Asociacin Para el Fomento al Desarrollo de Nicaragua

PROYECTO MEJORA HABITACIONAL EN

BARRIOS DE MANAGUA

Managua, Nicaragua
 INDICE Pags.

I. INTRODUCION 3

II. SINTESIS DE LA PROBLEMTICA DE VIVIENDA SOCIAL 4

III. CONCLUSIONES 9

IV . LA PROPUESTA 10

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I INTRODUCCION

La iniciativa de microcrdito que incidir en la mejora habitacional, responde a

contribuir a la problemtica del sector de vivienda en el Departamento de Managua , a
travs un programa de micro crditos dirigidos a sectores de bajos ingresos para el
mejoramiento y , reparacin de viviendas ; dicho programa ser acompaado por
Hbitat Nicaragua , con actividades de organizacin comunitaria , educacin financiera
, y asesora tcnica de construccin a la poblacin beneficiaria . El programa
beneficiaria unas 1000 familias de bajos ingresos.

La problemtica social derivado del deficit habitacional en nicaragua , es de carcter

histrico y estructural ; sus causas de remontan a la destruccin de la capital Managua
por el movimiento telrico ( terremoto ) , en el ao 1972 , a las condiciones
coyunturales de Guerra durante la dcada de los 80 ,s . y a la falta de polticas
publicas y de vivienda a partir de la dcada de los 90 , s .

El Departamento de Managua, contaba en el ao 1972 con una poblacin cercana al

medio milln de habitantes y para el 2008 se acerca a los 2 millones o sea ha crecido
4 veces en 36 aos,

Se estima un dficit habitacional nacional de 900 mil viviendas y de reparacin de 280

mil segn datos de la Cmara de Construccin; se puede estimar que para la Ciudad
de Managua solo en necesidades de reparacin y mejoramiento de vivienda se
aproxime a los 150 mil viviendas.

Hay que destacar que en Managua, se ha atendido la demanda de viviendas por parte
del sistema bancario nacional para sectores medios y altos de la poblacin, no as para
los sectores de bajos ingresos, que son la mayora.

De manera general la problemtica de vivienda se puede resumir en los siguientes

aspectos:

Limitada capacidad de ingresos seguros y estables de la poblacin

Dbil oferta de fondos de mediano y largo plazo para el sector vivienda

Limitaciones jurdicas y financieras de la poblacin para acceder a compra de

terrenos .

:
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II. SINTESIS DE LA PROBLEMTICA DE VIVIENDA SOCIAL

La problemtica de la vivienda social en Nicaragua es multifactorial, es cual gravitan

negativamente en su solucin en un mediano o largo plazo.

1. Factores socio- econmico

Ingreso y distribucin de la riqueza: El 80% de la poblacin nicaragense

sobrevive con menos 1. de US $ 2 al da y el 45.3% lo hace con menos de US $
1 al da.( Informe de Desarrollo Humano del PNUD.2002, el cual sealaba que el
10% ms pobre de la poblacin nicaragense percibe el 0.8% de los ingresos
totales y el 10% ms rico percibe el 44.7

Agua Potable: La cobertura del abastecimiento de agua potable para el ao

2004 fue del 75.8 % a nivel nacional y en las zonas rurales es de 48.5%. En
las reas urbanas, el 26.8% de la poblacin no tiene servicios de agua potable.

El 75% de los asalariados devenga un salario promedio mensual hasta US $ 95,

lo que implica un ingreso familiar mensual mximo de US $ 190, mientras que el
costo de la canasta bsica es de US $ 170. Este sector de la poblacin no puede
comprar una vivienda.

Los datos anteriores permiten dimensionar una problemtica econmico-social general

donde la precariedad del ingreso que sufre la mayor parte de la poblacin, en ltima
instancia asociada estructuralmente a la desigual distribucin de la riqueza, incide en
los problemas de acceso a la vivienda adecuada que adolecen amplios sectores del
pas.

Los siguientes datos organizados por categoras muestran algunos de los dficit
alrededor de :

Calidad Fsica de la Vivienda:

Se estima que el 52.4% de las viviendas poseen al menos una caracterstica (piso,
paredes o techo) que define a la vivienda como inadecuada; 45.6% de las viviendas
tiene piso de tierra, 20.5% tiene pared inadecuada y 5.8% tiene techo de materiales
precarios. Alrededor del 54.1% de las viviendas en regular estado, requieren ser
mejoradas en paredes, piso y techo, y un 37.3 % de estas mismas viviendas, requie-
ren mejoramiento en piso y techo, paredes y piso o slo piso. Las acciones de
mejoramiento alcanzan ms de 280 mil viviendas, para el primer caso y de un poco

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ms de 192 mil en el segundo, que reflejan la alta demanda por mejoramiento
habitacional a nivel nacional. (Morales 2006)

Hacinamiento:

Un total de 367.248 viviendas estn habitadas en condicin de hacinamiento. El 54%

est concentrado en reas urbanas.

Servicios Bsicos:

Segn la ENMNV 2001, el 39.5.5% de las viviendas no tiene acceso al servicio de agua
potable. En el rea rural esta situacin se agudiza con un 73.9%. Sobre el drenaje
sanitario, la demanda por un sistema ade-cuado es an mayor. A nivel nacional los
requerimientos de inodoro como modo de eliminar excretas representan un 77.4%. En
el rea rural este indicador se eleva a 98.0% (Morales, 2006).

Tenencia de la Tierra:

La ENMNV 2001, mostr que el 49.1% del total de viviendas es propia con escritura y
el 31.6% es propia sin escritura, lo que constituye un 80.7% de las viviendas que son
propias. Un total de 385,655 viviendas requieren legalizacin, de las cuales 230,718 (el
60%) se ubican en reas urbanas.

Riesgos Ambientales:

La ENMNV 2001 indica que, sin incluir riesgo ssmico e influencia de cables de alta
tensin del sistema de energa elctrica, un 32.0% de las viviendas, estn afectadas
por restricciones fsicas, entre ellas la ubicacin en las riberas de cuerpos de agua y
cauces de aguas pluviales, o sobre laderas, sujetas a deslizamiento de tierra. En el
rea rural esta proporcin se eleva significativamente a un 49.8%.

2. La Demanda

De acuerdo a lo planteado en el Plan Nacional de la Vivienda (PNV) elaborado en el

ao 2005 por el INVUR, se ha estratificado la demanda en (5) niveles principales,
segn los niveles de ingreso de los hogares y estructurados de menor a mayor ingreso
(INVUR, 2006).

1. Nivel E (Social): Menos de US $ 58 , considerado nivel de extrema pobreza, repre-

senta el 11.7% de las familias demandantes de vivienda. Sector socioeconmico
conformado por trabajadores no calificados y de ocupacin no especificada. Son
pobladores de reas urbanas o rurales, que tienen como caracterstica ser desem-
pleados de manera crnica, indigentes o con discapacidad, incluye a ancianos y
madres solteras, sin capacidad de pago.
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2. Nivel D (Social): . Entre US $ 58 y US $ 150 , denominado como nivel de pobreza,
y que representa el 35.8% de la demanda, formado por trabajadores de servicios
personales y afines (reas urbanas), y agricultores y trabajadores agropecuarios y
pesqueros (reas rurales). Son trabajadores informales, empleados domsticos y
campesinos que radican en las periferias de zonas urbanas, o agricultores y traba-
jadores agrcolas en zonas rurales.

3. Nivel C (Medio): . Entre US $ 150 y US $ 350 , caracterizado como un nivel social

medio bajo, representa el 33.7% de las familias, que estn encabezadas por tra-
bajadores y obreros: oficiales, operarios y artesanos, as como operadores de
instalaciones, mquinas y montadores, concentrados en las ciudades principales y
secundarias; y dueos de comerciantes y prestadores de servicios en poblados rurales.
Solo una parte de ellos est inscrito al sistema de seguridad nacional (INSS).7 Hbitat
para la Humanidad Amrica Latina y el Caribe. Enero 2008.

4. Nivel B (Medio): . Entre US $ 350 y US $ 700 , que corresponde al nivel social

medio, con el 13% de las familias; se trata de empleados de oficina y trabajadores de
servicios, empleados de empresas comerciales o manufactureras, en su mayora
inscritos al sistema de seguridad nacional (INSS). Su localizacin est concentrada en
diez (10) ciudades principales: Managua, Ciudad Sandino, Tipitapa, Len, Masaya,
Estel, Granada, Chinandega, Juigalpa y Matagalpa.

5. Nivel A (Alto): . Ms de US $ 700 , considerado nivel social medio alto y alto, y que
corresponde al 5.8% de las familias, caracterizado por personal de direccin y
administracin pblica de empresas, profesionales cientficos e intelectuales, y
profesionales y tcnicos varios, ubicados en zonas urbanas, mayoritariamente, aunque
se ubican tambin en zonas de quinta rurales dispersas.

A cada nivel de ingreso le correspondera un tipo de solucin diferenciada ; Segn un

anlisis de las perspectivas de mercado reciente, el problema ms crtico de la vivienda
a nivel Nacional es Managua, debido a la acumulacin de necesidades de vivienda a lo
largo de las ltimas dos dcadas, por la alta tasa de migracin hacia la capital y por la
alta concentracin de la industria, el comercio y de servicios de gobierno, que ha
propiciado que ciudades cercanas a Managua como Jinotepe, Diriamba, San Marcos,
Masaya y Granada, se hayan convertido en ciudades dormitorios o satlites. En
Managua se concentra el grueso del empleo y recibe el 60% de la fuerza laboral
procedente de otros departamentos, (Gobierno de la Repblica de Nicaragua, 2006).
Tambin se ubica en Managua la concentracin de mayor demanda de viviendas en
todos los estratos sociales.

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3. La Oferta

Disponibilidad de fondos de largo plazo en el Sistema Financiero Nacional con

recursos del Instituto Nicaragense de Seguros Social (INSS ) para construccin de
vivienda en las siguiente condiciones :

Monto : hasta US $ 30,000.00

Tasa : 8 % anual sobre saldos

Plazo : de 10 a 20 aos

Comisin y gastos: 20 % anual

Garanta: hipotecaria

Otros requisitos: Ser asegurado Activo

Creacin de la LEY ESPECIAL PARA EL FOMENTO DE LA CONSTRUCCION DE

VIVIENDA Y ACCESO A LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL , aprobada el 29 de
Abril del 2009.

Las principales caractersticas de esta ley son las siguientes:

A. Se canaliza fondos para: Auto construccin, mejoramiento de vivienda, produccin

social de vivienda, compra de terreno.

B. Se establece un mnimo de construccin de 36 metros cuadrado y un mximo de

60 metros cuadrados con servicios bsicos incluidos; son beneficiarios los ncleos
familiares con ingresos comprendidos de uno a siete salarios mnimos ( o inferiores a u
salario mnimo ) ; el valor de la construccin no exceda a los US $ 20,000.00

C . La tasa de inters es subsidiada por el Estado

D . Las instituciones financieras reguladas por la Superintendencia de Bancos y otras

Instituciones financieras ( SIBOIF ) son las autorizadas para acceder a fondos
consignados en la Ley

Para la aplicacin de esta ley se crea El Consejo, Nacional de Vivienda y los preside el
presidente Ejecutivo del Instituto de Vivienda Urbana y Rural ( INVUR )

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La banca privada ofrece financiamiento con fondos propios para reparacin de
viviendas al 25 % (promedio) y hasta 5 aos de plazo para montos menores de US $
10,000 y al 14 % y a hasta 10 aos plazo para montos mayores US 10,000.

Las cuotas a pagar por este tipo de prstamo no estn al alcance de sectores de bajos
ingresos .

4. Dinmica actual del sector

Los datos del Banco Central de Nicaragua, al II semestre del ao 2009 revelan que la
actividad constructora privada registr una cada promedio anual del 26.2 %, donde las
construcciones industriales y residenciales presentaron mayores mayores
contracciones; la actividad privada de construccin aun no da seales claras de
recuperacin en el corto plazo.

Las obras residenciales ejecutadas en el Departamento de Managua , mostraron un

comportamiento contractivo de 29 % , como resultado de una disminucin , tanto en el
rea efectivamente construida de vivienda de viviendas en proceso como el numero de
viviendas nuevas .

Siempre con base a cifras del BCN, al 30/06/09 el ndice de precios de materiales de
construccin (IPMC) , mostr un crecimiento desacelerado del 21 % , 2.3 punto
porcentuales menos en comparacin al crecimiento al trimestre anterior .

Del ndice de precios solamente el rubro madera y techa mostr un aceleracin del 1.1
% en relacin al primer trimestre; los rubros de metales y derivados y cemento y
derivados presentaron las mayores desaceleraciones.

En los rubros sanitarios y pisos y electricidad los precios crecieron en 7.5 % y 9.9 %
respectivamente.

Finalmente, el numero de construcciones iniciadas, a nivel nacional registro un

aumento del 3.3 % respecto al trimestre anterior, concentras en Managua, Esteli y
Len.

III. CONCLUSIONES

La problemtica histrica en el sector vivienda y la agregada anualmente, en

Nicaragua, est vinculada a factores que se relacionan con el contexto de
institucionalidad poltica y social del pas. Por un lado, el deterioro econmico de la
poblacin que no dispone de recursos suficientes y tampoco tiene empleos acordes
con su capacidad para enfrentar un crdito y/o ahorro para esta inversin; y, por ltimo,
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las limitantes sociales, jurdicas y tcnicas, que pasan por la falta de acceso a la tierra y
su legalidad, la carencia de servicios bsicos, y la baja calidad constructiva de las
viviendas, que presiona su alta precariedad y aumenta los dficit.

Adicionalmente, la inexistencia de una estrategia para atender las necesidades

habitacionales de los segmentos de poblacin ms pobres, ha influido en la dispersin
de recursos y reducida capacidad de acumulacin de experiencias para enfrentar la
problemtica y, por ende, la insuficiente atencin sobre los dficits de vivienda.
Particularmente, hacia estos sectores, la oferta de vivienda regular y legal es escasa,
teniendo que resolver su necesidad mediante diversos mecanismos de autoproduccin
social de la vivienda, con sus propios recursos o mediante ayuda internacional.

Finalmente, en Nicaragua la vivienda ha formado parte de la poltica social con alto

componente asistencial, y esto tampoco ha permitido su mejora.

IV LA PROPUESTA

En consideracin a la problemtica de vivienda cuya solucin es compleja , por las

razones antes expuestas , se requiere esfuerzo de organizaciones del sector privado
con experiencia en la atencin de la demanda constructivas para sectores de bajos
ingreso y del apoyo de organismos internacionales, que complementen recursos
financieros en condiciones favorables, dentro del siguiente esquema :

1. Monto y objeto de lnea de crdito US $ 2,000.000.00 ( Dos millones de dlares

americanos ) para la reparacin de viviendas a 3 aos .

2. Administrador de los Fondos :Asociacin para el Fomento al Desarrollo de

Nicaragua ( AFODENIC )

3. Fondos No Reembolsables : Aportados por Habitad para la Humanidad ,

Nicaragua

4. Beneficiarios : Poblacin de bajos ingresos de la Ciudad de Managua

El Programa Micro crditos para reparacin de viviendas en la

ciudad Managua
1. Montos a financiar : Hasta Dos mil dlares

2. Tasa de inters : 18 % anual

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3. plazo : hasta 24 meses

4. Garantia : Hipotecaria

5. Comision de formalizacion : 1 %

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