Propriedade 2017-1

PROPRIEDADE
AUTOR: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

COLABORAO: BEATRIZ CASTILHO COSTA
GRADUAO
2017.1
Sumrio
Propriedade
INTRODUO...................................................................................................................................................... 3
UNIDADE I: POSSE E PROPRIEDADE........................................................................................................................ 10

Aula 1: O que ser dono?............................................................................................................. 10
Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo?..................................................... 17
Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui.............................................................................. 24
Aula 4: A funo social da posse e o critrio da melhor posse........................................................ 28
Aula 5: Na Justia: a tutela jurdica da posse. Tutela possessria e petitria.................................... 39
Aula 6: Propriedade e moradia...................................................................................................... 43
Aula 7: S dono quem registra.................................................................................................... 50
Aulas 8, 9 E 10: Usucapio........................................................................................................... 60
Aula 11: Solues para a ausncia de registro................................................................................. 79
Aula 12: Estatuto da Cidade......................................................................................................... 93
Aula 13: Direito de vizinhana.................................................................................................... 106
Aula 14: Direito de construir...................................................................................................... 113
UNIDADE II: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS................................................................................ 122
Aula 15: Incorporaes imobilirias............................................................................................ 122
Aulas 16 E 17: Condomnio....................................................................................................... 132
Aula 18: Demais direitos reais..................................................................................................... 139
Aula 19: Financiamento imobilirio............................................................................................ 144
Aula 20: Alienao fiduciria....................................................................................................... 146
Aula 21: Hipoteca e penhor........................................................................................................ 150
Aulas 22 E 23: Superfcie............................................................................................................ 162
Aula 24: Usufruto e servido....................................................................................................... 168
ANEXO I: QUESTES DE PROVA. GABARITOS E FUNDAMENTAO................................................................................. 174
ANEXO II: INFORMATIVOS DO STJ SOBRE DIREITO DA PROPRIEDADE............................................................................. 186

Propriedade
INTRODUO
A. OBJETO GERAL DA DISCIPLINA
Os imveis sempre foram alvo de especial ateno na sociedade e quem

adquire direitos sobre eles acessa necessariamente uma riqueza perene e de
valor nico. Como consequncia, a determinao dos critrios sobre quem
assume a titularidade crucial para que se entenda de que maneira o poder a
as posies so distribudas na sociedade.
A propriedade, o direito que se impe ao mesmo tempo sobre as coisas
e sobre os outros direitos sobre as coisas, o ndice para que se determine o
resultado dessa pergunta. Seu estudo, em vrias facetas, ser o objeto de nossa
disciplina.
B. FINALIDADES DO PROCESSO DE ENSINO-APRENDIZADO
Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, tocar-se- nas questes

relevantes compreenso da prpria vida do homem nas cidades. Porque,
quanto maior o mundo, menor a capacidade de reduzi-lo a uma dimenso
puramente individual. O direito de um ser, portanto, cotejado com o di-
reito dos outros. Busca-se, desse modo, a compreenso do individual e do
coletivo na propriedade, e de que modo essa ligao intrnseca se d.
C. MTODO PARTICIPATIVO
O material apresenta aos alunos o roteiro das aulas, casos geradores, indi-
cao bibliogrfica bsica e complementar, jurisprudncia e questes sobre os
temas estudados.
A utilizao do presente material didtico obrigatria para que haja um
aproveitamento satisfatrio do curso. Assim, imprescindvel que seja feita a
leitura do material antes de cada aula, bem como da bibliografia bsica.
D. DESAFIOS E DIFICULDADES DO CURSO
O Curso exigir do aluno uma viso reflexiva do Direito da Propriedade

e a capacidade de relacionar a teoria exposta na bibliografia e na sala de aula
com a prtica forense e com o direito material lato sensu. O principal desafio
consiste em construir uma viso contempornea e ps-moderna do Direito
FGV DIREITO RIO 3

Propriedade
da Propriedade, buscando sempre cotejar o contedo da disciplina com a

realidade dos Tribunais do Pas.
E. CRITRIOS DE AVALIAO
Os alunos sero avaliados com base em duas provas realizadas em sala de

aula que abordaro conceitos doutrinrios e problemas prticos, sendo facul-
tada a consulta a textos legislativos no comentados ou anotados.
Alm disso, haver avaliao feita a partir da participao do aluno na
elaborao de um projeto envolvendo direito imobilirio.
O aluno que no obtiver mdia igual ou superior a 7,0 (sete) nessas duas
avaliaes dever realizar uma terceira prova.
Por fim, fica a critrio do professor a fixao da pontuao e peso de cada
avaliao.
F. ATIVIDADES PREVISTAS
Alm das aulas, o curso contar com o estudo de casos concretos, a fim de
aplicar a teoria aprendida prtica forense.
G. CONTEDO DA DISCIPLINA
A disciplina Direito da Propriedade discutir a posse e a propriedade,

bem como os demais direitos reais existentes no ordenamento jurdico brasi-
leiro, sempre com uma viso crtica. Em sntese, o curso ser composto pelas
seguintes unidades:
Unidade I: Posse e propriedade.

Aula 1: O que ser dono?
Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo?
Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui.
Aula 4: A funo social da posse e o critrio da melhor posse.
Aula 5: Na Justia: a tutela jurdica da posse. Tutela possessria e petitria.
Aula 6: Propriedade e moradia.
Aula 7: S dono quem registra.
Aulas 8, 9 e 10: Usucapio e Solues para a Ausncia de Registro.
Unidade II: Limitaes Propriedade.

Aula 11 e 12: Estatuto da cidade.
FGV DIREITO RIO 4

Propriedade
Aula 13: Direito de vizinhana.

Aula 14: Direito de construir.
Aulas 15 e 16: Condomnio.
Unidade III: Negcios imobilirios e demais direitos reais.

Aula 17: Incorporaes imobilirias.
Condomnio.
Aula 18: Demais direitos reais.
Aula 19: Financiamento imobilirio.
Aula 20: Alienao fiduciria.
Aula 21: Hipoteca e penhor.
Aulas 22 e 23: Superfcie.
Aula 24: Usufruto e servido.
PLANO DE ENSINO
Apresentamos abaixo quadro que sintetiza o plano de ensino da disciplina,

contendo a ementa do curso e os objetivos de aprendizado almejados com a
matria.
DISCIPLINA
Direito da propriedade.
PROFESSOR
Gustavo Kloh Muller Neves
NATUREZA DA DISCIPLINA
Obrigatria
CDIGO:
GRDDIROBG036
FGV DIREITO RIO 5

Propriedade
CARGA HORRIA
60 horas
EMENTA
Posse e propriedade. Funo social da propriedade. Tutela jurdica da pos-

se: tutela possessria e petitria. Registro. Usucapio. Estatuto da cidade.
Direito de vizinhana. Direito de construir. Negcios imobilirios. Incorpo-
raes imobilirias. Direitos reais. Condomnio. Financiamento imobilirio.
Alienao fiduciria. Hipoteca e penhor. Superfcie. Usufruto e servido.
OBJETIVOS
Objetiva-se que o aluno desenvolva as seguintes competncias e habilidades:

i) enfrentamento das questes relativas aos imveis e compreenso da vida
do homem nas cidades; ii) desenvolvimento da compreenso do individual e
do coletivo na propriedade, e de que modo essa ligao ocorre; iii) anlise de
julgados; e iv) compreenso e sistematizao de conceitos.
METODOLOGIA
A metodologia de ensino participativa, com nfase no estudo da legis-

lao, da doutrina e da anlise da jurisprudncia. Haver, ainda, exerccios
prticos a serem realizados pelos alunos. Para esse fim, a leitura prvia obriga-
tria mostra-se fundamental.
COMPLEMENTO POR MANUAL.
Recomenda-se que seja adquirido e comprado um manual de Direitos

Reais atualizado. Como sugestes, Caio Mrio da Silva Pereira, Fernando
Tartuce, Carlos Roberto Gonalves e Marco Aurlio Bezerra de Melo. Outros
podem ser utilizados.
FGV DIREITO RIO 6

Propriedade
BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR
CARDOSO, Adalto Lcio. Reforma Urbana e planos diretores: avaliao da

experincia recente. Rio de Janeiro: Cadernos IPPUR, 1997
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria. 3 ed. So Paulo: Re-

novar, 2010, pp. 9-34.
DANTAS JR., Aldemiro Rezende. O direito de vizinhana. Rio de Janeiro:

Forense, 2003.
FIGUEIREDO, Lucia Valle Figueiredo. Disciplina urbanstica da proprieda-

de. So Paulo: Malheiros, 2005.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 21 edio. Forense: So Paulo, 2012.
LIMA, Henrique Viegas de. O direito de superfcie como instrumento de orde-

nao urbanstica, concluses. So Paulo, Renovar, 2005.
LIMA, Ricardo C. Pereira. O regime de superfcie no Novo Cdigo Civil. In:

Aspectos Polmicos do Novo Cdigo Civil. So Paulo, Re vista dos Tribunais,
2003.
LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos de Direito Privado. So Paulo: Revis-

ta dos Tribunais, 1998.
MORAES, Maria Celina Bodin de (org). Princpios de direito civil contempo-

rneo: o princpio da tipicidade dos direitos reais, por Gustavo Kloh Muller
Neves. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Vol. IV. 20 ed.
Rio de janeiro: Forense, 2009.
SAULE JR., Nelson. Novas perspectivas do direito urbanstico brasileiro. Porto

Alegre: Srgio Antnio Fabris, 1997.
SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital. Rio de Janeiro: Record, 2001.
TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada.

In: Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.
FGV DIREITO RIO 7

Propriedade
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. Posse e Propriedade. Rio de Janeiro:

Lumen Juris, 2006.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro, Forense, 2003.
ZAVASCKI, Teori Albino. A tutela da posse na Constituio e no novo C-

digo Civil. BDJUR. Braslia, 2007. Disponvel em:< http://bdjur.stj.gov.br>.
Acesso em: 28/09/2008.
CARLOS, Ana Alessandra (Org.). Acesses e regularizao fundiria. Outras

modalidades de acesso. In: Dilemas urbanos: novas abordagens sobre a cida-
de. So Paulo: Contexto, 2003.
CARNEIRO, Dionsio Dias. Financiamento habitao e instabilidade eco-

nmica: experincias passadas, desafios e propostas para a ao futura. Rio de
Janeiro: FGV, 2003.
CASTRO, Tupinamb. Posse e Propriedade. Porto Alegre, Livraria do Advo-

gado, 2003.
COMPARATO, Fbio Konder. Funo social dos bens de produo. In: Re-
vista de Direito Mercantil, n. 63, jul/set. So Paulo. 1986.
COUTO E SILVA, Clvis do. Hipoteca no direito comparado. In: FRADE-

RA, Vera Jacob (Org.). O direito privado no pensamento de Clvis do Couto e
Silva. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2002.
FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo. Rio de Janei-

ro: Renovar, 2001.
IHERING, Rudolf von. Posse e Interditos Possessrios. Salvador: Progresso, 1959.
LEAL, Rogrio Gesta. Funo Social da Propriedade e da Cidade. Porto Ale-

gre: Livraria do Advogado, 1998.
PIPES, Richard. Propriedade e Liberdade. Rio de Janeiro: Record, 2001.
RAMOS, Maria Helena de (Org.). Metamorfoses sociais e polticas urbanas.

Rio de Janeiro: DP&A, 2002.
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Usucapio de Bens Imveis e Mveis. 6 ed.

So Paulo, RT.
FGV DIREITO RIO 8

Propriedade
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade. Rio de Janei-

ro, Lumen Juris, 2006.
VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna. Rio de Janeiro,

Renovar, 2005.
FGV DIREITO RIO 9

Propriedade
UNIDADE 1.
AULA 1: O QUE SER DONO?
I. TEMA
Noes acerca da tradicional viso de propriedade.
II. ASSUNTO
Anlise dos aspectos iniciais a respeito da viso tradicional da propriedade,

desta vista pela sociedade e dos poderes proprietrios.
III. OBJETIVOS ESPECFICOS
O objetivo desta primeira aula consiste em: i) compreender a propriedade

em sua viso tradicional; ii) sistematizar os poderes proprietrios; e iii) enten-
der como a propriedade vista dentro da sociedade.
IV. DESENVOLVIMENTO METODOLGICO
1 A propriedade em sua viso tradicional
Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos es-

tudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo
definir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer.
Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm
na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da
funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo
mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade
humana como se fosse uma histria da propriedade sobre os bens de capital.
Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste co-
mentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade.
Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto.
Na consolidao de Teixeira de Freitas j se lia no art. 884: Consiste o
domnio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por
aces reaes. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjuga-
o de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre
FGV DIREITO RIO 10

Propriedade
que este desfiar sinttico de poderes, conquanto verdade, no encerra a com-

preenso jurdica da propriedade nos dias atuais.
Inicialmente, podemos afirmar que a propriedade consiste no mais extenso
direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular. 1
Gostamos desta definio no porque ela em especial boa, mas porque reconhe-
ce como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um
conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito sub-
jetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um
titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa,
a de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades.
Consideramos tambm importante referir outro aspecto: o titular da pro-
priedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo; in-
terfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de
acordo com seus desgnios. 2 Portanto, a distribuio das titularidades e da
riqueza efetivamente passa pela normativizao da propriedade na sociedade.
2 Poderes proprietrios
O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios:

usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante
desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de pro-
priedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da

coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente
a possua ou detenha.
Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim

consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de
modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar
o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes,
marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso.
3 A propriedade na sociedade: riqueza, acmulo e acesso
Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal

interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao 1
WOLFF, Martin. Derecho das Cosas.
modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes Vol. 1. 3 ed, Barcelona: Bosch, 1971,
p. 326.
propriedade, e qualific-la de acordo com essas funes? 2
Bevilacqua, Cdigo Civil dos EUB, vol.
III, 11 ed, Rio de Janeiro, Francisco
Alves, 1958, p. 45.
FGV DIREITO RIO 11

Propriedade
Texto: Comprar ou alugar? Eis a questo 3
Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imvel uma das maiores
dvidas que enfrentamos quando passamos a ter independncia financeira.
Quando possumos recursos suficientes para comprar, vista, o que deseja-
mos no h problema, pois certamente ter casa prpria fator de cidadania e
segurana, especialmente para a famlia.
Mas, geralmente a aquisio s possvel atravs de financiamento ou
de parcelamento em longo prazo. Nesse momento so cometidos erros que
podem levar a prejuzos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda
compra e venda de imvel complexa, seja pelo mercado, pela negociao,
pela elaborao do contrato ou da documentao.
Cultuamos a ideia de que pagar aluguel um pssimo negcio por ser
dinheiro jogado fora. Tal afirmao no verdadeira. prefervel, s vezes,
pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta prpria
e precisa do dinheiro para capital de giro. s vezes, descapitalizar a empresa
pode comprometer a sua sobrevivncia. O custo do aluguel mensal, em tor-
no de 0,7% em relao ao valor do imvel, muito baixo, especialmente se
comparado com o custo para uma empresa buscar dinheiro financiado nos
bancos.
Esquecemos, muitas vezes, que saudvel e necessrio investirmos em
nosso bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda s nossas
necessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou
profissionais, e, em grande parte das vezes, a nica soluo alugar, dada a
necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imvel.
Ao optar pela compra de um imvel, o bem mais caro do mundo, co-
mum essa deciso vir acompanhada de grande carga emocional, o que atra-
palha o raciocnio lgico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma
poupana prvia, num percentual mnimo de 50% do valor do imvel que
pretendemos adquirir. Para isso, preciso pesquisar o que realmente deseja-
mos e qual o valor da dvida que poderemos assumir.
, ainda, aconselhvel saber que quanto maior o valor da entrada, menor
ser o risco de inadimplncia, mas que o contrrio tambm verdade, pois a
ideia de financiar de 70% a 100% do imvel arriscada, j que so poucos
os brasileiros certos de que mantero a capacidade de pagamento das par-
celas por dez ou vinte anos. Vemos com certa frequncia pessoas honestas
tornando-se rus em aes de cobrana, execuo ou at perdendo o imvel
em decorrncia do leilo do imvel financiado. O sonho da casa prpria
to intenso que as pessoas insistem em ignorar que ningum est isento de
ficar doente, de perder o emprego ou passar por uma crise financeira em seu 3
PEREIRA, Knio de Souza. Comprar ou
alugar? Eis a questo. Disponvel em
negcio, especialmente durante o longo prazo do financiamento e num pas <http://www.jornaldosindico.com.br/
em que a poltica econmica instvel e sujeita a planos e pacotes mirabo- jsnv/mostraimpressao.php?id=175>
Acesso em 5 dez. 2013.
FGV DIREITO RIO 12

Propriedade
lantes. A maioria no busca assessoria para entender os reflexos jurdicos das

clusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a ideia de que
a compra de um imvel simples.
Para aqueles que tm a iluso de que os agentes financeiros vendem casa
prpria, bom saberem que a coisa no bem assim... Ocorre que o dinheiro
no Brasil uma mercadoria cara, que o custo financeiro (TR mais juros de
12% a 16%) faz a dvida do financiamento subir em torno de 18% ao ano,
sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos fsicos do imvel.
Portanto, o banco no vende imvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o im-
vel mera garantia hipotecria ou fiduciria. Por isso os agentes financeiros,
dentre eles a Caixa Econmica Federal, no aceitam o imvel como paga-
mento da dvida quando o muturio no consegue quitar pontualmente as
prestaes. O comprador acaba sofrendo uma ao de execuo, ficando com
o nome sujo e perdendo crdito na praa e, finalmente, perde tambm o
imvel atravs do leilo decorrente da hipoteca.
O pior que o comprador geralmente se v forado a sair do imvel, sem
nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armrios, etc.) ins-
taladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe pessoa que
deseja comprar um imvel financiado atentar para os riscos e compreender
porque tantos muturios reclamam e se surpreendem ao constatarem que
continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imvel
avaliado em R$ 50 mil, aps ter pago a entrada e durante anos, as prestaes.
O fato que o governo induziu milhares de muturios a financiarem im-
veis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalncia Salarial) ou
do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os
valores das prestaes acompanhariam a evoluo salarial ou que a mesma
no ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do muturio,
levando-o a acreditar que quitaria toda a dvida ao final do prazo. Ocorre que
ningum explicou para o muturio que quanto menor a sua prestao, que
ficava sem aumentar, maior se tornava a sua dvida, ou seja, o seu saldo de-
vedor disparava em funo do mesmo subir de forma capitalizada, em torno
de 18% ao ano, sem qualquer ligao com a evoluo do seu salrio ou com
a variao do valor do imvel.
Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem
correr o risco do prejuzo da entrada e dezenas de prestaes de um financia-
mento impagvel, e ainda perder o crdito na praa e os valores investidos no
imvel com benfeitorias.
Obtendo recursos para dar entrada num imvel, caso opte pela compra
diretamente com a construtora, o risco ser menor, pois o Cdigo de Defesa
do Consumidor probe que o comprador perca todas as parcelas que tiver
quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador no perde
tudo como ocorre na resciso do contrato com o agente financeiro. Ocor-
FGV DIREITO RIO 13

Propriedade
rendo a resciso na compra e venda feita diretamente com a construtora, o

comprador receber de volta parte do que pagou, cabendo a ele ficar atento
para as complexas condies do contrato de promessa de compra e venda, de
forma a lhe propiciar maior segurana.
V. RECURSOS /MATERIAIS UTILIZADOS
Leitura complementar:
LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos de Direito Privado. So Paulo: Re-

vista dos Tribunais, 1998, pp. 85-115 (Captulo 2: o direito privado como
garantia de acesso a bens).
E ainda:
LEAL, Rogrio Gesta. Funo Social da Propriedade e da Cidade. Porto Ale-

gre: Livraria do Advogado, 1998, pp. 29-60.
PIPES, Richard. Propriedade e Liberdade. Rio de Janeiro: Record, 2001, pp.

331-342.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Leia o texto abaixo:
Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o desen-

volvimento do time sharing no Brasil. 4
Histria
O Time Sharing surgiu logo aps a 2 Grande Guerra Mundial, como uma
soluo para o turismo na Europa do ps-guerra, tanto para os proprietrios
de hotis e agncias de viagem, quanto para as famlias, que j no podiam 4
JACOB, Caio Srio Calfat. Sistema de
comprar uma propriedade de frias, reuniam-se ento os grupos familiares e tempo compartilhado em meios de hos-
pedagem e turismo: o desenvolvimento
juntos adquiriam e compartilhavam um imvel de frias; ao mesmo tempo do time sharing no Brasil. Disponvel
em que os hotis tursticos tambm promoviam o compartilhamento de seus em <http://www.etur.com.br/conteu-
docompleto.asp?idconteudo=160>
FGV DIREITO RIO 14

Propriedade
apartamentos, dividindo os perodos de utilizao em trs a quatro meses,

conforme o aporte de cada famlia.
Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta filosofia, estabelecen-
do a diviso dos perodos em semanas, mais fceis de se comercializar e de se
utilizar; o sistema foi se desenvolvendo at 1.976, com o surgimento da In-
terval International, que criou o servio de intercmbio, permitindo ao pro-
prietrio trocar a sua semana de frias em um determinado hotel, por outra
semana em outro hotel em qualquer parte do mundo. Os hotis afiliados
passaram a ser sempre resorts estruturados para lazer, em destinos potencial-
mente tursticos e as novas regras abrangiam adequaes de projetos, como
apartamentos grandes com estrutura de cozinha, procedimentos especficos
quanto a reservas de intercmbios, etc.
Determinados destinos tursticos foram viabilizados, em grande parte,
elas vendas de Time Sharing, como Cancn Mxico, outros em que este
sistema intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney
World, na Flrida EUA; alm das principais atraes tursticas em todos
os continentes.
H no mundo duas grandes operadoras de intercmbio de Time Sharing:
a prpria Interval International e a RCI, ambas com escritrios e cerca de 120
resorts afiliados no Brasil.
A RCI pertence a HFS Hospitality Franchise Sistems, conglomerado
americano que rene 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotis como
Days Inn e Howard Johnson e tem entre os resorts afiliados, redes como Ra-
mada, Knights Inn, Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhes de famlias
associadas.
A Interval International pertence a uma holding composta por algumas
redes de hotis como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson e conta com cerca
de 1.600 empreendimentos em mais de 60 pases, envolvendo as maiores
cadeias hoteleiras mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada,
Meli, alm das inicialmente citadas e 1 milho de famlias so proprietrias
de semanas de Tempo Compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bi-
lhes por ano.
Tendncias
O Time Sharing o segmento do turismo que mais cresce no mundo,

oferecendo hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a
chegada de marcas internacionalmente reconhecidas, aliado nova tendn-
cia, que a adoo do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo
maior flexibilidade de escolha: ao invs de serem obrigados a usufruir das
mesmas frias nas mesmas semanas todos os anos, o comprador de Time Sha-
ring ser proprietrio de um determinado nmero de pontos, que podero
FGV DIREITO RIO 15

Propriedade
ser usados em qualquer resort afiliado, da forma que entender e ser beneficia-
do com propostas de finais de semana mais baratos, voos e pacotes executivos
nos resorts afiliados.
Este fato ser o responsvel pela criao de uma ampla e leal base de clien-
tes: ao mesmo tempo em que a medida da adoo do sistema de pontos, alia-
do entrada de redes internacionais no sistema concede a credibilidade e per-
mite a flexibilidade de escolha ao comprador, eleva o padro e a sofisticao
do Time Sharing ficar por conta do ingresso de redes hoteleiras, principal-
mente europeias, ofertando hotis de luxo nos principais destinos tursticos
do continente, vrios servidos por campos de golfe e Spa. O proprietrio de
Time Sharing de um resort brasileiro poder usufruir destes hotis charmosos,
onde as semanas so vendidas at por US$ 28.000, pagando, somente, as
taxas da Interval, o transporte e alimentao.
A tendncia da indstria hoteleira internacional passa obrigatoriamente
pela evoluo do sistema de Time Sharing, passando para os centros urbanos,
criao de clubes de viagens, convnios, enfim; esta ser base da estrutura
turstica dos novos tempos.
Voc consideraria, em quais casos, a compra de um imvel nas circunstn-

cias acima? Ou seria melhor alugar?
VII. CONCLUSO DA AULA
A propriedade objeto de estudo desde o direito romano, no se poden-

do defini-la de forma imutvel, alcanando, ainda, diversos ramos do saber,
tais como a economia, a cincia poltica e a sociologia. Contudo, possvel
afirmar que a propriedade o mais amplo direito real que se pode conceder a
algum, conferindo-lhe titularidade sobre um bem.
Elenca, por conseguinte, o art. 1228 do Cdigo Civil que o proprietrio
pode usar, gozar e dispor do bem, bem como possui o direito de reav-lo de
quem injustamente o possua ou detenha.
Desta forma, possvel afirmar que a propriedade sempre a situao
buscada pela sociedade.
FGV DIREITO RIO 16

Propriedade
AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O DONO PODE

FAZER TUDO?
I. TEMA
Funo social da propriedade.
II. ASSUNTO
Anlise da funo social da propriedade.
O objetivo desta aula consiste em apresentar o conceito jurdico indeter-

minado funo social e, em especial a funo social da propriedade, em
seus diversos aspectos e possveis interpretaes.
1 Funo social
O que dar funo social? A propriedade, como a estamos concebendo,

um direito. Entretanto, um direito to importante no pode ser exercitado
sem que sejam delineados limites internos ao seu exerccio. Da a transio
dos poderes proprietrios para deveres-poderes proprietrios,5 que devero
ser exercidos em consonncia dos interesses sociais. Tal questo no escapou
ao constituinte.
2 Funo social da propriedade
Este vis no escapou ao constituinte que definiu a priori um contedo

constitucional para a propriedade, que orienta todo o conjunto de normas
atinentes ao referido direito. Trata-se da funo social (art. 5, XXIII, CRFB).
Funo porque a propriedade passa, a partir deste momento, a no ser mais
um direito vazio, mas uma situao patrimonial apenas passvel de proteo
na medida em que exercer um dado papel no ordenamento. Este papel 5
TEIZEN JR., Augusto Geraldo. A Funo
tomando em conta no individualmente, mas socialmente, da a meno ao Social no Cdigo Civil. So Paulo: RT,
2004, p. 132.
termo social. A propriedade de cada um est em termos de titularidade asso-
FGV DIREITO RIO 17

Propriedade
ciada a cada um no por conta da utilidade que cada um aufere da coisa (que
no relegada nem desimportante, mas que no serve de parmetro central
para esta regulao), mas tendo em vista a utilidade que a sociedade obtm
de benefcio a cada titularidade associada. Estes contedos podem ganhar
vrias concrees, a saber: Qual seria a natureza da funo social? Para alguns,
princpio da ordem econmica.6 Gustavo Tepedino, todavia, entende que
este princpio permeia todo o direito privado, porquanto diante das coloca-
es acima no se possa conceber propriedade sem que haja atendimento a
uma srie de interesses no-proprietrios, que em muitos casos no se ampa-
raro na microconstituio econmica, mas em outros paradigmas perfilados
pela Constituio da Repblica (em especial, situaes subjetivas existenciais:
intimidade, liberdade, integridade, dignidade, etc.).
Sendo princpio, ou seja, norma jurdica de redao sinttica e de apli-
cao e cogncia variveis, poder a funo social da propriedade admitir
inmeras concrees, cada uma com sua caracterstica distintiva. O prprio
Cdigo Civil, no art. 1228, 1, traz-nos algumas ideias que especificam o
contedo da funo social: meio ambiente, proteo do patrimnio histri-
co, etc., alm das previstas no prprio texto constitucional (CRFB, art. 182,
2, sobre o atendimento ao plano diretor, art.170, sobre os princpios da
ordem econmica, e art. 186 sobre a propriedade rural: aproveitamento
racional e adequado; utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e
preservao do meio ambiente; observncia das disposies que regulam as
relaes de trabalho; explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios
e dos trabalhadores). A funo social comporta-se, portanto, como concei-
to jurdico indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete. Alm disso, a
prpria jurisprudncia se incumbe de delinear outras hipteses nas quais se
atender funo social, conforme se observar no item a seguir.
3 Jurisprudncia:
Conforme dito anteriormente, a jurisprudncia delineia diversas hipteses

nas quais se ver a funo social:
Direito de internar e assistir seus pacientes. Cod. de tica medica aprovado

pela resoluo CFM n. 1.246/88, art. 25. Direito de propriedade. Cod. Civil,
art. 524. Deciso que reconheceu o direito do mdico, consubstanciado na
resoluo, de internar e assistir seus pacientes em hospitais privados com ou
sem carter filantrpico, ainda que no faa parte do seu corpo clinico, res-
peitados as normas tcnicas da instituio, no ofendeu o direito de proprie-
dade, estabelecido o art. 524 do Cd. Civil. Funo social da propriedade, MORAIS, Jos Diniz de. A Funo Social
6
da Propriedade na Constituio Federal

ou direito do proprietrio sujeito a limitaes. Constituio, art. 5. XXIII. de 1988. So Paulo: Malheiros, 1999,
p. 64.
FGV DIREITO RIO 18

Propriedade
2. E livre o exerccio de qual trabalho. A sade direito de todos. Consti-

tuio art. 5. XXIII e 196.
3. Recurso especial no conhecido.
(STJ. REsp 27.039. Rel. Min. Nilson Naves. Terceira Turma. J.
08/11/1993. DJ. 07/02/1994)
Ou, ainda, confirmando o carter de clusula geral, como na Apelao

Cvel 2006.001.44440, julgada pelo Tribunal de Justia do Estado do Rio
de Janeiro:
Apelao. Ordinria. Concesso real de uso de bem pblico. Municipali-

dade que no deu funo social propriedade dominical sua e pretende desa-
lijar famlia de baixa renda, que ocupou imvel abandonado. Sentena de im-
procedncia. Apelao do Municpio arguindo preliminares de apreciao de
agravo retido e de inconstitucionalidade da Medida Provisria n2220/2001.
No mrito, requer a reforma da sentena alegando que:1 no cumpriu
a apelada os pressupostos da MP2220/2001; 2 inexiste direito de reteno
por benfeitorias;3 a recorrida devedora de perdas e danos, na qualidade
de lucros cessantes, tendo em vista que habitou bem pblico por anos, sem
qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso principal.
Correta a concesso de tutela antecipatria, uma vez que a deciso no
teratolgica, contrria lei ou prova dos autos, aplicao do verbete su-
mular n 59 deste Tribunal. No merece acolhida a arguio de inconstitu-
cionalidade da Medida Provisria 2220/2001, tendo em vista que o Poder
Executivo Federal nada mais fez do que disciplinar matria constitucional e
legalmente prevista, atravs do ato administrativo normativo. Vale observar
que no seria necessria Medida Provisria para se fazer respeitar o princpio
constitucional da funo social da propriedade (art. 5, XXIII e 170, III da
CRFB/88) que, na hiptese, se materializa pelo abandono do bem pela mu-
nicipalidade e pela comprovao de sua utilizao pela apelada e sua famlia,
de acordo com o que se extrai do acervo probatrio colacionado aos autos.
No mrito, v-se que h prova suficiente de que a apelada possuidora do
imvel h mais de vinte anos, realizando, portanto, o comando insculpido no
artigo 1 da MP n2220/2001. Ausente a finalidade pblica bem delimita-
da, vivel a permanncia da apelada e sua famlia no imvel, uma vez que,
mantida a situao ftica existente, estar-se-ia, sem dvida, cumprindo com a
funo social do imvel. Como dito alhures, desnecessria a edio d medida
de provisria com o fito de disciplinar a funo social da propriedade, tendo
em vista que esta goza de assento constitucional (arts. 5, XXIII e 170, III,
CRFB/88), e, repita-se, no dando a municipalidade funo social ao bem,
este caracterizado como dominical, faz-se mister a chamada concesso de
uso especial. Observando-se, contudo, que no se est conferindo o dom-
FGV DIREITO RIO 19

Propriedade
nio, mas sim a posse do imvel para o fim especfico de moradia, estando o
possuidor, que deu funo social ao imvel, sujeito cassao da concesso
do benefcio, na hiptese de descumprimento dos requisitos e fins determi-
nados. Recurso conhecido e desprovido.
(TJRJ. AC 2006.001.44440. Rel. Des. Azevedo Pinto. Dcima Terceira
Cmara Cvel. J. 13/12/2006)
Importante perceber que a jurisprudncia, por vezes, confere diferentes

interpretaes ao conceito de funo social da propriedade. Neste sentido o
agravo de instrumento n. 0034470-72.2011.8.19.0000, julgado pelo TJRJ:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. VERBE-

TE N 59 DA SMULA DESTE TRIBUNAL. Reforma de deciso agrava-
da somente em casos de teratologia, ilegalidade ou no observncia da prova
dos autos. Pronunciamento no enquadrado em qualquer dessas hipteses.
Ao civil Pblica. Contrato de depsito de veculos apreendidos. Desco-
berta de focos de mosquito transmissor da dengue no local. Dano iminente
incolumidade pblica demonstrado. Obrigao de conservao da coisa
depositada. Observncia dos princpios da funo social da propriedade do
contrato. Plausibilidade do direito invocado e risco de leso grave popula-
o. Determinao de paralisao da atividade negocial e cobertura do terre-
no, de modo a evitar a acumulao de gua. Restries razoveis. Atendimen-
to do interesse pblico. Recurso a que se nega seguimento.
(TJRJ. Agravo de instrumento n. 0034470-72.2011.8.19.0000Rel. Rel.
Des. Carlos Eduardo Passos. Segunda Cmara Cvel. J. 14/07/2011)
J o acrdo abaixo, ao fim, traz o conceito de funo social ecolgica da

propriedade, atentando-se para o item 7:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AUSNCIA DE PRE-

QUESTIONAMENTO. SMULA 211/STJ. MATA ATLNTICA. DE-
CRETO 750/1993. LIMITAO ADMINISTRATIVA. PRESCRIO
QUINQUENAL. ART. 1.228, CAPUT E PARGRAFO NICO, DO
CDIGO CIVIL DE 2002.
1. inadmissvel Recurso Especial quanto a questo que, a despeito da
oposio de Embargos Declaratrios, no foi apreciada pelo Tribunal de ori-
gem. Incidncia da Smula 211/STJ.
2. Ressalte-se, inicialmente, que a hiptese dos autos no se refere a pleito
de indenizao pela criao de Unidades de Conservao (Parque Nacional
ou Estadual, p.ex.), mas em decorrncia da edio de ato normativo stricto
sensu (Decreto Federal), de observncia universal para todos os proprietrios
rurais inseridos no Bioma da Mata Atlntica.
FGV DIREITO RIO 20

Propriedade
3. As restries ao aproveitamento da vegetao da Mata Atlntica, trazi-

das pelo Decreto 750/93, caracterizam, por conta de sua generalidade e apli-
cabilidade a todos os imveis includos no bioma, limitao administrativa,
o que justifica o prazo prescricional de cinco anos, nos moldes do Decreto
20.910/1932. Precedentes do STJ.
4. Hiptese em que a Ao foi ajuizada somente em 21.3.2007, decor-
ridos mais de dez anos do ato do qual originou o suposto dano (Decreto
750/1993), o que configura a prescrio do pleito do recorrente.
5. Assegurada no Cdigo Civil de 2002 (art. 1.228, caput), a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa, ncleo econmico do direito de propriedade,
est condicionada estrita observncia, pelo proprietrio atual, da obrigao
propter rem de proteger a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio eco-
lgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitar a poluio do ar
e das guas (pargrafo nico do referido artigo).
6. Os recursos naturais do Bioma Mata Atlntica podem ser explorados,
desde que respeitadas as prescries da legislao, necessrias salvaguarda
da vegetao nativa, na qual se encontram vrias espcies da flora e fauna
ameaadas de extino.
7. Nos regimes jurdicos contemporneos, os imveis rurais ou ur-
banos transportam finalidades mltiplas (privadas e pblicas, inclusive
ecolgicas), o que faz com que sua utilidade econmica no se esgote em
um nico uso, no melhor uso e, muito menos, no mais lucrativo uso. A
ordem constitucional-legal brasileira no garante ao proprietrio e ao em-
presrio o mximo retorno financeiro possvel dos bens privados e das ati-
vidades exercidas.
8. Exigncias de sustentabilidade ecolgica na ocupao e utilizao de
bens econmicos privados no evidenciam apossamento, esvaziamento ou
injustificada interveno pblica. Prescrever que indivduos cumpram certas
cautelas ambientais na explorao de seus pertences no atitude discrimi-
natria, tampouco rompe com o princpio da isonomia, mormente porque
ningum confiscado do que no lhe cabe no ttulo ou senhorio.
9. Se o proprietrio ou possuidor sujeita-se funo social e funo eco-
lgica da propriedade, despropositado alegar perda indevida daquilo que, no
regime constitucional e legal vigente, nunca deteve, isto , a possibilidade
de utilizao completa, absoluta, ao estilo da terra arrasada, da coisa e de
suas virtudes naturais. Ao revs, quem assim proceder estar se apoderando
ilicitamente (uso nocivo ou anormal da propriedade) de atributos pblicos
do patrimnio privado (servios e processos ecolgicos essenciais), que so
bem de uso comum do povo, nos termos do art. 225, caput, da Consti-
tuio de 1988.
10. Finalmente, observe-se que h notcia de deciso judicial transitada
em julgado, em Ao Civil Pblica, que tambm impe limites e condies
FGV DIREITO RIO 21

Propriedade
explorao de certas espcies da Mata Atlntica, consideradas ameaadas de

extino.
11. Recurso Especial parcialmente conhecido e no provido.
(STJ. REsp 1.109.778. Rel. Min. Herman Benjamin. Segunda Turma. J.
10/11/2009. DJ 04/05/2011)
TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada.

In. Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, pp. 267-293.
E ainda:
VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna. Rio de Janeiro:

Renovar, 2005, pp. 219-234.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Leia a ementa do mandado de segurana a seguir e, aps, responda o

que se segue.
MANDADO DE SEGURANA REA INDGENA DECLA-

RAO DE POSSE E DEFINIO DE LIMITES PARA DEMARCA-
O ADMINISTRATIVA PORTARIA MINISTERIAL DECOR-
RENTE DE PROPOSIO DA FUNAI INTERDIO DA REA
TITULO DOMINIAL PRIVADO CONSTITUIO FEDERAL,
ART. 231 ADCT, ART. 67 LEI N. 6001/73 DECRETO FEDE-
RAL N. 11/91 DECRETO FEDERAL N. 22/91.
1. O direito privado de propriedade, seguindo-se a dogmtica tradicional
(cdigo civil, arts. 524 e 527), a luz da constituio federal (art. 5, XXII),
dentro das modernas relaes jurdicas, polticas, sociais e econmicas, com
limitaes de uso e gozo, deve ser reconhecido com sujeio disciplina e
exigncia da sua funo social (art. 170, ii e iii, 182, 183, 185 e 186, c. F.).
a passagem do estado proprietrio para o estado solidrio, transpor-
FGV DIREITO RIO 22

Propriedade
tando se do monossistema para o polissistema do uso do solo (arts. 5.,

xxiv, 22 ii, 24, vi, 30, viii, 182, pargrafos 3. E 4., 184 e 185, c. F.).
2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, xi e 231, c.F.),
a unio nua proprietria e os ndios, situam-se como usufruturios, fi-
cando excepcionado o direito adquirido do particular (art. 231, pargrafos 6.
E 7., c. F.), porm, com a inafastvel necessidade de ser verificada a habitao
o ocupao tradicional dos ndios, seguindo-se a demarcatria no prazo de
cinco anos (art. 67, ADCT).
(...)
(STJ. MS 2.046. Rel. Min. Hlio Mosimann, J. 18/05/1993. DJ
30.08.1993)
Na situao acima, entendeu o STJ que se os no-indgenas cumprem a

funo social da propriedade, devem ser deixados dentro de terra demarcada
como reserva indgena. Voc concorda com a deciso?
VII. CONCLUSO DA AULA:
De acordo com o inciso XXIII, do art. 5, da Constituio da Repblica,

a propriedade atender a sua funo social. Mas o que funo social? Tra-
ta-se de conceito jurdico indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete,
de acordo com o caso concreto apresentado. Nas palavras de Marco Aurlio
Bezerra de Melo: 7
A funo social da propriedade tornou-se uma exigncia da vida em

sociedade, pois da mesma forma que importante a defesa dos direitos
individuais dos titulares da propriedade, fundamental que se exija do
proprietrio a observncia das potencialidades econmicas e sociais dos
bens que devero ser revertidos em benefcio da sociedade.
Desta forma, o interesse do proprietrio ser protegido desde que sua pro-
priedade exera seu papel, atendendo, de certa forma, aos interesses sociais
daqueles no-proprietrios. Neste sentido, por exemplo, traz a Constituio
da Repblica, nos incisos do art. 186, os requisitos para que a propriedade
rural atenda sua funo social: i) aproveitamento racional e adequado; ii) uti-
lizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio am-
biente; iii) observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; e
iv) explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.
7
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direi-
to das Coisas. 5 edio. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2011, p. 86.
FGV DIREITO RIO 23

Propriedade
AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI.
I. TEMA
Propriedade e posse.
II. ASSUNTO
Anlise da posse e da propriedade.
O objetivo desta aula consiste em apresentar as noes iniciais de posse e

de propriedade, bem como as teorias desenvolvidas a respeito.
1 O que posse?
Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exer-

ccio de poderes significativos em relao a uma coisa. E se esses poderes so
exercidos de fato, independente de uma situao juridicamente consolidada
a ampar-los? Temos, nesse caso, a posse, que a exteriorizao do exerccio
desses poderes. H, por exemplo, uma diferena evidente entre ter o direito
de usar um carro, e efetivamente us-lo. A exteriorizao material constitui
posse. O direito pode ser de qualquer natureza, inclusive a propriedade.
2 Fundamentos da tutela possessria no Direito Romano 8
Para Savigny, a origem da tutela possessria est nos campos comunais

(ager publicus) e em seus ocupantes, que necessitavam de tutela jurdica que
os protegessem. J para Ihering, inicialmente, a origem estava nadefesa dos
ocupantes que no eram o pater, na ausncia dele ou mesmo contra ele (ren-
deiro agricultor, que muitas vezes era o filho-famlia). Aps, contudo, passou
a entender que havia a finalidade de proteger o ocupante de propriedade, que
no tinha registro adequado, mas poderia se o dono. 8
REZENDE, Astolpho. A posse e a sua
proteo. 2 Ed. So Paulo: Lejus, 2000,
pp. 1-26.
FGV DIREITO RIO 24

Propriedade
Disso derivam muitas das noes sobre posse, e as divergncias entre am-
bos. A viso de Savigny, marcadamente mais social e voltada para aquele que
almeja a condio de proprietrio, e a de Ihering, mais preocupada em justi-
ficar a proteo jurdica do provvel proprietrio.
3 Requisitos para a configurao da posse
Os requisitos para a configurao da situao possessria so descritos n art.

1996 do Cdigo Civil, que determina que considera-se possuidor todo aque-
le que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes
propriedade. Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira a que
se extraiam os seguintes requisitos para a configurao da situao possessria.
POSSE = CORPUS + AFFECTIO TENENDI + ANIMUS
4 Teorias quanto aos requisitos para a configurao da posse
Para Savigny, o possuidor aquele que se comporta como proprietrio e

deseja ser dono. Assim, a posse equivale ao corpus (poder sobre a coisa) soma-
do affectio tenendi (conscincia do poder sobre a coisa) e ao animus domini
(vontade de ser dono). O locatrio, o depositrio, e outras figuras assemelha-
das, portanto, no teriam posse.
J para Ihering, a posse entendida como proteo do possvel proprietrio, e
no como proteo do aspirante a proprietrio. Ou seja, a posse equivale ao cor-
pus (com animus; basta querer ter poder sobre a coisa) somado affectio tenendi.
5 Deteno
O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao

domnio, no tem tutela jurdica que o ampare. So situaes de deteno:
i) fmulo da posse (art. 1.198, CC); ii) atos de mera tolerncia (art. 1.208,
CC); e iii) a situao de quem adquire a posse com violncia ou clandestini-
dade, enquanto essas no cessam (art. 1.208).
6 Relao entre posse e propriedade
A posse, como situao de fato correlacionada, surge, ento como a apa-

rncia dos poderes proprietrios, ou se amparando na inteno de ser dono,
FGV DIREITO RIO 25

Propriedade
ou na provvel propriedade. No entanto, tem se constatado cada vez mais

que a viso iheringuiana no foi capaz de antever atritos existentes entre o
proprietrio no-possuidor e o possuidor no proprietrio, a quem Ihering
imaginava falecer proteo jurdica. Na nossa sociedade, todavia, no pos-
svel ignorar essa perspectiva.
7 Jurisprudncia
Civil e Processo civil. Recurso especial. Ao possessria. Possibilidade ju-

rdica do pedido. Bem imvel pblico. Ao ajuizada entre dois particulares.
Situao de fato. Rito especial. Inaplicabilidade. A ao ajuizada entre dois
particulares, tendo por objeto imvel pblico, no autoriza a adoo do rito
das possessrias, pois h mera deteno e no posse. Assim, no cumpridos os
pressupostos especficos para o rito especial, deve o processo ser extinto, sem
resoluo de mrito, porquanto inadequada a ao. Recurso especial provido.
(STJ. REsp 998409. Rel. Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. J.
13/10/2009. DJ. 03/11/2009)
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. Posse e Propriedade. Rio de Janeiro,

Lumen Juris, 2006, pp. 295-317.
E ainda:
IHERING, Rudolf Von. Posse e Interditos Possessrios. Salvador: Progresso,

1959, pp. 155-172.
VI. AVALIAO
Casos geradores:
1) Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente

estaria ocupando rea de propriedade do poder pblico. Processa o poder
pblico, que alega ser legtimo possuidor do bem, que havia tentado retir-lo
do bem fora, Ao ser questionado pelo magistrado, o representante de Ad-
FGV DIREITO RIO 26

Propriedade
ministrao admite que, conquanto alegue a propriedade, no sabe ao certo

qual rea possui, nem de qual modo so exercidos os poderes sobre a coisa. A
administrao tem posse?
2) Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio,

o mesmo no efetivado pelo locador, que deixa o processo parado. O des-
pejado tampouco reinicia o pagamento do aluguel. Tem posse o sucumbente
da ao?
A posse configura a exteriorizao dos poderes inerentes propriedade,

independentemente de situao jurdica consolidada. Seu requisito o exer-
ccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
H duas grandes teorias que procuram explicar a posse. A primeira, desen-
volvida por Savigny, entende que a posse equivale poder sobre a coisa somado
conscincia do poder sobre a coisa e vontade de ser dono. A segunda, ela-
borada por Ihering, defende a posse como o animus de querer ter poder sobre
a coisa somado affectio tenendi.
FGV DIREITO RIO 27

Propriedade
AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE E O CRITRIO DA MELHOR

POSSE.
I. TEMA
Funo social da posse e o critrio da melhor posse.
II. ASSUNTO
Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da

posse. Conflitos entre critrios.
O objetivo desta aula consiste em apresentar a funo social da posse em

seu aspecto geral.
1 Melhor posse e tipologia da posse
O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de de-

terminar quais so os diferentes tipos de posse. Em alguns casos, isto ocorre
com o objetivo de imputar efeitos a determinados tipos de posse, como por
exemplo, nos art. 1.214 e seguintes. Em muitos casos, contudo, a delineao
datipologia da posse feita sem que se determine consequncias especficas
para a adoo deste ou daquele regime jurdico.
A justificativa da ausncia desses efeitos encontra-se no art. 507 do Cdi-
go Civil de 1916, que assim dispunha:
Art. 507. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor ser

mantido, ou reintegrado judicialmente, seno contra os que no tive-
rem melhor posse.
Pargrafo nico. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo

ttulo; na falta de ttulo, ou sendo os ttulos iguais, a mais antiga; se da
mesma data, a posse atual. Mas, se todas forem duvidosas, ser seques-
trada a coisa, enquanto se no apurar a quem toque.
FGV DIREITO RIO 28

Propriedade
Do dispositivo acima, extraiu-se a interpretao de que aquele que, de

acordo com os critrios de classificao da posse, tiver a melhor posse, dever
ter a sua posse juridicamente tutelada. D-se a essa situao o nome de cri-
trio da melhor posse.
Para que se determine qual a melhor posse necessrio que sejam conhe-
cidos os critrios de classificao da posse, bem como de que maneira ela
adquirida ou perdida.
2 Classificao da posse
2.1 Posse derivada
a transmitida por outrem, com ou sem mediao e ningum trans-

mite mais direitos do que possui.
2.2 Posse originria
Criada pelo surgimento espontneo de uma relao com a coisa.
2.3 Posse direta ou imediata
Inferncia sobre a coisa exercida pelo no proprietrio.
2.4 Posse indireta ou mediata
Poder ainda resguardado pelo proprietrio, que no perde de todo o con-

trole sobre a coisa. Possui como requisito a existncia de uma relao jurdica
que justifique a mediao na posse. Ope-se a mediao da posse ideia de
posse plena, a nica ad usucapionem.
2.5 Posse justa e injusta
A posse justa toda vez que no injusta. Esta a violenta, clandestina e

precria. Nos termos do art. 1200 do Cdigo Civil, justa a posse que no
for violenta, clandestina ou precria.
FGV DIREITO RIO 29

Propriedade
A posse injusta no se converte em justa por ato unilateral do possuidor.

Mas circunstncias outras podem legitimar a posse (como por exemplo, uma
aquisio do bem). Vejam-se as decises abaixo:
CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS

REQUISITOS.
MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE ORIGINRIA.
POSSIBILIDADE.
O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a)
posse mansa e pacfica, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o de-
curso do prazo de vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo
ttulo, que no s dispensa a exibio desse documento como tambm pro-
be que se demonstre sua inexistncia. E, segundo o ensinamento da melhor
doutrina, nada impede que o carter originrio da posse se modifique, mo-
tivo pelo qual o fato de ter havido no incio da posse da autora um vnculo
locatcio, no embarao ao reconhecimento de que, a partir de um determi-
nado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feio de posse
em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com
fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio procedente.
Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitu-
cional, e provido.
(STJ. REsp 154.733. Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. DJ. 19.03.2001)
Acrdo permitindo a alterao do carter originrio da posse:
APELAO CVEL USUCAPIO LOCAO INVERSO

DO CARTER DA POSSE POSSIBILIDADE. O falecimento do pro-
prietrio do imvel e dos herdeiros conhecidos encerra a relao locatcia e
permite que haja a modificao do carter da posse originria, a autorizar
o pleito de usucapio, desde que presentes os demais requisitos. Assim, a
improcedncia do pedido sem que haja dilao probatria, com a adequada
citao do Esplio, importa em afronta ao direito de ao ou acesso justia.
Recurso conhecido e provido, na forma do artigo 557, 1-a, do Cdigo
de Processo Civil.
(TJRJ. AC 0063848-46.2006.8.19.0001. Rel. Des. Ricardo Couto. Sti-
ma Cmara Cvel. J.16/12/2010)
Alterao do carter originrio da posse, luz, dentre outros motivos, da

funo social da posse:
Apelao Cvel. Ao de usucapio. Pretenso deduzida por possuidores

de mais de 20 anos, que afirmam ter ingressado no imvel como locatrios,
FGV DIREITO RIO 30

Propriedade
mas logo passado a exercer a posse com animus domini. Proprietrios cujo
paradeiro se desconhece. Citao por edital. Posse comprovadamente exer-
cida de forma mansa e pacfica. Inverso do carter da posse. Existncia de
atos que, de forma inequvoca, indicam a mudana da qualidade da posse,
originalmente precria, como a cessao do pagamento de 4 aluguis, a re-
alizao de obras de conservao no bem e a quitao de dbitos tributrios
de perodos pretritos. Funo social da posse. Desdia dos proprietrios re-
gistrais exteriorizada pela ausncia prolongada, que se extrai do insucesso das
diligncias realizadas pelo Juzo no intuito de localiz-los. Recurso ao qual se
d provimento para declarar os apelantes proprietrios do imvel descrito na
inicial, consoante o artigo 1.238 do Cdigo Civil.
(TJRJ. AC 0091824-33.2003.8.19.0001. J. 26/10/2010)
Em contrariedade aos julgados colacionados acima, o acrdo abaixo ex-

plicita o entendimento segundo o qual no possvel modificar o carter da
posse por mera vontade da parte:
1. Usucapio. Bem mvel. 2. Veculo deixado em oficina mecnica com

intuito de proceder a reparos. 3. Mera deteno, ausente o animus domini.
4. Impossibilidade de modificao do carter da posse por mera vontade da
parte. 5. Recurso provido, na forma do Art. 557, 1 A do C.P.C.
(TJRJ. AC 0004255-56.2008.8.19.0053. Rel. Des. Mario dos Santos
Paulo. Quarta Cmara Cvel. J. 30/08/2010)
O acrdo abaixo explicita a impossibilidade de contratos de locao e

arrendamentos obstarem a consumao da usucapio extraordinria.
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO REIVINDICA-

TRIA. EXCEO DE USUCAPIO REJEITADA. AUSNCIA DE
FUNDAMENTAO. ANULAO.
1. A existncia de deciso transitada formalmente em julgado, determi-
nando a anulao de sentena para ingresso na fase de instruo, no vincula,
pelas regras inerentes disciplina da coisa julgada, a nova deciso a ser profe-
rida. Contudo, as provas cuja realizao foi determinada no primeiro acrdo
devem ser levadas em considerao pelo segundo, sob pena de nulidade deste
por ausncia de fundamentao.
2. Se o possuidor prope uma ao de usucapio discutindo determinada
rea, a sua posse deve ser analisada at a data do ajuizamento da ao. pos-
svel, entretanto, em princpio, que, ainda que o pedido de usucapio venha
a ser julgado improcedente, o possuidor volte a discutir em ao futura sua
posse computando, agora, tambm o prazo em que tramitou a primeira ao,
FGV DIREITO RIO 31

Propriedade
caso no se verifique depois dela um ato inequvoco do proprietrio visando

retomada do bem.
3. H precedente, no STJ, considerando que a mera contestao a uma
ao de usucapio no representa efetiva oposio posse, interrompendo o
prazo de prescrio aquisitiva. Para que o debate da questo volte a ser trava-
do nesta sede, no entanto, necessrio a sua anlise pelo acrdo recorrido.
4. Tendo sido precisamente esses temas que justificaram a anulao da pri-
meira sentena no processo, determinando-se o ingresso na fase de instruo,
o novo julgamento deve enfrent-las, sob pena de nulidade.
5. Para reconhecer a inexistncia de usucapio em favor de pessoa que ha-
bita h mais de 20 anos em um imvel, necessrio que o Tribunal identifi-
que precisamente os atos que tornam injusta sua posse ou, quando a alegao
de usucapio extraordinria, os atos que inequivocamente manifestam a
inteno do proprietrio de o reaver o bem.
6. A existncia de atos de permisso, contratos de locao ou contratos de
arrendamento, celebrados 30 anos antes da propositura da ao reivindica-
tria, pelo proprietrio, no tm relevncia para a deciso do processo, dado
o prazo de 20 anos para a usucapio extraordinria, fixado pelo art. 550 do
CC/16.
7. Recurso especial conhecido e provido para o fim de anular o acrdo
recorrido.
(STJ. REsp 1.194.694. Rel. Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. J.
17/03/2011. DJ. 19/04/2011)
As decises do TJ-RJ e do STJ so contraditrias?
2.6 Posse de boa f e de m f: art. 1201 do CC
Quem tem ma f aquele que tem conscincia da ilegitimidade de seu ato.

Pode haver posse justa de m-f: exemplo: algum se apresenta como outra
pessoa, e recebe um bem. Tem posse justa, de m f.
possvel, contudo, que haja posse injusta de boa f, como no caso de al-
gum no ter conscincia do vcio que inquina a sua posse. Ex: o possuidor pre-
crio que entende no ter de devolver um bem, por motivo de justia pessoal.
3 Justo ttulo
Causa em tese hbil para justificar a transferncia da posse, e no da pro-

priedade. Sua presuno iuris tantum de que quem possui justo ttulo pos-
sui de boa f, conforme o pargrafo nico do art. 1201 do Cdigo Civil: O
FGV DIREITO RIO 32

Propriedade
possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f, salvo prova em
contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno.
Objetivando a mudana desse paradigma o enunciado 86 I Jornadas de
Direito Civil do Conselho de Justia Federal:
Art. 1.242: A expresso justo ttulo contida nos arts. 1.242 e 1.260
do CC abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir
a propriedade, independentemente de registro.
4 Aquisio e perda da posse
De acordo com os incisos do art. 1205, a posse pode ser adquirida: i) pela
prpria pessoa que a pretende ou por seu representante; e ii) por terceiro sem
mandato, dependendo de ratificao. Assim, a aquisio acontece atravs de
um ato jurdico, de forma que toda vez que houver conduta e objeto, corpus
e animus, haver a aquisio da posse.
Por fim, a posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com
os mesmos caracteres (art. 1206). Alm disso, o sucessor universal continua
de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular facultado unir
sua posse do antecessor, para os efeitos legais (art. 1207).
4.1 Aquisio originria e aquisio derivada da posse
A aquisio originria a apreenso da coisa e do exerccio do direito,

enquanto a aquisio derivada ou plena vem da tradio ou da sucesso na
posse. Aqui, importante ressaltar as espcies de tradio: i) tradio ficta ge-
nrica: transmite a posse direta sobre o bem, como no caso da entrega de
chaves; ii) tradio longa manu: proprietrio transmite a posse para o novo
proprietrio, sem que este toque e ocupe a coisa, que pode estar com o lo-
catrio; iii) tradio brevi manu: algum que possuidor direto o consoli-
da em suas mos todos os poderes do possuidor, adquirindo a propriedade,
como no caso do locatrio que compra o imvel; e iv) constituto possessrio:
aliena-se a propriedade, mas constitui-se a posse a non domine, por meio da
mediao. Ex: do dono que vende de conserva-se no imvel por mais de 30
dias, ou como o usufruturio ou como o locatrio.
O constituto possessrio forma derivada de aquisio da posse, porque
a posse e toda a alienada ao novo dono, que empossa o alienante em pos-
suidor imediato.
No caso de acesso na posse h a possibilidade de unir uma posse a outra.
A acesso uma faculdade, j que a boa f do adquirente da posse no retro-
FGV DIREITO RIO 33

Propriedade
age para limpar a m f do alienante. O adquirente de m-f, por outro lado,

no pode invocar a boa f de seu antecessor.
5 Efeitos da posse
A posse possui como efeitos: i) a possibilidade de se adqui-

rir a propriedade por meio de usucapio; ii) presuno de proprieda-
de; iii) direito aos frutos percebidos; iv) indenizao de benfeitorias,
de acordo com o disposto nos artigos 1219 a 1122 do Cdigo Civil;
v) a possibilidade de utilizao do desforo possessrio (art. 1210, pargrafo
nico, CC); e vi) indenizao dos danos causados.
6 Funo social da posse
A funo social da posse pode ser doutrinariamente identificada com a

obra de Hernandez Gil9, que pela primeira vez aventou da possibilidade de
a posse desempenhar uma funo social. Na doutrina brasileira, facilmente
identificvel uma viso da funo social da posse como sendo a materializa-
o do interesse no-proprietrio, ou seja, do interesse juridicamente qualifi-
cado como sendo atendedor da funo social da propriedade. Assim, temos
a figura da posse qualificada, que a posse que atende a funo social da
propriedade.
7 Jurisprudncia
CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS

REQUISITOS. MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE
ORIGINRIA. POSSIBILIDADE.
O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a)
posse mansa e pacfica, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o de-
curso do prazo de vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo
ttulo, que no s dispensa a exibio desse documento como tambm pro-
be que se demonstre sua inexistncia. E, segundo o ensinamento da melhor
doutrina, nada impede que o carter originrio da posse se modifique, mo-
tivo pelo qual o fato de ter havido no incio da posse da autora um vnculo
locatcio, no embarao ao reconhecimento de que, a partir de um determi-
nado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feio de posse
em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com 9
HERNNDEZ GIL, Antonio. La funcin
fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio procedente. social de la posesin. Madri: Alianza,
1969.
FGV DIREITO RIO 34

Propriedade
Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitu-

cional, e provido.
(STJ. REsp 154.733. Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. Quarta Turma; J.
05/12/2000. DJ. 19/03/2001)
ZAVASCKI, Teori Albino. A tutela da posse na Constituio e no novo C-

digo Civil. BDJUR. Braslia, 2007. Disponvel em:< http://bdjur.stj.gov.br>.
Acesso em: 28/09/2008.
E ainda:
CASTRO, Tupinamb. Posse e Propriedade. Porto Alegre, Livraria do Advo-

gado, 2003, pp. 9-98.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-

-Teto do Centro (www.mstc.org.br).
FGV DIREITO RIO 35

Propriedade
E ainda o texto a pgina seguinte:
Manifesto dos Movimentos de Moradia 10
AUTORIDADES!
Federal, Estadual e Municipal

Executivo, Legislativo e Judicirio
No aguentamos esperar!
Se pagar o aluguel, no come. Se comer, no paga o aluguel. este o

nosso dilema. Somos trabalhadores sem-teto desta magnfica cidade. Somos
empurrados para as favelas, cortios, penses e para o relento das ruas. Sofre-
mos com o despejo do senhorio. Nossas crianas, devido s nossas condies
precrias de vida, penam para se conservarem crianas. Somos tocados de um
lado para outro. No encontramos espao, para nossas famlias, em nosso
prprio territrio. Nossa cidade, que construmos e mantemos com nosso
trabalho, afugenta-nos para fora, para o nada.
Dizem que os trabalhadores so a pea mais importante da sociedade. En-

tretanto, estamos sendo triturados por esta engrenagem econmica perversa
mecanismo que destri os trabalhadores em vida e conserva no luxo uns
poucos privilegiados. Uma minoria que mantm centenas de imveis vazios,
abandonados, por vrios anos. Imveis que no cumprem sua funo social. 10
Manifesto divulgado pelos movimen-
tos de moradia por ocasio da ocupao
Enquanto somos empurrados para as periferias sem infraestrutura urbana, de vrios prdios em So Paulo, capital,
em 20 de julho de 2003. Disponvel em
em favelas, reas de risco ou de mananciais. <http://www.midiaindependente.
org/pt/blue/2003/07/259208.shtml>
FGV DIREITO RIO 36

Propriedade
No podemos aceitar esta situao. No podemos esperar. Nossas famlias

e nossas vidas esto em perigo. Queremos que a Lei entre em vigor: d funo
social a esses imveis vazios e abandonados. Vamos eliminar esse desperdcio
criminoso.
Para tanto, pleiteamos:
1. O atendimento de 2.000 famlias de sem-teto no centro expandido da

cidade, at o final do ano;
2. Atendimento de emergncia de 500 famlias de sem-teto. Este atendi-
mento pode vir por meio de carta de crdito, locao social e outras formas
de financiamento;
3. Declarar de interesse social todos os prdios vazios que esto abando-
nados por mais de 2 (dois) anos. E disponibiliz-los para moradia popular;
4. Disponibilizar todas as terras, prdios do governo Federal, de autarquias
ou imveis penhorados pelo Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal para
moradia popular, em So Paulo;
5. Enquanto no houver atendimento definitivo, queremos morar nos
imveis que ocupamos.
So Paulo, 20 de julho de 2003.
Associao Comunitria Direito da Cidadania Bem Viver

Associao de Moradores Jardim So Judas Tadeu
Associao dos Trabalhadores Sem Terra de Francisco Morato
Associao Morar e Preservar Chcara do Conde
Associao Oeste de Moradia Diadema
Movimento de Luta por Moradia Campo Forte
M. L. M. P Movimento de Luta por Moradia Prpria
M. S. T. C. Movimento Sem Teto do Centro
M. S. T. R. C. Movimento Sem Teto da Regio Central
Movimento Sem Teto de Helipolis Unas
Movimento Moradia Jardim Nova Vitria
Projeto Casaro Celso Garcia
Responda: Considerando-se o que foi aprendido sobre os critrios de qua-

lificao da posse, a invaso juridicamente aceitvel?
FGV DIREITO RIO 37

Propriedade
O Cdigo Civil aborda a posse nos artigos 1216 a 1224, considerando-se

possuidor, conforme o art. 1216 de tal diploma (...) todo aquele que tem
de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes proprie-
dade.
Com relao ao critrio da melhor posse, imprescindvel que seja observa-
da a classificao da posse, assim como a forma pela qual esta foi adquirida ou
perdida. Assim, a posse classificada em: i) posse derivada e posse originria;
ii) posse direta e posse indireta; iii) posse justa e posse injusta; iv) posse de
boa-f e posse de m-f.
Possui como efeitos: i) possibilidade de adquirir a propriedade por meio
da usucapio; ii) presuno de propriedade; iii) direito aos frutos percebidos;
iv) indenizao de benfeitorias, v) a possibilidade de utilizao do desforo
possessrio; e vi) indenizao dos danos causados.
FGV DIREITO RIO 38

Propriedade
AULA 5: NA JUSTIA: A TUTELA JURDICA DA POSSE. TUTELA

POSSESSRIA E PETITRIA.
I. TEMA
Tutela possessria e petitria.
II. ASSUNTO
Jus possessionis e jus possidendi. Reintegrao, manuteno e interdito

proibitrio. Imisso na posse. Separao dos juzos possessrio e petitrio.
Cumulao de aes. Procedimento da ao possessria. Liminar. Posse nova
e posse velha.
O objetivo desta aula consiste em analisar a tutela possessria e a tutela

petitria.
1 Jus possessionis e jus possidendi
A posse, como situao de fato, origina distintos tipos de tutela. Depen-

dendo da situao na qual se encontra o possuidor, o direito estende tutela
mais ampla ou menos ampla, e leva a um procedimento ou a outro. Da a di-
ferenciao entre dois tipos de posse, de acordo com a tutela jurdica obtida:
jus possessionis e jus possidendi.
Jus possessionis Jus possidendi

Direito ao no esbulho e
Natureza Direito posse
no turbao
Reintegrao,
Reintegrao,
Tutelas obtidas manuteno, interdito,
manuteno, interdito
imisso
Estado ftico da posse +
Requisitos Estado ftico da posse
ttulo ou s ttulo
FGV DIREITO RIO 39

Propriedade
2 Aes possessrias
As aes possessrias so aquelas cuja causa de pedir a posse. So elas: i)

interdito proibitrio; ii) ao de manuteno na posse; e iii) ao de reinte-
grao na posse. De acordo com o art. 921 do Cdigo de Processo Civil,
lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de: i) condenao em perdas
e danos; ii) cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho; e iii)
desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.
Todavia, previa o art. 505 do Cdigo Civil de 1916 que:
Art. 505. No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a ale-

gao de domnio, ou de outro direito sobre a coisa. No se deve, en-
tretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no
pertencer o domnio.
O dispositivo veiculava uma viso da posse como aparncia de proprie-

dade, e no com a autonomia necessria que passou a se impor aps o reco-
nhecimento dos conflitos entre situaes tituladas e no tituladas. Logo, na
possessria no se discutiria apenas posse, e ela seria decidida com base na
propriedade, se fosse por alguma das partes alegada. 11 A redao do disposi-
tivo foi alterada, no art. 1210, 2, do CC de 2002:
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso

de turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminen-
te, se tiver justo receio de ser molestado.
1 O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou resti-
tuir-se por sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defe-
sa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel manuteno,
ou restituio da posse.
2 No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de
propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
Desse modo, trs concluses se impuseram, muito bem resumidas pelos

enunciados das primeiras Jornadas de Direito Civil do Conselho de Justia
Federal:
78 Art. 1.210: Tendo em vista a no-recepo pelo novo Cdigo

Civil da exceptio proprietatis (art. 1.210, 2) em caso de ausncia de 11
Smula 487 do STF; Ser deferida
prova suficiente para embasar deciso liminar ou sentena final anco- a posse a quem, evidentemente, tiver
o domnio, se com base neste for ela
rada exclusivamente no ius possessionis, dever o pedido ser indeferido e disputada. STF. Smula 487. Dispo-
julgado improcedente, no obstante eventual alegao e demonstrao nvel em <http://www.stf.jus.br/
portal/cms/verTexto.asp?servico=ju
de direito real sobre o bem litigioso. risprudenciaSumula&pagina=sumu
la_401_500> Acesso em 5 dez. 2013.
FGV DIREITO RIO 40

Propriedade
79 Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponvel s

aes possessrias tpicas, foi abolida pelo Cdigo Civil de 2002, que
estabeleceu a absoluta separao entre os juzos possessrio e petitrio.
80 Art. 1.212: inadmissvel o direcionamento de demanda

possessria ou ressarcitria contra terceiro possuidor de boa-f, por ser
parte passiva ilegtima diante do disposto no art. 1.212 do novo Cdi-
go Civil. Contra o terceiro de boa-f, cabe to-somente a propositura
de demanda de natureza real.
Se na ao possessria s se discute posse, quais os critrios possveis para

a sua deciso? O da melhor posse e o da funo social da posse. Para os que
contam com ttulo vlido, a tutela dominial, em ao no procedimento co-
mum ordinrio, a melhor opo. Mas o que ocorreria se ajuizassem ao
possessria? Poderia ajuizar a petitria depois, e se arrependerem?
Na constncia da possessria, no possvel ajuizar ao de imisso (CPC,
art. 923), resultando seu ajuizamento em extino sem apreciao do mrito.
O contrrio, no entanto, possvel.
3 Caractersticas do procedimento especial das aes possessrias
As aes possessrias so fungveis entre si, de forma que a propositura de

uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz conhea do
pedido e outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos
estejam provados (art. 920 do CPC).
Possuem tais aes, ainda, carter dplice, sendo lcito ao ru, na contes-
tao, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteo pos-
sessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho
cometido pelo autor (art. 922 do CPC).
Com relao liminar, estando a petio inicial devidamente instruda, o
juiz deferir, sem ouvir o ru, a expedio do mandado liminar de manuten-
o ou de reintegrao; no caso contrrio, determinar que o autor justifique
previamente o alegado, citando-se o ru para comparecer audincia que for
designada (art. 928 do CPC).
Ainda reside interesse na distino entre posse nova e posse velha. A posse
velha aquela obtida ou perdida h mais de um ano e um dia. A nova, a me-
nos de um ano e um dia. O CC 1916 estabelecia que se a posse fosse velha, na
ao possessria no poderia haver concesso de liminar.12 Entretanto, o art.
924 do Cdigo de Processo Civil ainda diferencia posse nova de posse velha. Art. 508: Se a posse for de mais de
12
ano e dia, o possuidor ser mantido su-

mariamente, at ser convencido pelos
meios ordinrios.
FGV DIREITO RIO 41

Propriedade
Leitura obrigatria:

ro, Lumen Juris, 2006, pp. 404-430.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro, Forense, 2003,

pp.103-120.

ro, Lumen Juris, 2006, pp. 345-403.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Se um imvel de propriedade da prefeitura de So Paulo, nas condies

precrias vistas nas fotos do caso da aula 4, fosse invadido pelo MSTC, e se
instaurasse um conflito entre eles e a municipalidade, qual ou quais as aes
a serem ajuizadas pelo Municpio para reaver o imvel? E pelo MSTC para
se manter l? Como obter tutela jurdica, em um caso ou em outro, o mais
rpido possvel?
Existe evidente conflito entre o interesse do proprietrio no-possuidor

com o interesse do possuidor no-proprietrio. Deve ser formada uma viso
de que diferentes critrios (classificao da posse ou funo social) podem
originar diversas solues para tais conflitos.
FGV DIREITO RIO 42

Propriedade
AULA 6: PROPRIEDADE E MORADIA.
I. TEMA
Propriedade e moradia.
II. ASSUNTO
Insuficincia da proteo possessria. Titulao. Moradia e dignidade da

pessoa humana.
O objetivo desta aula consiste em analisar os principais aspectos da pro-

priedade e da moradia.
1 Posse e proteo da moradia
Os anseios de ampliao da proteo possessria se correlacionam, sem

sombra de dvida, com as necessidades de moradia. Alada a direito social no
art. 6 da Constituio Federal, no se pode imaginar a possibilidade de vida
digna sem que haja acesso moradia. Por outro lado, outros interesses sociais
podem e sero postos em cotejo com a necessidade de prover moradia, como
se pode ver das decises a seguir.
Agravo de Instrumento. Ao de Despejo por Falta de Pagamento. Re-

curso de Apelao recebido em duplo efeito. Deciso contrria ao dispos-
to no art. 58, V da Lei 8.245/91. Embora seja notrio o grave problema
de moradia existente em nosso pas, no cabe ao Judicirio, em interpretao
contrria lei, suprir a deficincia do Poder Pblico, fazendo cortesia com
o patrimnio do particular, que j por demais onerado por tributos que,
infelizmente, no so destinados aos seus fins. RECURSO PROVIDO.
(TJRJ. Agravo de Instrumento n. 2006.002.17927. Rel. Des. Jose de Sa-
muel Marques. J. 08/11/2006)
FGV DIREITO RIO 43

Propriedade
O direito moradia no pode garantir que se more em imvel em prejuzo

do seu proprietrio
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. Agravo de instrumento de deciso

que, nos autos de ao de despejo cumulada com cobrana, deferiu a an-
tecipao dos efeitos da tutela com fulcro no art. 273 do CPC, pelo que
determinou a desocupao do imvel em 15 dias, sob pena de expedio de
mandado de despejo.
1. No h falar em violao aos princpios constitucionais da segurana
jurdica, do contraditrio e da ampla defesa se a deciso que determinou o
desalijo foi proferida aps a contestao e depois de instadas as partes a se
manifestarem em provas. 2. admissvel a concesso da antecipao dos efei-
tos da tutela com fulcro no art. 273 do CPC nas hipteses abrangidas pela
Lei 8.245/91, pelo que as decises proferidas com base naquele dispositivo
legal independem de cauo. 3. Embora o direito moradia seja de ndole
constitucional, no se pode pretender que seja ele protegido ao ponto de se
garantir que se more em prejuzo do dono da morada alugada. 4. Somente
se reforma a deciso concessiva ou no da antecipao de tutela, se teratol-
gica, contrria Lei ou evidente prova dos autos. Smula 59 do TJERJ.5.
Recurso ao qual se nega seguimento, na forma do art. 557, caput, do CPC.
Como resultado, o direito moradia ser ponderado com outros direitos, de
modo a que se determine qual o interesse prevalente.
(TJRJ. Agravo de Instrumento n. 0020743-80.2010.8.19.0000. Rel. Des.
Fernando Foch Lemos. Terceira Cmara Cvel. J. 30/09/2010)
2 Posse e titulao
H, contudo, uma insuficincia estrutural na concepo de um direito

no titulado, que no permite o exerccio pleno de suas faculdades por parte
do titular. O texto a seguir ilustra bem essa problemtica.
Qu sucede si no puede demostrar que tena una casa?

Por Hernando de Soto 13
La importancia de un adecuado sistema de propiedad legal.
Dos desastres naturales recientes nos han conmovido: el peor tsunami de
La historia, que asol 11 pases en las costas del Ocano Indico, y el huracn
llamado Katrina, que inund la ciudad de Nueva Orleans. Las imgenes lle-
gadas de ambas regiones fueron trgicamente similares: edifi cios derruidos, 13
SOTO, Hernando de. Qu sucede
si no puede demostrar que tena una
cadveres flotando, sobrevivientes estupefactos, y agua, agua por todas partes. casa? Disponvel em <http://www.
Haba una profunda diferencia. En Nueva Orleans, lo primero que hi- elcomercioperu.com.pe/edicionim-
presa/html/2006-01-22/imppoliti-
cieron las autoridades para garantizar la paz y asegurar la reconstruccin fue ca0442713.html> Acesso em 5 dez.
2013.
FGV DIREITO RIO 44

Propriedade
salvar ls registros de propiedad legal de la ciudad, los cuales rpido deter-

minaron quin es dueo de qu y dnde, quin debe qu y cunto, quin
puede ser reubicado rpido, quin es sujeto de crdito para fi nanciar una
reconstruccin, qu propiedad est tan daada que va a necesitar ayuda, y
cmo dar energa y agua limpia a los pobres.
En el sudeste asitico no haba esos registros legales disponibles que en-
contrar, pues la mayora de las vctimas del tsunami haba vivido y trabajado
por fuera de la ley.
Con las aguas de la inundacin an altas Stephen Bruno, el custodio de
ls registros notariales de Nueva Orleans, corri hacia el stano del juzgado
donde se almacenaban los registros de propiedad de la ciudad, los sac a ras-
tras del agua, los acomod en camiones refrigerantes que los transportaron a
Chicago, donde fueron secados por expertos.
Los documentos restaurados fueron rpidamente devueltos a Nueva Or-
leans: 60.000 volmenes ahora archivados bajo guardia armada, en el re-
cientemente despejado centro de convenciones. Abstractores movindose
entre cajas hasta la altura del muslo revisan meticulosamente documentos
que producirn ls herramientas legales para disear y fi nanciar la recupera-
cin de la ciudad, permitiendo que banqueros, aseguradores y corredores de
inmuebles identifi quen propietarios, activen garantas colaterales, consigan
fi nanciamiento, accedan a mercados secundarios, realicen acuerdos, cierren
contratos, y a la vez hagan rentable que las empresas de servicios bombeen
energa y agua a los vecindarios. Toda La infraestructura legal de cuya nece-
saria existencia para mantener una economia moderna en movimiento gran
parte de los estadounidenses no es consciente.
Una escena as fue imposible luego de que el tsunami de diciembre del
2004 lanz a gran velocidad agua y olas del tamao de edifi cios sobre las pro-
piedades que daban a la playa, desde Indonesia y Tailandia hasta Sri Lanka
y las Maldivas, matando a ms de 270.000 personas (168.000 solo en Indo-
nesia).
En Bandah Aceh, Indonesia, el agua se llev 200.000 casas; la mayora de
ellas sin ttulos de propiedad.
Cuando el agua se retir de Nam Khem, Tailandia, un magnate bien co-
nectado se lanz a apropiarse de la valiosa primera fi la de terrenos frente de
playa. Los sobrevivientes de las 50 familias que durante una dcada haban
ocupado La orilla protestaron, pero no tenan derechos de propiedad legal-
mente documentados que respaldaran sus reclamos.
Ese es el caso de la mayora de la gente en los pases en desarrollo y en
los que formaban parte del mundo sovitico, donde los sistemas legales son
inaccesibles a la mayora de los pobres. La vida en el mundo extralegal est
en constante riesgo. Un terremoto sacudi Pakistn el mes pasado, dejando
un estimado de 73.000 muertos. Cuando un sismo de similar intensidad
FGV DIREITO RIO 45

Propriedade
remeci Los ngeles em 1994, murieron 60 personas. Por qu la diferencia?

Como les gusta decir a ls sismlogos: Los terremotos no matan a la gente,
las casas s. Viviendas construdas inadecuadamente, fuera de la ley, ignoran-
do los cdigos de construccin.
Pero qu propietario pobre -para no hablar del promotor, del banco, de
La oficina de crdito o del organismo gubernamental- tiene algn incentivo
para invertir en vivienda ms segura y en concreto reforzado sin la evidencia de
uma propiedad garantizada y legal y la posibilidad de conseguir crdito?
Los gobiernos no tienen cmo hacer cumplir los cdigos legales cuando
La mayora de las personas opera al margen de ellos.
En los pases en desarrollo los desastres naturales no solo dejan a las ciuda-
des en ruinas, sino que arrasan con economas enteras. El tsunami del 2004
liquid el 62% del PBI de Las Maldivas; mientras que el costo del Katrina,
segn la Oficina de Presupuesto del Congreso, ser entre 0,5% y 1% del PBI
de EE.UU.
Por lo general los gobiernos promueven el valor de la propiedad privada
para incrementar los impuestos sobre ella. En la economa extralegal, las per-
sonas pueden pagar sobornos, pero nadie paga impuestos. De dnde vendr
el dinero para la reconstruccin?
La propiedad privada en EE.UU. suele estar cubierta por seguros. Valora-
dos en unos US$30.000 millones para el Katrina. En Sri Lanka, sin embargo,
solo El 1% de las 93.000 vctimas del tsunami estaba cubierto.
En el mundo en desarrollo pocas personas tienen un documento de iden-
tidad legal ligado a un domicilio oficial, no importa el tipo de ttulo legal de
SUS activos exigido por los aseguradores.
Sin una prueba de identidad o domicilio legal a partir del cual crear una
lista de suscripcin, ninguna compaa de servicios pblicos va a suministrar
electricidad o cualquier otro servicio.
Ni siquiera los gobiernos estn seguros de quines son los que han muerto,
puesto que la mayor parte de las vctimas nunca tuvo identidad legal.
En Per, el debate sobre si los muertos dejados por la guerra que inici
El terrorismo de Sendero Luminoso fueron 25.000 o 75.000, an contina.
Las autoridades de Nueva Orleans estudian la posibilidad de recurrir a
leyes de usufructo. Cuando los pobres no pueden afrontar los gastos de re-
paracin, estas leyes permiten al municipio reconstruir las viviendas, alqui-
larlas a los albailes, aportando el necesario alojamiento, y ahorrar el escaso
pequeo capital de los pobres, quienes eventualmente recuperan sus casas o
tienen la posibilidad de venderlas al municipio a precio de mercado.
En el mundo en desarrollo ni el capital ni el crdito se aventuran all don-
de los derechos de propiedad no son claros.
La diferencia entre un tsunami y un huracn termina siendo mucho ms
que el oleaje. Por eso es que en los pases en desarrollo, que no cuentan com
FGV DIREITO RIO 46

Propriedade
un sistema adecuado de legislacin sobre propiedad, hasta la paz est en jue-

go; como era el caso en Estados Unidos antes de que una buena y amplia-
mente accesible legislacin sobre el derecho a la propiedad convirtiera a
los violentos invasores en nobles pioneros.
Antes de aquello, los invasores haban amenazado con quemar las fi ncas
del presidente George Washington si no se les entregaba ttulos. Y Abraham
Lincoln record cierta vez en un discurso que no haber podido ver la puesta
del sol por la cantidad de cadveres colgados de los rboles, vctimas de lin-
chamientos a raiz de crmenes contra la propiedad. As estn hoy los pases en
desarrollo. Se puede detener el derramamiento de sangre.
Los medios de vida y los negocios podran regenerarse en el mundo en desar-
rollo, pero primero los pobres tienen que ser legalmente empoderados. Damos a
la ley por sentado; pero sin documentacin legal la gente no existe en el mercado.
Si la propiedad, los negocios y las transacciones no se documentan legalmente,
estn destinados a ser obviados. La sociedad no podr funcionar como un todo.
Los huracanes no pueden destruir la infraestructura oculta del dominio de
La ley, que mantiene la paz y empodera al pobre. Los ttulos avalados por la ley
y ls certificados de acciones generan inversin; los ttulos de propiedad al da
garantizan el crdito; los documentos permiten a la gente identifi carse y recibir
ayuda, los estatutos de una compaa pueden acopiar fondos para la recons-
truccin; ls hipotecas renen dinero, los contratos afirman los compromisos.
Cuatro mil millones de personas de los seis mil millones que hay en todo
el mundo carecen de la habilidad de generar prosperidad y recuperarse de ls
desastres; su constante tragedia es vivir sin el beneficio de alguna ley. Ningu-
na suma de ayuda internacional o caridad puede compensar eso.
Solo si los pobres son empoderados legalmente van a poder ellos mismos es-
tar en situacin de convertir el siguiente tsunami en una simple tormenta ms.
SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital. Rio de Janeiro, Record, 2001,

pp. 187-218.
E ainda:
FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo. Rio de Janei-

ro, Renovar, 2001, pp. 33-65.
FGV DIREITO RIO 47

Propriedade
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Leia as ementas a seguir:
FIADOR. Locao. Ao de despejo. Sentena de procedncia. Execuo.

Responsabilidade solidria pelos dbitos do afianado. Penhora de seu imvel
residencial. Bem de famlia. Admissibilidade. Inexistncia de afronta ao direi-
to de moradia, previsto no art. 6 da CF. Constitucionalidade do art.3, inc.
VII, da Lei n 8.009/90, com a redao da Lei n 8.245/91. Recurso extraor-
dinrio desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de famlia do
fiador do contrato de locao, objeto do art. 3, inc. VII, da Lei n 8.009, de
23 de maro de 1990, com a redao da Lei n 8.245, de 15 de outubro de
1991, no ofende o art. 6 da Constituio da Repblica.
(STF. RE 407.688. Rel. Min. Cezar Peluso. J. 08/02/2006)
Voto do Min. Gilmar Mendes, no RE 407.688:
VOTO DO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES Senhor

Presidente, ouvi com ateno os votos proferidos pelos Ministros Cezar Pe-
luso, Eros Grau, Joaquim Barbosa e Carlos Britto. De fato, o texto constitu-
cional consagra expressamente o direito de moradia. Do que depreendi do
debate, no me parece que qualquer dos contendores tenha defendido aqui
a ideia de norma de carter programtico. Cuida-se, sim, de se indagar sobre
o modus faciendi, a forma de execuo desse chamado direito de moradia.
E estamos diante de uma garantia que assume contornos de uma garantia
de perfil institucional, admitindo, por isso, mltiplas possibilidades de exe-
cuo. Sem negar que eventuais execues que venham a ser realizadas pelo
legislador possam traduzir eventuais contrariedades ao texto constitucional,
no caso no parece, tal como j apontado pelo Ministro Cezar Peluso, que
isso se verifique. No me parece que do sistema desenhado pelo texto cons-
titucional decorra a obrigatoriedade de levar-se a impenhorabilidade a tal
ponto. J o Ministro Joaquim Barbosa destacou que aqui se enfrentam prin-
cpios eventualmente em linha de coliso. E no Supremo Tribunal Federal
podemos deixar de destacar e de ressaltar um princpio que, de to elementar,
nem aparece no texto constitucional: o princpio da autonomia privada, da
autodeterminao das pessoas um princpio que integra a prpria ideia
ou direito de personalidade. Portanto, embora reconhea, no art. 6, o direi-
to de moradia, a criao ou a possibilidade de imposio de deveres estatais
na Constituio de modos de proteo a essa faculdade desenhada no texto
constitucional, no consigo vislumbrar, na concretizao que lhe deu a Lei, a
FGV DIREITO RIO 48

Propriedade
violao apontada. Nesses termos, acompanho voto do Ministro Cezar Pelu-

so, desprovendo o recurso extraordinrio.
Pergunta-se: Como se delineia a ponderao feita pelo Supremo Tribunal Fe-

deral? A moradia valor meramente programtico, ou pode gerar eficcia direta?
Conquanto exista eficcia direita do princpio da funo social da proprie-

dade, o Supremo Tribunal Federal tem recusado sindicabilidade ao direito
moradia.
FGV DIREITO RIO 49

Propriedade
AULA 7: S DONO QUEM REGISTRA.
I. TEMA
S dono quem registra.
II. ASSUNTO
O dogma do modo de aquisio. Princpios registrais. A situao registral

brasileira.
O objetivo desta aula consiste em analisar os princpios registrais no siste-

ma brasileiro.
1 A aquisio pelo registro do ttulo
A forma mais comum de aquisio derivada da propriedade ocorre em ra-

zo do registro do ttulo translatcio. O registro de imveis , in fi ne, o meio
mais adequado para suprir as demandas de segurana jurdica envolvendo os
negcios imobilirios. No entanto, o sistema de registro de imveis no Brasil,
que consiste em atividade administrativa autorizada,14 encontra-se imerso em
grave crise, e necessita de urgente interveno.
Se tudo der certo, o registro de imveis opera produzindo efeitos reais
sobre bens imveis sempre que houver a anotao do fato. Serpa Lopes de-
fine registro pblico como a meno de certos atos ou fatos exarada em
registros especiais, por um oficial pblico, quer vista da apresentao de
ttulos comuns que lhe so apresentados, quer em face de declaraes escri-
tas ou verbais das partes interessadas. 15 Os registros pblicos so regulados
atualmente pelas Leis n 6015-73 (registro civil) e n 8934-94 (registro de
comrcio). Sua serventia vem anunciada no prprio caput do art. 1 da Lei 14
A atividade registral no Brasil dele-
gada pelo poder pblico a particulares
6015-73: os registros promovem a a autenticidade, segurana e eficcia dos (CRFB, art. 236), com base nos critrios
atos jurdicos. fixados na Lei n. 8935-94 (Lei dos Car-
trios).
O registro pblico existe em nosso direito em quatro modalidades (art. 1, 15
SERPA LOPES, Miguel Maria. Tratado
Lei 6015-73), das quais nos interessar no momento apenas uma: o registro de Registros Pblicos. Vol. I. 3 ed, Rio de
Janeiro, Freitas Bastos, 1955, p.2.
FGV DIREITO RIO 50

Propriedade
de imveis, que tem o objetivo legal de permitir que, mediante negcio jur-
dico, seja transferida a propriedade de algum bem imvel.
Via de regra, no direito brasileiro, vige aquilo que se chama de princpio da
abstrao, que determina que no haja a produo de efeitos reais decorrentes
da prtica de negcio jurdico. Para a produo destes referidos, necessrio
uma ato jurdico strictu sensu, No caso de imveis, este ato precipuamente
o registro. Vejamos o art. 1245 do Cdigo Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o regis-

tro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante conti-
nua a ser havido como dono do imvel.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decre-
tao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adqui-
rente continua a ser havido como dono do imvel.
O 1 consagra o princpio da presuno de veracidade do registro; segun-

do o informado, ser determinado o titular. No 2, temos a presuno de
legalidade. Assim, at que algo diferente resulte, o registro de qualquer im-
vel atribui ao titular matriculado o direito real correspondente, s podendo
ser modificado por outro ato registral ou por deciso judicial.
Em outro turno, se o registro no exprimir a verdade, dever ser corrigido:
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o

interessado reclamar que se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio rei-
vindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do ter-
ceiro adquirente.
O interessante no dispositivo o que dispe o pargrafo nico. Conquan-

to a propriedade seja firmada pelo registro, possvel que este no exprima a
verdade, em especial diante da ocorrncia de usucapio. Nesse caso, mesmo
sem o documento do registro (que no , portanto, documento essencial
propositura da demanda v. art. 183, CPC), ser possvel ajuizar ao e
provar a propriedade por outros meios. No caso de desconstituio do regis-
tro, para que seja firmado outro este pedido pode ser combinado (cumulao
sucessiva) com a reivindicao do bem. A vindicatio, contudo, no tem como
exigncia o acertamento registral.
O pargrafo nico dispe que o registro ser corrigido, independente da
boa-f do terceiro adquirente. Num cdigo que prima pelo respeito boa-f
objetiva e que textualmente afirma a proteo ao adquirente em caso de pa-
gamento indevido, no se pode dar, em primeira vista, interpretao to pa-
FGV DIREITO RIO 51

Propriedade
ralisante ao art. 1247. Na verdade, o dispositivo no prev que o registro seja

sempre cancelado, mas que se for cancelado pela via judicial, haver extenso
dos efeitos da coisa julgada para com o terceiro de boa-f, que ter ressalvado
apenas os direitos de possuidor. Mas isso um posterius, no sendo impossvel
ao magistrado reconhecer o direito de terceiro adquirente de boa-f.
Por conseguinte, o registro cria segurana a todo custo, desconsiderando
valores caros ao texto constitucional. Ou no? Ou seria mais adequado um
sistema de registro de imveis rgido, que gerasse segurana?
O sistema brasileiro pressupe a necessidade da transcrio para que haja
a aquisio da propriedade (e para que se operem as formas negociais de cria-
o, transferncia e extino de direitos reais). S dono quem registra, o
mote dos oficiais registradores. O negcio jurdico no tem eficcia translati-
va, gerando apenas efeitos obrigacionais. Para que se obtenha o efeito deseja-
do, deve-se atender ao requisito formal de publicidade, qual seja o registro.
o que determina o art. 676 do Cdigo Civil.
PROPRIEDADE = ESCRITURA + REGISTRO
No sistema alemo, o negcio de ndole contratual (negcio causal) tam-

bm no origina a transferncia de propriedade. necessrio que se celebre
um negcio registral, abstrato, no qual se emite declarao receptcia de von-
tade, a ser completada pelo onerado, e declara que deseja realizar o registro
em benefcio do adquirente.16 Uma vez efetuado o negcio registral, se hou-
ver direitos de terceiros em jogo, s este poder ser atacado caso haja nulida-
de nele prprio (e no no negcio causal).17 Trata-se da abstrao registral,
presente no direito alemo. No sistema francs, o registro no translativo de
propriedade, tendo efeitos meramente declaratrios entre as partes. Entretan-
to, para que terceiros estejam vinculados, necessrio que haja o registro. Por
conseguinte, o registro declaratrio, mas a oponibilidade perante terceiros
(que s pode ser exigida se houver publicidade) depende do acertamento do
imvel. Seriam melhores esses sistemas?
2 O que no est no registro

16
WOLFF, Martin. Op. cit. pp. 187 e ss.
Conquanto seja vlido e interessante polemizar sobre o que no est no 17
MENDES, Isabel. O Registro predial e a
registro, mais relevante lembrar-se de tudo aquilo que deveria estar l certi- segurana jurdica nos negcios imobili-
rio. Coimbra: Almeidina, 1992, p. 29.
ficado e no est. Vejamos no texto abaixo algumas das graves consequncias 18
Arquiteta, e urbanista, Coordenadora
da desordem fundiria. do Curso de Ps Graduao da Facul-
dade de Arquitetura e Urbanismo da
USP, Coordenadora do Laboratrio de
Excluso social, habitat e violncia, por ERMINIA MARICATO 18 Habitao e Assentamentos Humanos,
ex- Secretria de Habitao e Desenvol-
vimento Urbano da prefeitura de So
Paulo (1989-1992).
FGV DIREITO RIO 52

Propriedade
Se na dcada de 40, quando 31% da populao brasileira era urbana, as

cidades eram vistas como avano e modernidade em relao ao campo que
representava o Brasil atrasado ou arcaico, no incio de 2001, quando 80% da
populao urbana, sua imagem passa a ser associada violncia, poluio,
favela, criana desamparada, epidemias, trfego catico, entre outros inme-
ros males.
O processo de industrializao /urbanizao, parecia representar um ca-
minho para a independncia de sculos de dominao da produo agrria e
de mando coronelista, ligado diretamente relao colonial. A evoluo dos
acontecimentos mostrou que ao lado de intenso crescimento econmico (7%
em media entre 1940 e 1980), o processo de urbanizao com crescimento
da desigualdade resultou numa gigantesca concentrao espacial da pobreza.
Nem todas as consequncias do processo de urbanizao so negativas
como mostram a queda da mortalidade infantil, da taxa de natalidade e o
aumento da esperana de vida ao nascer, nos ltimos 50 anos. A dcada de
80 foi portadora de algumas novidades, confirmadas pelo Censo do IBGE
de 2000, como a diminuio da taxa geomtrica de crescimento anual das
metrpoles (cujo crescimento se concentra agora apenas nos municpios pe-
rifricos) e a acelerao do crescimento das cidades de porte mdio. As doze
metrpoles brasileiras, entretanto, que concentram perto de 33% de toda a
populao revelam de modo mais evidente as consequncias dramticas desse
processo de crescimento com excluso social.
Durante os anos 80 e 90, sob as novas relaes internacionais a desigual-
dade se aprofunda: aumenta a informalidade nas relaes de trabalho, au-
menta o crescimento das favelas, aumenta o nmero de crianas abandona-
das. Levantamentos cientficos comprovam o que nossos olhos constatam
cotidianamente.
Entre essas caractersticas que so histricas em uma sociedade na qual
o desemprego e a desigualdade so estruturais, talvez a maior novidade das
duas ltimas dcadas esteja na exploso da violncia urbana.
Falar de violncia no Brasil, ltimo pas escravista do hemisfrio ociden-
tal e que ainda hoje mantm resqucios de trabalho escravo, requer alguma
preciso. A violncia urbana que cresce fortemente nas cidades brasileiras se
diferencia da tradicional violncia que sempre marcou a relao de trabalho.
Trata-se daquela que expressa pelo nmero de homicdios e que como
a primeira, faz da populao pobre sua principal vtima. O que nos interessa
explorar aqui a relao entre habitat e violncia.
A segregao urbana uma das faces mais importantes da excluso social.
Ela no um simples reflexo, mas tambm motor indutor da desigualdade.
dificuldade de acesso aos servios e infraestrutura urbanos (transporte pre-
crio, saneamento deficiente, drenagem inexistente, dificuldade de abasteci-
mento, difcil acesso aos servios de sade, educao e creches, maior exposi-
FGV DIREITO RIO 53

Propriedade
o ocorrncia de enchentes e desmoronamentos, etc.) somam-se menores

oportunidades de emprego (particularmente do emprego formal), menores
oportunidades de profissionalizao, maior exposio violncia (marginal
ou policial), discriminao racial, discriminao de gnero e idade, difcil
acesso justia oficial, difcil acesso ao lazer. A lista interminvel.
Ilegalidade na Ocupao do Solo e Segregao Urbana
A ilegalidade em relao propriedade da terra, entretanto, tem sido o

principal agente da segregao ambiental, no campo ou na cidade. A ilega-
lidade fundiria participa de uma situao de ilegalidade generalizada: na
relao de trabalho, na resoluo de conflitos, na ao da polcia...
No meio urbano, a relao legislao/mercado fundirio/excluso
est no centro da segregao territorial. nas reas desprezadas pelo mercado
imobilirio privado e nas reas pblicas situadas em regies desvalorizadas,
que a populao trabalhadora pobre vai se instalar: beira de crregos, encos-
tas dos morros, terrenos sujeitos a enchentes ou outros tipos de riscos, regies
poludas, ou [...] reas de proteo ambiental (onde a vigncia de legislao e
proteo e ausncia de controle do uso do solo definem a desvalorizao e o
desinteresse do mercado imobilirio).
Apenas para dar alguns exemplos, em So Paulo, uma cidade que tem o
PIB maior que o do Chile, aproximadamente 20% de seus 10 milhes de
habitantes mora em favelas. Destas, 49,3% tem alguma parte localizada em
beira de crrego, 32,2% esto sujeitas a enchentes, 29,3% localizam-se em
terrenos com declividade acentuada, 24,2 % esto em terrenos que apre-
sentam eroso acentuada e 0,9 % esto em terrenos de depsitos de lixo ou
aterro sanitrio.
Na periferia sem urbanizao, a precariedade dos transportes e o alto preo
so fatores que influem na baixa mobilidade dos moradores, frequentemente
exilados em seus bairros precrios. (Santos 1990). No de se estranhar que
em tais situaes de segregao territorial pode ocorrer o desenvolvimento de
normas, comportamentos, mecanismos e procedimentos extralegais que so
impostos comunidade pela violncia ou que so aceitos espontaneamente
e at desejados.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense,

2011, pp. 303-318.
FGV DIREITO RIO 54

Propriedade
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Veja-se a notcia do Correio Braziliense:
Multiplicao de lotes no Lago

Ana DAngelo
Correio Braziliense, de 1/4/2005
Compradores do Pousada das Andorinhas travam batalha contra empre-

endedora acusada de vender terrenos irregularmente. Grupo chegou a formar
associao de interessados que teriam sido lesados
O cobiado Condomnio Pousada das Andorinhas, na QI 31 do Lago
Sul, no foi regularizado, mas j est deixando um rastro de prejuzos, de
denncias de estelionato na polcia e de processos criminais. No centro da
polmica est a empreendedora do local, Rosa Lia Fenelon Assis, de 67 anos.
Enquanto a regularizao no vem, ela e a filha Angela Beatriz de Assis, de
39 anos so acusadas por dezenas de pessoas de se beneficiar com o comr-
cio de terrenos que alegam lhes pertencer, vendendo o mesmo lote para mais
de uma pessoa. O total de prejudicados j superior a 400 compradores,
de acordo com Enock Goulart de Carvalho, sndico do condomnio desde
maro de 2004.
O grupo de compradores to grande que eles se juntaram e criaram,
em dezembro passado, a Associao dos Lesados pela Empreendedora do
Condomnio Pousada das Andorinhas (Alecpa). J tem 126 associados. Eles
pretendem representar contra a empreendedora por estelionato. Funcionria
pblica aposentada, Rosa Lia Assis tem uma procurao passada em 1989
pela filha Angela Beatriz, dando-lhe plenos poderes para negociar 60,5 hec-
tares em nome da filha. Desde ento, j teriam sido vendidos cerca de 1.700
lotes. O problema que s existem 1.002. Ou seja, tem gente comprando
terreno que j pertenceria, em tese, a outro.
Ao Correio, Rosa Lia Assis admitiu que pode ter vendido o mesmo lote
para mais de uma pessoa, mas alegou desorganizao dos dados e no m
f. Embora os 60,5 hectares negociados estejam em seu nome, Angela Beatriz
se eximiu de responsabilidade. Esto usando o meu nome para criar tumul-
to. Nunca assinei documentos, nem vendi terra nenhuma. A minha me que
a dona legtima da terra, alegou Angela Beatriz.
Em local privilegiado, beira do asfalto e prximo Ponte JK, o Con-
domnio Pousada das Andorinhas est dentro da antiga fazenda Parano, de
527 hectares, originalmente pertencente ao esplio de Balbino de Souza Vas-
concelos. Repartida entre herdeiros foi vendida em pedaos a vrias pessoas.
FGV DIREITO RIO 55

Propriedade
Angela Beatriz de Assis teria comprado 60,5 hectares. Mas somente 24 hec-
tares esto registrados no 2 Ofcio de Registro de Imveis. Os outros 36,5
hectares so garantidos apenas por trs escrituras.
Para completar o imbrlio, a Terracap (Companhia Imobiliria de Bras-
lia) tambm reivindica a posse de parte da rea do condomnio. H liminar
da Justia suspendendo qualquer alterao na matrcula dos 20 hectares que
esto registrados em nome de Angela Beatriz de Assis no cartrio de imveis.
Tambm est proibida qualquer edificao no local at que a situao seja
regularizada. No local, existe uma portaria indicando a existncia do futuro
condomnio. Auditoria feita pela atual administrao constatou a existncia
de 1.746 lotes vendidos at outubro de 2004, dos quais 1.295 teriam sido
adquiridos diretamente de Rosa Lia Assis, conforme declararam os compra-
dores. Outros 37 lotes foram comprados por meio de trs pessoas, sendo 181
em duplicidade.
Duas delas Paulo Goulart e Hlio Ribeiro foram autorizadas a
transferir determinados lotes por procurao recebida de Rosa Lia Assis, que
substabeleceu o mandato da filha. A terceira, Eliane Pereira da Mota, alega
ter contrato com a empreendedora para vender parte deles. Rosa Lia Assis
negou conhec-la.
H ainda 78 unidades vendidas sem documentos no condomnio. De
acordo com a auditoria, 567 lotes foram negociados em duplicidade. A maio-
ria, 386, seria As que no se acharem applicadas a algum de responsabilidade
direta da empreendedora. Os preos de venda variaram entre R$ 1,5 mil e R$
40 mil. De acordo com o sndico, somente de 2001 para c, Rosa Lia teria
embolsado mais de R$ 6 milhes.
Mas os compradores tm dificuldades de localizar bens em seu nome e da
filha. As duas moram em casa alugada no Lago Sul. Rosa Lia Assis afirmou ao
Correio que, das 1.002 unidades, vendeu em torno de 600 e que ainda tem
cerca de 380 disponveis 165 estariam em nome da cozinheira e da bab e
de uma ex-faxineira. O sndico Enoch de Carvalho contesta. Diz que ela tem
apenas sete, em nome de empregados, porque os compradores dos demais j
se apresentaram.
O processo para regularizao do condomnio Parque das Andorinhas est
na Terracap desde agosto de 2004. Mas existem trs aes judiciais em tramita-
o na Vara de Registros Pblicos do DF questionando a titularidade da rea e a
escritura de constituio do condomnio. A empreendedora apresentou o pro-
jeto urbanstico e topogrfico, mas ainda no foram aprovados pela Terracap.
A empreendedora Rosa Lia Assis admitiu ao Correio a venda do mesmo
lote a mais de uma pessoa por desorganizao dos seus cadastros, mas pro-
mete devolver o dinheiro corrigido, conforme est no contrato, a todos os
compradores que quiserem desfazer o negcio. Estou disposta a devolver o
dinheiro para todo mundo que queira desistir dos lotes, garante. Ela alega
FGV DIREITO RIO 56

Propriedade
que no pode tomar nenhuma atitude ou prestar esclarecimentos sem conhe-

cer a listagem de lotes vendidos em duplicidade que a atual administrao
dispe. Rosa Lia conta que pediu essa lista ao atual sndico, mas que ele exi-
giu o pagamento de R$ 6.609,40 para fornecer os documentos, o que achou
abusivo. Como posso tomar qualquer atitude, sem saber a listagem que o
condomnio tem e quem emitiu os documentos? A empreendedora questio-
nou tambm a auditoria, por no ter havido a participao de integrantes das
administraes anteriores.
O sndico Enock de Carvalho afirma que o preo cobrado, que poderia ser
pago em duas parcelas, para cobrir os custos das fotocpias (13.968 folhas)
e de servio de terceiros (R$2.500). Exigiu ainda que a empreendedora ex-
plicasse a finalidade que pretende dar aos documentos. Segundo Carvalho, o
condomnio teve custos para fazer a auditoria e catalogar todos os contratos
dos compradores.
Rosa Lia Assis nega o uso de laranjas. Diz que foi obrigada a colocar os
lotes em nome de empregadas para facilitar a aprovao do condomnio jun-
to aos rgos pblicos, porque no podem estar em nome do empreendedor.
Segundo ela, para regularizar a rea, preciso ter o parcelamento efetuado e
todas as fraes vendidas. Afirma que deu um lote para cada uma para colo-
car os terrenos em nome delas.
Sobre as procuraes em nome de Paulo Goulart e Hlio Ribeiro, explica
que apenas deu lotes a eles como forma de pagamento de parte das terras que
comprou e que pertenciam aos dois. Nunca mandei vender em meu nome.
Eles so donos dos lotes, garante. A empreendedora nega conhecer Eliana
Pereira, que apresentou administrao do condomnio contrato com Rosa
Lia para vender os terrenos. Nunca dei lote para corretor vender, assegura.
A empreendedora afirma que os projetos urbanstico e topogrfico apre-
sentados por ela no foram aprovados pela Terracap porque o condomnio
no cumpriu suas obrigaes, como apresentao dos projetos de infraestru-
tura bsicos (gua, esgoto, luz). A empreendedora acusa ainda o sndico de
tentar comprar lotes j vendidos por valor baixo, dizendo que o condom-
nio no ser regularizado. Enock de Carvalho retruca que tem interesse em
comprar lotes, mas em nome do condomnio. Segundo ele, no h espao
suficiente para acomodar o projeto da empreendedora, cujas projees co-
merciais invadiram at rea pblica. Afirma que existem apenas 10% de rea
livre. Por isso, em assembleia no sbado passado, os condminos autorizaram
as aquisies, em nome do condomnio.
Rosa Lia Assis acusa ainda a atual administrao de ter gastos excessivos para
manuteno do condomnio. O sndico rebate dizendo que ela no cond-
mina e que os lotes que alega ter esto em nome de terceiros, inadimplentes.
FGV DIREITO RIO 57

Propriedade
Segundo ele, a conveno prev acesso dos condminos aos balancetes e

que as contas do ano passado foram aprovadas em assembleia realizada em
maro com a presena de 136 condminos.
Carvalho afirmou que os gastos so de R$ 189 mil por ms com a segu-
rana do condomnio. Ela mantm um segurana num dos acessos do con-
domnio para permitir que ela entre e mostre o terreno para clientes. Vamos
fechar todos os acessos para impedir sua entrada, avisa.
A confuso no Parque das Andorinhas vem desde o final dos anos 80,
quando a empreendedora Rosa Lia Fenelon Assis dividiu os 60,5 hectares que
teriam sido comprados pela filha em mdulos, com cerca de 500 lotes de 800
metros quadrados aproximados. Foi criada ento a associao dos condmi-
nos, tendo ela como empreendedora. Segundo o atual sndico, nessa poca,
j teriam sido vendidos mais lotes do que havia de fato. Em 1991, a empre-
endedora reformulou o projeto dos 60,5 hectares e transformou os mdulos
em conjuntos, reduzindo o tamanho dos lotes viraram 1.002 com 501
metros quadrados. Ela negou a venda de lotes a mais. Segundo ela, o projeto
foi redimensionado porque o original no contemplava os 35% de rea livre
exigidos pela legislao.
Novamente, apareceram no condomnio compradores de lotes que j ti-
nham dono. Em julho de 2002, a nova administrao do condomnio che-
gou a acordo com a empreendedora e foi assinado um contrato particular
em que ela se comprometia a relacionar os reais titulares dos 1.002 terrenos.
Para surpresa dos condminos, foram listados como donos de pouco mais
de cem lotes trs empregadas da empreendedora a cozinheira, a faxineira e
a bab da neta da empreendedora. Logo depois, comearam a aparecer vrios
compradores de lotes j vendidos com certificados de imisso de posse, que
teriam sido emitidos pela empreendedora.
O fato fez com que a atual administrao do condomnio representas-
se contra Rosa Lia Assis junto ao Ministrio Pblico do Distrito Federal,
denunciando-a por estelionato e falsificao de certificados. Ela nega a acu-
sao.
Afirmou ao Correio que a assinatura abreviada do seu nome nos certifica-
dos, com carimbo de reconhecimento de firma do cartrio Maurcio de Le-
mos, no dela. O cartrio informou ao Correio que ela tem duas assinaturas
(firmas) registradas no ofcio, incluindo a forma abreviada.
Alguns compradores descobriram tambm que ficaram com menos lotes
do que tinham adquirido inicialmente. o que aconteceu com a advogada
Linda Jacinto Xavier. Ela afirma ter adquirido dois lotes terrenos diretamente
de Rosa Lia de Assis no dia 31 de agosto de 2000 por R$ 9 mil cada um. No
contrato de cesso de direitos, no entanto, a data de 10 de dezembro de
1997, por imposio da vendedora.
FGV DIREITO RIO 58

Propriedade
Mas a advogada recebeu apenas o certificado de imisso de posse de ape-

nas um deles depois de muita insistncia junto empreendedora. Ela no
quis mais me receber, afirma Linda Xavier, que chegou a ter nas mos quatro
mapas do condomnio. J no sabia mais quais eram os meus lotes.
Pergunta-se: Como proteger os adquirentes de boa-f, se que eles devem
ser protegidos?
Como visto, o sistema registral brasileiro mais fruto do acmulo de ex-

perincias do que da concepo do que seria, em tese, uma metodologia se-
gura para que fossem catalogados e identificados os imveis. O alvo da aula
a formao desta percepo crtica.
FGV DIREITO RIO 59

Propriedade
AULAS 8, 9 E 10: USUCAPIO E SOLUES PARA A AUSNCIA DE

REGISTRO.
I. TEMA
Usucapio.19
II. ASSUNTO
Anlise dos fundamentos e do funcionamento da usucapio.
O objetivo destas aulas consiste em apresentar o conceito de usucapio,

seus fundamentos, modalidades e previses (legais e constitucionais).
1) Conceito de usucapio e natureza jurdica
Nas palavras de Marco Aurlio Bezerra de Melo, a usucapio uma mo-

dalidade de aquisio originria da propriedade ou de outro direito real sobre
a coisa alheia que consiste no exerccio da posse ininterrupta, sem oposio e
com inteno de dono, durante o tempo previsto em lei. 20
Assim, pode-se dizer que a usucapio forma de aquisio de direito real
decorrente da conjugao de dois fatores: posse e tempo, servindo como for-
ma de atribuio de um direito real, assim como forma de extino de outro
direito real. Por isso, durante muito tempo, o tratamento dado ao instituto
da usucapio foi o mesmo tratamento dado ao da prescrio extintiva. Hoje,
porm, se entende, praticamente de modo unnime no Direito Brasileiro,
que existe uma distino de fundamento que impossibilita o tratamento con-
junto da prescrio aquisitiva e da usucapio, amparada no fundamento dos
referidos institutos. 19
Os dicionaristas registram as duas
Sabe-se, atualmente, que o fundamento distinto, por uma questo bas- formas como corretas: o usucapio e a
usucapio. O CC de 2002 utiliza a pala-
tante simples: a usucapio se funda na concreo da ideia de funo social vra no feminino.
da propriedade, e a prescrio extintiva na segurana jurdica. Isso no quer 20
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Op.
cit, p. 105.
dizer que a usucapio tambm no tenha por objetivo criar segurana. claro
FGV DIREITO RIO 60

Propriedade
que se algum possui um bem durante muitos e muitos anos, cria-se na socie-
dade uma expectativa que aquele bem tenha a titularidade alterada, mesmo
que isto no seja regra imutvel, j que para que haja a contagem de tempo
para a usucapio fundamental que a posse seja plena. Ento no apenas a
mera segurana que justifica a usucapio.
No mbito da ordenao urbana e da ordenao rural, para que haja uma
melhor utilizao da propriedade, deve existir a figura da usucapio como
meio de permitir a consolidao da propriedade nas mos daquele que traba-
lha e d ao bem a sua destinao constitucional, atendendo a funo social.
O instituto, portanto, foi elevado normatividade constitucional, que a ele
se refere expressamente em dois momentos: nos artigos 183 e 191:
Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos
e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao

homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de
uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou

urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposi-
o, rea de terra, em zona rural, no superior a cinquenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela
sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por

usucapio.
Por fim, cabe destacar a voz dissonante do professor Caio Mrio da Silva
Pereira que entende que a aquisio da propriedade por usucapio uma
aquisio derivada. 21 Segundo o doutrinador esta forma de aquisio de-
rivada, em decorrncia da distino existente no Direito alemo que diz res-
peito s formas de aquisio da propriedade, que no prescindem da prtica
de um negcio jurdico registral.
Contudo, o registro, no Direito brasileiro, no tem na sua realizao a
preponderncia da vontade, trata-se de um ato jurdico strictu sensu. E por
conta disso, aqui so consagradas formas de usucapio que no esto presen- 21
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Institui-
tes no Direito alemo. Por conta desta distino, no direito alemo no existe es de direito civil. Vol. IV. 20 ed. Rio
de janeiro: Forense, 2009, p. 138.
FGV DIREITO RIO 61

Propriedade
usucapio extraordinrio, ou seja, obrigatrio que a posse seja de boa-f e

haja justo ttulo.22 Esta distino desde logo impossibilita a comparao dos
regimes legais e das concluses doutrinrias de ambos os pases.
2 Requisitos para a usucapio
2.1 Requisitos genricos
Os requisitos genricos da posse ad usucapionem so posse ininterrupta e

sem oposio, com a inteno de ser dono, durante o prazo legal determina-
do e sobre coisa que possa ser usucapida.
2.1.1 POSSE ININTERRUPTA (OU CONTNUA)
Para ser ininterrupta, a posse deve perdurar durante o lapso temporal de-
terminado em lei, sem que haja intervalos, uma vez que a intermitncia e a
vacilao do possuidor na conduo do seu direito afastam a possibilidade de
usucapir o bem. 23
Cabe lembrar que a posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do pos-
suidor com os mesmos caracteres (art. 1206 do CC) e que o sucessor univer-
sal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular facul-
tado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais (art. 1207 do CC).
2.1.2 POSSE SEM OPOSIO (MANSA E PACFICA)
Para que reste configurada a usucapio necessrio que no tenha havido

oposio. Se houver oposio por meio de demanda judicial julgada impro-
cedente, no se configurar a oposio.
2.1.3 ANIMUS DOMINI
Alm de a posse ser ininterrupta e sem oposio, preciso que haja a in-
teno de ser dono, ou seja, o sujeito deve agir como se fosse o dono, sendo
tal presuno relativa.
2.1.4 BEM PASSVEL DE SER USUCAPIDO (RES HABILIS)

22
WOLFF, Martin. Op. cit. p.326.
Como regra geral, todos os bens passveis de serem apropriados podem ser 23
cit. pp. 107-108.
usucapidos. Aqui, cabe apenas lembrar que no possvel, no direito ptrio, a
FGV DIREITO RIO 62

Propriedade
usucapio de bem pblico (art. 102 do CC 24 e artigos 181, 3 e 191, par-

grafo nico, da CRFB 25), nem a usucapio de bens de incapaz (art. 1244 26).
H importante discusso doutrinria acerca da terra devoluta. Marco Au-
rlio Bezerra de Melo entende ser tal classe de bens passvel de usucapio, se
no forem discriminados pelo Poder Pblico. Aqui, cabe destacar seus ensi-
namentos sobre o tema:
Controverte a doutrina acerca da natureza da terra devoluta a fim de

se poder aferir a prescritibilidade ou no dos referidos bens. O primeiro
bice usucapio das terras devolutas estaria ligado ao fato de serem
elas uma espcie de bem dominical e, por determinao expressa da
Constituio da Repblica Federativa do Brasil pertenceriam Unio
(art. 20, II) ou aos Estados-membros (art. 26, IV). Ora, qual ento
seria a fundamentao dessa usucapio? O fato de que apenas aps a
discriminao dessa terra pela entidade federativa competente que
ela tornar-se- imprescritvel. O segundo seria o fato de que pela his-
tria fundiria do Brasil que passou de Colnia portuguesa a Imprio
e depois de Imprio Repblica sucessivas transferncias imobilirias
aconteceram, dando ensejo a privatizaes sucessivas. Deste modo, os
bens imveis que no foram privatizados pelo registro no cartorial a
partir da Lei Federal n 601 /1850, devero ser considerados pblicos.
(...)
Parece-nos, com redobrada vnia, que tal classe de bens passvel de
usucapio enquanto no forem discriminados pelo Poder Pblico. Servem
de suporte a esta concluso os seguintes motivos: 1) prev o art. 99 do
Cdigo Civil que os bens pblicos so de uso comum do povo, os de uso
especial e os dominicais, no se referindo s terras devolutas; 2) dispe o
art. 98 do Cdigo Civil que todos os bens que no forem pblicos, repu-
tam-se particulares; 3) o art. 188 da Constituio da Repblica reza que a
destinao de terras pblicas e devolutas sero primordialmente utilizadas
para a poltica agrcola e para a reforma agrria. Note-se que a conjuno
e sugere duas classes de bens distintas, a saber: os bens pblicos e as
terras devolutas (bem no-pblico); 4) existe um procedimento especial
previsto na Lei federal 6.383 /76 para a discriminao de terras devolutas, 24
Art. 102. Os bens pblicos no esto
sujeitos a usucapio.
cuja deciso, judicial ou administrativa, possui natureza constitutiva, en- 25
Art. 183. (...) 3 Os imveis pblicos
sejando a que apenas aps a discriminao da terra que ela pertencer ao no sero adquiridos por usucapio.
Art. 191. (...) Pargrafo nico. Os
Poder Pblico e da, obviamente, no poder mais ser usucapida. 27 imveis pblicos no sero adquiridos
por usucapio.
26
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor
Por fim, o Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro possui a smula o disposto quanto ao devedor acerca
15, que dispe que a inexistncia de registro imobilirio no faz presumir das causas que obstam, suspendem
ou interrompem a prescrio, as quais
seja o imvel pblico. No mesmo sentido, tem entendido o E. Superior tambm se aplicam usucapio.
Tribunal de Justia: 27
MELO, Marco Aurlio Bezerra de.
Direito das Coisas. Op. cit. pp. 111-112.
FGV DIREITO RIO 63

Propriedade
Usucapio. Imvel urbano. Ausncia de registro acerca da proprie-

dade do imvel. Inexistncia de presuno em favor do Estado de que a
terra pblica. Terra devoluta. Conceito. Consideraes do Min. Luis
Felipe Salomo sobre o tema. Lei 601/1850, art. 3. CCB/2002, arts.
1.238 e 1.243. Dec.-lei 9.760/1946, art. 5.
... 2. A questo relativa ao nus de se provar que o imvel usuca-

pido particular, quando objeto de usucapio sem registro no cartrio
imobilirio respectivo, j bastante conhecida por este Tribunal, bem
como pelo STF, sobretudo quando o Estado sustenta a tese de que,
nessa hiptese, a terra devoluta.
Na generalidade dos casos, busca-se apoio na Lei de Terras (Lei 601
de 1850), no seu art. 3, verbis:
Art. 3 So terras devolutas:

1 As que no se acharem applicadas a algum uso pblico nacio-
nal, provincial, ou municipal.
2 As que no se acharem no dominio particular por qualquer ti-
tulo legitimo, nem forem havidas por sesmarias e outras concesses do
Governo Geral ou Provincial, no incursas em commisso por falta do
cumprimento das condies de medio, confirmao e cultura.
3 As que no se acharem dadas por sesmarias, ou outras conces-
ses do Governo, que, apezar de incursas em commisso, forem revali-
dadas por esta Lei.
4 As que no se acharem occupadas por posses, que, apezar de
no se fundarem em titulo legal, forem legitimadas por esta Lei.
3. Ocorre que essa tese est superada desde h muito tempo e tive
oportunidade de recha-la na relatoria do REsp. 674.558/RS, apoian-
do-me em doutrina e em precedentes, tanto do STF quanto do STJ.
De fato, em emblemtico precedente de relatoria do ento Ministro
Moreira Alves, o STF examinou com profundidade o tema, procla-
mando inexistir em favor do Estado presuno iuris tantum de do-
mnio, pois imveis destitudos de registro no so terras devolutas,
cabendo a este provar a titularidade pblica do bem.
Colhem-se do voto proferido no RE 86.234 MG os seguintes
fundamentos:
Esse dispositivo legal [ 2, do art. 3, da Lei 601 de 1850] que
no se exaure nesse pargrafo 2 (um, apenas, dos casos em que as ter-
ras seriam consideradas devolutas) e que se encontra em Lei que visou,
em face da circunstncia de que a propriedade particular sobre imveis
se formou em nosso pas mediante a concesso de sesmarias e simples
FGV DIREITO RIO 64

Propriedade
posses, a extremar o domnio do Estado, nas terras pblicas ainda no

ocupadas ou j abandonadas, e o domnio particular [...] esse disposi-
tivo legal, repito, definiu, por excluso, as terras pblicas que deveriam
ser consideradas devolutas, o que diferente de declarar que toda terra
que no seja particular pblica, havendo presuno iuris tantum de
que as terras so pblicas. (sem grifo no original)
Extrai-se, ainda, das lies de Pontes de Miranda, o seguinte:
Devoluta a terra que devolvida ao Estado, esse no exerce sobre ela
o direito de propriedade, ou pela destinao ao uso comum, ou espe-
cial, ou pelo conferimento de poder de uso ou posse a algum. Joo de
Barros disse que, fugindo os Mouros, as terras ficaram devolutas. Os
bens do Estado, se no recebem destino, nem exerce o Estado os direi-
tos que tem, ficam devolutos. No se deve, porm, porque se dilataria,
atecnicamente, o conceito, dizer que o dono do prdio que se ausen-
ta o deixa devoluto. Pode ele renunciar propriedade (art. 589, II),
abandon-la (art. 589, III), ou perder a posse prpria. Nenhum desses
atos faz devoluta, em sentido estrito e exato, a terra. A renncia f-Ia
adspota, sem dono. O abandono pe-na em situao que se descreve
no art. 589, 2. A terra devoluta de que cogitava a Lei 601, de 18 de
setembro de 1850, art. 3, no era sem dono; era terra pblica (== do
Estado), a que o Estado podia dar destino.
Se a terra no pblica no devoluta no sentido da Lei 601, de 18
de setembro de 1850, ou do Decreto 1.318, de 30 de janeiro de 1854.
terra sem dono. Terra que se adquire por usucapio de cinco anos, ou
dez anos, ou quinze anos, ou por usucapio de vinte anos, conforme os
princpios. O art. 5, e) e f ), do Decreto-Lei 9.760, de 5 de setembro
de 1946, admitiu a usucapio das terras devolutas, conforme o Cdigo
Civil; mas o mesmo Decreto-Lei 9.760, no art. 200, estabeleceu: Os
bens imveis da Unio, seja qual for a sua natureza, no so os sujeitos
a usucapio. Adiante, 1.419, 3.
A concepo de que ao Prncipe toca o que, no territrio, no per-
tence o outrem, particular ou entidade de direito pblico, concepo
superada. As terras ou so dos particulares, ou do Estado, ou nullius.
Nem todas as terras que deixam de ser de pessoas fsicas ou jurdicas se
devolvem ao Estado. Ao Estado vai o que foi abandonado, no sentido
preciso do art. 589, III. Ao Estado foi o que, segundo as legislaes an-
teriores ao Cdigo Civil, ao Estado se devolvia. A expresso devolutas,
acompanhando terras, a esse fato se refere. O que no foi devolvi-
do no devoluto. Pertence a particular, ou ao Estado, ou a ningum
pertence. Quanto s terras que a ningum pertence e sobre as quais
ningum tem poder, o Estado como qualquer outra pessoa, fsica ou
jurdica delas pode tomar posse. Ento, possuidor sem ser dono. No
FGV DIREITO RIO 65

Propriedade
foi a essas terras que se referiu a Lei 601, de 18 de setembro de 1850, art.
3, tanto assim que se permitia a usucapio das terras no-apropriadas.
Cf. Lei 601, art. 1 Q, alnea 1: Ficam proibidas as aquisies de terras
devolutas por outro ttulo que no seja o de compra. Tal proposio
existia no mesmo sistema jurdico em que existiam as regras jurdicas
sobre usucapio (de tempo longo e de tempo breve). (Tratado de direito
privado. v. 12, Campinas: Bookseller, 2001, p. 523/524)
Na esteira desse entendimento, a jurisprudncia desta Corte Superior
tambm se inclinou no sentido de inexistir em favor do Estado presun-
o acerca da titularidade de bens imveis destitudos de registro:
CIVIL. USUCAPIO. ALEGAO, PELO ESTADO, DE QUE
O IMVEL CONSTITUI TERRA DEVOLUTA. A ausncia de
transcrio no Ofcio Imobilirio no induz a presuno de que o im-
vel se inclui no rol das terras devolutas; o Estado deve provar essa alega-
o. Precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal
de Justia. Recurso especial no conhecido.
(REsp 113255/MT, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEI-
RA TURMA, julgado em 10/04/2000, DJ 08/05/2000 p. 89)
---
No mesmo sentido, foi o precedente inicialmente citado, de minha relatoria:
RECURSO ESPECIAL. USUCAPIO. FAIXA DE FRONTEI-

RA. POSSIBILIDADE. AUSNCIA DE REGISTRO ACERCA DA
PROPRIEDADE DO IMVEL. INEXISTNCIA DE PRESUN-
O EM FAVOR DO ESTADO DE QUE A TERRA PBLICA.
1. O terreno localizado em faixa de fronteira, por si s, no consi-
derado de domnio pblico, consoante entendimento pacfico da Cor-
te Superior.
2. No havendo registro de propriedade do imvel, inexiste, em fa-
vor do Estado, presuno iuris tantum de que sejam terras devolutas,
cabendo a este provar a titularidade pblica do bem. Caso contrrio, o
terreno pode ser usucapido.
3. Recurso especial no conhecido.
(REsp 674.558/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMO,
QUARTA TURMA, julgado em 13/10/2009, DJe 26/10/2009)
2.1.5 LAPSO TEMPORAL DETERMINADO POR LEI
O tempo requisito fundamental e inafastvel para que seja configurada

a usucapio. No Brasil, o tempo mximo para a usucapio de imvel de
FGV DIREITO RIO 66

Propriedade
quinze anos (art. 1238, caput, CC) e o mnimo de dois anos (art. 1240-A,
caput, CC). Tais hipteses sero estudadas de forma mais aprofundada em
item prprio.
3 necessrio haver sentena?
H entendimento doutrinrio (Silvio Rodrigues 28e Carvalho Santos 29)

que defende ser a sentena requisito para a usucapio, sendo, portanto cons-
titutiva. Contudo, entendimento majoritrio na doutrina e na jurisprudncia
brasileiras no sentido de que a sentena que declara a aquisio por meio
de usucapio meramente declaratria. Inclusive dispe nesse sentido o art.
1241, caput e pargrafo nico, do Cdigo Civil:
Art. 1.241. Poder o possuidor requerer ao juiz seja declarada ad-

quirida, mediante usucapio, a propriedade imvel.
Pargrafo nico. A declarao obtida na forma deste artigo cons-
tituir ttulo hbil para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Desta forma, por exemplo, possvel ao ru, em demanda reivindicat-

ria, alegar usucapio, desde que preenchidos os requisitos, como matria de
defesa. Neste sentido, inclusive, a smula 237 do STF, ao dispor que a
usucapio pode ser alegada como matria de defesa.
4 Efeito retroativo
Uma vez ter a sentena de usucapio natureza declaratria, o seu reconhe-

cimento retroage ao incio da posse. Isso ocorre em virtude da necessidade
de proteo de terceiros que mantiveram relaes jurdicas com o ento pos-
suidor. 30
5 Legitimidade para usucapir
Como regra geral, todas as pessoas, naturais ou jurdicas, podem exercer

posse e, por conseguinte, adquirir um bem por meio da usucapio. 28
RODRIGUES, Slvio. Direito Civil. Vol.
Com relao ao incapaz, este tambm parte legtima para adquirir direi- 5. 27 edio. Rio de Janeiro: Saraiva,
2002.
tos reais pro meio de usucapio, uma vez que, neste caso, a prescrio apenas 29
SANTOS, Jos Manuel de Carvalho.
no corre em deu desfavor. Alm disso, a vontade na aquisio da posse na- Cdigo Civil Brasileiro Interpretado. Vols.
VII a X. 11 edio. Rio de Janeiro: Frei-
tural e no aquela necessria constituio de negcios jurdicos. Desta for- tas Bastos, 1987.
ma, poder adquiri-la por si mesmo ou por meio de seu representante legal. 30
cit. p. 117.
FGV DIREITO RIO 67

Propriedade
Pode o co-proprietrio adquirir bem comum por usucapio? A resposta

sempre foi negativa, mas, em deciso recente, o E. STJ, mesmo que incon-
clusivamente, admitiu a hiptese:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ES-

PECIAL. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO.
VIOLAO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTNCIA. AUSN-
CIA DE PREQUESTIONAMENTO. SMULA N 211/STJ. USU-
CAPIO. CONDOMNIO. IMVEL PERTENCENTE REA
COMUM. REVISO. REEXAME DE PROVAS. SMULA N 7/
STJ. 1. No viola o artigo 535 do Cdigo de Processo Civil, nem im-
porta negativa de prestao jurisdicional, o acrdo que adotou, para
a resoluo da causa, fundamentao suficiente, porm diversa da pre-
tendida pelos recorrentes, para decidir de modo integral a controvr-
sia posta. 2. Aplicvel a Smula n 211/STJ quanto matria que,
a despeito da oposio de embargos declaratrios, no foi objeto de
apreciao na instncia ordinria. 3. Rever as concluses do acrdo
recorrido demandaria o reexame de matria ftico-probatria, o que
vedado em sede de recurso especial, nos termos da Smula n 7 do
Superior Tribunal de Justia. 4. Agravo regimental no provido. AgRg
nos EDcl no AREsp 273625 / SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BAS CUEVA (1147).
6 Modalidades de usucapio de bens imveis
6.1 Usucapio extraordinria: art. 1238 do CC
A usucapio extraordinria a forma mais comum, uma vez que apenas

exige o tempo e a posse para ser configurada. De acordo com o caput do art.
1238 do CC aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio,
possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente
de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena,
a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
J o pargrafo nico do citado artigo estabelece que o prazo estabelecido
neste artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor houver estabelecido no
imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de car-
ter produtivo. Aqui, importante destacar que tal hiptese no pode ser
confundida com a usucapio pr-moradia do art. 183 da CRFB, at mesmo
porque, no caso do art. 183 da CRFB, o prazo de cinco e no dez anos.
FGV DIREITO RIO 68

Propriedade
6.2 Usucapio ordinria: art. 1242 do CC
Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que,

contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por
dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se

o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econmico.
Na usucapio ordinria, necessrio que haja justo ttulo e boa-f. Com

relao ao termo justo ttulo, o enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil
dispe que a expresso justo ttulo contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC
abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir a proprieda-
de, independente de registro.
Quadro comparativo
Extraordinria Ordinria Especial

posse + tempo + justo posse + tempo + desti-
Requisitos posse + tempo
ttulo nao
Prazo 15 anos 10 anos 5 anos
10 anos, se houver 5 anos, se houver

Alterao pela destina-
atendimento da funo atendimento da funo -
o especfica
social do bem social do bem
6.3 Usucapio especial constitucional urbana (pr-moradia): art. 183 da CRFB, art.
9, caput, da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e art. 1240 do CC
De acordo com o art. 183, caput, da CRFB, reproduzido pelo caput do

art. 1240 do CC aquele que possuir como sua rea urbana de at duzen-
tos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, sendo que tal di-
reito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Por fim, o
FGV DIREITO RIO 69

Propriedade
herdeiro legtimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde

que j resida no imvel por ocasio da abertura da sucesso, mas se se tratar
de usucapio individual, no cabvel a unio de posses.
6.3 Usucapio especial urbana coletiva: art. 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da

Cidade)
De acordo com o art. 10 da Lei 10.257/2001 as reas urbanas com mais

de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa
renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor,
so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores
no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural.
Desta forma so requisitos: i) rea urbana com mais de duzentos e cin-
quenta metros quadrados; ii) ocupados por populao de baixa renda para
sua moradia; iii) por cinco anos ininterruptos e sem oposio; iv) impossibi-
lidade de identificar os terrenos ocupados por cada possuidor; v) no podem
os possuidores serem proprietrios de outro imvel rural ou urbano.
6.4 Usucapio especial constitucional rural (pro labore): art. 191 da CRFB,
art. 1 da Lei 6969/81 e art. 1239 do CC
De acordo com o caput do art. 191 da CRFB aquele que, no sendo pro-
prietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininter-
ruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela
sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
Importante saber que o critrio para saber se a usucapio urbana ou rural
o da localizao do imvel e no da sua destinao.
7 Modalidades de usucapio de bens mveis
7.1 Usucapio extraordinria: art. 1261 do CC
De acordo com o art. 1261 do Cdigo Civil, se a posse da coisa mvel se

prolongar por cinco anos, produzir usucapio, independentemente de ttulo
ou boa-f.
FGV DIREITO RIO 70

Propriedade
7.2 Usucapio ordinria: art. 1260 do CC
Conforme o art. 1260 do Cdigo Civil, aquele que possuir coisa mvel
como sua, contnua e incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo
e boa-f, adquirir-lhe- a propriedade.
8 Jurisprudncia:
RECURSO ESPECIAL. USUCAPIO IMVEL PERTENCENTE

REDE FERROVIRIA FEDERAL S.A RFFSA. ESTRADA DE FER-
RO DESATIVADA IMPOSSIBILIDADE DE SER USUCAPIDO. LEI
N 6.428/77 E DECRETO-LEI N. 9.760/46.
1. Aos bens originariamente integrantes do acervo das estradas de ferro
incorporadas pela Unio, Rede Ferroviria Federal S.A., nos termos da Lei
nmero 3.115, de 16 de maro de 1957, aplica-se o disposto no artigo 200
do Decreto-lei nmero 9.760, de 5 de setembro de 1946, segundo o qual os
bens imveis, seja qual for a sua natureza, no so sujeitos a usucapio.
2. Tratando-se de bens pblicos propriamente ditos, de uso especial, in-
tegrados no patrimnio do ente poltico e afetados execuo de um servio
pblico, so eles inalienveis, imprescritveis e impenhorveis.
3. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ. REsp 242.073. Rel. Min. Luis Felipe Salomo. Quarta Turma. J.
05/03/2009. DJ. 11/05/2009)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA.

INOCORRNCIA. AO REIVINDICATRIA. TTULO DE PRO-
PRIEDADE. SENTENA DE USUCAPIO. NATUREZA JURDICA
(DECLARATRIA). FORMA DE AQUISIO ORIGINRIA. FINA-
LIDADE DO REGISTRO NO CARTRIO DE IMVEIS. PUBLICI-
DADE E DIREITO DE DISPOR DO USUCAPIENTE. RECURSO
DESPROVIDO.
1. No h falar em julgamento extra petita, pois cabe exclusivamente ao
julgador a aplicao do direito espcie, fixando as consequncias jurdicas
diante dos fatos narrados pelas partes consoante os brocardos da mihi factum
dabo tibi ius e jura novit curia (EDcl no REsp 472.533/MS, Rel. Min. FER-
NANDO GONALVES, DJ 26.09.2005).
2. A usucapio modo originrio de aquisio da propriedade; ou seja,
no h transferncia de domnio ou vinculao entre o proprietrio anterior
e o usucapiente.
3. A sentena proferida no processo de usucapio (art. 941 do CPC) pos-
sui natureza meramente declaratria (e no constitutiva), pois apenas reco-
FGV DIREITO RIO 71

Propriedade
nhece, com oponibilidade erga omnes, um direito j existente com a posse ad

usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da
sentena se d desde a consumao da prescrio aquisitiva.
4. O registro da sentena de usucapio no cartrio extrajudicial no essen-
cial para a consolidao da propriedade imobiliria, porquanto, ao contrrio
do que ocorre com as aquisies derivadas de imveis, o ato registral, em tais
casos, no possui carter constitutivo. Assim, a sentena oriunda do processo
de usucapio to somente ttulo para registro (arts. 945 do CPC; 550 do
CC/1916; 1.241, pargrafo nico, do CC/2002) e no ttulo constitutivo
do direito do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir segurana
jurdica e efeitos de coisa julgada com a declarao formal de sua condio.
5. O registro da usucapio no cartrio de imveis serve no para consti-
tuir, mas para dar publicidade aquisio originria (alertando terceiros),
bem como para permitir o exerccio do ius disponendi (direito de dispor),
alm de regularizar o prprio registro cartorial.
6. Recurso especial a que se nega provimento.
(STJ. REsp 118.360. Rel. Min. Vasco Della Giustina Desembargador
convocado do TJRS. Terceira Turma. J. 16/12/2010. DJ 2/2/2011)
9. A construo precisa ser regular?
A matria foi aapreciada pelo Supremo Tribunal Federal, afetada ao Regi-

me de Repercusso Geral, em razo do julgamento do Recurso Extraordin-
rio 422.349, entendeu que no:
Por maioria de votos, o Plenrio do Supremo Tribunal Federal (STF) deu
provimento ao Recurso Extraordinrio (RE) 422349 para reconhecer o di-
reito usucapio especial urbana, independente da limitao de rea mnima
para registro de imveis imposta por lei municipal, uma vez preenchidos os
requisitos do artigo 183 da Constituio Federal (CF).
Os ministros reconheceram a repercusso geral da matria e fixaram a se-
guinte tese: Preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituio Federal,
o reconhecimento do direito usucapio especial urbana no pode ser obstado
por legislao infraconstitucional que estabelea mdulos urbanos da respectiva
rea em que situado o imvel (dimenso do lote). Ficou vencido, neste ponto,
o ministro Marco Aurlio, que no reconheceu a repercusso geral da matria.
Legislao municipal
De acordo com os autos, a ao de usucapio especial de imvel urbano

foi proposta perante a Justia estadual no Municpio de Caxias do Sul (RS).
FGV DIREITO RIO 72

Propriedade
Na sentena, confirmada em segunda instncia, o pedido foi negado unica-

mente porque a legislao municipal no permite o registro de imveis com
metragem inferior a 360m. No STF, o recurso foi provido para reformar o
acrdo e conceder a usucapio com novo registro de propriedade do imvel
com a metragem de 225m, desconsiderando, nesse caso, a restrio imposta
pela lei municipal.
O Plenrio entendeu que a legislao municipal sobre metragem de terre-
nos no pode ser impeditivo para a aplicao do artigo 183 da Constituio
Federal, que dispe: aquele que possui como sua rea urbana de at 250
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utili-
zando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Na ocasio do incio do julgamento, o relator, ministro Dias Toffoli, votou
pelo provimento do recurso para reconhecer aos autores da ao o domnio
sobre o imvel. O voto do relator (leia a ntegra) foi acompanhado pelos
ministros Teori Zavascki e Rosa Weber. Posteriormente, o ministro Luiz Fux,
que havia pedido vista do processo, tambm acompanhou o voto do relator.
Na sesso desta quarta-feira (29), aderiram tese do relator os ministros Gil-
mar Mendes, Ricardo Lewandowski e Carmn Lcia.
10. Outras solues para ausncia de registro:
1 Moradia e direito cidade
A proteo constitucional do direito moradia, incorporada no art. 6 da

Constituio da Repblica, em razo da Emenda Constitucional n. 26/2000,
tem ainda os efeitos, do ponto de vista da eficcia direta, altamente discut-
veis. Uma questo j vista diz respeito ao julgamento, pelo STF, da proteo
do bem de famlia do fiador. Outra questo, mais candente e de constata-
o mais simples, refere-se utilizao da proteo constitucional moradia
como fundamento para a implementao de polticas urbanas, em especial a
regularizao fundiria.
2 Regularizao fundiria
Diante dos problemas registrais enfrentados no Brasil, e a par da proposi-

o de novos modelos, necessrio conhecer os programas de regularizao
j implantados, de modo que se compreendam as possibilidades imediatas de
soluo de problemas j tentadas.
FGV DIREITO RIO 73

Propriedade
3 Modalidades de solues
Podem-se elencar as seguintes solues: i) Concesso de direito real de uso

(o estatuto da cidade e seus instrumentos, MP 2.220, MP 2.92); ii) Conces-
so especial para fins de moradia; iii) Superfcie; iv) Usucapio coletiva; e v)
Cesso de aforamento gratuito.
3.1 CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO
A Concesso de direito real de uso um contrato por meio do qual a Ad-

ministrao Pblica concede o uso de terreno pblico ou privado, por tempo
determinado ou indeterminado, de forma onerosa ou gratuita. Alm disso, o
concessionrio dever destinar o imvel estritamente dentro dos fins previs-
tos em lei, de forma a atender o princpio da supremacia do interesse pblico.
necessria autorizao legislativa para tal concesso, bem como que seja
realizada licitao na modalidade concorrncia, conforme art. 17, inciso I,
alnea g, da Lei 8666/93:
Art. 17. A alienao de bens da Administrao Pblica, subordinada

existncia de interesse pblico devidamente justificado, ser precedi-
da de avaliao e obedecer s seguintes normas:
I quando imveis, depender de autorizao legislativa para r-

gos da administrao direta e entidades autrquicas e fundacionais, e,
para todos, inclusive as entidades paraestatais, depender de avaliao
prvia e de licitao na modalidade de concorrncia, dispensada esta
nos seguintes casos:
(...)
h) alienao gratuita ou onerosa, aforamento, concesso de direito
real de uso, locao ou permisso de uso de bens imveis de uso co-
mercial de mbito local com rea de at 250 m (duzentos e cinqenta
metros quadrados) e inseridos no mbito de programas de regulariza-
o fundiria de interesse social desenvolvidos por rgos ou entidades
da administrao pblica.
(grifo nosso)
3.2 CONCESSO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA
Dispe o 1 do art. 183 da Constituio da Repblica, reproduzido pelo

1 do art. 1240 do Cdigo Civil que o ttulo de domnio e a concesso
de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independente-
FGV DIREITO RIO 74

Propriedade
mente do estado civil. Assim, apesar de no ser possvel a usucapio de bem

pblico, possvel, preenchidos os requisitos previstos no caput do art. 183
da CRFB, que seja conferido o direito real de uso sobre tal bem.
Como j visto, os citados requisitos so: i) posse de rea urbana de at
duzentos e cinquenta metros quadrados; ii) por cinco anos ininterruptos e
sem oposio; iii) utilizao para sua moradia ou de sua famlia; e iv) no ser
proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
A Medida Provisria 2220/2001 regulamentou a previso constitucional,
determinando, em seu art. 1, caput, que aquele que, at 30 de junho de
2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
at duzentos e cinquenta metros quadrados de imvel pblico situado em
rea urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, tem o direito
concesso de uso especial para fins de moradia em relao ao bem objeto da
posse, desde que no seja proprietrio ou concessionrio, a qualquer ttulo,
de outro imvel urbano ou rural.
A referida medida tambm trata da concesso de direito real de uso cole-
tiva em seu art. 2, caput, que nos imveis de que trata o art. 1o, com mais
de duzentos e cinqenta metros quadrados, que, at 30 de junho de 2001,
estavam ocupados por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar
os terrenos ocupados por possuidor, a concesso de uso especial para fins de
moradia ser conferida de forma coletiva, desde que os possuidores no sejam
proprietrios ou concessionrios, a qualquer ttulo, de outro imvel urbano
ou rural.
Cabe destacar que em uma interpretao literal, a pessoa que comeou a
exercer a posse a partir de 30 de junho de 2001 estaria fora da possibilidade
de exigir a outorga da concesso de uso especial para fins de moradia.31 As-
sim, a melhor soluo, em um cenrio em que inexiste lei a respeito, a in-
terpretao conforme a Constituio para que aqueles que passaram a exercer
a posse a partir da citada data tambm possa requerer a concesso.
3.3 SUPERFCIE
De acordo com o art. 1369 do Cdigo Civil, o proprietrio pode conce-

der a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio
de Registro de Imveis.
H discusso na doutrina acerca da natureza jurdica da superfcie: i) di-
reito real autnomo; ii) direito real sobre coisa alheia; e iii) domnio. Parece
que o acerto est com aqueles que defendem ser a superfcie direito real sobre
coisa alheia, uma vez que confere ao superficirio a propriedade resolvel de 31
construo ou plantao, mas no a do solo. Neste sentido, dispe o pargra- cit. p. 127.
FGV DIREITO RIO 75

Propriedade
fo nico do art. 1369 do CC que o direito de superfcie no autoriza obra

no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso.
3.4 USUCAPIO COLETIVA
A usucapio coletiva j foi tratada nas aulas sobre usucapio. prevista

pelo art. 10 do Estatuto da Cidade que determina que as reas urbanas com
mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por populao
de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor, so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural.
3.5 CESSO DE AFORAMENTO GRATUITO
De acordo com o inciso VII do art. 20 da Constituio da Repblica,

so bens da Unio os terrenos de marinha e seus acrescidos. Justifica-se tal
hiptese pelas atividades militares e urbansticas, pela proteo ambiental e
para a proteo da zona costeira. Contudo, tais terrenos podem ser aforados,
por meio de contrato, transferindo-se o domnio til, de forma gratuita ou
onerosa, a outra pessoa.
A nomenclatura aforamento vem da obrigatoriedade de pagamento
anual em dinheiro pelo beneficirio, pagamento este denominado foro.
3.6. REGIMES DA MEDIDA PROVISRIA 759/2016
Regime anterior: minha casa minha vida.
Legimitao fundiria (urbana e rural).
Direito de laje.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 6 edio. So Paulo: Forense,

2012 (Captulo sobre usucapio).
FGV DIREITO RIO 76

Propriedade
E ainda:
SALLES, Jos Carlos de Moraes. Usucapio de Bens Imveis e Mveis. 6 edi-

o. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, pp. 47-144.
VI. AVALIAO
Casos geradores:
1) Casal unido pelo casamento, que adota regime de comunho parcial

de bens. O prazo para a usucapio de bem imvel se iniciou antes da consti-
tuio da entidade familiar, porm, apenas se consumou quando j estavam
casados. A quem pertence o bem?
2) Extrato de reportagem do Jornal do Brasil, de 14.01.2001. Brasilei-

ro disputa terras da Barra com libans e chins. rea de 10 milhes de metros
quadrados, na Barra da Tijuca, tem um terceiro pretendente, Wilson Figuei-
redo, 64 anos, munido de certido da 11 Vara de rfos e Sucesses, disputa
com o chins Tjong Hiong Oei e com o libans Mohamad Ismail El Samad
terras equivalentes a 1.000 campos do Maracan. Alm desse processo, o Sr.
Tjong autor de mais de vinte aes questionando a titularidade de extensas
reas na Barra da Tijuca RJ. Se ele tiver razo, poderiam os moradores
dessas reas se socorrer de alguma modalidade de usucapio?
A questo registral no Brasil bastante problemtica, bastando que se ob-
serve a quantidade de imveis que no possuem registro. Desta forma, uma
vez que o direito moradia possui proteo constitucional, existem solues
para tal ausncia, como: i) Concesso de direito real de uso (o estatuto da
cidade e seus instrumentos, MP 2.220, MP 2.92); ii) Concesso especial
para fins de moradia; iii) Superfcie; iv) Usucapio coletiva; e v) Cesso de
aforamento gratuito.
Alm disso, importante observar que, mesmo possuindo a posse de de-
terminado imvel, o possuidor pode ser molestado. Para isso, existem as aes
possessrias, fungveis, tendo em vista o carter dinmico da agresso posse.
H, ainda, a ao de usucapio, que permite ao possuidor ver-se declarado
como proprietrio e as aes dominiais, que defendem o proprietrio.
FGV DIREITO RIO 77

Propriedade
UNIDADE 2.
AULAS 11 E 12: ESTATUTO DA CIDADE.
I. TEMA
Estatuto da Cidade.
II. ASSUNTO
Anlise o Estatuto da Cidade.
O objetivo desta aula consiste em estudar os instrumentos de interveno

urbanstica, as limitaes propriedade e ordenao urbana, as questes da
ordenao urbana do Rio de Janeiro e o plano diretor.
1 Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001, traa polticas gerais para a

ordenao do espao urbano, dando cumprimento ao mandamento contido
no art. 182 da Constituio da Repblica. Todavia, a aplicao dos instru-
mentos de interveno urbanstica32 vem se mostrando pouco subsistente,
por razes polticas e jurdicas.
Texto: Competncias constitucionais dos entes federativos sobre a poltica urbana 33
O Estatuto da Cidade dispe, no seu artigo 3, as competncias da Unio 32

Lei n. 10.257 / 2001. Regulamenta os
sobre a poltica urbana com base na repartio das competncias constitucio- arts. 182 e 183 da Constituio Federal,
estabelece diretrizes gerais da poltica
nais sobre essa poltica atribuda aos entes federativos. A Federao Brasileira urbana e d outras providncias . Art.
4. Disponvel em <http://www.pla-
tem como caracterstica fundamental a definio das funes e dos deveres nalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/
das entidades federadas, direcionados para assegurar os direitos e garantias l10257.htm> Acesso em 5 dez. 2013.
Competncias constitucionais dos en-
fundamentais das pessoas, por meio da implementao de polticas pblicas
33
tes federativos sobre a poltica urbana.

que atendam os objetivos fundamentais de promover a justia social, erradi- In.: Guia do estatuto da cidade. Dispon-
vel em < http://www.cidades.gov.br//
car a pobreza e reduzir as desigualdades sociais, tornar plena a cidadania e a index.php?option=content&task=cate
gory&id=590> Acesso em 5 dez. 2013.
dignidade da pessoa humana. A Constituio tornou exigncia a formao
FGV DIREITO RIO 78

Propriedade
do sistema de normas de direito urbanstico, que deve ser composto pelas

normas constitucionais referentes poltica urbana, lei federal de desenvol-
vimento urbano, o conjunto de normas sobre a poltica urbana estabelecidas
nas Constituies dos Estados, lei estadual de poltica urbana e a legislao
estadual urbanstica, e o conjunto de normas municipais referentes poltica
urbana estabelecidas nas Leis Orgnicas dos Municpios, no Plano Diretor
e na legislao municipal urbanstica. A Unio, de acordo com o artigo 21,
inciso XX, tem a competncia para estabelecer as diretrizes para a habitao,
saneamento bsico e transportes urbanos. Com base no artigo 24, inciso I, a
Unio, no mbito da competncia concorrente sobre direito urbanstico, tem
como atribuio estabelecer as normas gerais de direito urbanstico por meio
da lei federal de desenvolvimento urbano. Essa lei deve conter as diretrizes de
desenvolvimento urbano, os objetivos da poltica urbana nacional, a regula-
mentao dos artigos 182 e 183 da Constituio e instituir os instrumentos
urbansticos e o sistema de gesto desta poltica. A Unio tem ainda a com-
petncia privativa de acordo com o artigo 21, inciso IX da Constituio, para
elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenao do territrio e
de desenvolvimento econmico e social. De acordo com o 4 do art. 182, a
lei federal de desenvolvimento urbano necessria para a regulamentao dos
instrumentos urbansticos do parcelamento ou edificao compulsrios, do
imposto sobre a propriedade predial e territorial urbanos progressivo no tem-
po, e a desapropriao para fins de reforma urbana; que devem ser aplicados
pelo Municpio para garantir o cumprimento da funo social da proprieda-
de urbana com base no Plano Diretor. O Estatuto da Cidade a lei federal
de desenvolvimento urbano exigida constitucionalmente, que regulamenta os
instrumentos de poltica urbana que devem ser aplicados pela Unio, Esta-
dos e especialmente pelos Municpios. Os Estados, com base na competncia
concorrente com a Unio, podem editar uma lei estadual de poltica urbana
na ausncia de lei federal. O Estado pode editar normas gerais de direito ur-
banstico, na ausncia da lei federal visando a capacitar os Municpios para a
execuo da poltica urbana municipal. Essas normas gerais tero sua eficcia
suspensa se ficarem em desacordo com as normas gerais estabelecidas pela
Unio por meio da lei federal de desenvolvimento urbano, com base no artigo
24, pargrafo 4 da Constituio. Os Estados podem editar uma lei estadual
de poltica urbana, de modo a aplicar essas polticas de forma integrada com
seus Municpios. Aos Estados cabe instituir um sistema de poltica urbana
metropolitana com organismos e instrumentos prprios, cuja poltica deve ser
destinada em especial para as reas metropolitanas. Com relao ao Munic-
pio, a Constituio atribui a competncia privativa para legislar sobre assuntos
de interesse local, suplementar a legislao federal e a estadual no que couber, e
de promover, no que couber adequado ordenamento territorial, mediante pla-
nejamento e controle do uso, parcelamento e da ocupao do solo urbano, de
FGV DIREITO RIO 79

Propriedade
acordo com o artigo 30, incisos I, II, e VIII. O Municpio, com base no artigo
182 e no princpio da preponderncia do interesse, o principal ente federa-
tivo responsvel em promover a poltica urbana de modo a ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade, de garantir o bem-estar de seus
habitantes e de garantir que a propriedade urbana cumpra sua funo social,
de acordo com os critrios e instrumentos estabelecidos no Plano Diretor,
definido constitucionalmente como o instrumento bsico da poltica urbana.
Como se pode imaginar h uma srie de conflitos administrativos decor-

rentes dessa superposio de competncias.
2 Possveis instrumentos de interveno urbanstica
Art. 4. Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instru-
mentos:
I planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territ-
rio e de desenvolvimento econmico e social;
II planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urba-
nas e microrregies;
III planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes oramentrias e oramento anual;
f ) gesto oramentria participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econmico e social;
IV institutos tributrios e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU;
b) contribuio de melhoria;
c) incentivos e benefcios fiscais e financeiros;
V institutos jurdicos e polticos:
a) desapropriao;
b) servido administrativa;
c) limitaes administrativas;
d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano;
e) instituio de unidades de conservao;
f ) instituio de zonas especiais de interesse social;
g) concesso de direito real de uso;
h) concesso de uso especial para fins de moradia;
FGV DIREITO RIO 80

Propriedade
i) parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;

j) usucapio especial de imvel urbano;
l) direito de superfcie;
m) direito de preempo;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso;
o) transferncia do direito de construir;
p) operaes urbanas consorciadas;
q) regularizao fundiria;
r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e gru-
pos sociais menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcao urbanstica para fins de regularizao fundiria; (In-
cludo pela Medida Provisria n 459, de 2009)
u) legitimao de posse. (Includo pela Medida Provisria n 459,
de 2009)
t) demarcao urbanstica para fins de regularizao fundiria; (In-
cludo pela Lei n 11.977, de 2009)
u) legitimao de posse. (Includo pela Lei n 11.977, de 2009)
VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de
impacto de vizinhana (EIV).
1 Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legis-
lao que lhes prpria, observado o disposto nesta Lei.
2 Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse so-
cial, desenvolvidos por rgos ou entidades da Administrao Pblica
com atuao especfica nessa rea, a concesso de direito real de uso de
imveis pblicos poder ser contratada coletivamente.
3 Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispn-
dio de recursos por parte do Poder Pblico municipal devem ser objeto
de controle social, garantida a participao de comunidades, movimen-
tos e entidades da sociedade civil.
VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de
impacto de vizinhana (EIV)
Os instrumentos acima, determinadas a convenincia e a oportunidade

da atuao da administrao pblica, podem ser utilizados separadamente ou
combinados.
3 O plano diretor dos municpios
A poltica urbana dever seguir as diretrizes determinadas pelo Plano Dire-

tor, o qual obrigatrio para municpios com mais de 20.000 habitantes e tem
FGV DIREITO RIO 81

Propriedade
natureza de Lei. Ele traar os objetivos gerais para o desenvolvimento mu-

nicipal em mdio prazo, geralmente dez anos, estando sujeito a reavaliaes
peridicas. No Rio de Janeiro, o Plano Diretor consiste na Lei n. 11/2011.
4 A Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano (LUPOS)
A LUPOS existe, em geral, nas cidades que no possuem plano diretor,

ou por ausncia de obrigatoriedade ou por descumprimento do mandamus
constitucional.
5 As reas de proteo ambiental e do ambiente cultural (APAs E APACs)
As APAs so reas com restries urbansticas especiais, para fins de preser-

vao ambiental, institudas por Lei. Nas APACs, o que se busca a proteo
de um entorno cultural. No exclusividade do Rio de Janeiro, mas este o
municpio que tem se notabilizado pela sua implementao.
Texto: Memria e qualidade de vida 34
A Prefeitura do Rio vem trabalhando para aperfeioar as reas de Proteo

do Ambiente Cultural (APACs) como forma de contribuir para a formao
da memria de uma cidade moderna.
A sigla APAC que o uso constante em discusses e notcias na mdia j
transformou, na prtica, em substantivo significa que o olhar do Patrim-
nio Cultural no est focado apenas nos prdios e monumentos notveis de
nossa histria (ver bens tombados), mas tambm na preservao de conjun-
tos urbanos representativos das diversas fases de ocupao de nossa cidade.
Na formao da identidade cultural urbana entra uma complexa srie de
ingredientes que tornam cada bairro nico e familiar aos seus moradores e
frequentadores Preservar esse ambiente, sua paisagem e fisionomia aproxi-
mam o Patrimnio do cotidiano da cidade e da vida de seus habitantes. E
representa a parceria do poder pblico com a comunidade que em diver-
sas ocasies inicia o processo de discusso e reivindica proteo da memria
edificada de seu bairro para a manuteno da qualidade de vida e parti-
cipao no planejamento da cidade.
APAC, a preservao ganha valor em conjunto
Numa APAC, independente do valor individual deste ou daquele imvel, Memria e qualidade de vida. Dispo-
34
nvel em <http://www.rio.rj.gov.br/
o que importa o valor de conjunto. A proposta de proteo de uma rea sedrepahc/apac.shtm> Acesso em 5
dez. 2013.
FGV DIREITO RIO 82

Propriedade
precedida de um estudo da evoluo urbana do lugar, mapeando sua forma

de ocupao e seu patrimnio edificado, bem como as relaes que os im-
veis, logradouros e atividades ali desenvolvidas estabelecem entre si.
A partir da, os elementos de composio so inventariados, cadastrados
e classificados como tombados, preservados ou tutelados. Os bens de valor
excepcional so tombados; os que so caracterizadores do conjunto so pre-
servados; e os demais so tutelados.
A APAC protege conjuntos arquitetnicos que, por suas caractersticas,
conferem qualidades urbanas regio, sem, contudo, impedir o seu desen-
volvimento.
As APACs podem variar em tamanho, desde a preservao de um conjun-
to de imveis situados em uma nica rua, at reas que compreendem um
ou mais bairros. Atualmente, o DGPC detm a tutela de 36 reas urbanas
protegidas, entre APACs e reas de proteo de entorno de bens tombados,
localizadas nas Zonas Norte, Sul, Oeste e Central da Cidade e que incluem
cerca de 30 mil imveis, entre bens tombados, preservados e tutelados.
Polos gastronmicos
So reas de utilizao especial, nas quais se fomenta o terceiro setor, faci-

litando-se estacionamento, ampliando-se a possibilidade de funcionamento
de estabelecimento dessa natureza, etc.
5 Jurisprudncia:
ADMINISTRATIVO PARCELAMENTO DO SOLO LOTEA-

MENTO OBRAS DE INFRAESTRUTURA: RESPONSABILIDADE.
1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do
solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei
de Parcelamento do Solo Lei 6.766/79, no mais se questiona as obriga-
es do desmembrador ou do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as
regras do plano diretor.
2. As obras de infraestrutura de um loteamento so debitadas ao loteador,
e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio.
3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio
acionado pelo Ministrio Pblico.
4. Recurso especial improvido.
(STJ. REsp 263603. Rel. Min. ELIANA CALMON. Segunda Turma. J.
12/11/2002. DJ. 24/05/2004)
FGV DIREITO RIO 83

Propriedade
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. PARCELAMENTO DO

SOLO URBANO. APROVAO DE PROJETO DE LOTEAMENTO.
LEI 6.766/79. EDIFICAO DE HABITAES MULTIFAMILIA-
RES EM CONDOMNIO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTNCIA DE
APROVAO PARA A CONSTRUO DE CONJUNTOS HABITA-
CIONAIS. CLUSULAS CONTRATUAIS. SMULA N.S 05 E 07 DO
STJ. EMBARGOS DE DECLARAO. RECURSO ESPECIAL. QUES-
TO DE ORDEM PBLICA. COISA JULGADA. AUSNCIA DE PRE-
QUESTIONAMENTO.
1. As matrias de ordem pblica, como si ser a coisa julgada, conquanto
cognoscveis de oficio pelo juiz ou Tribunal em qualquer tempo e grau de
jurisdio (art. 267, 3, do CPC), carecem de prequestionamento em sede
de Recurso Especial. Precedentes do STJ: EDcl no AgRg no REsp 962.007/
SP, Primeira Turma, DJ de 28/05/2008; EDcl nos EDcl no AgRg nos EDcl
no Ag 1009546/RS, Terceira Turma, DJ de 12/12/2008; AgRg nos EDcl no
Ag 1027378/SP, Terceira Turma, DJ de 18/11/2008 e AgRg no Ag 781.322/
RS, Quarta Turma, DJ de 24/11/2008.
2. In casu, a ausncia de manifestao acerca da aventada violao ao dis-
posto nos arts. 1.228 e 1.314, ambos do Cdigo Civil de 2002 (524 e 623 do
CC de 1916, respectivamente) decorreu da impossibilidade de conhecimen-
to do Recurso Especial, em razo da inarredvel incidncia do bice erigido
pelas Smulas 05 e 07/STJ.
3. O Recurso Especial, consoante cedio, no servil ao exame de ques-
tes que demandam o revolvimento de clusulas contratuais e do contexto
ftico-probatrio dos autos, em face do bice erigido pelas Smulas 05 e 07/
STJ.
4. Hiptese em que a questio iuris transmudao da finalidade e da
natureza jurdicas do projeto de parcelamento urbano, aprovado sob a gide
da Lei 6.766/79, decorrente da unificao de gleba e posterior subdiviso
para venda de lotes em fraes ideais foi solucionada pelo Tribunal a quo
luz da anlise da documentao acostada aos autos, notadamente de com-
promissos de compra e venda, consoante se conclui do voto condutor do
acrdo hostilizado, verbis: (...)Aprovado o projeto de loteamento, as em-
presas loteadoras passaram a construir duas casas germinadas em cada lote e
alienar os lotes em fraes ideais. o que revelam os documentos que esto
s fls. 116/122, 141/143 e 171/1771. Nesse ponto, registrar preciso que
a alienao de cada lote em fraes ideais, a pessoas distintas, importa, in-
discutivelmente, em copropriedade, ou seja, em condomnio, o que resulta,
inequivocamente, em indiviso. Tal forma de alienao faz desaparecer, por-
tanto, a unidade autnoma, de propriedade individualizada, regida pela Lei
6.766/99. Desaparece o loteamento para dar lugar ao condomnio, com a
finalidade e natureza jurdica diversas, regido por outra legislao. o que se
FGV DIREITO RIO 84

Propriedade
constata, alis, do documento de fls. 116/122, relativo a um compromisso de

compra e venda de parte ideal, do lote n 03 da Quadra 04, situado no Lo-
teamento denominado JARDIM DAS ANDORINHAS, com 194,21 m2,
onde o promitente comprador se obriga, na clusula segunda, a construir
um condomnio com futuros compradores das partes ideais deste lote. V-
-se, portanto, que as loteadoras, olvidando sua sujeio s restries legais e
contratuais, pretendem dar destinao diversa daquela contida no projeto do
loteamento aprovado(...).
5. Os embargos de declarao, que enfrentam explicitamente a questo
embargada, no ensejam recurso especial pela violao do artigo 535, II, do
CPC.
6. Agravo Regimental desprovido.
(STJ. AgRg nos EDcl no REsp 907.417. Rel. Min. Luiz Fuz. Primeira
Turma. J. 10/03/2009. DJ. 26/03/2009)
CARDOSO, Adauto Lcio. Reforma Urbana e Planos Diretores: avaliao

da experincia recente. In: Cadernos IPPUR, ano XI, no 1 e 2. Rio de Janeiro:
IPPUR, 1997, pp. 79-112.
E ainda:
SILVA, Ctia Antnia da (Org). Eficcia dos planos diretores. In. Metrpole:
governo, sociedade e territrio. Rio de Janeiro: DP&A, 2006 (Captulo 7).
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1 Leia o texto a seguir: Por que a APAC do Leblon?35
cerimnia de posse do novo Conselho Municipal de Proteo do Patri-

mnio Cultural do Rio de Janeiro, alm dos 16 membros titulares e suplen-
35
CAVALCANTI, Nireu Oliveira. Por
tes, estiveram presentes seu presidente, o jurista Marcelo Cerqueira, o Secre- que a APAC do Leblon? Disponvel em
trio das Culturas, senador Arthur da Tvola (responsvel pela constituio <http://www.armazemdedados.rio.
rj.gov.br/arquivos/100_fundamen-
do Conselho) e o diretor do Departamento Geral do Patrimnio Cultural, tos%20da%20apac%20leblon.PDF>
FGV DIREITO RIO 85

Propriedade
Cludio Murilo. Dirigindo-se aos conselheiros, o Prefeito Csar Maia solici-

tou um Conselho dinmico, operativo, responsvel e, sobretudo, propositi-
vo, voltado cidade como um todo.
Por sua vez, o senador Arthur da Tvola expressou sua viso reconhecedora
da riqueza da diversidade cultural existente na cidade do Rio, rebatida na
singularidade de cada um de seus bairros, caracterstica a ser impressa, com
nfase, no trabalho produzido pelo Conselho.
As balizas conceituais para atuao estavam sugeridas, assim como a dis-
posio do Secretrio e do Prefeito de reforar os quadros tcnicos dos n-
cleos de apoio ao trabalho do Conselho. A necessidade de novas instalaes e
de equipamentos tambm foi reconhecida. A ida para a Casa Afonso Arinos
constitui o primeiro sinal desse investimento.
Motivados, os conselheiros viram-se, logo de incio, frente a uma imensa
pilha de processos legada pelo Conselho anterior. Chamou a ateno de to-
dos os mais de 20 processos referentes a pedidos de demolio de prdios no
Leblon, evidenciando a ao especulativa imobiliria que estava por se insta-
lar naquele tradicional bairro da Zona Sul da cidade. A anlise detalhada de
cada um deles sedimentou a proposta de interveno imediata do Conselho
no sentido de elaborao de uma APAC para a rea, por ser o instrumento
mais gil e eficaz de que se dispunha.
No s o Leblon estava sob a ameaa de perda de parte significativa de seu
patrimnio ambiental e cultural. A presena da hidra destruidora movia-se,
insacivel, na direo de outros bairros, de modo a exigir da administrao
pblica urgente adoo de polticas de preservao da urbe carioca; de po-
lticas culturais coadunadas com as recomendaes da Declarao de Ams-
terd (Congresso do patrimnio arquitetnico europeu, 1975) que aconse-
lha ao planejamento das reas urbanas e ao planejamento fsico-territorial
acolherem as exigncias da conservao do patrimnio arquitetnico e no
consider-las de uma maneira parcial, ou como um elemento secundrio,
atitude bastante comum que estampa a ausncia total de dilogo entre os
conservadores e os planejadores.
Trata-se de uma viso nova que busca afinar as aes da administrao
pblica, no sentido de tomar os espaos da cidade no como equivalentes,
mas como coisas peculiares que encerram caractersticas que lhes so pr-
prias. Com esse olhar o Conselho debruou-se sobre o Leblon com o fito de
a identificar, conforme recomendaes da Conferncia Geral da UNESCO
(Nairbi, 26.11.1976) que considera como conjunto histrico ou tradicio-
nal digno de ser protegido todo grupamento de construes e de espaos,
inclusive os stios arqueolgicos e palenteolgicos, que constituam um as-
sentamento humano, tanto no meio urbano quanto no rural e cuja coeso e
valor so reconhecidos do ponto de vista arqueolgico, arquitetnico, pr
FGV DIREITO RIO 86

Propriedade
histrico, histrico, esttico ou scio-cultural, imveis ou trechos do bairro

a serem preservados.
Esto de acordo os mesmos conselheiros com as medidas de salvaguarda
propostas por essa mesma Conferncia da UNESCO de que convm revisar
as leis relativas ao planejamento fsico-territorial, ao urbanismo e poltica
habitacional, de modo a coordenar e harmonizar suas disposies com as das
leis relativas salvaguarda do patrimnio arquitetnico dos diversos bairros
do Rio de Janeiro.
pblico que muitas cidades vm sofrendo a presso de grupos econ-
micos voltados construo imobiliria que, sob pretexto de expanso ou
de modernizao, ignoram os valores culturais dos conjuntos arquitetnicos
histricos ou tradicionais, os destroem, acarretando perdas imensas quali-
dade de vida e identidade das comunidades que neles residem.
Com a APAC do Leblon, a Prefeitura do Rio deu um basta a gana demo-
lidora que iria se instalar no bairro. Agiu o Conselho estribado nos princpios
estabelecidos no Documento do MERCOSUL (Mar Del Plata, junho de
1997), segundo o qual a pluralidade de culturas de cada regio da cidade
fator positivo e enriquecedor da nossa viso de mundo e do prprio desen-
volvimento da personalidade humana.
Existem razes ambientais e culturais que justifiquem a preservao socio-

cultural do imobilirio urbano do bairro do Leblon?
ANEXO D.O. n. 93 Segunda-feira. 30 de julho de 2001
DECRETO N. 20300 DE 27 DE JULHO DE 2001

Cria a rea de proteo do ambiente cultural do bairro do Leblon VI RA.
E estabelece critrios para sua proteo. Determina o tombamento dos bens
que menciona, localizados no bairro do Leblon
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas

atribuies e;
CONSIDERANDO o desenho urbano, o tipo de ocupao e a qualidade

de vida que compem a tradicional paisagem do bairro do Leblon; CONSI-
DERANDO o valor dos bens aqui mencionados e sua relevncia histrica e
cultural; CONSIDERANDO que o Decreto n 6. 115, de 11 de setembro
de 1986, que instituiu o Projeto de Estruturao Urbana (PEU) do Leblon
e estabeleceu condies de uso e ocupao do solo, no suficiente para
salvaguardar o bairro de aes que prejudiquem sua identidade e ambincia;
CONSIDERANDO o aperfeioamento dos estudos elaborados pelo Depar-
FGV DIREITO RIO 87

Propriedade
tamento Geral de Patrimnio Cultural da Secretaria Municipal das Culturas,

que indicaram a necessidade de adoo de forma mais efetiva, de proteo do
patrimnio cultural do bairro; CONSIDERANDO o que consta no proces-
so n 12/002.378/2001; CONSIDERANDO o pronunciamento favorvel
do Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Ja-
neiro; DECRETA
Art. 1 Fica criada a rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC)

do bairro do Leblon, conforme a delimitao constante no Anexo I, ficando
sob a tutela do rgo executivo de proteo do patrimnio cultural do Mu-
nicpio.
Art. 2 Para efeito de proteo ficam preservados os bens de relevante
interesse para o patrimnio cultural do Rio de Janeiro, localizados na rea
de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, listados no
Anexo II, e tutelados os demais, em obedincia ao artigo 131 da Lei Com-
plementar n 16, de 04 de junho de 1992 (Plano Diretor Decenal da Cidade
do Rio de Janeiro).
Art. 3 Ficam tombados definitivamente, nos termos do artigo 4 da
Lei 166, de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do
Leblon VI RA.: Escadaria no fi nal da Rua General Urquiza que d
acesso para a Rua Capito Csar de Andrade; Jardim de Alah, inclusive
as praas Almirante Saldanha da Gama, Grcia e Poeta Gibran; Praa
Atahualpa e as pontes sobre o canal da Avenida Visconde de Albuquerque.
Art. 4 Ficam tombados provisoriamente, nos termos do artigo 5 da
Lei 166, de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do
Leblon VI RA.: Avenida Ataulfo de Paiva, 391/397 e Rua Carlos Ges,
64 (Cinema Leblon); Avenida Borges de Medeiros, 701 (Clube Monte
Lbano); Avenida Niemeyer, 2 (fachada do Hotel Leblon); Praa Bel-
fort Vieira, 6; Praa Baden Powell, 862; Rua Almirante Guilhem, 421
(Prdio da CEG).
Art. 5 Quaisquer obras ou intervenes a serem executadas nos re-
feridos bens devem ser previamente aprovadas pelo Conselho Municipal de
Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro.
Art. 6 Ficam includos no tombamento dos referidos bens: a volu-
metria, a cobertura, os elementos arquitetnicos e decorativos originais da
tipologia estilstica da(s) fachada(s), os materiais de acabamento, os vos, as
esquadrias, alm dos demais aspectos fsicos relevantes para sua integridade.
Art. 7 Os bens preservados no podem ser demolidos, podendo sofrer
pequenas intervenes para adaptao ou reciclagem, respeitando a volume-
tria bsica, a linguagem estilstica e os elementos construtivos originais, sem-
pre com orientao do rgo de tutela.
FGV DIREITO RIO 88

Propriedade
Pargrafo nico permitido modificar o interior das edificaes preser-

vadas, desde que seja garantida a integridade fsico-funcional da(s) fachada(s).
Art. 8 Quaisquer obras ou intervenes a serem realizadas nos limites
da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon,
inclusive nos espaos pblicos, devem ser previamente aprovadas pelo rgo
de tutela.
Pargrafo nico Para o licenciamento de pintura ou quaisquer outros
reparos em bens tombados ou preservados para os quais no exigida a apre-
sentao
de projeto, obrigatria a apresentao de fotografia do imvel no tama-
nho mnimo de 9 cm (nove centmetros) por 12 cm (doze centmetros) e o
esquema com as intervenes a serem feitas.
Art. 9 Os bens tutelados podem ser modificados ou demolidos, desde
que as alteraes ou as novas construes sejam compatveis com o conjunto
urbanstico preservado e previamente aprovadas pelo rgo de tutela.
Art. 10 Em caso de sinistro, demolio no autorizada ou obras que
resultem em descaracterizaes do bem tombado ou preservado, o rgo de
tutela pode estabelecer a obrigatoriedade de reconstruo ou recomposio
do bem, reproduzindo suas caractersticas originais, conforme o previsto no
artigo 133 da Lei Complementar n 16 de 4 de junho de 1992 (Plano Dire-
tor da Cidade do Rio de Janeiro).
Pargrafo nico As novas construes e os acrscimos em edificaes
tuteladas situadas dentro dos limites da rea de Proteo do Ambiente Cul-
tural (APAC) do bairro do Leblon tero altura mxima compatvel com as
edificaes tombadas e preservadas e em nenhuma hiptese ultrapassaro as
alturas previstas no Decreto n 6. 115/86.
Art. 11 A colocao de letreiros, anncios, engenhos de publicidade ou
toldos, nos bens situados na rea de proteo do Ambiente Cultural (APAC)
do bairro do Leblon, assim como qualquer interveno urbanstica, coloca-
o de mobilirio urbano ou monumentos nos limites da mesma devero ser
previamente aprovadas pelo rgo de tutela.
Art. 12 Para obteno dos benefcios previstos no Decreto n 6.403/86
para bens tombados e preservados, ser considerada a edificao inteira,
inclusive quando for constituda por mais de uma unidade com numeraes
diferentes.
Art. 13 Observada a legislao reguladora da espcie, poder ser admis-
svel a transferncia do direito correspondente ao complemento no utilizado
da capacidade construtiva prevista no Decreto n 6.115, de 11 de setembro
de 1986, vinculada aos bens tombados e preservados por este decreto, a ser
exercido nos limites do bairro do Leblon.
Art. 14 Este Decreto entra em vigor na data de sua publicao.
FGV DIREITO RIO 89

Propriedade
A realidade urbana do Rio de Janeiro, bem como das demais cidades, ori-
gina uma imperatividade de regramento. A compreenso da complexidade
deste regramento, e da superposio de competncias e de interesses, vital
para que se possa orientar um navegar preciso neste mar normativo.
FGV DIREITO RIO 90

Propriedade
AULA 13: DIREITO DE VIZINHANA.
I. TEMA
Direito de vizinhana.
II. ASSUNTO
Anlise dos direitos de vizinhana e das respectivas aes protetivas.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno os direitos de vizi-

nhana (conceito, natureza jurdica e modalidades), bem com as ae para a
proteo da incolumidade da vizinhana.
1 Direitos de vizinhana
So as regras relativas s propriedades imveis contguas, que buscam a

composio de interesses entre o exerccio de poderes proprietrios e a preser-
vao do contedo da propriedade vizinha. Fundam-se na vedao ao abuso
de direito e na funo social da propriedade. Nas palavras de Washington de
Barros Monteiro, Os direitos de vizinhana constituem limitaes impostas
pela boa convivncia social, que se inspira na lealdade e na boa-f. A proprie-
dade deve ser usada de tal maneira que torne possvel a coexistncia social.36
2 Modalidades
2.1 rvores limtrofes
De acordo com o art. 1282 do Cdigo Civil, a rvore, cujo tronco estiver
na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios
confinantes. Trata-se de condomnio legal e necessrio. As razes e os ramos
de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser cortados, at MONTEIRO, Washington de Barros
36
apud MELO, Marco Aurlio Bezerra de.

o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido (art. 1283 Direito das Coisas. 5 edio. Rio de Ja-
neiro: Lumen Juris, 2011, p. 185.
FGV DIREITO RIO 91

Propriedade
do CC). Por fim, os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao

dono do solo onde caram, se este for de propriedade particular (art. 1284
do CC).
2.2 Passagem forada
Um prdio, qualquer que seja, no pode ficar sem acesso via pblica,
nascente ou porto, devendo o dono do prdio que a estes no tiver acesso,
mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar
passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio (art. 1285 do
CC). Isso ocorre, pois no ser possvel fruir do prdio se ele est encravado.
Caso no haja acordo acerca da indenizao, esta ser fixada judicialmente.
Havendo mais de um prdio apto a suportar a passagem forada, sofrer o
constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar
passagem (1 do art. 1285, CC).
O art. 1285, caput, CC fala em dono, ou seja, proprietrio. Contudo,
a doutrina entende pela interpretao extensiva norma, a fim de que tal
direito seja conferido a qualquer titular de direito real.
2.3 Limites entre prdios
Trata-se de direito de demarcao que possui o proprietrio. Assim, dispe

o Cdigo Civil, no caput do art. 1297, que o proprietrio tem direito a cer-
car, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural,
e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre
os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respec-
tivas despesas.
Da mesma forma como na passagem forada, aqui deve ser feita interpre-
tao extensiva da norma aos demais titulares de direitos reais. A doutrina
majoritria, contudo, entende no ser extensiva ao possuidor a possibilidade
de pedir em juzo a demarcao de sua posse.
2.4 Direito de construir
O proprietrio pode edificar ou plantar em seu imvel da maneira que

quiser, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, confor-
me dispe o art. 1299 do Cdigo Civil. Alm disso, o proprietrio construir
de maneira que o seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio
FGV DIREITO RIO 92

Propriedade
vizinho, sendo, ainda, defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varan-
da, a menos de metro e meio do terreno vizinho. A seguir, transcrevem-se os
artigos do Cdigo Civil que tratam do direito de construir:
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as constru-

es que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio

no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varan-

da, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem
como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e
cinco centmetros.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz
ou ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de
comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a conclu-

so da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre
o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem
atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar,
o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja
qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo,
levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a

menos de trs metros do terreno vizinho.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver ads-
trita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madei-
rando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova
construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede
e do cho correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a

parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder
por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em
que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.
FGV DIREITO RIO 93

Propriedade
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos,

e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este
fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que ex-
pe a construo anterior.
Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao

meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos
dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras
que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na
parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a ou-
tras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria,

se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com
todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizi-
nho adquirir meao tambm na parte aumentada.
Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, fo-

ges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produ-
zir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho.
Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins or-
dinrias e os foges de cozinha.
Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inu-

tilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas
preexistentes.
Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras

que tirem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas
necessidades normais.
Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio

suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que
comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido
feitas as obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a res-
sarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido reali-
zadas as obras acautelatrias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nes-

ta Seo obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por
perdas e danos.
FGV DIREITO RIO 94

Propriedade
Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tole-

rar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
I dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao,
construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
II apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encon-
trem casualmente.
1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou repa-
rao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao
aparo de cerca viva.
2o Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas
pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel.
3o Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano,
ter o prejudicado direito a ressarcimento.
2.5 Tapagem
O direito de tapagem regulado nos artigos 1297 e 1298 do Cdigo Civil.

Tal direito confere ao proprietrio o direito de vedar sua propriedade com relao
do seu confinante, bem como de usar tapumes dentro dos limites permitidos.
Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas,
cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em
contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obriga-
dos, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes
iguais, para as despesas de sua construo e conservao (1, art. 1297, CC).
As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco di-
visrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre pro-
prietrios (2, art. 1297, CC). Caso no haja acordo, dever-se- recorrer aos
costumes, conforme determina o art. 4 da Lei de Introduo s Normas do
Direito Brasileiro (LINB).
3. Situaes nas quais o Cdigo Civil se omitiu.
3.1 Poluio visual
3.2 Poluio sonora
3.3 Animais
3.4 Odores
FGV DIREITO RIO 95

Propriedade
4 Aes envolvendo direito de vizinhana
4.1 Ao de dano infecto
4.2 Ao de nunciao de obra nova
4.3 Tutela especfica das obrigaes de no fazer e tutela inibitria
5 Jurisprudncia:
DIREITO CIVIL. SERVIDES LEGAIS E CONVENCIONAIS. DIS-

TINO. ABUSO DE DIREITO. CONFIGURAO.
H de se distinguir as servides prediais legais das convencionais. As
primeiras correspondem aos direitos de vizinhana, tendo como fonte direta
a prpria lei, incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem
em funo da localizao dos prdios, para possibilitar a explorao integral
do imvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os respectivos
proprietrios. As servides convencionais, por sua vez, no esto previstas em
lei, decorrendo do consentimento das partes.
Na espcie, incontroverso que, aps o surgimento de conflito sobre
a construo de muro lindeiro, as partes celebraram acordo, homologado
judicialmente, por meio do qual foram fixadas condies a serem respeitadas
pelos recorridos para preservao da vista da paisagem a partir do terreno dos
recorrentes. No obstante inexista informao nos autos acerca do registro
da transao na matrcula do imvel, essa composio equipara-se a uma
servido convencional, representando, no mnimo, obrigao a ser respeitada
pelos signatrios do acordo e seus herdeiros.
Nosso ordenamento cobe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exer-
ccio do direito, de modo a causar dano a outrem, nos termos do art. 187 do
CC/02. Assim, considerando a obrigao assumida, de preservao da vista
da paisagem a partir do terreno dos recorrentes, verifica-se que os recorridos
exerceram de forma abusiva o seu direito ao plantio de rvores, descumprin-
do, ainda que indiretamente, o acordo firmado, na medida em que, por via
transversa, sujeitaram os recorrentes aos mesmos transtornos causados pelo
antigo muro de alvenaria, o qual foi substitudo por verdadeiro muro verde,
que, como antes, impede a vista panormica.
Recurso especial conhecido e provido.
(STJ. REsp 935.474. Rel. Min. Ari Pargendler. Rel. para acrdo Min.
Nancy Andrighi. Terceira Turma. J. 19/8/2008. DJ. 16/9/2008)
FGV DIREITO RIO 96

Propriedade

Forense, 2003, pp. 52-80.
E ainda:

Forense, 2003 (Captulo 7).
VI. AVALIAO
Casos geradores:
1) Uma pessoa gosta de aparecer nua na janela. Outra se mostra inco-

modada com o fato, pois mora em apartamento de mesmo andar, s que
de frente, do outro lado da rua. possvel a caracterizao de algum tipo de
proteo, amparada no direito de vizinhana?
2) A conveno de condomnio permite a presena de animais no prdio,

nomeadamente ces. Seria possvel criar um mastim napolitano, nomeada-
mente a raa com maior relao peso x altura, ou seja, o maior co? E um
casal de mastins?
Existe necessria compreenso de que as relaes de vizinhana so um im-

perativo da realidade urbana. A compreenso de suas nuances, bem como da
aplicao da clusula geral de proteo da vizinhana, so contedo necessrio
para que se possa de modo preventivo e repressivo apaziguar conflitos sociais.
FGV DIREITO RIO 97

Propriedade
AULA 14: DIREITO DE CONSTRUIR.
I. TEMA
Direito de construir.
II. ASSUNTO
Anlise do direito de construir.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno o direito de cons-

truir, com suas limitaes pblicas e privadas.
1 Direito de construir
O direito de construir representa uma das faculdades essenciais do pro-

prietrio. Contudo, no pode, evidncia, ser exercido sem que se respeite
uma srie de limitaes previstas na legislao. Algumas j so conhecidas,
como a vizinhana e as limitaes urbansticas. Cumpre entender o que ocor-
re quando se constri e de que modo atuam as limitaes.
1.1 Limitaes privadas ao direito de construir
Marco Aurlio Bezerra de Melo cita as seguintes limitaes privadas ao

direito de construir 37: i) estilicdio; ii) preservao do direito privacidade;
iii) desfazimento de obra; iv) direito de travejamento; v) parede divisria e
parede-meia; e vi) alteamento.
1.1.1 ESTILICDIO: ART. 1300 DO CDIGO CIVIL
O estilicdio est previsto no art. 1300 do Cdigo Civil. Tal artigo dis-
pe que o proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje 37
guas, diretamente, sobre o prdio vizinho. cit. pp. 209 a 215.
FGV DIREITO RIO 98

Propriedade
1.1.2 PRESERVAO DO DIREITO PRIVACIDADE: ART. 1301 DO CDIGO CIVIL
Dispe o caput do art. 1301 que defeso abrir janelas, ou fazer eirado,
terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. Ainda
segundo disposto no CC, as janelas cuja viso no incida sobre a linha di-
visria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de
setenta e cinco centmetros (1).
Importante lembrar, ainda, a smula 120 do STF, que determina que
parede de tijolos de vidro translcido pode ser levantada a menos de metro
e meio do prdio vizinho, no importando servido sobre ele. Isso ocorre,
pois a finalidade da lei proteger a intimidade do vizinho e a parede de tijolos
e o vidro translcido no permitem a viso de um vizinho por outro.
1.1.3 DESFAZIMENTO DE OBRA: ART. 1302 DO CDIGO CIVIL
Quando h obra em descumprimento s normas previstas pelo Cdigo

Civil, este prev uma presuno absoluta de anuncia 38 de tal obra, dispos-
to no caput do art. 1302. O prazo de ano e dia citado decadencial:
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a conclu-

so da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre
o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem
atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar,
o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
1.1.4 DIREITO DE TRAVEJAMENTO: ART. 1304 DO CDIGO CIVIL
Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamen-

to, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria
do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar
ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes (art. 1304
do CC). Trata-se do direito de travejamento, que possui os seguintes requisi-
tos: i) ser a rea urbana; ii) rea submetida a alinhamento; iii) no colocar em
risco a construo do prdio vizinho.
1.1.5 PAREDE DIVISRIA E PAREDE-MEIA: ART. 1305 DO CDIGO CIVIL
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a

parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder
38
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Ibid.
p. 211.
FGV DIREITO RIO 99

Propriedade
por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em
que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos,

e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este
fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que ex-
pe a construo anterior.
1.1.6 ALTEAMENTO: ART. 1307 DO CDIGO CIVIL
O alteamento o aumento de parede divisria, previsto pelo art. 1307

do CC. O alteador deve arcar com as despesas do aumento, inclusive com as
relativas conservao. Contudo, se o vizinho tambm utilizar o acrescido,
deve ratear as despesas.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria,

se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com
todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizi-
nho adquirir meao tambm na parte aumentada.
1.2 Limitaes pblicas ao direito de construir
O municpio detm a titularidade do poder de polcia no que diz respeito

autorizao, fiscalizao e represso das construes em solo urbano, de-
vendo estas respeitar o plano diretor. Assim, pode o municpio, por exemplo,
propor ao de nunciao de obra nova, conforme disposto no inciso III do
art. 934 do Cdigo de Processo Civil:
Art. 934. Compete esta ao:

(...)
III ao Municpio, a fim de impedir que o particular construa em
contraveno da lei, do regulamento ou de postura.
2 Acesso imobiliria
A acesso a unio de um bem a um imvel, sendo modo de aquisio

originria da propriedade de bem imvel. Pelo princpio da acesso que tudo
aquilo que se incorpora a um terreno de propriedade do dono do terreno.
Tal unio pode ser natural ou artificial. So acesses naturais: i) aluvio; ii)
FGV DIREITO RIO 100

Propriedade
avulso; iii) formao de ilhas; e iv) formao de lveo. J as acesses artifi-

ciais so: i) construes; e ii) plantaes.
2.1 Acesses naturais
2.1.1 ALUVIO: ART. 1250 DO CDIGO CIVIL
A aluvio modo de aquisio originria da propriedade imvel, sendo o

acrscimo formado sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas,
pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao.
O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios
diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre
a antiga margem.
2.1.2 AVULSO: ART. 1251 DO CDIGO CIVIL
A avulso modo de aquisio originria da propriedade imvel. Trata-se

de poro de terra destacada de um prdio, que, por fora natural violenta,
se junta a outro. Neste caso, o dono deste adquirir a propriedade do acrs-
cimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano,
ningum houver reclamado. Caso haja recusa ao pagamento de indenizao,
o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se
remova a parte acrescida.
2.1.3 FORMAO DE ILHAS: ART. 1249 DO CDIGO CIVIL
As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem

aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: i) as
que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas
testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais; ii) as que se
formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos
aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; e iii) as que se forma-
rem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos
proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.
FGV DIREITO RIO 101

Propriedade
2.1.4 FORMAO DE LVEO: ART. 1252 DO CDIGO CIVIL
De acordo com o art. 9 do Cdigo de guas, lveo a superfcie que as

guas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto.
Cabe destacar que se trata de lveo abandonado em propriedade particular.
Assim, o rio no deve ser navegvel, pois, se o for, o lveo ser propriedade
do Poder Pblico.
Dispe o art. 1252 que o lveo abandonado de corrente pertence aos
proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os
donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que
os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.
2.2 Acesses artificiais
2.2.1 CONSTRUES E PLANTAES
Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita

pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio.
Importante, aqui, distinguir acesso artificial de benfeitoria. A benfeitoria
o melhoramento realizado no bem com o objetivo de conserv-lo, aumentar
sua utilidade ou que o torne mais agradvel, tratando-se de obra em algo que
j existe. J a acesso artificial a construo ou a plantao feita em terreno.
2.3 Acesso invertida
Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em

proporo no superior vigsima parte deste, adquire o construtor de boa-f
a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o
dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da
rea perdida e a desvalorizao da rea remanescente.
Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vig-
sima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde
por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer construo,
mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-
-f, obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos
apurados, que sero devidos em dobro.
FGV DIREITO RIO 102

Propriedade
3 Limites entre prdios previstos no Cdigo Civil
So limites previstos no Cdigo Civil: i) abertura de janela: 1,5m e 0,75m,

no se distinguindo a viso direta da oblqua39, como determina o art. 1.301
do Cdigo Civil, desde que no se trate de parede de tijolos translcidos, no
caracterizada como janela40;ii) colocao de fornos e chamins; iii) utilizao de
parede-meia; iv) direitos de luz e vista; e v) zoneamento, gabarito, recuo, etc.
4 Jurisprudncia:
DIREITO CIVIL. DIREITO DE PROPRIEDADE. POSSE DE BOA-

-F. DIREITO DE RETENO QUE SE TORNAR IRREGULAR
COM O USO DA COISA. DEVER DO RETENTOR DE INDENIZAR
O PROPRIETRIO COMO SE ALUGUEL HOUVESSE.
O direito de reteno assegurado ao possuidor de boa-f no absolu-
to. Pode ele ser limitado pelos princpios da vedao ao enriquecimento sem
causa e da boa-f objetiva, de forma que a reteno no se estenda por prazo
indeterminado e interminvel.
O possuidor de boa-f tem o direito de deteno sobre a coisa, no sen-
do obrigado a devolv-la at que seu crdito seja satisfeito, mas no pode se
utilizar dela ou perceber seus frutos. Reter uma coisa, no equivale a servir-se
dela. O uso da coisa retida constitui abuso, gerando o dever de indenizar os
prejuzos como se aluguel houvesse.
Afigura-se justo que o proprietrio deva pagar pelas acesses introduzi-
das, de boa-f, no terreno e que, por outro lado, os possuidores sejam obriga-
dos a pagar um valor, a ser arbitrado, a ttulo de aluguel, pelo uso do imvel.
Os crditos recprocos havero de ser compensados de forma que o direito
de reteno ser exercido no limite do proveito que os retentores tenham da
propriedade alheia.
Recurso Especial provido.
(STJ. REsp 613.387. Rel. Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. J.
02/10/2008. DJ. 10/12/2008)
FIGUEIREDO, Lucia Valle Figueiredo. Disciplina urbanstica da proprieda-

de. 2 edio. So Paulo, Malheiros, 2005. pp. 114-144.
39
Smula 414 do STF.
40
Smula 120 do STF.
FGV DIREITO RIO 103

Propriedade
E ainda:
CARLOS, Ana Alessandra (Org.). Acesses e regularizao fundiria. Outras

modalidades de acesso. In: Dilemas urbanos. pp. 167-180.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
Espao urbano e Estado41
Como o Estado se comporta diante dessas transformaes territoriais co-

mandadas pela classe dominante e pelo seu sistema de mercado imobilirio?
O Estado, em primeiro lugar, faz nas regies onde se concentram as ca-

madas de mais alta renda enormes investimentos em infraestrutura urbana,
especialmente no sistema virio, ao mesmo tempo em que abre frentes pio-
neiras para o capital imobilirio, como o Centro Administrativo de Salvador,
a Avenida Rio Branco ou a esplanada do Castelo, no Rio, ou a Avenida Faria
Lima, em So Paulo. Assim, o sistema virio naquelas regies muito melhor
que no restante da cidade, no s para atender ao maior nmero de autom-
veis, mas tambm para abrir frentes de expanso para o capital imobilirio.
So inmeras as obras pblicas para melhorar a regio central da cidade,
onde se instala a burguesia, inclusive na face do centro da cidade para ela vol-
tada. A abertura das Avenidas Central e Beira-Mar no Rio de Janeiro foi uma
obra custosssima proporcionalmente aos recursos e ao tamanho da cidade na
poca. Obras igualmente enormes e custosas foram os desmontes dos mor-
ros. significativo que os morros arrasados tenham sido exatamente aqueles
que se encontravam na extremidade sul do centro. Para abrir espao para a
renovao e modernizao do centro do Rio foram removidos os morros do
Castelo, do Senado e de Santo Antnio, enquanto os morros da extremidade
norte o morro de So Bento e o da Conceio permanecem l at hoje.
A sequncia de obras gigantescas no eixo sul do Rio de Janeiro impressio-
nante. As Avenidas Mem de S, Henrique Valadares e outras ocuparam a
rea do morro do Senado. Vastas reas, todas na extremidade sul do centro,
foram oferecidas ao capital imobilirio para as maiores obras de remodelao
urbana j realizadas no Pas: as valorizadssimas terras centrais obtidas com o
desmonte dos morros do Castelo e, depois, o de Santo Antnio. A essas obras
deve ser acrescentada uma grande quantidade de aterros da orla martima, do
aeroporto Santos Dumont a Botafogo, os gigantescos aterros do Flamengo e 41
VILLAA, Flvio. O que todo cidado
de Copacabana, e ainda o elevado do Jo e inmeros tneis. Note-se que tais precisa saber sobre habitao. So Pau-
lo: Global, 1986. pp. 98-101.
FGV DIREITO RIO 104

Propriedade
obras atendem exclusivamente Zona Sul, ou seja, so obras que nem par-
cialmente atendem aos interesses de outras regies da cidade. O contrrio se
deu na Zona Norte. As obras de vulto da regio, como a Avenida Presidente
Vargas, a Avenida Brasil ou os elevados associados Ponte Rio-Niteri, desti-
nam-se tambm a atender o escoamento do trfego rodovirio extraurbano e,
portanto, no so obras destinadas a atender exclusivamente aos interesses da
Zona Norte. O mesmo deu-se com as ferrovias e rodovias. Essas obras foram
construdas para atender a interesses regionais extraurbanos, e a populao da
Zona Norte apenas tirou partido delas. Mesmo assim, as ferrovias sofreram
um violento processo de deteriorao, dado o abandono a que foram relega-
dos os seus servios suburbanos de passageiros.
O que fez o governo baiano ao construir o Centro Administrativo de Sal-
vador numa regio quase virgem, porm estrategicamente localizada na dire-
o da cidade para onde a mdia e alta burguesia vm se deslocando h dca-
das? No s colocou o aparelho do Estado bem mais acessvel a essas classes
(e mais longe das classes subalternas) e melhorou o acesso a elas atravs de
novas e rpidas avenidas expressas, mas tambm desbravou inmeras novas
fronteiras e oportunidades fabulosas para a especulao imobiliria. Alm
disso em que pese alegar o contrrio , colocou o aparelho do Estado
muito afastado (em termos de distncia, mas especialmente em termos de
tempo e oportunidades de viagem) das classes subalternas.
Em So Paulo no foi menor a ao do Estado para preparar a expanso
das chamadas zonas nobres da cidade e ainda abrir novas fronteiras para a
especulao imobiliria. Atravs de um de seus mais conhecidos prefeitos, Pres-
tes Maia, renovou toda a regio do centro da cidade voltada para o quadrante
sudoeste e sobre a qual incidia o interesse da burguesia. A maioria das grandes
avenidas que abriu localiza-se nessa regio. No s a mais famosa e importante
delas, a Avenida Ipiranga, mas tambm a Avenida Vieira de Carvalho e o novo
Largo do Arouche, a Avenida Duque de Caxias, a Avenida Rio Branco, Rua
So Lus e a nova Rua da Consolao. Porm, bem antes disso, o Estado j
vinha preparando a cidade para os interesses da burguesia. A construo do
Viaduto do Ch, obra arrojada e da mais avanada tecnologia da poca (estru-
tura de ferro), custosssima para uma pequenina cidade de algumas dezenas de
milhares de habitantes, no representava outra coisa seno a oferta de acesso
mais direto entre o centro e a regio que as elites queriam ocupar, ou seja, as
encostas de Santa Ceclia, Vila Buarque, Avenida Paulista e depois seu prprio
espigo. Antes, a ligao entre o centro e essa regio era pelo Ac, atual ponto
de onde a Avenida So Joo cruza o Vale do Anhangaba e representava um
percurso longo. O Viaduto do Ch veio representar uma significativa melhoria
daquela ligao. O alargamento da Rua Libero Badar e da Rua So Joo e a
urbanizao do Vale do Anhangaba (todas no quadrante sudoeste) so outros
exemplos de melhoramentos que beneficiaram a faceta sudoeste do centro.
FGV DIREITO RIO 105

Propriedade
Em segundo lugar, o Estado transfere suas prprias instalaes para a mesma

direo de crescimento da classe dominante, mostrando claramente, atravs
do espao urbano, seu grau de captura por essa classe. O j citado exemplo
de Salvador no nico. O Palcio do Governo do Estado de So Paulo era
inicialmente no Ptio do Colgio, no corao da cidade. Transferindo-se para o
Palcio dos Campos Elseos e, depois, para o Morumbi. A Assembleia Legisla-
tiva saiu do Parque D. Pedro I e foi para o Ibirapuera. O Gabinete do Prefeito
saiu do Anhangaba e foi para o Ibirapuera, e a absoluta maioria das reparti-
es e empresas pblicas transferiu-se para a regio da Paulista e Faria Lima.
No Rio, tanto o Senado como a Cmara Municipal eram no Campo de
Santana e transferiram-se para a nova zona nobre do centro, que passou a
ser sua extremidade sul, a Praa Floriano Peixoto. Tambm o Executivo, as-
sim que foi proclamada a Repblica, instalou-se na direo norte, no Palcio
do ltamarati, e depois se transferiu para o Catete. Processos idnticos ocor-
reram em maior ou menor escala em muitas cidades brasileiras at mesmo
entre as pequenas.
Pergunta-se: Voc concorda com o afirmado no texto? As alteraes de

zoneamento podem estimular a especulao imobiliria? Ou melhor abrir
a trilha do progresso?
Pode-se concluir que o direito de construir faculdade inerente ao pro-

prietrio. Contudo, para que possa ser exercido, necessrio que sejam res-
peitadas diversas limitaes previstas na legislao brasileira, sendo estas divi-
didas em dois grandes grupos: as limitaes privadas e as limitaes pblicas
ao direito de construir.
J a acesso imobiliria entendida como modo de aquisio originria da
propriedade, sendo conceituada como a unio de um bem a um imvel. Por
fim, a acesso pode ser natural ou artificial.
FGV DIREITO RIO 106

Propriedade
AULAS 15 E 16: CONDOMNIO.
I. TEMA
Condomnio.
II. ASSUNTO
Anlise do condomnio geral e do condomnio edilcio.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno o condomnio edi-

lcio, a administrao dos conflitos e os rgos condominiais.
1 Condomnio geral
H condomnio quando mais de uma pessoa titular do mesmo bem: h

o exerccio, por mais de uma pessoa, em fraes inicialmente ideais, dos di-
reitos inerentes propriedade. Dispe o caput do art. 1314 do Cdigo Civil
que cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela
exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de tercei-
ro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
1.1 Direitos e deveres dos condminos
Conforme j dito acima, no condomnio h a diviso ideal do bem. Assim,

afirma-se que no condomnio o direito dos condminos qualitativamente
igual e quantitativamente diferente.42
So direitos dos condminos: i) Cada um pode usar a coisa, de modo a
no incompatibilizar a indiviso; ii) Cada um pode alhear a sua parte, ou
grav-la, respeitada a preferncia; e iii) Reivindicar a coisa de terceiro.
So deveres dos condminos: i) Responder pelos frutos auferidos; ii) No
modificar a coisa; iii) No poder dar uso e gozo da coisa para estranho sem
o consentimento dos demais; iv) Responder pelos custos e dvidas comuns, 42
cit. p. 219.
FGV DIREITO RIO 107

Propriedade
presumivelmente de acordo com sua cota parte; e v) Pode-se optar por esco-
lha de administrador para o condomnio.
1.2 Diviso e extino do condomnio comum
De acordo com o caput do art. 1320 do CC, a todo tempo ser lcito ao
condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada
um pela sua parte nas despesas da diviso. Trata-se de direito potestativo e
imprescritvel. Por fim, podem os condminos acordar que fique indivisa a
coisa comum por prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao
ulterior.
2 Condomnio edilcio
2.1 Natureza jurdica
O condomnio edilcio foi regulado no Brasil, inicialmente, pelo Decreto

5481/28. O atual Cdigo Civil regula a matria nos artigos 1331 a 1358,
tendo revogado a maior parte das disposies legislativas a respeito do tema,
incluindo parte da Lei 4591/64 (Lei Caio Mrio), que tratava do tema.
H duas correntes acerca da natureza jurdica do condomnio edilcio. A
corrente majoritria na doutrina brasileira entende ser o condomnio edi-
lcio tipo especial de propriedade materializada por um misto de proprie-
dade condominial indivisvel com a propriedade exclusiva de cada cond-
mino com relao sua unidade autnoma.43 Assim, considera-se que h,
portanto, duas titularidades, quais sejam, uma individual, representada pela
unidade autnoma e outra coletiva. A segunda corrente, minoritria, defen-
de ser o condomnio edilcio pessoa jurdica, possuindo, consequentemente,
personalidade jurdica.
O Cdigo Civil, ao regular a matria, parece ter seguido a corrente ma-
joritria, ao dispor, no caput do art. 1331, que pode haver, em edificaes,
partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum
dos condminos.
2.2 Propriedade exclusiva versus propriedade comum
Conforme j dito, no condomnio edilcio h a coexistncia da proprie-

dade individual com a propriedade coletiva. So partes comuns o solo, a
estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, 43
p. 232.
FGV DIREITO RIO 108

Propriedade
gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, o acesso ao logradouro

pblico, entre outros. Estas so utilizadas em comum pelos condminos, no
podendo ser alienadas separadamente ou divididas. Por outro lado, so partes
exclusivas aquelas suscetveis de utilizao independente, tais como aparta-
mentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais
no solo e nas outras partes comuns. Estas podem ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios, com exceo dos abrigos para veculos, que
no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio,
salvo autorizao expressa na conveno respectiva.
2.3 Constituio do condomnio edilcio
Para que haja um condomnio edilcio so necessrias, inicialmente, a

pluralidade de titulares no domnio, bem como a observncia dos requisi-
tos legais. A sua instituio pode ocorrer por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, sendo necessrio, ainda: i)
a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinao da frao
ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e
iii) o fim a que as unidades se destinam.
2.4 Garagem (abrigo para veculos)
O Cdigo Civil utiliza a expresso abrigo para veculos a fim de designar

a garagem. Contudo, uma vez que no regula a matria de forma especfica,
continuam a vigorar as disposies contidas na Lei 4591/64.
Segundo o 1 do art. 2 da Lei 4591/64, o direito guarda de vecu-
los nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de
edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva
das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no
caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno. Nas palavras
de Marco Aurlio Bezerra de Melo:
So trs as situaes jurdicas do cotidiano na vida do condomnio:

1) a vaga de garagem se encontra discriminada na escritura de trans-
ferncia do imvel e constitui parte distinta, exclusiva, mas vinculada
unidade imobiliria; 2) as vagas de garagem constituem propriedade
exclusiva, sendo atribudas a elas fraes ideais do terreno, como sucede
nos chamados edifcios-garagem; 3) o uso de garagem no se encontra
FGV DIREITO RIO 109

Propriedade
discriminado no ato constitutivo da propriedade, sendo bem acessrio

em relao unidade autnoma.44
2.5 Direitos e deveres do condmino
Conforme os incisos do art. 1335 do Cdigo Civil, so direitos do condo-

mnio: i) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; ii) usar das partes
comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao
dos demais compossuidores; e iii) votar nas deliberaes da assembleia e delas
participar, estando quite. J os incisos do art. 1336 dispem que so deveres:
i) contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes
ideais, salvo disposio em contrrio na conveno; ii) no realizar obras que
comprometam a segurana da edificao; iii) no alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas; e iv) dar as suas partes a mesma
destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
2.6 Conveno condominial
A conveno condominial conceituada como o ato jurdico destinado a

regular o comportamento dos condminos e de terceiros, em complemen-
tao legislao aplicvel. Sobre sua natureza jurdica h quatro correntes,
quais sejam: i) estatuto de associao; ii) contrato; iii) ato normativo; e iv)
natureza mista, por decorrer de acordo plurilateral que obriga condminos
e terceiros.
De acordo com o caput do art. 1333 do Cdigo Civil, a conveno que
constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mni-
mo, dois teros das fraes ideais, tornando-se, desde logo, obrigatria para
os titulares de direito sobre as unidades e para aqueles que sobre elas tenham
posse ou deteno. Pode ser feita por meio de escritura pblica ou particular
e para que seja oponvel contra terceiros, dever ser registrada no Cartrio de
Registro de Imveis.
Por fim, a conveno deve, obrigatoriamente, conter: i) a quota propor-
cional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para aten-
der s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; ii) sua forma de
administrao; iii) a competncia das assembleias, forma de sua convocao
e quorum exigido para as deliberaes; iv) as sanes a que esto sujeitos os
condminos, ou possuidores; e v) o regimento interno.
44
p. 237.
FGV DIREITO RIO 110

Propriedade
2.7 Mora no condomnio edilcio
Possui o condmino o dever bsico de arcar com as despesas provenientes

do condomnio. Quando tal obrigao no observada, haver a mora. As-
sim, o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao
ms e multa de at dois por cento sobre o dbito, conforme disposto no 1
do art. 1336 do Cdigo Civil.
3 Jurisprudncia:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMNIO. AS-

SEMBLEIA. DIREITO DE PARTICIPAO E VOTO. DISSDIO JU-
RISPRUDENCIAL. COTEJO ANALTICO E SIMILITUDE FTICA.
AUSNCIA. CONDMINO QUE PROPRIETRIO DE DIVERSAS
UNIDADES. INADIMPLEMENTO EM RELAO A UMA DELAS.
DIREITO DE VOTO QUE PREVALECE EM RELAO S OUTRAS
UNIDADES. ARTIGO ANALISADO: 1.335, III, DO CC/02.
1. Ao ajuizada em 30.07.2010, na qual o condmino visa participao
em assembleia de condomnio edilcio. Dessa ao foi extrado o presente
recurso especial, concluso ao Gabinete 24.04.2013.
2. Cinge-se a controvrsia a definir se o condmino que proprietrio de
diversas unidades autnomas de um condomnio edilcio, mas est inadim-
plente em relao a alguma delas, tem direito a participao e voto em as-
sembleia.
3. O dissdio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo ana-
ltico entre acrdos que versem sobre situaes fticas idnticas.
4. A unidade isolada constitui elemento primrio da formao do con-
domnio edilcio, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos
como inerentes a cada unidade, o que corroborado pela natureza propter
rem da obrigao condominial.
5. Estando a obrigao de pagar a taxa condominial vinculada no pessoa
do condmino, mas unidade autnoma, tambm o dever de quitao e a pe-
nalidade advinda do seu descumprimento esto relacionados a cada unidade.
6. O fato de um condmino ser proprietrio de mais de uma unidade au-
tnoma em nada altera a relao entre unidade isolada e condomnio.
7. Se o condmino est quite em relao a alguma unidade, no pode ter
seu direito de participao e voto em relao quela unidade tolhido.
8. Negado provimento ao recurso especial.
(STJ. REsp 1.375.160. Rel. Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. J.
01/10/2013. DJ. 07/10/2013)
FGV DIREITO RIO 111

Propriedade
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Volume 4. Foren-

se: So Paulo, 2012.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
Veja exemplo dado por Amrico Isidoro Anglico:45
Imaginemos a hiptese de um condmino dado ao exacerbado alcoolis-

mo, frequentemente encontrado nas escadas do condomnio em desalinho,
bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vmito e dejetos. Ante tal-
fato, o condomnio, atravs de seu sndico, convoca uma Assembleia Gera-
lExtraordinria (artigo 1.354, do NCC), em cuja pauta convocativa destinaa
aplicao do constrangimento de at dez vezes a taxa condominial aoproprie-
trio da unidade 150, ante reiterado comportamento antissocial, gerando
incompatibilidade de convivncia com a sociedade condominial jdesgastada
em decorrncia de tal comportamento.
A assembleia por (trs quartos) de seus condminos restantes (artigo
1.337 do NCC), excluindo assim o condmino do apartamento 150, que
convocado e presente assembleia defendeu-se alegando que haveria de mu-
dar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamen-
to no artigo 1.337, pargrafo nico, de dez vezes o quantum da contribuio
condominial (smj, o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipteses: reite-
radamente inadimplente, infrator e antissocial simples, restando entender
pela aplicao das multas com muita facilidade pelo condomnio).
Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condmino prosseguiu em
seu exacerbado alcoolismo, e at mesmo agudou este comportamento antis-
social (codificao direito de vizinhana, artigos 1.277 e 1.279, do NCC).
O condomnio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, coli-
mando a excluso do condmino do condomnio, trazendo inequvoca prova
dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhana das alegaes e preen-
chendo todos os demais pressupostos legais exigidos (artigo 273, do CPC),
requerendo a excluso do condmino daquele condomnio.
Art. 1.337: a punio aps ulterior deliberao da assembleia: possibili- 45
ANGLICO, Amrico Isidoro. Excluso
dade de expulso do condmino? Como interpretar o dispositivo? mesmo do condmino no Novo Cdigo Civil. Dis-
ponvel em <http://www.lexinform.
possvel expulsar condmino antissocial? com.br/artigos1.asp?Codigo=12>
FGV DIREITO RIO 112

Propriedade
O condomnio existe quando duas ou mais pessoas so titulares do mes-

mo bem, sendo cada uma delas chamada de condmino. Cada condmino
pode usar o bem conforme sua destinao e exercer os direitos compatveis
com sua indiviso. H entre os condminos direitos e deveres, elencados no
Cdigo Civil. J o condomnio edilcio espcie do gnero condomnio, ha-
vendo a coexistncia da propriedade comum com a propriedade individual.
FGV DIREITO RIO 113

Propriedade
UNIDADE 3.
AULA 17: INCORPORAES IMOBILIRIAS.
I. TEMA
Incorporaes imobilirias.
II. ASSUNTO
Anlise das incorporaes imobilirias.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno os aspectos gerais

das incorporaes imobilirias.
1 Incorporaes imobilirias
A incorporao imobiliria regulada pela Lei 4591/64 e, conforme dis-

posto no pargrafo nico do art. 28 da citada lei, a atividade exercida com
o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial,
de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
O incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que
embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fra-
es ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais tran-
saes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-
-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas con-
dies, das obras concludas. 46
A incorporao funciona da seguinte forma: o incorporador identifica um
terreno e promove estudos, a fim de analisar a viabilidade economia e finan-
Lei n. 4591 / 64. Dispe sobre o
ceira do negcio em potencial. Se tal estudo for positivo, adquire o terreno,
46
condomnio em edificaes e as incor-

elabora o projeto, registra e arquiva um memorial, estando, a partir da, apto poraes imobilirias. Art. 29, caput.
Disponvel em <http://www.planalto.
e realizar a oferta pblica das fraes ideais do terreno. Pode ser, ainda, que o gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>
incorporador financie a construo do imvel, dando o terreno em garantia.
FGV DIREITO RIO 114

Propriedade
Texto: O que muda com o patrimnio de afetao 47
O patrimnio da afetao um instrumento sistematizado no incio do

ms de agosto de 2004, quando o Presidente da Repblica sancionou um
conjunto de medidas intituladas pacote da construo, cujo objetivo o
incentivo ao mercado imobilirio, sendo estimado um crescimento da ordem
de 4% a 8% no prximo ano.
Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas
perspectivas s empresas, atravs de linhas de crditos mais acessveis e redu-
o da carga tributria, e ao adquirente das unidades, que passar a contar
com maiores garantias de recebimento de seu imvel.
Dentre estas garantias est o patrimnio de afetao, que consiste na ado-
o de um patrimnio prprio para cada empreendimento, que passar a ter
a sua prpria contabilidade, separada das operaes da incorporada/cons-
trutora, o que confere segurana aos adquirentes quanto destinao dos
recursos aplicados na obra.
Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de
efeito bicicleta ou pedalada, que significa a situao das empresas em difi-
culdade econmica que desviam recursos de um novo empreendimento para
um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos
prejuzos j causou no passado, ainda vivos na memria recente do pas.
Com a nova regra, todas as dvidas, de natureza tributria, trabalhista e
junto a instituies financeiras, ficam restritas ao empreendimento em cons-
truo, no tendo qualquer relao com outros compromissos e dvidas assu-
midas pela empresa.
Dessa forma, na hiptese de ocorrer falncia da empresa construtora/in-
corporadora, os compradores podero dar continuidade obra, contratando
outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao
consumidor a entrega de imvel comprado na planta.
Em decorrncia dos casos notrios que macularam o mercado no passado,
cogitou-se na criao de empresas especficas para alguns empreendimentos,
denominadas SPE, ou Sociedade de Propsito Especfico, o que no se cons-
titui na melhor opo, uma vez no haver garantir de um possvel desvio de
recursos.
No caso da figura do patrimnio de afetao, que de uso facultativo,
existem maiores garantias aos muturios, pois prev a existncia de uma co-
misso de representantes desde o incio da obra, o que dificultar a ocorrncia
de desvios, mesmo porque o patrimnio do incorporador ir responder pelo
empreendimento objeto da afetao. 47
MAIA NETO, Francisco. O que muda
com o patrimnio de afetao? Dispo-
Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez no foi instituir o patrimnio de nvel em <http://www.precisao.eng.
afetao, mas regulament-lo, pois sua previso veio com a Medida Provis- br/fmnresp/afeta.htm> Acesso em 5
dez. 2013.
FGV DIREITO RIO 115

Propriedade
ria 2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que no surtiu

os efeitos desejados.
O que se espera, de mais importante como efeito prtico, e que vir a re-
percutir positivamente na economia, que este instrumento, ao gerar maior
segurana aos contratos, resultar na diminuio dos juros, pois estes so
diretamente ligados ao risco da transao, que ir reduzir. 48
2 Jurisprudncia:
Direito civil. Condomnio de Construo. Lei n. 4.591/64, art. 63. Lei-

lo extrajudicial. Ausncia de previso contratual. Impossibilidade.
I No possvel a realizao de leilo extrajudicial da quota-parte do
condmino inadimplente se no h previso contratual, conforme exegese do
artigo 63 da Lei n. 4.591/64.
II Recurso especial conhecido provido.
(STJ. REsp 345.677. Rel. Min. ANTNIO DE PDUA RIBEIRO. Ter-
ceira Turma. J. 02/12/2003. DJ. 19/12/2003)
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CI-

VIL. RESCISO DE CONTRATO. ART. 40 DA LEI 4.591/64 LEI
DE CONDOMNIO EM EDIFICAES E INCORPORAES IMO-
BILIRIAS. PERMUTA DE TERRENO URBANO POR REA CONS-
TRUDA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RETORNO
DO IMVEL AOS ALIENANTES EM RAZO DE ACORDO EX-
TRAJUDICIAL. TRANSAO QUE EXIME A RESPONSABILIDADE
DOS ALIENANTES EM RELAO A EVENTUAIS ADQUIRENTES.
CLUSULA INEFICAZ. INDENIZAO AOS EX-TITULARES.
1. O agravante no trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fun-
damentos que aliceraram a deciso agravada, razo que enseja a negativa de
provimento ao agravo regimental.
2. Nos termos do art. 257 do RISTJ e da Smula 456 do STF, possvel
a este Tribunal Superior julgar a causa, aplicando o direito espcie, quando
conhecido o recurso especial.
3. Se a matria objeto de insurgncia no recurso especial foi devidamente
prequestionada, ainda que implicitamente, no h falar em aplicao da S-
mula 211 do STJ.
4. Este Tribunal Superior consagrou o entendimento de que o propriet-
rio de terreno que o aliena a terceiro, dele recebendo em pagamento futuros
apartamentos decorrentes de edificao a ser erigida no local, cujo contrato
de compra e venda foi rescindido por transao, responsvel pelo ressar-
cimento de tudo quanto foi pago pelos compradores de outros apartamen- 48
FGV DIREITO RIO 116

Propriedade
tos vendidos por aquele terceiro quando o primitivo negcio ainda estava
vigente, sendo ineficaz com relao aos adquirentes das unidades imobili-
rias qualquer clusula exoneratria de responsabilidade dos alienantes do
terreno, haja vista que a mesma vincularia apenas as partes que a tivessem
estabelecido (REsp 282.740/SP, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ
de 18.02.2002).
5. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigao constante no art.
32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporao no
Cartrio de Imveis, no implica a nulidade ou anulabilidade (nulidade re-
lativa) do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial,
tampouco impede, ao ex-titular de direito aquisio de unidade autnoma,
a reparao a que alude o art. 40 da Lei 4.591/64. Precedentes.
6. certo que em contrato de permuta, no qual uma das partes entra
com o imvel e outra com a construo, no tendo os proprietrios do terre-
no exercido atos de incorporao uma vez que no tomaram a iniciativa
nem assumiram a responsabilidade da incorporao, no havendo contratado
a construo do edifcio no cumprida pela construtora sua parte, deve
ser deferida aos proprietrios do imvel a reintegrao na posse. Todavia,
o deferimento fica condicionado s exigncias do 2 do art. 40 da Lei das
Incorporaes, Lei n 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de
eventuais terceiros interessados, que devero ser comunicados do decidido,
podendo essa comunicao ser feita extrajudicialmente, em cartrio (REsp
489.281/SP, Rel. para acrdo Min. SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEI-
RA, DJ de 15.03.2003).
7. O valor da indenizao, de que trata o 2 do art. 40 da Lei 4.591/64, a
ser paga pelo primitivo proprietrio do terreno ao ex-titular da unidade ante-
riormente adquirida deve ter como base de clculo, na sua aferio, o que efe-
tivamente valer referida unidade no momento do pagamento da indenizao,
proporcional ao estgio da construo quando foi paralisada, por ter sido des-
constitudo o primitivo negcio, includo a o valor da frao ideal do terreno
(REsp 282.740/SP, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ de
18.02.2002).
8. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ. AgRg nos EDcl no REsp 1.107.117. Rel. Min. Vasco Della Giusti-
na. Terceira Turma. J. 22/2/2011. DJ. 28/2/2011)
CONTRATO DE INCORPORAO. LEILO EXTRAJUDICIAL.

ADJUDICAO DO IMVEL DO ADQUIRENTE PELO CONDO-
MNIO. SALDO DEVEDOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIO AO CONDMINO INADIM-
PLENTE DAS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS. INCIDNCIA.
CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 4.591/64.
FGV DIREITO RIO 117

Propriedade
1. Afronta os princpios gerais de direito e a justia contratual almejada

pelo Cdigo de Defesa do Consumidor a no restituio, ao condmino
inadimplente, das parcelas efetivamente saldadas para a construo de em-
preendimento mediante contrato de incorporao.
2. Cabvel a restituio das parcelas adimplidas devidamente corrigidas,
autorizada a reteno, pelo condomnio, de 15% do valor referente co-
misso e multa remuneratria, a que se refere o 4 do artigo 63 da Lei
4.951/64.
3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(STJ. REsp 472.533. Rel. Min. Fernando Gonalves. Quarta Turma. J.
12/8/2003. DJ 25/8/2003)
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria. So Paulo: Renovar,

2010. pp. 9-34.
E ainda:
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria. So Paulo: Renovar,

2010. Captulo 3.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
Histrico do processo xxx, movido pelo escritrio yyy contra a encol
O TERRENO
Na data de 07 de junho de 1993, CLUDIO MACRIO CONSTRU-

TORA LTDA. e a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDS-
TRIA celebraram trs escrituras pblicas de promessa de compra e venda dos
imveis constitudos por 3 fraes de 1/7 do lote 04 do PA 27.233, na Barra
da Tijuca, Rio de Janeiro, onde, construir-se-iam os projetos arquitetnicos
previamente aprovados de prdios residenciais multifamiliares, cabendo
empresa permutante dos terrenos 68 (sessenta e oito) do total das 264 uni-
FGV DIREITO RIO 118

Propriedade
dades previstas para cada um dos prdios, num total de 204 apartamentos,
dos 792 (setecentos e noventa e dois) que integram os trs prdios a serem
construdos SAN FILIPO e VILLA BORGHESE (BLOCO I Ed. SAN
MARCO e BLOCO II Ed. SAN MICHEL).
PROMESSAS DE VENDA NO REGISTRADAS
Como praxe da empresa, em todos os seus empreendimentos, a ENCOL

no registrava memoriais de incorporao embora protocolasse no cartrio
pedido a ele referente, isso fazendo no intuito de conseguir prometer diferen-
tes datas de entrega e at prometer vender mais apartamentos do que efetiva-
mente existentes, esquema denunciado pelos jornais, que funcionava como
overbooking para desistncias e retomadas de unidades no curso da obra, po-
dendo assim operar sucessivas transferncias de titularidade em prejuzo dos
cofres pblicos.
SONHO DESFEITO
Com a paralisao das obras, contados os cobres e feitas as contas, os com-

pradores tinham entregue Encol 27 milhes e os engenheiros da prpria
diziam que a construo continha pouco mais do que a metade desse valor.
CAUTELA DOS ADQUIRENTES
Mais de uma centena de adquirentes lesados requereram a averbao do

contrato particular de promessa de compra e venda da sua unidade perante
o cartrio do Registro de Imveis, com o intuito de conferir direito real opo-
nvel a terceiros, nos termos do Art. 35, 4 da Lei de Condomnio e Incor-
poraes n 4591/64. O prazo avanado com o permutante do terreno para
que a ENCOL promissria compradora alcanasse o adimplemento de
sua obrigao de fazer foi o de 50 (cinquenta) meses, contados daquela data
(07/06/93), ou seja, at 07 de agosto de 1997, quando j estavam h muito
abandonadas as obras.
PERMUTANTE RETOMA POSSE
Vencido o prazo sem que a ENCOL lograsse cumprir com a sua obrigao
de fazer, entregando para a permutante, prontas e acabadas com seus respec-
tivos habite-se, as unidades representativas do preo, e em meio ao notrio
quadro de insolvncia da empresa, estando s construes totalmente paralisa-
das, inclusive com o abandono dos canteiros de obras, cuidou a permutante de
obter o socorro da tutela jurisdicional, ingressando na via judiciria com ao
FGV DIREITO RIO 119

Propriedade
de procedimento ordinrio pleiteando a resciso dos negcios jurdicos celebra-

dos com a ENCOL e reintegrao na posse dos imveis, alm das perdas e da-
nos decorrentes do descumprimento das obrigaes assumidas pela ENCOL.
JUIZ RESGUARDA OS ADQUIRENTES
A mencionada ao de procedimento ordinrio foi distribuda para a 34

Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, processo registrado sob o nmero
97.001.116940-8, tendo a sua autora CLUDIO MACRIO CONSTRU-
TORA LTDA, na data de 17 de outubro de 1997, obtido daquele MM.
Juzo Tutela Antecipada, no sentido de ver-se reintegrada na posse do imvel
compromissado a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDS-
TRIA, alm de resciso provisria do contratado.
ENCOL EVITA CITAO E PEDE CONCORDATA
A partir de ento, respeitando o teor da referida deciso de Tutela Anteci-

pada que ressalvou expressamente o respeito aos direitos dos adquirentes das
demais unidades comercializadas pela ENCOL, foram estabelecidas diversas,
longas e exaustivas tratativas entre todos os envolvidos, com o objetivo de
virem a encontrar uma soluo para o impasse que fosse conveniente aos
interesses em conflito.
Das to extensas tratativas, restou a impossibilidade de virem os adquiren-

tes e a permutante conciliar as suas respectivas vontades e interesses com a
ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA, entendendo
aqueles serem completamente descabidas as exigncias desta, feitas por quem
recusava receber citao.
JUIZ CONDENA M-F
Aconteceu ento, que o MM Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de

Janeiro, na data de 14 de maio de 1998, proferiu sentena de mrito, publi-
cada na imprensa oficial do dia 19 de maio de 1998, dando por rescindidas as
trs promessas de compra e venda celebradas, consolidando a reintegrao de
posse antecipada permutante e condenando a r a compor em favor daquela
as perdas e danos decorrentes da sua inadimplncia.
TRIBUNAL CONFIRMA SENTENA
A ENCOL apresentou apelao (n 98.001.07409), vendo ento con-

firmada a sentena pelo Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, em acrdo
FGV DIREITO RIO 120

Propriedade
que teve como Relatora a Des. Maria Henriqueta Lobo, da Dcima Quarta
Cmara Cvel.
ENCOL INSISTE COM RECURSO ESPECIAL
No satisfeita, a Encol, concordatria e na iminncia do pagamento da 1

parcela, apresentou recurso especial, no nico e exclusivo intuito de evitar o
trnsito em julgado da deciso e amarrar a si o negcio j desfeito, e que no
mais a legitima a figurar como incorporadora dos terrenos em que se assen-
tam os prdios que no completou.
ADQUIRENTES ORGANIZAM COMISSO, CONTRATAM RE-

CUPERAO E CONTINUAO DA CONSTRUO
Levando em considerao que, com o passar do tempo, maior ser o agra-

vamento dos prejuzos impostos pela ENCOL a permutante do terreno e
ao conjunto dos adquirentes das diversas unidades de apartamentos a serem
construdos, notadamente face aos fatos, entre outros, de haverem sido as
incorporaes promovidas de forma ilcita, sem observncia das imperativas
disposies da Lei especfica, sem a prvia averbao do Memorial de Incor-
porao nem a outorga dos competentes contratos relativos s comercializa-
das fraes de terreno, sem se falar que os impostos incidentes sobre os im-
veis no foram pagos, tampouco as contas de gua e luz foram honradas, fato
que determinou cortes e desligamentos, e considerando que as benfeitorias
realizadas esto relegadas ao abandono e sujeitas s intempries, resolveram
adquirentes e a permutante do terreno, no objetivo de melhor ajustar os seus
recprocos direitos e interesses, alm dos da coletividade, em razo do inten-
so interesse social em jogo, primeiro transacionar, para, na forma do artigo
1.025 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro, prevenir qualquer litgio que
entre eles pudesse se estabelecer e contratar promessa de compra e venda,
onde a permutante dos terrenos respeita e mantm o objeto e a posio que
cada um dos adquirentes deteria para com a ENCOL, caso esta houvesse
concludo os prdios e entregue, prontas e acabadas com os respectivos habi-
te-se, as unidades habitacionais que com cada um deles foi compromissada.
Tal ajuste, entretanto, s se aperfeioar com o trnsito em julgado da de-

ciso que restitui a permutante a titularidade dos imveis, condio suspen-
siva, posto que a eficcia do negcio subordina-se definitiva confirmao
pelas instncias superiores, da sentena proferida em primeira instncia pelo
MM. Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, na j mencionada
lide de resciso do contrato de permuta.
FGV DIREITO RIO 121

Propriedade
ADQUIRENTES CONSEGUEM ASSISTNCIA
Exibindo as escrituras, o 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, deferiu

assistncia litisconsorcial para ingresso dos adquirentes no processo movido
pela permutante para resciso dos contratos com a Encol, aceitando-se nos
autos as suas razes, que ressaltaram a inutilidade do recurso apresentado pela
concordatria, cuja m-f fora proclamada pela sentena e confirmada pelo
Tribunal.
ENCOL VAI FALNCIA
Ocorrendo a decretao da falncia antes de decidida a admissibilidade

do recurso pelo 3 Vice-Presidente do Tribunal, expediu-se carta precatria
comarca de Goinia-GO, para que o sndico seja intimado regularizao
da representao da massa falida nos autos, a fim de que seja dado prossegui-
mento ao feito, como de direito.
CONTAGEM REGRESSIVA
Com o fim do recesso do Tribunal de Justia, comea a contagem regres-

siva para a soluo final do processo que libertar os trs prdios das garras
da ENCOL. Lembro a todos que, no momento, o processo est aos cuida-
dos do Dr. Samy Glanz, 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, a quem
caber dizer se o recurso da ENCOL tem ou no condies de prosseguir a
exame do Superior Tribunal de Justia STJ, em Braslia. Por bvio, no
trabalhamos nica e exclusivamente com uma deciso favorvel, que acabe
logo com esse absurdo protelar do desfecho, mas bom esclarecer que, se o
Sr. Desembargador concluir pelo preenchimento de todas as formalidades
legais, NO H AGRAVO CONTRA O DESPACHO QUE ADMITIR O
RECURSO ESPECIAL DA ENCOL! Em outras palavras, se o recurso tiver
seu seguimento negado, a ENCOL pode ainda levar o caso ao STJ, mas, se
o recurso for admitido, no h como impedir que siga seu curso, passando a
questo diretamente ao Relator sorteado no STJ. Pensando nisso, resolvemos
estudar a possibilidade de mais uma vez denunciar os abusos cometidos pelos
comissrios da concordata e sndicos na administrao da massa falida, pois
evidente a manha de quem sabe que no vai construir nada, mas insiste
em se amarrar ao negcio frustrado por sua prpria culpa, na tentativa de
auferir lucros, quando deve amargar indenizao pelos danos causados s
suas dezenas de milhares de vtimas em todo o pas. O derrame to grande
e envolve tantas e to altas esferas de governo que a questo balana a sobera-
nia nacional, no se podendo admitir que os assaltantes fujam pela porta dos
fundos de Braslia. No importa quantos anos o Sr. Pedro Paulo vai ficar na
FGV DIREITO RIO 122

Propriedade
cadeia, mas onde que foi parar tanto dinheiro, em um mundo inteiramente
informatizado em transaes financeiras desse porte. Se for possvel rastrear o
PC, por que no o do Pedro Paulo? Reconheam-se as dificuldades que o MP
Federal teve para reunir informaes necessrias ao recente ajuizamento, em
Braslia, da ao criminal que finalmente quebrar o sigilo bancrio de todos
os envolvidos no escndalo. Tambm no comeo de agosto, com o fim do
recesso parlamentar, est marcado para acontecer uma srie de depoimentos
sobre o caso ENCOL, ainda no confirmados, mas que incluem juiz, sndico,
comissrio, advogados, ANCE, etc. Aguardem!
De que modo podem os dispositivos da Lei 10.931/04 auxiliar os adqui-
rentes? Para as instituies financeiras, o novo regime legal vantajoso?
Conclui-se que a incorporao possui como finalidade a entrega de uni-

dades autnomas aos adquirentes da oferta pblica das fraes ideais do ter-
reno. Nas palavras de Melhim Chalub, em sua obra Incorporao imobiliria
(Rio de Janeiro, Renovar, 2010, passim):
A incorporao imobiliria tem estrutura e dinmica extremamente

complexas. Nela, envolvem-se ou podem envolver-se o proprietrio do
terreno para o qual ser projetado o edifcio, o corretor que tiver feito
a aproximao entre o proprietrio do terreno e o futuro incorpora-
dor ou construtor, o arquiteto que formula o projeto arquitetnico,
as autoridades que processam a apreciao e aprovao do projeto, os
engenheiros e outros profissionais que elaboram os projetos de exe-
cuo, o advogado e demais profissionais do Direito que do forma
aos diversos atos relativos incorporao, bem como promovem os
respectivos registros, as empresas de publicidade e de corretagem que
promovem o lanamento e a comercializao do empreendimento e,
afinal, os adquirentes.
FGV DIREITO RIO 123

Propriedade
AULA 18: DEMAIS DIREITOS REAIS.
I. TEMA
Demais direitos reais.
II. ASSUNTO
Demais direitos reais. Teoria do fracionamento e crtica. Tipicidade dos

direitos reais. Multipropriedade. Direitos reais extintos: enfiteuse e renda. A
profuso das enfiteuses na vida prtica e a regra de transio do art. 2038.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno os demais direitos

reais existentes no direito civil brasileiro.
1 Caractersticas dos direitos reais
1.1 Realismo versus personalismo
O direito real possui carter externo e significa um poder exercido sobre

uma coisa. Esta concluso identificada com o trabalho dos glosadores me-
dievais.
Para a corrente personalista (burguesia europeia), cujo principal expoente

foi Planiol, o direito real no pode ser uma relao entre pessoa e coisa, pois
s existem relaes entre pessoas.
O personalismo e a idia de obrigao passiva universal justificam a apro-
priao dos direitos reais pelos burgueses. A relao entre a pessoa e a coisa
pode trazer inferncias religiosas; se a propriedade e demais direitos reais fo-
rem como o crdito, o burgus poder ter acesso a estes direitos. Lembrar que
privilgios reais (talha, corvia, etc.) eram direitos reais.
FGV DIREITO RIO 124

Propriedade
Crtica ao realismo: impossibilidade de relao entre pessoa e coisa; h

direitos reais onde a interferncia da pessoa sobre a coisa mnima, como no
caso das rendas.
Crtica ao personalismo: a obrigao passiva universal nada mais que o

neminem laedere e vale tambm para qualquer tipo de direito. Carvalho de
Mendona diz que a obrigao passiva universal no obrigao, pois no
patrimonial, no podendo ser lanada no passivo.
2 Diferena para os direitos obrigacionais: mtodos de explicao
Carvalho de Mendona: poder sobre a coisa x poder sobre a pessoa.
Oliveira Ascenso: o direito real absoluto, por prescindir de uma relao

jurdica prvia; ele prevalece por si s.
Relevncia econmica das coisas e dos negcios: art. 170 da CRFB.
Figuras intermdias: nus reais.
Obrigao propter rem: lembrar polmica entre San Tiago Dantas e Caio
Mrio sobre a natureza da obrigao.
Execuo especfica e tutela especfica da obrigao: ius ad rem, segundo

Venosa, como a adjudicao compulsria e a imisso na posse.
Proteo erga omnes de obrigaes: preferncia na Lei 8.245.
Penhor de crditos: art. 789 e seguintes do CC.
Olympio Costa Jr. e Diez-Picazo: Propriedade como situao jurdica, ca-

paz de gerar outras relaes reais.
Propriedade como unidade fundamental dos direitos reais: avanar noo

de propriedade como somatrio de poderes sobre uma coisa CC, art. 524,
e art. 1229.
FGV DIREITO RIO 125

Propriedade
3 Caractersticas dos direitos reais:
So caractersticas dos direitos reais: i) Oponibilidade perante terceiros;

ii) Sequela ou ambulatoriedade: o direito real persegue a coisa onde quer
que ela esteja. Exemplo: furto, hipoteca, venda de imvel sobre o qual pesa
um usufruto; iii) Preferncia: falar dos direitos reais de garantia. S. Lopes: a
preferncia tambm diz respeito predominncia de um direito real consti-
tudo anteriormente, sobre um constitudo posteriormente; iv) Abandono: o
titular de um direito real pode dele abrir mo, em geral, sem prestar contas
a ningum (lembrar regime de proteo do patrimnio mnimo: prdigo,
doao universal e inoficiosa; v) Perpetuidade: emborca com excees, os
direitos reais no so consumveis pelo exerccio, protraindo-se no tempo;
vi) Titularidade: para cada direito real, deve haver apenas um titular (ou n-
cleo de titularidade), que deve ser o tempo todo determinado. A estrutura
da titularidade representa como, em uma sociedade, repartida a riqueza;
e vii) Tipicidade ou numerus clausus: os direitos reais no podem ser criados
por via negocial, devendo estar previstos em lei. Falar do direito romano, da
gewere, dos cdigos. Empecilho, no caso de direitos reais sobre imveis (S.
Rodrigues): o registro. Leis extravagantes prevem direitos reais diferentes:
Estatuto da Cidade (superfcie), Lei 6.766 (direito real de preferncia, no
compromisso de compra e venda), por exemplo.
4 Classificao dos direitos reais
Direitos reais sobre coisa prpria: Propriedade.
Direitos reais sobre coisa alheia: usufruto; uso; habitao; renda constitu-
da sobre imvel; servido; superfcie.
De garantia: penhor; hipoteca; anticrese.
De aquisio: Direito de preferncia na promessa de compra e venda.
MORAES, Maria Celina Bodin de. Princpios de direito civil contemporneo:

O princpio da tipicidade dos direitos reais, por Gustavo Kloh Muller Neves.
Ed. Renovar.
FGV DIREITO RIO 126

Propriedade
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Leia o texto a seguir:
O instituto da enfiteuse e a atual administrao

Prof. Marcos Coimbra
Artigo publicado em set./2003 no jornal Ombro a Ombro
O lder do governo da atual administrao Lula no Senado, Aloizio Mer-

cadante, acaba de pronunciar-se contrrio ao fim do instituto da enfiteuse no
Brasil, em nome do interesse econmico da Unio e da necessidade de se
manter elevados supervits primrios para garantir a confiana na capacidade
de o governo honrar os seus compromissos impede que a Unio abra mo,
neste momento, dos recursos arrecadados com as receitas patrimoniais. Na
melhor tradio monetarista, S. Ex subordina fins a meios. De incio, a atual
administrao Lula est cumprindo seus compromissos, engajadamente, com
os banqueiros e as multinacionais, mas no com os trabalhadores, a exemplo
da Caixa de Previdncia dos Funcionrios do Banco Brasil (PREVI), onde os
beneficirios, que teriam direito ao reajuste de 30,05%, em junho do corren-
te ano, obtiveram apenas 18%, a pretexto de se evitar dficit pelo terceiro ano
consecutivo. S. Ex conhece muito bem os prejuzos ocasionados PREVI
em funo de sua utilizao no processo de privatizao selvagem de estatais
brasileiras, como no crime de lesa ptria da doao da Companhia Vale do
Rio Doce, por influncia de polticos com poder na administrao anterior,
mesmo sendo de oposio. Para diminuir o dficit nominal do Tesouro no
preciso a utilizao das receitas oriundas da enfiteuse, mas sim diminuir o
extorsivo pagamento de juros exorbitantes da dvida pblica, da corrupo
desenfreada e do empreguismo utilizado pela tomada de assalto pelas polti-
cas clientelistas da nova administrao, atingindo at o INCA. As reformas
previdenciria e tributria so outras demonstraes de ajustes fiscais, que
provocaro perdas irreparveis classe trabalhadora, em especial classe m-
dia, para alegria dos rentistas e do FMI.
A outra linha de argumentao exposta por S. Ex, quanto propriedade

de terras brasileiras, leva ao raciocnio absurdo de que ento no existe mais
propriedade privada no Brasil. Na realidade, tudo deveria pertencer Unio.
Tal, contudo, no ocorre. Por que s as chamadas terras da Marinha?

De fato, quem recolhe o foro e o laudmio o Servio de Patrimnio da
Unio, subordinado ao Ministrio do Planejamento, atualmente com suas
FGV DIREITO RIO 127

Propriedade
direes regionais entregues, no loteamento de cargos para garantir a maioria

no Congresso, a um partido poltico, com grande influncia religiosa, sempre
presente em todos os governos, cabendo Marinha, caso receba, irrisria fa-
tia da arrecadao. Sob o ponto de vista da justia e sob o aspecto tico, no
h razo para a manuteno no anacrnico instituto, de origem medieval,
capaz de permitir at famlia imperial brasileira, em Petrpolis, arrecadao
permanente, bem como a outras instituies privadas e religiosas.
No conseguimos descobrir a importncia estratgica na segurana e so-
berania nacionais, em pleno sculo XXI, na era dos msseis intercontinentais,
de reas costeiras. No h porque serem de propriedade da Unio, por esta
razo. um argumento sem fundamento. Quanto preservao ecolgica e
do meio ambiente, as condies atuais das citadas regies como, por exem-
plo, a triste situao da baa de Guanabara mostra, saciedade, o abandono
a que esto submetidas, sob a proteo da Unio. A hiptese, ento, destes
terrenos para instalao de unidades militares est fora da realidade, saben-
do se que a prioridade um da estratgia nacional a de ocupar a Amaznia,
no havendo sentido na manuteno de organizaes militares na costa, pois
as existentes, por falta de utilidade, esto sendo transformadas em museus,
centros culturais e outras.
Os ttulos fraudulentos e os aterros criminosos existem, apesar de serem
de propriedade da Unio, e vo continuar existir, sejam ou no de sua pro-
priedade.
A soluo est no cumprimento da legislao vigente para qualquer parte
do territrio nacional. Portanto, no h justificativa racional para a manuten-
o do instituto da enfi teuse no Brasil.
Professor Titular de Economia junto Universidade Cndido Mendes,

Professor na UERJ e Conselheiro da ESG.
Pergunta-se: Levando-se em considerao que os sucessores da Famlia

Real j recebem foro h mais de um sculo, seria possvel a extino do do-
mnio direto, por alegao de no cumprir a funo social da propriedade?
Os direitos reais projetam-se sobre coisas, com efeitos erga omnes e de

modo impositivo. A construo de um conceito prvio do direito real por
excelncia a propriedade possibilita uma compreenso mais abrangen-
te e no apenas terica do papel que estes direitos exercem na mediao dos
indivduos com as titularidades.
FGV DIREITO RIO 128

Propriedade
AULA 19: FINANCIAMENTO IMOBILIRIO.
I. TEMA
Financiamento imobilirio.
II. ASSUNTO
Financiamento imobilirio. SFH e SFI. Histrico e formas de financia-

mento. Securitizao do mercado imobilirio. Consrcio de imveis para fins
residenciais.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno as principais carac-

tersticas do financiamento imobilirio.
1 Quadro comparativo do financiamento imobilirio
PROGRAMA DE SISTEMA FINANCEIRO SISTEMA FINANCEIRO

ARRENDAMENTO RESIDENCIAL DE HABITAO DE IMVEIS
MTUO C/
LEASING MTUO C/ HIPOTECA
ALIENAO FIDUCIRIA
Lei 10.188/01 Lei 4.380/64 e outras
Lei 9.514/97
2 Vicissitudes das modalidades de financiamento
Critrios de correo das prestaes.

Correo do saldo devedor.
Execuo no Dec. 70/66.
FGV DIREITO RIO 129

Propriedade
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria. 3 ed. So Paulo: Re-

novar, 2010. Captulo 7.
E ainda:
CARNEIRO, Dionsio Dias. Financiamento habitao e instabilidade eco-

nmica: experincias passadas, desafios e propostas para a ao futura. Rio de
Janeiro: Editora FGV, 2003.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Simulaes de compra de apartamentos (roleplay).
O financiamento imobilirio contedo necessrio dentre o ferramental

de conhecimentos do profissional de direito. Trata-se de anlise interdiscipli-
nar, na qual o conhecimento dos direitos reais deve ser aliado a uma viso
sobre o modelo contratual, a evoluo dos juros e da composio do produto
financeiro a ser adquirido pelo comprador do bem.
FGV DIREITO RIO 130

Propriedade
AULA 20: ALIENAO FIDUCIRIA.
I. TEMA
Alienao fiduciria.
II. ASSUNTO
Alienao fiduciria de mveis e imveis. Compreenso do instituto.

Comparao com hipoteca e penhor. Aspectos polmicos da alienao fidu-
ciria na aquisio de bens. Proteo do alienante.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno os conceitos e as

principais caractersticas da alienao fiduciria.
1 Conceito e natureza jurdica da alienao fiduciria
A alienao fiduciria em garantia direito real de garantia por meio do

qual o devedor aliena ao credor a propriedade de um bem cujo carter re-
solvel, tendo este a posse indireta e permanecendo o devedor com a posse
direta do bem. O alienante chamado de devedor fiduciante e o adquirente
de credor fiducirio. O credor possui a propriedade temporria do bem e
possui a expectativa de ver satisfeita a obrigao. Segundo Marco Aurlio
Bezerra de Melo:
A causa de sua constituio a realizao de um contrato bilateral,

porque so impostos direitos e deveres para ambas as partes; oneroso,
pois ambos os contratantes tm ganhos e perdas de ordem econmica;
comutativo, eis que credor e devedor sabem de antemo as vantagens e
desvantagens do pacto, encerra uma srie de direitos e obrigaes tanto
para o credor como para o devedor; fiducirio em razo da desconfor-
midade entre o interesse econmico e a formalizao jurdica do pacto;
acessrio, porque objetiva garantir um contrato principal, via de regra,
de mtuo e formal, pois a forma escrita da sua essncia, na medida
FGV DIREITO RIO 131

Propriedade
em que se constitui com o registro no cartrio de ttulos e documentos

(bens mveis) ou no cartrio do registro de imveis (bens imveis).49
2 Desdobramento da posse na alienao fiduciria
A alienao fiduciria acarreta desdobramento da posse, uma vez que o

devedor que exercia a posse em nome prprio passa a exerc-la em nome de
outrem, o credor, at a quitao da obrigao. Por sua vez, o credor passa a
ter a posse indireta do bem dado em garantia.
3 Mora do devedor fiduciante
A mora do devedor fiduciante verificada independentemente de noti-

ficao pelo credor. Contudo, para que seja possvel a busca e apreenso do
bem necessrio que esta mora seja comprovada. Com a comprovao, o cre-
dor poder ajuizar a demanda de busca e apreenso com pedido liminar em
face do devedor, sendo possvel a este purgar a mora no prazo de cinco dias.
4 Jurisprudncia:
Consumidor. Recurso Especial. Ao de busca e apreenso. Aplicao do

CDC s instituies financeiras. Smula 297/STJ. Contrato celebrado fora
do estabelecimento comercial. Direito de arrependimento manifestado no
sexto dia aps a assinatura do contrato. Prazo legal de sete dias. Art. 49 do
CDC. Ao de busca e apreenso baseada em contrato resolvido por clusula
de arrependimento. Improcedncia do pedido.
O Cdigo de Defesa do Consumidor aplicvel s instituies finan-
ceiras. Smula 297/STJ.
Em ao de busca e apreenso, possvel discutir a resoluo do contrato
de financiamento, garantido por alienao fiduciria, quando incide a clusula
tcita do direito de arrependimento, prevista no art. 49 do CDC, porque esta
objetiva restabelecer os contraentes ao estado anterior celebrao do contrato.
facultado ao consumidor desistir do contrato de financiamento, no
prazo de 7 (sete) dias, a contar da sua assinatura, quando a contratao ocor-
rer fora do estabelecimento comercial, nos termos do art. 49 do CDC.
Aps a notificao da instituio financeira, a clusula de arrependi-
mento, implcita no contrato de financiamento, deve ser interpretada como
causa de resoluo tcita do contrato, com a consequncia de restabelecer as
partes ao estado anterior. 49
cit. p. 462.
FGV DIREITO RIO 132

Propriedade
O pedido da ao de busca e apreenso deve ser julgado improcedente,

quando se basear em contrato de financiamento resolvido por clusula de
arrependimento.
Recurso especial conhecido e provido.
(STJ. REsp 930.351. Rel. Min. Nancy Andrighi. Turma. J. 27/10/2009.
DJ. 16/11/2009)
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro, Forense, 2003.

Captulo 20.
E ainda:
COMPARATO, F.K. Funo social dos bens de produo. Revista de Direito

Mercantil, n. 63.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Leia a ementa a seguir:
RECURSO ESPECIAL N 128.048 lis (1997/0026362-2) RELA-

TOR: MINISTRO ALUIR PASSARINHO JUNIOR EMENTA: PRO-
CESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAO FIDUCIRIA.
BUSCA E APREENSO MAQUINRIO AGRCOLA MEDIDA LIMI-
NAR INDEFERIDA BEM NECESSRIO AO SUSTENTO DO DEVE-
DOR.
DL N.91 1/69, ART. 30.
(...)
II. Merece tempero a concesso da medida liminar prevista no art. 3 do
Decreto-Lei n. 922/69, quando se trate de bem necessrio ao sustento do ru,
caso do maquinrio agrcola fiduciariamente alienado. III. Recurso especial
no conhecido. ACRDO Vistos e relatados estes autos, em que so partes
as acima indicadas, Decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justia,
rejeitada a preliminar, unanimidade, no conhecer do recurso, na forma o
FGV DIREITO RIO 133

Propriedade
relatrio e notas taquigrficas constantes dos autos, que ficam fazendo parte
integrante 46 presente julgado. Participaram do julgamento os Srs. Ministros
Slvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Ruy
Rosado de Aguiar.
Pergunta-se: O que deve prevalecer: a necessidade de sustento do ru ou a

proteo propriedade e ao crdito?
Conclui-se que a alienao fiduciria o mtodo utilizado, por excelncia,

como garantia para a aquisio de bens imveis. A hipoteca tem utilizao
subsidiria, em especial quando se quer conjugar financiamento com a possi-
bilidade de alienao do bem, o que dever sempre ocorrer em casos de inte-
grao de um imvel a um projeto que depender de financiamento futuro.
FGV DIREITO RIO 134

Propriedade
AULA 21: HIPOTECA E PENHOR.
I. TEMA
Hipoteca e penhor.
II. ASSUNTO
Princpios dos direitos reais de garantia. Hipoteca, penhor e alienao

como meios de financiamento de projetos. Corporate finance e project finance.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno os conceitos e as

principais caractersticas dos institutos da hipoteca e do penhor.
1 Direitos reais de garantia
Os direitos reais de garantia so direitos subjetivos constitudos pelo de-

vedor ou por um terceiro em favor do credor, mediante a afetao de um
bem, cujo valor representativo, no momento da execuo, garantir o cum-
primento da obrigao.50
1.1 Efeitos existentes nos direitos reais de garantia
1.1.1 SEQUELA
Pelo direito de sequela, o objeto da garantia vinculado obrigao at que

esta seja cumprida, conferindo ao credor prioridade na execuo da dvida.
1.1.2 PREFERNCIA
De acordo com o caput do art. 1422 do Cdigo Civil o credor hipotecrio 50

e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, p. 376.
FGV DIREITO RIO 135

Propriedade
e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto hipoteca, a

prioridade no registro.
Assim, o direito de preferncia significa que o credor, caso haja execuo
coletiva, ter preferncia no seu pagamento.
1.1.3 INDIVISIBILIDADE
Os direitos reais de garantia so indivisveis, pois, apesar de ser possvel se

dividir a obrigao, a garantia permanece ntegra. Assim, caso a dvida seja paga
parcialmente, a garantia permanece at que a dvida seja integralmente paga.
1.1.4 ACESSORIEDADE
Os direitos reais de garantia so acessrios e tm como objetivo conferir

maior proteo ao direito pessoal ao qual vinculado.
1.1.5 PACTO COMISSRIO: VEDAO
Pelo pacto comissrio o credor que possua garantia real fica imediatamente
com a coisa objeto desta garantia, caso a dvida no seja paga na data de venci-
mento. Tal clusula proibida pelo caput do art. 1428 do Cdigo Civil, que dis-
pe que nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou hipo-
tecrio a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
1.2 Requisitos gerais dos direitos reais de garantia
De acordo com o caput do art. 1420 do Cdigo Civil, s aquele que

pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s os bens que
se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. Tal
dispositivo legal traz os requisitos subjetivo e objetivo.
O requisito subjetivo trata de quem pode celebrar o direito real de garan-
tia de forma vlida. J o requisito objetivo trata sobre o que pode ser dado
em garantia.
2 Hipoteca
A hipoteca direito real de garantia cujo objeto um bem imvel (com

exceo de navios e aeronaves) que no desapossado do devedor. O bem
FGV DIREITO RIO 136

Propriedade
fica afetado ao cumprimento da obrigao, mas o devedor no perde nenhum

dos poderes inerentes propriedade, tendo, assim, maiores possibilidades de
adimplir a obrigao.
2.1 Objeto da hipoteca
De acordo com os incisos do art. 1473 do Cdigo Civil, podem ser ob-
jeto de hipoteca: i) os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente
com eles; ii) o domnio direto; iii) o domnio til; iv) as estradas de ferro;
v) os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do
solo onde se acham; vi) os navios; vii) as aeronaves; viii) o direito de uso
especial para fins de moradia; ix) o direito real de uso; e x) a propriedade
superficiria.
2.2 Caractersticas da hipoteca
2.2.1 EXTENSIBILIDADE
O princpio de que o acessrio segue o principal aplicado hipoteca, no

sentido de que todas as acesses, melhoramentos ou construes do imvel
so por ela abrangidas. Contudo, tal norma dispositiva, podendo as partes
dispor de maneira diferente.
2.2.2 ACESSORIEDADE
Toda hipoteca vinculada a alguma obrigao principal, inexistindo, no

direito brasileiro, a figura da hipoteca autnoma.
2.2.3 SEQUELA
O art. 1475 do Cdigo Civil dispe que nula a clusula que probe ao
proprietrio alienar imvel hipotecado. Contudo, uma vez que a hipoteca
deve ser registrada, o credor pode utilizar sua garantia independentemente de
quem seja titular do bem.
FGV DIREITO RIO 137

Propriedade
2.2.4 PUBLICIDADE
O registro do ato constitutivo da hipoteca deve obrigatoriamente ser re-

gistrado no cartrio competente, sendo requisito indispensvel para a sua
constituio.
2.2.5 INDIVISIBILIDADE
A hipoteca incide sobre todo o bem e somente extinta com a quitao

integral da obrigao. Assim, mesmo que a obrigao seja divisvel, a hipoteca
subsistir integralmente.
2.3 Requisitos formais
Os requisitos formais da hipoteca so os mesmos de quaisquer direitos

reais de garantia, quais sejam, a especializao e o registro. Pelo primeiro de-
vem as partes descrever os elementos constantes da obrigao principal, bem
como o bem sobre o qual incidir a hipoteca. Pelo segundo, deve o direito
real de garantia ser registrado, a fim de que ele seja efetivado.
2.4 Prazo da hipoteca
De acordo com o art. 1485 do Cdigo Civil, mediante simples averba-

o, requerida por ambas as partes, poder prorrogar-se a hipoteca, at 30
(trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaa esse prazo, s poder
subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo ttulo e novo re-
gistro; e, nesse caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir.
2.5 Pluralidade de hipotecas
O devedor hipotecrio possui a faculdade de constituir diversas hipotecas

cujo objeto seja o mesmo bem. Nas palavras de Marco Aurlio Bezerra de Melo:
Para que a hipoteca produza seus efeitos naturais, mister que os fu-
turos credores atentem para o valor do bem da dvida anteriormente
contrada e da data de vencimento, pois o credor anterior tem priori-
dade no recebimento do respectivo crdito e apenas poder executar o
imvel, em regra, quando se vencer a primeira. A confeco da nova
hipoteca vai exigir novo contrato e, por conseguinte, novo registro no
FGV DIREITO RIO 138

Propriedade
cartrio competente. O primeiro credor chama-se credor hipotecrio, e

os posteriores, credores sub-hipotecrios (art. 1.476, CCB).51
2.6 Remio da hipoteca pelo credor sub-hipotecrio e pelo adquirente
Para que seja possvel a remio da hipoteca pelo credor sub-hipotecrio,

imprescindvel que o mesmo bem seja objeto de hipoteca para mais de uma
obrigao, sendo a prioridade, por bvio, do primeiro credor hipotecrio.
Alm disso, o segundo credor hipotecrio apenas pode executar a sua hipo-
teca aps o vencimento da primeira. Desta forma, o segundo credor dever
resgatar a primeira hipoteca, para, ento, executar a sua. Neste sentido, im-
portante observar o disposto no art. 1478 do Cdigo Civil:
Art. 1.478. Se o devedor da obrigao garantida pela primeira hipo-

teca no se oferecer, no vencimento, para pag-la, o credor da segunda
pode promover-lhe a extino, consignando a importncia e citando
o primeiro credor para receb-la e o devedor para pag-la; se este no
pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogar nos
direitos da hipoteca anterior, sem prejuzo dos que lhe competirem
contra o devedor comum.
Pargrafo nico. Se o primeiro credor estiver promovendo a exe-

cuo da hipoteca, o credor da segunda depositar a importncia do
dbito e as despesas judiciais.
J no caso de terceiro adquirente do bem, para que se livre dos encargos

relativos hipoteca, este dever resgat-la. Ou seja, pagar os credores hipo-
tecrios, se sub-rogando nos direitos destes. De acordo com o caput do art.
1481 do Cdigo Civil, dentro em trinta dias, contados do registro do ttulo
aquisitivo, tem o adquirente do imvel hipotecado o direito de remi-lo, ci-
tando os credores hipotecrios e propondo importncia no inferior ao preo
por que o adquiriu.
2.7 Extino da hipoteca
De acordo com os incisos do art. 1499 do Cdigo Civil, pode a hipoteca

ser extinta: i) pela extino da obrigao principal; ii) pelo perecimento da
coisa; iii) pela resoluo da propriedade; iv) pela renncia do credor; v) pela
remio; e vi) pela arrematao ou adjudicao.
51
p. 438.
FGV DIREITO RIO 139

Propriedade
2.7.1 EXTINO DA OBRIGAO PRINCIPAL
A hipoteca acessria ao cumprimento de uma obrigao principal. As-

sim, caso esta seja extinta, no mais subsistir a hipoteca, uma vez que o
direito brasileiro no admite a existncia da hipoteca autnoma ou abstrata.
2.7.2 PERECIMENTO DA COISA
O perecimento a destruio total da coisa. Caso isso ocorra, o devedor

ser intimado a reforar ou substituir a garantia prestada, conforme o inciso
I do art. 1425 do Cdigo Civil. Caso a coisa perecida seja segurada, ocorrer
sub-rogao da garantia pelo valor da indenizao.
2.7.3 RESOLUO DA PROPRIEDADE
A propriedade resolvel prevista pelo art. 1359 do Cdigo Civil: resol-

vida a propriedade pelo implemento da condio ou pelo advento do termo,
entendem-se tambm resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendn-
cia, e o proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo, pode reivindicar a
coisa do poder de quem a possua ou detenha. Assim, resolvida a proprieda-
de, extintas estaro todas as garantias concedidas durante sua pendncia.
2.7.4 RENNCIA DO CREDOR
O credor poder renunciar hipoteca, uma vez se tratar a renncia de

ato unilateral de vontade. Para que seja vlida, dever ser realizada mediante
termo pblico ou particular no registro de imveis.
2.7.5 REMIO
A remio da hipoteca pelo adquirente a extingue, conforme o art. 1479

do Cdigo Civil:
Art. 1.479. O adquirente do imvel hipotecado, desde que no se

tenha obrigado pessoalmente a pagar as dvidas aos credores hipotec-
rios, poder exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imvel.
FGV DIREITO RIO 140

Propriedade
2.7.6 ARREMATAO OU ADJUDICAO
Qualquer pessoa interessada no imvel levado a praa pode arremat-lo e adju-

dic-lo. Nos dois casos, o credor ser satisfeito, mediante o pagamento da dvida.
Importante lembrar, contudo, o disposto no art. 1501 do Cdigo Civil, que
determina que no extinguir a hipoteca, devidamente registrada, a arremata-
o ou adjudicao, sem que tenham sido notificados judicialmente os respecti-
vos credores hipotecrios, que no forem de qualquer modo partes na execuo.
3 Penhor
O penhor direito real de garantia em que h a transferncia de um bem

mvel pelo devedor ao credor, a fim de garantir uma obrigao. O penhor co-
mum possui como objeto um bem mvel e constitudo pela tradio deste
ao credor, tornando o contrato real.
Importante lembrar que a clusula constituti no aplicvel ao penhor co-
mum. Tal clusula modalidade de tradio consensual e o penhor exige a tradi-
o efetiva do bem.
O penhor comum enseja o desdobramento da posse: o credor pignoratcio
passa a ser o possuidor direto do bem, enquanto o devedor ser seu possuidor
indireto.
3.1 Direitos do credor pignoratcio: art. 1433 do CC
O credor pignoratcio tem direito: i) posse da coisa empenhada; ii)

reteno dela, at que o indenizem das despesas devidamente justificadas,
que tiver feito, no sendo ocasionadas por culpa sua; iii) ao ressarcimento do
prejuzo que houver sofrido por vcio da coisa empenhada; iv) a promover a
execuo judicial, ou a venda amigvel, se lhe permitir expressamente o con-
trato, ou lhe autorizar o devedor mediante procurao; v) a apropriar-se dos
frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder; e vi) a promover
a venda antecipada, mediante prvia autorizao judicial, sempre que haja
receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo
o preo ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda
antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idnea.
3.2 Obrigaes do credor pignoratcio: art. 1435 do CC
O credor pignoratcio obrigado: i) custdia da coisa, como depositrio,

e a ressarcir ao dono a perda ou deteriorao de que for culpado, podendo ser
FGV DIREITO RIO 141

Propriedade
compensada na dvida, at a concorrente quantia, a importncia da respon-

sabilidade; ii) defesa da posse da coisa empenhada e a dar cincia, ao dono
dela, das circunstncias que tornarem necessrio o exerccio de ao posses-
sria; iii) a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso
V) nas despesas de guarda e conservao, nos juros e no capital da obrigao
garantida, sucessivamente; iv) a restitu-la, com os respectivos frutos e aces-
ses, uma vez paga a dvida; e v) a entregar o que sobeje do preo, quando a
dvida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.
3.3 Extino do penhor
O penhor direito real de garantia e, portanto, acessrio, de modo que

extinto pela extino da obrigao principal. So formas de extino do pe-
nhor: i) extino da obrigao; ii) perecimento da coisa; iii) renncia do cre-
dor pignoratcio; iv) confuso; v) adjudicao judicial do bem empenhado,
remio da dvida e venda amigvel da coisa; vi) resoluo da propriedade;
vii) reivindicao do bem; e viii) prescrio da dvida.
4 Corporate finance e project finance
Como forma de revigorar a importncia do instituto, o penhor hoje uti-

lizado como meio de garantir que ativos futuros (petrleo, pedgio, bilheteria
de um filme) sejam utilizados como garantia para a tomada de emprstimos e
financiamento de projetos. Trata-se da transio do financiamento com base
em ativos imobilizados (corporate finance) para a realidade do financiamento
com base na expectativa de ganho futuro (Project finance), gravando-se este
ganho com um direito real da modalidade penhor.
5 Jurisprudncia:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO

(SFH). COBRANA INDEVIDA DE PARCELA RELATIVA AO FUN-
DO DE COMPENSAO DE VARIAES SALARIAIS (FCVS).
EQUVOCO DA CEF. ERRO INESCUSVEL. PRETENSO DE QUI-
TAO DO SALDO DEVEDOR NOS TERMOS DA LEI 10.150/2000.
POSSIBILIDADE.
1. A parte no pode valer-se da prpria torpeza para legitimar o seu enri-
quecimento sem causa (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), conso-
ante dispem os art. 884 a 886, do Cdigo Civil de 2002.
FGV DIREITO RIO 142

Propriedade
2. O Recurso Especial interposto pela alnea c permite a adoo de solu-

es anlogas aos casos semelhantes.
3. A existncia de erro inescusvel, em razo do preparo tcnico dos agen-
tes da CEF que atuam na rea de financiamento, impe ao agente financeiro
arcar com as consequncias econmicas advindas de eventual equvoco quan-
do da elaborao das clusulas contratuais.
Precedentes do STJ: REsp 684970/GO, Segunda Turma, DJ 20/02/2006;
REsp 562.729/SP, Segunda Turma, DJ 06/02/2007; e REsp 653170/GO,
Segunda Turma, DJ 19/09/2005.
4. In casu, o erro quanto previso de cobertura pelo FCVS, merc de
o valor financiado exceder o limite regulamentar encartado na Circular
1.214/1987, item 15; Resoluo 1.361/1987 do BACEN, bem como a in-
devida cobrana das parcelas relativas ao FCVS juntamente com a prestao
e o seguro, consoante assentado pelo Tribunal a quo fl. 193, decorreu de
equvoco dos agentes da Caixa Econmica Federal-CEF, que, evidentemente,
no pode se valer da prpria torpeza para afastar o benefcio de cobertura do
saldo devedor pelo FCVS, em razo da presuno de boa f dos muturios
reafirmada, no caso concreto, pelo adimplemento das prestaes do contrato
de mtuo habitacional.
5. Mutatis mutandis, o entendimento adotado por esta Corte, no julga-
mento de hiptese anlogas, revela-se perfeitamente aplicvel ao caso concre-
to para reconhecer o direito dos recorrentes quitao do imvel, objeto do
contrato n 1.0643.0406.315-2, nos moldes delineados na Lei 10.150/200,
bem como a respectiva baixa da hipoteca incidente sobre o imvel em ques-
to.
6. Recurso Especial provido.
(STJ. REsp 972.890. Rel. Min. Luiz Fux. Primeira Turma. J. 16/06/2009.
DJ. 17/08/2009)
PROCESSUAL CIVIL. INSTITUIO FINANCEIRA. LIQUIDA-

O EXTRAJUDICIAL. INDISPONIBILIDADE DE BENS. HIPO-
TECA. ALIENAO. DISTINO DA NATUREZA JURDICA DOS
INSTITUTOS.
1. Embargos de terceiros opostos para impugnar arresto de bens indispo-
nveis em razo da declarao de liquidao extrajudicial de instituio ban-
cria, ao argumento de que gravados com hipoteca, por ser forma indireta
de alienao.
2. Essa indisponibilidade patrimonial que no implica perda de titu-
laridade dominial sobre os bens reveste-se de importante funo instru-
mental, pois visa a impedir que o ex-administrador da instituio financeira
venha a desfazer-se desses mesmos bens, dificultando ou impossibilitando,
com atos de ilcito desvio de seu patrimnio, a prpria liquidao de sua
FGV DIREITO RIO 143

Propriedade
responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuzos

gravssimos a uma vasta coletividade de credores da instituio sob inter-
veno ou em regime de liquidao extrajudicial (lei n 6.024/74, art. 49 e
respectivo pargrafo 1). (...) Na realidade, a indisponibilidade patrimonial,
que apenas afeta os jus abutendi vel disponendi do proprietrio, qualifica-se
como legtima restrio jurdica que incide sobre o direito de livre disposio
dos bens pertencentes ao dominus. Precedente: Petio 1.343-9/DF, Relator
Ministro Celso de Mello, poca Presidente do STF, DJ:21.08.97 (In Juris-
prudncia em Matria de Interveno e Liquidao Extrajudicial Volume
2 FGC Organizadores: Jairo Saddi e Rodrigo Ferraz da Camargo
pginas 290/298).
3. Merc da indisponibilidade patrimonial constituir efeito necessrio
que decorre do ato que decreta a interveno ou a liquidao extrajudicial
de qualquer instituio financeira o art. 36, 4, da Lei 6.024/74, exclui ex-
pressamente da referida restrio contratos especficos, desde que registrados
em data anterior sua decretao, dentre os quais no se extrai a hipoteca
4. O art. 36, 4, da Lei 6.024/74 dispe que: 4 No so igualmente
atingidos pela indisponibilidade os bens objeto de contrato de alienao, de
promessa de compra e venda, de cesso de direito, desde que os respectivos
instrumentos tenham sido levados ao competente registro pblico, anterior-
mente data da decretao da interveno, da liquidao extrajudicial ou
da falncia.
5. A excluso da indisponibilidade de bens por fora da decretao de
liquidao extrajudicial taxativamente prevista no rol do artigo 36, 4 da
Lei 6.024/74, no qual no se incluiu a hipoteca, motivo pelo qual, h que se
reconhecer a indisponibilidade do bem por ela gravado.
6. Merece prestgio o entendimento adotado pelo acrdo recorrido no
sentido de que: A hipoteca no consubstancia contrato de alienao, para
efeito do disposto no art. 36, 4, da Lei n 6.024/74 antes transcrito, e a sua
existncia no suficiente para que se declarem disponveis os bens adquiri-
dos pelo recorrente, em 03.06.1996 (f. 79/80-TJ), ou seja, aps a decretao
da liquidao extrajudicial do Banco Hrcules, que se deu em 28.07.1994. A
manuteno da declarao da indisponibilidade dos bens, no presente caso,
adequada para evitar leso aos interesses de pessoas de boa-f.
7. Deveras, em situao anloga, este Tribunal j se manifestou no sentido
de que o art. 36 da Lei n 6.024, de 13.03.74 impede a alienao ou onerao
dos bens, por iniciativa do prprio administrador da instituio financeira,
mas no a penhora por interesse e a requerimento do credor. Precedentes:
REsp 204668/MG DJ 29.04.2002; REsp 113039/MG DJ 28.02.2000.
8. Recurso Especial desprovido.
(STJ. REsp 757.598. Rel. Min. Luiz Fux. Primeira Turma. J. 17/05/2007.
DJ 31/05/2007)
FGV DIREITO RIO 144

Propriedade
CIVIL E PROCESSUAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO. HI-

POTECA INCIDENTE SOBRE A TOTALIDADE DO IMVEL. VEN-
DA ANTERIOR DE UNIDADES AUTNOMAS. CONSTRUTORA
QUE NO HONROU SEUS COMPROMISSOS PERANTE O BANCO
FINANCIADOR. EXCLUSO DO GRAVAME REAL.
I. O adquirente de unidade autnoma somente responsvel pelo paga-
mento integral da dvida relativa ao imvel que adquiriu, no podendo sofrer
constrio patrimonial em razo do inadimplemento da empresa construtora
perante o banco financiador do empreendimento, posto que, em face da ce-
lebrao da promessa de compra e venda, aqui, inclusive, em data anterior
constituio da hipoteca, a garantia passa a incidir apenas sobre os direitos
decorrentes do contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n.
4.864/65, no podendo subsistir se o dbito j foi quitado pelo comprador
junto vendedora.
II. Precedentes do STJ.
III. Recurso especial no conhecido.
(STJ. REsp 433.688. Rel. Min. Aldir Passarinho Junior. J. 23/9/2003)
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA ANTE-

RIOR.
Se, data da promessa de compra e venda, o imvel j estava gravado por
hipoteca, a ela esto sujeitos os promitentes compradores, porque se trata de
direito real oponvel erga omnes; o cumprimento da obrigao de escriturar
a compra e venda do imvel sem quaisquer oneraes deve ser exigida de
quem a assumiu, o promitente vendedor. Recurso especial conhecido, mas
no provido.
(STJ. REsp 314.122. Rel. Min. Ari Pargendler,TerceiraTurma. J. 27/06/2002.
DJ 05/08/2002)
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMVEL HI-

POTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E
O AGENTE FINANCEIRO. INEFICCIA EM RELAO AO ADQUI-
RENTE. SMULA 308/STJ.
1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior
ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia
perante os adquirentes do imvel (smula 308/STJ).
2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
(STJ. REsp 593.474. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira Tur-
ma. J. 16/11/2010. DJ. 01/12/2010)
FGV DIREITO RIO 145

Propriedade
COUTO E SILVA, Clvis do. Hipoteca no direito comparado. In: FRADE-

RA, Vera Jacob (Org.). O direito privado no pensamento de Clvis do Couto e
Silva. Ed. Livraria do Advogado.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) calculado erroneamente o valor de um imvel financiado para fins

de hipoteca. O mesmo subavaliado e, em vez de ser cotado em 500.000,
cotado em 250.000. Pago o valor de 250.000, o adquirente pede o le-
vantamento da hipoteca; o Banco X S.A. recusa, alegando que os custos de
construo foram revistos e, na realidade, h ainda metade do valor a pagar.
Quem tem razo?
Os direitos reais de garantia dizem respeito aos bens dados em garantia ao

cumprimento de uma obrigao. Possuem como efeitos os direitos de seque-
la, de preferncia, a indivisibilidade e a acessoriedade. Seu requisito subjetivo
diz respeito a quem pode celebrar a garantia e seu requisito objetivo trata
daquilo que pode ser dado em garantia. Aqui, trataram-se da hipoteca e do
penhor, regulados pelo Cdigo Civil de 2002.
FGV DIREITO RIO 146

Propriedade
AULAS 22 E 23: SUPERFCIE.
I. TEMA
Superfcie.
II. ASSUNTO
Perspectivas de utilizao urbanstica. A superfcie como modelo para uma

reviso da propriedade.
O objetivo desta aula consiste na anlise do direito de superfcie.
1 Superfcie
Tudo isso por um trs quartos? A frase, de uso cotidiano, encerra com
preciso um dos graves problemas da realidade contempornea urbana: o
custo dos terrenos. As famlias em geral passam muitos anos da sua vida pen-
sando em adquirir um imvel, e j vimos a srie de dificuldades encontradas,
tanto do ponto de vista dos direitos reais quanto do ponto de vista contratual.
H tambm evidente influncia do custo dos terrenos na especulao imo-
biliria, na desordem urbana e no refreio ao crescimento econmico. ne-
cessrio desatar o n, que muito maior do que pensamos, pois nem sempre
consideramos o custo nsito desordem e especulao imobiliria, que im-
pulsiona sem direo o crescimento da cidade e aumenta o custo de vida e os
custos nos empreendimentos. Uma mercadoria no mais cara no shopping
do que na loja de rua? Pense nisso em escala global. Mas como baratear?
Racionalizando o uso do solo. Quem pode faz-lo? A resposta, nesse caso,
no to evidente. Mas a introduo do direito de superfcie no direito bra-
sileiro deve ser considerada um caminho possvel. possvel baratear a cons-
truo de imveis por meio da superfcie? Ela consiste num desdobramento
da propriedade, sendo que o dono do terreno passa a ser uma pessoa, e o
dono da construo ou plantao, outra.
FGV DIREITO RIO 147

Propriedade
1.1 A estrutura do direito de superfcie
Em se tratando de direito de construir ou plantar sobre solo alheio, fica claro

que o direito de superfcie representa exceo ao chamado princpio da acesso.
O direito de superfcie pode ento ser desmembrado em duas realidades: con-
sistir no direito de utilizar o domnio til do solo alheio, excludo o subsolo, e
tambm resultar na criao de uma propriedade superficiria, que ter por ob-
jeto a construo ou plantao lanada ao solo alheio.52 O direito de superfcie
, portanto, o direito real sobre coisa alheia e tambm uma forma de criao de
propriedade resolvel (art. 1.375). Portanto, para que se constituam os efeitos
por ele criados, vital a sua consignao no Registro de Imveis.
Superfcie = registro de propriedade + escritura de superfcie + registro

de superfcie
Propriedade resolvel? Trata-se de uma lgica bsica do direito de superf-

cie. Terminado o prazo, a construo passa a ser de propriedade do dono do
terreno, que, salvo haja previso em sentido contrrio, nem mesmo obriga-
do a indenizar a perda do bem.53
Parece no ser vantajoso, mas a prtica oriunda de pases nos quais a su-
perfcie difundida mostra bem o contrrio.
Na realidade, a superfcie mais barata por isso. O preo de um bem no-
perecvel como o solo varia de acordo com o tempo que se ser dono dele.
Assim, se algum for comprar um apartamento por cem anos, pagar mais
barato do que se fosse comprar a frao ideal do terreno para sempre. Mas
por que s a frao para sempre? Porque, de acordo com as modernas tc-
nicas de construo, os prdios tm vida til limitada. Alm disso, se o prazo
for longo, por exemplo, 100 anos, no faria muita diferena?
1.2 Duplicidade de regimes
O instituto no foi introduzido no direito brasileiro pelo Cdigo de 2002.

A previso inicial do direito de superfcie deu-se no chamado Estatuto da
Cidade, Lei n 10.257/01. O direito de superfcie encontra-se regulado dos
artigos 21 e seguintes deste diploma legal, que tem por objetivo servir de ins-
trumento para a criao de polticas urbanas nas cidades brasileiras.
Ocorre que esta superposio de regimes legais problemtica. Alguns,
52
Art. 1.369. O proprietrio pode con-
por exemplo, poderiam afirmar que a entrada em vigor do Cdigo serve ceder a outrem o direito de construir ou
de meio de revogao dos dispositivos do Estatuto da Cidade atinentes ao de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pbli-
direito de superfcie. Os comentadores do Estatuto fazem entender que ca devidamente registrada no Cartrio
de Registro de Imveis.
a superfcie urbana ser regrada pela Lei especial, enquanto a rural ser 63
FGV DIREITO RIO 148

Propriedade
normatizada pelo Cdigo Civil. Por exemplo, vejamos a opinio de Maria

Sylvia di Pietro:
Uma primeira concluso, portanto, no sentido de que o direito de

superfcie, tal como disciplinado nessa lei, no abrange imveis rurais.
J no projeto de CC a extenso do instituto maior, por que no dis-
tingue propriedade urbana ou rural. O artigo 1.368 estabelece que o
proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plan-
tar em seu terreno por tempo determinado, mediante escritura pblica
devidamente inscrita no registro de imveis. Uma vez promulgado o
novo CC, e entrando em vigor, o direito de superfcie poder ser indis-
tintamente utilizado pelo proprietrio rural ou urbano.
J Ricardo Lira, no texto obrigatrio, defende viso distinta, corroborada

pelo enunciado 93 da 1 Jornadas de Direito Civil, do CJF: Art. 1.369: As
normas previstas no Cdigo Civil sobre direito de superfcie no revogam
as relativas a direito de superfcie constantes do Estatuto da Cidade (Lei n.
10.257/2001) por ser instrumento de poltica de desenvolvimento urbano.
1.3 Efetividade como meio de ordenao urbana: crtica
Do ponto de vista dos formuladores, o direito de superfcie surge no esta-

tuto da cidade, de modo a democratizar o acesso terra urbana e dinamizar
o mercado imobilirio, permitindo a separao do direito de construir do
direito de propriedade, barateando o processo de construo civil e fomen-
tando a produo habitacional.54 A superfcie, com efeito, facilita o adequa-
do cumprimento da ideia de funo social da propriedade, porque elemento
dinamizador da ocupao do solo urbano, evitando, em muitos casos, o nus
excessivo decorrente da compra do terreno e possibilitando a renovao ur-
banstica, posto que sempre temporria (art. 1.374, CC; Estatuto da Cidade,
art. 21). Mas ser que tem sido assim?
1.4 Superfcie por ciso: posies doutrinrias
Ser possvel a constituio de superfcie por ciso, uma vez que o art.
1.369 menciona o terreno como objeto da superfcie, o que poderia ser in-
terpretado como a possibilidade de constituio somente sobre terra nua?55
Ricardo Lira entende possvel a superfcie constituda por ciso, de modo OSRIO, Letcia Marques (org.) Direito
54
de superfcie. In.: Estatuto da cidade e

que o proprietrio anterior torna-se superficirio, alienando-se a propriedade reforma urbana. Porto Alegre: Srgio
Fabris.
do terreno para terceiro, ou mesmo a operao ocorrendo inversamente.42 55
LIMA, Viegas de. Op. cit. p. 379.
FGV DIREITO RIO 149

Propriedade
1.5 Superfcie: comparao dos regimes
Cdigo Civil Estatuto da Cidade

Cesso do subsolo no Sim
Sempre prazo determinado sim No
Estipulao de valor a ser
pago ao concedente em caso no Sim
de transferncia
Texto: Locao built to suit56
Convergente com os avanos regulatrios e o esforo conjunto dos players

da indstria em dinamizar o mercado imobilirio, apresentamos mais uma
modalidade de investimento: Locaes Built to Suit. Esta, apresenta-se como
uma alternativa locaes de imveis urbanos, hoje legislada pela Lei das Lo-
caes (Lei 8.1245/91). Trata-se de uma estrutura designada a um especfico
locatrio onde o locador recebe algumas garantias de que seu investimento
ter o retorno pretendido. Tal mecanismo possibilita que empresas no pre-
cisem adquirir imveis prprios e imobilizarem alto volume de seu capital,
alm de usufrurem de instalaes desenvolvidas de acordo com suas neces-
sidades.
Basicamente, a empresa interessada (Locatria) contrata os servios de
um terceiro (Locador) para que este ltimo: (i) adquira um determinado
terreno; (II) defina um projeto que atenda s necessidades da primeira; (III)
desenvolva e construa, caso seja uma empresa de construo civil, ou contrate
um terceiro para tanto; e (iv) loque o empreendimento pronto por valor pr-
-definido. No desenvolvimento de projetos sob a forma contratual built to
suit, a Locatria pode tambm fiscalizar a obra, garantindo que o projeto, sob
o qual ela tem um comprometimento contratual de locao, seja desenvolvi-
do de acordo com o projeto aprovado. O empreendimento em questo, di-
ferentemente do convencional, entregue locatria completamente pronto
para ser ocupado (turn key contract), no sendo necessrio altos investimentos
de readequao interna. Os contratos built to suit tm um prazo entre 10 a
20 anos, dependendo da remunerao negociada, uma vez que os inves-
timentos realizados pelo Locador devem ser amortizados e rentabilizados. A
eficcia contratual tem incio na data de assinatura do contrato, ficando os
fluxos de recebimentos atrelados entrega da obra. Em suma, a formatao
contratual built to suit tem por objetivo garantir ao Locador: (i) o retorno 56
CORDEIRO, Thiago Augusto Cordeiro.
Locao built to suit. Disponvel em
dos investimentos realizados no projeto; e (II) a remunerao pelo uso do <http://www.superobra.com/admin/
news.asp?ID_New=1978&Pag=all_
imvel. Neste sentido, esta relao preza pela exigibilidade da permanncia news.asp&ID_Sessao_New=2&ID_
do Locatrio bem como as previsibilidades e seguranas dos fluxos futuros. ANew=10> Acesso em 5 dez. 2013.
FGV DIREITO RIO 150

Propriedade
Em funo dessas caractersticas, este tipo de contrato passvel de se-

curitizao, permitindo que o investidor antecipe sua sada do negcio. O
processo de securitizao de recebveis imobilirios foi consolidado pela cria-
o dos CRIs Certificados de Recebveis Imobilirios pela Lei 9.514/97.
Com esta regulamentao, sociedades por aes podem adquirir os crditos
e, atravs de uma securitizadora, emitir os CRIs. Estes ttulos so distribu-
dos investidores e tem como lastro o pagamento dos aluguis. Os riscos
quanto previsibilidade dos fluxos de receita so minimizados, uma vez que
o contrato built to suit no busca apenas remunerar o uso do imvel, como
a Lei das Locaes, mas tambm amortizar os investimentos efetuados na
concretizao do negcio. Frente a um cenrio de rompimento de contrato
por parte da Locatria, a esta cabe uma multa que, no mnimo, refletir a
somatria dos valores restantes do contrato, garantindo assim o instrumento
firmado e os fluxos esperados. O pargrafo nico do art. 473 do Cdigo Civil
(Lei 10.406/02) valida o conceito de que uma locao no formato built to suit
s poder ser rescindida antes do prazo, pela Locatria, quando transcorrido
o perodo equivalente natureza e ao vulto dos investimentos realizados pelo
Locador.
Pode haver, ou no, associao da locao built to suit superfcie. O que

mais interessante?
LIMA, Ricardo C. Pereira. O regime de superfcie no Novo Cdigo Civil. In.:

Aspectos Polmicos do Novo Cdigo Civil, Ed. RT.
LIMA, Henrique Viegas de. O direito de superfcie como instrumento de orde-

nao urbanstica, concluses. Ed. Renovar.
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) Leia o texto seguir:

57
Vtimas da Encol esperam 12 anos.
Texto: Vtimas da Encol esperam 12 anos 57 Disponvel em <http://www.cbic.org.
br/mostra-Pagina.asp?codServico=4
86&codPagina=1689> Acesso em 5
dez. 2013.
FGV DIREITO RIO 151

Propriedade
Invadido pelo matagal e eventualmente por ratazanas, o esqueleto de ci-

mento aparente na rua Corinto a face exposta de um trauma que h mais
de uma dcada atinge pelo menos 2.500 famlias da cidade de So Paulo: a
falncia da construtora Encol.
As runas so do Village Park, um prdio que seria erguido ao lado de um dos
portes da USP (Universidade de So Paulo), no Butant, na zona oeste. Fazem
parte de uma histria de decepo e esperana, contada por Suhaila Shibli, pro-
fessora de fsica da USP que tem um sonho: ir a p de casa para o trabalho.
Ela comprou um apartamento no edifcio Village Park ainda na planta,
em 1994. Uniu esforos com os familiares e em apenas dois anos quitou as
prestaes, que totalizavam cerca de R$ 100 mil. Quando j se preparava
para a mudana, a obra parou. Inicialmente, achei que era um problema
menor e mal dei ateno. Mas, no ano seguinte [em 1997], a Encol conse-
guiu a concordata na Justia. E ento eu percebi que poderia me dar mal.
Foi o que aconteceu com Suhaila e outros 59 condminos do Village Park.
Em 1999, a Encol faliu. E, desde ento, os dez andares erguidos dos 15 pre-
vistos comearam a ser invadidos pelo mato.
Quem tinha apostado o seu futuro nesses apartamentos teve de ir morar
de aluguel ou com familiares. Alguns, sem dinheiro, tiveram o imvel leilo-
ado. Suhaila e outros 29 ainda mantm a esperana de viver ao lado da flo-
resta da USP. Aps ganharem na Justia o direito pelo prdio e de formarem
uma associao de moradores, buscam construtoras interessadas em retomar
a obra. J gastei mais que o dobro do valor inicial. No vou desistir nunca,
afirma a professora.
Responda: O direito de superfcie poderia ser utilizado para resolver o

problema dos prdios em runa, permitindo a retomada das construes?
2) possvel garantir um emprstimo em dinheiro com a constituio de

uma superfcie?
A propriedade superficiria direito real que permite ao superficirio que

exera os poderes inerentes ao domnio. Dispe, assim, o art. 1369 do Cdi-
go Civil que o proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir
ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura
pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
FGV DIREITO RIO 152

Propriedade
AULA 24: USUFRUTO E SERVIDO.
I. TEMA
Usufruto e servido.
II. ASSUNTO
Usufruto. Perspectivas tradicionais e utilizao contempornea. Usufrutos

de cotas e de aes. Servido. Caractersticas e utilizao. Usucapio de ser-
vido.
O objetivo desta aula consiste em apresentar ao aluno as peculiaridades

dos institutos da servido e do usufruto.
1 Usufruto
O aproveitamento das utilidades de uma coisa por quem no dono pode

ser exercido por efeito de relao contratual, como no arrendamento e no
comodato, em que o titular exerce o seu direito em nome do proprietrio ou
pode ser de direito prprio de ser exercido em nome do titular no-proprie-
trio.58 Este direito que se exerce em nome prprio sobre coisa alheia, e que
resulta na faculdade de us-la e de goz-la, recebe o nome de usufruto.
Diferentemente do Cdigo Civil de 1916 (art. 713), o Cdigo Civil de
2002 prescindiu de uma conceituao legal do usufruto. A lei anterior dispu-
nha que constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades de frutos de
uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade.
A principal caracterstica do usufruto consiste no fato de ele ser sempre
temporrio. A razo da necessidade da fixao de prazo para esse direito
real reside no fato de que faculdades elementares que ele encerra o uso 58
ALMEIDA, Francisco de Paula Lacer-
da de. Direito das cousas. Vol. I. Rio de
da coisa e a percepo dos frutos so quase to extensas quanto os do Janeiro: J. Ribeiro dos Santos, 1908, p.
titular da coisa.59 Considerando-se que o jus in re aliena no qual se cons- 347.
MENDONA, Manoel Ignacio Carva-
titui o usufruto no deve servir de meio para a perda da propriedade, o
59
lho de. Do usufruto, do uso e da habi-

que ocorreria na prtica se este durasse para sempre (da o fim da previso tao. Rio de Janeiro: A. Coelho Branco,
1922, p. 29.
FGV DIREITO RIO 153

Propriedade
legal da enfiteuse), o art. 1.410 do Cdigo Civil prev a durao tempo-

rria do usufruto.
Alm destas caractersticas, verifica-se que usufruto direito limitado e
no exclusivo.60 Real e limitado porque abrange apenas os frutos e as utili-
dades de um determinado bem ou patrimnio, nos limites do artigo 1.394
do Cdigo Civil. E ele no exclusivo porque a exclusividade um atributo
especfico da propriedade. Melhor: o usufruto o direito referido a uma coisa
que implica sempre a existncia de um outro direito real sobre a mesma coisa,
o qual se usufrui.
Como afirma Darcy Bessone61, historicamente o usufruto tem funo ali-
mentar. Quase sempre institudo para proporcionar meios de subsistncia
ao usufruturio, muito embora a gratuidade no seja da sua essncia. Toda-
via, alguns autores, como Orlando Gomes62 e o prprio Darcy Bessone,63
so especialmente radicais ao analisar tal carter do direito, negando mesmo
qualquer utilidade maior do usufruto na contemporaneidade.
Por outro lado, alguns autores, como Manuel Incio Carvalho de Men-
dona64 e Marco Aurlio Viana,65 entendem que perfeitamente admissvel
a figura do usufruto institudo a ttulo oneroso. No lhes parece em nada
estranho o instituto, bem como no parece a ns, por algumas razes que
passamos a expender.
Em primeiro lugar, se o Cdigo Civil admite a cesso onerosa do usufruto,66
no qual terceiro legitimado no exerccio dos direitos dele decorrentes, quem
dir a constituio onerosa do usufruto. Em segundo lugar, comparando-se a
redao dos art. 1.412 e 1.414 do Cdigo Civil, que tratam dos direitos reais
de uso e de habitao, verificamos que os referidos tm, efetivamente, carter
intuitu familiae. O art. 1.412 exige, para o adequado exerccio do direito de
uso, que este seja feito em atendimento das necessidades do usurio e da sua
famlia. No art. 1414, o titular do direito real de habitao pode simplesmen-
te residir em uma casa com sua famlia. Nada semelhante encontrado no
captulo de usufruto no Cdigo Civil.
2 Servido
Define-se servido como o direito real constitudo de um prdio em rela- 60

CORDEIRO, Menezes A. Direitos Reais.
Lisboa: Lex Edies Jurdicas, 1993, p.
o ao outro, no qual se estabelece, em proveito deste, um servio ou utili- 649.
dade. Ao primeiro se denomina prdio dominante, ao segundo, prdio ser- 61
Direitos reais, p. 288.
viente. Trata-se de um direito de uso e gozo, ou fruio sobre coisa alheia, 62
Direitos reais, p. 334.
portanto, estabelecido de um prdio em relao a outro. 63
Op. loc. cit.
64
Op. cit, p. 91.
65
Comentrios ao Cdigo Civil, vol. XVI,
p. 622.
66
Art. 1.393
FGV DIREITO RIO 154

Propriedade
2.1 Caractersticas e requisitos da servido
Tradicionalmente, so elencados alguns requisitos para que se tenha a

constituio de uma servido: devem existir dois prdios, ou seja, dois bens
imveis, para que se tenha o surgimento de uma servido. No se nega, to-
davia, a possibilidade do desmembramento de um bem imvel em dois ser
realizado concomitantemente com a criao deste direito real: cuida-se da
hiptese classicamente referida da servido criada pelo pai de famlia que,
ao dividir seu patrimnio, procede criao de servides em favor de um e
outro proprietrio.
Alm disto, tradicionalmente se afirma que os proprietrios dos prdios
devem ser distintos, excetuada a exceo acima demonstrada. Se isto ocor-
rer, enquanto no for alienado um dos prdios, a servido permanecer sem
efeitos. Ocorre que a alienao necessria para que isto ocorra no a da
propriedade, e sim a da posse. Se um proprietrio de prdios contguos cria
servido de passagem de um para com outro, e loca dos dois, aquele que
alugou o prdio dominante poder passar pelo interior do serviente. De qual-
quer modo, vale aguardar pela interpretao larga do dispositivo legal, que se
refere expressamente a dois proprietrios.
Alm disto, deve haver relao de servio ou utilidade no se pode falar
em servides inteis, na medida que sua constituio negocial e as circuns-
tncias negociais para a sua formao exigem seriedade dos contratantes.
Como caractersticas das servides, temos a sua criao voluntria, oriun-
da da celebrao de um negcio unilateral ou bilateral, do que resulta o fato
de que as chamadas servides administrativas no so propriamente servi-
des, e sim limitaes especficas impostas aos particulares pela Administra-
o Pblica.
Tambm as chamadas servides legais so apenas limitaes ao uso da pro-
priedade, oriundas do direito de vizinhana, bem como a passagem forada
(art. 1285), tambm imposta por Lei.
Outra caracterstica das servides a sua dupla ambulatoriedade: se algumas
servides pessoais, como o direito real de habitao, so intuitu personae, as ser-
vides impem-se a qualquer proprietrio (ou possuidor derivado) do prdio
dominante e do serviente. E, por ser real, como prev o dispositivo acima, e
relativa imvel, obrigatrio o registro do negcio (contrato ou testamento)
no RGI para que a servido tenha efeitos reais. No impossvel a hiptese de
servido meramente contratual, cujo descumprimento acarrete a condenao
em perdas e danos; ocorre que este expediente teria pouca utilidade justa-
mente por isto, desde o direito romano, as servides tm carter real.
As servides so sempre acessrias: perdida a propriedade, sucumbiro
junto, j que incorpreas; alm disto, tendem a ter prazo indeterminado, se
nada se dispuser em sentido contrrio (art. 1387).
FGV DIREITO RIO 155

Propriedade
2.2 Classificao das servides
Classificam-se, com eficcia prtica, em positivas (que importam em um

agir do ocupante do prdio serviente) e negativas (que importam em absten-
o do mesmo); contnuas (cujo exerccio no depende de ao especfica de
quem quer que seja, e independem de exerccio, portanto) e descontnuas
(que so exercidas vez por vez, como tirar argila, v.g.); e aparentes (que se
revela por obras exteriores) e no-aparentes (que escapam ao exame ocular).
Sobre esta ltima classificao, dispe a smula 415 do STF que servido de
transito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras
realizadas, considera-se aparente, conferindo direito a proteo possessria.
Como estabelecia o art. 696 do CC, a servido no se presume, devendo
existir prova inequvoca de sua constituio. Na dvida, sabido, o domnio
se presume desembaraado (art. 1231).
2.3 Modos de constituio da servido
A servido pode ser constituda por ato de vontade, por destinao do

proprietrio ou por deciso judicial. O art. 1378 do Cdigo Civil trata das
duas primeiras hipteses, ao dispor que a servido proporciona utilidade
para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso
dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por
testamento, e subsequente registro no Cartrio de Registro de Imveis.
2.4 Usucapio de servido
De acordo com o caput do art. 1379 do Cdigo Civil, o exerccio incon-

testado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos, nos termos do art.
1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis,
valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.
3 Jurisprudncia:
RECURSO ESPECIAL. AO POSSESSRIA. INTERDITO PROI-

BITRIO. PASSAGEM FORADA. SERVIDO DE PASSAGEM. DIS-
TINES E SEMELHANAS. NO CARACTERIZAO NO CASO.
SERVIDO NO SE PRESUME E DEVE SER INTERPRETADA RES-
TRITIVAMENTE.
FGV DIREITO RIO 156

Propriedade
1. Apesar de apresentarem naturezas jurdicas distintas, tanto a passagem

forada, regulada pelos direitos de vizinhana, quanto a servido de passa-
gem, direito real, originam-se em razo da necessidade/utilidade de trnsito,
de acesso.
2. No identificada, no caso dos autos, hiptese de passagem forada ou
servido de passagem, invivel a proteo possessria pleiteada com base no
alegado direito.
3. A servido, por constituir forma de limitao do direito de propriedade,
no se presume, devendo ser interpretada restritivamente.
4. Recurso especial provido.
(STJ. REsp 316045. Rel. Min. Ricardo Villas Bas Cueva. Terceira Tur-
ma. J. 23/10/2012. DJ. 29/10/2012)
AGRAVO REGIMENTAL. BEM DE FAMLIA E IMVEL GRAVA-

DO COM RESERVA DE USUFRUTO. IMPENHORABILIDADE. DE-
CISO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO.
1 O posicionamento desta Corte no sentido de ser impenhorvel o
usufruto, somente sendo possvel ser objeto de constrio o seu exerccio, desde
que os frutos advindos dessa cesso tenham expresso econmica imediata.
2 O agravo no trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o
decidido, que se mantm por seus prprios fundamentos.
3 Agravo Regimental improvido.
(STJ. AgRg no REsp 1351076. Rel. Min. Sidnei Beneti. Terceira Turma.
J. 28/05/2013. DJ. 18/06/2013)
GOMES, Orlando. Direitos reais. 21 edio. Forense: So Paulo, 2012. Ca-

ptulos 26 e 27.
FGV DIREITO RIO 157

Propriedade
VI. AVALIAO
Caso gerador:
1) A partir da observao da figura abaixo, pergunta-se: possvel a usu-

capio da servido?
A servido direito real no qual h a constituio de um encargo sobre

um prdio em favor de outro. O prdio do qual extrada a vantagem de-
nominado de prdio dominante, enquanto o prdio que sofre o encargo o
prdio serviente.
J o usufruto o direito real sobre coisa alheia no qual o usufruturio
adquire o direito temporrio de uso e fruio do bem pertencente ao nu-
-proprietrio.67
67
cit. p. 323.
FGV DIREITO RIO 158

Propriedade
ANEXO I: QUESTES DE PROVA. GABARITOS E FUNDAMENTAO.
POSSE
1) Sobre a posse, analise as proposies abaixo e assinale a alternativa cor-

reta (Uepa. PC PA. Delegado de polcia. 2013):
a) Para o alcance do prazo de usucapio, o possuidor de boa f no poder

acrescentar a sua posse a dos seus antecessores, ainda que sejam contnuas e
pacficas.
b) A realizao de obras ou servios de carter produtivo constitui fator

para a reduo do prazo para aquisio da propriedade mediante usucapio,
a partir de posse ininterrupta de imvel urbano pelo prazo de cinco anos,
independentemente da existncia de justo ttulo ou do tamanho do imvel
correspondente.
c) Considera-se detentor aquele que, achando-se em relao de depen-

dncia para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento
de ordens ou instrues suas, sendo impossvel a converso da deteno em
posse.
d) Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente as benfeitorias neces-

srias, no lhe assistindo o direito de reteno pela importncia destas, nem
o de levantar as volupturias.
e) A perda da posse para quem presenciou o esbulho somente ocorre quan-

do ao tentar recuperar a coisa, sofre reao violenta do invasor.
Gabarito: Letra D
Fundamentao: Art. 1220 do CC
Art. 1.220. Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente as ben-

feitorias necessrias; no lhe assiste o direito de reteno pela importn-
cia destas, nem o de levantar as volupturias.
FGV DIREITO RIO 159

Propriedade
2) Com relao posse, pode merecer diversas classificaes. Interessando

aqui o que se denomina posse direta e posse indireta, assinale a alternativa
correta (UFPR. TJPR. Juiz. 2013):
a) A posse direta, de quem tem a coisa em seu poder, temporariamente,

em virtude de direito pessoal ou real, suspende a indireta enquanto perdurar
o vnculo contratual que a autorizou.
b) Na posse direta, o possuidor tem o exerccio de uma das faculdades do

domnio, em virtude de uma obrigao ou do direito.
c) O possuidor direto, que a recebe por fora de contrato, no tem ao

para defender sua posse contra terceiros, salvo se o fizer em concurso com o
possuidor indireto.
d) Coexistindo a posse direta e a indireta, no pode existir disputa posses-

sria entre os respectivos titulares.
Gabarito: Letra B
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o

exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
3) A posse (FCC. DPE AM. Defensor pblico. 2013):
a) de m-f mesmo que o possuidor ignore o vcio.
b) adquirida quando se detm a coisa a mando de outrem.
c) pode ser oposta ao proprietrio.
d) no pode ser defendida, em juzo, pelo possuidor indireto.
e) quando turbada, autoriza o ajuizamento de ao de reintegrao.
Gabarito: Letra C
Fundamentao: Art. 1210, caput e 1 e 2, do CC
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso

de turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminen-
te, se tiver justo receio de ser molestado.
FGV DIREITO RIO 160

Propriedade
1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou resti-

tuir-se por sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defe-
sa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel manuteno,
ou restituio da posse.
2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de
propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
4) Considere as assertivas abaixo (Officium. TJRS. Juiz. 2012):
I Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa, poder cada uma

exercer sobre ela atos possessrios, contanto que no excluam os dos outros
compossuidores.
II A posse clandestina injusta porque tem origem no abuso de con-

fiana.
III possuidor indireto o proprietrio de um imvel adquirido com

clusula constituti.
Quais so corretas?
a) Apenas I
b) Apenas II
c) Apenas III
d) Apenas I e III
e) I, II e III
Gabarito: Letra D
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa, poder

cada uma exercer sobre ela atos possessrios, contanto que no excluam
os dos outros compossuidores.
FGV DIREITO RIO 161

Propriedade
5) A respeito da posse, assinale a opo correta (Cespe. DPE RR. De-

fensor pblico. 2013):
a) Os vcios da posse possuem carter absoluto, isto , produzem efeitos

erga omnes. Assim, a posse do esbulhador, injusta, no pode ser protegida em
face de terceiros que venham amea-la.
b) O possuidor direto tem direito de defender a sua posse contra o indire-

to, mas este no tem o mesmo direito contra aquele.
c) A transmudao da deteno em posse possvel, desde que haja altera-

o na circunstncia ftica que vincule a pessoa coisa.
d) A posse transferida espontaneamente em cumprimento de contrato vi-

ciado por coao vicia a posse obtida por seu intermdio, sendo qualificada
como posse violenta.
e) Entende-se por posse precria aquela que adquirida por meio traioei-
ro, de modo que o antigo possuidor no se d conta do ato aquisitivo.
Gabarito: Letra C
Fundamentao: Enunciado 301 da IV Jornada de Direito Civil:
Art.1.198. c/c art.1.204. possvel a converso da deteno em posse, des-
de que rompida a subordinao, na hiptese de exerccio em nome prprio
dos atos possessrios.
6) Acerca dos direitos possessrios, assinale a opo correta (Cespe. TRF

5 Regio. Juiz. 2013):
a) Segundo a jurisprudncia do STJ, no possvel a posse de bem pbli-

co, constituindo a sua ocupao sem aquiescncia formal do titular do dom-
nio mera deteno de natureza precria. Apesar disso, resguarda-se o direito
de reteno por benfeitorias em caso de boa-f do ocupante.
b) Considere que dois irmos tenham a posse de uma fazenda e que ambos
a exeram sobre todo o imvel, nele produzindo hortalias. Nesse caso, h a
denominada compossepro diviso.
c) Na aferio da posse de boa-f ou de m-f, utiliza-se como critrio a

boa f subjetiva, assim como ocorre em relao posse justa ou injusta.
FGV DIREITO RIO 162

Propriedade
d) O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de

m-f, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo.
e) Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, somente as pessoas

fsicas e naturais, excluindo-se, portanto, os entes despersonalizados, como,
por exemplo, a massa falida.
Gabarito: Letra D
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao

possuidor de m-f, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o
seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar pelo valor atual.
7) Com relao a posse, assinale a opo correta (Cespe. DPE TO.

Defensor pblico. 2013):
a) Nas aes possessrias, indispensvel a outorga uxria no polo ativo,

assim como o litisconsrcio necessrio no polo passivo da demanda.
b) As teorias sociolgicas da posse conferem primazia aos valores sociais

nela impregnados, como um poder ftico de ingerncia socioeconmica con-
creta sobre a coisa, com autonomia em relao propriedade e aos direitos
reais.
c) Tanto na teoria subjetiva quanto na objetiva, a posse caracterizada

como a conjugao do elemento corpus com o elemento animus, caracterizan-
do-se o animus, na primeira, como a vontade de ser dono, o animus domini,
e, na segunda, referindo-se prpria coisa, o animus rem sibi habendi.
d) A natureza jurdica da posse a de direito real, haja vista que uma de

suas caractersticas a oponibilidade erga omnes, inclusive contra o proprie-
trio.
e) O direito de sequela do possuidor absoluto, cedendo apenas ante o

direito de propriedade por meio da ao reivindicatria, bem como ante a
boa f de terceiros, o que se justifica pelo fato de no ser conferida posse a
mesma publicidade conferida propriedade pelo registro ou tradio.
Gabarito: Letra B
FGV DIREITO RIO 163

Propriedade
Fundamentao: De acordo com os ensinamentos da teoria sociolgica, a

posse tem como objetivo dar efetividade aos direitos fundamentais, em espe-
cial o direito moradia e, consequentemente, dignidade da pessoa humana.
Desta forma, busca, ainda, erradicar a pobreza e prestigiar a isonomia social.
8) Considera-se possuidor de boa-f (FCC. TJPE. Juiz. 2013):
a) aquele que ignora o vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da

coisa.
b) o que se mantiver na posse durante o perodo necessrio usucapio

ordinria.
c) apenas aquele que ostenta ttulo de domnio.
d) somente aquele que ostentar justo ttulo.
e) todo aquele que a obteve sem violncia ou que no a exerce de modo

clandestino.
Gabarito: Letra A
Fundamentao: Art. 1201, caput, do CC
Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o

obstculo que impede a aquisio da coisa.
Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presun-
o de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente
no admite esta presuno.
9) O possuidor (Vunesp. TJRJ. Juiz. 2012):
a) de boa-f no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a que no

der causa, j o possuidor de m-f responde pela perda, ou deteriorao da
coisa, ainda que venha provar que de igual modo se teriam dado, estando ela
na posse do reivindicante.
b) de m-f ter direito ao ressarcimento de benfeitorias necessrias e teis

e a levantar as volupturias sem, contudo, lhe assistir o direito de reteno
pela importncia destas.
FGV DIREITO RIO 164

Propriedade
c) de boa-f tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis,

bem como, quanto s volupturias, se no lhe forem pagas, a levant-las,
quando o puder, sem detrimento da coisa, no podendo exercer o direito de
reteno pelo valor das benfeitorias teis.
d) de m-f no responder pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda

que acidentais, se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na
posse do reivindicante.
Gabarito: Letra D
Art. 1.218. O possuidor de m-f responde pela perda, ou deterio-

rao da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo
se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
PROPRIEDADE
1) Sobre a propriedade, correto afirmar (Fepese. DPE SC. Defensor

pblico. 2012):
a) Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at cento e cinquenta

metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utili-
zando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
b) Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitu-la ao dono ou

legtimo possuidor. No o conhecendo, o descobridor far por encontr-lo, e,
se no o encontrar, entregar a coisa achada autoridade competente. Aquele
que restituir a coisa achada ter direito somente indenizao pelas despesas
que houver feito com a conservao e o transporte da coisa, se o dono no
preferir abandon-la.
c) Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar

de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do
acrscimo somente se indenizar o dono do primeiro.
d) O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto

pode, independente do pagamento de indenizao, constranger o vizinho a
lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio.
FGV DIREITO RIO 165

Propriedade
e) A propriedade do solo abrange a do espao areo e subsolo correspon-

dentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio, no podendo o pro-
prietrio opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura
ou profundidade tais, que no tenha ele interesse legtimo em impedi-las.
Gabarito: Letra E
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espao areo e sub-

solo correspondentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio,
no podendo o proprietrio opor-se a atividades que sejam realizadas,
por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que no tenha ele
interesse legtimo em impedi-las.
2) A tradio feita por quem no seja proprietrio do bem mvel (Vunesp.

DPE MS. Defensor pblico. 2012):
a) transfere a propriedade, desde que o transmitente ceda o direito ao

comprador por meio idneo, respeitando o negcio jurdico vlido e tenha a
posse inconteste do bem.
b) transfere a propriedade, exceto se a coisa alienada estiver na posse de

terceiro, por no ter o alienante a possibilidade ftica de efetuar a tradio do
bem, mesmo que a posse seja indireta.
c) transfere a propriedade, quando tiver por ttulo negcio jurdico bila-

teral vlido, inscrito em registro pblico, por valer em face de terceiros, uma
vez que caracteriza a alienao de boa-f.
d) no aliena a propriedade, exceto se a coisa oferecida ao pblico em leilo

ou estabelecimento comercial for transferida em circunstncias tais que, ao
adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
Gabarito: Letra D
Fundamentao: Art. 1268, caput e 1 e 2, do CC
Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no alie-

na a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao pblico, em leilo ou
estabelecimento comercial, for transferida em circunstncias tais que,
FGV DIREITO RIO 166

Propriedade
ao adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigu-

rar dono.
1o Se o adquirente estiver de boa-f e o alienante adquirir depois
a propriedade, considera-se realizada a transferncia desde o momento
em que ocorreu a tradio.
2o No transfere a propriedade a tradio, quando tiver por ttulo
um negcio jurdico nulo.
3) Assinale a alternativa correta quanto ao direito de propriedade (Vunesp.

TJMG. Juiz. 2012):
a) Fixadas por deciso judicial devem ser toleradas as interferncias, no

podendo o vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, ainda que estas se
tornem possveis.
b) Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do

solo onde caram, se este for de propriedade particular.
c) Somente os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio,

podero ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do ter-
reno invadido.
d) A propriedade do solo abrange a do espao areo e subsolo correspon-

dentes, abrangendo as jazidas.
Gabarito: Letra B
Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem

ao dono do solo onde caram, se este for de propriedade particular.
USUCAPIO
1) Aldo, que era proprietrio de um imvel na cidade de Boa Vista

RR, ocupou um imvel rural de quarenta hectares localizado na fronteira do
Brasil com a Venezuela e l estabeleceu moradia, sem que possusse qualquer
ttulo legitimador. Onze anos depois, ele recebeu uma notificao da Unio,
que nunca havia apresentado qualquer oposio presena de Aldo no local,
determinando que ele desocupasse a rea no prazo de trinta dias, pois esta
FGV DIREITO RIO 167

Propriedade
constitua faixa de fronteira e, portanto, rea pblica. Durante o perodo em

que ocupou o referido imvel, Aldo figurou como ru de uma ao posses-
sria contra ele ajuizada por um vizinho, dela tendo-se sado vencedor. Com
referncia a essa situao hipottica, assinale a opo correta. (Cespe. DPE
RR. Defensor pblico. 2013).
a) Aldo adquiriu a propriedade do bem por meio de usucapio extraordi-

nrio, j que possuiu, mansa e pacificamente, o imvel por mais de dez anos
ininterruptos.
b) Ainda que tenha exercido posse sobre o imvel por mais de dez anos,
sem qualquer oposio ou interrupo, Aldo no poder adquirir-lhe a pro-
priedade por meio de usucapio extraordinrio porque j era proprietrio de
um lote na cidade de Boa Vista RR
c) O ajuizamento de ao possessria contestando a presena de Aldo no
imvel desqualificou a posse deste para fins de usucapio.
d) Para a aquisio da propriedade por meio da usucapio extraordinria,

seria necessria a posse ininterrupta e sem oposio de um bem imvel pelo
prazo de quinze anos, razo por que Aldo no adquiriu a propriedade do
bem.
e) De acordo com a jurisprudncia do STJ, se o imvel est situado em

rea de fronteira, cuida-se de domnio pblico, fato que impossibilita que
Aldo adquira-lhe a propriedade por meio da usucapio.
Gabarito: Letra A
Fundamentao: Art. 1238, caput e pargrafo nico, do CC
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem
oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no
Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez
anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habi-
tual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.
FGV DIREITO RIO 168

Propriedade
CONDOMNIO EDILCIO
1) Quanto ao condomnio em edificaes, correto afirmar (FCC. PB

Procurador. 2013):
a) A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita

pelos titulares de, no mnimo, trs quartos das fraes ideais, tornando-se
obrigatria contra terceiros a partir do Registro no Cartrio Imobilirio.
b) Institui-se o condomnio edilcio exclusivamente por ato entre vivos,

registrado no Cartrio de Registro de Imveis.
c) A conveno condominial deve necessariamente ser feita por escritura

pblica.
d) O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os

seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente
at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condomi-
niais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das
perdas e danos que se apurem.
e) No permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade

imobiliria, seja a outros condminos, seja a terceiros, pois o acessrio vin-
cula se ao principal.
Gabarito: Letra D
Fundamentao: Art. 1337, caput, CC
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiterada-

mente com os seus deveres perante o condomnio poder, por delibera-
o de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribui-
o para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
FGV DIREITO RIO 169

Propriedade
2) Do condomnio edilcio, assinale a assertiva correta (Ieses. TJRN. Titu-

lar de servios de notas e de registros. 2012):
a) Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio no ne-

cessita ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis, necessitando apenas
estar disponvel aos proprietrios de suas unidades imobilirias.
b) Qualquer unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro

pblico.
c) A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz

para regular as relaes entre os condminos.
d) O terrao de cobertura parte comum, devendo sempre constar na

escritura de constituio do condomnio tal fato.
Gabarito: Letra C
Fundamentao: Smula 260 do STJ: A conveno de condomnio apro-
vada, ainda que sem registro, eficaz para regular as relaes entre os cond-
minos.
FGV DIREITO RIO 170

Propriedade
ANEXO II: INFORMATIVOS DO STJ SOBRE DIREITO DA

PROPRIEDADE.
Seguem abaixo os julgamentos mais importantes acerca do direito da pro-

priedade proferidos pelo Superior Tribunal de Justia.
ALIENAO FIDUCIRIA
Informativo 467: 21 a 25 de maro de 2011
ALIENAO FIDUCIRIA. BUSCA. APREENSO. NOTIFICA-

O EXTRAJUDICIAL.
A Turma, ao prosseguir o julgamento, entendeu ser vlida a notificao
extrajudicial efetivada por via postal no endereo do devedor por cartrio
de ttulos e documentos de comarca diversa daquela em que ele domici-
liado.In casu, trata-se da notificao necessria comprovao da mora do
recorrido para que o banco recorrente proponha a ao de busca e apreenso
pelo inadimplemento do contrato de financiamento de automvel garantido
por alienao fiduciria. Inicialmente, ressaltou o Min. Relator ser inaplicvel
ao caso dos autos o precedente da Terceira Turma deste Superior Tribunal que
consignou no ser vlido o ato do tabelio praticado fora do municpio para
o qual recebeu delegao, conforme estabelecido pelos arts. 8, 9 e 12 da
Lei n. 8.935/1994, por entender que esses dispositivos referem-se apenas aos
tabelionatos de notas e aos registros de imveis e civis das pessoas naturais.
Afirmou, portanto, no haver norma federal que limite territorialmente a
prtica dos atos registrais dos ofcios de ttulos e documentos, no cabendo
ao STJ conferir interpretao mais ampla quele diploma legal at porque,
na notificao extrajudicial por via postal, no h necessidade de desloca-
mento do oficial do cartrio. Asseverou, ademais, que o art. 130 da Lei n.
6.015/1973 o qual prev o princpio da territorialidade no alcana a
notificao extrajudicial por no se tratar de ato tendente a dar conhecimento
a terceiros e por ela no estar includa no rol do art. 129 do mesmo diplo-
ma legal, dispositivo que enumera os atos sujeitos a registro no domiclio
dos contratantes. Precedentes citados: AgRg no REsp 1.041.543-RS, DJe
28/5/2008; REsp 692.237-MG, DJ 11/4/2005, e REsp 810.717-RS, DJ
4/9/2006. REsp 1.237.699-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, julgado
em 22/3/2011.
FGV DIREITO RIO 171

Propriedade
RESPONSABILIDADE. FIADOR. ALIENAO FIDUCIRIA.

VENDA EXTRAJUDICIAL. BEM.
In casu, a administradora de consrcio recorrida ajuizou, na origem, ao
de cobrana em desfavor do consorciado inadimplente e do seu fiador sob a
alegao de que, aps terem sido promovidas a busca e apreenso do veculo
e, em seguida, sua venda, ainda remanescia uma parcela do dbito. Nesse
contexto, a Turma, na parte conhecida, deu provimento ao recurso espe-
cial para afirmar que, aps a alienao extrajudicial do bem, fica afastada a
responsabilidade do fiador na hiptese em que ele no cientificado dessa
venda, sendo do devedor principal a obrigao de pagar o saldo restante. Pre-
cedentes citados: REsp 533.733-RS, DJ 28/10/2003; EREsp 49.086-MG,
DJ 10/11/1997; REsp 140.894-PR, DJ 19/3/2001; REsp 178.255-PR, DJ
28/8/2000, e REsp 254.408-MG, DJ 4/6/2001.REsp 749.199-SP, Rel.
Min. Luis Felipe Salomo, julgado em 22/3/2011.
Informativo 509: 5 de dezembro de 2012
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAO FIDUCIRIA.

AO DE BUSCA E APREENSO. DISCUSSO DA ILEGALIDADE
DE CLUSULAS CONTRATUAIS NO MBITO DA DEFESA.
possvel a discusso sobre a legalidade de clusulas contratuais como
matria de defesa na ao de busca e apreenso decorrente de alienao
fiduciria. Consolidou-se o entendimento no STJ de que admitida a ampla
defesa do devedor no mbito da ao de busca e apreenso decorrente de alie-
nao fiduciria, sendo possvel discutir em contestao eventual abusividade
contratual, uma vez que essa matria tem relao direta com a mora, pois
justificaria ou no a busca e apreenso do bem. Precedentes citados: REsp
267.758-MG, DJ 22/6/2005; AgRg no REsp 923.699-RS, DJe 10/5/2011,
e AgRg no REsp 1.176.675-RJ, DJe 10/9/2010. REsp 1.296.788-SP, Rel.
Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 13/11/2012.
FGV DIREITO RIO 172

Propriedade
CONDOMNIO
Informativo 475: 30 de maio a 3 de junho de 2011
RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMES-

SA. COMPRA E VENDA.
A Turma deu provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ilegi-
timidade passiva da recorrente para figurar na ao de cobrana de despesas
condominiais (relativas a meses de 2004 e 2005) proposta, na origem, pelo
condomnio no qual proprietria de uma sala. Na espcie, ela havia vendi-
do o imvel em 1999 por meio de contrato de promessa de compra e venda,
tendo o promissrio comprador se imitido na posse precria do bem. De
acordo com o Min. Relator, a responsabilidade pelos encargos condominiais,
quando h contrato de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre
o promissrio comprador quanto sobre o promitente vendedor. Entretanto,
salientou que no cabe ao autor da ao escolher um dos dois aleatoriamente,
sendo necessrio aferir com quem a relao jurdica material foi estabelecida
no caso concreto. Assim, asseverou que, nessas hipteses, o promissrio com-
prador que se imitiu na posse do imvel, ainda que em carter precrio, e de
cuja imisso o condomnio teve conhecimento, deve responder pelas despesas
condominiais no perodo em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevan-
te o fato de o contrato ter sido ou no registrado. Precedentes citados: EREsp
136.389-MG, DJ 13/9/1999; REsp 470.487-SP, DJ 30/6/2003; REsp
200.914-SP, DJ 13/12/1999; AgRg no REsp 573.801-SP, DJe 27/10/2010;
REsp 579.943-RS, DJ 16/11/2004; REsp 813.161-SP, DJ 8/5/2006, e REsp
172.859-PR, DJ 1/10/2001. REsp 1.079.177-MG, Rel. Min. Massami
Uyeda, julgado em 2/6/2011.
Informativo 481: 15 a 26 de agosto de 2011
PRESCRIO. QUOTAS CONDOMINIAIS. CC/2002.

A Turma deu parcial provimento ao REsp por entender que, na vigncia
do CC/1916, o crdito condominial prescrevia em 20 anos nos termos do seu
art. 177. Entretanto, com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, o prazo
prescricional aplicvel pretenso de cobrana das quotas condominiais pas-
sou a ser de cinco anos nos termos do art. 206, 5, I, do CC/2002, observa-
da a regra de transio do art. 2.028 do mesmo codex. REsp 1.139.030-RJ,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/8/2011.
FGV DIREITO RIO 173

Propriedade
Informativo 506: 4 a 17 de outubro de 2012
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSI-

VA DO LOCADOR. DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDO-
MINIAIS PELO LOCATRIO.
O proprietrio possui legitimidade passiva ad causam para responder
por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade decorrentes do
descumprimento dos deveres condominiais pelo locatrio. Ao firmar um
contrato de locao de imvel, o locador mantm a posse indireta do imvel,
entendida como o poder residual concernente vigilncia, conservao ou
mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de
transferir a outrem o direito de usar o bem objeto da locao. Dessa forma, ao
locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se
que o locatrio d a destinao correta ao imvel, visto que lhe so conferi-
dos instrumentos coercitivos para compelir o locatrio a cumprir as dispo-
sies condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ao
de despejo, nos termos da Lei n. 8.245/1991. Assim, tratando-se de direito
de vizinhana, a obrigao propter rem, ou seja, decorre da propriedade da
coisa. Por isso, o proprietrio com posse indireta no pode se eximir de res-
ponder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. Todavia,
a demanda tambm pode ser ajuizada contra o possuidor do imvel que, em
tese, quem comete a infrao condominial, sem excluir a responsabilidade
do proprietrio. Precedentes citados: REsp 254.520-PR, DJ 18/12/2000, e
AgRg no AgRg no Ag 776.699-SP, DJ 8/2/2008. REsp 1.125.153-RS, Rel.
Min. Massami Uyeda, julgado em 4/10/2012.
Informativo 527: 9 de outubro de 2013
DIREITO CIVIL. QURUM PARA A MODIFICAO DE REGI-

MENTO INTERNO DE CONDOMNIO EDILCIO.
A alterao de regimento interno de condomnio edilcio depende de
votao com observncia do qurum estipulado na conveno condo-
minial. certo que o art. 1.351 do CC, em sua redao original, previa
qurum qualificado de dois teros dos condminos para a modificao do
regimento interno do condomnio. Ocorre que o mencionado dispositivo
teve sua redao alterada pela Lei 10.931/2004, a qual deixou de exigir para
tanto a observncia de qurum qualificado. Assim, conclui-se que, com a Lei
10.931/2004, foi ampliada a autonomia privada dos condminos, os quais
FGV DIREITO RIO 174

Propriedade
passaram a ter maior liberdade para definir o nmero mnimo de votos ne-
cessrios para a alterao do regimento interno. Nesse sentido , inclusive, o
entendimento consagrado no Enunciado 248 da III Jornada de Direito Civil
do CJF, que dispe que o qurum para alterao do regimento interno do
condomnio edilcio pode ser livremente fixado em conveno. Todavia, de-
ve-se ressaltar que, apesar da nova redao do art. 1.351 do CC, no configu-
ra ilegalidade a exigncia de qurum qualificado para votao na hiptese em
que este tenha sido estipulado em conveno condominial aprovada ainda na
vigncia da redao original do art. 1.351 do CC. REsp 1.169.865-DF, Rel.
DIREITO CIVIL. PRAZO DE PRESCRIO DA PRETENSO DE

COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS.
Prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela,
a pretenso, nascida sob a vigncia do CC/2002, de cobrana de cotas
condominiais.Isso porque a pretenso, tratando-se de dvida lquida desde
sua definio em assembleia geral de condminos e lastreada em documen-
tos fsicos, adequa-se previso do art. 206, 5, I, do CC/2002, segundo
a qual prescreve em cinco anos a pretenso de cobrana de dvidas lqui-
das constantes de instrumento pblico ou particular. Ressalte-se que, sob
a gide do CC/1916, o STJ entendia aplicvel o prazo de prescrio de vin-
te anos pretenso de cobrana de encargos condominiais, tendo em vista
a natureza pessoal da ao e consoante o disposto no art. 177 do referido
cdigo. Isso ocorria porque os prazos especiais de prescrio previstos no
CC/1916 abrangiam uma variedade bastante inferior de hipteses, restando
s demais o prazo geral, conforme a natureza da pretenso real ou pessoal.
O CC/2002, afastando a diferena de prazos aplicveis conforme a natureza
jurdica das pretenses, unificou o prazo geral, reduzindo-o para dez anos.
Ademais, ampliou as hipteses de incidncia de prazos especficos de pres-
crio, reduzindo sensivelmente a aplicao da prescrio decenal ordinria.
Nesse contexto, o julgador, ao se deparar com pretenses nascidas sob a vi-
gncia do CC/2002, no pode, simplesmente, transpor a situao jurdica e
proceder aplicao do novo prazo prescricional ordinrio, conquanto fosse
o prazo geral o aplicvel sob a gide do CC/1916. Assim, deve-se observar,
em conformidade com a regra do art. 206, 5, I, do CC/2002, que, para
a pretenso submeter-se ao prazo prescricional de cinco anos, so necess-
rios dois requisitos, quais sejam: que a dvida seja lquida e esteja definida
em instrumento pblico ou particular. A expresso dvida lquida deve ser
compreendida como obrigao certa, com prestao determinada, enquanto
o conceito de instrumento pressupe a existncia de documentos, sejam eles
pblicos ou privados, que materializem a obrigao, identificando-se a pres-
FGV DIREITO RIO 175

Propriedade
tao, seu credor e seu devedor. Vale ressaltar que o instrumento referido pelo
art. 206, 5, I, do CC/2002 no se refere a documento do qual se origine a
obrigao, mas a documento que a expresse. Nessa perspectiva hermenutica,
conclui-se que o prazo quinquenal incide nas hipteses de obrigaes lqui-
das independentemente do fato jurdico que deu origem relao obri-
gacional , definidas em instrumento pblico ou particular, o que abrange
a pretenso de cobrana de cotas condominiais. REsp 1.366.175-SP, Rel.
Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/6/2013
Informativo 530: 20 de novembro de 2013
DIREITO CIVIL. DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLEIA DE

CONDOMNIO.
Em assembleia condominial, o condmino proprietrio de diversas
unidades autnomas, ainda que inadimplente em relao a uma ou al-
gumas destas, ter direito de participao e de voto relativamente s suas
unidades que estejam em dia com as taxas do condomnio. certo que o
CC submete o exerccio do direito de participar e votar em assembleia geral
quitao das dvidas que o condmino tiver com o condomnio. Todavia,
deve-se considerar que a quitao exigida pelo art. 1.335, III, do CC para que
o condmino tenha o direito de participar das deliberaes das assembleias
com direito a voto refere-se a cada unidade. Assim, considerando que as taxas
condominiais so devidas em relao a cada unidade, autonomamente con-
siderada, a penalidade advinda de seu no pagamento, consequentemente,
tambm deve ser atrelada a cada unidade. Ressalte-se que, a partir de uma
interpretao sistemtica e teleolgica dos dispositivos que tratam do condo-
mnio edilcio, possvel depreender que a figura da unidade isolada cons-
titui elemento primrio da formao do condomnio, estando relacionada a
direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade.
De fato, em razo da naturezapropter remdas cotas condominiais, a dvida
delas decorrente estar atrelada a cada unidade, por se tratar de despesa assu-
mida em funo da prpria coisa. Destaque-se que o CC trouxe como objeto
central do condomnio edilcio a unidade autnoma e no a figura do
condmino , em virtude da qual o condomnio se instaura, numa relao
de meio a fim, apontando assim para a adoo da concepo objetiva de
condomnio. Ademais, as dvidas relativas ao imvel so por ele garantidas, o
que indica a estrita vinculao entre o dever de seu pagamento e a proprieda-
de do bem. REsp 1.375.160-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
1/10/2013.
FGV DIREITO RIO 176

Propriedade
HIPOTECA
HIPOTECA. TERRENO. EDIFICAO.

Na espcie a recorrida, empresa de engenharia, no resgatou, perante ins-
tituio financeira, dvida no prazo de seu vencimento, e o terreno no qual
foi edificado o imvel, como toda construo dessa natureza, foi dado em
garantia hipotecria para assegurar o recebimento de dvida perante o banco
credor. Vencida a dvida, o banco tratou de execut-la, tendo como garantia
o imvel do recorrente e de outros condminos. Assim, diante da ameaa de
ser privado do bem, o recorrente deixou de pagar as parcelas ao recorrido,
alegando exceo do contrato no cumprido, pois a construtora no libe-
rou a hipoteca perante o banco credor, sendo essa uma obrigao assumida
por ela, o que a motivou a efetivar inmeros protestos contra o recorrente.
Logo, a Turma entendeu que a legislao pertinente espcie (art. 22 da
Lei n. 4.864/1965) ampara o adquirente de unidade hipotecada em rela-
o ao inadimplemento da construtora diante do financiador. Da decorre
que o recorrente no possui legitimidade para, unilateralmente, suspender
o cumprimento de sua obrigao, sob o argumento de que a construtora
est descumprindo a sua perante o banco financiador e, consequentemente,
atingindo o recorrente. Se tal receio existe, a ao de consignao o meio
adequado, e no a via eleita pelo autor. Logo, no caso, no h que se falar em
exceo do contrato no cumprido. REsp 867.772-ES, Rel.Min. Sidnei
Beneti, julgado em 19/8/2010.
Informativo 484: 26 de setembro a 6 de outubro de 2011
DESCONSTITUIO. HIPOTECA. MODIFICAO. COMPE-

TNCIA.
In casu, a ao versa sobre a desconstituio parcial das hipotecas inciden-
tes sobre os imveis de propriedade do recorrente. A controvrsia est em
verificar se o fato de no ter sido dada oportunidade ao recorrente de rplica
contestao causou-lhe algum prejuzo a autorizar a declarao de nulidade
do processo desde ento e, tambm, qual o foro competente para julgamen-
to da ao. Na hiptese, o litgio no versa sobre nenhum dos direitos reais
mencionados na segunda parte do art. 95 do CPC (direito de propriedade,
vizinhana, servido, posse, diviso, demarcao de terra e nunciao de obra
nova), mas sobre a desconstituio parcial das hipotecas incidentes sobre os
FGV DIREITO RIO 177

Propriedade
imveis de propriedade do recorrente. Assim, conclui-se que no h com-

petncia absoluta do foro da situao dos imveis para seu julgamento, a
competncia relativa, passvel, portanto, de modificao. Diante disso, o
tribunal a quo, ao declinar sua competncia para o foro da comarca do re-
corrido, no violou o dispositivo mencionado. Ademais, na hiptese, no se
vislumbra a existncia de continncia entre as demandas (art. 104 do CPC),
mas apenas de conexo (art. 103 do CPC). Isso porque, ao considerar que
as demandas relacionadas tratam, respectivamente, de execuo de cdula
de crdito rural com garantia hipotecria e de ao visando desonerao
parcial da hipoteca, no se visualiza como o objeto da primeira pode conter o
objeto da segunda ou vice-versa (continncia). Assim, evidente uma relao
de conexo entre elas, diante da identidade de partes e causa de pedir, alm
da possibilidade do resultado de uma das aes comprometer o resultado da
outra, tornando-se recomendvel a reunio dos processos, nos termos do art.
105 do CPC. Com isso, tratando-se de conexo, o critrio a ser utilizado para
a determinao do juzo competente o da preveno (art. 106 do CPC).
Portanto, o mrito da demanda deve ser decidido pelo juzo prevento. E, no
caso, era desnecessria a intimao do recorrente para apresentao de rpli-
ca, porquanto a questo envolvida estritamente de direito competncia
do juzo , estando nos autos todos os elementos necessrios formao do
convencimento do juiz. Com essas e outras ponderaes, a Turma negou pro-
vimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 681.097-SP, DJ 29/8/2005,
e CC 38.045-MA, DJ 9/12/2003. REsp 1.051.652-TO, Rel.Min. Nancy
Andrighi, julgado em 27/9/2011.
INCORPORAO IMOBILIRIA
Informativo 473: 16 a 20 de maio de 2011
DANO MORAL. INCORPORAO IMOBILIRIA.

H mais de 12 anos houve a assinatura do contrato de promessa de com-
pra e venda de uma unidade habitacional. Contudo, passados mais de nove
anos do prazo previsto para a entrega, o empreendimento imobilirio no
foi construdo por incria da incorporadora. Nesse contexto, v-se que a
inexecuo causa sria e fundada angstia no esprito do adquirente a pon-
to de transpor o mero dissabor oriundo do corriqueiro inadimplemento do
contrato, da ensejar, pela peculiaridade, o ressarcimento do dano moral. No
se desconhece a jurisprudncia do STJ quanto a no reconhecer dano moral
indenizvel causado pelo descumprimento de clusula contratual, contudo
h precedentes que excepcionam as hipteses em que as circunstncias ati-
FGV DIREITO RIO 178

Propriedade
nentes ao ilcito material tm consequncias severas de cunho psicolgico,

mostrando-se como resultado direto do inadimplemento, a justificar a com-
pensao pecuniria, tal como ocorre na hiptese. Outrossim, certo que a
Lei n. 4.591/1964 (Lei do Condomnio e Incorporaes) determina equipa-
rar o proprietrio do terreno ao incorporador, imputando-lhe responsabili-
dade solidria pelo empreendimento. Mas isso se d quando o proprietrio
pratica atividade que diga respeito relao jurdica incorporativa, o que no
ocorreu na hiptese, em que sua atuao, conforme as instncias ordinrias,
limitou-se mera alienao do terreno incorporadora, o que no pode ser
sindicado no especial, por fora da Sm. n. 7-STJ. Dessarte, no caso, a res-
ponsabilidade exclusiva pela construo do empreendimento , sem dvida,
da incorporadora. Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010;
REsp 1.025.665-RJ, DJe 9/4/2010; REsp 617.077-RJ, DJe 29/4/2011;
AgRg no Ag 631.106-RJ, DJe 8/10/2008, e AgRg no Ag 1.010.856-RJ, DJe
1/12/2010. REsp 830.572-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, julgado
em 17/5/2011.
POSSE
Informativo 468: 28 de maro a 8 de abril de 2011.
CONSTITUTO POSSESSRIO. AO POSSESSRIA.

A Turma, entre outras questes, entendeu ser cabvel o manejo de ao
possessria pelo adquirente do imvel cuja escritura pblica de compra e
venda continha clusulaconstituti, j que o constituto possessrio consiste
em forma de aquisio da posse nos termos do art. 494, IV, do CC/1916. Na
espcie, a recorrente (alienante do bem) alegou que o recorrido no poderia
ter proposto a ao de reintegrao na origem porque nunca teria exercido
a posse do imvel. Entretanto, segundo a Min. Relatora, o elemento corpus
necessrio para a caracterizao da posse no exige a apreenso fsica
do bem pelo possuidor; significa, isso sim, sua faculdade de dispor fisica-
mente da coisa. Salientou ainda que a posse consubstancia-se na visibilida-
de do domnio, demonstrada a partir da prtica de atos equivalentes aos de
proprietrio, dando destinao econmica ao bem. Assim, concluiu que a
aquisio de um imvel e sua no ocupao por curto espao de tempo aps
ser lavrada a escritura com a declarao de imediata tradio in casu, um
ms no desnatura a figura de possuidor do adquirente. Precedente citado:
REsp 143.707-RJ, DJ 2/3/1998. REsp 1.158.992-MG, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 7/4/2011.
FGV DIREITO RIO 179

Propriedade
Informativo 472: 9 a 13 de maio de 2011
RETENO. BEM PBLICO. LIMINAR. REINTEGRAO. ART.

924 DO CPC. IMPOSSIBILIDADE.
Trata-se, na origem, de ao de reintegrao de posse cumulada com de-
molio na qual a autarquia estadual alega ser proprietria da rea adquirida
por meio de escritura de desapropriao registrada em cartrio em abril de
1968. Afirma que a rea foi declarada de utilidade pblica para formao de
um reservatrio de usina hidreltrica. Narra, ainda, que os rus, ora recor-
rentes, ocupam parte da rea desde junho de 1996, tendo construdo, no
local, garagem para barco, per e rampa. A Turma, baseada em remansosa
jurisprudncia, negou provimento ao especial por entender que a ocupao
indevida de bem pblico no configura posse, mas mera deteno de natu-
reza precria. Se assim , no h falar em posse velha (art. 924 do CPC) para
impossibilitar a reintegrao liminar em imvel pertencente a rgo pblico.
REsp 932.971-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, julgado em 10/5/2011.
Informativo 476: 6 a 10 de junho de 2011
POSSE. CONTRATO VERBAL. BEM PBLICO.

Trata o recurso da possibilidade de o Estado ajuizar ao de reintegrao
de posse de imvel pblico ocupado por servidor de autarquia desde antes de
sua extino, com alegada anuncia verbal do Poder Pblico. A Turma enten-
deu que no se pode falar em contrato verbal firmado com a Administrao
Pblica, uma vez que, pela natureza da relao jurdica, inadmissvel referi-
da pactuao, no podendo, da, exsurgir direitos. Ademais, no seria admis-
svel avena celebrada com autarquia tendo por objeto locao de bem pbli-
co sem as clusulas essenciais que prevejam direitos e obrigaes. A referida
avena no propiciaria o efetivo controle do ato administrativo no que tange
observncia dos princpios da impessoalidade, moralidade e legalidade. No
tendo relevncia jurdica o aludido contrato verbal supostamente firmado
com a autarquia, torna-se ntido haver mera deteno do imvel pblico
pelo recorrido. Tendo o recorrente feito notificao judicial ao recorrido para
que desocupasse o imvel, com a recusa do detentor, passou a haver esbulho
possessrio, mostrando-se adequado o ajuizamento de ao de reintegrao
de posse. No havendo posse, mas mera deteno, no socorre o recorrente
o art. 924 do CPC que impossibilita a reintegrao liminar em prejuzo
de quem tem a posse da coisa h mais de ano e dia. REsp 888.417-GO, Rel.
FGV DIREITO RIO 180

Propriedade
Informativo 477: 13 a 17 de junho de 2011
REINTEGRAO. POSSE. HERDEIRAS. DIREITO. HABITA-

O. CNJUGE SUPRSTITE.
In casu, com o falecimento da me, sua meao transferiu-se para as fi-
lhas do casal. Depois, o pai contraiu novas npcias em regime de separao
obrigatria de bens e, dessa unio, no houve filhos. Sucede que, quando
o pai faleceu, em 1999, as filhas herdaram a outra metade do imvel. Em
17/2/2002, elas ento ajuizaram ao de reintegrao de posse contra a viva
de seu genitor. O tribunal a quo manteve a sentena que indeferiu o pedido
ao argumento de que o art. 1.831 do CC/2002 outorga ao cnjuge suprs-
tite o direito real de habitao sobre o imvel da famlia desde que ele seja
o nico bem a inventariar. Dessa forma, o REsp busca definir se o cnjuge
sobrevivente tem direito real de habitao sobre imvel em que residia com
seu falecido esposo, tendo em vista a data da abertura da sucesso e o regime
de bens do casamento. Aps anlise da legislao anterior comparada com
a atual, explica o Min. Relator ser possvel afirmar que, no caso dos autos,
como o cnjuge faleceu em 1999, no se poderia recusar ao cnjuge suprs-
tite o direito real de habitao sobre o imvel em que residiam desde o casa-
mento, tendo em vista a aplicao analgica por extenso do art. 7 da Lei
n. 9.278/1996. Precedentes citados: REsp 872.659-MG, DJe 19/10/2009,
e REsp 471.958-RS, DJe 18/2/2009. REsp 821.660-DF, Rel. Min. Sidnei
Beneti, julgado em 14/6/2011.
Informativo 489: 5 a 19 de dezembro de 2011
REINTEGRAO. POSSE. REQUISITOS. INSPEO.

Na espcie, cuida-se de ao de reintegrao de posse devido invaso de
terreno por terceiros. O acrdo recorrido manteve integralmente a senten-
a de primeiro grau, considerando ausentes os requisitos necessrios pro-
cedncia integral da ao de reintegrao de posse. No REsp, o recorrente
alega, entre outros temas, violao do art. 1.196 do CC e art. 927 do CPC,
aduzindo, tambm, que a tardia inspeo judicial levou procedncia parcial
da ao (a posse do recorrente somente se operava sobre parcela do imvel).
Nesse contexto, a Turma reiterou que constituem requisitos para a procedn-
cia da ao possessria de reintegrao a prova da posse da rea e do esbulho
com a sua perda. No caso dos autos, conforme as instncias ordinrias, o re-
corrente detinha apenas parte do bem cuja reintegrao desejava, pois a rea
indicada nos documentos apresentados no correspondia quela pretendida
FGV DIREITO RIO 181

Propriedade
na ao. Alm disso, o tribunala quoressaltou que houve a ausncia de mais

um requisito da ao possessria, qual seja, a exata individualizao da rea.
Outrossim, com relao inspeo judicial, frisou-se que tal matria encon-
trava-se preclusa, pois as partes, alm de terem assistido inspeo por meio
de seus advogados, tiveram a oportunidade de se manifestar nos autos logo
em seguida sua realizao, momento em que poderiam ter aduzido even-
tual vcio ou irregularidade da sua produo, o que no ocorreu na espcie.
Ademais, salientou-se que a inspeo judicial foi apenas uma das provas que
influenciaram a convico do juzo, que se valeu tambm da prova documen-
tal (requerimentos administrativos, contratos, fotos, desenhos etc.) para con-
cluir pela impossibilidade de acolhida integral das pretenses do recorrente.
Dessarte, concluiu-se que,in casu, por estarem ausentes os requisitos neces-
srios procedncia integral da ao de reintegrao de posse, no se sustenta
a alegada ofensa aos arts. 1.196 do CC e 927 do CPC, que, ao contrrio,
tiveram seu fiel cumprimento. Com essas, entre outras consideraes, a Tur-
ma conheceu em parte o recurso e, nessa parte, negou-lhe provimento. REsp
1.213.518-AM, Rel. Min. Villas Bas Cueva, julgado em 6/12/2011.
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO
Informativo 457: 22 a 26 de novembro de 2010
EXECUO. SFH. INTIMAO. EDITAL.

Trata-se de REsp em que a recorrente alega violao dos arts. 31, 2, e
32, 1, do DL n. 70/1966 ao argumento de que no houve o esgotamento
dos meios para sua intimao pessoal antes da realizao de sua intimao por
edital, alm de divergncia jurisprudencial em relao necessidade de prvia
avaliao do bem a ser leiloado nos casos de execuo extrajudicial de imveis
adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH). A recorrida, por
sua vez, em contrarrazes, aduz, entre outras questes, que ficou assentado,
no acrdo recorrido, o cumprimento das formalidades prescritas no DL n.
70/1966, que estabelece procedimento especial de execuo, com o qual ma-
nifestou concordncia o muturio quando da assinatura do contrato levado a
efeito por terceiro devidamente credenciado pelo Bacen, o agente fiducirio.
Argumenta, ainda, que esse procedimento visa manter o fluxo de retorno
dos recursos emprestados no mbito do SFH e que, embora possibilite a
execuo extrajudicial do contrato, a imisso de posse depende de deciso em
processo no Poder Judicirio em cujo mbito ser possvel amplo contradi-
trio. Nesta instncia especial, asseverou-se que o posicionamento adotado
pelo tribunala quoencontra-se inteiramente de acordo com o entendimento
FGV DIREITO RIO 182

Propriedade
desta Corte Superior segundo o qual, nos termos estabelecidos pelo 1 do

art. 31 do DL n. 70/1966, a notificao pessoal do devedor, por intermdio
do cartrio de ttulos e documentos, a forma normal de cientific-lo na exe-
cuo extrajudicial do imvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de
notificao, cabvel aquela por edital, nos termos do 2 do mesmo artigo,
inclusive para a realizao do leilo. Frisou-se que,in casu, o acrdo recor-
rido, com base na anlise dos documentos constantes dos autos, considerou
que foi promovida a intimao pessoal para a purgao da mora e tambm a
intimao por meio de edital para o primeiro e o segundo leilo aps a recor-
rente se haver recusado a assinar a intimao a ela dirigida, incidindo, assim,
o verbete sumular n. 83-STJ em relao a esse tpico. No que se refere ao
argumento de suposta ausncia de avaliao do imvel leiloado, observou-se
no assistir melhor sorte recorrente em razo de o tribunal de origem ter fir-
mado o entendimento de que a recorrida utilizou-se de prerrogativa conferi-
da pela prpria norma jurdica (DL n. 70/1966) e tambm pelo instrumento
contratual firmado com a muturia, no havendo qualquer ilegalidade no ato
executrio, motivos pelos quais no existiriam elementos capazes de anular
o leilo do imvel em apreo, haja vista que no foi comprovada nenhuma
irregularidade da instituio financeira ao proceder a tal execuo. Por fim,
asseverou-se que o rito da execuo extrajudicial disciplinado pelo DL n.
70/1966 j foi reiteradamente proclamado compatvel com a CF/1988 tanto
por este Superior Tribunal quanto pelo STF. Com esses fundamentos, a Tur-
ma conheceu em parte do recurso e, nessa extenso, negou-lhe provimento.
Precedentes citados: EAg 1.140.124-SP, DJe 21/6/2010, e REsp 480.475-
RS, DJ 5/6/2006. REsp 1.147.713-PB, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
julgado 23/11/2010.
USUCAPIO
USUCAPIO. NULIDADE. CITAO. LEGITIMIDADE. ESPLIO.

Buscou-se, na ao, anular processo de usucapio com sentena transita-
da em julgado em razo das nulidades na citao do proprietrio do imvel
usucapiendo, j falecido, ou do representante do esplio. O inventrio dos
bens do falecido fora aberto em seu domiclio, em comarca diversa daque-
la em que tramitou a ao de usucapio, tendo sido representado por sua
ex-companheira, com quem teve uma filha, menor poca. Sucede que o
inventrio foi suspenso para a soluo da controvrsia quanto filiao, em
fase de carta rogatria citatria. Nesse nterim, que fora ajuizada a ao
FGV DIREITO RIO 183

Propriedade
de usucapio por empregado do falecido (administrador), referente a imvel

com rea de 25,25 alqueires paulistas. Posteriormente, esse imvel foi parti-
lhado, tendo havido diversas alienaes a terceiros, os quais figuram no polo
passivo da ao anulatria. As instncias ordinrias declararam nulo todo o
processo de usucapio em razo da nulidade da citao, bem como os atos
posteriores praticados. Para o Min. Relator, admite-se a legitimidade ativa do
esplio, representado pela ex-companheira dode cujus,no exerccio da in-
ventariana, sobretudo quando a nica herdeira conhecida era a filha menor
do falecido e da inventariante. Ressalta que, nesse caso, a observncia literal
do 1 do art. 12 do CPC mostrar-se-ia absolutamente incua, uma vez que
a inventariante que representa o esplio tambm seria a representante legal
da herdeira, caso fosse a ao ajuizada pelo sucessor hereditrio do falecido.
Segundo o Min. Relator, a jurisprudncia deste Superior Tribunal tem admi-
tido flexibilizar a interpretao do art. 990 do CPC, permitindo o exerccio
da inventariana por pessoas no expressamente listadas como legitimadas,
mas lgica e teleologicamente autorizadas pelo Cdigo. Ademais, consta dos
autos que a investigao de paternidade foi julgada procedente e, agora maior
de idade, a filha a inventariante. Quanto alegao dos recorrentes no REsp
de que a ausncia de suspenso do processo anularia os atos processuais prati-
cados aps a morte de um dos rus, aponta o Min. Relator que o caso possui
peculiaridades, as quais efetivamente desaconselhariam a adoo do enten-
dimento pacificado neste Superior Tribunal: suspende-se o processo imedia-
tamente, mesmo que a comunicao da morte ao juzo ocorra em momento
posterior. Entretanto, na espcie, a anlise ftica feita pelo acrdo recorrido
aponta, entre outras constataes, que a prpria parte interessada deu causa
nulidade, circunstncia que impede sua decretao nos termos do art. 243 do
CPC e que o REsp interposto por ela no foi admitido na origem. De outro
lado, anotou o Min. Relator que o ru falecido foi devidamente citado e no
ofertou contestao em nome prprio, mas apenas no de sua esposa. Assim,
a rigor, o processo deveria mesmo seguir revelia do ru inerte, houvesse ou
no a morte superveniente, nos termos do art. 322 do CPC. Tambm asse-
vera, entre outros argumentos, quanto aos outros recorrentes, no ser vivel
a anulao, visto que eles puderam exercitar, de forma ampla e irrestrita, seu
direito de defesa, independentemente da participao do ru falecido, no
havendo por que anular o processo. Outrossim, os recorrentes so estranhos
relao existente entre o ru falecido e eventuais herdeiros, os nicos que
poderiam, se fosse o caso, alegar prejuzo na falta de suspenso do processo
em razo da morte daquele. Por fim, afirma que a alegao de ofensa coisa
julgada tambm no prospera, visto que, para o tribunal a quo, a citao por
edital foi realizada sem que se exaurissem os meios necessrios citao pes-
soal do esplio ou da sua herdeira, e o autor da ao de usucapio era sabedor
do domiclio do de cujus, por se tratar de seu preposto. Assim, de acordo com
FGV DIREITO RIO 184

Propriedade
a jurisprudncia do STJ, cabvel o ajuizamento da ao anulatria (art. 486

do CPC) para anular processo de usucapio no qual no foi realizada citao
vlida do proprietrio do imvel, correndo todo o processo sua revelia.
Diante do exposto, a Turma negou provimento ao recurso. Precedentes ci-
tados: AgRg no REsp 599.505-MG, DJ 29/11/2004; REsp 194.029-SP, DJ
2/4/2007; REsp 12.586-SP, DJ 4/11/1991; REsp 7.556-RO, DJ 2/9/1991;
REsp 1.106.159-MG, DJe 24/6/2010; REsp 950.522-PR, DJe 8/2/2010;
REsp 1.190.292-MG, DJe 18/8/2010; EREsp 270.191-SP, DJ 20/9/2004;
REsp 520-CE, DJ 4/12/1989, e REsp 357.577-RJ, DJ 8/11/2004. REsp
725.456-PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, julgado em 5/10/2010.
Informativo 475: 30 de maio a 3 de junho de 2011
CONFLITO INTERNO. USUCAPIO. DOMNIO. IMVEL. FAI-

XA. FRONTEIRA.
A Corte Especial conheceu do conflito de competncia interno estabele-
cido entre a Primeira e a Terceira Turma deste Superior Tribunal e declarou
a competncia da Terceira Turma para processar e julgar recurso especial em
ao de usucapio extraordinria ajuizada com o propsito de aquisio de
domnio de imvel situado em faixa de fronteira nos termos do art. 9, 2,
I, do RISTJ. cedio que a competncia no mbito do STJ estabelecida em
funo da natureza da relao jurdica litigiosa que delimita o processo sub-
metido a julgamento. Precedentes citados: REsp 182.945-PE, DJ 4/9/2006;
REsp 736.742-SC, DJe 23/11/2009, e AgRg no REsp 597.623-SC, DJe
8/2/2010.CC 108.210-SC, Rel.Min. Joo Otvio de Noronha, julgado
em 1/6/2011.
USUCAPIO. REINTEGRAO. POSSE.

Trata-se de REsp em que se discute se h conexo, a justificar a distribui-
o por dependncia dos feitos, entre as aes de usucapio e de reintegrao
de posse envolvendo as mesmas partes e o mesmo bem imvel. A Turma
entendeu que, sendo a usucapio forma de aquisio de propriedade pela
posse prolongada no tempo, a sentena proferida no respectivo processo deve
guardar a necessria coerncia com aquela prolatada na ao possessria rela-
tiva ao mesmo bem imvel ajuizada posteriormente, sob pena de emisso de
decises judiciais conflitantes relativa ao fundamento que constitui a mesma
FGV DIREITO RIO 185

Propriedade
causa (remota) de pedir. Consignou-se que deve ser reconhecida a existncia

de conexo entre aes mesmo quando verificada a comunho somente entre
a causa de pedir remota. Assim, deu-se provimento ao recurso para reconhe-
cer a conexo suscitada na hiptese e determinar a reunio dos feitos no juzo
que recebeu a primeira ao, ou seja, a de usucapio. Precedente citado: CC
49.434-SP, DJ 20/2/2006. REsp 967.815-MG, Rel. Min. Joo Otvio de
Noronha, julgado em 4/8/2011.
USUCAPIO. IMVEL URBANO. REGISTRO. AUSNCIA.

A Turma reiterou que a inexistncia de registro imobilirio do bem objeto
de ao de usucapio no induz presuno de que o imvel seja pblico (ter-
ras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como bi-
ce ao reconhecimento da prescrio aquisitiva. Precedentes citados do STF:
RE 86.234-MG, DJ 5/12/1976; do STJ: REsp 113.255-MT, DJ 8/5/2000,
e REsp 674.558-RS, DJe 26/10/2009. REsp 964.223-RN, Rel. Min. Luis
Felipe Salomo, julgado em 18/10/2011.
Informativo 524: 28 de agosto de 2013
DIREITO CIVIL. USUCAPIO DE TERRENO QUE A UNIO

ALEGA SER INTEGRANTE DE FAIXA DE MARINHA.
A alegao da Unio de que determinada rea constitui terreno de ma-
rinha, sem que tenha sido realizado processo demarcatrio especfico e
conclusivo pela Delegacia de Patrimnio da Unio, no obsta o reconhe-
cimento de usucapio.A demarcao da faixa de marinha depende de com-
plexo procedimento administrativo prvio de atribuio do Poder Executivo,
com notificao pessoal de todos os interessados, sempre que identificados
pela Unio e de domiclio certo, com observncia garantia do contradit-
rio e da ampla defesa. Tendo-se em conta a complexidade e onerosidade do
procedimento demarcatrio, sua realizao submete-se a um juzo de oportu-
nidade e convenincia por parte da Administrao Pblica. Ocorre que no
razovel que o jurisdicionado tenha sua pretenso de reconhecimento da
usucapio de terreno que j ocupa com nimo de dono condicionada prvia
demarcao da faixa de marinha, fato futuro e sem qualquer previsibilidade
de materializao. Assim, possvel o reconhecimento da usucapio, desde
que resguardados expressamente os interesses da Unio, admitindo que, caso
FGV DIREITO RIO 186

Propriedade
se apure, no procedimento prprio, que a rea usucapienda se caracteriza

como bem pblico, no haver prejuzo ao ente pblico. Com efeito, a efic-
cia preclusiva da coisa julgada alcana apenas as questes passveis de alegao
e efetivamente decididas pelo juzo constantes do mrito da causa, no po-
dendo, no caso, ser considerada deduzvel a matria, pois inexistente estudo
conclusivo sobre o assunto. REsp 1.090.847-SP, Rel. Min. Luis Felipe Sa-
lomo, julgado em 23/4/2013.
Informativo 527: 9 de outubro de 2013-12-05
DIREITO CIVIL. PREVALNCIA DA USUCAPIO SOBRE A HI-

POTECA JUDICIAL DE IMVEL.
A deciso que reconhece a aquisio da propriedade de bem imvel
por usucapio prevalece sobre a hipoteca judicial que anteriormente te-
nha gravado o referido bem.Isso porque, com a declarao de aquisio de
domnio por usucapio, deve desaparecer o gravame real constitudo sobre o
imvel, antes ou depois do incio da possead usucapionem, seja porque a sen-
tena apenas declara a usucapio com efeitosex tunc, seja porque a usucapio
forma originria de aquisio de propriedade, no decorrente da antiga e
no guardando com ela relao de continuidade. Precedentes citados: AgRg
no Ag 1.319.516-MG, Terceira Turma, DJe 13/10/2010; e REsp 941.464-
SC, Quarta Turma, DJe 29/6/2012. REsp 620.610-DF, Rel. Min. Raul
Arajo, julgado em 3/9/2013.
USUFRUTO
PENHORA. USUFRUTO. IMVEL. RESIDNCIA.

O tribunal a quo reconheceu a possibilidade da penhora do direito ao
exerccio de usufruto vitalcio da ora recorrente. Porm, o usufruto um
direito real transitrio que concede a seu titular o gozo de bem pertencente
a terceiro durante certo tempo, sob certa condio ou vitaliciamente. O nu-
-proprietrio do imvel, por sua vez, exerce o domnio limitado substncia
da coisa. Na redao do art. 717 do CC/1916, vigente poca dos fatos,
deduz-se que o direito de usufruto inalienvel, salvo quanto ao proprietrio
da coisa. Seu exerccio, contudo, pode ser cedido a ttulo oneroso ou gratuito.
Resulta da a jurisprudncia admitir que os frutos decorrentes dessa cesso
FGV DIREITO RIO 187

Propriedade
podem ser penhorados, desde que tenham expresso econmica imediata.

No caso, o imvel ocupado pela prpria devedora, que nele reside, no pro-
duzindo qualquer fruto que possa ser penhorado. Assim, no cabvel a pe-
nhora do exerccio do direito ao usufruto do imvel ocupado pelo recorrente,
por ausncia de amparo legal. Logo, a Turma deu provimento ao recurso.
Precedentes citados: REsp 925.687-DF, DJ 17/9/2007; REsp 242.031-SP,
DJ 29/3/2004, e AgRg no Ag 851.994-PR, DJ 1/10/2007. REsp 883.085-
SP, Rel.Min. Sidnei Beneti, julgado em 19/8/2010.
FGV DIREITO RIO 188

Propriedade
GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

Mestre e Doutor em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de
Janeiro. Professor da Fundao Getlio Vargas. Scio do Escritrio Na-
varro, Botelho, Nahon & Kloh.
FGV DIREITO RIO 189

Propriedade
FICHA TCNICA
Fundao Getulio Vargas
Carlos Ivan Simonsen Leal

PRESIDENTE
FGV DIREITO RIO

Joaquim Falco
DIRETOR
Srgio Guerra
VICE-DIRETOR DE ENSINO, PESQUISA E PS-GRADUAO
Rodrigo Vianna
VICE-DIRETOR ADMINISTRATIVO
Thiago Bottino do Amaral
COORDENADOR DA GRADUAO
Andr Pacheco Teixeira Mendes
COORDENADOR DO NCLEO DE PRTICA JURDICA
Cristina Nacif Alves
COORDENADORA DE ENSINO
Marlia Arajo
COORDENADORA EXECUTIVA DA GRADUAO
FGV DIREITO RIO 190

Propriedade 2017-1

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Propriedade 2017-1

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PROPRIEDADE

AUTOR: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

UNIDADE I: POSSE E PROPRIEDADE........................................................................................................................ 10

ANEXO I: QUESTES DE PROVA. GABARITOS E FUNDAMENTAO................................................................................. 174

ANEXO II: INFORMATIVOS DO STJ SOBRE DIREITO DA PROPRIEDADE............................................................................. 186

A. OBJETO GERAL DA DISCIPLINA

Os imveis sempre foram alvo de especial ateno na sociedade e quem

B. FINALIDADES DO PROCESSO DE ENSINO-APRENDIZADO

Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, tocar-se- nas questes

D. DESAFIOS E DIFICULDADES DO CURSO

O Curso exigir do aluno uma viso reflexiva do Direito da Propriedade

FGV DIREITO RIO 3

da Propriedade, buscando sempre cotejar o contedo da disciplina com a

Os alunos sero avaliados com base em duas provas realizadas em sala de

A disciplina Direito da Propriedade discutir a posse e a propriedade,

Unidade I: Posse e propriedade.

Unidade II: Limitaes Propriedade.

FGV DIREITO RIO 4

Aula 13: Direito de vizinhana.

Unidade III: Negcios imobilirios e demais direitos reais.

Apresentamos abaixo quadro que sintetiza o plano de ensino da disciplina,

Gustavo Kloh Muller Neves

FGV DIREITO RIO 5

Posse e propriedade. Funo social da propriedade. Tutela jurdica da pos-

Objetiva-se que o aluno desenvolva as seguintes competncias e habilidades:

A metodologia de ensino participativa, com nfase no estudo da legis-

COMPLEMENTO POR MANUAL.

Recomenda-se que seja adquirido e comprado um manual de Direitos

FGV DIREITO RIO 6

CARDOSO, Adalto Lcio. Reforma Urbana e planos diretores: avaliao da

CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria. 3 ed. So Paulo: Re-

DANTAS JR., Aldemiro Rezende. O direito de vizinhana. Rio de Janeiro:

FIGUEIREDO, Lucia Valle Figueiredo. Disciplina urbanstica da proprieda-

GOMES, Orlando. Direitos reais. 21 edio. Forense: So Paulo, 2012.

LIMA, Henrique Viegas de. O direito de superfcie como instrumento de orde-

LIMA, Ricardo C. Pereira. O regime de superfcie no Novo Cdigo Civil. In:

LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos de Direito Privado. So Paulo: Revis-

MORAES, Maria Celina Bodin de (org). Princpios de direito civil contempo-

SAULE JR., Nelson. Novas perspectivas do direito urbanstico brasileiro. Porto

SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital. Rio de Janeiro: Record, 2001.

TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada.

FGV DIREITO RIO 7

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. Posse e Propriedade. Rio de Janeiro:

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro, Forense, 2003.

ZAVASCKI, Teori Albino. A tutela da posse na Constituio e no novo C-

CARLOS, Ana Alessandra (Org.). Acesses e regularizao fundiria. Outras

CARNEIRO, Dionsio Dias. Financiamento habitao e instabilidade eco-

CASTRO, Tupinamb. Posse e Propriedade. Porto Alegre, Livraria do Advo-

COUTO E SILVA, Clvis do. Hipoteca no direito comparado. In: FRADE-

FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo. Rio de Janei-

IHERING, Rudolf von. Posse e Interditos Possessrios. Salvador: Progresso, 1959.

LEAL, Rogrio Gesta. Funo Social da Propriedade e da Cidade. Porto Ale-

PIPES, Richard. Propriedade e Liberdade. Rio de Janeiro: Record, 2001.

RAMOS, Maria Helena de (Org.). Metamorfoses sociais e polticas urbanas.

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Usucapio de Bens Imveis e Mveis. 6 ed.

FGV DIREITO RIO 8

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade. Rio de Janei-

VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna. Rio de Janeiro,

FGV DIREITO RIO 9

AULA 1: O QUE SER DONO?

Noes acerca da tradicional viso de propriedade.

Anlise dos aspectos iniciais a respeito da viso tradicional da propriedade,

III. OBJETIVOS ESPECFICOS