UNIVERSIDAD NACIONAL DE PIURA

tv

S REGISTRALES
HO NOTARIAL Y REGISTRAL.

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2
 INTRODUCCION:

El Pleno Registral es la reunin de los Vocales que integran el Tribunal Registral que,
debidamente convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a sus

AO DE LA CONSOLIDACION DEL
funciones. Entre estas funciones tenemos: Aprobar, modificar o dejar sin efecto los

precedentes de observancia obligatoria.
MAR DE GRAU

Los precedentes de observancia obligatoria establecen criterios de interpretacin de las

normas legales. Estn destinadas a facilitar la calificacin registral y, principalmente, a
INTEGRANTES:
uniformizar los criterios muchas veces discrepantes de los operadores registrales. Su
ARTEAGA
finalidad, entonces, es garantizar RAMIREZ
la predictibilidad YASMIN, de las
de los pronunciamientos
instancias registrales como resultado de la calificacin de los ttulos que son sometidos a
su conocimiento. MORE ZAPATA LUIS ANTONIO,

OJEDA YANAYACO JESSICA.

DOCENTE:
El grupo que le compete el tema ha decidido analizar a continuacin el Pleno CXXXII,

que aprob la resolucin 225-2015 SUNARP PT, en la cual se consideran como

VICENTE ACOSTA IPARRAGUIRRE.
precedentes de observancia obligatoria las siguientes resoluciones:

A) Resolucin NCURSO:
445-2015-SUNARP-TR.
B) Resolucin N 390-2014-SUNARP-TR.
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL.
Las cuales vamos a analizar utilizando el mtodo cartesiano evaluando la informacin con
TEMA:
nuestros conocimientos en Notarial, Registral y Civil.

PLENOS REGISTRALES (ANALISIS Y

METODO CARTESIANO.

FACULTAD:
DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS.

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 MARCO TEORICO

CAPITULO 1

1.-LOS PLENOS REGISTRALES:

Segn el artculo 158 del Reglamento Nacional de los Registros pblicos seala que
constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados en los Plenos
Registrales, que establecen criterios de interpretacin de las normas que regulan los
actos y derechos inscribibles , a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias
registrales, en el mbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados
sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial o norma
modificatoria posterior.

Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben

publicarse en el Diario Oficial El Peruano; mediante Resolucin del presidente del
Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del da siguiente de su
publicacin en dicho diario.
1.1.-FUNCIONES DEL PLENO REGISTRAL:
1. Aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia obligatoria.
2. Proponer las modificaciones al presente Reglamento.
3. Elegir al Vicepresidente del tribunal Registral.
4. Opinar sobre los asuntos que se someta a su consideracin.
5. Las dems que sean de inters para el debido funcionamiento del tribunal, que no
sean de competencia de otros rganos.

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2.-TRIBUNAL REGISTRAL:
Es el rgano de la SUNARP con competencia nacional que conoce y resuelve en segunda
y ltima instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, tachas y otras
decisiones de los Registradores, y Abogados Certificadores, en su caso, emitidas en el
mbito de su funcin registral.
Tiene la obligacin de resolver oportunamente y dentro del plazo legal las apelaciones
interpuestas contra las derogatorias de inscripcin, interpretando y aplicando la ley, fijando
criterios jurisprudenciales a efectos de generar predictibilidad y contribuir con la seguridad
jurdica.
El artculo 28 del Resolucin Suprema N 135-2002-JUS, aprob el Estatuto de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en la que se determin que el
Tribunal Registral es el rgano de Segunda Instancia Administrativa con competencia
nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes.
Adems, de conformidad con lo previsto en el literal c) del artculo 64 del Reglamento de
Organizaciones y Funciones de la SUNARP aprobado mediante Resolucin Suprema N
139-2002-JUS, es funcin del Tribunal Registral aprobar los precedentes de observancia
obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se convoquen.
2.1.- Estatuto de la SUNARP, aprobado por D.S. N 135-2002-JUS del 11.7.2002.
El Tribunal Registral es el rgano de Segunda Instancia Administrativa Registral con
competencia Nacional, conformada por Salas descentralizadas e itinerantes, que resuelve
en ltima instancia administrativa los recursos de apelacin interpuestos contra las
decisiones de los registradores pblicos.
El Directorio de la SUNARP determinar el nmero de Salas que conforman el Tribunal
Registral, as como el lugar de ubicacin de su sede principal, pudiendo en cualquier
momento disponer la creacin o supresin de salas, o el cambio de su sede.

2.2.-Reglamento de Organizacin y funciones aprobado por D.S. N 012-2013-JUS,

15.10.2013.
Artculo 54. - El Tribunal Registral es el rgano que resuelve en segunda y ltima
instancia administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin y
de publicidad registral formuladas por los Registradores y Certificadores Registrales,
cuando corresponda, en primera instancia.
El Tribunal Registral tiene competencia nacional y est conformado por la Presidencia del
Tribunal y por cinco (05) Salas y, de ser el caso por Salas Transitorias, cuyo lugar de
ubicacin fsica es determinado por el Consejo Directivo.
Artculo 55. - Las Salas del Tribunal Registral estn integradas por tres Vocales, que
acceden al cargo por concurso pblico de mritos, conforme a Ley, y son designados por
el Superintendente Nacional.

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El Presidente de cada una de las Salas es elegido por los integrantes de la respectiva
Sala, por el periodo de un ao. No procede la reeleccin inmediata. En caso de no
obtenerse la mayora necesaria, la presidencia de la Sala corresponder al Vocal ms
antiguo.
El Presidente del Tribunal Registral es elegido por los vocales titulares en votacin
secreta, por el periodo sealado en el prrafo anterior.
Artculo 56. - El Tribunal Registral depende jerrquicamente del Superintendente
Nacional. Sus integrantes gozan de autonoma en el ejercicio de sus funciones.
2.3.- Funciones del Tribunal Registral:
Artculo 57. - Son funciones del Tribunal Registral:
a) Conocer y resolver los recursos de apelacin interpuestos contra las denegatorias
de inscripcin y de publicidad registral de los Registradores y Certificadores
Registrales, segn corresponda.
b) Verificar, en el ejercicio de su funcin, el cumplimiento de las normas legales y
reglamentarias, as como de los precedentes de observancia obligatoria, por parte
de los Registradores y Certificadores Registrales, dando cuenta de las
irregularidades detectadas a la Direccin Tcnica Registral, al Superintendente
Nacional y al Jefe Zonal respectivo, para los fines pertinentes.
c) Aprobar precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que
para tal efecto se convoquen.
d) Emitir opinin sobre los asuntos que el Superintendente Nacional someta a su
consideracin.
e) Sistematizar y difundir las resoluciones y precedentes de observancia obligatoria
que emitan.
f) Coordinar con los rganos de las Entidades Pblicas vinculados a su competencia.
g) Ejercer las dems funciones inherentes a su naturaleza o que le sean asignadas
por la Superintendencia.

3.-EL RECURSO DE APELACION:

3.1.-OBJETO:
El resultado de la calificacin registral del ttulo puede ser favorable como
desfavorable. En el primer caso, acogiendo la peticin de inscripcin, el Registrador
ordena la prctica del asiento respectivo y los autoriza con su firma (inscripcin). En el
segundo, rechaza la solicitud de inscripcin por defecto subsanable o insubsanable el
ttulo. Esta ltima decisin puede ser impugnada ante el Tribunal Registral va
apelacin.

En cuanto al fundamento filosfico de la impugnacin de los medios impugnatorios en

el Proceso Civil, dice Monroy Glvez que juzgar (y el Registrador es un juez de ttulos)
es algo ms que una actividad humana, es la expresin ms elevada del espritu
humano; de alguna manera es el acto realizado por el hombre que ms se acerca al
que hacer divino. A pesar de su importancia, su carcter relevante parece contrastado

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 por el hecho que solo es un acto humano y, por lo tanto, pasible de error: Siendo as,
se hace necesario e imprescindible que tal acto pueda ser revisado por otros seres
humanos, tericamente en mejor aptitud para apreciar la bondad de la decisin, sea
para ratificarla (confirmarla) o desvirtuarla (revocarla).1
En la doctrina espaola se ha discutido sobre el objeto de la impugnacin procurando
dilucidar si el recurso gubernativo (apelacin) tiene por objeto la resolucin del
Registrador, la calificacin del mismo o la nota de la calificacin. Asumiendo postura,
Chico y ORTIZ DICE QUE El objeto del recurso no puede ser otro que la calificacin,
pues lo que en el mismo se discute es si ajusta o no la normativa vigente. Las
consecuencias de la solucin que al caso sean posibles o no la finalidad ltima del
mismo: la inscripcin.
En otras palabras, se puede entender que la apelacin conjugando el objeto de la
finalidad, pudiera ser definitivo como aquella reclamacin interpuesta ante el
organismo competente contra la calificacin registral y que tiene por objeto determinar
la existencia o no de defectos y su carcter y obtener la prctica del asiento
solicitado.2
El objeto de la impugnacin es el resultado de la calificacin registral, pero,
nicamente en su manifestacin desfavorable (denegatoria de inscripcin). As lo
prev el artculo 152 del reglamento General de los Registros Pblicos:
Si el titulo presentado contuviera alguna falta subsanable, el Registrador har la
correspondiente observacin; si el defecto no fuese subsanable, se formular la
respectiva tacha., de igual modo el artculo 145 del reglamento General de los
Registros Publico concordante con el articulo 5 y 6 de la ley 26366, prescribe que
contra las tachas y dems decisiones (observaciones) que tomen los Registradores,
puede interponerse recurso de apelacin ante el Tribunal Registral.

4.-INSTANCIAS REGISTRALES:
En su versin primigenia, el artculo 154 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, sealaba que contra las tachas y dems decisiones que tomen los
Registradores, puede interponerse recurso de apelacin ante la Comisin Facultativa
y contra las resoluciones de estas puede recurrirse en revisin ante la Junta de
Vigilancia. De esta disposicin resultaba la existencia de tres instancias en nuestro
sistema registral: el Registrador, la Comisin Facultativa y la Junta de Vigilancia.
Sin embrago el artculo 5 de la ley 26366 (ley del Sistema Nacional de los Registros
Pblicos y de la SUNARP) seala que los registros Pblicos que integran el Sistema
mantendrn nicamente la primera y segunda instancia administrativa registral. Estos

1 Monroy Glvez, Juan Los Medios Impugnatorios en el cdigo Procesal Civil.

En Revista El Derecho, Publicacin Oficial de Abogados de Arequipa,
Nro.298,1998, Arequipa, pg. 301.

2 Chico y Ortiz, Jos Mara. Estudios sobre el Derecho Hipotecario, Tomo 1,3,
edicin, Marcial Pons, Madrid, 1994, pgs. 636,637.

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son el Registrador y el Tribunal Registral. No existe ms tercera instancia registral.
(Resolucin 054-ORLC/TR).

4.1.-EL REGISTRADOR:
El registrador es el funcionario pblico que tiene como atribucin, calificar los ttulos,
ordenar y suscribir las inscripciones, liquidar y controlar la cobranza de los derechos
registrales, expedir los certificados, compilar datos estadsticos. Asimismo, manifestar
al pblico las inscripciones y documentos que obren en los archivos a su cargo,
ejercer la jefatura de la Oficina o seccin a su cargo, ejercer autoridad sobre e
personal subalterno a su cargo, y otras sealas por la ley. Constituye la primera
instancia dentro del procedimiento registral.
Para acceder al cargo se requiere ser peruano, abogado colegiado y haber aprobado
el concurso pblico de mritos supervisado por la Superintendencia Nacional de los
registros Pblicos. El ttulo es el documento oficial que acredita el nombramiento del
Registrador, suscrito por el Superintendente Nacional de los registros Pblicos. Los
Registradores nombrados a partir de la Vigencia de la ley 26 336 (16 de octubre de
1994) se encuentran comprendido dentro del rgimen laboral de la actividad privada).
DE conformidad con el artculo 8 de la ley 26 366, articulo 12 (incisos) y articulo 29
(inciso j) del D.S 004-95-JUS (Estatuto de la SUNARP), el rgano rector de cada
Oficina Registral (jefe del rgano desconcentrado), en primera instancia y la
Superintendencia Nacional (Directorio), en ltima, aplican las sanciones
administrativas a los Registradores Pblicos en los casos que corresponda.

4.2.-EL TRIBUNAL REGISTRAL

El tribunal Registral es un rgano colegiado. Para el acceso a su cargo y
nombramiento, rigen los mismos requisitos establecidos para los Registradores, El
Tribunal registral es la segunda y ltima instancia registral respecto de la calificacin
desfavorable, esto es, denegatoria de inscripcin del ttulo. Con su decisin, se agota
el procedimiento registral.
Debe tenerse en cuenta que el Tribunal Registral no constituye instancia en cuanto a
la conducta funcional del Registrador pues, como ya hemos anotado lo es el Jefe del
rgano desconcentrado y el directorio de la SUNARP en primera y segunda instancia,
respectivamente.
Por otro lado, la competencia del Tribunal Registral se limitaba solo al mbito de la
sede del rgano desconcentrado a que corresponda. No tenan competencia en el
mbito Nacional. Cada rgano desconcentrado (Oficina Registral Regional), tena su
correspondiente Tribunal registral.
Recientemente por Resolucin de la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos, Nro. 092-2000-SUNARP/SN) y a partir de junio del 2000, se ha dispuesto la
disolucin del Tribunal Registral de la Oficina Registral de Lima y Callao que ha venido
a constituirse como el Tribunal Registral del Norte y el Tribunal Registral del Sur.

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De este modo, se han establecido tres Tribunales Registrales, la sede el mbito de la
competencia territorial de cada uno de ellos, ha organizado del siguiente modo.

a) TRIBUNAL REGISTRAL DEL NORTE.

Sede: Trujillo, competencia, Oficina Registral regional de la Libertad, Ofician
Registral Regional Nor Oriental del Maran, Oficina registral Chavn, Oficina
Registral Regional San Martin y Oficina Regional Grau.

b) TRIBUNAL REGISTRAL DEL CENTRO.

Sede: Lima, Competencia Oficina Registral de Lima y Callao, Oficinas Registral
Regional de Ucayali, Oficina Registral de Loreto, Oficina Registral Regional Andrs
Avelino Cceres y Oficina Registral Regional Los Libertadores -Wari.

c) TRIBUNAL REGISTRAL DEL SUR.

Sede Arequipa, Competencias: Oficina Registral Regional de Arequipa, Oficina
Registral Regional Jos Carlos Maritegui y Oficina Registral Regional Ica.

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 5.-ANALISIS DEL PLENO N CXXXII

Con la resolucin 225-2015 SUNARP PT, el presidente del tribunal Registral en la sesin
ordinaria del Centsimo Trigsimo segundo Pleno Registral, en la modalidad
presencial, realizada el 27 de Agosto del ao 2015, se aprob como precedentes de
observancia obligatoria las siguientes resoluciones:

A) RESOLUCIN N 445-2015-SUNARP-TR.

REGISTRO: PREDIOS

TEMA PROCEDIMIENTO DE COMPETENCIA NOTARIAL

SUMILLA:

CALIFICACION DE ACTO DEFINITIVO DERIVADO DEL PROCEDIMIENTO DE

COMPETENCIA NOTARIAL.

la existencia de la anotacin preventiva del inicio del procedimiento de competencia

notarial no impide la calificacin registral del acto definitivo conforme al mbito de
competencia registral.

B) RESOLUCIN N 390-2014-SUNARP-TR.
REGISTRO: PREDIOS
TEMA: INMOVILIZACION TEMPORAL DE PARTIDAS
SUMILLA:
INMOVILIZACION TEMPORAL DE PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A
COPROPIEDAD.
Procede la inscripcin de inmovilizacin temporal de partida respecto de la
totalidad de cuotas ideales que ostenta un copropietario sobre un predio
determinado, por medio del artculo 977 del Cdigo Civil y en aplicacin de la
Directiva N008-2013-SUNARP.SN aprobada por resolucin N 314-2013-
SUNARP-SN.

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6.-RESOLUCIN N 445-2015-SUNARP-TR.

REGISTRO: PREDIOS

TEMA PROCEDIMIENTO DE COMPETENCIA NOTARIAL

SUMILLA:

CALIFICACION DE ACTO DEFINITIVO DERIVADO DEL PROCEDIMIENTO DE

COMPETENCIA NOTARIAL.

la existencia de la anotacin preventiva del inicio del procedimiento de competencia

notarial no impide la calificacin registral del acto definitivo conforme al mbito de
competencia registral.

6.1.-PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

La existencia de la Anotacin preventiva del inicio del procedimiento del

Prescripcin Adquisitiva de Dominio implica que se limite la calificacin
registral del acto definitivito?

6.2.-HECHOS:

1.- Mercedes Adela Asenjo Prez, solicita a travs del notario pblico Vctor
Rodolfo Merino Castillo la prescripcin adquisitiva de dominio del predio
ubicado en esquina San Lorenzo. Jr. Atahualpa-Chepen.
2.-El notario pblico Vctor Rodolfo Merino Castillo inscribe la anotacin
preventiva de prescripcin adquisitiva a favor de Mercedes Adela Asenjo Prez.
3.-El da 28 de noviembre del 2014 Manuel Alejandro Arana Zegarra, plantea
OPOSICION, frente a la prescripcin adquisitiva de dominio.
4.-El da 2 de diciembre del 2014 Braulio Antonio Arana Callirgos plantea
oposicin tambin sobre la inscripcin de anotacin preventiva sobre el

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 procedimiento notarial de Prescripcin Adquisitiva de Domino sobre el mismo
predio.
5.-El notario el da 2 de febrero del 2015 solicita la Cancelacin de la Anotacin
Preventiva de Dominio a favor de Mercedes Adela Asenjo Prez.
6.- El da 12 de febrero del 2015, el mismo notario, el Seor notario pblico
Vctor Rodolfo Merino Castillo solicita la anotacin preventiva de dominio a favor
de Braulio Antonio Arana Callirgos.
El da 10 de marzo del 2015 el registrador publico suspendi la inscripcin
definitiva del procedimiento de Prescripcin Adquisitiva de dominio, y planteo
varias observaciones, por lo que se present recurso de reconsideracin ante el
mismo Registrador.
7.- El da 21 de abril del 2015, el notario publico Vctor Rodolfo Merino Castillo
enva un oficio a Registros Pblicos, de que el procedimiento de prescripcin
adquisitiva de dominio a favor de Mercedes Adela Asenjo Prez, ha sido
remitido Al Juez Mixto de Chepen.
8.- El da 27 abril del 2015 el registrador Homero Rodrguez, en su esquela
plantea tacha sustantiva sobre la inscripcin, por los siguientes fundamentos:
o El rea del Catastro determino que el predio materia de estudio tiene la
misma ubicacin que uno de los polgonos en el asiento D00001, ubicado
en la interseccin del Jr. San Lorenzo con la Jr. Atahualpa.
o El registrador verifica que ha existido una anotacin preventiva que ha sido
cancelada por oposicin, la misma que puede formularse en cualquier
momento del procedimiento hasta antes de la emisin del acta del notario,
primero presentada por Mercedes Adela Asenjo Prez, y que luego fue
cancelada por oposicin, pero luego se plante por Braulio Antonio Arana
Callirgos.
o Verificando el oficio del notario remitido a Registros Pblicos, comunica que
el procedimiento de prescripcin adquisitiva de predios a favor de
Mercedes Adela Asenjo Prez, ha sido remitido al juez Mixto de Chepen
confirmando que no existe posesin pacifica, requisito de la Prescripcin
Adquisitiva establecido en el artculo 950 del Cdigo Civil. Por ello se
plantea la Tacha Sustantiva.
o No se ha adjuntado certificado negativo de catastro.

9..-Fundamentos de la Apelacin: Que, el registrador suspendi inicialmente la

inscripcin definitiva de Prescripcin adquisitiva de dominio, planteo el recurso
de reconsideracin y lo fundamenta de la siguiente manera:
Plantea que el registrador segn el artculo 105 del reglamento de
Inscripciones d Registros de Predios, debe verificar y exigir que el titulo
presentado se adecue a la solicitud de prescripcin adquisitiva.
Que en un acto arbitrario se ha remitido el ttulo al rea de catastro y se
ha realizado una nueva calificacin, y tacho el ttulo,
Que EL Tribunal en diferentes resoluciones se ha pronunciado que una
vez registrada la solicitud notarial no cabe denegar la inscripcin

12
 definitiva por falta de competencia del notario, o por cuanto los efectos
legitimadores de dicha anotacin no pueden desconocerse aun cuando
se hubiese extendido en base a una calificacin defectuosa, siendo el
poder Judicial el nico que podra invalidar dicha anotacin.
Plantea que el tribunal ha reconocido que la anotacin preventiva tiene
los mismos efectos que una anotacin de demanda. Y que segn el
artculo 68 del Reglamento General de los Registro Pblicos genera
para la inscripcin definitiva eficacia retroprioritaria.
Que, el requisito de posesin pacifica es un motivo de fondo y que no le
compete al registrador verificar sino ala notario.
Que, en la esquela de observacin el registrador solicita, un certificado
negativo de catastro el cual no es exigible para el presente tramite.
10.-el tribunal registral resuelve revocando la exigencia de presentacin de
certificado negativos de catastro por no ser exigible en este caso de
procedimientos, pero confirma la tacha sustantiva por falta de competencia
del notario en asuntos donde existe una Litis.

6.3.-ANALISIS DOCTRINALES:

6.3.1.-Prescripcin Adquisitiva de Dominio o Usucapin:

El termino usucapin o usucapido proviene del latn usus y capere, que es adquirir por
uso, sobre este tema la doctrina opina que la prescripcin para adquirir, es un derecho
por el cual el poseedor de una cosa inmueble o mueble, adquiere la propiedad o
cualquier otro derecho real por la continuacin de la posesin durante el tiempo fijado
por la ley, se menciona tambin la posesin continua, pacifica, publica y a ttulo de
propietario. Comnmente se puede probar la propiedad mediante el ttulo y a falta de
este la ley acertadamente diseo la figura de la prescripcin adquisitiva de dominio,
siendo esta ltima prueba contundente de la propiedad.
Aunque en un momento se discuti sobre este tema hoy se tiene cierto que la
prescripcin adquisitiva de dominio es un modo de adquisicin originaria de la
propiedad despus de la accesin y no un modo derivado. 3 Es originario por que la
adquisicin del bien se da sin mediar ninguna relacin fctica o jurdica con el
propietario anterior.

En la usucapin nunca se puede dar la figura jurdica de la prestacin y

contraprestacin porque su modo de adquirir es gratuito, otro punto referente a que la
usucapin debe ser entre vivos, siempre el que aspira a la usucapin no debe ser

3 la diferencia entre uno y otro modo de adquisicin de la propiedad radica en

que en los originarios se adquiere la propiedad sin que haya sido transmitida
por el anterior propietario, lo que si ocurre en los modos derivativos, entre los
cuales cabe hacer otra distincin; Adquisicin intervivos (por ejemplo mediante
contrato de compra venta, permuta o mediante la donacin) y mortis causa,
cuando la propiedad se transmite del causante a los causahabientes, sean
estos herederos o legatarios. Gustavo, Palacio Pimentel, Manual de Derecho
Civil. Tomo I, Editorial Ojeda, Lima, 1985, pp. 365.

13
 objeto de derecho. Es el modo de adquirir el dominio y los derechos reales
susceptibles de posesin por la continuacin de esta durante el plazo de tiempo y los
dems requisitos que exige la ley.4
Concluimos con dos ideas importantes. La Usucapin es la conversin de la posesin
continuada en propiedad y dicha prescripcin debe ser invocada.

6.3.2.-Anotacion Preventiva:
En la doctrina se considera a la anotacin preventiva como un asiento provisional de
un derecho eventual y transitorio

Es un asiento de menor solemnidad y ms simple que la inscripcin, con efectos ms

limitados y con una duracin legalmente limitada, previsto para casos concretos

Como efectos de las anotaciones preventivas:

1 Mantienen la efectividad de derechos y situaciones no susceptibles de inscripcin

directa, paralizando con ello la fe pblica registral

2 Ciertas anotaciones aseguran la efectividad de derechos de crdito

3 Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrn ser enajenados o

gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la
anotacin (salvo las que producen cierre registral)

Las anotaciones preventivas contendrn las circunstancias que se exigen para las
inscripciones en cuanto resulten de los ttulos o documentos presentados para exigir
las mismas anotaciones.

Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarn la causa

que haya dado lugar a ello y el importe de la obligacin que los hubiere originado.

La anotacin preventiva ser nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento
de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotacin o de la fecha
de sta.

6.3.3.-LA CONVERSIN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN ASIENTO

DEFINITIVOS

4 1 Jos. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen I, Bosch
Casa Editorial S.A, Barcelona, 1978,pp. 360

14
DR. PEDRO ALAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral

La caracterstica fundamental de las anotaciones preventivas, que es uno de los tipos

de asientos registrales, es su transitoriedad, tienen un tiempo de vida definido de
antemano por la ley (en sentido material), por lo que unas veces transcurridos dichos
plazos caducan o se extinguen inexorablemente, a no ser que antes se convierten en
asientos definitivos, con vocacin de permanencia. Asimismo, las anotaciones
preventivas como cualquier otro asiento registral pueden ser objeto de cancelacin.

El art. 92 del Reglamento General de los Registros Pblicos en el Ttulo VII Extincin
de inscripciones y anotaciones preventivas, seala que las anotaciones preventivas
se extinguen por cancelacin, por caducidad o por su conversin en inscripcin, esto
es que las anotaciones preventivas se transforman o convierten en asientos
definitivos, dependiendo por ejemplo en el caso de las anotaciones por defecto
subsanable de que se produzca la subsanacin del defecto dentro del plazo de
vigencia de la anotacin o en el caso del bloqueo, de que se inscriba en el acto
constitutivo, modificativo o extintivo del derecho real para el cual se solicit la
anotacin.
Cuando el art. 68 del acotado reglamento indica: Inscrito el acto o derecho cuya
prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de la anotacin, salvo disposicin distinta,
enfatizando la retroaccin de los efectos de la inscripcin del acto o derecho, lo que
est diciendo es que la anotacin preventiva deja de ser tal (carcter transitorio o
provisional) para convertirse en adelante en un asiento definitivo, esto es que el
asiento de anotacin preventiva se encuentra ligado indisolublemente al asiento donde
consta inscrito el acto o derecho respectivo. En este ltimo supuesto, el asiento de
inscripcin del acto o derecho no va a producir sus efectos y retrotraerse a la fecha del
asiento de presentacin del ttulo correspondiente como acontece con una inscripcin
regular, sino que sus efectos se retrotraern a la fecha del asiento de presentacin de
la anotacin preventiva que le guard prioridad. Debe aclararse que en ambos casos
(inscripcin regular o anotacin preventiva), estamos ante la actuacin del principio de
prioridad contenido en el artculo 2016 del Cdigo Civil.

Si las anotaciones preventivas por defecto subsanable o por falta de inscripcin del
derecho o por bloqueo se convierten en inscripciones definitivas cuando se subsana el
defecto, se reanuda el tracto interrumpido o se inscribe el acto o derecho para el cual
se bloque la partida registral, respectivamente, cul sera la condicin necesaria
para que la anotacin preventiva de demanda se convierta en una inscripcin
definitiva?

La respuesta es primero que la demanda sea declarada fundada mediante una

sentencia firme y que luego esta sentencia se inscriba en el registro. Estos seran los
presupuestos para la conversin de la anotacin de demanda en inscripcin. De lo
contrario, esto es si la demanda es declarada infundada, la anotacin preventiva
puede ser objeto ya sea de cancelacin solicitada en el proceso cautelar o de
caducidad al amparo de lo dispuesto por el art. 3 de la Ley N 26639 y siempre que el

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plazo respectivo se haya cumplido a la fecha de entrada en vigencia de la Ley N
28473, que modific el art. 625 del Cdigo Procesal Civil.

No obstante lo expuesto, y dependiendo del tipo de anotacin de demanda vamos a

comprobar que la regla antes indicada no va a cumplirse, esto es que para que opere
la conversin de la anotacin preventiva no ser indispensable que se inscriba la
sentencia firme, sino que por ejemplo en el caso de la demanda de otorgamiento de
escritura pblica resultar suficiente que se inscriba la escritura pblica de
compraventa otorgada voluntariamente por el demandado o por el Juez en rebelda de
este o inclusive en el caso de la anotacin de demanda de ejecucin de garanta
hipotecaria donde no va a operar la conversin.

Cul es la razn por la cual en las anotaciones de demanda tenemos que en algunos
casos la conversin opera en virtud de la inscripcin de la sentencia firme o en mrito
de otro documento emanado como consecuencia de la expedicin de dicha sentencia,
como es el caso de la anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica o
incluso en otros supuestos no acontezca la conversin, como es la anotacin de
demanda de ejecucin de garanta hipotecaria?

Teniendo en cuenta que la anotacin de demanda tiene el carcter de ser una medida
cautelar emanada de un proceso judicial que tiene por objeto asegurar el cumplimiento
de lo que se resuelva en definitiva en dicho proceso, es decir que la sentencia firme
favorable al demandante pueda ser ejecutada sin ningn obstculo, como dice Jos
Mara Chico y Ortiz , que () cuando se produzca la sentencia condenatoria, que la
misma puede tener efectividad y ejecucin en las mismas condiciones y circunstancias
bajo las cuales hubieran podido cumplirse el tiempo en que se entabl la demanda
judicial, entonces la posibilidad de que el asiento de anotacin preventiva pueda o no
ser objeto de conversin o de que esta conversin se encuentre supeditada o no a la
inscripcin de una sentencia firme, se encontrar determinada por el cumplimiento de
lo sentenciado o resuelto por el rgano jurisdiccional.

As, en el caso de sentencia firme sobre nulidad de acto jurdico de transferencia, para
que la sentencia pueda ser ejecutada ser necesario que se produzca la conversin
del asiento de anotacin preventiva de demanda en inscripcin, por cuanto de lo que
se trata es de evitar que aquellas personas que contrataron con el titular registral o
propietario del predio cuyo derecho estaba siendo cuestionado en un proceso judicial
y sus derechohabientes, puedan alegar el principio de fe pblica registral en su
adquisicin, esto es que desconocan la existencia de una causal por la cual su
derecho poda decaer o resultar afectado.

Del mismo modo, en el caso de sentencia firme sobre nulidad de eleccin de una junta
directiva de una asociacin, para que la sentencia sea ejecutada ser necesario que
se produzca la conversin del asiento de anotacin preventiva de demanda en
inscripcin, porque se trata de evitar que las personas que celebraron actos jurdicos
con el consejo directivo anulado puedan ampararse en el principio de fe pblica
registral aplicable al registro de personas jurdicas.

Este principio no sera aplicable a las personas que fueron convocadas por el consejo
directivo cuestionado para elegir a las juntas directivas subsiguientes, o modificar los

16
estatutos o adoptar cualquier otro acuerdo, o al consejo directivo cuestionado que
realiz diversos actos jurdicos como otorgamiento de facultades, etc., puesto que no
podra sostenerse que los asociados o los miembros del consejo directivo tengan la
calidad de terceros registrales, sino que se trata de personas que de ningn modo
pueden alegar desconocimiento de las razones que llevaron a declarar la nulidad de la
eleccin.

Y en el caso de sentencia firme sobre nulidad de acuerdo adoptado por una junta
general de una sociedad annima, para que la sentencia sea ejecutada ser necesario
que se produzca la conversin del asiento de anotacin preventiva de demanda en
inscripcin. Si por ejemplo el acuerdo impugnado estuvo referido a un aumento de
capital, luego se entender que no hubo dicho aumento de capital ni por tanto se
modific el artculo respectivo del estatuto. Si el acuerdo impugnado concerna al
nombramiento de directorio, se entender que dicho directorio no tuvo facultades para
actuar, quedando sin efecto (enervados) los asientos registrales en la partida registral
de la sociedad que reflejen su actuacin y que por ende puede ser inscrito un
directorio que desempee sus funciones en el mismo periodo del directorio
impugnado, el cual se estimar como inexistente. Asimismo, se trata de evitar que los
terceros que celebraron actos jurdicos con el directorio impugnado o sobre la base de
acuerdos nulos puedan ampararse en el principio de fe pblica registral aplicable al
registro de personas jurdicas.

En todos estos casos, la inscripcin de la sentencia se retrotrae a la fecha del asiento

de presentacin de la anotacin de demanda, es decir para efectos legales se debe
entender que la sentencia que declara la nulidad del acto o acuerdo estuvo vigente
desde el da de la anotacin preventiva de demanda, oponindose eficazmente a
todos los asientos posteriores incompatibles o contradictorios extendidos en la partida
registral del predio o de la persona jurdica, segn sea el caso.

Sobre esto, el Tribunal Registral ha dispuesto en precedentes de observancia

obligatoria y acuerdos de pleno registral que la inscripcin de la sentencia firme de
nulidad de una transferencia de dominio en el registro de predios o la sentencia firme
de nulidad de la eleccin de una junta directiva de una asociacin en el registro de
personas jurdicas, se retrotraen a la fecha del asiento de presentacin de la anotacin
de demanda, dejando enervados (no cancelados) los asientos registrales
incompatibles o contradictorios con la sentencia, esto es que para el registro dichos
asientos sern considerados de manera similar a los asientos caducos no cancelados
(figuran extendidos, pero sin producir ningn efecto), como inexistentes para los
efectos de la calificacin registral y publicidad.

As como existirn situaciones en las cuales ser necesario que se inscriba la

sentencia firme para que opere la retroaccin, en otras como las anotaciones de
demanda de otorgamiento de escritura pblica, no resultar indispensable la
inscripcin de la sentencia firme que ordena el otorgamiento del documento pblico,
sino que ser suficiente la inscripcin de la escritura pblica respectiva, asiento que
retrotraer sus efectos a la fecha del asiento de presentacin de la anotacin de
demanda. Aqu la conversin de la anotacin preventiva en inscripcin no requiere
como presupuesto la inscripcin de una sentencia firme, sino la inscripcin de un
documento pblico obtenido como consecuencia de un mandato judicial. Con la

17
conversin se evita que las personas que contrataron con el titular registral de dominio
del predio que fue emplazado judicialmente y sus derechohabientes puedan alegar
buena fe en los actos celebrados amparndose en el principio de fe pblica registral.

6.3.4-Independizacion:
La independizacin es el proceso mediante el cual se realiza la divisin legal de un
inmueble, dando origen legal a nuevos inmuebles totalmente independientes de la
primera, obteniendo cada uno de ellos su propia partida registral, conformndose as
distintos del que se procedi.

6.3.5.- Tacha Registral:

Tacha sustantiva. - La tacha sustantiva es aquella decisin del Registrador que implica
el rechazo definitivo de la inscripcin (o anotacin) del ttulo por falta insubsanable, o
por no contener acto inscribible, o por existir un obstculo insalvable que emane de la
partida registral, Estos persisten para los fines de su impugnacin ante la segunda
instancia registral. Precisamente, el Art. 42 y 36 del NRGRP se ocupan de la tacha
sustantiva.

Tacha procesal. - cuando nos referimos a esta modalidad de tacha. Nos remitimos al
reglamento general de los registros pblicos que en su art. 42 regula la prdida y la
caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin y si ello lo concordamos
con el art. 164 en la que si bien es cierto existe un plazo de 15 das para interponer la
accin contenciosa administrativa, ello caducar debido a que el interesado no
interpuso la accin correspondiente dentro del plazo concedido en la norma registral,
por lo que habr perdido su derecho.
Entonces podemos notar a la luz del reglamento general de registro pblicos que
existan dos modalidades de tachas, por lo que en adelante nos compete referirnos a
la nueva modalidad de tacha adoptada y aprobada por la superintendencia nacional
de registros pblicos, la denominada tacha especial, la cual de manera categrica la
ha regulado con inclusin a las dos tachas antes expuestas.

Tacha especial: como hemos advertido el da 21 de junio sale publicado en el diario

oficial el peruano un tema importante referido al mbito registral y con ello lo que se
puede apreciar es la nueva modalidad de tacha que adoptar el registrador pblico
al momento de calificar un ttulo materia de inscripcin de parte del que lo presenta, ya
sea este el mismo interesado o un tercero legitimado.

6.3.6.-Certificado de Catastro Negativo;

De acuerdo al inciso d) del artculo 1320 del TUO del RGRP, el certificado de
bsqueda catastral constituye un certificado compendioso que acredita si, un

18
determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o si parcialmente forma parte de
un predio inscrito. Tambin acredita la existencia o no de superposiciones de reas.
Dicho en otras palabras, con el certificado de bsqueda catastral se informa al
interesado si el predio tiene o carece de antecedentes registrales, sea de manera total
o parcial.
Para indagar si un predio posee o no antecedente registraI deben acompaarse los
planos respectivos. Los planos constituyen la representacin grfica de todos los
elementos fsicos que componen un predio o la edificacin levantada sobre l, ello
dependiendo del tipo de plano de que se trate. Dicho de otro modo, el plano nos
proporciona la forma y ubicacin espacial del predio.

6.3.7.-Calificacion Registral:
En la doctrina se han propuesto diversas definiciones de la calificacin registral. As,
Garca indica: La calificacin consiste en el juicio de valor que hace el Registrador
respecto a los documentos presentados como rgano imparcial y distinto del autor de
los documentos, para determinar si se adaptan o no a la legalidad del ordenamiento
jurdico, y a los efectos de extender la inscripcin o de suspender o denegar, en su
caso, la prctica de la misma. Pea Bernaldo de Quirs dice que Calificar es decidir
si el hecho, del cual se solicita el asiento, llega al Registro con los requisitos exigidos
para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a ley, procede o no
practicar el asiento solicitado

El Registrador Pblico, dentro del plazo de ley, calificar la solicitud bajo el principio de
Legalidad regulado en el artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento de los
Registros Pblicos, en donde examina y revisar cada uno de los documentos
presentados por el presentante. La calificacin puede ser positiva o negativa; es
positiva cuando el presentante ha cumplido con todos los requisitos y no ha existido
ninguna observacin a sus documentos, por lo tanto se admite su solicitud y se
pasara a registrar el ttulo de su pretensin (segn el ejemplo, el bien inmueble a
nombre de Juan y Mara como propietarios), y puede ser negativa cuando la solicitud
es rechazada por el Registrador Pblico, en este caso dicho funcionario pblico
observar, liquidar y tachar el ttulo.

En el caso de que como resultado de la calificacin de la solicitud presentada por el

"Presentante" haya sido negativa, el Registrador Pblico deber especificar el
fundamento por el cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos:
Observacin, Liquidacin, y Tachar el ttulo.

La observacin: consiste en que adolece la solicitud de algn defecto que puede ser
subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el Registro Pblico
puede sealar un plazo mnimo de das para que subsane dicha omisin.

En el caso de la liquidacin: sta consiste en que el presentante de la solicitud no ha

hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso el
Registrador Pblico indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de
ley.

Por ltimo, en el caso de tachar el ttulo: ste consiste en un defecto insubsanable

que tiene la solicitud o los documentos que se han anexado.

19
6.4.-ANALISIS JURIDICOS O LEGALES:

6.4.1.-Reglamento General de los Registros Pblicos:

A) Artculo 42.- Tacha sustantiva

El Registrador tachar el ttulo presentado cuando:
a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del ttulo;
b) Contenga acto no inscribible;
c) Se haya generado el asiento de presentacin en el Diario de una Oficina Registral
distinta a la competente;
d) Existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral;
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin respectivo. No
constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da
mrito a la inscripcin donde dicho acto o derecho consta, as como tampoco la
aclaracin o modificacin del acto o derecho inscribible que se efecte con
posterioridad al asiento de presentacin con el objeto de subsanar una observacin;
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artculo 36.
En estos casos no procede la anotacin preventiva a que se refieren los literales c) y
d) del artculo 65.
g) En los casos a que se refieren los artculos 43, 44 Y 46 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, cuando al presentar el ttulo sobre
independizacin por el Diario, no se hubiera cumplido con presentar los planos de
independizacin y localizacin (ubicacin) del rea que se desmembra visados por
funcionario competente, o de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el ndice
de verificadores del Registro de Predios; el Registrador proceder a tachar el ttulo,
luego de verificar que ste no contiene dichos planos.

B) Artculo 32.- Alcances de la calificacin

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y
evaluar los ttulos ingresados para su inscripcin, debern:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida
registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con
los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de
aqullos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular
registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio
de interconexin vigente, deber ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de
verificar que se trata de la misma persona;
b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que deber
practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a la misma que
puedan impedir temporal o definitivamente la inscripcin.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la
formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que
conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o
certifique el ttulo;

20
C) Articulo 64.- Definicin de las anotaciones preventivas
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por
finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificacin del acto o derecho inscrito.

6.4.2.- REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS;

A) Artculo 105. - Anotacin preventiva de solicitudes de la Ley N 27333

La anotacin preventiva de la solicitud de declaracin notarial de propiedad por
prescripcin adquisitiva de dominio y del saneamiento de reas, linderos y medidas
perimtricas a que se refieren los artculos 5 y 13 de la Ley N 27333, se extender,
previo informe del rea de catastro, en mrito al oficio del Notario solicitando la
anotacin preventiva, acompaado de la copia certificada de los siguientes
documentos:
a) Solicitud de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o
saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas; y,
b) Planos a que se refiere el literal h) del artculo 5 de la Ley N 27333.
Al calificar la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva el Registrador exigir su
adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado se
advierta que sta ha sido variada. Cuando la variacin implique la reduccin del rea
anotada se exigir la presentacin de nuevos planos.

No procede la inscripcin de la prescripcin cuando la variacin implique la

incorporacin de un rea no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario
restrinja su rogatoria al rea objeto de la anotacin preventiva.
Lo dispuesto en los dos prrafos anteriores se aplica para la inscripcin del
saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas en lo que fuera pertinente.

6.4.3.-CODIGO CIVIL:

A) Artculo 2013.- Principio de legitimacin

El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras

no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

B) Artculo 2020.- Anotacin preventiva

El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el artculo
2019 son materia de anotacin preventiva.

6.4.4.-LEY DE COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO CONTENCIOSOS

Artculo 6.- Consentimiento Unnime. -

21
 Es requisito indispensable el consentimiento unnime de los interesados. Si alguno de
ellos, en cualquier momento de la tramitacin manifiesta oposicin, el notario debe
suspender inmediatamente su actuacin y remitir lo actuado al juez correspondiente,
bajo responsabilidad.

6.5.-ANALISIS RESGISTRAL:

6.5.1.-R.1432-2009 SUNARP:
Tema de Sumilla: INSCRIPCIN DEFINITIVA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
NOTARIAL.

Una vez registrada la solicitud notarial, no cabe denegar la inscripcin definitiva por falta
de competencia del notario, por cuanto los efectos legitimadores de dicha anotacin no
pueden desconocerse aun cuando se hubiese extendido en base a una calificacin
deficiente, siendo el poder judicial el nico que podr invalidar dicha anotacin.

6.5.2.- R.673-2011-SUNARP:
Tema de Sumilla: INSCRIPCIN DEFINITIVA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
NOTARIAL

Una vez anotada la solicitud notarial de prescripcin adquisitiva no cabe denegar la

inscripcin definitiva, por cuanto los efectos legitimadores de dicha anotacin no pueden
desconocerse aun cuando se hubiese extendido en base a una calificacin deficiente,
siendo el poder judicial el nico que podr invalidar dicha anotacin.

6.5.3.-R.090-2010-SUNARP;
Tema de Sumilla: INTERPRETACIN DEL ACTO JURDICO.
El acto jurdico es realizado con la finalidad de satisfacer intereses privados, por cuanto a
travs de los mismos podrn alcanzar los resultados prcticos que deseen, creando,
modificando, regulando o exigiendo relaciones jurdicas patrimoniales o
extrapatrimoniales. Por ello se dice que los actos jurdicos son la manifestacin ms
importante de la autonoma privada en los sistemas jurdicos. En tal sentido, en su
interpretacin debe acogerse aquella que favorezca su conservacin y no aquella que
conlleve su ineficacia, respetando siempre las normas de orden pblico.
6.5.4.-R.241-2010-SUNARP:

22
La anotacin preventiva no garantiza que el titulo final se inscriba definitivamente, pues
dicha anotacin no impide que los registradores desplieguen toda su actividad de
calificacin del Ttulo final, pudiendo denunciar cualquier aspecto que este dentro del
rango de competencia registral.
6.5.5.-R.120-2013-SUNARP:
La anotacin preventiva no garantiza que el titulo final se inscriba definitivamente, pues
dicha anotacin no impide que los registradores desplieguen toda su actividad de
calificacin del Ttulo final, pudiendo denunciar cualquier aspecto que este dentro del
rango de competencia registral.

6.5.6.-R.314-2013-SUNARP:
Tema de Sumilla: ALCANCES DE LA CALIFICACIN REGISTRAL EN EL
PROCEDIMIENTO DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO,
De conformidad con el inciso d del artculo 40 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, se debe
notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales - SBN o a los Gobiernos
Regionales con competencia para administrar bienes estatales, el proceso de
prescripcin adquisitiva de dominio notarial, en caso el predio no se encuentre inscrito en
el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada.
No forma parte de la calificacin registral el verificar las formalidades del emplazamiento o
notificacin, su eficacia ni el contenido y requisitos de las publicaciones, por cuanto son
aspectos propios del procedimiento de prescripcin adquisitiva y por ende su verificacin
le corresponde al notario.
6.5.6.-R.410-2014-SUNARP:
Tema de Sumilla: TOLERANCIAS REGSTRALES
Cabe aplicar los rangos de tolerancia registral cuando la informacin grfica catastral no
coincide con la informacin grfica registral, siempre que el rea no exceda los rangos
establecidos en la Directiva N 01-2008-SNCP/CNC.

6.5.7.-R.522-2014-SUNARP:
La anotacin preventiva no garantiza que el titulo final se inscriba definitivamente, pues
dicha anotacin no impide que los registradores desplieguen toda su actividad de
calificacin del Ttulo final, pudiendo denunciar cualquier aspecto que este dentro del
rango de competencia registral.

6.6.-ANALISIS DEL GRUPO:

La ley de Competencia Notarial en asuntos no contenciosos establece, que el Notario
tiene competencia para llevar en su jurisdiccin voluntaria, solo asuntos en que no haya

23
Litis o controversia, en el caso de existir oposicin se remitir al poder judicial. (esta es la
regla general).
Habiendo analizado los efectos de la anotacin preventiva sobre la prescripcin
adquisitiva de dominio de un predio, los efectos segn el reglamento general de los
registros pblicos, son retroprioritarios es decir son preferentes ante cualquier futura
inscripcin, dando eficacia al acto definitivo.
La anotacin preventiva se convierte en inscripcin, en este caso la anotacin preventiva
de la prescripcin adquisitiva de dominio se convertir luego de finalizar el procedimiento
notarial, en la inscripcin definitiva de la usucapin.
En el presente caso existe la cuestin sobre si el registrador una vez que inscribe la
anotacin preventiva, se le limita la calificacin del acto definitivo, es decir si es que una
vez presentada la anotacin preventiva sobre la prescripcin adquisitiva de dominio, el
registrador no podr verificar la posterior inscripcin del parte notarial de prescripcin
adquisitiva adjudicando como propietario al recurrente que solicito el procedimiento en
sede notarial.
En el caso, el tracto sucesivo de las partidas y los asientos registrales, se da que primero
hay una anotacin preventiva, que luego es cancelada por oposicin ante el notario Vctor
Rodolfo Merino Castillo, el cual en vista de ello cancela el asiento donde consta la
anotacin preventiva de prescripcin adquisitiva, pero luego de diez das vuelve a inscribir
otra anotacin preventiva de prescripcin adquisitiva de dominio, pero de una segunda
persona.
El registrador verifica que no hay posesin pacfica y es por ello que tacha de manera
sustantiva la inscripcin del acto definitivo de prescripcin adquisitiva.
Ahora, sabernos por el reglamente General de registros pblicos que el registrador
cuando haga su calificacin deber verificar la competencia del notario, mas no deber ver
el fondo de los procedimientos que estn a cargo de los notarios, como la verificacin de
los requisitos de la usucapin.
La posesin pacifica es una de los requisitos para prescribir la propiedad dispuesto en el
artculo 950 del cdigo civil, y no es materia del registrador, por lo tanto vindolo desde
esa perspectiva si proceda la inscripcin del acto definitivo, ahora lo que se presenta es
que el notario no es competente ya que, no ostenta el poder de administrar justicia, siendo
que solo podr ver en sede notarial asuntos no contenciosos.
En el presente caso encontramos que hay una Litis es decir controversia entres ms de
dos personas, y existe oposicin es por ello que el notario es incompetente.
Siendo la competencia del notario uno de los presupuestos que debe verificar el
registrador, como la naturaleza que, si es inscribible o no, como la validez , si es
compatible con los antecedentes registrarles, siendo en este caso aceptable la tacha
sustantiva por defecto insubsanable, ya que no hay competencia del notario.
Comprendiendo que el registrador si podr verificar o calificar el acto definitivo si existe
una anotacin preventiva, entendiendo como base la incompetencia del notario
contrastando el tracto sucesivo de las partidas o asientos.

24
6.7.-CONCLUSIONES:

La anotacin de la prescripcin adquisitiva de dominio del procedimiento notarial, no

restringe ni limita que el registrador califique el acto definitivo, es decir que si se podr
calificar la parte notarial de usucapin, si es que cumple con los requisitos de
calificacin dispuesto en el artculo 32 del Reglamento General de los Registro
Pblicos, siendo uno de los presupuesto la competencia notarial.

6.8.-LINEA DE TIEMPO DE LOS HECHOS DE LA RESOLUCION N 445-2015-SUNARP

25
 OPOSICION DE OPOSICION DE CANCELACION ANOTACION TACHA

MANUEL A. ARANA BRAULIO A. ARANA DE LA PREVENTIVA SUSTANTIVA

ANOTACION DEL

PREVENTIVA ACTO

DEFINITIVO

ANOTACION
PREVENTIVA 28/11/2014 02/12/2014 02/02/2015 12/02/2015 27/04/2015

INTERPUESTA
POR
MERECEDES
ASENJO
PEREZ
21/04/2015

EL NOTARIO OFICIA A
REGISTROS PUBLCIOS
QUE EL EXPEDIENTE DE
MERCEDES ASENJO HA
SIDO REMITIDO L JUEZ
MIXTO DE CHEPEN.

7.-RESOLUCIN N 390-2014-SUNARP-TR.

26
 REGISTRO: PREDIOS
TEMA: INMOVILIZACION TEMPORAL DE PARTIDAS
SUMILLA:
INMOVILIZACION TEMPORAL DE PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A
COPROPIEDAD.
Procede la inscripcin de inmovilizacin temporal de partida respecto de la totalidad de
cuotas ideales que ostenta un copropietario sobre un predio determinado, por medio del
artculo 977 del Cdigo Civil y en aplicacin de la Directiva N008-2013-SUNARP.SN
aprobada por resolucin N 314-2013-SUNARP-SN.

7.1.-PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

Procede la Inscripcin de Inmovilizacin Temporal respecto de la totalidad de

acciones y derechos que ostenta un copropietario sobre un predio
determinado?

7.2.-HECHOS:

1. Con fecha 12 febrero 2014, Jorge Zuleta Guimet, solicita ante registros
pblicos la inscripcin de inmovilizacin temporal de la partida N 05001621
y N 05001626 del registro de predios de la zona registral N XII- SEDE-ILO.

2. El registrador de predios de la zona registral N XII- SEDE- ILO, GUSTAVO

ARAMAYO RUIZ EMITI ESQUELA DE OBSERVACIN DE DEFECTOS
SUBSANABLES:

De su rogatoria se aprecia que se solicita rogatoria de ambas

partidas existiendo el ttulo 889-2014 con la misma rogatoria,
aclarar.
Revisadas dichas partidas se aprecia que el predio se encuentra
inscrito a nombre de una copropiedad conformada por Christian
Donal, Paul Piero y Rony Richard Toyohama Goya y quien solicita la

27
 inmovilizacin temporal es nicamente Paul Piero Toyohama Goya.
No participando todos los propietarios.

3. Ante la decisin del registrador, con fecha 08 mayo del 2014, Jorge Zuleta
Guimet, interpone recurso de apelacin ante el tribunal registral, bajo los
siguientes fundamentos:
Se advierte que aparece el ttulo N890-2014, mediante el cual se
solicita la inscripcin de inmovilizacin temporal de partida registral,
respecto de los derechos que ostenta el Sr. Paul Piero Toyohama
Goya, y sobre las referidas partidas, aparece el ttulo N 889- 2014,
mediante el cual se solicita la inscripcin de inmovilizacin temporal
de partida registral, respecto de los derechos que ostenta el Sr.
Christian Donal Toyohama Goya.
El titulo 890-2014 contiene la solicitud de inmovilizacin temporal
cuando indica: la medida de inamovilidad slo afectara derechos de
dominio que como propietario o copropietario detente sobre los
predios materia de la presente solicitud.
Mientras que el titulo N 889- 2014, detenta los derechos del Sr.
Christian Donal Toyohama Goya; por tanto, no existe
incompatibilidad entre dichos ttulos ya que ostentan derechos de
diferentes propietarios.

4. Analizado el recurso, con fecha 04.08.2014, el tribunal registral emite

resolucin a favor del apelante y ordena revocar la observacin emitida por
el registrador y disponer la inscripcin de inmovilizacin de dichas partidas,
bajo los siguientes argumentos:
Mediante la solicitud solo se est afectando los derechos de
dominio que como copropietario detenta sobre los predios que
aparecen en las partidas N05001621 y 0500126 del registro de
predios de la zona registral XII, SEDE, ILO.
Mediante resolucin 314-2013-Sunarp-SN se aprueba la directiva
N 08-2013-SUNARP-SN que tiene por efectos regular el
procedimiento, requisitos de la inmovilizacin temporal de partidas
registrales correspondiente al registro de predios a cargo de la
SUNARP.
Si bien en dicha directiva no se ha regulado el supuesto de
inmovilizacin temporal solicitada por un copropietario, el art. 977
del C.C indica que cada copropietario puede disponer de su cuota
ideal y de sus respectivos frutos. Por tanto, cada propietario podr
disponer de su cuota ideal como mejor le convenga pudiendo
acceder a la inmovilizacin de los derechos que le corresponden.

7.3.-ANALISIS DOCTRINALES:

28
 7.3.1.-Inmovilizacin Temporal de Partida de Predios: Gunther Hernn
Gonzales Barrn

La Directiva N 08-2013-SUNARP-SN regula el acto jurdico denominado

inmovilizacin temporal de las partidas de predios, que consiste en el acto
unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de
inmovilizar temporalmente el predio (art. 6.2.2 Directiva). El efecto que produce
es: publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y
temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida
inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposicin, gravamen y/o carga
voluntaria presentado, hasta su posterior comprobacin o levantamiento (art. 6.3
Directiva); luego se agrega que: El asiento de inmovilizacin temporal tiene como
efecto impedir la inscripcin de un ttulo que contenga un acto voluntario de
disposicin, carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de
presentacin de la solicitud de inmovilizacin temporal de partidas
correspondientes a predios (art. 6.5.1 Directiva), y tiene un plazo mximo de diez
aos, que puede reducirse por voluntad del titular (art. 6.8 Directiva).

En buena cuenta, la SUNARP ha creado el acto jurdico de inmovilizacin

temporal de predios, por cuyo mrito, la voluntad unilateral del propietario produce
el efecto de prohibir la disposicin del predio por un determinado lapso temporal.

OBJETO DEL PRESENTE ARTCULO

La cuestin debatida, por tanto, se centra en determinar si el acto jurdico creado
por la Directiva N 008-2013-SUNARP-SN es vlido en nuestro ordenamiento
jurdico, a pesar que su efecto es consagrar que la voluntad unilateral puede
prohibir los actos de enajenacin o gravamen, y, adicionalmente, si la SUNARP,
como entidad pblica regida por su ley, tiene la potestad legal o competencia para
crear dicho acto jurdico.

7.3.2.-COPROPIEDAD Y /O CONDOMINIO:

Algunos autores llaman indistintamente comunidad o indivisin al hecho de que un

mismo derecho real cualquiera dominio u otro- tenga simultneamente pluralidad
de sujetos titulares, reservando el trmino de copropiedad o condominio al
derecho de propiedad con varios sujetos titulares. Para ellos, comunidad o
indivisin es el gnero y copropiedad una especie de comunidad: La comunidad
del derecho de dominio.

Otros no consideraban la cotitularidad en los dems derechos reales y slo se

refieren a la pluralidad de sujetos en el derecho de propiedad. Entre estos autores
existen dos tendencias:

Unos estiman que los trminos comunidad, indivisin y copropiedad son

sinnimos, designan una misma cosa: pluralidad de sujetos en el derecho de
propiedad.

29
 La otra tendencia doctrinaria sostiene, restringiendo an el campo de aplicacin de
los conceptos, con los diversos matices, que la expresin copropiedad designa al
fenmeno de pluralidad de sujetos en el derecho de dominio y que comunidad o
indivisin, es una especie de copropiedad, un condominio sobre una universalidad
jurdica. Para esta tendencia, el trmino copropiedad es el gnero (dominio con
varios sujetos) y la comunidad o divisin, es una especie de copropiedad, un
condominio sobre una universalidad.

As, don Vctor Delpiano, completa una clasificacin de la copropiedad o

condominio propuesta por Jean Vicent, de la Revue Critique de Legislatin et
Jurisprudence, clasifica la copropiedad colectiva, desde dos puntos de vista.

7.3.3.-EL DERECHO DE COPROPIEDAD:

7.3.3.1.-CONCEPTO. -
El art. 969 del Cdigo Civil nos da el concepto en el sentido de que el derecho de
copropiedad es un derecho real principal de propiedad que varias personas tienen
simultneamente sobre un bien mueble e inmueble que no est materialmente
entre el trmino de CONDOMINIIO utilizando por el Cdigo Civil de 1984, que es
una denominacin ms adecuada y que lo utilizan los cdigos actuales, puesto
que el dominio slo se refiere a bienes materiales en cambio el vocablo propiedad
se refiere a estos y a los materiales o derechos (hablamos de bienes indivisos).

7.3.3.2.-PRESUNCIN DE IGUALDAD DE CUOTAS

Regulado por el art. 970 del Cdigo Civil. Es una presuncin JURIS TAMTUM,
admite prueba en contrario. No es de carcter pblico, y por eso se puede cumplir
de otra forma diferente. Se supone que, a cada copropietaria, le corresponde una
parte igual del bien comn. Pero puede darse el caso de esto no ocurra en ciertos
casos depende de los beneficiarios le dan a otra mayor cantidad. Adems, no slo
hay conflictos sino tambin se dan cargas iguales para todos.

7.3.3.3.-TOMA DE DECISIONES

Art. 971 Cdigo Civil. Segn esta las decisiones para disponer del bien comn
deben ser de acuerdo unnime. Dispone tambin que tratndose de la simple
administracin del bien, la toma de decisiones es por mayor absoluta (para vender
o grabar el bien). Si uno ste en contra, no es posible por no haber acuerdo de los
copropietarios.

7.3.3.4.-ADMINISTRACIN DEL BIEN COMUN:

Art. 972 Cdigo Civil cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo para
designar el administrador, entonces la designacin de ste lo hace el Juez. Por su

30
 puesto, el administrador cumple sus funciones de acuerdo al Art. 969 y sucesivas
correspondientes del Cdigo Procesal Civil.

7.3.3.5.-ADMINISTRACIN Y EXPLOTACIN INDIVIDUAL DEL BIEN COMN

Art. 973 Cdigo Civil. Esta norma dispone que cualquier de los copropietarios
pueden adquirir la administracin si se trata de un fundo, nave e industria, pero
este administrador individual tiene la obligacin de dar cuenta de sus funciones a
los otros copropietarios. Se desprende, que se puede encontrar tres clases de
administracin de bienes comunes:

a) Administracin Convencional; por acuerdo de los copropietarios.

b) Administracin Judicial: cuando es el Juez quien se encarga de designar el
administrador.
c) Administracin Individual; por cualquier de los copropietarios.
Se da respecto a un fundo, nave e industria, porque la administracin de estos no
se puede paralizar ya que se originaria grandes perjuicios.

7.3.3.6.-DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

1. DERECHOS A USAR EL BIEN COMN. -

Art. 974 Cdigo Civil. Como regla general, todos los copropietarios tienen igual
derecho de usar el bien comn, pero este derecho de uso no es amplio como el
derecho de propiedad exclusivo, es restringido, limitado, esta restriccin se da.

a) El derecho de usar que tienen los copropietarios debe ser ejercido teniendo en
cuenta el uso normal del bien, es decir, ninguno de los copropietarios puede
cambiar la forma del uso del bien. Ejemplo; casa para vivienda (uso normal),
entonces los copropietarios tienen que usarlo como vivienda, porque de lo
contrario afectara el derecho de uso de los otros copropietarios.

b) Ninguno de los copropietarios pueden disponer libremente del bien, como si

fueron propietarios. Y si uno enajena el bien, los otros piden la nulidad del
contrato, incluso se cometer un delito de estafa. Claro que tambin los otros
copropietarios pueden satisfacer este acto.

c) Indemnizacin.

7.3.3.7.-DISPOSICIN DE LA CUOTA Y LOS FRUTOS. -

Art. 977 del Cdigo Civil. Se refiere a la cuota ideal que puede ser vendidos;
tambin pueden vender los frutos. En la prctica se llama: Venta de acciones y
derechos.

31
 Segn la norma cualquier copropietario pueden disponer (vender) libremente de
sus cuotas y derechos, es decir, de sus acciones y derechos, pero esto no significa
la venta del bien comn. Vende la cuota no el bien. Entonces el comprador se
convierte en copropietario, porque nos e ha materializado al vender la cuota,
venden su derecho a usar y disfrutar (bienes inmateriales). Si se le vende a otro de
los copropietarios, este ltimo incrementar su cuota y si todos lo venden a uno se
consolida el derecho de propiedad y se convierte en propietario exclusivo.

7.3.3.8.- ACTO DE EJERCICIO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA. -

Cuando uno de los copropietarios ejerciendo acto de propiedades. Exclusiva

dispone del bien comn, este acto ser vlido siempre y cuando al procederse a la
divisin y particin del bien comn se le adjudique esa parte que ha dispuesto. Art.
978 Cdigo Civil.

Esa venta era nula, pero en la particin se le adjudica ello, por eso esta venta se
hace vlida. Igualmente, aqu se le da parte a C y se convierte en vlida la venta,
pero si se le da otra parte. Esa venta ser nula.

Nuestro Cdigo Civil resuelve de tres maneras diferentes la Disposicin del Bien
Comn (implicancia de normas Art. 974, 975, 978 Cdigo Civil).

7.3.4.-MECANISMOS REGISTRALES
ALERTA REGISTRAL:
Es un servicio gratuito ofrecido por la SUNARP que permite advertir al
titular registral de un derecho vigente de propiedad o copropiedad inscrito
en el Registro de Predios, respecto del ttulo o ttulos que se han
presentado para su inscripcin en la partida en la que tiene inscrito su
derecho. En otras palabras, el servicio consiste en poner en conocimiento
del propietario de un predio el ttulo o ttulos que se hubieran presentado
sobre la partida registral de dicho predio. Debe tenerse en cuenta que este
servicio actualmente slo se ofrece en el Registro de Predios y a favor de
aquello propietarios que tengan inscrito su dominio. La norma que regula el
servicio en mencin es la Resolucin N 185-2008-SN, del 27 de junio del
2008, que aprueba la Directiva N 003-2008-SUNARP-SN.
El servicio de Alerta Registral se brinda mediante la remisin de un
mensaje a la direccin electrnica (correo electrnico) que el titular registral
hubiera sealado en el contrato de adhesin. Para accede al servicio de
Alerta Registral el usuario debe registrarse a travs de internet llenando
un formulario y aceptando las Condiciones de Uso establecida en la pgina
web de la SUNARP. La autenticidad de toda la informacin que consigne el
titular registral en el contrato de adhesin electrnico se entender que es
de su exclusiva responsabilidad y asumir las consecuencias legales que
pudieran corresponder a la consignacin de informacin imprecisa, errnea
o falsa. Es decir, la SUNARP no verifica la informacin consignada por el
usuario, sino presume que es cierta. Finalmente, por el carcter gratuito y
referencial del servicio la SUNARP se exime de cualquier responsabilidad
por los defectos tcnicos que el servicio pudiera presentar, quedando

32
 exenta de cualquier responsabilidad por los daos y perjuicios que
pudieran derivarse de la prestacin del servicio.

ROGACION CAUTIVA NOTARIAL:

EN PARTES NOTARIALES: PRESENTACIN CAUTIVA

Tratndose de ttulos presentados en todos los registros: Slo el notario
ante quien se otorg la escritura pblica puede presentar los ttulos, por s
mismo o a travs de sus dependientes acreditados, segn se establece en
la stima disposicin complementaria, transitoria y final del D. Leg.1049,
recientemente modificado (Decreto Legislativo 1232).

7.4.-ANALISIS LEGALES O JURIDICOS:

7.4.1.-CODIGO CIVIL:
Artculo 977.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los
respectivos frutos. Puede tambin gravarlos.

Artculo 974.- Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien comn,
siempre que no altere su destino ni perjudique el inters de los dems.
El derecho de usar el bien comn corresponde a cada copropietario. En caso de
desavenencia el juez regular el uso, observndose las reglas procesales sobre
administracin judicial de bienes comunes.

Principio de Rogacin

Artculo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya

virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
pblicos.

"Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del

Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que
ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las
aclaraciones o informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el
pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

Principio de impenetrabilidad

Artculo 2017.- No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito,

aunque sea de fecha anterior.

7.4.2.-DIRECTIVA N 08-2013 APROBADA POR RESOLUCION N 314-2013-

SUNARP

33
 Procedimiento y trmite de la solicitud de Inmovilizacin Temporal

6.4.1 Los documentos descritos en el numeral 6.2 sern presentados a la Oficina

del Diario, siguiendo el mismo procedimiento y plazos para la calificacin de
cualquier ttulo ordinario de acuerdo con el procedimiento recogido en el Texto
nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Efectos del asiento temporal de Inmovilizacin Temporal

6.5.1 Efectos generales El asiento de Inmovilizacin Temporal tiene como efecto

impedir la inscripcin de un ttulo que contenga un acto voluntario de disposicin,
carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentacin de la
solicitud de Inmovilizacin Temporal de partidas correspondientes a predios hasta
que se siga con el procedimiento previsto en la presente Directiva.

6.1. Presupuestos para solicitar la Inmovilizacin Temporal

Para que opere la inmovilizacin de partidas registrales de predios, es necesario

que se presenten los siguientes presupuestos: 6.1.1 No debe existir ningn acto
de disposicin, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al
asiento de presentacin de la solicitud de inmovilizacin, para lo cual el titular con
derecho inscrito deber manifestarlo as mediante una Declaracin jurada con
firmas certificadas notarialmente

6Solicitud de inscripcin.

6.2.2 Escritura Pblica, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho
inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.

6.8 Vigencia de la de Inmovilizacin temporal

El asiento de inmovilizacin temporal tendr una vigencia mxima de 10 aos,

contados desde el da de su presentacin en la Oficina del Diario. El propietario
con derecho inscrito podr solicitar que la inmovilizacin tenga un plazo menor de
10 aos, para lo cual deber mencionarlo en forma expresa en la Escritura
Pblica. En el caso que no se consigne el plazo de la vigencia de la Inmovilizacin,
se entender que la solicitud es por el plazo mximo de 10 aos. La inmovilizacin
temporal caducar de pleno derecho en el plazo establecido sin que sea necesario
extender asiento alguno

7.5.-ANALISIS REGISTRALES:

El registrador en la aplicacin de la Directiva aprobada por la Resolucin 08-2013-

SUNARP, que regula el procedimiento para la inmovilizacin temporal de partidas
de predios, no aplica:

a) La interpretacin Teolgica

34
b) Una Interpretacin Sistemtica
c) Una Interpretacin Constitucionalista
Segn esta normativa el registrador solo deber realizar una interpretacin literal.

7.6.-ANALISIS DEL GRUPO:

En el presente caso encontramos una copropiedad entre tres personas: Christian

Donal, Paul Piero y Rony Toyohama Goya, y dos de ellas por separado acuden a
Registros Pblicos por separado y solicitan la Inmovilizacin de Partidas de
Predios.

Por lo que existe una rogatoria que se debe aclarar ya que si bien es cierto cada
uno es dueo de su cuota ideal del predio segn el registrador ya que fundamenta
en su observacin que para inmovilizar una partida se necesita ser propietario total
y en este caso existe una copropiedad y se necesita la participacin de todos.

Segn lo ledo en el Cdigo Civil, la Directiva que aprueba la inmovilizacin de

partidas de predios encontramos que, la finalidad de este mecanismo es dar
seguridad jurdica, frente a personas delincuentes que venden la propiedad de
otros, falsificando documentos, y poniendo en peligro la propiedad.

As como los poderes que la propiedad es usar, disfrutar, disponer y grabar, el

cdigo civil tambin da los mismos poderes de disponer y grabar al derecho de la
copropiedad.

En el caso Christian y Paul Toyohama Goya solicitan la inmovilizacin de partidas

de predios, ambos pueden disponer y grabar, tambin pueden ver la manera para
dar seguridad a su propiedad, es decir pueden inmovilizar las partidas por 10
aos, segn lo establece la directiva 08-2013.

Es por ello que si procede la inscripcin de inmovilizacin de Partida respecto de

la totalidad de acciones y derechos que ostenta un copropietario sobre un predio
determinado.

Es requisito para solicitar la inmovilizacin temporal, la escritura pblica que

contenga el acto unilateral del propietario con derecho escrito, en el cual
manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.

Adems, la SUNARP ha establecido mecanismos registrales como la

Inmovilizacin Registral; el registrador en la aplicacin de la Directiva que regula el
procedimiento para la inmovilizacin temporal de partidas de predios, debe aplicar,
una aplicacin teolgica, una aplicacin sistemtica, ni constitucional, y no literal,
es decir interprete tal y como lo seale la ley en este caso la directiva aprobada
por resolucin.

POSICION DEL GRUPO:

35
 El registrador ha observado confundiendo que la propiedad solo merece
proteccin por ser solo un propietario, dejando de lado que la copropiedad tambin
es un derecho reconocido por la ley y merece proteccin jurdica, es ms siendo
un bien jurdico al igual que la propiedad protegido por las leyes civiles y penales.

La copropiedad tambin es vulnerable, a posibles ventas que no son por parte de

sus titulares, y que tambin merecen de proteccin, ya que ello demuestra que la
delincuencia en los registros est a flote en nuestro sistema registral.

Aunque con ello vulnera los artculos del cdigo civil que establece en su artculo
882 del Cdigo Civil, que no se puede establecer contractualmente la prohibicin
de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. El cdigo Civil seala que no se
puede prohibir que no se enajene o grave un bien ya que es una de las facultades
y poderes inherentes de la propiedad.

En ese orden de ideas es una norma ilegal, pero ya que es precedente vinculante
en materia registral, el registrador solo deber calificar que cumpla con los
requisitos, de presentar una escritura pblica y que tena compatibilidad con las
partidas antecesoras, o los antecedentes registrales.

En el caso hay una copropiedad, ostentando titularidad, y se cumple con la

presentacin de una parte notarial, por lo cual si se puede inmovilizar una partida
de la alcuota que le pertenece al propietario.

7.7.-CONCLUSIONES:

1.- La finalidad de la inmovilizacin de partidas busca dar seguridad jurdica y

salvaguardar el derecho de propiedad, es por ello que la directiva fue creada para
evitar posibles estafas y fraudes, el derecho de copropiedad segn el cdigo civil
permite que quien ostente derechos y acciones sobre l, tambin puede gravarlos
y enajenarlos, por lo tanto si procede que los copropietarios usen el mecanismo
registral como es la inmovilizacin de partidas para proteger su condominio y
tendrn el acceso al registro sin dilaciones, ya que la finalidad es dar seguridad
jurdica.

7.8.-LINEA DE TIEMPO DE LOS HECHOS DE LA RESOLUCION N 390-2014-SUNARP

36
 INMOVILIZACION TEMPORAL INMOVILIZACION
DE PARTIDAS DE PREDIOS TEMPORAL
DE PREDIOS

OBSERVACION
22/05/1996 2014 2014
SOLCITA
SOLICITANTE SOLICITANTE
COMPRAVENT ACALARACION
A A FAVOR DE PAUL TOYOHAMA CRITHIAN SOBRE LOS
CRISTHIAN, DOS TITULOS
GOYA TOYOHAMA POR SER UNA
PAUL Y RONY
TOYOHAMA GOYA COPROPIEDAD
GOYA

INDICE
INTRODUCCION:. PAG 3
MARCO TEORICO...PAG 4
1.-LOS PLENOS REGISTRALES:- ..PAG 4
1.1.-FUNCIONES DEL PLENO REGISTRAL:.. PAG 4
2.-TRIBUNAL REGISTRAL: .PAG 5
2.1.- Estatuto de la SUNARP, aprobado por D.S. N 135-2002-JUS ...PAG 5

37
2.2.-Reglamento de Organizacin y funciones aprobado por D.S. N 012-2013-JUS,
15.10.2013PAG 5
2.3.- Funciones del Tribunal RegistralPAG 6
3.-EL RECURSO DE APELACION..PAG 7
3.1.-OBJETO..PAG 7
4.-INSTANCIAS REGISTRALES..PAG 7
4.1.-EL REGISTRADOR: ..PAG 8
4.2.-EL TRIBUNAL REGISTRAL.PAG 8
5.-ANALISIS DEL PLENO N CXXXIIPAG 10
6.-RESOLUCIN N 445-2015-SUNARP-TRPAG 11

6.1.-PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA: .PAG 11

6.2.-HECHOS: .PAG 11
6.3.-ANALISIS DOCTRINALES..PAG 13
6.3.1.-Prescripcin Adquisitiva de Dominio o UsucapinPAG 13
6.3.2.-Anotacion Preventiva.PAG 14
6.3.3.-LA CONVERSIN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN ASIENTO
DEFINITIVOS.PAG 15
6.3.4-Independizacion.PG 18
6.3.5.- Tacha Registral..PAG 18
6.3.6.-Certificado de Catastro NegativoPAG 19
6.3.7.-Calificacion RegistralPAG 19
6.4.-ANALISIS JURIDICOS O LEGALES....PAG 20
6.4.1.-Reglamento General de los Registros PblicosPAG 20
6.4.2.- REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS...PAG 21
6.4.3.-CODIGO CIVIL...PAG 21
6.4.4.-LEY DE COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO
CONTENCIOSOS....PAG 22
6.5.-ANALISIS RESGISTRALPAG 22
6.5.1.-R.1432-2009 SUNARP.PAG 22
6.5.2.- R.673-2011-SUNARP.PAG 22
6.5.3.-R.090-2010-SUNARPPAG 23

38
6.5.4.-R.241-2010-SUNARP: PAG 23
6.5.5.-R.120-2013-SUNARP: PAG 23
6.5.6.-R.314-2013-SUNARP: PAG 23
6.5.6.-R.410-2014-SUNARP: PAG 23
6.5.7.-R.522-2014-SUNARPPAG 24
6.6.-ANALISIS DEL GRUPO.PAG 24
6.7.-CONCLUSIONES: PAG 25
6.8.-LINEA DE TIEMPO DE LOS HECHOS DE LA RESOLUCION N..PAG 26
7.-RESOLUCIN N 390-2014-SUNARP-TR. PAG 27

7.1.-PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMAPAG 27

7.2.-HECHOSPAG 27
7.3.-ANALISIS DOCTRINALESPAG 29
7.3.1.-Inmovilizacin Temporal de Partida de Predios: Gunther Hernn Gonzales
Barrn.PAG 29
7.3.2.-COPROPIEDAD Y /O CONDOMINIO..PAG 29
7.3.3.-EL DERECHO DE COPROPIEDAD.PAG 30
7.3.3.1.-CONCEPTO. ...PAG 30
7.3.3.2.-PRESUNCIN DE IGUALDAD DE CUOTAS..PAG 30
7.3.3.3.-TOMA DE DECISIONES.PAG 30
7.3.3.4.-ADMINISTRACIN DEL BIEN COMUN.PAG 31
7.3.3.5.-ADMINISTRACIN Y EXPLOTACIN INDIVIDUAL DEL BIEN COMUNPAG31
7.3.3.6.-DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS..PAG 31
7.3.3.7.-DISPOSICIN DE LA CUOTA Y LOS FRUTOS..PAG 32
7.3.3.8.- ACTO DE EJERCICIO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA. .PAG 32
7.3.4.-MECANISMOS REGISTRALES ..PAG 32
7.4.-ANALISIS LEGALES O JURIDICOSPAG 33
7.4.2.-DIRECTIVA N 08-2013 APROBADA POR RESOLUCION N 314-2013-
SUNARP.PAG 34
7.5.-ANALISIS REGISTRALESPAG 35
7.6.-ANALISIS DEL GRUPO.PAG 35
7.7.-CONCLUSIONESPAG 36

39
7.8.-LINEA DE TIEMPO DE LOS HECHOS DE LA RESOLUCION N 390-2014-
SUNARP.PAG 37

40
ANEXOS

41