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Regularizao Fundiria Urbana

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009

2010

1
Realizao e Financiamento
Secretaria Nacional de Habitao do Ministrio das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades
Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento

Coordenao Geral e Edio de Texto


Ana Maria Furbino Bretas Barros
Ana Paula Bruno
Roberta Pereira da Silva

Reviso
Carla Moreira Brito

Projeto Grfico
Ultra Digital

Ilustraes
Cerino.com.br

Capa
Cerino.com .br

Brasil. Ministrio das Cidades

Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009 Ministrio das Cidades,
Secretaria Nacional de Habitao e Secretaria Nacional de Programas Urbanos. Braslia, 2010.

40p.

ISBN

1. Regularizao Fundiria. 2. Direito moradia. 3. Lei Federal n 11.977/2009. 4. Parcelamento do Solo


Apresentao 5
Lei Federal n 11.977/2009: uma grande conquista 6
A construo social da agenda da regularizao fundiria urbana 7

Por que regularizar? 8


Principais avanos da Lei Federal n 11.977/2009 na regularizao fundiria urbana 9
Outros avanos 10

Regularizao fundiria: conceito e diretrizes 11


Regularizao fundiria de interesse social e de interesse especfico 12
Quem pode fazer regularizao fundiria? 13
O projeto de regularizao fundiria 14
Regularizao fundiria de interesse social 16
Demarcao urbanstica 17
Legitimao de posse 18
Regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente 21

Da demarcao urbanstica legitimao de posse: passo a passo 23


Regularizao fundiria de interesse especfico 27
O papel dos atores 28
Prefeituras municipais 28
Poder pblico: municpios, estados, Distrito Federal, Unio ou rgos delegados da administrao indireta 29
Cartrios de registro de imveis 30
Concessionrias e permissionrias de servios pblicos 31
Beneficirios dos processos de regularizao fundiria de interesse social 31

Outros instrumentos de regularizao fundiria 32


S est seguro quem registra! 35
O que deve ser registrado? 35

Tira dvidas 36
APRESENTAO

com grande satisfao que o Ministrio das Cidades, em seu esforo contnuo
para implementar e disseminar a Poltica Nacional de Regularizao Fundiria,
apresenta a publicao Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei
Federal n 11.977/2009.
Elaborado conjuntamente pela Secretaria Nacional de Habitao e pela Secretaria
Nacional de Programas Urbanos, este documento tem por objetivo divulgar as
possibilidades e catalisar as potencialidades proporcionadas pelo novo marco jurdico
da regularizao fundiria: a Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009.
A edio da Lei n 11.977/2009 abre um novo e promissor momento para a
regularizao fundiria urbana no Brasil. Pela primeira vez, a regularizao devidamente
destacada e definida numa lei federal, que estabelece, ainda, procedimentos,
competncias, e cria importantes instrumentos para a sua efetivao.
O texto se destina queles que fazem a regularizao fundiria dos bairros populares
no nosso pas associaes de moradores em assentamentos informais, defensorias
pblicas, organizaes no governamentais, tcnicos de governos estaduais, do
Ministrio das Cidades e da CAIXA e, em especial, s prefeituras municipais que, com
a Lei, passam a ter mais autonomia e novos mecanismos para enfrentar o quadro da
irregularidade em seus territrios.
Promover aes de regularizao fundiria, entendida de forma ampla, e assim
transformar gradativamente a realidade desigual de nossas cidades, depende de um
esforo articulado de todos os entes da federao. Mais do que isso, depende da
compreenso do conjunto da sociedade de que todos ganham com a construo de
cidades mais justas.

Ins Magalhes Celso Santos Carvalho


Secretria Nacional de Habitao Secretrio Nacional de Programas Urbanos - Substituto

5
LEI FEDERAL N 11.977/2009: UMA GRANDE CONQUISTA

O
Para que a regularizao captulo III da Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, o primeiro marco jurdico
fundiria seja plena, a de carter nacional a dispor sobre a regularizao fundiria em reas urbanas de maneira
regularizao patrimonial deve abrangente. Alm de conceituar, a lei cria novos instrumentos e procedimentos, define
ser articulada regularizao competncias e responsabilidades, com o objetivo de agilizar e tornar efetivos os processos de
urbanstica, o que implica regularizao, especialmente nos casos em que esteja configurado o interesse social.
a execuo de obras de
A aprovao da lei consolida as conquistas
urbanizao e implantao
alcanadas nas ltimas dcadas em favor de uma
de servios pblicos e
agenda nacional para a regularizao fundiria plena
equipamentos comunitrios.
dos assentamentos informais, que fazem parte da
Alm disso, a regularizao
realidade da maioria das cidades brasileiras.
fundiria deve propiciar a
compatibilizao do direito
moradia com a recuperao
de reas degradadas e com a
preservao ambiental.

6
A contruo social da agenda da regularizao fundiria urbana

1960 Dcada em que os efeitos nocivos da urbanizao desigual das cidades brasileiras
comeam a ser sentidos

1970 1979: Aprovao da Lei Federal de Parcelamento do Solo, Lei n 6.766

1980 1988: Incorporao do Captulo da Poltica Urbana na Constituio Brasileira,


aprimorando o conceito de funo social da propriedade

1990 1999: Alterao na Lei de Parcelamento do Solo, dando tratamento especial aos
assentamentos populares regularizados no mbito de aes pblicas locais

Articulao do Movimento Nacional


2000 2000: Definio da moradia como um direito social pela Emenda Constitucional n 26

pela Reforma Urbana


2001: Aprovao do Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257) pelo Congresso
Nacional, e edio da Medida Provisria n 2.220, que disciplinou a CUEM de imveis
pblicos ocupados

2003: Criao do Ministrio das Cidades e instituio da Poltica Nacional de


Regularizao Fundiria

2004: Aprovao da Lei Federal n 10.931, que estabelece a gratuidade do primeiro


registro decorrente da regularizao fundiria

2007: Aprovao da Lei Federal n 11.481, que define mecanismos para a regularizao
fundiria em terras da Unio

2009: Aprovao da Lei Federal n 11.952, que define mecanismos para a regularizao
fundiria em terras da Unio na Amaznia Legal e APROVAO DA LEI FEDERAL
N 11.977, que dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida e dedica um captulo
regularizao fundiria de assentamentos informais urbanos.

7
POR QUE REGULARIZAR?

A
informalidade urbana ocorre na quase totalidade das cidades brasileiras. Embora no
exclusivamente, a irregularidade , em sua maior parte, associada a ocupaes de
populao de baixa renda, que historicamente no teve acesso produo formal de
habitao, e, como conseqncia, impedida de concretizar, no quadro da legalidade, seu
direito cidade e exercer plenamente sua cidadania.

Morar irregularmente significa estar em condio de insegurana permanente; por esse


motivo, alm de um direito social, podemos dizer que a moradia regular condio para a
realizao integral de outros direitos constitucionais, como o trabalho, o lazer, a educao e a
sade.

Alm de transformar a perspectiva de vida das comunidades e das famlias beneficiadas,


a regularizao fundiria tambm interfere positivamente na gesto dos territrios urbanos, j
que, regularizados, os assentamentos passam a fazer parte dos cadastros municipais.

Estudo recente realizado na cidade de Osasco


pelo pesquisador Maurcio Moura mostrou que
a regularizao fundiria aumenta a jornada
de trabalho, a renda familiar e ainda diminui a
ocorrncia de trabalho infantil. Isso se explica: a
insegurana jurdica quanto situao de moradia
prejudica o envolvimento e a dedicao das
famlias a outras atividades.

8
PRINCIPAIS AVANOS DA LEI FEDERAL N 11.977/2009 NA
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA

A
s principais novidades introduzidas pela Lei Federal n 11.977/2009, adiante detalhadas,
so:

definio de competncias e responsabilidades dos atores envolvidos nos processos


de regularizao, em especial, a atribuio expressa de competncia aos municpios
para disciplinar os procedimentos de regularizao fundiria dentro de seus limites
territoriais;
diferenciao entre regularizao fundiria de interesse social e regularizao fundiria
de interesse especfico;
obrigatoriedade da elaborao de projeto de regularizao fundiria, instrumento
integrador das dimenses social, jurdica, urbanstica e ambiental; componentes do
processo;
possibilidade de compatibilizao do direito moradia e do direito a um meio ambiente
saudvel, estabelecendo regras para a regularizao fundiria de interesse social
em reas de Preservao Permanente urbanas;
criao dos instrumentos demarcao urbanstica e legitimao de posse,
que agilizam os processos de regularizao fundiria de interesse social em
situaes que anteriormente s podiam ser tratadas por meio de aes judiciais
de usucapio.

9
Outros avanos
Alm dos pontos mencionados, a Lei n 11.977/2009 trouxe tambm outros mecanismos
importantes para a regularizao fundiria referentes:
ao pagamento da indenizao em desapropriao de imveis; e
ao registro de parcelamentos irregulares efetuados antes da Lei n 6766/79.

Desapropriao
A nova Lei instituiu que devem ser descontadas as dvidas fiscais bem como as multas
decorrentes do no pagamento dessas obrigaes, do valor a ser depositado pelo ente
expropriante.
Assim, se h dvidas de IPTU, o valor a ser pago ao expropriado corresponde ao valor real do
imvel descontado o valor desta dvida e das multas decorrentes do no pagamento do imposto.
Para tanto, necessrio que o dbito esteja inscrito na dvida ativa do Municpio e, ainda, que
tenha sido proposta a execuo fiscal. Esse mecanismo pode ser muito til, por exemplo, no
caso de imveis privados ocupados irregularmente em que a oposio do proprietrio impea a
utilizao do instrumento da demarcao urbanstica.

Registro de parcelamentos anteriores Lei n 6.766/79


A Lei n 11.977/2009 facilitou a regularizao da situao jurdica de glebas parceladas
para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, simplificando as exigncias para o
registro de parcelamentos implantados e integrados cidade.
Basicamente, este registro feito mediante requerimento do interessado dirigido ao cartrio
de registro de imveis competente, instrudo com:
certido que comprove que a gleba foi parcelada antes de 19 de dezembro de 1979 e que
o parcelamento est implantado e integrado cidade, emitida pela prefeitura municipal;
plantas e demais documentos necessrios ao registro, incluindo aqueles que
comprovem que o requerente tem legitimidade para promover a ao.
O procedimento pode ser aplicado em qualquer tipo de regularizao fundiria (interesse
social ou interesse especfico) e envolver a totalidade ou parcelas da gleba.

10
REGULARIZAO FUNDIRIA: CONCEITO E DIRETRIZES

R
egularizao fundiria, em termos gerais, o processo que inclui medidas jurdicas, A Lei Federal n 11.977/2009
urbansticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares define regularizao fundiria
ao contexto legal das cidades. como o conjunto de medidas
Os assentamentos apresentam normalmente dois tipos de irregularidade fundiria: jurdicas, urbansticas,
irregularidade dominial, quando o possuidor ocupa uma terra pblica ou privada, sem qualquer ambientais e sociais que
ttulo que lhe d garantia jurdica sobre essa posse; e, urbanstica e ambiental, quando o visam regularizao de
parcelamento no est de acordo com a legislao urbanstica e ambiental e no foi devidamente assentamentos irregulares e
licenciado. A efetiva integrao cidade requer o enfrentamento de todas essas questes, titulao de seus ocupantes,
por isso a regularizao envolve um conjunto de medidas. Alm disso, quando se trata de
de modo a garantir o direito
assentamentos de populao de baixa renda, so necessrias tambm medidas sociais, de
social moradia, o pleno
forma a buscar a insero plena das pessoas cidade.
desenvolvimento das funes
A regularizao fundiria tambm um instrumento para promoo da cidadania, devendo sociais da propriedade urbana
ser articulada com outras polticas pblicas. Nessa perspectiva, para orientar a utilizao desse
e o direito ao meio ambiente
instrumento, a Lei n 11.977/2009 estabeleceu os seguintes princpios:
ecologicamente equilibrado.
I ampliao do acesso a terra urbanizada pela populao de baixa renda, com
prioridade para sua permanncia na rea ocupada, assegurados o nvel adequado de
habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica, social e
ambiental;
II articulao com as polticas setoriais de habitao, de meio ambiente, de saneamento
bsico e de mobilidade urbana, nos diferentes nveis de governo e com as iniciativas
pblicas e privadas, voltadas integrao social e gerao de emprego e renda;
III participao dos interessados em todas as etapas do processo de regularizao;
IV estmulo resoluo extrajudicial de conflitos; e
V concesso do ttulo preferencialmente para a mulher.

11
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE
SOCIAL E DE INTERESSE ESPECFICO

A
irregularidade fundiria no se restringe aos assentamentos populares, existindo tambm
bairros e loteamentos formados por famlias de mdia e alta renda que se encontram fora
das leis. No caso dos assentamentos populares, os moradores foram obrigados a viver
num bairro irregular por falta de alternativa legal de moradia. Nos demais, houve a opo por
construir suas casas nos loteamentos e condomnios irregulares, apesar de terem condies
financeiras para adquirir uma residncia legalizada. Para que se tenha um ordenamento legal
que compreenda toda a cidade, necessrio regularizar esses dois tipos de situao, mas as
condies e instrumentos devem ser diferenciados. Assim, a Lei Federal n 11.977/2009 definiu
dois tipos bsicos de regularizao fundiria para dar conta dessas situaes:

regularizao fundiria de interesse social: aplicvel a assentamentos


irregulares ocupados por populao de baixa renda em que a garantia do
direito constitucional moradia justifica que se apliquem instrumentos,
procedimentos e requisitos tcnicos especiais; e

regularizao fundiria de interesse especfico: aplicvel a assentamentos


irregulares no enquadrados como de interesse social. Nesses
assentamentos no se podem utilizar as condies especiais desenhadas
para a regularizao fundiria de interesse social.

12
QUEM PODE FAZER REGULARIZAO FUNDIRIA?

A
regularizao fundiria um processo realizado coletivamente, que depende da Os moradores, as cooperativas
participao e da atuao articulada de diversos atores, em momentos e com papis habitacionais, as entidades
especficos, de acordo com as caractersticas da rea e com as condies existentes civis e os demais legitimados
para a regularizao. diferentes do poder
pblico podem promover a
De acordo com a Lei, os seguintes atores tm legitimidade para promover regularizao
regularizao fundiria, mas
fundiria:
no podem praticar todos os
a Unio, os estados, o Distrito Federal e os municpios; atos do procedimento. Esses
a populao moradora dos assentamentos informais, de maneira individual ou em legitimados podem fazer
o projeto de regularizao
grupo;
fundiria e, aps aprovao
cooperativas habitacionais, associaes de moradores, organizaes sociais, pelos rgos competentes,
organizaes da sociedade civil de interesse pblico; e solicitar o registro do
entidades civis constitudas com a finalidade de promover atividades ligadas ao parcelamento decorrente do
desenvolvimento urbano ou regularizao fundiria. processo. Contudo, somente
o poder pblico pode fazer
necessrio esclarecer que a definio de quem pode promover a regularizao fundiria
a demarcao urbanstica
no retira as responsabilidades do loteador responsvel pelo parcelamento irregular do solo. e reconhecer a posse dos
Desta forma, o poder pblico, na forma do artigo 38, 2 da Lei n 6.766/79, deve notificar o moradores por meio da
loteador, que responder por crime contra a Administrao Pblica, em razo do artigo 50 da legitimao de posse. Alm
Lei n 6.766/79 e ainda administrativamente. disso, cabe ao poder pblico
Alm desses, h tambm outros atores que, embora no sejam legitimados, podem ou municipal aprovar o projeto de
devem estar envolvidos no processo de regularizao, como as concessionrias de servios regularizao fundiria.
pblicos, os cartrios de registro de imveis, o ministrio pblico e a defensoria pblica.

13
O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA

A
regularizao fundiria no deve significar apenas a existncia de um ttulo registrado
em cartrio, que d a devida garantia ao morador da posse de seu lote, mas deve ser
compreendida como uma soluo integrada para as questes de degradao ambiental
e social, de situaes de risco e de falta ou precariedade de infraestrutura, de sistema virio e
de reas pblicas.
Para que se tenha uma regularizao plena,
que contemple as dimenses dominial, urbanstica
e ambiental, a Lei criou o instrumento denominado
Projeto de Regularizao Fundiria.

Os elementos mnimos que devem estar


contemplados no projeto de regularizao fundiria so:

reas ou lotes a serem regularizados e, quando


for o caso, as edificaes a serem relocadas;

vias de circulao existentes ou projetadas e,


quando possvel, outras reas destinadas a uso
pblico;

medidas necessrias para a promoo da


sustentabilidade urbanstica, social e ambiental
da rea ocupada, incluindo as compensaes
urbansticas e ambientais previstas em lei;

condies para promover a segurana da


populao em situaes de risco; e

medidas previstas para adequao da


infraestrutura bsica.

14
Alm desses elementos previstos na Lei n 11.977/2009, e de outros que possam ser O Projeto de Regularizao
adicionados por lei municipal, tambm deve fazer parte do projeto a identificao de todas as Fundiria constitui pea
edificaes existentes na rea e de seu arranjo em lotes. obrigatria para o registro do
O projeto exigido tanto para a regularizao fundiria de interesse social quanto para parcelamento dele decorrente,
a de interesse especfico. A principal diferena que no caso de interesse social, o projeto com exceo dos casos que se
pode definir parmetros urbansticos e ambientais especficos, coerentes com as caractersticas tratar de declarao de direitos
da ocupao existente, e sua aprovao pode corresponder ao licenciamento urbanstico e por sentena de usucapio ou
ambiental, se efetuada por municpio que preencha os requisitos indicados na Lei. de concesso de uso especial
para fins de moradia. Esta
A Lei prev ainda a possibilidade de implantao da regularizao fundiria em etapas que
exceo foi includa na Lei
devem estar previstas num cronograma fsico de servios e obras vinculado ao projeto. Seu
para evitar que a ausncia do
objetivo permitir que as intervenes numa determinada rea possam ser implementadas em
projeto impea a concretizao
partes, mas obedecendo a um planejamento geral definido no projeto de regularizao. Essas
de direito reconhecido por
etapas podem se referir a pores da rea ocupada, aos momentos de elaborao de projetos e
sentena judicial.
de implementao de obras, ou at mesmo regularizao jurdica e regularizao urbanstica
e ambiental da ocupao. A regularizao fundiria em etapas permite ao promotor da ao
gerir, de acordo com as suas possibilidades e com as caractersticas do caso concreto, todas
as dimenses do processo de regularizao fundiria plena.

15
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL

A
regularizao fundiria de interesse social aplica-se aos assentamentos ocupados
predominantemente por populao de baixa renda, nas situaes em que exista o
reconhecimento legal ou administrativo do direito moradia. Assim, as ocupaes
devem atender a, pelo menos, uma das seguintes condies:

preencher os requisitos para usucapio ou concesso de uso especial para fins de


moradia;
Zonas Especiais de Interesse situar-se em Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS; ou
Social ZEIS - so parcelas
ser declarada de interesse para a implantao de projetos de regularizao fundiria de
de rea urbana destinadas
interesse social, nos casos de reas da Unio, dos estados, do Distrito Federal ou dos
predominantemente
municpios.
moradia de populao de
baixa renda e sujeitas a regras A Lei n 11.977/2009 criou instrumentos e mecanismos especficos para a regularizao
especficas de parcelamento, fundiria de interesse social, com o objetivo de facilitar e agilizar a concretizao do direito
uso e ocupao do solo, que moradia. So eles:
devem ser definidas no Plano
a demarcao urbanstica;
Diretor ou em lei municipal
especfica. a legitimao de posse; e

a regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente APPs.


rea urbana corresponde
parcela do territrio, contnua
ou no, includa no permetro
urbano pelo Plano Diretor ou
por lei municipal especfica.

16
Demarcao urbanstica
A demarcao urbanstica a delimitao de uma rea ocupada para fins habitacionais,
de domnio pblico ou privado, por meio da identificao de seus limites, confrontantes, rea
de superfcie e localizao, para a realizao de procedimentos de regularizao fundiria de
interesse social.

O instrumento voltado para interveno em reas de ocupao j consolidada, onde no


haja oposio do proprietrio do imvel. Como a demarcao s pode ser aplicada nos casos
de regularizao fundiria de interesse social, a rea deve ser ocupada predominantemente
por populao de baixa renda e atender a pelo menos um dos requisitos exigidos para essa
modalidade de regularizao, descritos neste captulo.

A demarcao urbanstica somente pode ser feita pelo poder pblico, ou seja, pela Unio,
pelos estados, pelos municpios e pelo Distrito Federal, incluindo seus rgos delegados da
administrao indireta. Nos casos de terras particulares, qualquer um desses entes pode fazer a
demarcao urbanstica. Nos casos de reas pblicas, qualquer ente pode fazer a demarcao
de terras de seu prprio domnio. A demarcao em terras federais, em razo da Seo III-A do
Decreto-Lei n 9.760/46, somente poder ser feita pela prpria Unio. J a demarcao em terras
municipais e estaduais poder ser feita por outro ente pblico, desde que no haja vedao na
legislao patrimonial e se obtenha a anuncia do municpio ou do estado titular da rea.

Alm disso, como os municpios so os responsveis pela execuo da poltica de


desenvolvimento urbano e pela disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo em
seus territrios, deve ser observada a legislao municipal referente matria, a fim de verificar
se no h incompatibilidade entre a regularizao proposta e as leis de uso e ocupao do solo.

17
Municpio pode demarcar Estado pode demarcar Unio pode demarcar

reas Particulares sim sim sim

sim sim
reas Pblicas Municipais sim (com a concordncia do ente municipal) (com a concordncia do ente municipal)

sim sim sim


reas Pblicas Estaduais (com a concordncia do ente estadual) (com a concordncia do ente estadual)

reas Pblicas Federais no no sim

Legitimao de posse
A legitimao de posse um instrumento voltado para o reconhecimento da posse de
moradores de reas objeto de demarcao urbanstica. Trata-se da identificao pelo poder
pblico de uma situao de fato, que a posse mansa e pacfica de uma rea por pessoas que
no possuem ttulo de propriedade ou de concesso e que no sejam foreiras de outro imvel
urbano ou rural.

Um dos objetivos da legitimao dar publicidade s posses identificadas e qualificadas,


por meio da confeco de um ttulo pelo poder pblico, em nome do morador, e de seu registro
no cartrio de registro de imveis.

Quando feita em reas privadas, a legitimao de posse possibilita a aquisio de


propriedade por meio da usucapio administrativa. Em relao a reas pblicas, pode facilitar
a instruo de pedidos de concesso de uso para fins de moradia ou de outros instrumentos
definidos pelo titular de domnio da rea.

Como o ttulo de legitimao de posse no reconhece um direito real, sua utilizao em reas
pblicas interessante apenas nos casos em que o ente promotor da ao no o proprietrio do
imvel. Quando o procedimento feito pelo prprio ente detentor do domnio, a legitimao um
passo desnecessrio, j que possvel fazer de imediato a transferncia de direito real em nome
do possuidor, por meio de instrumentos como a CUEM, a CDRU, a doao, entre outros.

18
Quem pode ser beneficirio da legitimao de posse?

Os moradores dos lotes e casas inseridos em reas objeto de demarcao urbanstica,


cadastrados pelo poder pblico, que:
no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel, urbano ou rural;
ocupem lote com rea inferior a 250m; e
no tenham sido beneficiados anteriormente por outra legitimao de posse.
Quando no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, possvel
promover a legitimao de posse de forma coletiva. Nesse caso, o lote poder ultrapassar os
250m, desde que a frao ideal de cada ocupante no ultrapasse essa rea.
Em relao natureza da posse, preciso que ela seja mansa e pacfica, ou seja, no pode
ter acontecido qualquer oposio de parte legtima para tanto.

Como se d o procedimento da legitimao de posse?


A legitimao de posse um procedimento vinculado demarcao urbanstica de
uma rea para fins de promoo da regularizao fundiria de interesse social. Assim, para
que a legitimao de posse ocorra necessrio que:
o assentamento irregular tenha sido objeto de demarcao urbanstica;
o projeto de regularizao fundiria de interesse social tenha sido
elaborado e aprovado; e
o parcelamento do solo decorrente do projeto de
regularizao tenha sido registrado.

19
Para confeccionar os ttulos de legitimao de posse, a pedido dos interessados, o
poder pblico deve:
identificar as casas e os lotes inseridos na rea objeto de demarcao urbanstica e
cadastrar seus moradores;

solicitar declarao, sob penas da lei, da localizao, do tempo e da natureza das


posses dos interessados, da condio de no proprietrios, no concessionrios e no
foreiros de outro imvel urbano ou rural, bem como da ausncia de benefcio anterior
de legitimao de posse, se for o caso;

verificar o atendimento aos requisitos legais necessrios legitimao de posse e instruir


processo administrativo com todos os documentos comprobatrios dessa condio.

O ttulo deve conter o nome do morador responsvel pelo lote, preferencialmente da mulher,
ou os nomes do casal. Deve constar, ainda, a descrio do lote, as informaes de tempo e
natureza da posse, declaradas pelo morador, e informaes que permitam identificar o possuidor,
dentre os quais, no mnimo, os nmeros da carteira de identidade e do CPF.

Como converter a legitimao de posse em propriedade?

Quando o ttulo conferido a moradores de reas privadas, seus beneficirios podem


requerer o reconhecimento de propriedade depois de 5 (cinco) anos do registro da legitimao
de posse.

Cabe ao beneficirio da legitimao dirigir-se ao cartrio de registro de imveis onde o ttulo


est registrado munido dos seguintes documentos: documento oficial de identidade; declarao
de que no possui outro imvel urbano ou rural; declarao de que o imvel utilizado para sua
moradia ou de sua famlia e; declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito
usucapio de imveis em reas urbanas. Alm disso, deve solicitar ao poder pblico, e levar ao
cartrio, certides que demonstrem a inexistncia de aes em andamento relativas posse ou
propriedade do imvel.

20
Regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente
Um dos maiores destaques da Lei Federal n 11.977/0209 a possibilidade de se promover,
por deciso fundamentada, regularizao fundiria em reas de preservao permanente, assim
definidas na Lei Federal n 4.771/65 Cdigo Florestal.

Essa possibilidade restrita regularizao fundiria de interesse social e somente pode


ser admitida nos casos em que:

a ocupao da APP for anterior a 31 de dezembro de 2007;

o assentamento estiver inserido em rea urbana consolidada; e rea urbana consolidada


estudo tcnico comprovar que a interveno programada implicar melhoria das parcela da rea urbana
condies ambientais relativamente situao de ocupao irregular anterior. com densidade demogrfica
superior a 50 (cinqenta)
Para fundamentar a deciso do rgo ambiental competente, o estudo tcnico que
habitantes por hectare, malha
condiciona a regularizao fundiria de interesse social em APP deve ser realizado por
viria implantada e que
profissional legalmente habilitado, estar vinculado ao projeto de regularizao fundiria, e:
tenha, no mnimo, 2 (dois)
caracterizar a situao ambiental da rea a ser regularizada; dos seguintes equipamentos
especificar os sistemas de saneamento bsico; de infraestrutura urbana
implantados: drenagem
propor intervenes para o controle de riscos geotcnicos e de inundaes;
de guas pluviais urbanas;
estabelecer formas de recuperao de reas degradadas e daquelas no passveis esgotamento sanitrio;
de regularizao; abastecimento de gua
comprovar a melhoria das condies de sustentabilidade urbano-ambiental, potvel; distribuio de
considerados o uso adequado dos recursos hdricos e a proteo das unidades de energia eltrica; limpeza
conservao, quando for o caso; urbana, coleta e manejo de
resduos slidos.
comprovar a melhoria das condies de habitabilidade dos moradores propiciada
pela regularizao proposta; e

garantir o acesso pblico s praias e aos corpos dagua, quando for o caso.

21
reas de Preservao Permanente encontram-se definidas na Lei Federal n ainda que intermitentes e nos chamados
APPs so reas protegidas com a 4.771/65 Cdigo Florestal, podendo olhos dgua num raio mnimo de 50
funo de preservar o meio ambiente ser acrescidas de outras declaradas (cinquenta) metros de largura; nos topos
natural e assegurar o bem-estar por ato do poder pblico. So exemplos de morros, montes, montanhas e serras;
das populaes humanas. As APPs de APPs aquelas situadas: ao longo e nas encostas ou partes destas, com
dos rios ou de qualquer curso dgua, declividade superior a 45, equivalente a
com dimenses que variam de 30 100% na linha de maior declive.
(trinta) metros para os cursos dgua de
menos de 10 (dez) metros de largura
at 500 (quinhentos) metros para os
cursos dgua com largura superior a
600 (seiscentos) metros; ao redor das
lagoas, lagos ou reservatrios dgua
naturais ou artificiais; nas nascentes,

22
DA DEMARCAO URBANSTICA LEGITIMAO DE POSSE: PASSO A PASSO

1 Seleo do assentamento a ser objeto de demarcao urbanstica


Passo 1.1: Levantamento da situao da rea, incluindo pesquisa fundiria, legislao municipal
incidente, situao jurdica, tempo da ocupao, perfil socioeconmico da populao moradora,
entre outros, com o objetivo de caracterizar a regularizao fundiria de interesse social, com
base nos requisitos da Lei;

Passo 1.2: Anlise da viabilidade de utilizao do instrumento da demarcao urbanstica,


considerando as caractersticas e o histrico da rea, especialmente quanto ausncia de
qualquer oposio.

2 Elaborao do auto de demarcao urbanstica


Passo 2.1: Elaborao de levantamento planialtimtrico cadastral do assentamento irregular a
ser demarcado;

Passo 2.2: Elaborao da planta e memorial descritivo da rea, contendo medidas perimetrais,
rea total, confrontantes e coordenadas dos vrtices definidores dos limites, com base no
levantamento planialtimtrico cadastral e na anlise de planta e certido de matrcula, ou
transcrio, previamente solicitados junto ao cartrio de registro de imveis;

Passo 2.3: Elaborao de planta contendo a sobreposio do permetro da rea demarcada com
os permetros dos imveis registrados no cartrio de registro de imveis, de modo a permitir a
perfeita identificao dos ttulos atingidos pelo auto de demarcao

3 Notificao, pelo ente promotor da regularizao,dos demais entes pblicos


quando a demarcao abranger rea pblica ou com ela confrontar, para
que informem sobre a titularidade da rea no prazo de 30 dias.

23 23 23
4 Encaminhamento do auto de demarcao urbanstica ao cartrio de
registro de imveis, instrudo com: (i) planta e memorial descritivo da rea; (ii)
planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao constante no registro de imveis;
(iii) certido da matrcula do imvel; (iv) endereo do proprietrio em cujo nome encontra-se
registrado o imvel e dos titulares de nus reais sobre o imvel, como hipoteca e penhora judicial.

Passo 4.1: Notificao pessoal, pelo CRI, do proprietrio do imvel e daqueles titulares de nus
reais sobre o imvel;

Passo 4.2: Caso no seja identificado o proprietrio do imvel, os entes pblicos devem ser
notificados para que informem, no prazo de 30 dias, se so titulares da rea.

Passo 4.3: Notificao por edital, pelo CRI, dos confrontantes, dos eventuais interessados, do
proprietrio do imvel e dos titulares de nus reais sobre o imvel, caso os dois ltimos no
sejam localizados para notificao pessoal;

Passo 4.4: Promoo de tentativa de acordo pelo oficial de registro, no caso de impugnao por
qualquer interessado, entre este e o poder pblico responsvel, que deve analisar a possibilidade
de alterao do auto de demarcao, excluindo a parte objeto da impugnao;

Passo 4.5: Finalizao do procedimento, no caso de impugnao total da rea e de ausncia de


acordo entre as partes;

Passo 4.6: Averbao do auto de demarcao urbanstica na matrcula:

Situao 1: Averbao do auto de demarcao urbanstica na matrcula correspondente, se


no houver impugnao ou aps a soluo do conflito.

Situao 2: No havendo qualquer registro do imvel, ou na hiptese de a rea demarcada


abranger terrenos de mais de um proprietrio, deve ser aberta uma nova matrcula, fazendo
constar na primeira averbao a referncia ao auto de demarcao urbanstica que motivou
sua abertura. No caso de abertura de nova matrcula a partir de reas de imveis de diferentes
proprietrios, os registros originais no devem ser encerrados, devendo neles ser averbada
a incidncia de auto de demarcao urbanstica e de nova matrcula dele decorrente.

24 24
5
Elaborao do projeto de regularizao fundiria pelo ente responsvel
pela regularizao da rea.
Passo 5.1: Identificao pelo poder pblico de todas as edificaes existentes na rea e de seu
arranjo em lotes, o que constitui a base para o cadastramento socioeconmico dos moradores;

Passo 5.2: Elaborao da planta de parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria,


feito de acordo com os requisitos exigidos na Lei (ver captulo especfico).

6 Anlise e aprovao do projeto de regularizao fundiria pelo Municpio.


Situao 1: Municpio pode conceder licena ambiental nos termos do par. nico do artigo
n 53 da Lei n 11.977/2009 licenciamento ambiental e urbanstico junto aos rgos
municipais competentes.

Situao 2: Municpio no pode conceder licena ambiental licenciamento ambiental


junto ao rgo estadual ou federal e licenciamento urbanstico junto ao rgo municipal
competente.

7 Registro do parcelamento decorrente do projeto de regularizao


fundiria no cartrio de registro de imveis, com abertura de matrculas
das parcelas resultantes.

25 25
8 Reconhecimento da posse, por meio da legitimao de posse, dos
moradores cadastrados pelo poder pblico.
Passo 8.1: Realizao do cadastramento socioeconmico dos moradores de cada edificao
identificada na rea objeto de demarcao. Embora no seja obrigatrio, este passo pode ser
realizado conjuntamente com o passo 5.1, no momento de elaborao do projeto, para subsidiar
o trabalho social a ser desenvolvido com a comunidade ao longo do processo;

Passo 8.2: Solicitao pelos moradores, dirigida ao poder pblico, do ttulo de legitimao de
posse comprovando, por meio de declarao, que (i) no so concessionrios, foreiros ou
proprietrios de outro imvel urbano ou rural;(ii) no so beneficirios de legitimao de posse
concedida anteriormente; e(iii) os lotes ou frao ideal no so superiores a 250m (duzentos e
cinqenta metros quadrados);

Passo 8.3: Confeco dos ttulos de legitimao de posse pelo poder pblico aos moradores
habilitados;

Passo 8.4: Registro do ttulo de legitimao de posse na matrcula do lote resultante do


parcelamento da rea.

26
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE ESPECFICO

A
regularizao fundiria de interesse especfico toda aquela em que no est A regularizao fundiria
caracterizado o interesse social, nos termos da Lei n 11.977/2009, e, como tal, no de interesse especfico
pode se utilizar dos instrumentos e mecanismos definidos especificamente para os casos deve observar as
de regularizao fundiria de interesse social, como a demarcao urbanstica, a legitimao de restries ocupao
posse e a regularizao fundiria em reas de preservao permanente. de reas de preservao
permanente.
A regularizao fundiria de interesse especfico requer a elaborao do projeto de
regularizao, na forma definida no artigo 51 da Lei n 11.977/2009, que deve ser aprovado
pela autoridade competente. Para aprovao do projeto, so necessrias as licenas urbanstica
e ambiental.

A implantao do sistema virio, da infraestrutura bsica e dos equipamentos comunitrios


definidos no projeto poder ser compartilhada, inclusive entre os beneficirios, cabendo s
autoridades responsveis pelas licenas urbanstica e ambiental definir as responsabilidades.

Alm disso, essas autoridades podero exigir contrapartidas e compensaes, que devero ser
previstas em norma municipal e integrar, no caso concreto, termo de compromisso firmado perante
as autoridades responsveis pelo licenciamento, com forma de ttulo executivo extrajudicial.

27
O PAPEL DOS ATORES

Prefeituras municipais
Dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio, por meio de
norma municipal, embora a sua ausncia no impea a aplicao dos dispositivos da
Lei Federal n 11.977/2009;

Definir os requisitos para a elaborao do projeto de regularizao fundiria, no que se


refere aos desenhos, memorial descritivo e cronograma fsico de obras e servios nele
previstos;

Autorizar a reduo do percentual de reas destinadas ao uso pblico e da rea mnima


dos lotes definidos na legislao de parcelamento do solo urbano, nos assentamentos
implantados anteriormente Lei Federal n 11.977, ou seja, antes de 07 de julho de
2009;

Analisar e aprovar o projeto de regularizao fundiria;

Promover o licenciamento urbanstico e ambiental de intervenes caracterizadas como


regularizao fundiria de interesse social, num ato nico correspondente anlise
e aprovao do projeto de regularizao fundiria, desde que o Municpio possua
conselho de meio ambiente e rgo ambiental capacitado; e

Admitir a regularizao fundiria de interesse social em reas de Preservao


Permanente, respeitados os requisitos da lei.

28
Poder pblico: municpios, estados, Distrito Federal, Unio ou rgos
delegados da administrao indireta

Implantar e manter, diretamente ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios


de servios pblicos, sistema virio, infraestrutura bsica e equipamentos comunitrios, De acordo com a Lei
nos casos de regularizao fundiria de interesse social, ainda que promovida por Federal n 6.766/79, a
outros legitimados que no o poder pblico e que a regularizao jurdica da situao infraestrutura bsica dos
dominial dos imveis no esteja concluda; parcelamentos situados
Lavrar, ou seja, emitir auto de demarcao urbanstica para fins de promoo de nas zonas habitacionais
regularizao fundiria de interesse social, sendo responsvel, nessa hiptese, pela declaradas por lei como
produo de todo o material necessrio para a sua instruo; de interesse social
compreende, no mnimo,
Propor alteraes ao auto de demarcao urbanstica ou adotar quaisquer outras
vias de circulao, sistema
medidas para afastar eventuais oposies dos proprietrios ou dos confrontantes da
de escoamento das guas
rea objeto de interveno;
pluviais, rede para o
Elaborar projeto de regularizao fundiria e, no caso dos estados, da Unio e de rgos abastecimento de gua
delegados da administrao indireta, submet-lo aprovao da prefeitura municipal; potvel e solues para
o esgotamento sanitrio
Submeter o parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria aprovado
e para a energia eltrica
pela prefeitura municipal ao registro imobilirio;
domiciliar.
Conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes das reas objeto de demarcao
urbanstica para fins de promoo de regularizao fundiria de interesse social;

Providenciar certides do cartrio distribuidor que demonstrem a inexistncia de aes


em andamento relativas posse ou propriedade do imvel objeto de demarcao
urbanstica e legitimao de posse, para fins de converso desta em propriedade, por
iniciativa dos beneficirios; e

Instruir os beneficirios quanto aos procedimentos e documentao necessrios


converso da legitimao de posse em propriedade.

29
Cartrios de registro de imveis
Emitir certido de matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada por meio de
demarcao urbanstica;

Recepcionar e analisar o auto de demarcao urbanstica elaborado pelo poder pblico


para fins de promoo de regularizao fundiria de interesse social;

Proceder s buscas para identificar o proprietrio, bem como as matrculas e


transcries referentes rea objeto de demarcao urbanstica;

Notificar o proprietrio da rea, seus confrontantes e interessados, para eventual


impugnao ao procedimento de demarcao urbanstica;

Notificar o poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de interesse social


para manifestao nos casos de impugnao, bem como promover tentativa de acordo
entre o ente promotor e o impugnante;

Averbar o auto de demarcao urbanstica na matrcula correspondente, ou, em


caso de inexistncia desta, abrir matrcula com base na planta e memorial descritivo
apresentados pelo poder pblico;

Abrir matrcula da rea objeto de regularizao fundiria, se for o caso;

Recepcionar e registrar o parcelamento decorrente de projeto de regularizao fundiria


na respectiva matrcula;

Abrir as matrculas das parcelas resultantes do projeto de regularizao fundiria,


quando este for exigvel, ou do parcelamento de fato, quando a execuo do projeto for
dispensvel;

Registrar ttulo de legitimao de posse concedido pelo poder pblico em favor dos
ocupantes das reas objeto de demarcao urbanstica;

Registrar a converso da legitimao de posse em propriedade, a requerimento dos


beneficirios, aps anlise dos documentos, por estes apresentados, que comprovem
o preenchimento dos requisitos legais necessrios.

30
Concessionrias e permissionrias de servios pblicos
Implantar, por delegao do poder pblico, sistema virio e infraestrutura bsica nos
casos de regularizao fundiria de interesse social, independentemente de quem seja
seu agente promotor.

Beneficirios dos processos de regularizao fundiria de interesse social Os beneficirios, bem


como as cooperativas
Participar do processo de regularizao fundiria, acompanhando a realizao de habitacionais, associaes
cada etapa; e entidades afins tm
Solicitar ao poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de interesse social um importante papel
a concesso do ttulo de legitimao de posse, entregando-lhe todos os documentos no procedimento de
necessrios; regularizao fundiria,
podendo inclusive promov-
Solicitar ao cartrio de registro de imveis a converso do ttulo de legitimao de
la. Sua atuao, contudo,
posse em propriedade, apresentando os documentos necessrios para tanto.
encontra algumas limitaes:
a demarcao urbanstica
e a legitimao de posse
so instrumentos de uso
exclusivo do poder pblico,
por exemplo.

31
OUTROS INSTRUMENTOS DE REGULARIZAO FUNDIRIA

O
s instrumentos da demarcao urbanstica e legitimao de posse, trazidos
pela Lei Federal n 11.977/2009 facilitam todo o procedimento de regularizao
fundiria, possibilitando a emisso e o registro de ttulos de legitimao de posse e
reconhecimento de propriedade sem a necessidade de submeter a questo ao poder judicirio.
Contudo, s podem ser utilizados quando no houver conflito com outras pessoas que se
declaram possuidoras ou proprietrias do imvel.

Havendo qualquer conflito sobre a posse do imvel, a regularizao jurdica deve ser
feita por meio de aes judiciais de usucapio ou adjudicao compulsria no caso de bens
privados, a depender dos documentos de que dispem os possuidores dos imveis. Para
reas pblicas, est previsto o ingresso de aes judiciais para a emisso de Concesso de
Uso Especial para fins de Moradia, em caso de omisso do poder pblico. Com a necessidade
do ingresso de aes judiciais, os posseiros podem buscar o auxlio da Defensoria Pblica
do Estado.

No caso de regularizao pelo municpio de bens de seu domnio, no necessrio


reconhecer a posse por meio da legitimao de posse, como vimos na pgina 18. Pode o
municpio celebrar contratos de concesso de direito real de uso, concesso de uso especial
para fins de moradia, ou mesmo doar os imveis.

32
Como utilizar esses instrumentos?

A usucapio, a adjudicao compulsria, a concesso de uso especial para fins de


moradia e os demais instrumentos de regularizao fundiria so regulados por diferentes
leis. No quadro da pgina seguite esto dispostos as principais leis ou artigos que tratam de
cada um desses instrumentos e os requisitos a serem preenchidos pelos beneficirios.

Alm das modalidades de usucapio apresentadas no quadro, o Cdigo Civil prev outras,
nos artigos 1.238 a 1.242. Para cada uma dessas modalidades h requisitos distintos, variando
tambm o tempo de posse exigido para aquisio da propriedade.

H ainda, para reas ocupadas por populao de baixa renda, a usucapio e a concesso de
uso especial para fins de moradia coletivos, que podero ser utilizados quando no for possvel
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Nestes casos, os demais requisitos so
iguais aos exigidos para as formas individuais dos instrumentos, excetuando-se o requisito
referente rea total, que poder ultrapassar os 250m. Como na Legitimao de Posse, a frao
ideal do terreno atribuda a cada um dos possuidores que no pode ultrapassar esta rea.

33
Instrumento Dispositivo de Lei Quando O que preciso fazer Requisitos a serem preenchidos pelos moradores
utilizar

Usucapio especial Constituio Federal - artigo 183 reas Ao judicial Posse contnua e sem oposio por cinco anos;
urbano Estatuto da Cidade (Lei n privadas Imvel localizado em zona urbana com at 250m
10.257/2001) (Usucapio Individual);
artigo 9. Cdigo Civil - artigo 1240 Imvel utilizado para moradia; e
Morador no pode ser proprietrio de outro imvel.

Adjudicao Lei n 6766/79 - artigos 25 e 26 e reas Ao judicial Existncia de um contrato de promessa de compra
Compulsria Cdigo Civil - artigos 1417 e 1418 privadas e venda; Comprovao de que pagou pelo imvel

Concesso de direito real Decreto-Lei n 271/67 - artigo 7 reas Autorizao legislativa A legislao no estabelece requisitos a serem
de uso - CDRU pblicas Avaliao do imvel preenchidos pelos moradores. Mas deve haver
Celebrao de contrato interesse pblico demonstrado no procedimento
administrativo, que poder instituir administrativo.
uma concesso onerosa ou gratuita.
A licitao dispensada nos casos
do artigo 17, I, f e h da Lei n
8666/93

Concesso de uso MP n 2220/01 - artigos 1 a 5 reas O possuidor deve requerer a Posse contnua e sem oposio por cinco anos,
especial para fins de pblicas concesso, comprovando os completos at 30/06/2001;
moradia - CUEM - requisitos da MP n 2220/2001 Imvel localizado em zona urbana com at 250m;
(individual) Imvel utilizado para moradia; e
Morador no pode ser proprietrio ou
concessionrio de outro imvel.

Doao e Venda Doao: Cdigo Civil - art. 538 reas Celebrao de contrato. Para reas No caso de doao e venda de reas pblicas, o
e seguintes pblicas pblicas, autorizao legislativa e ente titular do bem pode estabelecer, por lei,
Venda: Cdigo Civil - art. ou avaliao do imvel. requisitos a serem preenchidos pelos beneficirios.
481 e seguintes. privadas A licitao dispensada nos
casos do artigo 17, I , f e h da Lei n
8666/93

Direito de Superfcie Cdigo Civil - art. 1369. reas Celebrao de contrato A Lei Federal no estabelece requisitos a serem
Lei n 10.257/2001 pblicas Para reas pblicas, autorizao preenchidos pelos beneficirios.
(Estatuto da Cidade, art. ou legislativa e avaliao do imvel. No caso de reas pblicas, o ente titular do bem
n 21 a 24). privadas A licitao dispensada nos pode estabelecer, por lei, requisitos a serem
casos do artigo 17, I , f e h da Lei n preenchidos pelos moradores.
8666/93

Aforamento Lei n 9.636/98 reas da Requisitar Secretaria de Os requisitos variam conforme as situaes
Dec. Lei n 9760/46 Unio Patrimnio da Unio. descritas nas leis mencionadas.

34
S EST SEGURO QUEM REGISTRA!

N
o Brasil, para a aquisio da propriedade ou de outros direitos reais referentes a um bem
imvel, no basta fazer um contrato de compra e venda, concesso de direito real de
uso, doao etc. Enquanto o ttulo no registrado no cartrio de registro de imveis,
no h a transferncia da propriedade ou de outro direito real. isso que dispe o artigo 1227
do Cdigo Civil, e por isso se diz popularmente que s dono quem registra.

O procedimento de regularizao fundiria concretiza seus objetivos quando os ttulos con-


cedidos aos beneficirios do programa so registrados. Sem o registro, os beneficirios no
podem provar que detm o direito real de uso ou a propriedade do imvel que ocupam.

O que deve ser registrado?


Para possibilitar o registro dos ttulos emitidos em nome dos beneficirios do proce-
dimento de regularizao fundiria, preciso antes registrar o parcelamento do solo. Uma
vez registrado o parcelamento, possvel registrar os ttulos concedidos aos possuidores
de seus respectivos lotes.

35
TIRA DVIDAS

1. Qual a diferena Direito moradia um direito social reconhecido a todos os brasileiros pela Constituio
entre direito Federal. um direito de contedo amplo, no significando somente uma casa para morar. A
moradia e direito de proteo do direito moradia envolve vrios aspectos: segurana na posse, disponibilidade
propriedade? de servios, equipamentos e infraestrutura; disponibilidade de moradia a preos acessveis;
habitabilidade; acessibilidade; localizao; e adequao cultural.
J o direito de propriedade o direito de usar, fruir, dispor de um bem e ainda reivindicar esse
bem. tambm um direito fundamental, previsto na nossa Constituio Federal. Contudo, no
um direito absoluto. Nossa Constituio protege a propriedade que cumpre sua funo social.
Direito moradia, como se v, no se confunde com direito de propriedade. Por um lado,
no restam dvidas de que a propriedade de um imvel que constitui moradia de uma famlia
garante-lhe a proteo contra atos de terceiros. Contudo, a proteo do direito moradia
no depende da propriedade. Em alguns casos, a moradia pode e deve ser privilegiada em
detrimento do direito de propriedade. Alm disso, o direito moradia pode ser exercido de
outras formas, como por meio do aluguel de um imvel.

2. Por que A Lei Federal n 11.977/2009 explicitou a atribuio dos municpios na definio dos
aprovar uma procedimentos de regularizao fundiria em seus territrios, que deve ser feita por meio
norma municipal de uma norma municipal, podendo ser uma lei, um decreto, ou ambos. Toda a matria que
de regularizao depender de autorizao legislativa, como a desafetao ou a alienao de bens pblicos
fundiria urbana? para promoo de regularizao fundiria, por exemplo, deve ser prevista em lei. J os temas
estritamente relacionados s rotinas de trabalho da administrao municipal, como a forma
de instruo de processos administrativos, processamento de pedidos de regularizao, entre
outros, podem ser definidos num decreto municipal editado pelo prefeito da cidade. Para
definir a melhor forma de disciplinar a regularizao fundiria em seu territrio, o municpio
deve verificar tambm o que a lei do Plano Diretor e os planos setoriais relacionados ao tema,
como o caso do Plano Local de Habitao de Interesse Social, estabelecem sobre o assunto.

36
3. Em que casos A Lei n 11.977/2009 prev alguns casos em que o registro decorrente de processo de
o projeto de regularizao fundiria no depende da elaborao e aprovao de projeto. So eles: o registro
regularizao da sentena de usucapio, o registro da sentena declaratria ou da planta, elaborada para
fundiria pode ser outorga administrativa, de concesso de uso especial para fins de moradia, e o registro
dispensado? de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, com
parcelamento implantado e integrado cidade.

4. possvel fazer No. A regularizao fundiria em reas de preservao permanente somente possvel nos
regularizao casos de interesse social, caracterizado pela ocupao predominante de populao de baixa
fundiria de renda e pelo atendimento a, pelo menos, um dos requisitos do art. 47, VII da Lei Federal n
interesse especfico 11.977/2009. Para as reas que no se enquadram nesses requisitos, necessrio observar
em reas de as restries constantes na lei federal de parcelamento do solo (Lei Federal n 6.766/79),
preservao na legislao ambiental (Cdigo Florestal: Lei n 4771/65), e nas resolues do Conselho
permanente? Nacional de Meio Ambiente CONAMA, rgo ambiental do Sistema Nacional de Meio
Ambiente SISNAMA que tem como atribuio, dentre outras, estabelecer normas e critrios
para o licenciamento de atividades efetiva ou potencialmente poluidoras.

5. Quais cuidados O instrumento demarcao urbanstica voltado para a regularizao fundiria de interesse
devem ser tomados social de assentamentos irregulares j consolidados, em que no haja oposio dos
pelo poder pblico proprietrios dos imveis envolvidos. Essa oposio no precisa ser necessariamente formal,
antes de iniciar configurando-se por meio de uma ao possessria. Um exemplo a ocorrncia de tentativas
um procedimento anteriores de negociao do proprietrio com os moradores da rea.
de demarcao Assim, antes de iniciar o procedimento para a demarcao urbanstica, o poder pblico deve
urbanstica em rea se certificar de que no h interesse na rea por parte do proprietrio. Tambm necessrio,
privada? nas ocupaes sobre reas privadas, notificar o loteador ou, na ausncia deste, a pessoa
em nome de quem se encontra registrado o imvel, conforme o 2 do artigo 38 da Lei n
6.766/79.

37
6. Municpios ou No. O Decreto-lei federal n 9760, de 5 de setembro de 1946, e alteraes posteriores, define
estados podem a competncia exclusiva da Unio para a demarcao urbanstica de reas de seu domnio.
fazer a demarcao O rgo responsvel pela demarcao urbanstica de terras da Unio a Secretaria do
urbanstica de terras Patrimnio da Unio SPU, do Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto. A SPU conta
da Unio? com uma Coordenadoria Geral de Habitao e Regularizao Fundiria, vinculada ao rgo
central, e com Superintendncias Regionais em todos os estados da federao, inclusive no
Distrito Federal.

7. Depois de iniciado Para desistir da desapropriao com o objetivo de fazer a demarcao urbanstica, o poder
o procedimento pblico deve avaliar a convenincia dessa medida. Como mencionado ao longo desse manual,
expropriatrio de a demarcao um instrumento de regularizao fundiria de interesse social que pode ser
determinada rea utilizado quando no h oposio do proprietrio. Se o procedimento de desapropriao
visando regularizao j foi iniciado, com a identificao do proprietrio da rea, possvel vislumbrar que
fundiria de interesse haver oposio por parte dele caso seja realizada a demarcao, o que inviabilizar todo
social, o poder o procedimento de regularizao fundiria. Nesse caso, ento, deve-se dar seguimento
pblico pode desistir desapropriao.
da desapropriao e A desistncia da desapropriao admitida pelo ordenamento jurdico brasileiro at o
optar pela demarcao momento do pagamento. Cabe ao poder pblico analisar a convenincia e oportunidade da
urbanstica, combinada desistncia, cabendo a ele tambm custear qualquer prejuzo causado ao expropriado em
legitimao de posse? razo dos atos j realizados para a desapropriao. No caso de desistncia para realizao da
demarcao, a anlise da convenincia, repita-se, deve ser feita a partir da possibilidade de
oposio do proprietrio, que pode ser manifestada por um pedido de indenizao.

38
8. O que usucapio Usucapio uma forma originria de aquisio de propriedade prevista na Constituio
administrativa? Federal, que tem como requisito bsico a posse mansa, pacfica e ininterrupta de imvel
privado, urbano ou rural, por um prazo determinado. H vrias modalidades de usucapio
usucapio extraordinria, usucapio ordinria, usucapio especial de imvel urbano que se
diferenciam pelos requisitos de localizao (urbana ou rural), rea do terreno, uso do imvel
(habitacional, produtivo), e de tempo de posse necessrio aquisio (de cinco a quinze
anos).
At a aprovao da Lei n 11.977/2009, a aquisio de imvel por usucapio apenas
se operava pela via judicial, independentemente da modalidade. Os procedimentos de
demarcao urbanstica e legitimao de posse em reas privadas, na forma prevista pela
Lei, possibilitaram que a usucapio especial de imvel urbano seja realizada totalmente pela
via administrativa, envolvendo os beneficirios, o poder pblico promotor da regularizao
fundiria de interesse social e o cartrio de registro de imveis da circunscrio imobiliria
onde se localize o imvel.
Sem prejuzo do tempo de posse anterior, a legitimao registrada no cartrio de registro de
imveis d publicidade posse mansa, pacfica, ininterrupta e sem oposio, daquele que
possui como seu imvel urbano de at 250m, e que no seja concessionrio, foreiro ou
proprietrio de outro imvel urbano ou rural, nem tenha sido beneficiado por legitimao de
posse anterior.
Decorridos cinco anos sem oposio, o beneficirio do ttulo de legitimao de posse
registrado pode obter a propriedade diretamente no cartrio de registro de imveis, mediante
apresentao e anlise, pelo oficial de registro, dos documentos que comprovem os requisitos
para a usucapio especial de imvel urbano.

39
9. No decorrer dos O requerente poder no obter a converso, caso no apresente ao Registro de Imveis um
cinco anos, a partir do dos seguintes documentos:
registro de legitimao Certides do poder pblico demonstrando a inexistncia de aes em andamento, que
da posse, que situaes versem sobre posse ou propriedade do imvel, atestando a ausncia de oposio;
podem impedir sua
converso em ttulo de Declarao de que no possui outro imvel;
propriedade? Declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua famlia;
Declarao de que nunca teve reconhecimento anterior de direito a usucapio de imveis
em rea urbana;

10. possvel fazer Sim, a legitimao de posse de forma coletiva pode ser feita sempre que no for possvel
legitimao de posse de individualizar as posses dos ocupantes no interior da rea demarcada. Entretanto, deve-
forma coletiva? se lembrar que como a legitimao de posse pressupe a elaborao prvia de projeto de
regularizao fundiria de interesse social e o registro do parcelamento dele decorrente, a
forma coletiva da legitimao dever ser utilizada para o reconhecimento de mais de uma
posse no mesmo lote. o caso de moradias sobrepostas, por exemplo.

11. possvel Sim, o ttulo de legitimao de posse transfervel por causa mortis ou por ato inter vivos, ou
transferir o ttulo seja, por meio de qualquer instrumento de cesso de direitos possessrios. Como o ttulo de
de legitimao de legitimao de posse concedido pelo poder pblico depois de constatados a situao de fato
posse? e o cumprimento aos requisitos da Lei n 11.977/2009, importante que o ente responsvel
pela regularizao discipline como ser formalizada a transferncia do ttulo. O objetivo
garantir ao sucessor, inclusive com o registro da sucesso, seus direitos possessrios.
Entretanto, o sucessor somente poder obter a converso da legitimao de posse em
propriedade ou, eventualmente, no caso de reas pblicas, em concesso de uso especial
para fins de moradia, se atender aos requisitos da usucapio especial urbano, ou da Medida
Provisria n 2.220/01, respectivamente.

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