O adensamento imobilirio nas grandes cidades brasileiras uma realidade, assim como a
escassez de reas incorporveis nos centros urbanos. Paralelamente, observam-se deficincias nas
edificaes existentes devido ausncia de planos estratgicos que norteiem a Manuteno e
Conservao dos imveis.
Alm dos aspectos mercadolgicos e de ausncia de plano de manuteno, h a incidncia dos
acidentes prediais causados pela negligncia de investimentos na rea da Manuteno.
O grau de deteriorao dos sistemas e elementos construtivos, observado em trabalhos de
Inspeo Predial e Auditoria Tcnica, avanado, alm de precoce, o que impe aos investidores ou
proprietrios a necessidade de recuperaes dispendiosas e urgentes.
Neste sentido, a Inspeo Predial tm ocupado espao importante como ferramenta na gesto
dos ativos imobilirios, j que pode ser empregada na avaliao da Manuteno e Conservao das
edificaes. Facilita, tambm, a anlise, a compreenso e o ordenamento de investimentos, que so
baseados nas medidas para a soluo de falhas e anomalias constatadas pela Inspeo Predial,
classificadas segundo graus de risco, o que determinam prioridades tcnicas para um ajuste de
investimentos no plano de manuteno, no plano de reparos e nas modernizaes.
Assim, o emprego da Inspeo Predial garante a manuteno da vantagem competitiva dos
imveis, auxilia a reduo de custos operacionais e de manuteno, diminui o desconhecimento sobre
os riscos envolvidos com paralisaes de sistemas e eventuais acidentes, bem como reduz os
investimentos patrimoniais urgentes. Auxilia, tambm, a programao de investimentos patrimoniais
futuros.
Com este enfoque, a Inspeo Predial ganha mais abrangncia do que as suas caractersticas
normativas, que norteiam o check up predial, quais sejam: simples constatao de falhas ou
anomalias, classificaes quanto ao grau de risco e elaborao de orientaes tcnicas.
Para a identificao correta de investimentos, sejam estes na Manuteno ou no Plano de
Reparos, a Inspeo dever atentar para a anlise de responsabilidades tcnicas das deficincias
constatadas, consoante a causa e origem das mesmas, alm de avaliar se as no-conformidades
possuem reparos / investimentos viveis tecnicamente, sob a tica da abrangncia da Manuteno.
Portanto, percebe-se que a Inspeo Predial quando empregada como ferramenta na gesto de
ativos, distancia-se de uma simples Vistoria.
0 presente trabalho visa, tambm, apresentar os resultados da prtica desta atividade em
Auditorias Tcnicas, realizadas no perodo de 2002 a 2007, em empreendimentos comerciais,
totalizando uma rea construda de mais de 1.700.000,00 m2.
Nestas Auditorias Tcnicas, empregou-se a Inspeo Predial como acima conceituada, o que
possibilitou atingir resultados analticos de distribuio de anomalias e falhas, anlises de
responsabilidades, nveis de investimentos e nveis de criticidade.
Os imveis inspecionados possuem a seguinte distribuio por faixa etria:
LEGENDA:
8,42% com idade abaixo de 5 anos (i >5)
30,23% 60,34% com idade no perodo entre 5 e 15
anos (5< i < 15)
30,23% com idade acima de 15 anos (i >
61,34% 15)
Percebe-se que a maioria dos imveis est na faixa etria entre 5 e 15 anos, o que interessante
para a Inspeo Predial como acima exposta, porque possvel averiguar o histrico das atividades de
manuteno realizadas, ou no.
AUDITORIA TCNICA
Para que este novo enfoque da Inspeo Predial seja efetivado, h necessidade de conhecer as
definies, conceitos e diferenas no que tange a: falhas e anomalias; causas e origens; conservao,
manuteno e reparao; operao e desempenho, pois a conjuno destes aspectos resulta na
Avaliao da Manuteno pretendida.
Falha incorrer em erro, relacionado ao desvio de uma previso tcnica, ou ainda, ligado
interrupo de um processo operacional. A falha est relacionada a procedimentos e processos sem
aderncia ou executados equivocadamente. Portanto, falha vincula-se a problemas decorrentes de
servios de Manuteno e Operao das edificaes.
J a anomalia, o desvio da normalidade, caracterizando uma irregularidade ou ainda
apresentada na forma de sintoma, leso, defeito ou manifestao patolgica. Quando classificada
1
Tcnicas de Inspeo e ManutenoPredial, Ed. PINI, 2006.
como construtiva, decorre da deficincia de projeto, de especificao, emprego equivocado do
material e vcios na construo. Estas anomalias so tambm denominadas anomalias endgenas.
Anomalias, tambm, podem ser classificadas como funcionais ou de mau uso dos sistemas e
equipamentos, decorrentes de aes de terceiros.
2
Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial, Ed. PINI, 2006.
A Sustentabilidade do Empreendimento alcanada, em parte, pela gesto da Manuteno,
uma vez que esta tem a finalidade de viabilizar o uso mximo de sistemas, com o menor desperdcio e
custo, aliados a maior disponibilidade e confiabilidade das instalaes. A Manuteno, atualmente,
tambm, tem o compromisso de racionalizar o uso dos recursos naturais e a preocupao com
questes de impacto ambiental e urbano.
Todos esses parmetros da Manuteno so relativos a: desempenho, vida til, funcionalidade,
operacionalidade, disponibilidade e confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, aliados
gerncia de custos e prazos.
Observados os aspectos de definio da Manuteno, pode-se afirmar que a mesma nasce a
partir do projeto das edificaes, onde toda a capacidade de manutenibilidade estar definida, alm da
necessidade de determinados procedimentos para a garantia da conservao e recuperao de
desempenhos e performances previstos.
Dentre as caractersticas da Manuteno, destacam-se, portanto, aquelas ligadas aos seus
objetivos bsicos de recuperao e conservao, de tal sorte que a Manuteno no tem como
finalidade principal execuo de reformas e/ou alteraes de sistemas, devido a problemas de
concepo ou execuo dos empreendimentos. Tambm no tem como objetivo a alterao de uso da
edificao. Neste sentido, fala-se em Reparao e Modernizao, que constituem, para a Inspeo
Predial, nas orientaes de um plano de reparos e no de manuteno.
A Manuteno, ainda, pode prever e sugerir aspectos de inovaes tecnolgicas e/ou
funcionais, incorrendo em modificaes e reformas modernizaes e up grades a fim de garantir
aspectos de vantagem competitiva, econmica, segurana e atendimento as necessidades e
expectativas de usurios.
Portanto, aps a constatao de anomalias e falhas, bem como da anlise quanto as suas
causalidades e origens, recomenda-se verificar se as orientaes tcnicas a serem elaboradas nos
Laudos de Inspeo Predial so pertinentes a atividades distintas de: Manuteno ou Reparao.
2.4. Operao
2.5. Desempenho
3
Nas definies clssicas de Diagnstico, os sintomas mencionados dizem respeito a leses ou manifestaes patolgicas
que indicam comportamentos inadequados dos sistemas. Na atividade de Inspeo Predial, esses sintomas ora mencionados
no diagnstico abrangem, tambm, as falhas, relacionadas a problemas de manuteno e/ou operao, conforme
mencionado.
Portanto, a Manuteno entendida como um sistema predial, passvel de manifestaes patolgicas ou sintomas,
denominados falhas.
Portanto, o Diagnstico pea fundamental para a viabilidade da Manuteno, onde so
identificados quais problemas so corrigveis ou incorrgeis, sob a tica da manuteno.
Considerados os aspectos expostos, refora-se, portanto, a importncia de um Diagnstico
correto sobre a avaliao fsica da edificao, para que no sejam investidos esforos e valores
equivocadamente, alm de incorrer em procedimentos de Manuteno ineficientes, conseqentemente,
gerando retrabalhos.
Ao passos 4 e 5 seguintes, tambm so parte integrante da Inspeo Predial.
4 passo: Elaborao de orientaes tcnicas, consoante as no-conformidades constatadas na
avaliao fsica, observada a estratgia de Manuteno existente.
A complexidade da orientao tcnica funo do tipo de anomalia e falha, bem como sua
criticidade. H casos em que necessria a realizao de algum tipo de ensaio, ou mesmo uma
inspeo mais detalhada.
Quando a anomalia relacionada a problemas construtivos, a orientao tcnica dever
abordar essa problemtica, eventualmente indicando a necessidade de contratao de especialistas.
As orientaes tcnicas podem ser classificadas em:
(i) Orientaes corretivas no planejadas;
(ii) Orientaes corretivas planejadas;
(iii) Orientaes preventivas e
(iv) Orientaes administrativas
Observa-se que as orientaes corretivas podem ser planejadas ou no, tal que as planejadas
esto incorporadas ao plano de manuteno, que se valeu de dados sobre a manuteno preventiva e
prazos de vida til dos sistemas.
5 passo: Classificao das anomalias e falhas constatadas quanto a criticidade, consideradas as
possveis causas, as origens e os mecanismos de ao inerentes. Esta classificao uma avaliao
quanto gravidade ou criticidade, as conseqncias ou tendncias e, ainda, a pertinncia de melhoria
junto gesto de manuteno existente.
Para a classificao das anomalias e falhas quanto a sua criticidade, pode-se empregar a
metodologia preconizada na Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP (Grau de Risco), ou de outra
como a do Sistema GUT Gravidade, Urgncia e Tendncia.
Em empreendimentos com grande nmero de problemas urgentes ou de imediata
correo/adequao, o emprego de metodologia com muitos nveis de classificao de prioridades
pode ser arriscado, pois haver uma distino intrnseca do prprio mtodo quando h uma
necessidade real de aes paralelas para a resoluo dos problemas constatados.
Nesta etapa, ainda, importante vincular uma periodicidade para a implantao da ao,
pertinente ao nvel crtico da classificao feita.
Na reviso da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, recomendam-se os seguintes graus de
risco nas classificaes de anomalias e falhas:
Crtico: impacto irrecupervel recomendando interveno imediata. Os impactos irrecuperveis
so aqueles que provocam danos contra a sade e segurana das pessoas e meio ambiente, perda
excessiva de desempenho causando possveis paralisaes, aumento de custos, comprometimento
sensvel de vida til e desvalorizao acentuada.
Regular: impacto parcialmente recupervel recomendando programao de curto prazo. Os
impactos parcialmente recuperveis so aqueles que provocam de perda de funcionalidade sem
prejuzo operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperao),
deteriorao precoce e pequena desvalorizao.
Mnimo: impacto recupervel recomendando programao de mdio prazo. Os impactos
recuperveis so aqueles causados por pequenos prejuzos esttica ou atividades programveis
planejadas, sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos, e sem
comprometimento do valor imobilirio. 6 passo: Anlises de documentos pertinentes a Manuteno
para complementar os dados coletados em campo e identificar eventuais faltas de aderncia de
contratos de manuteno das empresas terceirizadas. A anlise documental pode, tambm, observar
questes de ordem legal.
No caso da aderncia de contratos existentes junto a empresas terceirizadas da Manuteno,
importante observar: o detalhamento do objetivo; aderncia operacional; detalhamento de rotinas e
procedimentos de manuteno a serem implantados; tempo de atendimentos e respostas coerentes com
o programa e plano de manuteno geral do empreendimento; tipo e formas de apresentao de
relatrios sobre os servios prestados; ndices de reajustes; determinao de seguro de
responsabilidade civil e operacional em local de terceiros; prazo de resciso e, por fim, equilbrio
tcnico-comercial do contrato.
Os contratos de terceirizadas devem:
(i) Ser eficientes,
(ii) Ter uma boa relao custo x benefcio,
(iii) Ser gerenciados com ferramentas eficientes,
(iv) Ter indicadores de performance efetivamente adequados realidade operacional,
(v) Ser geridos por matrizes de responsabilidade consistentes, etc.
7 passo: Avaliao das equipes de Manuteno quanto a sua formao, dimensionamento e
capacidade de cumprimento das atividades do plano e estratgia existentes.
8 passo: Avaliao de custos de Manuteno
Este um item de difcil avaliao, tendo em vista que os custos de manuteno esto ligados
ao tipo de estratgia adotada, bem como as caractersticas dos sistemas de cada edificao.
importante neste passo identificar que tipo de rateio de contas utilizado no
empreendimento, a fim de se verificar como as despesas e custos so apropriados. Cada
empreendimento poder ter seu prprio modo de apropriar custos, o que dificulta anlises
comparativas de mercado, ou seja, no razovel se comparar empreendimentos que no tenham a
mesma base de dados de rateio de custos, alm de caractersticas construtivas semelhantes,
contemporaneidade, etc.
Portanto, h dificuldades em se aplicar metodologia de Benchmarking e esse item deve ser
analisado no caso a caso, valendo-se do mercado como um dado de referncia.
Outro item a ser verificado neste passo, se existe ferramenta no Sistema de Manuteno que
acompanha o valor do empreendimento no mercado imobilirio, considerados os investimentos feitos
no mesmo sob o ponto de vista da minimizao da depreciao das instalaes.
9 passo: Avaliao da Qualidade e Atendimento da Manuteno empregando o enfoque
objetivo: planejado X realizado.
A qualidade de manuteno a ser avaliada segue os parmetros dispostos no incio deste item,
baseados na NBR 5674 da ABNT.
Com a avaliao de todos os passos sugeridos, por fim, pode-se classificar se a manuteno
atende ou no aos seus objetivos, bem como nveis de deteriorao constados, listas de criticidades,
anlise de responsabilidades tcnicas, dentre outros aspectos mencionados.
FALHA INCIDNCIA
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corroso de montantes, vidros quebrados, etc. 86 %
2. Reservatrios de gua: falta de controle efetivo dos parmetros fsico-qumicos da gua, 49 %
deficincias na limpeza e desinfeco
3. Reservatrios de gua: vazamentos, infiltraes e deteriorao precoce das estruturas em 88 %
concreto armado
4. Tampas de reservatrios: corroso da chapa metlica ou corroso da armadura, falta de 92 %
fixao, falta de pintura, etc.
5. Hidrulica e ambiental: contaminaes de esgoto em gua pluvial e vice-versa, devido a 81 %
ligaes irregulares nos ramais das instalaes, bem como uso indevido de ralos coletores de
guas pluviais
6. Deficincias no sistema de pintura de tubulaes hidrulica devido a procedimentos 86 %
equivocados de repintura, bem como corroso de tubos
7. Presena de fissuras higrotrmicas em revestimentos de argamassa devido alta 71 %
periodicidade dos procedimentos de manuteno repintura e lavagem , etc.
8. Deteriorao de rufos e calhas metlicos: corroso, falta de pintura ou procedimentos de 82%
repintura, falta de calafetaes e reaplicao de selantes entre emendas, etc.
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltraes e deficincias de sistemas de 67 %
pintura, etc.
10. Deficincias no tratamento de gua do sistema de ar condicionado (gua gelada e de 83 %
condensao), reuso e/ou de captao de poo profundo
11. Infiltraes de gua gerais e deteriorao da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e 94 %
pilares)
12. Corroso em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 %
13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como 76 %
acmulo de algas e carbonatos
14. Deteriorao da base de concreto armado ou metlica das Torres de Arrefecimentos 76 %
15. Corroso galvnica em cabos de pra-raios, hastes soltas e corrodas, cabos com tentos 79 %
rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes
metlicas, etc
16. Deficincias no controle e anlise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em 60 %
atendimento as Normas da ANVISA
17. Presena de sujeiras em casa de mquinas e poos de elevadores, bem como infiltraes 74 %
nas lajes de cobertura sobre o maquinrio
18. Conexes eltricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 %
19. Sujeiras depositadas em quadros eltricos e conexes 72 %
20. Ausncia de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros eltricos 98 %
H diversos problemas que interferem diretamente na segurana dos usurios e das instalaes,
como o caso de: sistemas de proteo contra descargas atmosfricas falhos; problemas de
desprendimento de revestimentos de fachadas; vidros quebrados; falta de aterramento do sistema
eltrico; uso de produtos qumicos nocivos sade para a limpeza geral; falta de desinfeco e
controle da gua potvel de reservatrios; dentre outros.
H, tambm, a problemtica envolvendo o elevado custo de reparao dado o nvel de
deteriorao encontrado em alguns sistemas, como o caso das fissuras higrotrmicas em
revestimentos de argamassa, que propiciam seu desprendimento, alm de inviabilizar futuras
repinturas (salvo se houver uma reconstituio do revestimento, o que, muitas vezes, implica na
remoo do existente e execuo de um outro novo).
2. Problemas relacionados falta de confiabilidade nos diagnsticos
Em vrios dos empreendimentos vistoriados no h ou so deficientes os diagnsticos dos
problemas encontrados pelas equipes de manuteno. As reavaliaes de procedimentos ou as aes
corretivas tornam-se ineficientes, gerando retrabalhos contnuos, alm de agravar o problema
existente.
3. Falta de tratamento de prioridade ou anlise de criticidade frente aos problemas encontrados
Em decorrncia da inexistncia ou deficincia dos diagnsticos realizados junto aos problemas
nas instalaes, h o prejuzo quanto anlise do Grau de Risco nos reparos a serem realizados.
4. No-conformidades operacionais e gerenciais, em linhas gerais, foram observadas:
- 98 % dos empreendimentos vistoriados no possuem programa de manuteno nas
instalaes civis;
- 100% no adaptam seus planos de manuteno em relao idade das instalaes,
quantidades de horas de funcionamento de seus componentes e equipamentos, estado
de conservao existente e desempenhos;
- Falta ou deficincia de procedimentos e rotinas de manuteno, sem reavaliao e
anlise dos planos implantados;
- Falta de histrico e registros dos procedimentos e atividades de manuteno, bem como
sobre o desempenho e rendimento das instalaes e sistemas em geral, gerando
deficincias na gesto de informaes e prejudicando anlises dos planos de
manuteno, quanto reviso destes procedimentos e validao dos mesmos perante o
ganho de desempenho e outras caractersticas;
- Falta de uso dos parmetros dos fabricantes dos equipamentos para a composio dos
procedimentos e rotinas da manuteno;
- Falta ou deficincia dos mecanismos de controle dos planos de manuteno, pois no
h uma medio real do ganho de desempenho e vida til das instalaes, em face das
atividades praticadas, o que poderia viabilizar investimentos no setor, caso fosse
comprovado o bom retorno e o controle sobre a depreciao das instalaes;
- Contrataes inadequadas ou no-aderentes realidade operacional
- Falta ou deficincia na composio de matrizes de responsabilidade na execuo de
tarefas de manuteno perante os contratados e empresas terceirizadas
- Uso de indicadores de performance para medir a eficincia da Manuteno que no
refletem a realidade operacional ou a metodologia equivocada. Por exemplo: uso de
ndice percentual para medir nmero de ordens de servios de manuteno preventiva
como taxa de sucesso do programa e da gesto da manuteno;
- Equipes reduzidas;
- Falta de acompanhamento de custos e investimentos em Manuteno, aliados ao ganho
ou a manuteno da vantagem competitiva do imvel, ou ainda, comparando com o
ganho de rendimentos ou desempenho de sistemas e instalaes;
- Falta de verificao se os investimentos efetuados em Manuteno possuem coerncia
com o tipo de instalao, idade e estado de conservao existente.
Seguem fotografias de algumas falhas constatadas:
Foto 1: Vista de rufo solto sobre telhado de uma casa de mquinas em cobertura. Detalhe das
fissuras higroscpicas formadas devido incidncia das infiltraes de gua no revestimento. A
pintura est deteriorada, assim como a argamassa.
Foto 10: Acmulo de gua sobre laje de cobertura da casa de mquinas de elevadores devido
ausncia de limpeza da mesma e acmulo de sujidades nos coletores verticais (ralos).
Foto 11: vista de laje de cobertura com vegetao formada nas juntas de trabalho da proteo
mecnica do sistema de impermeabilizao, devido a ausncia de procedimentos de limpeza do local.
Observam-se, tambm, restos de estruturas metalizas no local, sem uso.
Foto 12: Vista de tampas de reservatrios superiores de gua potvel com presena de
vegetao, tampas em concreto deteriorado e sem vedao adequada, tubulaes de abastecimento
corrodas e instaladas em local inadequado, impedindo o fechamento correto das tampas.
Foto 13: Outras tampas de reservatrio superior de gua potvel em ferro. As tampas esto
corrodas, e no oferecem condies de fechamento que impeam a contaminao da gua
armazenada.
Foto 14: Vista de tubulao junto a laje de fundo de reservatrio de gua potvel com
vazamentos e infiltraes.
Foto 15: Vista de uma serpentina de fan coil de alvenaria em sistema de ar condicionado
central com as seguintes falhas: (i) corroso dos requadros metlicos; (ii) bandeja metlica corroda e
sem limpeza e tratamento da gua de condensao; (iii) serpentina suja, sem limpeza, etc. Este
equipamentos no atende as determinaes da ANVISA quanto ao Programa de Manuteno e
Operao de Sistema de Ar Condicionado.
Foto 16: Vista parcial de cobertura com ausncia de limpezas, proliferao de vegetaes,
acmulo de sujidades em coletores pluviais (ralos) e deteriorao de revestimentos de paredes e da
proteo mecnica do sistema de impermeabilizao existente.
Foto 17: Detalhe de poo de elevador com infiltraes e sujeira. Verifica-se a ausncia de
fiscalizao da Manuteno sobre as atividades das terceirizadas mantenedoras do sistema de
elevadores, j que a limpeza e inspees dos poos, normalmente, executada por empresas
especializadas.
Foto 18: Vista de cabo do sistema de pra-raios solto, sem conexo com a malha. H risco de
centelhamento quando da descarga atmosfrica. Observa-se a presena de vegetao prxima
(rvores) o que aumenta os riscos de incndio.
Foto 19: Vista de uma porta em madeira deteriorada, sem pintura.
Foto 20: Vista de uma escada de emergncia com urina, sujeiras e revestimentos deteriorados,
sem pintura recente.
Foto 21: Detalhe de um maquinrio de elevadores com infiltraes de gua sobre o mesmo,
bem como bandejamento metlicos instalado pela manuteno para o desvio da gua que infiltrao
sobre o mesmo. Observa-se a formao de estalactites junto a laje, indicando a deteriorao do
concreto.
Foto 22: Detalhe de prato plstico instalado junto as tubulaes eltricas e hidrulicas, para
conter infiltraes.
Foto 23: Detalhe de revestimento em argamassa deteriorado com formaes de fissuras
higrotrmicas devido s infiltraes de gua e a ausncia de manuteno no sistema de pintura, bem
como ausncia de rufos pingadeiras superiores.
Com base no estudo dos resultados das Inspees Prediais realizadas com enfoque na
Avaliao da Manuteno, pode-se analisar incidncias de anomalias e falhas, bem como criticidades,
responsabilidades, o que conduzem a necessidade de reavaliar os nveis de investimento na
Manuteno, e consolidam o cenrios acima exposto das falhas e ausncia de plano de manuteno
mais eficientes.
As trs no-conformidades tcnicas isoladas neste estudo de incidncias, para anlises
especficas, foram:
Anomalias construtivas (AC) ou endgenas, relacionadas a deficincias de projeto, execuo
ou especificao de materiais. Normalmente, vinculam-se a uma responsabilidade tcnica do
Empreendedor (E) ou proprietrios. A Manuteno (M) no responde por suas solues;
Anomalias funcionais (AF), relacionadas ao trmino da vida til do sistema ou elemento
construtivo. Normalmente, vinculam-se a uma responsabilidade do Empreendedor e envolvem
questes de degradao e no de deteriorao precoce.
Falhas (F), relacionam-se a procedimentos equivocados da Manuteno, situaes de
retrabalho, deteriorao precoce, etc.
Tambm foi possvel isolar as responsabilidades tcnicas, consoante a anlise quanto origem
das no-conformidades constatadas. Nesta anlise determinou-se:
Quanto as anomalias construtiva ou funcional, a responsabilidade tcnica direta do
Empreendedor e
Quanto as falhas, a responsabilidade tcnica direta da Manuteno.
Alm destas duas anlises, procedeu-se a distribuio quanto a criticidade, seguindo a
classificao do Grau de Risco da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, qual seja:
Crtico (C)
Regular (R) e
Mnimo (M)
Resumidamente, os resultados foram:
Portanto, 59% das falhas constatadas so crticas, o que representa um problema grave para a
gesto de manuteno destes empreendimentos, j que os investimentos nesta rea tero que ser
aumentados e mais bem programado.
6. MANUTENO E INVESTIMENTOS
TABELA 2
Estado de
Depreciao da Perda de valor em relao a
conservao, conforme
benfeitoria uma construo nova em %
Piora gradativa do estado EVV IBAPE/SP
de conservao, A 0,76 23,84%
consoante a atividade de B 0,76 24,00%
manuteno aplicada C 0,75 25,28%
D 0,72 28,40%
E 0,66 34,00%
F 0,58 42,48%
G 0,47 53,36%
H 0,34 66,08%
I 0,20 80,00%
4
A Metodologia de clculo de depreciao de benfeitorias por Ross Heidecke classifica o estado de conservao dos
imveis, consoante a necessidade de reparos, bem como a sua urgncia. Apesar de este trabalho apresentar conceitos
distintos para Conservao e Manuteno, alm de destacar que, efetivamente, s a Manuteno reduz processos de
deteriorao e, consequentemente, de desvalorizao, adotou-se denominao estado de conservao empregada nesta
metodologia.
TABELA 3
A esta perda de valor das benfeitorias deve-se adicionar, ainda, o aumento dos custos com a
Manuteno.
7. CONCLUSES E RECOMENDAES
GOMIDE, Tito Lvio Ferreira; PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta & NETO, Jernimo Cabral
Fagundes. Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial. So Paulo, PINI, 2006.
HELENE, Paulo. Manual para reparo, reforo e proteo de estruturas de concreto armado.
So Paulo, PINI, 2000.