Mercado de Turistas Estrangeiros

de Segunda Residência no Brasil

Mercado de Turistas Estrangeiros
de Segunda Residência no Brasil

Relatório Executivo
1. Sumário Executivo

A pesquisa de Mercado de 2a Residência para Turistas principalmente ao se considerar o aumento de conexões aéreas
Estrangeiros no Brasil é resultado da preocupação do entre as regiões nordeste e sudeste e os mercados emissores.
Governo Federal com os impactos da ação turística imobiliá- Segundo o Banco Central do Brasil, tomando por base
ria no país e adota modelo específico para aferir, por meio de contas bancárias de origem dos recursos, foram trazidos ao país
fontes primárias e secundárias, números que justifiquem a pre- US$ 646,5 milhões para aquisição de imóveis por não residentes
sença de turistas estrangeiros envolvidos em investimentos imo- em 2007. Os recursos advindos dos Estados Unidos alcançaram
biliários, principalmente no nordeste. O estudo, idealizado pela US$102 milhões, seguidos dos recursos da Espanha (82 milhões
EMBRATUR, em parceria com a Escola Brasileira de Adminis- de dólares), em segundo lugar na emissão de divisas. Reino
tração Pública e de Empresas da Fundação Getulio Vargas Unido, Portugal e Alemanha também figuram entre os dez pri-
(EBAPE/FGV), contou com apoio institucional da ADIT Nordeste meiros somando valores significativos na participação geral.
e com colaboração das ADEMI. Sua principal característica
metodológica é destacada pela entrevista a empresários e PAÍSES MAIS PROCURADOS (mercado inglês)
membros de alta gerência das maiores empresas imobiliárias
PAÍS PREÇO 70 Euro-R$ % p/ m2 Brasil
que vendem para estrangeiros no Brasil e compilação de   Euros m2 (2,6) R$3.583
informações econômicas sobre o mercado de venda de imóveis
1 Malta 210000 3000,00 7800,00 217,69%
para estrangeiros. 2 Dubai 192000 2742,86 7131,43 199,04%
A tabela abaixo apresenta, de forma sintetizada, alguns 3 Canadá 179000 2557,14 6648,57 185,56%
exemplos de impacto negativos e positivos recolhidos durante 4 Espanha 175000 2500,00 6500,00 181,41%
as entrevistas com empresários do setor imobiliário, por ocasião 5 Portugal 170000 2428,57 6314,29 176,23%
da pesquisa. Neste, é possível observar que há preocupação 6 Itália 159000 2271,43 5905,71 164,83%
quanto aos impactos nas TRÊS esferas de análise da susten- 7 África 143000 2042,86 5311,43 148,24%
tabilidade e que os temais mais atuais relacionados ao tema do Sul
apareceram como motivos de atenção especial. 8 Croácia 128000 1828,57 4754,29 132,69%
De acordo com a pesquisa, o valor médio para venda 9 Flórida 119000 1700,00 4420,00 123,36%
de imóveis, para fins de segunda residência, é R$3.583,00 10 França 112000 1600,00 4160,00 116,10%
(m2 / 2 quartos / 70m2 ). Apesar de ainda não se classificar 11 Grécia 103000 1471,43 3825,71 106,77%
entre os maiores receptores de investimentos em segunda 12 Chipre 102000 1457,14 3788,57 105,74%
Brasil     3583,00 100,00%
residência turística no mundo, o Brasil já apresenta preços
13 Marrocos 90000 1285,71 3342,86 93,30%
competitivos em relação à média geral e com boa oferta de
14 Turquia 69000 985,71 2562,86 71,53%
serviços. Em comparação ao mercado internacional, o Brasil
15 Bulgária 54000 771,43 2005,71 55,98%
apresenta preços , em geral, inferiores aos praticados na
Europa e EUA, dando ao investidor boa margem financeira, Fontes: Homes Overseas, Place in the Sun e Overseas Property.

IMPACTOS DA AÇÃO DE TURISTAS EM 2ª RESIDÊNCIA

AMBIENTAIS ECONÔMICOS SOCIAIS

Positivos Modelos de produção de energia limpa Aumento da receita pública Diversidade cultural
Infra-estrutura sanitária Investimento local
Estudos de impacto para áreas de preservação Geração de trabalho de renda Capacitação
Negativos Superutilização de recursos naturais Aumento geral de preços
Poluição ambiental Aumento da informalidade Banalização Cultural
Invasão de áreas protegidas Especulação Imobiliária
Fonte: pesquisa FGV/ EMBRATUR

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Sumário Executivo 3

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 Considerando a boa fase de investimentos diretos no
Brasil, pode-se estimar que o mercado de segunda residência
para turistas estrangeiros tem boa margem de elasticidade de
preços para competir na arena internacional e, mediante investi-
mentos em infra-estrutura, proteção ambiental e planejamento
econômico, pode ser forte gerador de divisas e desenvolvimento.
O perfil dos compradores é atrativo para o mercado.
Aproximadamente 50% estão em faixa ETÁRIA de 40 a 59 anos
e a maioria possui curso superior completo. Entre os segmentos
motivadores da procura pelo produto nacional estão Sol e Praia
e Ecoturismo. A maior parte dos compradores já conhecia o País
e a composição familiar é bem distribuída entre casais - com e
sem filhos - e solteiros.
No que diz respeito à situação dos negócios, os lança-
mentos imobiliários foram responsáveis por 97% das vendas
das empresas entrevistadas. Houve consenso quanto à viabili-
dade e rapidez das vendas de imóveis novos para estrangeiros.
Em geral, o numero de Unidades Habitacionais (UHs) lançadas
é maior do que o de vendidas e, para o período 2006-2007, a
maior parte dos empresários atestou melhora do setor.
RELAÇÃO DE UHs LANÇADAS E VENDIDAS
2007
2006
2005
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Uhs Lançadas Uhs Vendidas
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
Apoio Instittucional
4
Na operação, 42% dos investimentos se dão por uso de
capital próprio e os investimentos em Segunda Residência apre-
sentam valores, em media, 30% acima do mercado nacional.
No que diz respeito à variação dos preços nos últimos anos, a
maior parte do mercado (91%) assinalou estabilidade no período
2006-2007. Já para 2005-2006, houve parcela significativa do
mercado (34%) que percebeu aumento de preços, enquanto
66% indicaram não ter havido alteração.
VARIAÇÃO DOS PREÇOS
Diminuição
Estabilidade
Aumento
0 20 40 60 80 100
2005-2006 2006-2007
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
Por fim, considerando os dados acima descritos
e os discriminados no corpo do relatório, pode-se considerar
a rentabilidade e as facilidades logísticas fortes promotores
dos investimentos em imóveis por estrangeiros no Brasil.
As projeções financeiras, que representam a principal fonte
de referência e controle da solvência dos negócios, servem para
corrigir distorções e fazer adaptações às variáveis que aparecem.
Porém, do ponto de vista da gestão pública e do interesse direto
das associações de classe envolvidas no setor, há de se ter espe-
cial atenção com os impactos gerados pelo crescimento sem
planejamento do mercado de Segunda Residência e, conseqüen-
temente, com as políticas públicas de fomento ao turismo nas
principais regiões de procura pelo produto imobiliário.
2. Introdução
O turismo vem consolidando-se como setor estratégico para
governos e organizações no contexto mundial. Dados do Barô-
metro do Turismo, da Organização Mundial do Turismo (OMT,
2008), comprovam o potencial econômico e social dessa ativi-
dade, que hoje se encontra, em termos de recursos monetários
movimentados, próximo aos segmentos mais competitivos das
indústrias internacionais. Para que esse ambiente seja susten-
tável no longo prazo, a gestão estratégica na área torna-se
uma ferramenta de promoção e legitimação do setor no mundo
globalizado.
Graças ao incremento de sua importância no contexto
internacional, o turismo no Brasil começa a destacar-se como
catalisador de investimentos e infra-estrutura especializada, o
que valida a necessidade de que se estudem os processos com-
petitivos com um olhar objetivo para os serviços em turismo,
agregando conteúdo técnico ao tema e sem deixar de aproveitar
os modelos hoje propostos para o melhor desempenho dos
negócios relacionados com o setor.
Os fluxos turísticos há muito já não se restringem às
barreiras geográficas; os consumidores como um todo e o
turista em particular também buscam uma vivência do lazer,
de forma diversificada, e para isso se valem de localidades
fora de seus contextos socioculturais. No caso brasileiro, o
incremento de vôos e o aprimoramento da infra-estrutura
aeroportuária, principalmente na região Nordeste, contribuem
significativamente para o aumento de visitantes estrangeiros e,
conseqüentemente, abrem uma janela para o desenvolvimento
da economia mundial. Nessa realidade, nota-se o surgimento de
um novo segmento que combina mercado imobiliário e turismo,
conhecido como Turismo de Segunda Residência.
No Brasil, o tema ganha notoriedade em virtude da
necessidade de que se conheçam as características do mercado
local de turismo de segunda residência, com foco em estrangei-
ros, de forma que se possa agregar a esse levantamento um con-
sistente trabalho de planejamentos econômico, social e ambiental
de novas ações públicas e privadas a serem implementadas.
A análise em detalhe da atividade e do perfil desse novo
turista (residente estrangeiro) que procura o Brasil é fundamen-
tal para validar essa tendência, bem como é preciso estudar o
seu comportamento e o de seus convidados, que fazem parte de
um substancial fluxo de divisas no novo contexto de lançamento
de produtos turísticos. O entendimento desse mercado também
permite a prevenção e o controle dos impactos socioeconômi-
cos e ambientais nas localidades onde essa forma de turismo
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se expande com mais intensidade — aspecto que não pode ser
negligenciado por organizações públicas e privadas envolvidas
nesse setor.
Assim, em virtude da crescente importância do turismo
na economia brasileira e da necessidade constante de informa-
ções e de indicadores recentes sobre o turismo, a FGV em par-
ceria com a EMBRATUR realizaram este estudo sobre o mercado
de segunda residência de turistas estrangeiros no Brasil.
O trabalho tem como objetivo conhecer tais turistas que
investem em residência própria ou alugada no País e identificar
o processo de compra de imóveis com intenção de residência
secundária, de forma a avaliar a dinâmica desse mercado que se
manifesta no Brasil e no exterior, principalmente na Europa.
Para a geração de dados e a análise desse nicho, exclu-
sivamente do ponto de vista do turismo, este estudo se dividiu
em duas etapas: uma de conhecimento do mercado e outra de
aplicação de pesquisa de campo com análise de dados. Para esta
última, encontraram-se resultados de demanda e de oferta, que
balizaram uma análise imparcial do tema no Brasil.
Na primeira parte, buscaram-se informações sobre
o mercado de segunda residência internacional e as opções
existentes em âmbito local. Esse período foi importante para
o levantamento de literatura sobre o assunto, para o conhe-
cimento de publicações especializadas e para a identificação
dos atores mais importantes do setor imobiliário no País e suas
ramificações no tema.
Na segunda parte, foi-se a campo para pesquisa com
as maiores imobiliárias do mercado, em sete estados brasileiros,
de acordo com a metodologia desenvolvida pela FGV, mesclando
com dados da EMBRATUR. Nessa etapa, foi possível conhecer
o mercado imobiliário de segunda residência, do ponto de vista
turístico, e iniciar a construção de indicadores e de mercado que
sejam referência para o tema.
Além disso, por meio do cruzamento de informações
coletadas nas duas etapas anteriores, foi possível conhecer o
perfil do turista estrangeiro que investe em segunda residência
no Brasil.
Por fim, esta pesquisa representa o marco inicial dos
estudos em segunda residência turística no Brasil e traz a pro-
posta de incentivo à produção de conhecimentos sobre o tema,
em uma iniciativa da EMBRATUR, em parceria com a FGV, e
apoio da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turís-
tico do Nordeste Brasileiro (ADIT Nordeste), e seus resultados
estão nas páginas a seguir.
Introdução 5
 3. Conceituação
Para a realização de um estudo sobre a segunda residência
e o turismo, faz-se necessário estabelecer os parâmetros para
a análise desse mercado. Ressalte-se que a complexidade do
tema e suas variações no mercado de investimentos imobiliá-
rios dificultam a compreensão, mas, com base em publicações
especializadas, dados internacionais e levantamento do contexto
brasileiro de compra e venda de imóveis por estrangeiros,
é possível estabelecer delimitações para a formulação de con-
ceito do ponto de vista nacional.
Segundo a Organização Mundial do Turismo, a segunda
residência limita-se à propriedade residencial para fins de vera-
neio e turismo, não sendo, portanto, a residência principal (pri-
meira residência) do titular. Nesse espaço, serviços relacionados
com o turismo são oferecidos e, conseqüentemente, consumidos
pelos visitantes do local, que utilizam as propriedades como
abrigo para desfrute daquele destino.
A residência secundária é um tipo de hospedagem,
basicamente vinculada ao turismo de lazer, e é, apesar de sua
recente expansão em escala mundial, pouco estudada e conhe-
cida, pois carece de uma base sólida de reflexões teóricas e
estudos empíricos de suas mais diversas repercussões econômi-
cas nos locais onde se desenvolve.
Dessa forma, delimitou-se este estudo segundo os fins
turísticos, ou seja, o local não pode ser também o de trabalho,
mas apenas procurado com fins de lazer e diversão, sem o pro-
pósito de remuneração durante a visita.
O conceito está também diretamente relacionado com
a gerência dos destinos turísticos e com o impacto social que a
vinda de turistas causa à região, principalmente quando há uma
discrepância entre as condições socioeconômicas de quem antes
a habitava.
Por isso, um grande debate hoje revelado sobre o
tema é a mudança que esse tipo de atividade pode representar
para a região, gerando desenvolvimento, mas, por outro lado,
possibilitando o aumento de desigualdade social, degradação e
crescimento econômico não sustentado, fatores ainda distantes
de qualquer proposta de mensuração (MULLER, 2000).
3.1 A Evolução do Conceito de Segunda Residência
Turística no Brasil
Fomentou-se tal conceito, no Brasil, após o Censo
Demográfico de 1970, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geo-
grafia e Estatística (IBGE), que estabeleceu uma primeira defini-
ção de residências secundárias no grupo de domicílios fechados,
nos quais os moradores não se encontravam presentes na data
do Censo (IBGE, 1970).
6
Já em 1980, o Censo retomou o conceito, estabele-
cendo uma classificação específica para ele, denominando-o
de “domicílio de uso ocasional” e separando-o dos domicílios
fechados aos quais estava anteriormente vinculado (IBGE, 1980).
No Censo de 1991, o IBGE aprimorou o conceito, clas-
sificando as residências secundárias em “domicílios particulares
de uso ocasional”, não mais relacionando esta noção com a
presença de morador temporário, formulação que permaneceu
inalterada quando do Censo de 2000.
O tratamento acadêmico do turismo de segunda residên-
cia data da década de 1980, firmemente estimulado pelos traba-
lhos de Seabra (1979). Posteriormente, Tulik (1995) e Roque (1990)
também abordaram o tema, explicando o fenômeno com base
em estudos de caso de regiões de grande crescimento desse tipo
de turismo, como o litoral de Espanha e Portugal, as montanhas
francesas e suíças e os sítios turísticos dos continentes asiático,
africano e americano. Os artigos mantiveram uma preocupação
socioespacial sobre os efeitos do turismo de segunda residên-
cia na localidade, tratando qualitativamente dos impactos dos
turistas em regiões de residência secundária e, por isso, são boas
ferramentas para estudos que abordem o tema. Observaram-se
nesses estudos alguns aspectos que interferem no turismo de
segunda residência, tais como infra-estrutura de deslocamento,
clima, cultura, impactos em geral e meio ambiente.
Além das referências qualitativas, por meio de estu-
dos anteriores, também é possível conhecer diferentes tipos
de segunda residência turística e suas aplicações no mercado
internacional.
3.1.1 Tipos mais estudados de segunda residência
O estudo de segunda residência em turismo pode ser tra-
tado, principalmente, sob duas diferentes abordagens conceituais:
1. Qualitativa
a. perfil de usuário,
b. impactos,
c. tipos de imóveis,
i. de maior interesse para o setor público e para a
gestão privada no contexto geral;
2. Investimentos
a. preços,
b. retorno financeiro,
c. modelos de investimento,
i. de maior interesse para o mercado imobiliário
propriamente dito.
 Este estudo enfocará o primeiro tópico. Assim, a
pesquisa preliminar em dados de países envolvidos nesse
mercado, as informações da imprensa especializada no mercado
imobiliário e os artigos acadêmicos sobre impactos na econo-
mia local possibilitaram destacar três tipos mais freqüentes de
movimentação econômica com objetivo de segunda residência
em turismo: os resorts integrados, o timeshare e a segunda resi-
dência tradicional. Os dois primeiros podem ser classificados em
grupos semelhantes pela característica de investimento e uso
diversificado. Já o último tópico deve ser estudado em separado
por atender às necessidades de análise qualitativa e de impactos
da atividade de compra individual.
O resort integrado representa o espaço que conso-
lida um conjunto de serviços e atividades, gerenciados de
forma compartilhada, para oferecer uma experiência turística.
Apresenta atividades amplamente planejadas, destinadas a
uma variedade de segmentos de mercado em seus diversos
ambientes. Por serem os resorts capazes de oferecer uma gama
diversificada de experiências, explica-se a grande força desses
empreendimentos pela capacidade de ofertar ao mercado uma
experiência diferenciada e bons retornos financeiros.
O timeshare é uma forma de utilização do investimento
imobiliário que, muitas vezes, se atrela a um resort integrado. Nesse
tipo de negócio, do ponto de vista do investidor, faz-se um aporte
inicial de capital para compra de uma unidade que será alugada por
temporadas e, em seqüência, se negociará um valor de retorno de
investimento, de acordo com a proposta de cada imóvel.
Em muitos dos recentes modelos de resort integrado,
há também o loteamento e a venda de propriedades ao redor
das áreas destinadas à atividade hoteleira, buscadas por ofe-
recerem maiores níveis de segurança, serviços específicos para
o turista e qualidade muito superior aos que normalmente são
oferecidos nos núcleos urbanos e subúrbios turísticos. Nesse
modelo, o turismo de segunda residência também se encontra
com o modelo de resort integrado, pois, além dos benefícios
provenientes da própria residência, o proprietário pode usufruir
um sistema de produtos e serviços semelhantes àqueles ofereci-
dos regularmente pelo estabelecimento hoteleiro.
O conceito fundamental dos investimentos em hospe-
dagem temporária está atrelado à idéia de condomínio, em sua
forma de divisão de custos e encargos, proporcionando maior
número de benefícios e dinamização de tempo.
Apesar de auxiliar, o timeshare não soluciona a questão
de sazonalidade e não deve ser enxergado apenas como um
investimento imobiliário, sob o risco de penalizar a qualidade
oferecida no longo prazo. É, decerto, uma opção muito utilizada
e justificável para estruturas do tipo resort.
Seus principais atrativos para a demanda estão na
capacidade de proporcionar diversidade de destinos, em férias
organizadas e condições vantajosas de preço. Além disso,
proporciona aos consumidores maior flexibilidade em relação à
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segunda residência tradicional.
Tais modelos oferecem posse de períodos com inter-
valos de uma semana ou pacotes de pontos que podem ser
utilizados para reservar acomodações em resorts. Os participan-
tes dividem os direitos de ocupação e pagam uma taxa anual de
manutenção depois de uma compra inicial.
Quando da aquisição de um timeshare, compradores
podem negociar os retornos de seus investimentos. Em média,
propõe-se aos investidores um retorno anual líquido entre 5% e
10% do valor investido, nos dois primeiros anos, e um acréscimo
variável, de acordo com o progresso de aluguel do imóvel. O
dono do investimento pode optar por receber um determinado
número de dias para usufruir o imóvel ou permitir que a admi-
nistradora mantenha-o sempre disponível para locação, maximi-
zando assim sua utilização como investimento financeiro.
Atualmente, a indústria de timeshare oferece inúmeras
opções de compra para atender a demandas por variedade e fle-
xibilidade em termos de férias, sendo as mais comuns: Bianual,
Clube de Viagens, Acordo Contratual, Semana Fixa, Semana
Flutuante, Posse Fracionada, Pontos e Acordo de Direito de Uso.
A rotatividade do sistema de timeshare difere, do
modelo tradicional de segunda residência apresentando, por
exemplo, por conta dos curtos períodos de permanência dos
turistas na locação. Esse fator, combinado à grande flexibilidade
desse tipo de empreendimento, que oferece também possibi-
lidade de intercâmbio entre os envolvidos na rede de resorts
promotores de timeshare, reduz a afinidade do turista com o
local específico, no qual a visita se torna irregular.
Relaciona-se o modelo tradicional de segunda residên-
cia à aquisição de imóveis não necessariamente com fins lucrati-
vos. Nesse caso, o investimento está relacionado com a maior
participação do turista no contexto sociocultural da região em
que está comprando. O conceito está intrinsecamente ligado à
aquisição para uso próprio — apesar de já se registrarem casos
de locação por particulares — em sua maioria após um investi-
mento único e buscando características específicas.
Vale, ainda, observar que o turismo de segunda resi-
dência, como forma de investimento, precisa estar intimamente
relacionado com o imóvel que o turista utiliza para a realização
dessa forma de turismo, e não apenas com a terra adquirida
que não se vincula ao turismo, mas ao aspecto financeiro. A
residência turística secundária é um investimento que oferece
menor liquidez e pouca rentabilidade imediata, sua venda está
sujeita às leis de oferta e procura e, nem sempre, os imóveis são
alugados, permanecendo vazios na maior parte do ano.
Por outro lado, o turista residente tradicional já se
identifica com a localidade de moradia e tem objetivos especí-
ficos com aquela atividade. Em geral, permanecem mais tempo
durante o ciclo anual em seus imóveis e buscam uma maior
integração com a cultura e os costumes locais.
Para o turismo internacional, o turista de segunda resi-
Conceituação 7
 dência representa um público fiel que, periodicamente, retorna
ao destino servido, representando um contingente mínimo de
turistas de um país ou região.
Para o escopo desta pesquisa, interessa mais o desen-
volvimento do turismo de segunda residência tradicional no
Brasil, relacionado com a vinda de estrangeiros com objetivos de
lazer, sem esquecer que esse conceito pode também abranger os
aspectos doméstico e internacional.
3.1.2 Impactos socioeconômicos e ambientais
Segundo Assis (2003), o turismo é uma atividade
multifacetada e tem seus rebatimentos nas diferentes esferas
da organização socioespacial. No estudo de impactos diretos
da utilização do espaço por turistas estrangeiros para fins de
segunda residência podem-se destacar algumas características
positivas e negativas que interferem diretamente no processo
de perpetuação dos bens culturais, ambientais e econômicos de
uma determinada localidade.
Além disso, dois pontos básicos, de relevância metodo-
lógica, precisam ser realçados ao se tratar dos primeiros estudos
da atividade de veraneio estrangeiro no Brasil. O primeiro diz
respeito ao tratamento classificatório do tipo de turista; e o
segundo, da aferição dos impactos.
Em algumas referências sobre a atividade de segunda
residência estrangeira é possível identificar um turista, erronea-
mente considerado marginal, descartando-se o impacto de sua
presença e atuação naquela comunidade. Essa prática é muito
comum em estudos estritamente econômicos e mercadológicos,
principalmente aqueles relacionados com o mercado imobiliário.
Tal postura vem sendo modificada recentemente, pois, da mar-
ginalidade conceitual, o turismo de segunda residência passa a
ser uma oportunidade de manter-se um fluxo mais constante e
garantir ao turista a oportunidade de desfrutar da localidade na
qual detém propriedade e, conseqüentemente, gera mais riqueza
para a comunidade.
Conseqüentemente, o segundo ponto torna-se impera-
tivo para o sucesso desse novo processo de distribuição social.
A participação integrada do Poder Público local com empresas
e organizações de interesse direto que têm a responsabilidade
de aferir constantemente os dados e impactos causados pelas
novas relações culturais, ambientais e econômicas advindas do
aumento da circulação de estrangeiros residentes na localidade.
Com base nessa afirmação, conclui-se que ainda não
há, portanto, uma fonte fidedigna generalizável de dados sobre
os impactos, mas apenas a pressuposição de alguns dos efeitos.
É inegável que a atividade turística como um todo prevê uma
modificação da estrutura socioeconômica do local, princi-
palmente quando desenvolvida em regiões que, antes de sua
chegada, estavam num patamar mais baixo de desenvolvimento
e de distribuição de renda.
8
Os impactos do turismo dividem-se entre positivos e
negativos, dependendo da intensidade de sua prática e do pla-
nejamento envolvido. Podem ser destacados não só pela repre-
sentatividade presente desse setor no destino, mas também
pela possibilidade de crescimento e expansão em médio e longo
prazos, o que abre muitas alternativas para gestores públicos e
privados no que diz respeito à tomada de decisão para o desen-
volvimento sustentável.
O turismo residencial auxilia também no desenvolvi-
mento de regiões que não têm muitas alternativas econômicas.
Para Müller (1999), a segunda residência costuma estimular
setores e serviços semelhantes que seriam incentivados pelos
residentes permanentes, aumentando a base econômica da
comunidade local. Pode-se também citar o aumento na arreca-
dação de impostos e em investimentos na região, e na demanda
por produtos locais, gerando incentivo a produtores locais.
No contexto social, por exemplo, o ciclo de vida de uma
segunda residência precisa ser analisado do ponto de vista do
impacto causado nas relações entre pessoas e culturas. Ela tem
um período predeterminado para pertencer a um determinado
dono, que depende tanto do estágio de vida em que este se
encontra quanto da intensidade da ocupação do destino; logo,
o excesso de visitação pode repercutir, no futuro, em vulgariza-
ção do destino e desequilíbrio da cultura local.
Em relação aos impactos ambientais, pode-se enumerar
uma série de atividades cujo embate se faz sentir na localidade:
produção de esgoto e lixo jogado em praias, rios, lagoas e lagos,
assim como óleo, lixo e aterros ilegais que geram risco à saúde
da população, destruição da vida aquática, perda de valor esté-
tico e redução das atividades de pesca e banho. A poluição do
ar impacta na qualidade de vida da população e demais seres da
localidade. As atividades desenvolvidas na construção, no caso
de grandes empreendimentos, assim como o uso de recursos
da região para os empreendimentos, envolvendo, muitas vezes,
aterros, modificam o habitat e os hábitos dos animais, alteram
o sistema de drenagem, geram a erosão de dunas e praias.
Do ponto de vista econômico, é preciso considerar o
custo de oportunidade envolvido na escolha pelo desenvolvi-
mento da atividade turística no momento em que o turismo
encerra gastos para a localidade, na estruturação da atividade
turística e em marketing e propaganda. Vale lembrar que tais
dispêndios são arcados pelo governo e necessários ao desenvol-
vimento do destino. Além disso, deve-se considerar também que
a renda e os fluxos turísticos provenientes da atividade apresen-
tam consideráveis oscilações durante o ano, em razão
de sua natureza sazonal.
Um outro impacto econômico que tem certa duplicidade
nesse contexto é o aumento do valor da propriedade, que pode
levar à especulação imobiliária e gerar conflitos sobre o espaço.
Assim, a economia se intensifica com a entrada de estrangeiros
no mercado local, por meio do aumento de preços, tanto de
imóveis e terrenos quanto de bens de consumo e serviços na
localidade. Além disso, a própria comunidade tende a sentir-se
deslocada pelos donos de segunda residência, em relação ao
tempo e ao espaço de áreas atrativas e em termos de investi-
mento (MÜLLER, 2000).
Por outro lado, tem-se que, normalmente, os proprietá-
rios de segundas residências são, não só financeiramente, mas,
socialmente, mais ligados ao destino do que um turista comum,
pois precisam interagir com a comunidade local e seus negócios,
com freqüência e continuidade maior (BIEGER, et al., 2007).
Além disso, principalmente na segunda residência tradicional,
observa-se um processo de identificação do turista com a
comunidade ao seu redor e, portanto, aumento da preocupação
em assumir as mesmas responsabilidades que os brasileiros, bem
como ter os mesmos direitos.
A tabela abaixo apresenta, de forma sintetizada, alguns
exemplos de impactos negativos e positivos recolhidos durante
as entrevistas com empresários do setor imobiliário, por ocasião
Exemplos de impactos mais lembrados em conversas com entrevistados
IMPACTOS DA AÇÃO DE TURISTAS EM 2ª RESIDÊNCIA
AMBIENTAIS
Positivos Modelos de produção de energia limpa
Infra-estrutura sanitária
Estudos de impacto para áreas de preservação
Negativos Superutilização de recursos naturais
Poluição ambiental
Invasão de áreas protegidas
Fonte: pesquisa FGV/ EMBRATUR
Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil
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da pesquisa de segunda residência. É possível observar que há
preocupação quanto aos impactos nas três esferas de análise da
sustentabilidade e que os temas mais atuais relativos ao tema
apareceram como motivos de atenção especial.
É inegável, no entanto, o impacto positivo de uma ação
turística imobiliária no local, como fonte de desenvolvimento,
por envolver, em grande parte, atividades geradoras de emprego
e renda, bem como a troca de tecnologias e experiências que
podem trazer, por exemplo, novos modelos de preservação
ambiental, além de benefícios oriundos da integração com
outras culturas e costumes.
O próximo passo na compreensão do fenômeno de
segunda residência é conhecer algumas lições de estudos
internacionais que permeiam o contexto de investimentos em
segunda residência. Funcionam como balizadores para os estu-
dos sobre mercado imobiliário turístico no Brasil porque tratam
de experiências já consolidadas, com exemplos de sucesso. Tais
elementos são trabalhados nos tópicos a seguir.
ECONÔMICOS SOCIAIS
Aumento da receita pública Diversidade cultural
Investimento local
Geração de trabalho de renda Capacitação
Aumento geral de preços
Aumento da informalidade Banalização Cultural
Especulação Imobiliária
Conceituação 9
 4. Lições dos Estudos Internacionais
No contexto mundial, o turismo de segunda residência
acompanha a emergência de novos estratos sociais médios e
urbanos que, aos poucos, começariam a incorporar, entre os
seus valores socioculturais, a ideologia do turismo e do lazer. O
veraneio ou o descanso dos fins de semana transformaram-se
em valores sociais, cuja satisfação levaria o turismo, de modo
muitas vezes predatório e desordenado, a regiões acessíveis a
grandes centros urbanos e com atributos ambientais valoriza-
dos (zonas costeiras ou serranas).
Já consolidado em países europeus, como Espanha,
França, Itália, Suíça e Portugal, e destinos específicos norte-
americanos, como Flórida (EUA) e Cancun (México), o turismo
de segunda residência aproxima-se, cada vez mais, do mercado
imobiliário e começa a ganhar força também no Brasil, princi-
palmente na região Nordeste.
Ressalte-se que, no mercado europeu, por exemplo, o
valor médio dos imóveis residenciais turísticos de dois quartos
é de, aproximadamente, EUR 130.000,00, e a concentração
geográfica se dá em regiões de balneários mediterrâneos e
pequenas cidades de montanha1. Essa característica evidencia
a procura pelo segmento de residência e lazer e, ao mesmo
tempo, fortalece a possibilidade de famílias de classe média
usufruírem férias programadas em suas próprias casas.
Também é possível identificar que os continentes
europeu, sul-asiático e latino-americano são os destinos mais
procurados pelos turistas/investidores que, em geral, são euro-
peus e norte-americanos. As opções de residência variam desde
apartamentos em grandes metrópoles até casas em condomí-
nios de luxo ou em praias pouco conhecidas.
Restrições burocráticas estão diminuindo nos destinos
com disponibilidade para investimento residencial, e o cresci-
mento econômico local, aliado ao aumento da infra-estrutura
de acesso, mantém as vantagens competitivas de compra de
imóveis em outros países em alta no mercado.
Países e cidades apresentam, no entanto, configura-
ções diferenciadas em relação ao estágio de desenvolvimento
do turismo de segunda residência, sendo alguns deles destinos
em ascensão, tais como Croácia e Bulgária, enquanto Espanha,
Itália e França se mostram como destinos mais consolidados no
mercado internacional.
Um exemplo significativo no segmento definido pela
atividade de turismo residencial vem da Espanha, país em que
um consistente trabalho, tanto interno quanto externo, agregou
movimentação econômica por meio dessa forma de turismo
e alavancou o crescimento socioeconômico de várias de suas
atuais áreas turísticas.
1 Levantamento de dados da imprensa especializada britânica. Fontes: Homes Overseas, Place in the Sun e Overseas Property.
10
4.1 Outras Referências: O Caso Espanhol
No processo de investigação sobre os destinos mais
procurados para residência secundária, a Espanha aparece
freqüentemente como exemplo de investimento e de desenvol-
vimento turístico e econômico. Por meio de dados do Ministério
de Indústria, Turismo e Comércio espanhol e das agências opera-
doras de timeshare, pode-se fazer um levantamento do mercado
sul-europeu para esse tipo de atividade.
Na Espanha, o turismo de segunda residência con-
centra-se nos destinos litorâneos e nas ilhas Balneares. Dessa
forma, Mallorca, Menorca, Ibiza e Tenerife aparecem constante-
mente na lista de ilhas mais procuradas pelos turistas residen-
tes, enquanto que as regiões da Catalunha, Valencia e Andaluzia,
entre os destinos continentais do país.
Tais regiões são normalmente escolhidas por suas
qualidades cênicas, oportunidades de recreação e facilidades
que proporcionam. Além disso, dispõem de infra-estrutura
de aeroportos e boa gama de horários de vôos, que facilitam
enormemente o acesso aos destinos turísticos insulares. O fator
de investimento começa a ganhar espaço entre os visitantes
recorrentes, e os retornos financeiros, garantidos por alguns
grupos incorporadores, justificam as opções por mercados que
apresentam um conjunto de ativos turísticos com perspectivas
de prosperidade e expansão vigorosa.
Segundo o Ministério de Indústria, Turismo e Comér-
cio, mais de nove milhões de turistas passam pela Espanha em
atividades de segunda residência, anualmente e, segundo dados
das operadoras internacionais, a taxa de ocupação média pode
atingir 89% durante o ano, sendo o período de março a outubro
o mais procurado para esse tipo de estadia.
Entre os países que mais enviam turistas para tal ativi-
dade no país estão Inglaterra, Alemanha e países escandinavos.
Dados das empresas aéreas low cost que operam rotas entre
esses países e os destinos espanhóis indicam que, nos últimos
cinco anos, houve aumento médio de 30% no número de vôos e
atestam que o mercado ainda se encontra em crescimento. Air-
Berlin, EasyJet e Ryanair, por exemplo, informam que o turismo
representa mais de 80% das intenções de vôo de passageiros
para o litoral do país, mas não possuem dados sobre o tipo
de hospedagem. Segundo o Ministério de Indústria, Turismo e
Comércio, mais de 25% do total de turistas que visitam o país
em alta temporada atestam que se hospedam em propriedades
privadas ou alugadas.
Para o Ministério de Indústria, Turismo e Comércio, o
crescimento desse tipo de atividade deve superar os 10% no
ano de 2008. Em 2007, segundo resultados da pesquisa Habitur,
9,6% dos turistas não-residentes dispunham de segunda
residência no país. A região da Catalunha destaca-se como a
mais procurada pelos estrangeiros que se hospedam em imóveis
próprios, de familiares ou alugados. A utilização dos modelos de
timeshare salienta-se mais nas ilhas Baleares e Canárias.
No que diz respeito ao perfil dos visitantes estrangei-
ros, segundo a pesquisa Frontur (realizada com turistas em
fronteiras), 83,7% procuram ócio, 66,4% dos não-residentes
destinam-se às províncias de Valencia, Catalunha e Andaluzia,
48% viajam na alta temporada (junho a setembro) e 89% ficam
mais de três noites.
Dinâmicas semelhantes às levantadas na Espanha
podem ser encontradas em outros países da Europa, como Por-
tugal, França, Itália e Suíça, prova da amplitude desse mercado e
de sua potencialidade para o Brasil.

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Lições dos Estudos Internacionais 11
www.turismo.gov.br/dadosefatos
 5. Macroambiente

A dinâmica do mercado de segunda residência depende do
desempenho da atividade turística mundial que, por sua vez,
é influenciada pelo ritmo de crescimento da renda global. Sendo
assim, a análise do dinamismo da economia é fundamental na
avaliação e no entendimento do comportamento do mercado
de segunda residência.
Por outro lado, o nível de atividade desse mercado
decorre das condições de crédito (liquidez e taxa de juros) do
mercado internacional. Por exemplo, a crise no mercado de
crédito subprime, a conseqüente deterioração nas condições de
liquidez da economia global e o aumento nas taxas de juros que
poderão afetar a dinâmica desse mercado no futuro próximo.
Portanto, para a análise da dinâmica do mercado de
segunda residência no Brasil, é necessário avaliar as condições
de liquidez e o ritmo de crescimento da economia mundial.
5.1 Cenário Econômico Mundial
O desempenho da economia mundial, nos anos de 2006
e 2007, foi bastante positivo no que se refere ao crescimento
econômico, à estabilidade de preços e ao aumento nos fluxos
comercial e de capital, com implicações positivas para a indús-
tria do turismo, principalmente no que se refere ao número de
turistas internacionais.
A taxa de expansão da economia mundial nos últimos
quatro anos pode ser considerada positiva, pois alcançou 5,3%,
4,9%, 5% e 4,9% nos anos de 2004, 2005, 2006 e 2007, respec-
tivamente. A dispersão geográfica desse crescimento é outro
fator importante para análise, uma vez que tem afetado positi-
vamente não somente as nações ricas, mas também aquelas em
desenvolvimento. Como conseqüência, as condições econômicas
e sociais têm melhorado na maioria dos países.
Esse cenário reflete um novo padrão de expansão na
economia mundial, caracterizado pelo nível de crescimento
sustentável com baixa volatilidade: inflação baixa que tem
possibilitado a adoção de taxas de juros menores e liquidez
abundante nos mercados internacionais com redução das taxas
de juros reais; avanços no ramo da tecnologia da informação;
comércio internacional em expansão e, principalmente, liderança
de crescimento pela iniciativa privada, por meio das empresas
multinacionais.
Apesar de tal expansão ter-se generalizado para todas
as economias e regiões, a liderança desse processo continua
sendo feita pela economia norte-americana; no entanto a parti-
cipação de países, como Brasil, Rússia, Índia e China (BRICs), tem
sido significativa.
É importante salientar que esse cenário favorável foi
fortemente ameaçado pela crise no mercado imobiliário ameri-
cano, a partir de meados de 2007. Assim, existe ainda um temor
mundial em relação à possibilidade de recessão na economia
americana e, por conseguinte, uma redução mais ampla no
ritmo de crescimento da economia mundial.
O início de 2008 foi marcado por um aumento da incer-
teza nos mercados globais, gerado pelo agravamento da crise no
mercado de crédito hipotecário de alto risco norte-americano
(Subprime). Nesse cenário, houve um aumento na preferência
pela liquidez, aumentando os saques dos recursos aplicados em
fundos mais arriscados, o que gerou um problema de liquidez
para os bancos de investimento a eles ligados.
Apesar das estratégias de redução da taxa de juros pelos
principais bancos centrais no mundo, a possibilidade de recessão
na economia norte-americana levou o Fundo Monetário Inter-
nacional (FMI) a rever (para baixo) as previsões de crescimento
da economia mundial. A volatilidade nos mercados financeiros

TAXA DE CRESCIMENTO ANUAL DA ECONOMIA MUNDIAL (%) – 2000/2007

 
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Mundo 4,7 2,2 2,8 3,6 4,9 4,4 5,0 4,9
Estados Unidos 3,7 0,8 1,6 2,5 3,6 3,1 2,9 1,9
Área do Euro 3,8 1,9 0,9 0,8 2,0 1,6 2,8 2,5
Reino Unido 3,8 2,4 2,1 2,8 3,3 1,8 2,7 2,9
Japão 2,9 0,2 0,3 1,4 2,7 1,9 2,2 2,3
África 3,5 4,9 6,1 5,3 6,5 5,7 5,5 6,2
China 8,4 8,3 9,1 10,0 10,1 10,4 11,1 11,5
Rússia 10,0 5,1 4,7 7,3 7,2 6,4 6,7 7,0
Índia 5,3 4,1 4,3 7,3 7,8 9,2 9,2 8,4
Brasil 4,3 1,3 2,7 1,2 5,7 3,2 3,8 5,4
Fonte: Fundo Monetário Internacional (FMI), 2008

12
internacionais, associada à crise no mercado de crédito subprime
norte-americano, a pressão inflacionária internacional derivada
do aumento no preço dos alimentos e o aumento no preço do
petróleo representam riscos potenciais que poderão afetar o
desempenho da economia global nos próximos anos.
5.1.1 Investimento estrangeiro direto na economia
mundial
Nos últimos anos, a economia mundial entrou num ciclo
virtuoso de crescimento, comandado pelo bom desempenho das
economias dos países emergentes, principalmente China e Índia.
O bom ambiente de negócios tem aumentado subs-
tancialmente o nível de investimento estrangeiro das empresas
multinacionais. Esse cenário favorável tem sido proporcionado
pela abertura dos mercados, processos de fusão e aquisição de
empresas, além da abundância de liquidez no mercado finan-
ceiro internacional.
Segundo dados do World Investment Report, publicado
pelas Nações Unidas em outubro de 2007, o nível de investi-
mento estrangeiro direto na economia mundial chegou a US$
1,306 trilhão, em 2006, majoração de 38% em relação a 2005,
consolidando o terceiro ano de crescimento consecutivo, refle-
tindo as boas condições do mercado internacional.
Em 2006, o nível de investimento estrangeiro para
os países desenvolvidos aumentou 45% (atingindo US$ 857
bilhões), em relação a 2005, enquanto que, no que se refere aos
países em desenvolvimento e às economias em transição para o
sistema capitalista, a majoração foi de 21% (US$ 380 bilhões) e
de 68% (US$ 69 bilhões), respectivamente.
Estimativas mais recentes das Nações Unidas revelam
que os investimentos estrangeiros diretos devem ter alcançado,
em 2007, aproximadamente US$ 1,5 trilhão, montante esse
que, ao se confirmar, representará um crescimento de cerca de
14,85% em relação a 2006.
Com condições favoráveis de negócios e, conseqüen-
temente, de geração de lucro para as grandes corporações, o
reinvestimento tem sido uma parte importante do investimento
direto das empresas transnacionais, atingindo aproximadamente
30% do total de investimento global e 50% nos países em
desenvolvimento.
No entanto, é importante ressaltar que essa escala de
investimento e crescimento global pode não ser sustentável
nos próximos anos, por uma série de razões: a intensificação
da concorrência pode reduzir o nível de lucro; os incentivos
fiscais recebidos pelas empresas multinacionais podem diminuir,
aumentando assim os seus custos de produção; e o aumento da
incerteza na economia global, gerada pela crise no mercado de
crédito das hipotecas nos Estados Unidos, pode reduzir o hori-
zonte de planejamento das empresas, que passarão a direcionar
boa parcela de seus recursos para o mercado financeiro.
Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil
www.turismo.gov.br/dadosefatos
5.1.2 O turismo no contexto internacional
Os dados econômicos internacionais mostram uma forte
relação entre o ambiente econômico e a expansão do turismo
em todo o mundo. O crescimento do PIB potencializa o turismo.
No período de 1995 a 2000, o turismo cresceu a um ritmo
médio de 4,8% anual, enquanto que o crescimento econômico
mundial médio, medido pelo PIB, foi de 4,1% ao ano.
Entre 2000 e 2006, as viagens internacionais cresceram
3,6% ao ano, alcançando o total de 846 milhões de turistas, em
2006, aumento semelhante ao da economia mundial que foi de
3,9% no mesmo período.
De acordo com a Organização Mundial do Turismo, o
número de desembarques internacionais, em 2007, atingiu cerca
de 898 milhões (aproximadamente 52 milhões a mais que em
2006, ou seja, +6%), cabendo ressaltar que o total de desembar-
ques aumentou de oitocentos milhões para novecentos milhões
em apenas dois anos. Os sucessivos crescimentos no número de
desembarques internacionais são atribuídos à contínua expan-
são da economia global nos últimos anos, particularmente nos
países emergentes e em desenvolvimento.
5.2 Turismo Internacional No Brasil
O crescimento da entrada de turistas estrangeiros no
País, depois de experimentar uma queda em 2001 e 2002, apre-
sentou uma tendência de recuperação e crescimento em 2003,
que se manteve constante até 2005. O aumento acumulado no
período de 2002/2005 foi de aproximadamente 43%, chegando
a 5,358 milhões de turistas. No entanto, em 2006, com a crise
aérea provocada pela falência da Varig, houve uma redução de
aproximadamente 6,4% na entrada de turistas estrangeiros no
País.
Segundo dados da Embratur, o total de turistas
estrangeiros que visitaram o País, no ano de 2007, atingiu 5,025
milhões, sinalizando estabilidade em relação ao ano anterior. Tal
resultado pode ser considerado positivo, uma vez que grande
parcela de brasileiros, estimulados pelo aumento de renda e
pela valorização do real, viajou para o exterior, reduzindo assim
o número de assentos disponíveis para os turistas estrangeiros,
já prejudicados pela perda da oferta de assentos ocorrida a
partir de meados de 2006. Outro fator a ser destacado é que o
serviço turístico pode ser considerado uma exportação invisível,
sofrendo as conseqüências da forte valorização do real em
relação ao dólar norte-americano.
Macro-Ambiente 13
 EVOLUÇÃO DO FLUXO DE TURISTAS PARA O BRASIL RECEITA CAMBIAL TURÍSTICA US$ milhões

2003 a 2007 2003 a 2008

6.000.000 6400
5895
5.358.170
5.017.251 5.025.834 5600
5.000.000 4.793.703 4953
4800
4.132.847
4.000.000 3861 4316

US$ milhões
4000
nº de turistas

3222
3.000.000 3200
2479
2400
2.000.000
1600
1.000.000
800

0 0
(E)

Fonte: EMBRATUR Fonte: BACEN

5.2.1 Corrente cambial do turismo O gráfico a seguir mostra que a corrente cambial
turística (receita mais despesa) continua crescendo significati-
No Brasil, dados divulgados pelo Banco Central revelam vamente nos últimos anos, revelando o incremento da abertura
que os gastos de turistas estrangeiros em visita ao País alcança- econômica no setor de turismo. A corrente cambial turística
ram, em 2007, o recorde de US$ 4,953 bilhões, contra US$ 4,316 somou, em 2007, US$ 13,16 bilhões, contra US$ 10,08 bilhões
bilhões em 2006, representando um incremento de 14,76%. Do em 2006 (+30,60%).
outro lado da balança, a despesa cambial turística aumentou de
US$ 5,764 bilhões, em 2006, para US$ 8,211 bilhões, em 2007 CORRENTE CAMBIAL TURÍSTICA US$ milhões
(+42,45%). Tais números indicam que o déficit em 2007 totalizou
US$ 3,258 bilhões, contra US$ 1,448 bilhão em 2006 (+125%). 2003 a 2007
Cabe destacar que o ponderável incremento da despesa 1600
cambial turística se deve, em grande parte, ao fato de brasileiros,
1400
em maior número, estarem aproveitando a valorização do real
para viajar e realizar maiores gastos no exterior. Considerando 1200
o período 2000/2007, constata-se que a evolução das médias
US$ milhões

1000 tendência
anuais das cotações do dólar americano comercial (venda)
mostra acentuada elevação até o ano de 2003, seguindo-se 800
significativo declínio até 2007, o que contribuiu para o aumento
600
da despesa cambial na conta das viagens internacionais.
É importante ressaltar que, se for mantido o ritmo de 400
crescimento dos três primeiros meses de 2008, a receita cambial
200
turística deverá terminar o ano próxima a seis bilhões de dólares 2003 2004 2005 2006 2007 2008
e que, se vier a confirmar-se, será estabelecido, igualmente,
novo recorde no turismo internacional brasileiro. Fonte: Banco Central
A corrente cambial turística (receita mais despesa)
tem apresentado crescimento contínuo nos últimos anos.
Em jan./mar. 2008, atingiu US$ 4,145 bilhões, ou seja, um
aumento expressivo de 41,7%, em relação aos US$ 2,925
bilhões registrados nos três meses iniciais de 2007.

14

5.3 Ambiente Macroeconômico Brasileiro
5.3.1 Produto Interno Bruto (PIB)
O cenário internacional favorável e a continuidade
das políticas macroeconômicas possibilitaram um crescimento
médio da economia brasileira, nos últimos quatro anos, de apro-
ximadamente 4,5% ao ano, de acordo com o Instituto Brasileiro
de Geografia e Estatística (IBGE). O PIB cresceu 5,4% em 2007
(percentual bastante superior aos 3,2% e 3,7% registrados em
2005 e 2006, respectivamente), consolidando essa trajetória
de expansão. Entre os fatores que influenciaram positivamente
os resultados da economia em 2007, ressaltam-se: a expansão
do mercado interno (estimulado principalmente pelo crédito), o
aumento do consumo das famílias há vários meses (sem sinais
de arrefecimento) e a elevação dos investimentos do setor
privado.
Apesar do agravamento das condições externas, asso-
ciado à crise financeira norte-americana, a estimativa do Banco
5.3.2 Inflação
A estabilidade monetária é outro fator fundamental
para a atração de investimentos estrangeiros. Nesse sentido, o
Banco Central do Brasil (BACEN) tem sido eficiente na política de
controle da inflação. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor
Amplo (IPCA), divulgado pelo IBGE, é utilizado pelo BACEN para
o acompanhamento dos objetivos estabelecidos no sistema de
metas de inflação adotado, a partir de julho de 1999, para o
balizamento da política monetária. O IPCA encerrou 2007 em
4,46% (1,32 ponto percentual acima do índice de 2006, mas
ainda ligeiramente abaixo da meta de inflação de 4,5% estabele-
cida para o ano). O IPCA de 2007 inverteu a tendência de queda
constatada nos últimos anos: 12,53% em 2002, 9,30% em 2003,
7,60% em 2004, 5,69% em 2005, e 3,14% em 2006.
IPCA
Janeiro/2006 - Março/2008
0,8

Central é consistente pelas condições favoráveis do mercado 0,7

interno, estimulado principalmente pelo consumo das famílias 0,6

0,5
e pelos investimentos, os quais deverão crescer 6,8% e 11,9%,
0,4
respectivamente. Os prognósticos do FMI, quanto ao cresci- tendência
0,3
(%)

mento do PIB do Brasil, também foram ajustados em abril de

0,2
2008 (de 4,2% para 4,8%).
0,1
Verifica-se que, desde 2003, a taxa de câmbio R$/US$
0
tem apresentado uma tendência de valorização, graças, princi- -0,1
palmente, ao aumento da entrada de investimentos estrangeiros -0,2
na economia brasileira. Essa tendência de valorização deverá -0,3
ser observada ao longo de 2008. Dados divulgados pelo FMI 2006 2007 2008

revelam a significativa valorização, em 2007, das moedas de

Fonte: IBGE
mercados emergentes em relação ao dólar dos Estados Unidos:
Brasil (20%), Rússia (6,9%), Índia (12,3%) e China (7,0%).

5.3.3 Taxa de juros

TAXA DE CÂMBIO Dólar Comercial Venda — Média Mensal

Evolução no Período Janeiro/2003 — Abril/2008 O controle da inflação permitiu a diminuição gradual

4 na taxa de juros da economia (Selic), nos últimos três anos. Em
jan./2007, o Comitê de Política Monetária (Copom) fixou a taxa
3,5
básica em 13%, e a mesma encerrou o ano em 11,25% (sem
3 viés), patamar mantido até a reunião de abril de 2008, época em
que o Comitê aumentou a Selic para 11,75% a.a., sem viés, em
R$/US$

tendência
2,5
virtude da conjuntura macroeconômica e das perspectivas de
2
aumento da inflação.

1,5

1
2003 2004 2005 2006 2007 2008

Fonte: Banco Central

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Macro-Ambiente 15

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 TAXA DE JUROS SELIC 5.4 Investimento Estrangeiro Direto No Brasil
Maio/2005 — Abril/2005
A estabilidade macroeconômica, aliada à valorização
20
da taxa de câmbio, tem atraído a entrada de Investimento
18
tendência
Estrangeiro Direto (IED) para o Brasil, atingindo US$ 34,6 bilhões
16
em 2007 e estabelecendo recorde anual para a série iniciada
14
em 1947. Como os dados do gráfico revelam, de 1996 a 2000,
12 houve um crescimento substancial nos ingressos de IED, provo-
Taxa (%)

10 cado pelas privatizações, principalmente nos setores elétrico e

8 de telecomunicações. No referido período, o IED passou de US$
6 10,8 bilhões, em 1996, para US$ 32,7 bilhões, em 2000 (cresci-
4 mento de, aproximadamente, 204%).
2 Após esse período, observou-se um decréscimo no
0 influxo de IED, provocado principalmente pelo aumento da
2005 2006 2007 2008 incerteza quanto ao desempenho da economia nacional e à des-
valorização do real, reduzindo para US$ 10,2 bilhões, em 2003,
Fonte: BACEN o menor nível desde 1996.
Com a recuperação da economia nacional, a partir de
5.3.4 Risco-País 2004, aliada à estabilidade de preços, começa nova fase de
crescimento no influxo de IED que, em 2004, atingiu US$ 18,2
A continuidade das políticas macroeconômicas, mos- bilhões. No biênio 2005/2006, o influxo de IED no País foi de
trando o compromisso do País em relação à responsabilidade US$15 bilhões e US$ 18,8 bilhões, respectivamente.
fiscal e à estabilidade monetária, tem melhorado a percepção
das agências de classificação de risco quanto à capacidade do INVESTIMENTO ESTRANGEIRO DIRETO
País de honrar seus acordos no mercado financeiro internacio-
nal. Dessa forma, com a redução na vulnerabilidade externa, o 1990 a 2007
risco-Brasil vem apresentando uma tendência de queda desde 36000
maio de 2004. Vale salientar que o risco-País é um indicador 32000
que traduz a confiança dos investidores globais em relação à 28000
economia. Esses resultados permitiram que a economia brasi- 24000
leira obtivesse a classificação de investment-grade.2
20000
US$ milhões

16000
RISCO PAÍS
12000
Janeiro/2004 — Maio/2008 8000

4000
800
0
700
1998

2003
2004
2005
2006
2007
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997

1999
2000
2001
2002

600

500
Pontos

Fonte: BACEN
400
tendência
300

200 Em relação aos principais países de origem dos recursos

100 ingressados no Brasil como IED (participação no capital), em
0 2007, destacam-se: os Países Baixos, com 23,7% (US$ 8 bilhões);
Estados Unidos, 17,7% (US$ 6 bilhões); Luxemburgo, 8,3% (US$
/0 0 4

/0 0 5
/0 0 6

10 6
/0 0 6
/ 0 07
/ 0 07

/11 07
/ 0 07
/0 0 8
08
/0 0 4

/0 0 4
/1 04

/0 0 5
/0 0 5

/1 05

5/ 20 0

26 / 2 0
03 20

13 /20
25 / 2 0
2 0 /2 0
2 9 /2 0

0 8 /2 0
21 20

19 /20
20
28 /2 0

17 /20
13 /20

21 20
28 /2 0
0 9 /2 0

4/
2/

5/
6/
4/

1
1

8
8

3
5
2

2
0
/0

2,9 bilhões); e Espanha, com 6,4% (US$ 2,2 bilhões).

02

No que se refere à destinação dos IEDs, na economia

Fonte: JP Morgan brasileira, em 2007, a maior parcela foi direcionada para o setor

2 Investiment-grade é uma classificação utilizada pelas agências de classificação de risco para designar os países que não oferecem risco de moratória para os seus credores
internacionais. Assim, na ausência de risco, os países com essa classificação tendem a receber mais investimentos estrangeiros e terão maior facilidade para captar recursos
no mercado financeiro internacional.

16
de serviços (46,9%), principalmente os financeiros (13%) e os das características de localização e dos serviços agregados ao
de comércio (8%). Os setores secundário (indústria) e primário imóvel.
(agricultura, pecuária e extrativo-mineral) receberam, respecti- Segundo pesquisa FGV/EMBRATUR, no Brasil, o valor
vamente, 39,3% e 13,8%. médio para venda de imóveis nas características acima citadas
Para o corte do mercado de segunda residência turís- para fins de segunda residência é de R$ 3.583,00 por metro
tica, é preciso considerar essa prática como um investimento quadrado (m2). Esse valor está abaixo dos destinos mais procu-
econômico e, por conseguinte, avaliar suas vantagens e desvan- rados para a atividade, mas se encontra acima de outros que
tagens de forma racional. A atratividade da paisagem lúdica e estão em processo de desenvolvimento da indústria imobiliária.
de forte relação com a natureza não traduz suficientemente os Dessa forma, tomando por base o mercado britânico, obser-
objetivos dos grandes grupos incorporadores que despendem va-se que há um grupo de destinos que se destacam em venda
recursos no sistema de vendas de imóveis para veraneio. Tanto de imóveis para turista. Entre os 15 destinos mais procurados
a gestão pública quanto a privada devem estar atentas para pelo mercado britânico, por exemplo, apenas três têm médias de
a importância do ambiente econômico na tomada de decisão. preços abaixo do Brasil.
Apesar de o turismo ser grande incentivador do mercado para Esses números mostram que o Brasil, apesar de ainda
não-residentes, mesmo considerando o crescimento do setor não se classificar entre os maiores receptores de investimentos
de lazer nos últimos anos, faz-se necessário ter atenção ao fato em segunda residência turística no mundo, apresenta preços
de que se trata de aplicação direta com previsão de retorno e competitivos em relação à média geral e com boa oferta de ser-
com impactos na organização dos espaços locais, ainda pouco viços. Assim, considerando a boa fase de investimentos diretos
considerados em estudos econômicos. no Brasil, pode-se estimar que o mercado de segunda residência
para turistas estrangeiros apresenta bons preços competitivos
5.4.1 Mercado residencial para estrangeiros no mercado internacional e, mediante investimentos em infra-
estrutura, proteção ambiental e planejamento econômico, pode
O mercado imobiliário brasileiro, especialmente no lito- ser forte gerador de divisas e desenvolvimento.
ral, vem atraindo o interesse de estrangeiros para investimento e
turismo residencial. O Brasil já figura entre os principais destinos PAÍSES MAIS PROCURADOS (mercado inglês)
de aporte financeiro em imóveis e, ao lado de outros países
PAÍS PREÇO 70 Euro-R$ % p/ m2 Brasil
em desenvolvimento, destaca-se por sua oferta de liquidez e   Euros m 2
(2,6) R$3.583
crescimento econômico aliados ao baixo risco para os investido- 1 Malta 210000 3000,00 7800,00 217,69%
res. Além disso, sobressai ainda por sua estabilidade climática e 2 Dubai 192000 2742,86 7131,43 199,04%
política e diversidade geográfica. 3 Canadá 179000 2557,14 6648,57 185,56%
4 Espanha 175000 2500,00 6500,00 181,41%
5.5 Gastos dos Estrangeiros Com Imóveis no Exterior 5 Portugal 170000 2428,57 6314,29 176,23%
6 Itália 159000 2271,43 5905,71 164,83%
A tomada de preços de imóveis para fins de segunda 7 África 143000 2042,86 5311,43 148,24%
residência nos locais de maior procura no mundo é indicativo do Sul
para as análises do mercado brasileiro se são comparados valo- 8 Croácia 128000 1828,57 4754,29 132,69%
res de metragem quadrada para venda a turistas não-residentes 9 Flórida 119000 1700,00 4420,00 123,36%
no País. 10 França 112000 1600,00 4160,00 116,10%
O mercado de segunda residência turística cresce em 11 Grécia 103000 1471,43 3825,71 106,77%
todos os continentes e há destinos que apresentam preços 12 Chipre 102000 1457,14 3788,57 105,74%
Brasil     3583,00 100,00%
bastante competitivos quando comparados a seus concorrentes
13 Marrocos 90000 1285,71 3342,86 93,30%
vizinhos.
14 Turquia 69000 985,71 2562,86 71,53%
O continente europeu se apresenta, no cenário mundial
15 Bulgária 54000 771,43 2005,71 55,98%
de residência turística, como forte receptor de divisas para esse
fim. Mesmo considerando que, em muitos casos, as compras de Fontes: Homes Overseas, Place in the Sun e Overseas Property.

imóveis se dão dentro do território da Comunidade Européia, a

atividade de compra de residência secundária atrai a atenção
de compradores por sua característica de investimento aliada
ao lazer e à diversidade cultural. No que diz respeito aos preços,
a diferença do metro quadrado para empreendimentos de dois
quartos (70m2) pode chegar a mais de 100%, dependendo

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Macro-Ambiente 17

www.turismo.gov.br/dadosefatos
 5.6 Gastos dos Estrangeiros com Imóveis no Brasil
Apesar de os recursos advindos dos EUA serem de maior
Influenciados pela dinamização da economia e pela porte, o somatório de recursos da Europa ($460 milhões) des-
facilidade de acesso, os turistas estrangeiros passam a enxergar taca-se nos investimentos em residência secundária, compro-
o Brasil como um compatibilizador de fluxos de caixa e uma vando sua forte relação com o mercado brasileiro, resultado do
alternativa para aliar investimento financeiro à atividade de processo de formação histórica do País e das facilidades legais
lazer. A implantação de diversos resorts e de empreendimen- e de infra-estrutura que aproximam os dois blocos geográficos
tos de turismo residencial vem mudando a realidade de várias internacionais.
localidades e movimentando valores nas esferas regionais e Os investimentos em infra-estrutura e o envolvimento
nacionais. de atores públicos, nos âmbitos federal, estadual e munici-
Para os interesses do turismo, os valores individuais pal, podem ser indicativos do potencial de crescimento desse
trazidos legalmente para o País com o objetivo de investimento mercado. Na questão específica do turismo, os investimentos
imobiliário são relevantes para entender a dinâmica dessa ativi- realizados pelo Ministério do Turismo em pesquisas, promoção
dade e sua importância econômica. e articulação política potencializam-se em favor do desenvolvi-
Segundo o Banco Central do Brasil, tomando-se por mento do setor, resultando no incremento do fluxo de turistas
base contas bancárias de origem dos recursos, foram trazidos estrangeiros e de divisas.
ao País US$ 646,5 milhões para a aquisição de imóveis por
não-residentes em 2007. Os recursos advindos dos Estados
Unidos alcançaram US$ 102 milhões, seguidos dos recursos
da Espanha (82.8 milhões de dólares), em segundo lugar na
emissão de divisas. Reino Unido, Portugal e Alemanha também
figuram entre os dez primeiros, somando valores significativos
na participação geral.
Mesmo considerando a parcela de brasileiros residentes
no exterior que compram imóveis no País, esses números são
comprobatórios da força do Brasil no mercado imobiliário para
turistas estrangeiros e da relevância dos estudos em segunda
residência para a tomada de decisão nas esferas pública e privada.

Investimento em imóveis por não-residentes, 2007

 
País US$ mil %
1 EUA 102.722 16.
2 ESPANHA 82.852 13.
3 ITÁLIA 63.588 10.
4 SUÍÇA 57.872 9.
5 REINO UNIDO 54.761 8.
6 PORTUGAL 52.641 8.
7 ALEMANHA 50.207 8.
8 NORUEGA 32.481 5.
9 FRANÇA 22.182 3.
10 PAÍSES BAIXOS 16.016 2.
11 LUXEMBURGO 15.458 2.
12 JAPÃO 12.250 2.
13 BÉLGICA 6.853 1.
14 ANGOLA 6.361 1.
15 SUÉCIA 6.062 1.
16 CANADÁ 5.739 1.
17 URUGUAI 5.569 1.
18 OUTROS 52.843 8.
Total 646.457 100.
Fonte: BACEN

18
6. Estudo de Oferta e Demanda em Segunda Residência Turística

Os aspectos metodológicos de uma pesquisa devem informar o
leitor de técnicas, ferramentas, cuidados e limitações que foram
utilizados e considerados pelos pesquisadores desde a fase de
concepção até as conclusões finais.
Este estudo fundamentou-se em dados primários e
secundários, apurados por meio de entrevistas, fontes docu-
mentais e bibliográficas. Inicialmente, foram confrontadas
informações já existentes sobre o movimento de estrangeiros no
País com dados da EMBRATUR sobre caracterização e dimen-
sionamento do turismo internacional, coletados nos principais
portões de entrada. Em seguida, com base nessas informa-
ções (turistas que informaram a modalidade de hospedagem
“residência própria”), realizaram-se cruzamentos de dados para
a apuração do perfil do turista de segunda residência e das
cidades/destinos de interesse para a pesquisa.
Em uma segunda etapa, foram reexaminadas publica-
ções, avaliados documentos produzidos por inúmeras insti-
tuições de classe relacionadas com as atividades imobiliária e
turística e consultados especialistas do setor. Essas atividades
objetivaram a validação dos dados coletados e a compreensão
do desenvolvimento do segmento de segunda residência em
outras regiões do mundo e no Brasil.
Todas essas etapas permitiram a compreensão de lin-
guagem, técnicas e ferramentas típicas deste segmento especial
no âmbito da atividade imobiliária e do turismo. Elas foram
essenciais para que, nas conclusões do estudo, os indicadores
concebidos tivessem significado para o profissional ligado aos
mercados imobiliário e turístico, bem como para os formulado-
res de políticas públicas.
No total, sete estados (SC, RJ, CE, BA, RN, AL e PE)
foram selecionados para investigação, com destaque para a
região Nordeste. Desde o ponto de vista estatístico, é preciso
ressaltar que o trabalho tem pretensão explicativa relativa ao
momento do estudo e não preditiva. Tampouco se pretende
fazer qualquer tipo de ordenação de estados/destinos com base
nos números obtidos em cada um dos estados selecionados. Os
demais estados mencionados pelos turistas estrangeiros como
sendo o de sua residência própria no País não foram contempla-
dos no estudo.

Unidades da federação (UF) com maior incidência de segunda residência de turistas estrangeiros

PA MA CE RN
PI
PE
AL

BA
MT

DF
GO

MG

RJ
SP

SC

RS

Fonte: pesquisa EMBRATUR.

Obs.: Em destaque as UF selecionadas para o trabalho de campo de entrevistas com empresários do setor imobiliário

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Estudo de Oferta e Demanda em Segunda Residência Turística 19
www.turismo.gov.br/dadosefatos
 Com a definição dos estados a serem avaliados, a equipe O lado da oferta também englobou o entendimento das
de pesquisadores da FGV procedeu às entrevistas, com base em questões relativas aos imóveis comercializados, construtores e
questionários estruturados. Segundo esse método de pesquisa, intermediários que se dedicam ao segmento de segunda residên-
desenvolvido pela FGV e validado em outras pesquisas do setor cia. A importância relativa das empresas e das localidades onde se
de turismo, os principais atores do mercado são consultados vendem imóveis foi um dos focos do estudo da oferta.
quanto à sua opinião — perspectiva e retrospectiva — sobre uma Finalmente, a operação contempla os processos, tanto
série de variáveis consideradas capazes de refletir, do ponto de de parte dos compradores como dos vendedores, que permitem
vista dos negócios, uma dada atividade econômica de interesse a concretização de negócios envolvendo compradores estran-
do turismo. Assim, em cada um dos estados, foram entrevis- geiros e imóveis localizados no Brasil.
tados presidentes, diretores ou gestores de, em média, cinco
organizações do setor imobiliário, que representavam, aproxi- 6.2 Análise de Demanda: Perfil do Turista em
madamente, 60% do mercado local de segunda residência. Segunda Residência
As perguntas foram, em sua maioria, objetivas e focadas
na avaliação das variáveis em curto e médio prazo (um ano para Para a apreciação da demanda turística de segunda resi-
trás ou para frente). Com essa estrutura, os questionários procu- dência, foram realizados, entre as diversas fontes teóricas e práticas,
ram refletir a dinâmica do fenômeno estudado no horizonte tem- levantamentos primário e secundário de dados para a visualização
poral investigado e também no longo prazo, conforme a pesquisa das informações referentes ao perfil específico do turista estrangeiro
venha a ser repetida em intervalos regulares. Todas as respostas de segunda residência, quanto aos seguintes aspectos:
de uma mesma organização foram ponderadas de acordo com a
sua importância econômica relativa ao mercado local. 6.2.1 Perfil dos compradores
No que tange às limitações do estudo, cabe salientar
que as análises se restringiram ao mercado de turistas em férias. 6.2.1.1 Idade e sexo
Ou seja, não foram avaliados os empreendimentos com foco
exclusivo no investimento (timeshare e resorts compartilhados). Em relação à faixa etária, tem-se uma concentração na
Essa escolha se deu pela intenção de conhecer o mercado for- faixa que vai de 30 a 59 anos, o que indica um público maduro,
mado pelos estrangeiros que estabelecem maior identidade com porém ainda economicamente ativo. Em relação ao sexo do
o País, seja por meio de tempo de permanência, seja pelo gasto turista, tem-se que é predominantemente formado por turistas
geral durante sua estadia. Assim, nesta primeira edição, foram do sexo masculino, tal como apresentado nas tabelas abaixo.
analisados negócios com estrangeiros que adquiriram imóveis
vendidos pelas imobiliárias no Brasil. Faixa etária %
Até 19 anos 0,66
6.1 Resultados 20 a 29 anos 10,30
30 a 39 anos 19,93
A “descoberta” dos imóveis brasileiros por estran- 40 a 49 anos 24,92
geiros está-se intensificando, e a expansão comercial da 50 a 59 anos 22,59
atividade imobiliária voltada especificamente para o turismo 60 a 69 anos 17,61
vem aumentando nos últimos anos, apresentando tendência 70 anos ou mais 3,99
de crescimento. Essas informações (e outras mais específicas) Total 100,00
fazem parte do compêndio de resultados do 1.o Estudo sobre Fonte: EMBRATUR, 2006
Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência, que se
apresenta nestas páginas.
Sexo %
Os resultados foram analisados considerando-se os
Masculino 71,76
aspectos relativos à demanda, à oferta e à operação do mercado
Feminino 28,24
de segunda residência no Brasil.
Total 100,00
O aspecto da demanda envolve a identificação e a
qualificação dos compradores de imóveis de segunda residên- Fonte: EMBRATUR, 2006

cia no País. A oferta foi analisada previamente ao trabalho de

entrevistas com os empresários do setor imobiliário, a fim de 6.2.1.2 Grau de instrução
que se pudessem identificar os locais onde os estrangeiros
fazem negócios e também a óptica dos empresários, buscando O turista de segunda residência apresenta grau de ins-
explicitar quem efetivamente compra imóveis no País. trução bastante elevado: mais de 90% possuem segundo grau

20
 6.2.1.5 Motivação
completo; e o percentual com curso superior completo é
de aproximadamente 65% da amostra analisada, se incluída A principal motivação para o turismo de segunda
pós-graduação completa. residência relaciona-se com o turismo de sol e praia. No entanto
cabe observar que se apresentam também atividades ligadas
Grau de Instrução % aos segmentos de ecoturismo e de cultura, sendo, porém, sua
Sem instrução formal/Primário incompleto 0,33 representatividade relativamente menor que o segmento ante-
Primário Completo 0,33 riormente mencionado.
Primeiro Grau completo 3,00
Segundo Grau completo 31,33 Atrativo %
Superior completo 50,33 Sol e Praia 76,61
Pós-graduação completo 14,67 Natureza ou ecoturismo 11,86
Total 100,00
Cultura 6,10
Fonte: EMBRATUR, 2006 Esportes 1,02
Diversão Noturna 1,36
6.2.1.3 Acompanhantes Outros 3,05
Total 100,00
Estrangeiros com segunda residência no Brasil tendem a Fonte: EMBRATUR, 2006
vir, no mínimo, com um acompanhante, sendo também expres-
siva a vinda de famílias para o destino brasileiro.
6.2.1.6 Forma de contato
Acompanhantes % Ao buscar informações para compra, a maioria dos
Sozinho 26,46 candidatos /compradores usou a internet como forma de
Casal sem filhos 21,99 contato (30%), mas há registro significativo de outros que
Casal com filhos 16,15 fazem o primeiro contato diretamente com a imobiliária (23%),
Grupo familiar 25,77 isto é, pessoalmente. Esse fator é indicativo de que turistas, em
Amigos 9,28 visita ao País, identificam-se com determinadas localidades e
Outros 0,34 costumes e buscam aprofundar sua relação social por meio da
Total 100,00 compra de imóvel e do aumento na freqüência de suas estadias.
Fonte: EMBRATUR, 2006 Feiras e revistas especializadas também se apresentam com
boa representação no momento do primeiro contato para a
6.2.1.4 Fontes de informação compra de imóvel nesse segmento com, respectivamente, 18%
e 17% das respostas. Os compradores autoguiados, aqueles que
Quando se está buscando informação sobre o destino a buscam diretamente o vendedor, estão em pequeno número, o
ser visitado em viagem ao Brasil, o turista de segunda residência que é justificado pela necessidade de profundo conhecimento
normalmente já conhece o País ou se guia pela indicação de regional — fato incomum entre estrangeiros — e pela pouca
amigos e parentes, o que mostra a intimidade estabelecida entre oferta de imóveis à venda sem intermediação. Entre os 10% que
o turista e o destino que está visitando. Quando utiliza meios de optaram por outras modalidades, destacam-se os compradores
comunicação, prefere a Internet ou guias turísticos para obter que tomam conhecimento do empreendimento por meio de
informação sobre o destino a ser visitado. amigos ou parentes, heranças ou doações.
Segundo os entrevistados, os meios virtuais de comu-
Fonte de Informação % nicação são essenciais para o mercado de segunda residência.
Já conhecia o país 79,87 A maioria das empresas que vendem imóveis para estrangeiros
Amigos e parentes 14,19 já possui sítio na internet, com páginas em língua estrangeira e
Guias turísticos impressos 0,66 voltadas para seus mercados-alvo. Entre as empresas que atuam
Internet 2,97 no setor, o número de visitas nas páginas em língua estran-
Jornais e Revistas 0,33 geira vem aumentando significativamente nos últimos anos. É
Folders e brochuras 0,66 consenso entre os gestores que, mesmo para os contatos feitos
Agência de viagem 0,66 diretamente com a imobiliária ou por meio de feiras promocio-
Outros 0,66 nais, os turistas utilizam a ferramenta eletrônica para conhecer
Total 100,00 mais profundamente o empreendimento e o porte da imobiliária
Fonte: EMBRATUR, 2006 que intermedeia a compra.

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Estudo de Oferta e Demanda em Segunda Residência Turística 21
www.turismo.gov.br/dadosefatos
 FORMA DE CONTATO PELO COMPRADOR (%) A conjunção das informações colhidas apresenta um
turista de alta qualidade para o Brasil, instruído, com boa capa-
cidade financeira e acompanhado de sua família. A interessante
10% Website de venda
comparação entre o perfil e os gastos mostra que há tanto a
de imóveis
30% possibilidade de expansão quanto a intensificação dos seus
17% Imobiliária dispêndios. Isso provavelmente será possível com o aumento
Autoguiado e a diversificação da oferta de produtos e serviços nas áreas
Feiras turísticas nas quais se encontram.
Revistas
18%
especializadas 6.3 Análise de Oferta: Resultados Empresariais
23%
2% Outros

6.3.1 Aspectos de atratividade e abrangência do mercado

Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR Para a determinação do conjunto de características que

delimitam a atratividade no momento da compra do produto
brasileiro no exterior, buscou-se a coleta de dados nas associa-
6.2.1.7 Administração do imóvel ções relacionadas com o mercado de imóveis. O produto brasi-
leiro no exterior apresenta um conjunto específico de vantagens
É importante salientar a identificação de uma vanta- que o torna competitivo no contexto internacional. Para sua
gem comparativa nas atividades pós-venda para estrangeiros. melhor compreensão, optou-se pela divisão dessas vantagens
Em geral, os compradores desse segmento necessitam de uma em aspectos de ordem geofísica, econômica e social:
empresa de administração para cuidar de seus imóveis, e as
imobiliárias entrevistadas indicaram, que, entre seus clientes, há Atratividade do produto
forte apelo pelo uso de administradoras para gestão dos bens Aspectos Físicos
(52%). Apenas 8% preferem fazer gestão por conta própria, e Enorme extensão costeira
21% utilizam o serviço do próprio condomínio. Um resultado Não está suscetível a catastrofes naturais
interessante destacado pelos entrevistados foi a existência Clima ameno e quente durante todo o ano
de administradores informais (19%) que cuidam dos imóveis Muitas regiões ainda não desbravadas
cobrando taxas menores de manutenção. Apesar da vantagem
Aspectos Sociais
financeira, os riscos jurídicos, tributários e operacionais desse
Docilidade e hospitalidade
formato são desconhecidos ou ignorados pelos donos dos Não apresenta conflitos étnicos ou terrorismo
empreendimentos. Tolerância às diferenças culturais
Cultura peculiar
Democracia consolidada
ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL (%)
Aspectos Econômicos
Legislação confiável
8%
21% Seriedade na gestão macroeconômica
Conta Própria
Altas taxas de crescimento no mercado imobiliário
Administradora
Queda da taxa de juros
Administração Aumento das linhas de crédito
Informal Preços ainda muito competitivos
19%
52% Serviço de Fonte: FGV, com base em dados ADEMI-RJ/BA, ADIT Nordeste, 2007
Condomínio

De forma consolidada, pode-se afirmar que o turismo

Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
Com base nesses dados, pode-se consolidar uma análise
quantitativa e qualitativa sobre o perfil de turistas estrangeiros
de segunda residência no Brasil.
de segunda residência apresenta hoje duas conformações
básicas. A primeira, formada pela presença de europeus, indica
um mercado em plena expansão no Nordeste; e a segunda, no
Sul e Sudeste, onde se apresenta um mercado em processo
de consolidação, com maior participação dos compradores
sul-americanos. A própria configuração dos preços aparece

22
como um indicador de que ainda há espaço para crescimento do RELAÇÃO DE VENDA POR TIPO DE EMPREENDIMENTO (%)
mercado mesmo com preços mais altos, e as ofertas das regiões
Sul e Sudeste já apresentam preços mais altos, o que limita a 4%
atração de compradores por preço. 22%
Para o estudo da oferta, foram entrevistadas as 68
Casa
maiores empresas de venda direta de imóveis, em oito destinos 49% Apartamento
com maior incidência de turistas estrangeiros com residência
Flat
de veraneio. As empresas pesquisadas têm, em sua maioria,
Outros
abrangência exclusivamente nacional de seus negócios (86%),
25%
enquanto uma parcela pequena opera tanto no mercado interno
quanto no externo (12%).
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR

ABRANGÊNCIA DOS MERCADOS (%) Os lançamentos imobiliários foram responsáveis por

97% das vendas das empresas entrevistadas, indicando que, no
12% período pesquisado, os empresários do setor deram prioridade à
2% venda de imóveis novos para os estrangeiros. Entre os gestores
Nacional entrevistados houve consenso quanto à viabilidade e rapidez das
vendas de imóveis novos para estrangeiros. Isso teria ocorrido
Internacional por conta das novas regras de padronização estabelecidas pelas
autoridades de engenharia no Brasil e pela adequação das obras
86% Nacional e
Internacional aos padrões de construção dos empreendimentos europeus.
Segundo os pesquisados, os turistas compradores de imóveis de
segunda residência no País, em geral, buscam:
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR

1. planta de construção nas medidas de seu

Essas empresas venderam, aproximadamente, 26.500 país de origem;
unidades habitacionais entre 2005 e 2007, e, em 2007, a venda 2. fotos recentes da evolução da construção
para estrangeiros alcançou 35% do total negociado. (caso seja obra não terminada);
3. licenças ambientais e demais documentos
6.3.2 Situação dos negócios de averbação do empreendimento;
4. propostas de sustentabilidade ambiental
6.3.2.1 Tipo de empreendimento e foco de comercialização do empreendimento;

No processo de configuração dos questionários das 5. custos previstos para o pós-compra

(custos de manutenção).
entrevistas, quatro tipos de empreendimentos de segunda resi-
dência foram discriminados: casa, apartamento, flat e outros.
Este último engloba propriedades de uso misto (como pousa-
das), terrenos e demais tipos de investimento em imóveis não FOCOS DE COMERCIALIZAÇÃO (%)
considerados entre os três anteriores.
Com base nesses empreendimentos comercializados, 1%
2%
verificou-se que quase a metade é de casas (49%), enquanto
apartamentos e flats dividem a outra metade do mercado de Lançamentos
segunda residência, com 25% e 22% das vendas, respectiva- Avulsos
mente. Ambos

97%

Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Estudo de Oferta e Demanda em Segunda Residência Turística 23
www.turismo.gov.br/dadosefatos
 6.3.2.2 Lançamentos e vendas
Entre as empresas entrevistadas, o total de unidades
lançadas é maior do que o de unidades vendidas. Esse cenário
pode ser considerado positivo desde que o número de lança-
mentos seja ascendente. A diminuição da proporção de vendas
em relação à de lançamentos é indicativo de que há margem de
negociação no mercado. O volume de vendas indica um mer-
cado aquecido e com espaço para novos empreendimentos.
Para os gestores entrevistados a liquidação dos imóveis, na
totalidade de lançamentos, seria sinal de estagnação do mer-
cado nos próximos anos, uma vez que não haveria tempo hábil
para novos licenciamentos nem elasticidade para negociações
com o mercado internacional. O fator de reserva de mercado
funciona como um promotor de vendas e, ao mesmo tempo,
como equilíbrio de valores, permitindo maior distribuição de
investimentos pelos pólos de venda.
Relação de unidades habitacionais lançadas e vendidas
 Ano Uhs Lançadas Uhs Vendidas % a maioria dos respondentes (56%) atestou estabilidade nas
2005 10.003 9.000 89,97.
2006 12.141 8.100 66,72.
2007 16.446 9.250 56,24.
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
O número de unidades habitacionais (UHs) vendidas
para estrangeiros sobre o total de imóveis comercializados
cresceu significativamente nos últimos anos. As médias apre-
sentadas a seguir são inferenciadas pelas vendas no Nordeste e
pela concentração dos maiores destinos de segunda residência
turística nessa macrorregião. Houve relatos de gestores de
empresas nordestinas que atingiram, por exemplo, mais de 40%
de suas vendas voltadas para estrangeiros, enquanto que, no Rio
de Janeiro, poucos ultrapassaram 5% do total das vendas.
No volume total, em 2007, houve crescimento de 35%
em relação aos dois anos anteriores, indicando uma tendência
de aumento da procura pelo negócio de segunda residência
pelos turistas estrangeiros e corroborando a hipótese apresen-
tada de que é necessário ter oferta abundante para manter o
mercado aquecido.
24
RELAÇÃO DE UHs VENDIDAS PARA ESTRANGEIROS (%)
Uhs vendidas para
estrangeiros — 05
Uhs vendidas para
estrangeiros — 06
Uhs vendidas para
estrangeiros — 07
0% 20% 40% 60% 80%
Estrangeiros Não Estrangeiros
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
6.3.2.3 Vendas diretas para segunda residência
Para o ano fiscal de 2006, em comparação a 2005,
vendas, porém uma grande parcela mostrou contentamento
com o crescimento das vendas (44%).
Já no período seguinte, 2006-2007, mesmo antes do
fechamento do ano fiscal de 2007, caracterizava-se grande
demonstração de otimismo com relação às vendas diretas. Para
96% dos entrevistados haveria melhora no mercado, enquanto
que 4% acreditavam em estabilidade. Em ambos os casos, não
se identificou piora nas vendas de segunda residência, indica-
tivo da força desse tipo de negócio no mercado imobiliário dos
destinos contemplados.
Entre as justificativas para essa diferença de estimativas
estão a grande quantidade de lançamentos programados para o
ano de 2007 e a melhoria dos graus de investimento no Brasil,
de acordo com as agências internacionais de classificação de
risco. A estabilidade das taxas de juros e o crescimento da eco-
nomia brasileira também foram fatores considerados nas res-
postas. Houve consenso entre os empresários do setor quanto
à necessidade de uniformização e desburocratização das regras
gerais de legalização e construção de imóveis com finalidade de
venda para estrangeiros.
 6.3.2.5 Variação de faturamento
VENDAS PARA SEGUNDA RESIDÊNCIA, POR PERÍODO (%)
Nesse contexto, para a análise do impacto da segunda
residência de estrangeiros no faturamento total das empresas
Piora
entrevistadas, perguntou-se aos gestores como e de quanto
teria sido a variação média entre os dois períodos específicos de
Estabilidade análise (2005-2006 e 2006-2007). Em 2005-2006, constatou-se
que houve um aumento médio de 33,8% no faturamento das
empresas pesquisadas e, no período seguinte, a variação foi de
Melhora
13,8%. Em ambos os casos, segundo os entrevistados, a partici-
pação da segunda residência foi de 7%.
0% 20% 40% 60% 80% 100%

2005-2006 2006-2007 VARIAÇÃO DO FATURAMENTO, POR PERÍODO (%)

Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR

Piora

6.3.2.4 Desempenho do setor imobiliário

Estabilidade
Para o período 2005-2006, apenas 9% do grupo ates-
taram estabilidade do mercado, enquanto que, para o período
seguinte, 100% identificaram crescimento do setor. Melhora
O Nordeste foi apresentado como o principal pólo de
expansão dos negócios, com aumento de demanda e cresci- 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
mento da oferta, a qual se dá, principalmente, pelo crescimento
2005-2006 2006-2007
no número de empresas do setor imobiliário do Sudeste que
passam a abrir escritórios na região. Porém destinos como Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
Santa Catarina e Rio de Janeiro apresentam desenvolvimento
do setor e algumas particularidades, como o retorno de argen-
tinos e uruguaios aos mercados locais e a procura por áreas 6.3.3 Operação e preços
não-litorâneas e pólos culturais, tal como a Lapa, no centro da
cidade do Rio de Janeiro. 6.3.3.1 Origem dos recursos

DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO, POR PERÍODO (%) O investimento em segunda residência pode ser prove-
niente de diferentes fontes de recursos. Apesar de a pesquisa
ter foco nos turistas, houve captação de respostas quanto à
Piora existência de investidores nacionais e internacionais atuando em
significativa escala. Aproximadamente 36% do capital utilizado
em segunda residência, nas imobiliárias entrevistadas, foram
Estabilidade
oriundos de investidores. Desses, 30% eram internacionais e 6%
nacionais.
Melhora Esses valores são relevantes para o mercado porque
indicam que as empresas imobiliárias têm pela frente uma nova
0% 20% 40% 60% 80% 100% modalidade de negócio, voltado para clientes que buscam mera-
mente investir em imóveis e ter retorno em determinado espaço
2005-2006 2006-2007
de tempo, prática que, até há pouco, era priorizada por grandes
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
empresas incorporadoras, principalmente grupos internacionais.
A maior parte dos compradores utiliza capital próprio
como origem dos recursos (42%), e 22% buscam ajuda em
empréstimos bancários, conforme pode ser constatado no
gráfico a seguir.

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Estudo de Oferta e Demanda em Segunda Residência Turística 25
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 6.3.3.2 Preços
ORIGEM DOS RECURSOS

Investimento em Segunda Residência Os investimentos em segunda residência apresen-

tam valores, em média, até 30% acima do mercado nacional,
segundo informações dos empresários consultados. As suces-
30% Capital próprio sivas quedas de taxas de juros, a facilidade de mão-de-obra,
a disponibilidade de moeda estrangeira (euro e dólar) para
Emprestímos
42%
bancários negociação e a confiança na economia brasileira são fatores
Investidores que, para os especialistas do setor, contribuem para a boa
nacionais aceitação dos imóveis pelos estrangeiros e, conseqüentemente,
6% para a possibilidade de operações acima do mercado nacio-
Investidores
internacionais nal. Segundo informações dos entrevistados, o preço médio
22% do metro quadrado dos imóveis vendidos a estrangeiros, em
segunda residência, é de R$ 3.583,39.
Os valores ponderados distribuem-se equilibradamente
Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR
no território nacional com pequena queda na região Sul. Apesar
de a região Nordeste ser mais procurada pelos turistas, é, no
Sudeste, onde se encontram os valores mais altos. O estado do
Rio de Janeiro concentra as maiores cifras por metro quadrado.
Conforme informações da ADEMI/RJ a pouca disponibilidade
para construção de novos empreendimentos e a supervaloriza-
ção de imóveis, na zona Sul da capital do estado, puxam a média
para cima e dificultam a negociação.

VALORES MÉDIOS NOS ESTADOS PESQUISADOS (R$ / m2)

RR
AP

REGIÃO NORDESTE: 3572,00

Ceará: 3431,00
AM MA
PA CE RN Rio Grande do Norte: 3460,00

PI PB
PE Pernambuco: 3565,00
AC Alagoas: 3413,74
AL
TO
RO SE
BA
MT Bahia: 4205,00

DF
GO

MG ES REGIÃO SUDESTE: 4306,00

MS
RJ Rio de Janeiro: 4305,00
SP

REGIÃO SUL: 2704,00

PR

SC Santa Catarina: 2704,00

RS
MÉDIA: 3583,39

Fonte: pesquisa FGV/EMBRATUR

26

No que diz respeito à variação dos preços nos últimos
anos, a maior parte do mercado (91%) assinalou estabilidade
no período 2006-2007. Já para 2005-2006, houve parcela sig-
nificativa do mercado (34%) que percebeu aumento de preços,
enquanto 66% indicaram não ter havido alteração.
Os 9% dos respondentes que sinalizaram migração em
2006-2007 constataram uma variação média de 1,6%, enquanto
para os 34% que registraram incremento no período de 2005-
2006 verificou-se elevação média de 4,7%.
Para mais de 80% dos empresários não será possível
trabalhar com valores mais altos por causa do aumento de
oferta no mercado, apesar da valorização do real. Segundo os
entrevistados, essa situação deve manter-se nos próximos anos,
já que grandes empreendimentos, hoje em construção, amplia-
rão a oferta de lançamentos.
6.3.3.3 Barreiras para o crescimento dos negócios
Considerando os negócios hoje, em relação à venda de
segunda residência, alguns fatores foram identificados como
de maior ou menor dificuldade para a expansão dos negócios.
Considerando 1 para os itens que menos afetam os negócios e
7 para os que mais afetam a expansão das vendas, observou-se
forte concentração nos temas relacionados com cargas tributá-
rias como dificultadores de expansão do mercado. As buro-
cracias de pré-venda e falta de financiamento de longo prazo
também obtiveram valores significativos no grau de dificuldade.
Consideraram-se a conjuntura econômica e a concorrência
como pouco influentes entre os impedimentos de desenvolvi-
mento do setor.
Dificuldades para a expansão dos negócios

VARIAÇÃO DOS PREÇOS (%) MOTIVO MÉDIA

Carga tributária elevada 6,14
Dificuldades no processo de pré-venda (vistos,
5,31
taxas etc.)
Piora Falta de financiamento de longo prazo p/cliente 5,08
Concorrência com outros destinos internacionais 4,76
Legislação / regulamentação desfavorável no
Estabilidade 4,66
processo de venda
Escassez de mão-de-obra qualificada 4,46
Aumento de custos operacionais 4,33
Melhora
Concorrência com outros destinos nacionais 4,3
Outra dificuldade 3,67
0% 20% 40% 60% 80% 100% Conjuntura econômica adversa 2,85
2005-2006 2006-2007
Concorrência entre imobiliárias 2,75

Fonte: pesquisa FGV / EMBRATUR

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Estudo de Oferta e Demanda em Segunda Residência Turística 27
www.turismo.gov.br/dadosefatos
 7. Anexo: O Processo de Compra e Venda
Com o objetivo de estruturar informações sobre o processo
de compra e venda de um imóvel para utilização de estran-
geiros em atividade de segunda residência, foram levantados
os processos do ponto de vista da demanda e os mecanismos
necessários para que um comprador estrangeiro não-residente
adquira um alojamento próprio.
Assim, estabeleceram-se três momentos para a aquisi-
ção de segunda residência por estrangeiros, relevantes para este
estudo: a pré-compra, a compra e a pós-compra.
7.1 Pré-Compra
7.1.1 Inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF)
A aquisição de imóveis por parte de estrangeiro,
domiciliado ou não no Brasil, está sujeita a um regime especial.
Qualquer pessoa física estrangeira, mesmo que não possua visto
permanente, pode ser proprietária de imóvel no País. Todavia,
por exigência do art. 20 da Instrução Normativa n.º 461/2004,
da Receita Federal, é obrigatório que a pessoa que participe
de qualquer operação imobiliária, ainda que não-residente
no Brasil, seja inscrita no Cadastro de Pessoas Físicas — CPF.
Somente assim, estando regularmente inscrito no CPF, o estran-
geiro pode celebrar escrituras imobiliárias e requerer o registro
do respectivo título aquisitivo no cartório de imóveis.
Dessa forma, todo o procedimento gira em torno da
solicitação e inscrição no Cadastro de Pessoa Física, o CPF.
Qualquer cidadão estrangeiro que decida comprar um imóvel no
Brasil deverá, pois, solicitar ao Ministério da Fazenda, à Secreta-
ria da Receita Federal, o CPF.
Os documentos necessários para essa operação incluem
o documento de identidade do interessado (pode ser a carteira
de identidade emitida no país de origem ou o documento expe-
dido pela embaixada do país de origem) ou o Registro Nacional
de Estrangeiro ou Passaporte ou Protocolo — RNE — acompa-
nhado de tela de consulta impressa do Sistema Nacional de
Estrangeiros — SINCRE — em que constem os dados cadastrais.
Os documentos, quando não expressos no idioma
nacional, deverão ter tradução juramentada, e a solicitação
de CPF, para estrangeiro que está no Brasil, será concluída
posteriormente em unidade da Receita Federal. O interessado
deverá aguardar uma correspondência com a convocação para
o comparecimento numa unidade da Receita, portando os
documentos anteriormente referidos e o Protocolo com o código
de atendimento na agência conveniada.
Quando o(a) comprador(a) for casado(a), também deverá
apresentar o CPF do cônjuge. Assim, o CPF é imprescindível para
28
a compra do imóvel. A sua apresentação não é necessária para
a reserva de imóveis ou assinatura de contratos de promessa de
compra e venda, mas é obrigatória na assinatura da escritura.
7.1.2 Restrições
No caso de imóvel urbano, a única restrição existente
para o estrangeiro, estabelecida pelo Decreto-Lei n.º 9.760/46,
é aquela contida no art. 205, que veda a aquisição de imóvel
ou terreno situado na faixa de cem metros ao longo da costa
marítima, salvo se autorizado o ato de aquisição pelo presidente
da república ou pelo ministro da fazenda. Essa restrição não se
aplica no caso de aquisição de unidade autônoma em condo-
mínio, como em prédio de apartamentos situado em terreno de
Marinha, regulado pelo regime da Lei 4.591/64.
No caso de imóvel rural, as limitações para aquisição
por estrangeiro são mais específicas. A própria Constituição
estipula, no art. 190: “A lei regulará e limitará a aquisição ou o
arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica
estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autori-
zação do Congresso Nacional”. O diploma legal que trata dessa
matéria é a Lei n.º 5.709/71, ainda em vigor, editada durante o
governo militar, cuja preocupação maior de controle decorria
de razões de segurança nacional. O art. 3.º dessa lei dispõe que
“a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não
poderá exceder a cinqüenta módulos de exploração indefinida,
em área contínua ou descontínua”.
Consideradas essas limitações, é possível dar início ao
processo de preparação para compra.
7.2 O Processo de Compra
A compra pode ser subdividida em três etapas: tomada
de decisão, negociação e efetivação.
7.2.1 Etapa 1: Tomada de decisão
 Análise de destinos: principais destinos e regiões
escolhidas, atratividade do produto brasileiro,
motivações para a escolha do destino.
 Procura por empreendimento e interlocutor
de negociação (players). No primeiro caso,
tipo de empreendimento escolhido, número de
empreendimentos lançados e em projeto, no Brasil,
e respectivo percentual representado pelo mercado
de segunda residência. No segundo caso, empresas
do setor, sites de venda, construtoras, escritórios de
 advocacia e imobiliárias.
 Documentação necessária para a efetivação da
compra do imóvel. Por meio de interlocutores
especializados, contato com a Receita Federal,
prefeituras, associações locais e cartórios.

7.2.2 Etapa 2: Negociação

 Relação direta entre compradores, interlocutores e
vendedores.
 Formas de pagamento.
 Incentivos públicos.

7.2.3 Etapa 3: Efetivação da compra

 Registro de compra.
 Tendências de mercado, oportunidades de
valorização e nova compra e venda.

7.3 Pós-Compra

Esta etapa trata da forma de gestão do imóvel após

sua compra. Esse aspecto está intimamente relacionado com
a Etapa 1, como fator de relevante impacto na escolha por um
determinado empreendimento A idéia central ligada a esse tema
é a da proporção de facilidades passíveis de serem oferecidas no
pós-venda, com o objetivo de manter o imóvel em manutenção
adequada e com impostos e documentação em dia.
É, pois, um ponto relevante para o processo de compra
e venda, porque diz respeito à geração de negócios paralelos aos
processos de compra e venda que precisam ser considerados
tanto do ponto de vista da demanda como também da oferta.

Mercado de Turistas Estrangeiros de Segunda Residência no Brasil Anexo: O Processo de Compra e Venda 29
www.turismo.gov.br/dadosefatos
8. Referências Bibliográficas
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evolution of a model. Tourist Recreation Research, v. 4, n.º 1,
p.15-21, 1979.
9. Agradecimentos

A Fundação Getulio Vargas, o Ministério do Turismo e a

EMBRATUR reconhecem a colaboração e a boa vontade
recebidas e expressam agradecimentos aos executivos das
empresas participantes, que gentilmente disponibilizaram,
além do tempo e da atenção, dados e informações funda-
mentais para a elaboração deste estudo.
Gratos são também às entidades de classe pela inesti-
mável contribuição ao processo de seleção de respondentes e
pela sensibilização, tão fundamentais para o sucesso da pes-
quisa, principalmente às Associações de Dirigentes de Empresas
do Mercado Imobiliário (em especial à ADEMI-RJ)
e à Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico
do Nordeste Brasileiro (ADIT Nordeste), por suas contribuições
para este trabalho, do ponto de vista do apoio institucional,
da articulação, da informação técnica e da dedicação de suas
equipes às entrevistas e participações em feiras e congressos
sobre segunda residência.
10. Equipe

FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS MINISTÉRIO DO TURISMO

Presidente Ministra do Turismo

Carlos Ivan Simonsen Leal Marta Suplicy

Diretoria EBAPE Secretário Executivo

Bianor Scelza Cavalcanti Luiz Eduardo Barreto

Coordenação Núcleo de Turismo Secretário de Políticas Públicas de Turismo

Luiz Gustavo M. Barbosa Airton Pereira Nogueira
Deborah Moraes Zouain
Secretário Nacional de Programas
Coordenação da Pesquisa de Desenvolvimento do Turismo
André Meyer Coelho Frederico Silva da Costa
Letícia Magno Ribeiro
EMBRATUR
Especialistas
Cristiane Resende Presidente
Erick Lacerda Jeanine Pires
Fabíola Barros
João Evangelista Diretoria de Estudos e Pesquisas
Leonardo Siqueira José Francisco de Salles Lopes
Luciana Vianna
Marcela Cohen Gerência de Estudos e Pesquisas
Márcia Navi Neiva Duarte
Maria Clara Tenório
Paola Lohmann
Paulo Cesar Stilpen
Saulo Rocha