Le fonds de commerce

Plan du rapport :

Introduction

I- Identification du fond de commerce :

1- Concept clientle
2- Les lments du fond de commerce
a- Elments corporels.
b- Elments incorporels.

II- Lexploitation du fond de commerce :

1- Exploitation personnelle ou indirecte.
2- Exploitation par grant

III- Les oprations relatives au fonds de commerce :

1- La vente de fonds de commerce
2- Lapport du fonds de commerce
3- Le nantissement

IV- Le droit au bail :

1- Le renouvellement du bail
2- Le loyer commercial

Conclusion
Introduction :
I- Identification du fonds de commerce :

Lidentification du fonds de commerce exige disoler le concept de clientle,

dinventorier les lments du fonds pour apprcier ensuite sa nature juridique.

1- Concept de la clientle :

La notion de clientle est difficile cerner. En effet, pour quon puisse parler de
clientle un certain nombre de conditions doit tre runi.

La clientle doit tre :

- commerciale
- personnelle : cest--dire propre au fonds de commerce
- licite : elle est donc lie la nature de lactivit

La clientle dsigne ainsi les personnes attires par les qualits personnelles du
commerant.
Cette relation qui existe entre le fonds de commerce et la clientle implique que tout
mouvement du fonds de commerce se traduit par un mouvement de la clientle. On
ne peut parler donc de vente ou dapport de fond de commerce sans quil y ait
transfert de la clientle. La clientle est lme du fonds de commerce. La prsence des
lments de fonds (droit au bail, nom commercial, marchandise etc. ) est
insuffisante constituer le fonds de commerce ; il faut en plus la clientle. Pour
certains auteurs, le fonds est principalement un droit de clientle et non un lment
parmi tant dautres du fonds de commerce.

Quest ce que la clientle ? Lconomiste y voit une valeur, des besoins satisfaire.
Pour le juriste, cest lensemble des relations daffaires habituelles ou occasionnelles.
Lexistence dune clientle conditionne lexistence de fonds. Par suite, la disparition
de la clientle provoque la disparition du fonds. Si elle est ncessaire au fonds elle
doit prsenter certaines qualits.
Il importe de faire une distinction essentielle entre la notion de clientle et
dachalandage.

Lachalandage constitue la partie de la clientle davantage retenue par

lemplacement du fonds de commerce que par la personne ou lactivit de
commerant. En effet, alors que la clientle est principalement attire par
limplantation de ltablissement commercial, se livrant des achats occasionnels.
2- Elments du fonds de commerce :
A travers le code du commerce marocain, notamment larticle 80, une
numration assez exhaustive des lments constitutifs du fonds de commerce a t
prsente. En effet le fonds de commerce peut tre dcompos selon plusieurs
critres.

La distinction la plus pratique sur le plan juridico-fonctionnel est celle relative la

nature des lments :

a- Les lments incorporels :

La clientle et lachalandage :
La clientle dsigne lensemble des personnes avec lesquelles le commerant
entretient des relations contractuelles. La notion de clientle nest pas dfinie en droit
marocain, aussi illustrerons-nous cette notion importante travers certaines des
nombreuses dcisions de la jurisprudence franaise. Celle-ci considre par exemple
que le nombre de clients est indiffrent pour constituer une clientle. Il a t jug que
seize clients suffisent constituer une clientle voire un seul. Cest le cas notamment
des entreprises de sous-traitance.

A ct de la clientle fidle, chaque fonds de commerce dispose dune capacit

dattirer des clients de passage ou occasionnels, cette capacit est conditionne
gnralement par sa situation gographique, cest ce quon appelle lachalandage.

La clientle et lachalandage sont considrs comme les deux piliers

indispensables pour un fonds de commerce, en dautres termes un fonds de
commerce nexiste juridiquement que sil a une clientle relle et certaine.

Le nom commercial et lenseigne :

Lexpression nom commercial dsigne de faon gnrale toute appellation sous
laquelle un commerant, personne physique ou morale, exerce son commerce.
L'enseigne est un signe extrieur qui permet d'individualiser un tablissement et le
signaler aux tiers.

Le nom commercial comme lenseigne sont protgs par laction en concurrence

dloyale. Les faits de concurrence dloyale ne peuvent donner lieu qu une action
civile en cessation des actes qui la constituent et en dommages et intrts.

Le droit au bail:
Droit de proprit commerciale ou encore droit au bail est un droit reconnu au
commerant locataire des locaux dans lesquels il exerce le commerce. Ce droit au bail
constitue un lment trs important du fonds et parfois mme llment le plus
important. Il peut dailleurs le cder contre le gr du propritaire.

Proprit industrielle :
Les brevets dinvention les marques des fabriques, les dessins et modles dont un
industriel ou un commerant a la proprit font partie du fonds. Souvent, ils
constituent toute la valeur de celui-ci. Chacune de ces proprits incorporelles est
soumises un rgime juridique propre, mais en cas de cession du fonds de commerce
le vendeur cde un fonds constitu principalement dun droit exclusif dexploitation.
La proprit du fonds de commerce est constitue dans ce cas par une clientle relle
et certaine, voire exclusive.

Le droit de proprit industrielle a pour objet la protection des brevets

dinvention, des marques, des dessins et modles.

Autres lments incorporels :

En principe les droits personnels appartenant au propritaire du fonds ne sont
pas compris dans la cession du fonds, mais ce principe comporte quelques
exceptions.
Lautorisation administrative, quand elle na pas un caractre personnel, peut tre
cde avec les fonds. Il en est de mme pour les licences de dbits de boissons.
Lusage des livres de commerce doit tre assur lacqureur pendant dix ans. Les
acqureurs du fonds peuvent se prvaloir de la clause de non rtablissement
souscrite par le vendeur du fonds. Le contrat dassurance que conclue le cdant
continue de plein droit au profit de lacqureur, sauf son droit de rsiliation. Enfin les
contrats de travail conclus par les cdants doivent tre respects par le cessionnaire.

b- Les lments corporels :

Le matriel et loutillage :
Ces deux mots ont le mme sens. Par matriels on vise loutillage comme les
appareils de manutention ou les vhicules. Ce matriel dsigne les objets mobiliers
servant lexploitation. Il a plus dimportance dans lindustrie que dans le
commerce. Il peut tre compris dans le nantissement par stipulation express et il est
frapp lgalement du privilge du vendeur (larticle 91).

Cependant, lorsque le propritaire est seulement locataire du matriel considr ;

cest lhypothse du leasing ou crdit bail, le matriel nest pas un lment du fonds
du commerce. Il est utilis loccasion de lexploitation de ce fonds, mais les
cranciers du commerant ou lindustriel pourraient tre abuss sur la surface
financire de celui-ci, do la mesure utile de publicit mise en place qui prend la
forme dune publication au greffe du tribunal de commerce. A dfaut, la socit
spcialise qui a lou le matriel ne pourra pas opposer aux tiers sons droit sur le
bien.

Les marchandises :
 Les marchandises concernent la matire premire destine la transformation
(entreprise industrielle) dune part, et dautre part les produits et les marchandises
destins la vente.
La loi fait porter le privilge du vendeur sur les marchandises (art. 91), mais elle
considre le gage comme trop fragile pour linclure dans le nantissement (art. 107).

En effet, dun ct, la proprit du bien fabriqu peut avoir t transfre alors
que ce bien est encore dans les locaux du commerant en attendant que lacheteur
vienne en prendre livraison. Dun autre ct, les matires premires peuvent
appartenir encore leur vendeur si celui-ci a insr dans le contrat de vente une
clause de rserve de proprit. Aux termes de cette clause, le vendeur demeure
propritaire jusqu' lentier paiement du prix. En cas de faillite de lacheteur, le
propritaire pourra rcuprer la proprit de ces marchandises, mais condition que
ces marchandises naient pas t travailles et incorpores dautres matires et que
la clause de rserve ait t convenue et tablie par crit au moment de la livraison.

Il existe des cas o lentreprise ne dispose pas de marchandises dans son fonds
de commerce, cest notamment le cas des entreprises de services, vu lintangibilit de
ses produits, (ex : agences de voyage, assurance), mais la clientle et lachalandage
reste les lments indispensables pour constituer un fonds de commerce.

II- Lexploitation du fonds de commerce :

Lexploitation du fonds de commerce passe par lutilisation, dans le but de

raliser un profit, de lensemble des lments constitutifs du fonds selon des
procds commerciaux permettant de dvelopper la clientle lie ce fonds de
commerce.
On distingue deux principales formes dexploitation du fonds de commerce :

1- Lexploitation du fonds par le propritaire

Le propritaire peut exploiter personnellement son fonds de commerce il prend

alors la fonction de grance en main, dans ce cas il est exploitant, il a la fois le statut
de commerant et de grant.
Le propritaire peut tre une personne physique ou morale. En effet il peut sagir
dune socit commerciale et ce sont ses organes de gestion qui assurent la gestion du
fonds de commerce en son nom.

Le propritaire peut aussi faire appel un grant pour lui confier la gestion du
fonds en contrepartie dun salaire (contrat de travail), on parle alors de grant salari.
Le grant dans ce cas na pas le statut de commerant, il agit au nom et pour le
compte du propritaire du fonds lequel court les risques et recueille les profits de
lactivit commerciale. Cest ce que lon appelle la grance salarie.

2- La location-grance ou grance libre :

 a- Notion de grance libre :

La location grance est une formule contractuelle selon laquelle le propritaire

dun fonds de commerce donne ce dernier en location une autre personne dite
locataire grant ou encore grant qui lexploite ses risques et prils moyennant une
redevance. Elle est diffrente du bail commercial car il porte sur le fonds mme et
sur limmeuble o le fonds est exploit. Elle est diffrente aussi de la grance salarie.

b- Utilit de cette opration :

Celle-ci permet tout dabord un incapable (exemple : un mineur) de conserver la

proprit du fonds dont il a hrit mais quil ne peut grer personnellement.
Ensuite cest une solution adapte pour le commerant qui voudrait se retirer des
affaires tout en garantissant une retraite avec les redevances quil peut tirer de la
location de son fonds. Enfin cest une technique de redressement des entreprises en
difficult.
c- Conditions :

La location grance obit aux rgles de fond et de forme gnrale tous les
contrats.

Conditions de fond :
Le contrat de grance peut tre pass en principe pour tout fonds de commerce. La
location libre est valablement consentie par le propritaire ou lexploitant du fonds
(art. 152).

Conditions de forme :
Le propritaire du fonds doit tre commerant pendant 7 ans au moins, ou
avoir exerc pendant la mme dure les fonctions de grant salari ou de
directeur commercial ou technique. En plus il doit avoir exploit le fonds de
commerce mis en grance pendant 2 ans.
Le locataire doit avoir la capacit commerciale.
La grance libre doit tre constate par un crit (contrat)
Mesures de publicit : tout contrat de grance libre doit tre publi dans la
quinzaine qui suit sa date sous forme dextrait du bulletin officiel et dans un
journal dannonces lgales.
La fin de la location doit galement tre publie.

Sanction en cas de violation des conditions lgales : nullit du contrat dune nullit
absolue.

d- Les effets entre les parties :

Les consquences sur la tte du grant :

 Le grant a la qualit de commerant et il est soumis toutes les obligations
qui en dcoulent.
Tous les biens composant le fonds doivent tre laisser la disposition du
grant
Le grant doit verser au propritaire un loyer ou une redevance
Le grant est tenu de continuer les contrats de travail qui avaient t conclu
par le bailleur

Les consquences sur la tte du bailleur de fonds :

Il doit dlivrer au grant la jouissance de tous les lments du fonds dont il est
titulaire.
Il est tenu soit de se faire radier du registre de commerce soit de faire modifier
son inscription personnelle avec la mention expresse de la mise en grance
libre
Il ne doit pas troubler le grant dans sa jouissance et en particulier ne pas
enfreindre la clause de non rtablissement.

e- Protection des cranciers :

La location-grance fait courir un grave danger ceux qui du fait de

lexploitation du fonds, deviennent cranciers de locataire grant. Ces personnes
peuvent croire, en toute bonne foi, que le dbiteur est propritaire du fonds et se fier
une solvabilit trompeuse.

A cet effet, quatre mesures protectrices ont t dcides par le lgislateur :

Sous peine dune amende de 2000 10000 dhs, le locataire grant est tenu
dindiquer sur tous les documents relatifs son activit commerciale, son
numro dimmatriculation au registre de commerce et le sige de tribunal o il
est immatricul et sa qualit de grant

Au moment de la location-grance, les dettes de loueur de fonds affrentes

lexploitation de fonds peuvent tre dclares immdiatement exigibles par le
tribunal de commerce.

Jusqu la publication du contrat de location grance et pendant un dlai de

six mois compter de cette publication, le loueur de fonds est solidairement
responsable avec le grant des dettes contractes par celui-ci loccasion de
lexploitation de fonds.
La location-grance peut prendre fin notamment par larrive du terme
contractuellement fix ou la suite de jeu dune clause rsolutoire ou d une
demande de rsiliation judiciaire pour inexcution des obligations ou encore
la suite de dcs de grant.

III- Les oprations sur le fonds de commerce

 En dehors de la location du fonds, qui vient dtre expose, le fonds de commerce
peut tre lobjet dautres oprations : la vente ; lapport en socit et le nantissement.

La vente est le dernier acte de la vie commerciale de son exploitant, son dernier
acte de commerce ; cest une cession de la clientle manifeste par le transfert des
lments du fonds.

Lapport en socit dun fonds de commerce est une opration permettant de

raliser une mutation juridique et conomique, qui pourrait devenir frquente dans
lavenir.

Le nantissement est au fonds de commerce ce quest lhypothse limmeuble.

Cette opration manifeste que le fonds de commerce est un moyen de crdit.

1- La vente du fonds de commerce :

La vente est le contrat par lequel une personne (le vendeur) transfre ou sengage
transfrer un bien une autre personne (lacheteur) qui a lobligation den verser le
prix en argent.

a- Condition de formation du contrat :

Conditions de forme :
Vu le particularisme du contrat de vente du fonds de commerce, le lgislateur
impose lcrit pour la preuve du contrat.
Cet crit doit tre rdig pour permettre la publicit et linscription du privilge du
vendeur, si le prix nest pas pay au comptant.
En effet larticle 81 impose linsertion dans lacte de vente certaines mentions
obligatoires qui sont :
La date de lacte.
Les noms, prnoms et domiciles du vendeur et de lacheteur.
Le prix distinctivement dtermin pour les lments incorporels, le matriel et
les marchandises.
Ltat des inscriptions des privilges et nantissements pris sur le fonds.
Sil y a lieu, le bail, sa date, sa dure, le nom du bailleur et du cdeur, le chiffre
daffaire, les bnfices commerciaux.
Lorigine de la proprit du fonds de commerce, o on doit noncer le nom du
prcdant vendeur, la date et la nature de son acte dacquisition et le prix de
cette acquisition pour les lments incorporels, les marchandises et le matriel.
Cette prescription est bien entendu inoprante si le vendeur du fonds a cre
celui-ci, dans ce cas il lui suffit alors de lindiquer.

Finalement cette disposition nest pas sanctionne par la nullit absolue qui est la
sanction dune rgle de forme. Cest une nullit relative car elle ne peut tre
demande que par lacqureur et dans le dlai relativement dune anne compter
de la date de lacte.

Conditions de fond :
La vente est une convention transfrant un droit rel. Cest un contrat qui, en dpit
de son caractre particulier, rpond aux conditions de fond des contrats au sens
global du terme ; savoir le consentement, lobjet la cause et la capacit. A ces
conditions on ajoute une condition concernent le prix de vente du fond.

La capacit : Lacqureur du fonds va avoir le statut de commerant, de ce

fait, toute personne nayant pas la capacit dexercer le commerce ne peut
donc acqurir un fonds sauf dans les conditions poses par larticle qui 14
du code de commerce.

Lobjet : On rappelle que lobjet du contrat est ce sur quoi il porte. Dans ce
cas de figure il sagit de deux lments savoir le fonds et le prix.
La loi nindique pas quels sont les lments ncessairement compris dans la
vente, mais lorsquils existent, ils doivent tre mentionns avec leurs prix
dacquisition, cependant cette libert ne va pas jusqu admettre quil y a
vente de fonds de commerce si en sont exclus des lments essentiels tels
que la clientle elle-mme ou le droit au bail dans certains types de fonds
de commerce (exemple), on peut dire quen rgle gnrale on ne peut
prtendre vendre un fond de commerce si on en exclut llment principal
qui retient la clientle.

La cause : La cause est la rponse la question pourquoi ? .

Cest le motif de la vente. Ce motif doit tre conforme lordre public. Par
exemple il est interdit dacheter un fond de commerce pour y vendre des
softwares pirats.

Le consentement : Le consentement est la manifestation de la volont de

contracter.
Cest llment primordial des contrats de ventes des fonds de commerce. En
plus de son existence, le consentement ne doit tre altr par aucun vice le
rendant inefficace. Ces derniers peuvent rsulter de lerreur, du dol, ou de la
violence.
Puisque le fonds de commerce est une proprit incorporelle, son valuation
est de plus en plus difficile cause de llment clientle et achalandage, ainsi
lerreur sur la valeur du fonds est compense de la part du lgislateur par une
rduction du prix de vente. En cas de dol ou de violence, lacqureur peut
demander la nullit de la vente.

le prix de vente : Il rsulte de la ngociation entre les parties il doit tre rel
et correspondre la valeur relle du fonds de commerce. En gnral on doit
fixer un prix pour les lments incorporels, un prix pour le matriel et
outillage et un troisime pour les marchandises.
 La dissimulation dune partie du prix est souvent pratique dans la vente
des fonds de commerce tant pour diminuer le montant des droits de mutation
(transfert de proprit) que pour soustraire une partie du prix aux cranciers
du vendeur insolvable.
Dans ce cas, la dissimulation du prix rel rend la contre lettre inopposable
aux tiers. Ainsi le vendeur ne pourra pas demander le complment du prix et
lacqureur qui a pay une partie du prix dissimule ne peut se le faire
restituer.

b- Excution du contrat :

Obligations de lacqureur :
Dabord cest bien entendu de payer le prix et les frais de la vente.

Si le montant a t pay comptant :

Dans ce cas lacqureur doit attendre lexpiration du dlai de 15 jours avant de lui
verser largent. Ceci afin de donner aux cranciers du vendeur loccasion de former
opposition.
(Article 89) (Cette mesure est prise pour la protection des cranciers)

Si le prix est pay terme :

Lacqureur peut rgler le prix en signant des billets de fonds chances
successives.

Le privilge du vendeur : Cest la sret du paiement de sa crance, ce privilge

confre au vendeur un droit de prfrence : cest celui de demander la vente du fonds
de commerce aux enchres publiques et tre pay en premier avant les autres
cranciers, ceci quand le fonds de commerce est toujours entre les mains de
lacqureur, et un droit de suite : cest le fait de suivre le fonds de commerce chez
nimporte quel acheteur et y exercer le droit de privilge, quand le fonds de
commerce passe entre les mains dun tiers acqureur.

Il est noter que bnficier du privilge sur le fonds de commerce suppose son
inscription dans les 15 jours de la vente (article 92), en plus ce privilge ne porte pas
indiffremment sur tous les lments du fonds de commerce, larticle 91 du code de
commerce organise ce privilge de telle faon quil couvre successivement la partie
du prix reprsentative des marchandises, en second lieu sur le matriel et enfin sur
les lments incorporels.
Lextinction du privilge sopre de deux manires :
- Etant une garantie accessoire une crance principale, lextinction de celle-ci
par voie de paiement ou autre entranera lextinction de la garantie accessoire.

- Le privilge cesse de garantir la crance si linscription na pas t renouvele

avant lexpiration du dlai de 5ans, il est procd sa radiation doffice par le
greffier.
Remarque : signalons que extinction du privilge du vendeur entranera lextinction
de laction rsolutoire qui ne pourra plus alors tre exerce au prjudice des tiers.

Laction rsolutoire : Lexercice du privilge par l vendeur aboutit ce que le fonds

soit mis en vente force, le vendeur peut donc prfrer laction rsolutoire pour
redevenir propritaire du fonds.
Laction rsolutoire quand elle aboutit a ses inconvnients. En ce sens que le
vendeur sera astreint redmarrer son fonds de commerce.
Cest pour cela que le vendeur crdit exige dautres srets tel un cautionnement
bancaire ou une hypothque sur un immeuble appartenant lacqureur.

Ses conditions :
- Laction rsolutoire doit tre mentionne dans linscription du privilge.
- Le vendeur qui entend exercer laction rsolutoire doit le notifier aux autres
cranciers inscrits sur le fonds.
- Le tribunal ne peut prononcer la rsolution que 30jours aprs la notification.
Ses effets :
Leffet principal est lanantissement rtroactif de la cession. Ce qui implique que le
vendeur reprendra la proprit de tous les lments compris dans la vente rsolue.

Obligations du vendeur :
La protection du vendeur des ventuels problmes lis au paiement, nexclut
cependant pas des obligations du cdant lgard de lacheteur. Tout dabord la
dlivrance du fonds

Dlivrance du fonds :
Ds la publicit des mutations, le transfert des lments du fonds lacheteur
devient une obligation. Le refus de dlivrer le fonds autoriserait lacheteur
agir en justice contre le vendeur pour le contraindre sexcuter (par exemple
en rclamant lexpulsion du vendeur) ou obtenir la rsolution de la vente.

Les garanties :

De lexactitude des mentions obligatoires : Le vendeur est garant envers

lacheteur de lexactitude des mentions obligatoires portes sur lacte de vente.
Cette garantie ne peut tre restreinte ou carte par une clause du contrat.
Lomission des mentions obligatoires peut entraner la nullit de la vente.
La juridiction saisie apprcie librement si lomission est suffisamment grave
pour avoir induit en erreur lacheteur au moment de la vente, et lui causer
ainsi un prjudice.
Le cas chant, il est possible dengager la responsabilit du conseil juridique
(avocat, notaire, etc.) qui a rdig lacte de vente.

La garantie dviction : Elle oblige le vendeur garantir la jouissance de

 lacheteur contre lintervention dun tiers faisant valoir un droit sur le fonds
ou un de ses lments. Dans la cas contraire le vendeur serait amener payer
des indemnits pour le prjudice ventuellement subi par lacheteur (perte de
temps, ncessiter de remonter une affaire). Si lacqureur ntait vinc que
de certains lments du fonds, une simple rduction du prix pourrait tre
prfre la rsolution totale de la vente selon la gravit de cette viction
partielle.

La garantie du fait personnel : La rgle gnrale oblige le vendeur ne rien

faire qui puisse troubler la jouissance de lacqureur en se rtablissant dans
des conditions qui risqueraient de dtourner une partie de la clientle par lui
cde.
Pour ce fait les deux parties insrent souvent une clause de non
rtablissement. Cependant cette clause ne peut interdire au vendeur lexercice
de tout autre commerce ce qui serait contraire la libert de commerce et
dindustrie, mais elle peut limiter cet exercice dans le temps (3ans par
exemple) ou dans lespace (dans un rayon de x kilomtres), voire mme
interdire lexercice dun commerce identique ou similaire. (Rfrence le Dahir
des obligations des contrats).

La garantie des vices cachs : Cest le cas lorsquun lment inconnu de

lacheteur lors de la vente se rvle aprs coup et diminue lutilit du fonds
(le vice cach est de nature diminuer la clientle). Par exemple lexistence
dinterdictions administratives cache lacheteur et qui rendrait impossible
ou difficile lexploitation du fonds. Ainsi le prix serait rduit ou la vente
rsolue. (Exemple de la route construite et qui a pour effet la diminution de
la clientle)

Protection des tiers :

Conditions de publicit : la vente intervient alors que les cranciers du

vendeur ont des droits sur le fonds de commerce en garantie du paiement de
leur crance. Il en est ainsi du vendeur prcdant non encore pay et qui a
fait inscrire son privilge, du banquier qui a un nantissement sur le fonds de
commerce pour garantie du prt consenti au vendeur, de la socit de crdit
bail, etc.
Tous ces cranciers ont avantage tre informes de la cession. Ainsi, la
publicit de la vente du fonds de commerce est impose par la loi pour
protger les cranciers du vendeur, notamment ceux qui ne disposent
daucune garantie de leur crance, en leur permettant de faire opposition
pour empcher le vendeur de toucher le prix.

- Lacte de vente doit dabord tre enregistr pour avoir date certaine ;

- Il doit ensuite tre dpos dans les 15 jours de sa date au Secrtariat-

greffe du tribunal dans le ressort duquel est situ le fonds de commerce.
 - Lacte est inscrit sous forme dextrait au Registre du commerce par le
secrtariat-greffe. Lextrait contient la date de lacte, les noms, les
prnoms et domicile de lancien et du nouveau propritaire, la nature et
le sige du fonds, le prix stipul, lindication du dlai pour les
oppositions et une lection de domicile dans le ressort du tribunal.

- Lextrait est publi en entier et sans dlai par le secrtaire-greffier, aux

frais des parties au bulletin officiel et dans un journal dannonces
lgales; une seconde insertion a lieu, la diligence de lacqureur, entre
le 8me et 15me jour aprs insertion (art. 83)

Labsence ou lirrgularit de la publicit na pas dinfluence sur la validit de la

vente et le transfert de proprit. Mais elle comporte une sanction trs efficace dicte
par larticle 89.
En effet, lacqureur qui paie son vendeur sans avoir effectu les publications
prescrites, ou avant lexpiration du dlai de 15 jours ouvert aux cranciers pour faire
opposition, n est pas libr lgard des tiers. Il sera donc oblig de verser une
seconde fois le prix de vente.

Lopposition : A la vente dun fonds de commerce, tout crancier du

vendeur peut demander le non versement du produit de la vente au vendeur
tant que cette crance nest pas pay : on dit quil forme opposition au
paiement du prix.

Cette opposition doit tre forme, 15 jours au plus tard aprs la seconde
publication de lacte de vente.

Le droit de surenchres : Ce droit permet au crancier, ayant fait

opposition, de demander la vente publique du fonds avec une remise prix
suprieur de 1/6 du prix de la vente initiale. Le matriel et les marchandises
ne sont pas compris. La surenchre se calcule donc, uniquement sur la valeur
des lments incorporels. (art. 94)

Ce droit protge les cranciers contre le concert frauduleux de lacheteur et du

vendeur saccordant sur un prix trs bas, dont le montant est insuffisant pour
satisfaire les cranciers.

2- Apport en socit dun fonds de commerce :

Il arrive souvent quun fonds de commerce soit apport en socit afin dassurer
le dveloppement de son affaire et limiter sa responsabilit. Il faut signaler que dans
la vente et lapport en socit, la proprit est transmise en titre onreux, cependant
il existe des diffrences portant sur le mode de rmunration : en effet, la vente
suppose le paiement dun prix alors quun apport est rmunr par lattribution de
parts sociales ou dactions au profit de lapporteur.

a- Types dapport :

Dans tout apport en nature le fonds de commerce peut tre port soit en pleine
proprit soit en jouissance.
Lapport en pleine proprit obira aux rgles juridiques qui rgissent
l'opration de vente du fonds de commerce. Ainsi le droit de proprit et les risques
d'exploitation seront transfrs la socit et dans le mme sens l'apporteur sera tenu
de la garantie d'viction et des vices cachs auxquels la socit sera tenue de
rmunrer l'opration non par le versement d'une somme d'argent mais par la mise
l'apporteur de titre sociaux qui lui donnent la qualit d'associ.

L'apport en jouissance du fonds de commerce sera soumis la rglementation de

la location-grance dans ces hypothses l'associ apporteur recevra du titres sociaux
la place d'un sous forme d'une somme d'argent.

b- Lvaluation de lapport :

Pour pouvoir attribuer lapporteur des parts sociales, le fonds de commerce

doit pouvoir tre susceptible dune valuation pcuniaire. Cela pour viter aussi
toute survaluation qui lserait les apporteurs en argent. Cette valuation exige
lintervention de commissaires aux apports qui examinent sous leur responsabilit la
valeur des apports en nature effectus par un associ.

Ces commissaires aux apports sont en principe dsigns par les associs
lunanimit dans la S.A.R.L et par le prsident du tribunal de commerce dans les
autres cas. Cette valuation effectue par le commissaire est facultative dans la SARL
et obligatoire dans la S.A.

Dans tous les cas, lapport exige lexamen de llment dterminant du fond.
Ainsi si cest le droit au bail qui est llment essentiel du fonds de commerce deux
cas sont possibles :

- Le propritaire du fonds de commerce est le propritaire du local alors dans

ce cas, il fait deux apports : lapport du fonds de commerce et lapport dun bail
concd la socit.
- Le propritaire nest pas propritaire du local alors lapport est dj constitu
avec un droit au bail, bien entendu sil existe juridiquement.
 c- Les conditions juridiques :

La publicit lgale :
Lacte qui doit constate lapport doit contenir les mmes mentions que lacte de
vente (Art. 81), pour protger les autres associs. Les sanctions sont identiques
celles qui frappent les ventes irrgulires de fonds de commerce (Art. 82). Ainsi,
toutes les rgles dictes en faveur des acheteurs de fonds de commerce sont
applicables ici.

Lapport dun fonds de commerce une socit doit tre publi dans les
conditions de la vente (Art. 83).
Lextrait de lacte doit tre publie au Bulletin Officiel et dans un journal dannonces
lgales, publicit qui doit tre renouvele par lacqureur entre le huitime et le
quinzime jour de la premire insertion.

Loption des associs :

Les associs ont une option en application de lArticle 105. Ils peuvent accepter ou
refuser la reprise du passif dclar. Ils ont trente jours pour se prononcer. Sils ne
disent rien, la socit sera tenue solidairement avec lapporteur pour les crances
civiles et commerciales.
Aussi les associs peuvent former dans le dlai des trente jours qui suivent la
seconde insertion, une demande dannulation de lapport (sil a t fait une socit
dj constitue) ou de la socit (si le fonds est apport une socit qui se constitue).

Si la satisfaction leur est donne, la dette demeure alors personnelle au

propritaire du fonds de commerce. Mais dans le cas de la socit qui se constitue
par lapport lannulation est difficile obtenir car la socit devient dbiteur solidaire
dou il conviendrait de dsintresser les cranciers avant de constituer la socit,
surtout lorsquil ny a pas de commissaire aux apports.

Dans le cas dun apport une socit unipersonnelle, il y a moins de danger

pour le crancier de lapporteur. Tout crancier non inscrit de lapporteur peut
dclarer sa crance pendant les quinze jours aprs la seconde publicit faite par le
commerant acqureur, la socit est donc tenue ncessairement et de manire
solidaire du passif qui a t dclar.

3- Nantissement du fonds de commerce :

Le nantissement dun fonds de commerce accorde au crancier inscrit au rang
prfrentiel par rapport aux autres cranciers sur la valeur du bien nanti lors de sa
mise en vente au titre des crances gratuites

Lacte de nantissement confre donc un privilge au crancier gagiste sans pour

autant que ce droit nemporte une dpossession du dbiteur du fonds en question.
 Le dbiteur continue dexploiter le fonds de commerce, le crancier dispose dun
droit de prfrence et dun droit de suite do lobligation de linformer des
changements juridiques affectant le fonds.
Les lments susceptibles dtre compris dans le nantissement sont :

Le nom commercial
Lenseigne
Le droit au bail
Le mobilier commercial
Le matriel et outillage
Les brevets dinvention
Les licences
Les marques de fabrique, de commerce et de service
Les droits de proprit industrielle, littraire ou artistique qui y sont attachs

A dfaut de dsignation expresse et prcise dans lacte qui le constitue que le nom
commercial, lenseigne, le droit au bail, la clientle et lachalandage.

a- Publicit :

Le nantissement doit tre constitu par un acte crit, cet acte peut tre authentique
ou sous seing priv
Lacte doit tre inscrit dans les 15 jours de sa date au registre de commerce. Cette
inscription doit tre prise la diligence du crancier gagiste. Cette inscription nest
pas soumise une publication dans les journaux.

En cas de dplacement de fonds, larticle 111 du code de commerce dispose que

les crances inscrites deviendront de plein droit exigibles, si le propritaire du fonds
de commerce na pas fait connatre aux cranciers inscrits 15 jours au moins
lavance, son intention de dplacer le fonds et le nouveau sige quil entend lui
donner

Le vendeur ou le crancier gagiste doit, dans les 15 jours qui suivent la

notification du dplacement du fonds de commerce, faire mentionner en marge de
linscription existante, le nouveau sige du fonds et, si le fonds a t transfr dans
un autre ressort, faire reporter sa date linscription primitive avec lindication du
nouveau sige sur le registre du tribunal de ce ressort.

Remarque :
- En cas domission de ces formalits, les cranciers peuvent tre dchus de
leur privilge sil est tabli que par leur ngligence un prjudice en a rsult pour les
tiers.

- Le dplacement du fonds de commerce sans le consentement du vendeur ou

du crancier gagiste peut, sil en rsulte une dprciation du fonds, rendre leurs
crances exigibles.
 b- Rsiliation du bail :

Le propritaire qui poursuit la rsiliation du bail de limmeuble dans lequel est

exploit un fonds de commerce grev dinscriptions, doit notifier sa demande aux
cranciers antrieurement inscrits au domicile par eux lu dans leurs inscriptions.

Le jugement ne peut intervenir que 30 jours aprs la notification

La rsiliation amiable de bail ne devient dfinitive que 30 jours aprs la date de la

notification qui en a t faite aux cranciers inscrits au domicile lu

A dfaut de notification, les cranciers peuvent agir en dommages et intrts

contre le bailleur et faire tierce opposition contre la dcision ordonnant la rsiliation
du bail

c- Droit des cranciers :

Droit de prfrence :
Cest le droit pour les cranciers gagistes, dtre pay, chacun selon son rang par
prfrence, et avant les cranciers chirographaires, c'est--dire ceux ne disposant
daucune sret relle.

Cependant le crancier nanti qui met en vente le fond grev, pour dfaut de
paiement de la crance doit retenir compte de toutes les crances inscrites sur le
fonds

Droit de suite :
Cest le droit pour le crancier gagiste de saisir le bien grev alors mme quil a
t vendu et appartient une autre personne que le dbiteur; les cranciers ont donc
la possibilit de faire vendre le fonds saisi judiciairement pour se payer le prix.

d- La vente force du fonds en nantissement :

Le vendeur et le crancier gagiste inscrits sur un fonds de commerce peuvent

galement faire ordonner la vente du fonds qui constitue leur gage, huit jours aprs
sommation de payer, faite au dbiteur et au tiers dtenteur, sil y a lieu, demeure
infructueuse.
 La demande est porte devant le tribunal dans le ressort duquel est exploit ledit
fonds. Le tribunal statue conformment aux dispositions des deux derniers alinas de
larticle prcdent.

Ds que le tribunal a rendu son jugement ou, en cas dappel, ds que la cour a
statu, la dcision ordonnant la vente est notifie par le secrtaire greffier la partie
contre laquelle cette dcision a t prise, et en outre par le poursuivant, aux
prcdents vendeurs .

Cette dcision est notifie dans les conditions fixes par le code de procdure
civile.
Le secrtaire greffier procde en mme temps la publicit lgale et ce, aux frais
avancs du poursuivant.

Lavis de la mise en enchre indique la date douverture et la dure des enchres,

le dpt des pices au secrtariat greffe et nonce les conditions de vente.
Lavis de la mise aux enchres est placard la porte principale de l (immeuble o le
fonds de commerce est situ.
Cet avis est en outre insr dans un journal dannonce lgale.

IV- Le droit au bail :

Il arrive que le commerant loue un local pour exercer son commerce il passe un
contrat de location ou contrat de bail avec le propritaire dun immeuble.

Dans la pratique le droit au bail est connu sous le nom de pas de porte .

On dsigne parfois lensemble de droits du locataire commerant sous le nom de

proprit commerciale . Mais cette dnomination est impropre : le commerant na
en effet aucun droit rel qui corresponde une proprit ; il ny a que des droits
rsultant dun contrat en raison du caractre commercial de ce contrat.

Le bail ouvrant droit la proprit commerciale est le bail dexploitation dun

fonds de commerce, encore faut-il que cette exploitation soit effective.

Ainsi lattribution de la proprit commerciale ne saurait sinduire dun simple

maintien dune inscription au registre de commerce, sauf cas exceptionnel comme
par exemple larrt de lexploitation d des travaux dentretien ou de
modernisation des locaux.
Le droit au bail porte sur les immeubles ou les locaux dans lesquels un fonds de
commerce est exploit.

Est exclu du contrat de bail commercial :

 Les conventions de longues dures, cest le cas notamment des baux
emphytotiques qui sont contracts pour une dure suprieure 18ans est
pouvant atteindre 99 ans.
Les conventions de courtes dures (infrieures deux ans).
Le crdit bail immobilier qui assimil une opration de crdit.
Les conventions portant sur les terrains nus
Les baux contracts sur des locaux accessoires, usage dentrept ou de
garage.

Remarque : il en va diffremment pour :

Les terrains nus sur lesquels des constructions usage industriel, commercial
ou artisanal ont t difis et ce avec le consentement du propritaire
Les locaux accessoires indispensables lexploitation du fonds
Les immeubles ou locaux occups par des tablissements denseignement
privs ou publics. Lexercice de droit de proprit commerciale (le
renouvellement du bail) :
Le renouvellement du droit au bail ne sopre pas du plein droit. Une
demande doit tre formule et il faut que lune des parties prenne linitiative
de provoquer lexpiration du contrat. Cette initiative peut tre le fait du :
Locataire dsire avoir un nouveau bail crit : il doit alors faire une demande
de renouvellement soit dans les 6 mois avant lexpiration du contrat, soit
tout moment aprs lexpiration du contrat
Propritaire qui entend mettre fin au bail en prcisant les motifs pour lesquels
il est donn.

Remarque :
Si aucune partie ne se manifeste pour provoquer lexpiration du bail, soit le
bailleur en donnant cong, soit le locataire en formulant une demande de
renouvellement du bail, le bail se poursuit au-del du terme pour une dure
indtermine.

1- Le renouvellement du bail

Deux cas alors se prsentent suite lengagement de la procdure de

renouvellement, le bailleur peut accepter de renouveler le droit au bail comme il peut
bien refuser.

a- Acceptation du renouvellement :

Si dans un dlai de 3 mois de la notification de la demande de renouvellement du

locataire, le bailleur ne fait pas connatre au locataire son refus ou les causes de ce
refus, il est cens avoir accept le principe du renouvellement aux clauses et
conditions du bail prcdent.

Le bailleur peut galement accepter le renouvellement de son plein gr mais

poser de nouvelles conditions que le locataire serait amen contester.
Si les parties ne se mettent pas daccord sur les conditions du nouveau bail, le
locataire doit porter sa contestation devant le tribunal de la situation de limmeuble
dans les 30 jours compter de la rception de la rponse du propritaire.

Remarque : pendant la dure de linstance, le locataire paie les loyers au prix ancien
ou un prix fix par le juge.

La dcision du juge oblige les parties passer un nouveau bail aux conditions
fixes judiciairement dans le dlai de 30 jours qui suit la notification de la dcision,
moins que le locataire ne renonce au renouvellement ou que le bailleur noppose au
renouvellement un refus.

La dure du nouveau bail est gale celle prvue dans le contrat expir sans
pouvoir tre suprieure cinq annes, sauf si les parties saccordent sur dure plus
longue.

Dans le cas dun bail dure indtermine, la dure du nouveau bail ne peut tre
suprieur trois annes.

Si le dsaccord entre les deux parties porte sur le montant du loyer renouvel, ce
loyer devrait correspondre la valeur locative quitable qui est dtermine par le
juge

b- Refus de renouvellement :

Le refus de renouvellement peut tre communiqu au locataire suite la

demande de renouvellement quil a formul ou bien mme tre contenu dans le
cong que le bailleur dlivre au locataire.

Lacte de refus doit comprendre les motifs qui ont pousss le bailleur a refus le
renouvellement du bail. Le dfaut de la communication de ces motifs empcherait le
bailleur dopposer son locataire la forclusion. En effet le bailleur ne pourra plus
chapper au paiement de lindemnit dviction

Ainsi le droit au renouvellement qui est le fondement de la notion de proprit

commerciale nest que le droit dtre indemnis au cas ou le refus nest pas motiv
par le bailleur.

Le locataire qui conteste les motifs avancs par le bailleur de son refus de
renouvellement ou les locataires qui rclament le paiement de lindemnit dviction
doit saisir le prsident du tribunal de premire instance au lieu de limmeuble
statuant en rfr, dans un dlai de 30 jours compter de la rception du cong ou
du refus de renouvellement

Lindemnit dviction devrait tre fix en tenant compte de la perte que le

locataire aura subir ou du manque gagner quil va supporter au non
renouvellement du bail.

Remarque : le locataire nest oblig de quitter les lieux tant quil na pas reu le
montant correspondant lindemnit dviction.

Le bailleur serait dans la possibilit de refuser le renouvellement du bail sans

quil verse une indemnit dviction et ce pour les causes suivantes :

Lexistence dun motif grave ou lgitime (exemple : dispute violente, dfaut

dexploitation du fonds, transformation des lieux sans autorisation du
bailleur)
Linsalubrit de limmeuble : ncessitant des travaux de dmolition totale ou
partielle et qui ne peut tre occup sans danger
La reprise des locaux pour reconstruire limmeuble
La reprise en vue de lhabitation personnelle.

2- Le loyer commercial

a- Fixation du loyer initiale :

Au moment de la conclusion du contrat de bail ; les parties contractantes sont

libres de fixer de montant du loyer lequel ils sont daccord.

La rvision du loyer peut se faire pendant lexcution du bail commercial cette

rvision peut tre lgale ou conventionnelle :

b- Rvision lgale :

Cette rvision ne peut intervenir que tous les trois ans et sauf accord des parties
cest au prsident du tribunal instance que revient de fixer le loyer rvise.

Le calcul du loyer rvise tient comptent de nombreux lments :

Les caractristiques du local : (superficie, tat des locaux)

La surface des locaux annexes
Lemplacement du local
La nature de lexploitation

c- Rvision conventionnelle :
 Les parties peuvent, par une clause dans le contrat de bail ; prvoir le loyer
commercial

Conclusion