DERECHOS REALES
INTRODUCCIN
Mtodo del libro III del Cdigo Civil
No esta dividido en secciones sino en 16 ttulos
I, II y III trata de las cosas, de la posesin y de la proteccin posesoria
IV, normas generales que constituirn as la base para una teora general
V, VI, , VII, VIII derecho de dominio, sus restricciones y lmites, el dominio imperfecto, el condominio
IX, acciones reales como medio de proteccin de los derechos reales
X, XI, XII, XIII, XIV, XV, XVI, usufructuo, uso y habitacin, servidumbres, servidumbres en particular, hipoteca,
prenda y anticresis
Crticas:
- El Cdigo dedica muy pocos artculos a sentar los principios generales sobre derechos reales
- La reglamentacin demasiado casuista de algunos derechos reales como las servidumbres
- La falta de armona de algunas soluciones.
Concepto de derechos reales
Tradicionalmente se ha concebido el derecho real como aquel que crea entre la persona y la cosa una relacin directa
e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin intervencin de otra persona,
Demolombe: derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el
objeto. Se llama al contrario, derecho persona, aquel que solo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho
pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa
relacin se encuentran tres elementos: la persona que es el sujeto activo del derecho (acreedor), la persona que es el
sujeto pasivo (deudor) y al cosa o el hecho que es el objeto (Nota del CC).
Ortoln: derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es
aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho
personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar,
suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa
cualquiera un beneficio mayor o menor (Nota del CC art 497).
Teoras. Su crtica
Clsica
No Clsicas Monista Personalista u obligacionista
Unitaria realista
Institucionalista
Existencia de un sujeto pasivo determinado
Otras teoras modernas
A) Clsica
Es tambin llamada dualista porque encuentra diferencia sustancial entre los derechos reales y los personales, es el
caso del concepto dado por Demolombe.
La principal critica que se formula a este autor, es que para efectuar la distincin, no utiliza un mismo criterio
clasificatorio, ya que para definir el derecho real pone el punto de mira sobre el aspecto econmico y para definir el
personal, lo coloca en el aspecto jurdico.
La doctrina clsica, distingue al derecho real por su carcter absoluto en el sentido de que es oponible erga omnes,
agregando que se puede hacer valer contra todos, mientras que el derecho personal solo puede hacerse valer frente al
deudor y solo puede ser infringido por este.
B) Doctrinas monistas
Son las que tienden a unificar en una sola categora los derechos personales y reales.
Doctrina personalista u obligacionista
Planiol, Savigny, Freitas parten de Kant. Suponen que es absurdo suponer la obligacin de una persona respecto de
una cosa y recprocamente, no hay propiamente ningn derecho directo a una cosa, pero lo llamamos as a lo que
corresponde a uno respecto de una persona que esta en comunidad de posesin con todas las dems.
El derecho solo se da en sociedad, cuando no hay sociedad no hay derecho. La relacin jurdica solo se da entre
personas y no entre una persona y una cosa, en este ltimo caso podr haber una relacin de hecho pero no de
derecho. No existe derecho respecto a los bienes, porque el derecho es la facultad de exigir al otro una conducta
determinada en procura de la satisfaccin del inters de su titular.
La doctrina clsica incurre en error al omitir la mencin en la relacin real, del sujeto pasivo, este lo constituyen todas
las personas que se encuentran obligadas a abstenerse de todo acto capaz de turbar la posesin pacifica, que la ley
quiere asegurar al titular de un derecho real. El derecho real viene a configurarse como una relacin obligatoria, en a
cual el sujeto activo es dicho titular y el pasivo comprende a todas las personas que integran la comunidad social,
dentro de la cual se ejerce el derecho.
La oponibilidad absoluta hace que el derecho real sea ms complejo que el personal, pero esta complejidad es
puramente terica. Se necesita que una persona oponga una pretensin contraria a la del titular del derecho para que
pueda nacer una controversia, y en este caso el titular del derecho acta contra quien viol su derecho debiendo
respetarlo, el sujeto pasivo se determina a si mismo al no respetar el derecho ajeno. En este momento se advierte que
el ha infringido la obligacin que le corresponda.
Crtica: en el concepto de derecho esta insita la relacin entre personas, y por lo tanto, ello es dado por supuesto por
la doctrina clsica. Extiende el concepto de obligacin demasiado, ya que obligacin es el vinculo que conecta a dos
sujetos y por el cual uno de ellos debe a otro una prestacin, y esto NO ocurre en los derechos reales (art 497 CC).
Doctrina unitaria realista
Tiende a objetivizar el concepto de obligacin, fundiendo todos los derechos personales dentro de la categora de
derechos reales. Esto es porque se le da prevalencia al elemento prestacin sobre el elemento personal.
Critica: confunde el objeto de la obligacin que es la prestacin, con los efectos sobre el patrimonio que apareja el
incumplimiento. Analizan el momento anormal de la obligacin, ya que si se cumple sta de manera normal no se
compromete para nada el patrimonio.
C) Teora de la institucin
Originada por Hauriou, se extiende la concepcin a todo el derecho. Ente las dos manifestaciones externas de la
actividad jurdica, la del Estado en virtud de la ley y la del individuo en virtud del contrato, encuentra una tercera
manifestacin: la de los fenmenos institucionales. La institucin se presenta como una gama infinita y no uniforme
de fenmenos de densidad variable, hay grados de desarrollo en los seres sociales.
La institucin es una idea de obra o de empresa que se realiza y dura jurdicamente en un medio social.
Los derechos se clasifican segn su mayor o menos contenido institucional, lo que determina a su vez la naturaleza de
las normas que los protegen o garantizan. A los de mayor contenido institucional se aplica el derecho disciplinario y
los de menor contenido las normas de carcter estatutario. Los derechos reales serian una escala intermedia, entre los
derechos inherentes a la personalidad y los de familia por una parte y los creditorios (menor contenido institucional)
por la otra.
Esta teora examina desde otro punto de vista, no es incompatible con otras teoras, pero no responde a la pregunta
sobre esencia misma del derecho real.
D) Teoras que aceptan la existencia de un sujeto pasivo determinado
Una seria de autores en la bsqueda del sujeto pasivo de los derechos reales, encuentran un sujeto pasivo determinado,
identificndolo especialmente en los derechos que tienen por objeto una cosa ajena, con el propietario de la misma.
As, el propietario de un fundo sirviente, seria el sujeto pasivo de una servidumbre cuyo titular es el propietario del
fundo dominante.
Critica: Vlez y Freitas establecen que la posicin de sujeto pasivo es la misma que de cualquier otra persona a
quien se prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales y NO constituye por lo tanto, la posicin de un deudor. No
es una obligacin de no hacer de l, es comn a todos, es erga omnes.
E) Otras teoras modernas
Integralista: estas teoras buscando armonizar todas las anteriores, estableciendo que cada teora contempla el derecho
real en uno solo de sus aspectos. As la clsica solo tiene en cuenta el aspecto interno del derecho real, la personalista
centra su atencin en el externo es decir en la obligacin pasiva universal. Critica: No difiere de la clsica.
Gatti, parte de la distincin entre poderes y facultades, clasificando los poderes jurdicos del derecho civil en poderes
jurdicos familiares y poderes jurdicos reales. Critica: se considera preservar las categoras de poderes y facultades
para denominar los aspectos pasivitos de cada relacin jurdica exhibe en su desarrollo dinmico y cuyo ncleo
constituye el derecho subjetivo, especialmente cuando se habla de deberes y cargas.
Barbero y Giorgianni, establecen una divisin tripartita: derechos (posibilidad de actuar directamente), garantas
(reforzamiento de la expectativa) y crditos (confiere al acreedor una expectativa sobre la conducta ajena).
Derechos reales constituidos con anterioridad a la sancin del CC o no admitidos por ste
El sistema de numerus calsusus establecido por el CC da origen a la discusin de si quedan abolidos o no los derechos
reales existentes, si subsistan o si deban sustituirse.
- Quienes alientan su abolicin, lo argumentan con el carcter de orden publico de las normas que deciden la
supresin.
- Quienes establece que subsisten sostienen la inviolabilidad de la propiedad de la CN
La solucin impuesta es la de la expropiacin de estos derechos o lo que tiene efectos semejantes su redencin
mediante una justa y previa indemnizacin
Titulo:
a) Perfecto: sin vicios. NO existe, porque si no, no se regulara la garanta de eviccin.
b) Suficiente: NO existe titulo perfecto, pero si suficiente, es aquel que es idneo para operar una mutacin jurdica
real. Titulo eficaz jurdicamente. Art 2602 CC: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el
dominio.
c) Justo titulo: todos los elementos esenciales para operar una mutacin jurdica real estn, pero hay un vicio sobre
la persona que lo entrega, por ejemplo cuando vende un menor de edad.
NO hay justo titulo cuando hay nulidad absoluta, es decir un defecto formal que lleva a nulidad absoluta (un
mellizo firma en nombre del otro, art 4012: El ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la
prescripcin). SI hay justo titulo cuando la nulidad es relativa.
Art.4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la
persona de quien emana.
d) Putativo: titulo basado en el error. Art 4011 segunda parte y 2357 CC. (Ej: de los duplex, error sobre ellos. NO
hay titulo putativo, cuando en este ejemplo me confundo y me voy a una casa ms grande o mejor). Art 4011:
El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente,
cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente.
Boleto de compraventa
Es justo titulo dice Borda a los fines de la prescripcin NO! No es justo titulo, sino que es lo contrario porque
generalmente quien vende por boleto es el verdadero dueo
de la cosa, solo que tiene problemas de formas. Si no cumple
con la forma, no hay justo titulo.
B) Modo
Es la manera de realizar la transmisin o constitucin del derecho en funcin del titulo que le sirve de causa. El titulo
determina la mutacin real, el modo lo efectiviza. El titulo da fundamento a la constitucin y trasmisin, el modo la
acta. Elemento de efectivizacin de la mutacin real, necesario para transmitir el dominio. Hace a que el derecho
se materialice (tradicin de la cosa).
Materializa, es el hecho, complemento fctico indispensable para la mutacin real. Es el extremo fctico, todo modo
en principio se da por hechos.
Pese a que el CC no lo establezca es posible extraer los principios generales segn los cuales Vlez adopto la
exigencia de titulo y modo como sistema de efectivizar las mutaciones reales. Segn lo dispuesto para tratar las
obligaciones de dar cosas ciertas: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho
real (art 577)
Y Cmo se va ejercer?: A travs de la posesin
Mientras no se ha realizado ninguna entrega: derechos personales.
Cuando me entregan la cosa: aparece el dominio ( absoluto, relativo o perpetuo)
Ej. Titulo contrato de compraventa (genera las obligaciones para las partes)
Modo tradicin de la cosa y del dinero.
La fecha de compra puede ser distinta a la de la entrega y esto tiene relevancia porque las cosas se pierden para su
dueo. El sistema consensualista francs, considera que se es dueo desde que se ha realizado el contrato. En
argentina, se es desde la entrega.
El modo, materializa la transformacin que me determina el titulo este me dice que es lo que tengo que hacer, que
no quiere decir que la mutacin ya se haya producido.
que me obligue no quiere decir que se realice cuando opera la obligacin all, es cuando aparece el modo.
Trasmisin de derechos reales por va hereditaria
En este caso, NO se requiere del modo para la adquisicin ya que, por una ficcin legal el heredero contina la
persona del causante.
- Tratndose de los designados por el art 3410 (ascendientes, descendientes y cnyuge) entran en posesin de los
bienes de la herencia, sin formalidad alguna, desde el da de la muerte del autor de la sucesin aunque ignorasen la
apertura del juicio y su llamamiento a la herencia.
- Los dems parientes y los herederos testamentarios deben pedirla al juez, justificado sus ttulos, pero una vez
deferida tiene los mismos efectos con retroactividad a la muerte del causante (art 3412 y 3420).
La inscripcin de la hijuelas en el Registro de la Propiedad, es necesaria a los fines de que opere el principio de tracto
sucesivo o en su caso se acrediten las situaciones que dan lugar al tracto abreviado.
C) Inscripcin: publicidad
La nota del art establece que el derecho real debe manifestarse por otros signos que no sean los de los derechos
personales, y estos signos deben ser visibles y pblicos. No se concibe una sociedad que este obligada a respetar un
derecho que no conoce. Esto se relaciona adems con la publicidad, que es un presupuesto de la oponibilidad.
El art 2505 estableci la necesidad de la inscripcin para la transferencia de derechos reales sobre inmuebles: La
adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas
- Esto se complementa con la ley 17.801 que establece el rgimen de registracin de la propiedad del inmueble.
- Este art asigna a la inscripcin una funcin perfeccionadora de la adquisicin o transmisin de los derechos reales,
condicionada por la parte final de la norma a los efectos de la oponibilidad a terceros exclusivamente.
- El carcter declarativo de la inscripcin, en materia de inmuebles es claro. Aunque en el caso de las cosas muebles
registrables, tiene carcter constitutivo.
Publicidad registral -- Publicidad posesoria o simple posesin.
Esta solo la exige para la hipoteca esta es la regla para Vlez.
Para el perfeccionamiento de los ttulos, se elige la registral, par de esa forma adquirir una plena oponibilidad.
El carcter de la publicidad puede ser:
Constitutivo del derecho -- declarativo
Existen regmenes especiales p/ aquellos bienes reg., como los automotores, buques, etc.
Resumen de la dinmica constitutiva de los derechos reales:
Titulo + modo surge el derecho real, para que sea oponible es necesario publicidad, esta podr ser registral o
posesoria.
Regla general:
Causa genrica normalmente reclama de modo originario (excepcin el 1051)
Causa especfica normalmente reclama de modo derivado (Juan le vende a Pedro por tal escritura).
Convalidacin
Regla: art 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba;
y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de
quien lo adquiere.
Excepciones:
- Art 1051: tercero de buena fe, adquiere a titulo oneroso. Todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin
ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
- Art 2412: si hay reivindicacin, hay dueo.
- Art 3271: no se aplica al poseedor de cosas muebles
- Art 2504: Convalidacin
La convalidacin de los actos realizados por quien, en el momento de transmitir el derecho, no tenia la calidad que lo
legitimara para transmitirlo, pero que posteriormente la adquiere:
Regla: Convalidacin Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o
constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo
hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin (art 2504).
Es el efecto, producido por la adquisicin posterior, de dar validez a los derechos reales constituidos o transmitidos
por quien, al tiempo de hacerlo, no tenia derecho a ello. La venta NO es nula, porque el acto fue convalidado (Ej:
por boleto vendo el viernes y el lunes siguiente firmo la escritura).
La convalidacin se produce por la sola adquisicin, sin que sea necesaria declaracin o manifestacin alguna.
Excepcin: La hipoteca: que exige como condicin de fondo, que el inmueble sea de propiedad del constituyente,
sin que sea susceptible de validarse por la adquisicin hecha con posterioridad, art 3126: La hipoteca constituida
sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la
circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a ttulo universal.
Regla: NO trasmitir d ms extenso (3270)
Excepcin: convalidacin (2504)
Excepcin: la hipoteca (3126)
El perfeccionamiento del sistema de registros y la exigencia de requerir certificados por parte de los escribanos antes
de redactar las escrituras respecto de los inmuebles, ha hecho perder importancia al principio de la convalidacin,
especialmente en cuanto a esta categora de cosas, ya que difcilmente un escribano autorice la constitucin de un
derecho real si el constituyente no figura como su titular. Adems, ante el Registro deber cumplir con el principio de
tracto sucesivo.
Convalidacin Conversin
Se constituye un derecho real sin tener el derecho que se Se constituye un derecho real no enumerado en el
pretende transmitir o el derecho ms amplio que permita CC, el cual se convierte en derecho personal, si
constituirlo. Si luego lo adquiere al derecho legtimamente, como tal puede valer (art 2502).
el derecho constituido se convalida automticamente.
Convalidacin Confirmacin
Se da validez a un acto propio, que al ser realizado
adoleca de un vicio que determinada su nulidad o
anulabilidad, siendo el vicio de carcter relativo. El
constituyente es titular del derecho pero existe un
vicio de la voluntad o falta de la capacidad de hecho
necesaria para transmitir el derecho (nulidad
relativa, ya que la absoluta es inconfirmable).
Convalidacin Ratificacin
Parte de la hiptesis de un acto otorgado a nombre propio, Se autoriza un acto realizado a nombre de una
aunque falte una condicin de fondo para disponer de la persona por un tercero, sin que mediara mandato o
cosa, la que despus se adquiere, subsanndose as la falta si este fuere insuficiente. Tiene efecto retroactivo al
de legitimacin. momento en que la gestin se inicio.
Se obra en nombre e inters ajeno.
Estado Nacional
Pblicos Estados provinciales
Municipios
Bienes en
relacin a las De los Estados y municipios
personas que Privados De la Iglesia Catlica
pertenecen De las iglesias disidentes
De los particulares