................................................................................................................... 8
SOURCES OF LONG-TERM FINANCING ................................................................................................... 10
CASH FLOW PROJECTION .............................................................................................................................11
PROJECTS DEBT CAPACITY.......................................................................................................................... 15
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK EQUITY INVESTOR (SKEMA TANPA REVERSION) ...... 17
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. ENERGI BERSAMA (LIMITED PARTNER) ............ 18
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. PERTA ENERGI (GENERAL PARTNER) ................ 18
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK EQUITY INVESTOR (SKEMA DENGAN REVERSION) .. 21
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. ENERGI BERSAMA (LIMITED PARTNER) ........... 22
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. PERTA ENERGI (GENERAL PARTNER) ............... 22
RENCANA PENGGUNAAN DANA ............................................................................................................... 25
PAGE 1

Oct. 26
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Elemen Proyek Pembangunan PLTG .............................................................................................. 4
Gambar 2. Ownership Structure dari Proyek Pembangunan PLTG X..........................................................9
Gambar 3. Sources of Long-Term Financing dan Allocation of Income, Losses and Cash Distribution
Proyek Pembangunan PLTG X ....................................................................................................................... 11
DAFTAR GRAFIK
Grafik 1. Cash Flow Diagram Proyek Pembangunan PLTG X ...................................................................... 12
Grafik 2. Cash Flow Diagram pada Masa Pengembalian Hutang ................................................................ 15
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Expected Projects Total Cost ............................................................................................................. 3
Tabel 2. Project Capital Structure .................................................................................................................. 10
Tabel 3. Volume Prediksi................................................................................................................................. 12
Tabel 4. Projected Operating Cash Flows dari Proyek Pembangunan PLTG X .......................................... 13
Tabel 5. Perhitungan NPV dengan WACC = 12% ........................................................................................ 14
Tabel 6. Perhitungan NPV pada Masa Pengembalian Hutang (i = 10%) .................................................... 15
Tabel 7. Annual Coverage Test pada Proyek PLTG X .................................................................................. 16
Tabel 8. Kalkulasi Residual Value Proyek PLTG X ........................................................................................ 17
Tabel 9. Annual After-Tax Cash Flow PT. Energi Bersama (Limited Partner) ........................................... 19
Tabel 10. Annual After-Tax Cash Flow untuk PT. Perta Energi .................................................................. 20
Tabel 11. Kalkulasi Residual Value (Dengan Reversion) ................................................................................ 21
Tabel 12. Annual After-Tax Cash Flow untuk PT. Energi Bersama (Dengan Reversion) .......................... 23
Tabel 13. Annual After-Tax Cash Flow untuk PT. Perta Energi (Dengan Reversion) ................................ 24
PAGE 2

2015
OVERVIEW PROYEK
Proyek ini merupakan proyek pembangunan PLTG (Pembangkit Listrik Tenaga Gas)
dengan kapasitas 400MW oleh PT. PLN (Persero). Proyek ini ditujukan untuk
meningkatkan kapasitas pelayanan listrik di wilayah Indonesia. Dalam keberjalanan
proyek pembangunan PLTG ini PT. PLN mengikutsertakan PT. Pertamina sebagai
mitra utama.
Untuk mendanai proyek pembangunan ini PT. PLN dan PT. Pertamina
membutuhkan sokongan dana yang cukup besar (berasal dari equity fund 20% dan
loan fund 80%) dengan nilai total sebesar US$ 180 juta dengan rincian sebagai
berikut:
Tabel 1. Expected Projects Total Cost
Kategori Biaya
Jumlah
Biaya konstruksi dan modal
US$
kerja operasi
Biaya
prakonstruksi
(Preconstruction cost)
Biaya prastudi kelayakan
Biaya untuk financial arranger
Commitment fees dan IDC
(Interest
During
Construction)
TOTAL
160 juta
US$
9 juta
US$
US$
US$
4,5 juta
4,5 juta
11 juta
US$
180 juta
Oleh karena itu, kedua pihak pemrakarsa menyadari perlunya dukungan finansial
dari pihak lain (baik berupa equity maupun loan). Untuk itu, dokumen ini dirancang
untuk memberikan gambaran bagi para investor maupun sindikasi lender terkait
kondisi finansial proyek dari segi kecukupan cash flow guna keperluan evaluasi
proyek kedua belah pihak stakeholder (equity investor dan lender).
CONTRACTUAL ARRANGEMENT
Berikut digambarkan keterkaitan antar-stakeholder pada proyek pembangunan
PLTG ini padaGambar 1. Pada Gambar 1 ditunjukkan elemen-elemen penting pada
pendanaan proyek ini. Secara umum, pihak yang terlibat dalam proyek
pembangunan PLTG ini terdiri atas PT. Listrik Nusantara selaku perusahaan proyek,
pihak kontraktor dan penyedia bahan baku material, peralatan, maupun tenaga
kerja, pengguna keluaran proyek yang berupa supply listrik sindikasi lender sebagai
penyokong dana loan-based, dan equity investor, baik yang bersifat active maupun
passive, sebagai penyumbang modal ekuitas.
PAGE 3

Oct. 26
Gambar 1. Elemen Proyek Pembangunan PLTG
PROJECT STAKEHOLDER
Berikut dijabarkan peran masing-masing stakeholder yang terlibat pada proyek
pembangunan PLTG ini.
Supplier
Supplier yang dimaskud adalah pihak yang menyediakan basis sumber daya manusia,
keterampilan dan keahlian dalam fasa engineering, procurement, dan construction
PLTG, peralatan dan material yang dibutuhkan selama pra- hingga pascakonstruksi
proyek pembangunan PLTG (khususnya pada saat konstruksi PLTG), serta
komponen teknologi inti dari instalasi PLTG.
Terdapat 2 (dua) pihak supplier pada proyek pembangunan PLTG X, yakni:
Kontraktor PT. Adhi Karya (Persero)

PT. Adhi Karya (Persero) dipilih sebagai kontraktor karena baiknya track
record perusahaan dalam mengelola mega proyek pembangunan pembangkit
listrik dengan kapasitas ratusan megawatt. Berikut ditunjukkan portofolio
proyek yang pernah ditangani oleh PT. Adhi Karya (Persero).
PAGE 4

2015
PT. Adhi Karya (Persero) sebagai kontraktor pada proyek ini bertugas untuk
mengelola jalannya fase prakonstruksi hingga selesainya konstruksi instalasi
PLTG. Berikut merupakan cakupan tugas kerja kontraktor pada proyek
pembangunan PLTG X:
1. menyusun rencana rekayasa (engineering), pengadaan (procurement), dan
pembangunan (construction) PLTG sesuai dengan standar baku
konstruksi dan peraturan yang ada,
2. melakukan pengadaan peralatan dan material yang dibutuhkan pada fase
konstruksi PLTG,
3. menyediakan tenaga kerja, peralatan, bahan material, dan alat
pendukung lain yang digunakan dengan acuan dari spesifikasi dan
gambar yang telah disetujui berdasarkan batasan waktu, biaya, kualitas,
dan keamanan pekerjaan,
4. bertanggung jawab sepenuhnya atas pelaksanaan pekerjaan konstruksi
dan metode pelaksanaan pekerjaan di lapangan sesuai dengan jadwal
yang telah disepakati,
5. melindungi semua perlengkapan, bahan, dan pekerjaan terhadap
kehilangan dan kerusakan hingga masa penyerahterimaan pekerjaan,
6. memelihara dan memperbaiki dengan biaya sendiri terhadap kerusakan
infrastruktur publik yang diakibatkan oleh pengangkutan peralatan dan
material dengan kendaraan proyek ke tempat pengerjaan, dan
7. mengganti semua ganti rugi yang diakibatkan oleh kecelakaan sewaktu
pelaksanaan pekerjaan, serta wajib menyediakan perlengkapan keamanan
dan fasilitas pertolongan pertama pada kecelakaan.
Manufacturing Vendor PT. Mitsubishi Electric Corp.

Manufacturing vendor dalam proyek ini ditujukan untuk manufaktur
komponen teknologi inti pada instalasi PLTG X, seperti turbin gas dan
generator listrik. Pemilihan PT. Mitsubishi Electric Corp. sebagai pihak
manufacturing vendor didasarkan pada kapabilitas teknologi yang dimiliki
untuk menghasilkan energi listrik sebesar 400MWe. Selain itu, teknologi
buatan PT. Mitsubishi Electric Corp. dinilai cukup efisien (berkisar antara
60%) dalam menghasilkan energi listrik.
Dalam pembangunan PLTG X, PT. Mitsubishi Electric Corp. memiliki
tanggung jawab sebagai berikut:
1. merancang teknologi sesuai dengan spesifikasi yang telah disepakati
PAGE 5

Oct. 26
2. melakukan uji coba teknologi sebelum diserahterimakan ke perusahaan

proyek untuk keperluan konstruksi
3. mendokumentasikan tahap uji coba teknologi untuk diserahkan ke
perusahaan proyek
4. menjamin kualitas teknologi yang telah dibuat hingga tahap operasional
unit PLTG dalam bentuk garansi resmi,
5. ikut serta dalam proses instalasi teknologi pada keseluruhan unit PLTG.
Natural Gas Supplier PT. Pertamina (Persero)

Untuk keberlangsungan operasional PLTG X, PT. Listrik Nusantara sebagai
perusahaan proyek perlu menjamin ketersediaan gas alam sebagai bahan
baku penggerak PLTG. Hal ini diwujudkan dengan kerja sama dengan PT.
Pertamina (Persero). PT. Pertamina sebagai penyedia gas alam memiliki
tanggung jawab sebagai berikut:
1. menyediakan gas bumi dengan kuantitas yang sesuai kebutuhan dan
spesifikasi pada kontrak supply,
2. menjamin aliran gas bumi berjalan dengan semestinya dengan
pelaksanaan pengecekan secara berkala,
3. memberikan credit support kepada perusahaan proyek untuk mendanai
pengembalian hutang ke sindikasi lender apabila tidak dapat memenuhi
kebutuhan gas bumi pada kontrak supply,
Purchaser
Purchaser dalam proyek ini adalah PT. PLN (Persero) sebagai perusahaan utilitas
listrik. Adapun kewajiban PT. PLN (Persero) sebagai pihak purchaser adalah sebagai
berikut:
1. melakukan pembayaran listrik keluaran PLTG tepat waktu berdasarkan
purchase agreement yang telah disepakati dan
2. mengelola pendistribusian listrik keluaran PLTG dengan semestinya.
Equity Investor
Equity investor adalah pihak penyokong dana ekuitas proyek pembangunan PLTG X.
Terdapat 2 (dua) jenis equity investor yang terlibat pada proyek ini, yakni active
equity investor dan passive equity investor. Active equity investor adalah pihak
investor yang turut terlibat menjadi initiator adanya proyek ini, yakni PT. PLN
(Persero) sebagai pemrakarsa awal dan PT. Pertamina sebagai mitra awal untuk
menjamin ketersediaan bahan baku. Active equity investor turut serta dalam
persiapan proyek, tidak hanya memberikan dukungan dana semata. Secara total,
PAGE 6

2015
kedua active equity investor pada proyek ini masing-masing menyumbang 28% pada
penempatan dana di PT. Listrik Nusantara.
Adapun passive equity investor hanya berperan sebagai penyokong modal dana
untuk keberlangsungan proyek pembangunan PLTG X. Panel passive equity investor
terdiri atas PT. Dana Pensiun PLN dan PT. Dana Pensiun Pertamina dengan
kontribusi penempatan dana sebesar 22% pada PT. Listrik Nusantara.
Sindikasi Lender
Sindikasi lender yang dimaksud dalam proyek ini adalah pinjaman atau kredit yang
diberikan secara bersama oleh lebih dari satu kreditor kepada PT. Listrik Nusantara
sebagai perusahaan proyek. Sindikasi lender diberikan bersama oleh 3 (tiga) pihak
kreditor, yakni PT. Dana Pensiun PLN, PT. Dana Pensiun Pertamina, dan PT.
Asuransi Astra. Sindikasi lender ditujukan untuk memenuhi kebutuhan pendanaan
proyek yang berasal dari loan fund sebesar 80%.
PRINCIPAL CONTRACT(S)
Beberapa perjanjian perlu disusun untuk menjamin keberlangsungan kegiatan
proyek pembangunan PLTG X.
Engineering & Construction Contract
Kontrak ini dirancang untuk menjamin keberlangsungan proses desain dan
pembangunan unit PLTG. Kontrak berlangsung selama 5 tahun (fase desai,
konstruksi, dan pengujian praoperasional proyek) dan ditujukan untuk PT. Adhi
Karya (Persero) sebagai kontraktor utama. Pada kontrak ini dijamin bahwa unit
PLTG memiliki kapasitas desain sebesar 400MWe. Kontrak ini juga menjamin
pengadaan dan pemeliharaan (dalam bentuk garansi) untuk teknologi proyek serta
penyusunan kerja sama pengalihtugasan dengan skema subkontraktor.
Raw Material Supply Contract
Kontrak disusun untuk menjamin ketersediaan bahan baku berupa gas alam secara
aman, tepat waktu, tepat kualitas, dan tepat kuantitas. Kontrak ini dibuat oleh PT.
Listrik Nusantara sebagai konsumen gas alam (sebagai bahan penggerak turbin gas
PLTG) serta PT. Pertamina sebagai mitra pemasok gas alam.
Kontrak berlangsung selama 25 tahun dengan skema supply-or-pay contract. Skema
ini bertujuan untuk menjamin pasokan bahan baku yang telah dispesifikkan di
kontrak. Apabila supplier (PT. Pertamina) tidak mampu memasok dengan jumlah
yang sesuai, pihaknya wajib membayar sejumlah nilai tertentu kepada perusahaan
proyek untuk mendanai pengembalian hutang proyek yang harus diselesaikan.
PAGE 7

Oct. 26
Adapun harga pembelian telah ditetapkan pada floating rate basis dengan harga
basis senilai US$ 3/MMBTU dan secara berkala eskalasi sebesar 4% pertahun.
Pihak PT. Pertamina dalam kontrak ini menjamin bahwa pasokan gas alam sebesar
3.120 juta BTU/jam pada kapasitas sistem dapat menyokong keberjalanan proyek
secara kontinu. Gas supply agreement mengeliminasi risiko terhentinya operasional
proyek akibat ketidakmampuan proyek memperoleh pasokan bahan baku.
Electric Power Purchase Agreement
Perjanjian antara PT. Listrik Nusantara sebagai penghasil energi listrik dengan PT.
PLN (Persero) untuk pendistribusian energi listrik. PT. PLN (Persero) diikat secara
kontrak untuk membeli hasil keluaran listrik yang diproduksi oleh PLTG milik PT.
Listrik Nusantara melalui skema take-or-pay contract. Harga penjualan listrik
ditetapkan dengan floating rate basis pada tarif US$43.00 per megawatt-hour dan
eskalasi tahunan sebesar 4%. Adapun PT. Listrik Nusantara hanya mampu
menyuplai daya listrik sebesar 3.573.000 MWH (kapasitas maksimum) dengan
utilisasi sebesar 75% pada tahun ke-1, 85% pada tahun ke-2, dan 90% pada tahun ke3.
Supplemental Credit Support Agreement
Perjanjian dukungan dana apabila contractual arrangement lain tidak mampu
menyediakan aliran kas yang cukup untuk membayar kembali hutang yang telah
diajukan. Secara spesifik, supplemental credit support agreement dilakukan antara PT.
Listrik Nusantara sebagai perusahaan proyek dan PT. Perta Energi sebagai general
partner. PT. Perta Energi wajib menyediakan surat hutang kepada PT. Listrik
Nusantara apabila dalam keberjalanan proyek (saat prakonstruksi, konstruksi,
hingga operasional) terdapat halangan dan kesulitan likuiditas dana.
OWNERSHIP STRUCTURE
Untuk mencapai kebutuhan pendanaan proyek yang berasal dari equity fund sebesar
20% perlu disusun struktur kepemilikan pada proyek pembangunan PLTG X guna
menarik pihak investor turut serta. Berikut digambarkan struktur kepemilihan
untuk proyek PLTG X pada Gambar 2.
Secara umum, PT. Perta Energi dibentuk oleh kedua active equity investor sebagai
SPV (Special Purpose Vehicle) untuk membantu keduanya dalam tahap persiapan
pembangunan PLTG dengan kontribusi equity sebesar 50% untuk masing-masing.
Untuk memenuhi kebutuhan pendanaan dari basis equity dibentuk SPV lain, yakni
PT. Energi Bersama, melalui kerja sama dengan passive equity investor, yakni PT.
PAGE 8

2015
Dana Pensiun PLN dan PT. Dana Pensiun Pertamina. Dengan equity dari PT. Energi
Bersama, kebutuhan dana equity untuk proyek pembangunan PLTG X telah berhasil
dihimpun. Dana equity tersebut (sebesar US$ 36 juta) ditempatkan pada PT. Listrik
Nusantara sebagai perusahaan proyek.
Gambar 2. Ownership Structure dari Proyek Pembangunan PLTG X
Pada Gambar 2 diperkenalkan PT. Linus Finance yang merupakan wholly-owned

subsidiary dari PT. Listrik Nusantara. PT. Linus Finance merupakan suatu corporate
financing vehicle yang bertugas untuk menggalang dana dari para lender.
Pembentukan suatu corporate financing vehicle dinilai perlu untuk memenuhi
tuntutan peraturan dan kebijakan legal terkait penanaman investasi, pemberian
pinjam, dan pembelian corporate bond/obligation. PT. Linus Finance berfungsi
untuk menangani kerja sama dengan sindikasi lender serta sebagai co-issuer dari
project bond untuk mendanai proyek pembangunan PLTG X.
PAGE 9

Oct. 26
SOURCES OF LONG-TERM FINANCING

Proyek pembangunan PLTG X memiliki target capital structure sebesar 20% equity
dan 80% loan. Proporsi antara besar equity dan loan diperoleh dari analisis
profitability proyek ini yang tidak akan dibahas dalam dokumen ini. Imbalan bagi
pihak lender berupa pengembalian hutang (principal dan interest yang terjadi),
sedangkan bagi pihak equity investor dalam bentuk tax benefit, dividen dari free cash
flow proyek, serta residual value dari unit PLTG. Berikut ditunjukkan tabulasi capital
structure dari proyek ini pada Tabel 2.
Tabel 2. Project Capital Structure
Sumber Dana
Long-term debt:
PT. Dana Pensiun PLN
PT. Dana Pensiun Pertamina
PT. Asuransi Astra
Total long-term debt
Equity:
PT. Perta Energi
PT. Energi Bersama
Total equity
Total capitalization
Jumlah
Persentase
Parsial
Persentase
Total
USD
36,000,000
25%
20%
USD
36,000,000
25%
20%
USD
72,000,000
USD 144,000,000
50%
100%
40%
80%
USD
7,200,000
USD
28,800,000
USD 36,000,000
USD 180,000,000
20%
80%
100%
4%
16%
20%
100%
Berikut ditunjukkan struktur alokasi pendapatan, kerugian, dan distribusi kas

(income, losses and cash distribution) pada proyek pembangunan PLTG X. Secara
garis besar, pihak sindikasi lender akan mengontribusikan dana pinjaman sejumlah
yang ada pada Tabel 2 kepada perusahaan proyek melalui corporate financing vehicle,
yakni PT. Linus Finance. Sesuai dengan perjanjian peminjaman, perusahaan proyek
akan mengembalikan hutang (loan service payment) dengan skema pengembalian
yang telah disepakati.
Adapun pengembalian investasi dari pihak investor disesuaikan dengan proporsi
penanaman modal pada PT. Listrik Nusantara sebagai perusahaan proyek. PT. Perta
Energi, sebagai general partner proyek pembangunan PLTG X, akan menerima 20%
dari income, losses and cash distribution, sedangkan PT. Energi Bersama, sebagai
limited partner, akan menerima 80% sisanya. Mekanisme reversion dimungkinkan
untuk pemerataan alokasi pengembalian ke pihak investor. Reversion terjadi ketika
PT. Energi Bersama telah menerima alokasi kas kumulatif sebanyak investasi
awalnya, yakni US$ 28,8 juta. Setelah mencapai akumulasi tersebut, persentase
alokasi dana ke PT. Energi Bersama akan sebagian dilimpahkan ke PT. Perta Energi.
PAGE 10

2015
Gambar 3. Sources of Long-Term Financing dan Allocation of Income, Losses and Cash Distribution
Proyek Pembangunan PLTG X
CASH FLOW PROJECTION

Dokumen ini ditulis sebagai basis evaluasi economic viability proyek bagi pihak
investor dan lender. Perlu diperhatikan bahwa baik investor maupun lender
diwajibkan meninjau kecukupan dana proyek untuk memberikan pengembalian
investasi kepada investor dan pembayaran pengembalian hutang ke sindikasi lender.
Oleh karena itu, perlu diproyeksikan aliran kas untuk tiap tahun operasional unit
PLTG X. Berikut catatan asumsi yang dipakai PT. Listrik Nusantara dalam
memproyeksikan aliran kas proyek PLTG X:
1. Capacity utilization:
a. Tahun 1
: 75%
b. Tahun 2
: 85%
c. Tahun 3
: 90%
PAGE 11

Oct. 26
2. Harga pada saat awal tahun operasi:

a. Listrik
US$ 43/MWH; Eskalasi 4% annually
b. Gas
US$ 3/M BTU; Eskalasi 4% annually
3. Prediksi volume
Tabel 3. Volume Prediksi
At Capacity
MW
400
M BTU/hour
3,120
Produksi
listrik
Pemakaian
gas
Maximum Annual
MWH
3,573,000
B BTU
27,324
4. Operating & other cash expenses

Tahun 1
: US$ 13 juta; Eskalasi 4% annually
5. Tax rate
: 30%
6. Capital cost US$ 180 juta didepresiasikan dengan straight line method selama
10 tahun
Capital cost
US$ 180 juta
Depreciation period
10 tahun
Depreciation expense
US$ 18 juta/tahun
Adapun rincian perhitungan dengan horizon waktu proyeksi selama 25 tahun
ditunjukkan pada Tabel 4. Pada Grafik 1 digambarkan pula diagram cash flow untuk
perhitungan NPV (Net Present Value) dari aliran kas bila WACC sebesar 12%.
Diperoleh nilai NPV untuk aliran kas selama 25 tahun sebesar US$ 401,68 juta.
Perhitungan rinci NPV ditunjukkan pada
Cash Flow Diagram

USD 100.00
USD 90.00
USD 80.00
USD 70.00
USD 60.00
USD 50.00
USD 40.00
USD 30.00
1
10
11
12
13
14 15 16 17 18 19 20
Tahun ke-
Grafik 1. Cash Flow Diagram Proyek Pembangunan PLTG X
PAGE 12
Output Listrik
Harga
(MWH)
(US$/MWH)
2,679,750
USD 43.00
3,037,050
USD 44.72
3,215,700
USD 46.51
3,215,700
USD 48.37
3,215,700
USD 50.30
3,215,700
USD 52.32
3,215,700
USD 54.41
3,215,700
USD 56.59
3,215,700
USD 58.85
3,215,700
USD 61.20
3,215,700
USD 63.65
3,215,700
USD 66.20
3,215,700
USD 68.84
3,215,700
USD 71.60
3,215,700
USD 74.46
3,215,700
USD 77.44
3,215,700
USD 80.54
3,215,700
USD 83.76
3,215,700
USD 87.11
3,215,700
USD 90.59
3,215,700
USD 94.22
3,215,700
USD 97.99
3,215,700
USD 101.91
3,215,700
USD 105.98
3,215,700
USD 110.22
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
115.23
135.82
149.56
155.54
161.76
168.23
174.96
181.96
189.24
196.81
204.68
212.87
221.38
230.24
239.45
249.03
258.99
269.35
280.12
291.32
302.98
315.10
327.70
340.81
354.44
Harga Total
Nilai dalam satuan jutaan dolar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Tahun
Revenues from Electricity

Harga
(US$/M BTU)
USD 3.00
USD 3.12
USD 3.24
USD 3.37
USD 3.51
USD 3.65
USD 3.80
USD 3.95
USD 4.11
USD 4.27
USD 4.44
USD 4.62
USD 4.80
USD 5.00
USD 5.20
USD 5.40
USD 5.62
USD 5.84
USD 6.08
USD 6.32
USD 6.57
USD 6.84
USD 7.11
USD 7.39
USD 7.69
Cash Expenses
Natural Gas
Pemakaian Gas Alam
Harga Total
(M BTU)
61.48
20,493,000 USD
72.46
23,225,400 USD
79.79
24,591,600 USD
82.99
24,591,600 USD
86.31
24,591,600 USD
89.76
24,591,600 USD
93.35
24,591,600 USD
97.08
24,591,600 USD
100.97
24,591,600 USD
105.00
24,591,600 USD
109.20
24,591,600 USD
113.57
24,591,600 USD
118.12
24,591,600 USD
122.84
24,591,600 USD
127.75
24,591,600 USD
132.86
24,591,600 USD
138.18
24,591,600 USD
143.71
24,591,600 USD
149.45
24,591,600 USD
155.43
24,591,600 USD
161.65
24,591,600 USD
168.12
24,591,600 USD
174.84
24,591,600 USD
181.83
24,591,600 USD
189.11
24,591,600 USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
13.00
13.52
14.06
14.62
15.21
15.82
16.45
17.11
17.79
18.50
19.24
20.01
20.81
21.65
22.51
23.41
24.35
25.32
26.34
27.39
28.48
29.62
30.81
32.04
33.32
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
18.00
-
Noncash
Operating &
Expenses
Other
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
22.75
31.83
37.70
39.93
42.25
44.66
47.16
49.77
52.48
55.30
76.23
79.28
82.45
85.75
89.18
92.75
96.46
100.32
104.33
108.50
112.84
117.36
122.05
126.93
132.01
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
6.83
9.55
11.31
11.98
12.67
13.40
14.15
14.93
15.74
16.59
22.87
23.78
24.74
25.73
26.75
27.82
28.94
30.10
31.30
32.55
33.85
35.21
36.62
38.08
39.60
Tax
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
15.93
22.28
26.39
27.95
29.57
31.26
33.02
34.84
36.74
38.71
53.36
55.50
57.72
60.03
62.43
64.92
67.52
70.22
73.03
75.95
78.99
82.15
85.44
88.85
92.41
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
33.93
40.28
44.39
45.95
47.57
49.26
51.02
52.84
54.74
56.71
53.36
55.50
57.72
60.03
62.43
64.92
67.52
70.22
73.03
75.95
78.99
82.15
85.44
88.85
92.41
Cash Flow
from
After-Tax Operations
Income from Operations

Pretax
Tabel 4. Projected Operating Cash Flows dari Proyek Pembangunan PLTG X

2015
PAGE 13

Oct. 26
Tabel 5. Perhitungan NPV dengan WACC = 12%
Cash Flow (dalam jutaan dolar)

Tahun
Constant Dollar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
PAGE 14
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
NPV
33.93
40.28
44.39
45.95
47.57
49.26
51.02
52.84
54.74
56.71
53.36
55.50
57.72
60.03
62.43
64.92
67.52
70.22
73.03
75.95
Current Dollar
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
30.29
32.11
31.60
29.20
26.99
24.96
23.08
21.34
19.74
18.26
15.34
14.24
13.23
12.28
11.41
10.59
9.83
9.13
8.48
7.87
369.98

2015
PROJECTS DEBT CAPACITY

Pada bagian ini ditinjau kesanggupan proyek untuk menangani debt service
payment dengan perhitungan borrowing capacity dari proyek PLTG X. Borrowing
capacity dihitung dari NPV cash flow pada periode pengembalian hutang (diperoleh
dari term perjanjian dengan sindikasi lender, yakni 15 tahun) dan suku bunga
pinjaman yang ditentukan dalam perjanjian, yakni 10%. Dengan cash flow coverage
ratio
(ditetapkan oleh sindikasi lender), berikut perhitungan borrowing
capacity dari proyek pembangunan PLTG X. Cash flow diagram dan NPV pada masa
pengembalian hutang selama 15 tahun ditunjukkan pada Grafik 2 dan Tabel 6.
Cash Flow Diagram
USD 60.00
USD 50.00
Cash Flow (dalam jutaan

dolar)
USD 40.00
USD 30.00
1
9 10 11 12 13 14 15
Grafik 2. Cash Flow Diagram pada Masa Pengembalian Hutang

Tabel 6. Perhitungan NPV pada Masa Pengembalian Hutang (i = 10%)
Tahun
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Cash Flow (dalam jutaan dolar)

Constant Dollar
USD 33.93
USD 40.28
USD 44.39
USD 45.95
USD 47.57
USD 49.26
USD 51.02
USD 52.84
USD 54.74
USD 56.71
USD 53.36
USD 55.50
USD 57.72
USD 60.03
USD 62.43
NPV
Current Dollar
USD 30.84
USD 33.29
USD 33.35
USD 31.39
USD 29.54
USD 27.81
USD 26.18
USD 24.65
USD 23.21
USD 21.86
USD 18.70
USD 17.68
USD 16.72
USD 15.81
USD 14.94
USD 365.98
PAGE 15

Oct. 26
Dengan mengetahui nilai NPV pada masa pengembalian hutang, dapat dihitung
nilai borrowing capacity dengan memperhitungkan cash flow coverage ratio (
).
Selanjutnya untuk meninjau debt capacity proyek ini perlu ditinjau pula 3 (tiga) uji
annual coverage, yakni interest coverage ratio, fixed charge coverage ratio, dan debt
service coverage ratio. Pada kasus proyek ini interest coverage ratio dan fixed charge
coverage ratio menghasilkan nilai yang sama karena tidak diperlukan penyewaan
peralatan ataupun lahan kerja. Interest coverage ratio dan debt service coverage ratio
diperoleh dengan rumus berikut (telah disesuaikan dengan kasus tanpa biaya sewa).
Tabel 7. Annual Coverage Test pada Proyek PLTG X
Tahun
Debt Service
EBIT
Noncash
Expenses
EBITDA
1
2
USD 22.75
USD 31.83
USD 18.00
USD 18.00
USD 37.70
ICR
DSCR
USD 4.32
USD 4.32
Tax-Adj
Principal
USD 6.17
USD 6.17
1.58
2.28
1.98
2.47
USD 13.54
USD 4.32
USD 6.17
2.79
2.83
USD 131.04
USD 13.10
USD 4.32
USD 6.17
3.05
3.01
USD 60.25
USD 126.72
USD 12.67
USD 4.32
USD 6.17
3.33
3.20
USD 18.00
USD 62.66
USD 122.40
USD 12.24
USD 11.52
USD 16.46
3.65
2.18
USD 47.16
USD 18.00
USD 65.16
USD 110.88
USD 11.09
USD 11.52
USD 16.46
4.25
2.37
USD 49.77
USD 18.00
USD 67.77
USD 99.36
USD 9.94
USD 11.52
USD 16.46
5.01
2.57
USD 52.48
USD 18.00
USD 70.48
USD 87.84
USD 8.78
USD 11.52
USD 16.46
5.97
2.79
10
USD 55.30
USD 18.00
USD 73.30
USD 76.32
USD 7.63
USD 11.52
USD 16.46
7.25
3.04
11
USD 76.23
USD
USD 76.23
USD 64.80
USD 6.48
USD 12.96
USD 18.51
11.76
3.05
12
USD 79.28
USD
USD 79.28
USD 51.84
USD 5.18
USD 12.96
USD 18.51
15.29
3.35
13
USD 82.45
USD
USD 82.45
USD 38.88
USD 3.89
USD 12.96
USD 18.51
21.21
3.68
14
USD 85.75
USD
USD 85.75
USD 25.92
USD 2.59
USD 12.96
USD 18.51
33.08
4.06
15
USD 89.18
USD
USD 89.18
USD 12.96
USD 1.30
USD 12.96
USD 18.51
68.81
4.50
Interest
Principal
USD 40.75
USD 49.83
Debt
Balance
USD 144.00
USD 139.68
USD 14.40
USD 13.97
USD 18.00
USD 55.70
USD 135.36
USD 39.93
USD 18.00
USD 57.93
USD 42.25
USD 18.00
USD 44.66
PAGE 16

2015
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK EQUITY INVESTOR

(SKEMA TANPA REVERSION)
Pada bagian ini akan ditinjau nilai pengembalian untuk para equity investor, yakni
PT. Perta Energi sebagai general partner dan PT. Energi Bersama sebagai limited
partner. Adapun perhitungan annual after-tax cash flow dibuat tanpa skema
reversion ketika telah terakumulasi pengembalian investasi awal yang diberikan oleh
pihak limited partner. Distribusi kas murni didasarkan pada proporsi equity yang
ditempatkan oleh masing-masing investor pada PT. Listrik Nusantara, yakni:
PT. Perta Energi sebesar 20% equity

PT. Energi Bersama sebesar 80% equity
(US$ 7,2 juta)

(US$ 28,8 juta)
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan terkait pada perhitungan residual value
dari proyek. Residual value yang dimaksud adalah nilai buku yang terdapat pada
keseluruhan aset proyek di akhir masa operasionalnya. Diasumsikan bahwa di akhir
masa operasionalnya (akhir tahun ke-20) operasional proyek dijual ke pihak lain
dengan harga lima kali lipat dari nilai after-tax cash flow di akhir tahun ke-20 pada
Tabel 4, yakni senilai US$ 75,95 juta. Nilai buku ini meningkat apabila dibandingkan
dengan nilai dasarnya, yakni US$ 160 juta (biaya konstruksi dan modal kerja). Pada
Tabel 8 ditunjukkan kalkulasi residual value dan share-nya untuk masing-masing
Tabel 8. Kalkulasi Residual Value Proyek PLTG X
PERHITUNGAN RESIDUAL VALUE

Nilai jual kembali (akhir tahun ke-15)
Original tax basis
Capital gain
USD 379.76
USD 160.00
USD 219.76
Depreciation recapture tax liability

Capital gain tax liability
Total tax liability
USD 48.00
USD 65.93
USD 113.93
Gross proceeds
Taxes
After-tax proceeds
USD 379.76
USD 113.93
USD 265.83
Share PT. Perta Energi

Residual value untuk PT. Perta Energi
Share PT. Energi Bersama
Residual value untuk PT. Energi Bersama
20%
USD 53.17
80%
USD 212.67
PAGE 17

Oct. 26
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. ENERGI BERSAMA (LIMITED

PARTNER)
Sebagai limited partner PT. Energi Bersama menerima distribusi aliran kas yang
tersisa setelah proyek melakukan pembayaran hutang pada tahun tertentu. Besarnya
distribusi aliran kas sangat bergantung pada profitabilitas proyek. PT. Energi
Bersama juga menerima share dari tax benefit serta residual value dari proyek ini di
akhir tahun ke-20 (apabila proyek dipindahtangankan). Untuk memperoleh hal
tersebut, PT. Energi Bersama harus menyumbang 80% dari equity fund pada PT.
Listrik Nusantara. PT. Energi Bersama memiliki keterikatan tanggung jawab pada
proyek pembangunan PLTG X dalam hal pemberian dana ekuitas pada proyek
pembangunan PLTG X. sebesar US$ 28,8 juta.
Secara umum, nilai pengembalian investasi disesuaikan dengan proporsi
penempatan dana pada PT. Listrik Nusantara sebagai perusahaan proyek. PT. Energi
Bersama memiliki investasi capital sebesar 80% seperti yang ditunjukkan pada
Tabel 9. Akan tetapi, pengembalian investasi pihak limited partner sangat

dipengaruhi oleh mekanisme reversion. Reversion adalah penurunan persentase
pengembalian investasi apabila investasi awal telah secara akumulatif dapat
dikembalikan ke pihak investor.
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. PERTA ENERGI (GENERAL
PARTNER)
Sebagai general partner PT. Perta Energi menerima distribusi aliran kas yang tersisa
setelah proyek melakukan pembayaran hutang pada tahun tertentu. Besarnya
distribusi aliran kas sangat bergantung pada profitabilitas proyek. PT. Perta Energi
juga menerima share dari tax benefit serta residual value dari proyek ini di akhir
tahun ke-20 (apabila proyek dipindahtangankan). Untuk memperoleh hal tersebut,
PT. Perta Energi harus menyumbang 20% dari equity fund pada PT. Listrik
Nusantara. PT. Perta Energi memiliki keterikatan tanggung jawab pada proyek
pembangunan PLTG X dalam hal pemberian dana ekuitas pada proyek
Bersama memiliki investasi capital sebesar 20% seperti yang ditunjukkan pada Tabel
10. Tingkat pengembalian investasi pihak general partner seyogyanya melampaui
tingkat pengembalian pihak limited partner. Hal ini sangat perlu diperhatikan
karena pihak general partner memiliki tingkat paparan risiko yang jauh lebih besar
PAGE 18

2015
bila dibandingkan dengan pihak limited partner (yang bersifat non- atau limited
recourse).
PAGE 19
Tabel 9. Annual After-Tax Cash Flow PT. Energi Bersama (Limited Partner)
Tahun
Investment
Less Debt
Service
EBITDA
Allocation of Taxes Paid (Saved)
Cash Distributed to
Limited Partners
Cash Distributed to All Partners

Cash Available
for Distribution
Percent
Amount
Allocation to Passive
Equity Investor
Taxable
Percent
Income
Partnership Tax Items

D&A
Interest
Deduction
Deduction
Construction
Taxable
Income
Taxes Paid
Residual Value
After-Tax Cash
Flow
-5
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-4
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-3
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-2
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-1
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD (28.80)
USD (28.80)
Operation
1
USD
USD
40.75
USD 18.72
USD
22.03
80%
USD 17.62
USD 18.00
USD 14.40
USD
8.35
80%
USD
6.68
USD
2.00
USD
15.62
USD
USD
49.83
USD 18.29
USD
31.55
80%
USD 25.24
USD 18.00
USD 13.97
USD
17.87
80%
USD 14.29
USD
4.29
USD
20.95
USD
USD
55.70
USD 17.86
USD
37.85
80%
USD 30.28
USD 18.00
USD 13.54
USD
24.17
80%
USD 19.33
USD
5.80
USD
24.48
USD
USD
57.93
USD 17.42
USD
40.51
80%
USD 32.41
USD 18.00
USD 13.10
USD
26.83
80%
USD 21.46
USD
6.44
USD
25.97
USD
USD
60.25
USD 16.99
USD
43.26
80%
USD 34.60
USD 18.00
USD 12.67
USD
29.58
80%
USD 23.66
USD
7.10
USD
27.51
USD
USD
62.66
USD 23.76
USD
38.90
80%
USD 31.12
USD 18.00
USD 12.24
USD
32.42
80%
USD 25.93
USD
7.78
USD
23.34
USD
USD
65.16
USD 22.61
USD
42.56
80%
USD 34.05
USD 18.00
USD 11.09
USD
36.08
80%
USD 28.86
USD
8.66
USD
25.39
USD
USD
67.77
USD 21.46
USD
46.31
80%
USD 37.05
USD 18.00
USD
9.94
USD
39.83
80%
USD 31.87
USD
9.56
USD
27.49
USD
USD
70.48
USD 20.30
USD
50.18
80%
USD 40.14
USD 18.00
USD
8.78
USD
43.70
80%
USD 34.96
USD
10.49
USD
29.65
10
USD
USD
73.30
USD 19.15
USD
54.15
80%
USD 43.32
USD 18.00
USD
7.63
USD
47.67
80%
USD 38.14
USD
11.44
USD
31.88
11
USD
USD
76.23
USD 19.44
USD
56.79
80%
USD 45.43
USD
USD
6.48
USD
69.75
80%
USD 55.80
USD
16.74
USD
28.69
12
USD
USD
79.28
USD 18.14
USD
61.14
80%
USD 48.91
USD
USD
5.18
USD
74.10
80%
USD 59.28
USD
17.78
USD
31.13
13
USD
USD
82.45
USD 16.85
USD
65.61
80%
USD 52.48
USD
USD
3.89
USD
78.57
80%
USD 62.85
USD
18.86
USD
33.63
14
USD
USD
85.75
USD 15.55
USD
70.20
80%
USD 56.16
USD
USD
2.59
USD
83.16
80%
USD 66.53
USD
19.96
USD
36.20
15
USD
USD
89.18
USD 14.26
USD
74.93
80%
USD 59.94
USD
USD
1.30
USD
87.89
80%
USD 70.31
USD
21.09
USD
38.85
16
USD
USD
92.75
USD
USD
92.75
80%
USD 74.20
USD
USD
USD
92.75
80%
USD 74.20
USD
22.26
USD
51.94
17
USD
USD
96.46
USD
USD
96.46
80%
USD 77.17
USD
USD
USD
96.46
80%
USD 77.17
USD
23.15
USD
54.02
18
USD
USD 100.32
USD
USD
100.32
80%
USD 80.25
USD
USD
USD 100.32
80%
USD 80.25
USD
24.08
USD
56.18
19
USD
USD 104.33
USD
USD
104.33
80%
USD 83.46
USD
USD
USD 104.33
80%
USD 83.46
USD
25.04
USD
58.42
20
USD
USD 108.50
USD
USD
108.50
80%
USD 86.80
USD
USD
USD 108.50
80%
USD 86.80
USD
26.04
USD
212.67
USD 273.43
Keterangan: Nilai uang dalam satuan jutaan dolar.
PAGE 19

Oct. 26
Tabel 10. Annual After-Tax Cash Flow untuk PT. Perta Energi

Tahun
Investment
Less Debt
Service
EBITDA
Cash Distributed to
General Partner
Cash Available
for
Distribution
Percent
Equity Investor

D&A
Deduction
Amount
Interest
Deduction
Taxable
Income
Percent
Taxes Paid
Taxable
Income
Residual
Value
After-Tax Cash Flow
Construction
-5
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-4
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-3
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-2
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-1
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD (7.20)
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
(7.20)
Operation
1
USD
USD
40.75
USD 18.72
USD
22.03
20%
USD
4.41
USD 18.00
USD 14.40
USD
8.35
20%
USD
1.67
USD
0.50
USD
3.91
USD
USD
49.83
USD 18.29
USD
31.55
20%
USD
6.31
USD 18.00
USD 13.97
USD
17.87
20%
USD
3.57
USD
1.07
USD
5.24
USD
USD
55.70
USD 17.86
USD
37.85
20%
USD
7.57
USD 18.00
USD 13.54
USD
24.17
20%
USD
4.83
USD
1.45
USD
6.12
USD
USD
57.93
USD 17.42
USD
40.51
20%
USD
8.10
USD 18.00
USD 13.10
USD
26.83
20%
USD
5.37
USD
1.61
USD
6.49
USD
USD
60.25
USD 16.99
USD
43.26
20%
USD
8.65
USD 18.00
USD 12.67
USD
29.58
20%
USD
5.92
USD
1.77
USD
6.88
USD
USD
62.66
USD 23.76
USD
38.90
20%
USD
7.78
USD 18.00
USD 12.24
USD
32.42
20%
USD
6.48
USD
1.95
USD
5.83
USD
USD
65.16
USD 22.61
USD
42.56
20%
USD
8.51
USD 18.00
USD 11.09
USD
36.08
20%
USD
7.22
USD
2.16
USD
6.35
USD
USD
67.77
USD 21.46
USD
46.31
20%
USD
9.26
USD 18.00
USD
9.94
USD
39.83
20%
USD
7.97
USD
2.39
USD
6.87
USD
USD
70.48
USD 20.30
USD
50.18
20%
USD 10.04
USD 18.00
USD
8.78
USD
43.70
20%
USD
8.74
USD
2.62
USD
7.41
10
USD
USD
73.30
USD 19.15
USD
54.15
20%
USD 10.83
USD 18.00
USD
7.63
USD
47.67
20%
USD
9.53
USD
2.86
USD
7.97
11
USD
USD
76.23
USD 19.44
USD
56.79
20%
USD 11.36
USD
USD
6.48
USD
69.75
20%
USD 13.95
USD
4.19
USD
7.17
12
USD
USD
79.28
USD 18.14
USD
61.14
20%
USD 12.23
USD
USD
5.18
USD
74.10
20%
USD 14.82
USD
4.45
USD
7.78
13
USD
USD
82.45
USD 16.85
USD
65.61
20%
USD 13.12
USD
USD
3.89
USD
78.57
20%
USD 15.71
USD
4.71
USD
8.41
14
USD
USD
85.75
USD 15.55
USD
70.20
20%
USD 14.04
USD
USD
2.59
USD
83.16
20%
USD 16.63
USD
4.99
USD
9.05
15
USD
USD
89.18
USD 14.26
USD
74.93
20%
USD 14.99
USD
USD
1.30
USD
87.89
20%
USD 17.58
USD
5.27
USD
9.71
16
USD
USD
92.75
USD
USD
92.75
20%
USD 18.55
USD
USD
USD
92.75
20%
USD 18.55
USD
5.56
USD
12.98
17
USD
USD
96.46
USD
USD
96.46
20%
USD 19.29
USD
USD
USD
96.46
20%
USD 19.29
USD
5.79
USD
13.50
18
USD
USD 100.32
USD
USD 100.32
20%
USD 20.06
USD
USD
USD 100.32
20%
USD 20.06
USD
6.02
USD
14.04
19
USD
USD 104.33
USD
USD 104.33
20%
USD 20.87
USD
USD
USD 104.33
20%
USD 20.87
USD
6.26
USD
14.61
20
USD
USD 108.50
USD
USD 108.50
20%
USD 21.70
USD
USD
USD 108.50
20%
USD 21.70
USD
6.51
USD
68.36
PAGE 20
USD 53.17

2015
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK EQUITY INVESTOR

(SKEMA DENGAN REVERSION)
Pada bagian ini akan ditinjau nilai pengembalian untuk para equity investor, yakni
PT. Perta Energi sebagai general partner dan PT. Energi Bersama sebagai limited
partner. Adapun perhitungan annual after-tax cash flow dibuat dengan skema
reversion, yakni ketika telah terakumulasi pengembalian investasi awal yang
diberikan oleh pihak limited partner. Distribusi kas murni didasarkan pada proporsi
equity yang ditempatkan oleh tiap investor pada PT. Listrik Nusantara, yakni:
PT. Perta Energi sebesar 20% equity

PT. Energi Bersama sebesar 80% equity
(US$ 7,2 juta)

(US$ 28,8 juta)
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan terkait pada perhitungan residual value
dari proyek. Residual value yang dimaksud adalah nilai buku yang terdapat pada
keseluruhan aset proyek di akhir masa operasionalnya. Diasumsikan bahwa di akhir
masa operasionalnya (akhir tahun ke-20) operasional proyek dijual ke pihak lain
dengan harga lima kali lipat dari nilai after-tax cash flow di akhir tahun ke-20 pada
Tabel 4, yakni senilai US$ 75,95 juta. Nilai buku ini meningkat apabila dibandingkan
dengan nilai dasarnya, yakni US$ 160 juta (biaya konstruksi dan modal kerja). Pada
ditunjukkan kalkulasi residual value dan share-nya untuk masing-masing
Tabel 11. Kalkulasi Residual Value (Dengan Reversion)
PERHITUNGAN RESIDUAL VALUE

Nilai jual kembali (akhir tahun ke-20)
USD 379.76
Original tax basis
USD 160.00
Capital gain
USD 219.76
Depreciation recapture tax liability
Capital gain tax liability
Total tax liability
USD 48.00
USD 65.93
USD 113.93
Gross proceeds
Taxes
After-tax proceeds
USD 379.76
USD 113.93
USD 265.83
Share PT. Perta Energi

Residual value untuk PT. Perta Energi
Share PT. Energi Bersama
Residual value untuk PT. Energi Bersama
50%
USD 132.92
50%
USD 132.92
PAGE 21

Oct. 26
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. ENERGI BERSAMA (LIMITED

PARTNER)
Sebagai limited partner PT. Energi Bersama menerima distribusi aliran kas yang
tersisa setelah proyek melakukan pembayaran hutang pada tahun tertentu. Besarnya
distribusi aliran kas sangat bergantung pada profitabilitas proyek. PT. Energi
Bersama juga menerima share dari tax benefit serta residual value dari proyek ini di
akhir tahun ke-20 (apabila proyek dipindahtangankan). Untuk memperoleh hal
tersebut, PT. Energi Bersama harus menyumbang 80% dari equity fund pada PT.
Listrik Nusantara. PT. Energi Bersama memiliki keterikatan tanggung jawab pada
proyek pembangunan PLTG X dalam hal pemberian dana ekuitas pada proyek
Bersama memiliki investasi capital sebesar 80% seperti yang ditunjukkan pada .
Akan tetapi, pengembalian investasi pihak limited partner sangat dipengaruhi oleh
mekanisme reversion. Reversion adalah penurunan persentase pengembalian
investasi apabila investasi awal telah secara akumulatif dapat dikembalikan ke pihak
investor. Reversion dimulai saat cash distributed to limited partner telah mencapai
saldo US$ 28,8 juta (setelah tahun ke-2).
ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. PERTA ENERGI (GENERAL
PARTNER)
Sebagai general partner PT. Perta Energi menerima distribusi aliran kas yang tersisa
setelah proyek melakukan pembayaran hutang pada tahun tertentu. PT. Perta Energi
juga menerima share dari tax benefit serta residual value dari proyek ini di akhir
tahun ke-20 (apabila proyek dipindahtangankan). Untuk memperoleh hal tersebut,
PT. Perta Energi harus menyumbang 20% dari equity fund pada PT. Listrik
Nusantara. PT. Perta Energi memiliki keterikatan tanggung jawab pada proyek
pembangunan PLTG X dalam hal pemberian dana ekuitas pada proyek
Bersama memiliki investasi capital sebesar 20% seperti yang ditunjukkan pada Tabel
10. Tingkat pengembalian investasi pihak general partner seyogyanya melampaui
tingkat pengembalian pihak limited partner. Hal ini sangat perlu diperhatikan
karena pihak general partner memiliki tingkat paparan risiko yang jauh lebih besar
bila dibandingkan dengan pihak limited partner (yang bersifat non- atau limited
recourse).
PAGE 22

2015
Tabel 12. Annual After-Tax Cash Flow untuk PT. Energi Bersama (Dengan Reversion)

Cash Distributed to
Limited Partners

Tahun
Investment
Less Debt
Service
EBITDA
Cash Available for

Distribution
Percent
Equity Investor

D&A
Interest
Deduction
Deduction
Construction
Amount
Taxable
Income
Percent
Taxes Paid
Residual Value
After-Tax Cash
Flow
Taxable
Income
-5
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-4
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-3
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-2
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-1
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD (28.80)
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD (28.80)
Operation
1
USD
USD
40.75
USD 18.72
USD
22.03
80%
USD 17.62
USD 18.00
USD 14.40
USD
8.35
80%
USD
6.68
USD
2.00
USD
15.62
USD
USD
49.83
USD 18.29
USD
31.55
80%
USD 25.24
USD 18.00
USD 13.97
USD
17.87
80%
USD 14.29
USD
4.29
USD
20.95
USD
USD
55.70
USD 17.86
USD
37.85
50%
USD 18.92
USD 18.00
USD 13.54
USD
24.17
50%
USD 12.08
USD
3.63
USD
15.30
USD
USD
57.93
USD 17.42
USD
40.51
50%
USD 20.25
USD 18.00
USD 13.10
USD
26.83
50%
USD 13.41
USD
4.02
USD
16.23
USD
USD
60.25
USD 16.99
USD
43.26
50%
USD 21.63
USD 18.00
USD 12.67
USD
29.58
50%
USD 14.79
USD
4.44
USD
17.19
USD
USD
62.66
USD 23.76
USD
38.90
50%
USD 19.45
USD 18.00
USD 12.24
USD
32.42
50%
USD 16.21
USD
4.86
USD
14.59
USD
USD
65.16
USD 22.61
USD
42.56
50%
USD 21.28
USD 18.00
USD 11.09
USD
36.08
50%
USD 18.04
USD
5.41
USD
15.87
USD
USD
67.77
USD 21.46
USD
46.31
50%
USD 23.16
USD 18.00
USD
9.94
USD
39.83
50%
USD 19.92
USD
5.98
USD
17.18
USD
USD
70.48
USD 20.30
USD
50.18
50%
USD 25.09
USD 18.00
USD
8.78
USD
43.70
50%
USD 21.85
USD
6.55
USD
18.53
10
USD
USD
73.30
USD 19.15
USD
54.15
50%
USD 27.07
USD 18.00
USD
7.63
USD
47.67
50%
USD 23.83
USD
7.15
USD
19.92
11
USD
USD
76.23
USD 19.44
USD
56.79
50%
USD 28.40
USD
USD
6.48
USD
69.75
50%
USD 34.88
USD
10.46
USD
17.93
12
USD
USD
79.28
USD 18.14
USD
61.14
50%
USD 30.57
USD
USD
5.18
USD
74.10
50%
USD 37.05
USD
11.11
USD
19.45
13
USD
USD
82.45
USD 16.85
USD
65.61
50%
USD 32.80
USD
USD
3.89
USD
78.57
50%
USD 39.28
USD
11.78
USD
21.02
14
USD
USD
85.75
USD 15.55
USD
70.20
50%
USD 35.10
USD
USD
2.59
USD
83.16
50%
USD 41.58
USD
12.47
USD
22.63
15
USD
USD
89.18
USD 14.26
USD
74.93
50%
USD 37.46
USD
USD
1.30
USD
87.89
50%
USD 43.94
USD
13.18
USD
24.28
16
USD
USD
92.75
USD
USD
92.75
50%
USD 46.37
USD
USD
USD
92.75
50%
USD 46.37
USD
13.91
USD
32.46
17
USD
USD
96.46
USD
USD
96.46
50%
USD 48.23
USD
USD
USD
96.46
50%
USD 48.23
USD
14.47
USD
33.76
18
USD
USD 100.32
USD
USD
100.32
50%
USD 50.16
USD
USD
USD 100.32
50%
USD 50.16
USD
15.05
USD
35.11
19
USD
USD 104.33
USD
USD
104.33
50%
USD 52.17
USD
USD
USD 104.33
50%
USD 52.17
USD
15.65
USD
36.52
20
USD
USD 108.50
USD
USD
108.50
50%
USD 54.25
USD
USD
USD 108.50
50%
USD 54.25
USD
16.28
USD
132.92
USD 170.89
PAGE 23

Oct. 26
Tabel 13. Annual After-Tax Cash Flow untuk PT. Perta Energi (Dengan Reversion)
Tahun
Investment
EBITDA
Less Debt
Service
Cash Distributed to
General Partner
Cash Available
for
Distribution
Percent
Amount

D&A
Deduction
Interest
Deduction
Residual Value
Equity Investor
Percent
Taxable
Income
Taxable
Income
After-Tax Cash Flow
Taxes Paid
Construction
-5
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-4
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-3
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-2
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
-1
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
(7.20)
USD (7.20)
Operation
1
USD
USD
40.75
USD 18.72
USD
22.03
20%
USD
4.41
USD 18.00
USD 14.40
USD
8.35
20%
USD
1.67
USD
0.50
USD
3.91
USD
USD
49.83
USD 18.29
USD
31.55
20%
USD
6.31
USD 18.00
USD 13.97
USD
17.87
20%
USD
3.57
USD
1.07
USD
5.24
USD
USD
55.70
USD 17.86
USD
37.85
50%
USD 18.92
USD 18.00
USD 13.54
USD
24.17
50%
USD 12.08
USD
3.63
USD
15.30
USD
USD
57.93
USD 17.42
USD
40.51
50%
USD 20.25
USD 18.00
USD 13.10
USD
26.83
50%
USD 13.41
USD
4.02
USD
16.23
USD
USD
60.25
USD 16.99
USD
43.26
50%
USD 21.63
USD 18.00
USD 12.67
USD
29.58
50%
USD 14.79
USD
4.44
USD
17.19
USD
USD
62.66
USD 23.76
USD
38.90
50%
USD 19.45
USD 18.00
USD 12.24
USD
32.42
50%
USD 16.21
USD
4.86
USD
14.59
USD
USD
65.16
USD 22.61
USD
42.56
50%
USD 21.28
USD 18.00
USD 11.09
USD
36.08
50%
USD 18.04
USD
5.41
USD
15.87
USD
USD
67.77
USD 21.46
USD
46.31
50%
USD 23.16
USD 18.00
USD
9.94
USD
39.83
50%
USD 19.92
USD
5.98
USD
17.18
USD
USD
70.48
USD 20.30
USD
50.18
50%
USD 25.09
USD 18.00
USD
8.78
USD
43.70
50%
USD 21.85
USD
6.55
USD
18.53
10
USD
USD
73.30
USD 19.15
USD
54.15
50%
USD 27.07
USD 18.00
USD
7.63
USD
47.67
50%
USD 23.83
USD
7.15
USD
19.92
11
USD
USD
76.23
USD 19.44
USD
56.79
50%
USD 28.40
USD
USD
6.48
USD
69.75
50%
USD 34.88
USD 10.46
USD
17.93
12
USD
USD
79.28
USD 18.14
USD
61.14
50%
USD 30.57
USD
USD
5.18
USD
74.10
50%
USD 37.05
USD 11.11
USD
19.45
13
USD
USD
82.45
USD 16.85
USD
65.61
50%
USD 32.80
USD
USD
3.89
USD
78.57
50%
USD 39.28
USD 11.78
USD
21.02
14
USD
USD
85.75
USD 15.55
USD
70.20
50%
USD 35.10
USD
USD
2.59
USD
83.16
50%
USD 41.58
USD 12.47
USD
22.63
15
USD
USD
89.18
USD 14.26
USD
74.93
50%
USD 37.46
USD
USD
1.30
USD
87.89
50%
USD 43.94
USD 13.18
USD
24.28
16
USD
USD
92.75
USD
USD
92.75
50%
USD 46.37
USD
USD
USD
92.75
50%
USD 46.37
USD 13.91
USD
32.46
17
USD
USD
96.46
USD
USD
96.46
50%
USD 48.23
USD
USD
USD
96.46
50%
USD 48.23
USD 14.47
USD
33.76
18
USD
USD 100.32
USD
USD 100.32
50%
USD 50.16
USD
USD
USD 100.32
50%
USD 50.16
USD 15.05
USD
35.11
19
USD
USD 104.33
USD
USD 104.33
50%
USD 52.17
USD
USD
USD 104.33
50%
USD 52.17
USD 15.65
USD
36.52
20
USD
USD 108.50
USD
USD 108.50
50%
USD 54.25
USD
USD
USD 108.50
50%
USD 54.25
USD 16.28
USD
170.89
PAGE 24
USD
132.92

2015
RENCANA PENGGUNAAN DANA

Berdasarkan rencana penarikan dan penggunaan dana pembangunan selama masa
konstruksi 5 (lima) tahun, dapat disusun rencana penggunaan dana yang sesuai.
Adapun asumsi yang dipakai oleh penulis selama penyusunan penggunaan dana
pembangunan, yakni: (1) penarikan dalam setiap tahunnya dianggap merata dan (2)
penggunaan dana pada tiap tahun berbeda satu sama lain (Tahun 1: 10%, Tahun 2:
20%, Tahun 3: 35%, Tahun 4: 20%, dan Tahun 5: 15%).
Pada rencana penggunaan dana diutamakan penggunaan equity fund dibandingkan
loan fund. Dipertimbangkan pula persentase commitment fee dan interest rate.
Penentuan commitment fee dan interest rate dilakukan dengan trial & error sehingga
didapat nilai total financing costs sejumlah US$ 11 juta, yakni interest rate 5% dan
commitment fee 0,377% pertahun. Dari perhitungan diperoleh data sebagai berikut:
PAGE 25
PAGE 26
YEAR
0
1
2
3
4
5
CONSTRUCTION
DRAWDOWN
PERCENT AMOUNT
0% USD
10% USD 16.00
20% USD 32.00
35% USD 56.00
20% USD 32.00
15% USD 24.00
COMM FEE
USD
USD
0.54
USD
0.54
USD
0.49
USD
0.28
USD
0.14
USD
USD
USD
USD
USD
USD
IDC
TOTAL
USD
USD
0.54
USD
0.54
USD
1.09
USD
3.68
USD
5.14
USD 11.00
EQUITY
EQUITY + LOAN
LOAN
LOAN
LOAN
SOURCE OF
FUND
LOAN
USD
USD
USD 12.00
USD 56.00
USD 32.00
USD 24.00
USD 124.00
USED BALANCE
EQUITY
USD
USD 16.00
USD 20.00
USD
USD
USD
USD 36.00
Keterangan: Nilai uang dalam jutaan dolar.
0.60
3.40
5.00
FINANCING COSTS
Tabel 14. Rencana Penggunaan Dana
EQUITY
USD 36.00
USD 20.00
USD
USD
USD
USD
-
LOAN
USD 144.00
USD 143.46
USD 130.92
USD 73.82
USD 38.14
USD
9.00
UNUSED BALANCE
Oct. 26

2015
PAGE 27

Financial Modelling

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Financial Modelling

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

[EXECUTIVE SUMMARY]

Financial Modeling Proyek Pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Gas

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Gambar 1. Elemen Proyek Pembangunan PLTG

Kontraktor PT. Adhi Karya (Persero)

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Manufacturing Vendor PT. Mitsubishi Electric Corp.

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

2. melakukan uji coba teknologi sebelum diserahterimakan ke perusahaan

Natural Gas Supplier PT. Pertamina (Persero)

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Gambar 2. Ownership Structure dari Proyek Pembangunan PLTG X

Pada Gambar 2 diperkenalkan PT. Linus Finance yang merupakan wholly-owned

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

SOURCES OF LONG-TERM FINANCING

Berikut ditunjukkan struktur alokasi pendapatan, kerugian, dan distribusi kas

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

CASH FLOW PROJECTION

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

2. Harga pada saat awal tahun operasi:

4. Operating & other cash expenses

Cash Flow Diagram

Grafik 1. Cash Flow Diagram Proyek Pembangunan PLTG X

Nilai dalam satuan jutaan dolar

Revenues from Electricity

Income from Operations

Tabel 4. Projected Operating Cash Flows dari Proyek Pembangunan PLTG X

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Cash Flow (dalam jutaan dolar)

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

PROJECTS DEBT CAPACITY

Cash Flow (dalam jutaan

Grafik 2. Cash Flow Diagram pada Masa Pengembalian Hutang

Cash Flow (dalam jutaan dolar)

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Tabel 7. Annual Coverage Test pada Proyek PLTG X

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK EQUITY INVESTOR

PT. Perta Energi sebesar 20% equity

(US$ 7,2 juta)

PERHITUNGAN RESIDUAL VALUE

Depreciation recapture tax liability

Share PT. Perta Energi

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

ANNUAL AFTER-TAX CASH FLOW UNTUK PT. ENERGI BERSAMA (LIMITED

Tabel 9. Akan tetapi, pengembalian investasi pihak limited partner sangat

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Allocation of Taxes Paid (Saved)

Cash Distributed to All Partners

Partnership Tax Items

Keterangan: Nilai uang dalam satuan jutaan dolar.

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG

Cash Distributed to All Partners

Allocation of Taxes Paid (Saved)

Partnership Tax Items

After-Tax Cash Flow

Keterangan: Nilai uang dalam satuan jutaan dolar.

Executive Summary Proyek Pembangunan PLTG