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Gua Prctica:

EL PRSTAMO HIPOTECARIO

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ndice del documento


1. Introduccin ......................................................................................................... 3
2. Cuestiones prcticas ........................................................................................... 4
2.1. Importe ........................................................................................................ 4
2.2. El plazo de amortizacin ............................................................................. 5
2.3. La cuota de amortizacin ............................................................................ 5
2.4. El tipo de inters .......................................................................................... 6
2.5. El concepto de Tasa Anual Equivalente ...................................................... 8
2.6. ndices de referencia ................................................................................... 8
2.7. El redondeo en los prstamos hipotecarios ................................................ 9
2.8. Comisiones ................................................................................................. 10
3. Formalizacin del prstamo hipotecario ......................................................... 11
3.1. La oferta vinculante ..................................................................................... 11
3.2. Firma de escritura ....................................................................................... 12
3.3. Inscripcin en el Registro de la Propiedad ................................................. 12
4. Documentacin necesaria ................................................................................... 12
5. Gastos de formalizacin del prstamo hipotecario .......................................... 13
6. Fiscalidad de los prstamos hipotecarios ........................................................ 14
7. La subrogacin en los prstamos hipotecarios ............................................... 15

NDICE
1. Introduccin
3
2. Cuestiones prcticas
2.1 Importe....
4
2.2 El plazo de amortizacin..
5
2.3 La cuota de amortizacin.
5
2.4 El tipo de inters ..
6
2.5 Concepto de Tasa Anual Equivalente.. 8
2.6 ndices de referencia ..................... 8
2.7 El redondeo en los prstamos hipotecarios...
9
2.8
Comisiones....

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1. CONTRATACIN

Una vez tomada la decisin de adquirir una vivienda, si no disponemos de la


totalidad del importe exigido en el momento de la compra, circunstancia que suele
ser habitual, hemos de plantearnos solicitar un prstamo a una entidad financiera
para poder comprar la vivienda.

La modalidad ms utilizada de prstamo es el hipotecario. En este tipo de prstamo


una entidad de crdito presta una determinada cantidad de dinero a cambio de
la obligacin de devolver dicha cantidad ms los intereses, mediante pagos
peridicos.

La caracterstica que define al prstamo hipotecario frente a otro tipo de prstamos


es la existencia de una garanta especial, que es un bien inmueble, generalmente
una vivienda. Esto supone que en caso de incumplimiento de la obligacin de
pago por parte del cliente, la entidad financiera proceder a ejecutar dicha garanta
y podr recuperar, total o parcialmente, el importe pendiente de cobro mediante
la venta del bien hipotecado. Esto lo podr hacer a travs de una ejecucin judicial
segn el procedimiento previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien de una
ejecucin extrajudicial de la hipoteca, con la intervencin de Notario.

De todas formas, la existencia de esta garanta adicional no implica que el cliente


no tenga la obligacin de responder de su deuda con todo su patrimonio. Segn
el Artculo 1911 del Cdigo Civil, el cumplimiento de las obligaciones responde
el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto se dara en el caso de
que con la venta del inmueble la entidad financiera no recuperara la totalidad del
importe adeudado. En ese caso podra actuar contra otros bienes del deudor.

Esto implica que con frecuencia para conceder un prstamo hipotecario, las
entidades financieras exijan una serie de garantas complementarias de tipo
personal, como puede ser una fianza o aval, adems de realizar un estudio
pormenorizado de la capacidad econmica de la persona, valorando aspectos
como su nivel de ingresos, el salario que percibe, su antigedad en la empresa,
los gastos o deudas que se pueden haber contrado con anterioridad y puedan
disminuir sus ingresos mensuales, etc.

Generalmente son las entidades bancarias o cajas de ahorro a las que se acostumbra
a acudir para solicitar un prstamo hipotecario, si bien hay que tener en cuenta
la existencia de otras entidades que pueden actuar tambin como prestamistas,

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como los establecimientos financieros de crdito regulados por el Real Decreto


692/1996, entidades cooperativas de crdito o sociedades de crdito hipotecario.
De hecho cualquier gestora, inmobiliaria o incluso un particular puede ofrecer
una hipoteca siempre y cuando no constituya su actividad habitual, pero en muchos
casos se trata de meros intermediarios y su intervencin supone con frecuencia
costes aadidos o la imposicin de condiciones abusivas en el contrato. Por lo
tanto, conviene ser muy cauteloso con estas opciones y en lo posible acudir a
entidades financieras registradas y que cuenten con el aval del Banco de Espaa.

Para valorar cual es el prstamo que mejor se adapta a las necesidades de cada
persona, se deben tener presentes todos los factores que intervienen en la
operacin y no fijarse solamente en el tipo de inters del prstamo. Hay otros
aspectos importantes, como son el plazo de devolucin del prstamo, las posibles
comisiones que exija la entidad, as como otras obligaciones accesorias que
imponga la entidad, como puede ser la contratacin de diferentes seguros u otros
productos financieros o la obligacin de domiciliar la nmina o diferentes recibos,
etc.

Obviamente, siendo una decisin trascendente, es conveniente informarse bien


y antes de tomar una decisin acudir a diferentes entidades y comparar las distintas
ofertas, no limitarse nicamente a la entidad con la que habitualmente se tiene
una relacin de mayor cercana. Asimismo hay que tener muy claro qu cantidad
se va a solicitar, ya que la concesin de un prstamo hipotecario conlleva una
serie de gastos importantes. Por lo tanto, es recomendable conocer estos gastos
para determinar la cuanta del prstamo y no solo el precio de la vivienda que se
pretende adquirir.

2. CUESTIONES PRCTICAS

2.1 El importe

Como se ha visto, el importe del prstamo hipotecario es una cuestin importante


que depende fundamentalmente de dos aspectos.

En primer lugar, el valor de tasacin de la vivienda, que servir de referencia para


determinar el importe mximo que la entidad est dispuesta a financiar. Esta tasacin
se lleva a cabo habitualmente a instancias de la propia entidad financiera y de ella
se encarga las Sociedades de Tasacin Autorizadas que son empresas independientes
acreditadas e inscritas en un registro regulado por el Banco de Espaa.

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Es importante saber que el importe de esta tasacin corre a cargo siempre del
cliente que solicita el prstamo con independencia de que finalmente la operacin
acabe realizndose con esa entidad.

En general, la cuanta que la entidad est dispuesta a ofrecer suele estar alrededor
de un 70 o un 80% de ese valor de tasacin. De hecho, segn la Ley 2/1981 de
25 de Marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, el prstamo garantizado
por la hipoteca no puede exceder del 80% de la tasacin cuando se trata de
financiar la compra de una vivienda, si bien existen mecanismos que permiten
superar esa limitacin mediante la exigencia de una serie de garantas adicionales,
lo que permite en ocasiones que se pueda llegar a financiar hasta el 100% del
valor de tasacin de la vivienda.

La segunda cuestin a tener en cuenta y que condiciona el importe del prstamo


son los ingresos de quien lo solicita.

Con carcter general, las entidades financieras recomiendan que la cuota a pagar
del prstamo no supere el 35 o 40% de los ingresos netos de la unidad familiar,
teniendo en cuenta otras posibles cargas financieras, a fin de poder hacer frente
a posibles imprevistos o subidas en los tipos de inters. Obviamente este factor
admite cierto grado de flexibilidad en funcin de factores como el patrimonio de
la persona o si sta aporta otras garantas adicionales como avales, etc.

2.2 El plazo de amortizacin

El plazo de amortizacin es el tiempo acordado en la escritura del prstamo para


que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada
(capital). Los plazos previstos para la devolucin del prstamo acostumbran a ser
muy dilatados, pudiendo llegar hasta 40 aos en funcin de una serie de factores,
como el tipo de prstamo solicitado o la edad del solicitante.

Es importante ajustar bien el plazo de amortizacin que mejor se adapte a las


posibilidades de la persona que solicita el prstamo, teniendo en cuenta que
alargar el plazo ms de lo necesario supone pagar menos cuota, pero tambin
pagar intereses durante ms aos, por lo que se acabar pagando un importe
mayor, mientras que reducir en exceso ese plazo puede suponer asumir una
carga excesiva ya que la cuota a pagar ser obviamente ms elevada.

El tipo de prstamo condiciona tambin el plazo de amortizacin ya que si es con


un tipo fijo de inters las entidades no suelen concederlo por un plazo superior
a 15 aos.

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2.3 La cuota de amortizacin

Es el importe que el cliente se compromete a devolver peridicamente a la entidad


financiera que le ha concedido el prstamo y est formado por los intereses y la
devolucin del capital prestado.

Este importe depende de una serie de factores: el importe que se haya solicitado,
el plazo de amortizacin previsto, el tipo de inters y la periodicidad de pago. Este
puede ser trimestral, semestral o incluso anual, si bien normalmente se trata de
una cuota mensual.

Se puede distinguir entre distintos tipos de cuota:

Cuota constante:

Es la modalidad ms frecuente, tambin conocida como sistema francs. La


cuota se compone del capital que se est amortizando (el dinero prestado
que se va devolviendo) ms los intereses. As, el importe de los intereses se
va reduciendo proporcionalmente a la devolucin del capital y la cuota slo
vara si cambian los tipos de inters.

Cuota creciente:

En este caso, la cuota va aumentando cada ao un porcentaje fijado de antemano


en la escritura. Como resultado, al principio se paga menos, pero al final su
inconveniente es que se acaba por pagar ms en concepto de intereses.

Cuota decreciente:

Ocurre justamente lo contrario. Se paga una cuota mayor al principio y esta


va vindose progresivamente reducida.

Tambin se puede establecer un perodo de carencia, durante el cual el titular del


prstamo slo paga intereses y se deja para un momento posterior la amortizacin
del capital. Esta posibilidad permite que al principio la cuota a pagar sea inferior
pero el capital pendiente de amortizar no se reduce y sigue generando intereses,
lo que supone lgicamente a la larga un encarecimiento del prstamo.

2.4 El tipo de inters

El tipo de inters constituye un elemento fundamental a la hora de solicitar un


prstamo hipotecario, ya que, unido al plazo, determina lo que se acabar pagando
a lo largo de los aos.
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En funcin del tipo de inters aplicable se distinguen bsicamente las siguientes


modalidades de prstamos:

Prstamos hipotecarios a inters fijo. El tipo de inters permanece constante


durante toda la vida del prstamo, de manera que el cliente no se ve afectado
por posibles subidas en los tipos de inters, lo que le otorga una cierta
seguridad ya que siempre va a pagar lo mismo. Sin embargo, tiene el
inconveniente que tampoco se va a beneficiar en caso de que bajen los tipos
de inters.

Otro aspecto importante de este tipo de prstamos es que la operacin suele


fijarse por un perodo ms corto de tiempo que en los prstamos a inters
variable a fin de evitar los riesgos para ambas partes de posibles variaciones
de los tipos de inters. Adems, habitualmente las comisiones de amortizacin
previstas para este tipo de prstamos suelen ser ms elevadas.

Prstamos hipotecarios a inters variable. En este tipo de operaciones el tipo


de inters vara cada cierto perodo de tiempo en funcin de las condiciones
pactadas previamente en el contrato, lo que permite beneficiarse de las
bajadas de tipos de inters, aunque lgicamente tambin comporta un riesgo
importante en caso de un escenario de subida de tipos.

La forma de fijar los intereses es la siguiente: se acuerda un tipo de inters


inicial, que permanece fijo durante un perodo de tiempo preestablecido, y
que en la mayora de entidades oscila entre seis y doce meses. Una vez
transcurrido dicho perodo, el tipo de inters vara de acuerdo con la evolucin
del ndice de referencia que se haya acordado en el contrato, y de este modo,
cada cierto tiempo, segn lo que se haya pactado, se va revisando el tipo de
inters hasta que se termina de pagar el prstamo.

Hay que tener en cuenta que en este tipo de prstamos, al irse ajustando el
tipo de inters aplicable a las condiciones de mercado, las entidades financieras
suelen ofertar unos plazos de amortizacin ms largos que en los prstamos
a inters fijo, lo que implica tener que pagar una cuota menor

Prstamos hipotecarios a inters mixto. En este caso se aplica un tipo de


inters fijo durante los primeros aos de vida del prstamo y posteriormente
pasa a inters variable hasta la finalizacin del prstamo. El plazo de
amortizacin y las comisiones por amortizacin anticipada suelen ser similares
a los que se aplican a los prstamos a inters variable. Combinan las ventajas
e inconvenientes de los prstamos fijos y variables aunque, al acotar dos
perodos diferentes, los riesgos quedan ms diluidos.

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Prstamos hipotecarios de cuota fija. Se trata de un prstamo a inters variable


si bien el cliente siempre paga la misma cuota con independencia de la evolucin
de los tipos de inters. Las posibles variaciones que afecten a stos repercuten
en la duracin final del prstamo, es decir, si los tipos suben en lugar de pagar
ms cuota, se alarga el plazo de amortizacin; y por el contrario si los intereses
bajan se acorta este plazo.

2.5 Concepto de tasa anual equivalente

La Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) constituye una herramienta bsica a fin de


poder comparar los distintos tipos de inters que ofrecen las entidades financieras.

Hay que tener en cuenta que el tipo de inters no puede valorarse como un
elemento aislado, sino que deben tenerse en cuenta tambin otras variables. En
este sentido la T.A.E. constituye una frmula eficaz que permite conocer el coste
efectivo o real de la operacin ya que tiene en cuenta adems del tipo de inters
nominal, el plazo, y las comisiones que cobra la entidad en relacin al prstamo
concertado.

2.6 ndices de referencia

Los ndices de referencia son los indicadores que se aplican a los prstamos
hipotecarios con un tipo de inters variable a la hora de revisar y actualizar el
inters. De ellos depende por lo tanto el inters que se acabar pagando cada
vez que se proceda a la revisin del prstamo.

Existen un gran nmero de ndices, si bien conviene centrarse en aquellos ndices


de referencia que tienen carcter oficial, ya que su clculo lo realiza directamente
el Banco de Espaa y son publicados mensualmente en el Boletn Oficial del
Estado (adems de poderse consultar en distintos medios de comunicacin). Esto
nos asegura una amplia difusin de la evolucin de dichos ndices, adems de
garantizar su objetividad.

Los ndices de referencia oficiales son los que a continuacin se citan, en base
a lo dispuesto en el Anexo VIII de la Circular del Banco de Espaa 8/1990 de 7
de Septiembre:

Referencia interbancaria a un ao (EURIBOR). Es la media mensual del tipo


de inters que publica la Federacin Bancaria Europea para las operaciones
de depsito a plazo de un ao. Se calcula a partir de los tipos ofertados por
una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificacin.

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Tipo interbancario a un ao (MIBOR). Solamente se aplica como ndice de


referencia en prstamos hipotecarios concertados antes del 1 de Enero de
2000 y su evolucin es prcticamente igual que la del Euribor.

IRPH de bancos. Es el tipo medio de los prstamos hipotecarios a ms de


tres aos concedidos por el conjunto de los bancos para financiar la adquisicin
de vivienda libre.

IRPH de cajas. Es lo mismo que el anterior, pero referido a las operaciones


de las cajas de ahorro.

IRPH del conjunto de entidades de crdito. Es el tipo medio de los prstamos


hipotecarios a ms de tres aos para la adquisicin de vivienda libre concedidos
por el conjunto de entidades de crdito (engloba por lo tanto a bancos y cajas
de ahorro).

Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (CECA). Es el tipo medio


de las operaciones realizadas por las cajas de ahorro en relacin a los
prstamos personales de uno a tres aos y de los prstamos hipotecarios
para la adquisicin de vivienda libre a tres o ms aos.

Rentabilidad interna de la deuda pblica. Se trata de un ndice que apenas


se utiliza y viene determinado por el tipo de rendimiento interno en el mercado
secundario de Deuda Pblica en operaciones cuyo vencimiento se sita entre
dos y seis aos.

A la hora de aplicar los ndices de referencia cuando se procede a la revisin del


tipo de inters de un prstamo, hay que tener en cuenta que las entidades
acostumbran a establecer un diferencial, es decir, un importe adicional que suman
al ndice de referencia que se ha tomado como base. Por ejemplo, si un cliente
tiene contratado un prstamo al Euribor ms 05%, y el Euribor est en ese momento
al 3%, el tipo de inters aplicable al producirse la revisin ser de un 35%.

2.7 El redondeo en los prstamos hipotecarios

Una cuestin importante a tener en cuenta y que en su momento fue objeto de


polmica es la prctica del redondeo en el momento de revisar el tipo de inters
aplicable en los prstamos a tipo variable.

En este sentido, cabe resear que la Ley 44/2002 de Medidas de Reforma del
Sistema Financiero recogi la prohibicin de la clusula de redondeo al alza.
Esta prctica era habitual hasta ese momento en muchos prstamos, permitiendo
redondear tanto al alza como a la baja, sin que esa desviacin pudiera sobrepasar
un octavo de punto (0125) respecto al intervalo pactado.

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2.8 Comisiones

La concesin de un prstamo hipotecario por parte de una entidad financiera suele


conllevar el cobro de una serie de comisiones, siendo stas las ms frecuentes:

Comisin de estudio. Es la comisin que cobra la entidad por las gestiones


que debe realizar para verificar la solvencia de la persona que pide el prstamo
y los trminos de la operacin que se solicita. En el caso de que la entidad
no le conceda el prstamo no le podr cobrar esta comisin, pero s podra
exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervencin de otras
personas o empresas.

Comisin de apertura. Se paga a la entidad bancaria por los trmites que


debe realizar correspondientes a la formalizacin y puesta a disposicin del
cliente del dinero prestado. Suele ser un tanto por ciento del importe del
prstamo y se paga en el momento de formalizar la operacin.

Comisin por modificacin de las condiciones del prstamo. La entidad


financiera puede cobrar una comisin en aquellos casos en los que el cliente
solicite, y la entidad acepte, que se cambie alguna de las condiciones del
prstamo, como pueden ser, la ampliacin o reduccin del capital, la alteracin
del plazo o la modificacin del tipo de inters pactado. En los prstamos
hipotecarios a inters variable, cuando la modificacin slo se refiera a la
ampliacin del plazo del prstamo, la comisin estar limitada al 01%sobre
el capital pendiente de amortizar.

Comisin por amortizacin parcial anticipada. En aquellos casos en los que


se realiza una amortizacin parcial del prstamo, es decir, se devuelve de
golpe una parte del prstamo superior a la cuota fijada, la entidad tiene
derecho a percibir una comisin por lo que deja de ganar al no percibir los
intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

En aquellos prstamos hipotecarios, a inters fijo o variable, formalizados a


partir del 9 de Diciembre de 2007, las entidades slo podrn cobrar por
amortizacin anticipada parcial una cantidad por desistimiento y, en ciertos
casos, otra por riesgo de inters. Esto, siempre que se hubiera pactado
previamente.

El importe que las entidades podrn percibir en concepto de compensacin


por desistimiento no podr superar:

El 05% de lo amortizado anticipadamente siempre que dicha amortizacin


se lleve a cabo dentro de los primeros cinco aos.

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El 025% de lo amortizado anticipadamente si la amortizacin se realiza


con posterioridad.

Si se ha pactado una compensacin inferior a las indicadas, sta ser la


que debe aplicar la entidad.

Por cancelacin o amortizacin anticipada total. Al igual que ocurre en los


casos de amortizacin parcial, cuando se procede a la cancelacin anticipada
del prstamo, la entidad puede percibir una comisin, que no superar en
ningn caso el 1% cuando se trate de un prstamo a inters variable y dicha
amortizacin no derive de una subrogacin, es decir, que se traslade el
prstamo a otra entidad financiera. En el caso de tratarse de una subrogacin
el importe de la comisin a percibir vara en funcin de la fecha de formalizacin
del prstamo y si ste es a inters fijo o variable.

En todo caso, cuando se trata de prstamos, tanto a inters fijo como variable,
formalizados a partir del 9 de Diciembre de 2007, las entidades solo podrn cobrar
una compensacin por desistimiento, y en determinados casos, una compensacin
por riesgo de inters, tal y como sucede en amortizacin parcial anticipada.

La compensacin por desistimiento, tal como se vea en la amortizacin parcial,


no podr superar el 050% si se produce en los cinco primeros aos de vida del
prstamo o 025% si se produce con posterioridad.

3. FORMALIZACIN DEL PRSTAMO HIPOTECARIO

3.1 La oferta vinculante

Una vez determinada la entidad de crdito con la que se quiere contratar el


prstamo hipotecario, hay que solicitar una oferta vinculante por escrito a dicha
entidad en la que se detallarn las condiciones financieras de dicho prstamo, y
que tendr una duracin mnima de diez das hbiles, segn establece la Orden
Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras
de los prstamos hipotecarios, debiendo corresponderse dicha oferta con las
condiciones que posteriormente se incluyan en la escritura del prstamo.

Previamente, puede solicitarse a la entidad un folleto informativo en el que se ha


de recoger, a modo orientativo, las condiciones ms importantes de dicho prstamo,
y que deber ser entregado gratuitamente por la entidad siempre que un cliente
lo solicite.
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3.2 Firma de la escritura

Una vez el cliente acepta la oferta vinculante, se proceder a formalizar el prstamo


hipotecario en escritura pblica. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante
y las clausulas financieras del contrato, el notario est obligado a informar al
cliente, quien tiene en este caso derecho a desistir de la operacin, o requerir a
la entidad para que rectifique el contenido del contrato.

En todo caso, el cliente tiene derecho a examinar el contenido de la escritura del


prstamo en la notara, al menos durante los tres das hbiles anteriores a la firma.

Es importante asimismo conocer el derecho que asiste al solicitante del prstamo


de elegir en qu notara se ha de proceder a la firma, si bien sta deber tener
alguna conexin razonable con alguno de los elementos personales o reales de
la operacin, es decir, la residencia del comprador o la ubicacin del inmueble.

3.3 Inscripcin en el registro de la propiedad

Para que la hipoteca tenga valor, es necesario proceder a su inscripcin en el


Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente despus de la firma el notario
enviar al registro la copia electrnica autorizada de la escritura, que es considerada
un documento pblico y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

4. DOCUMENTACIN NECESARIA

La documentacin que se deber aportar para la formalizacin del prstamo se


refiere bsicamente a tres aspectos:

Informacin personal

Se deber aportar el D.N.I. o NI.F. , los datos personales del solicitante e


indicar en caso de matrimonio, el rgimen econmico matrimonial, ya si la
hipoteca se constituye sobre la vivienda que ser el domicilio familiar, ser
necesario el consentimiento de los dos cnyuges.

Informacin econmica

Si el solicitante es un trabajador por cuenta ajena, se suele pedir las dos ltimas
nminas, as como la ltima declaracin del IRPF y Patrimonio. Es posible asimismo
que se exija un certificado de la empresa que acredite la antigedad en el puesto
de trabajo.

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Si se trata de un trabajador por cuenta propia, lo habitual es solicitar la


declaracin de IRPF y Patrimonio, y los ltimos pagos fraccionados de renta
e IVA.

Informacin sobre el bien a hipotecar

En el caso de que la compra se haga a un particular, se deber aportar una


copia de la escritura de la vivienda que va a ser objeto del prstamo hipotecario.

Si por el contrario, la vivienda se adquiere directamente del promotor, es


suficiente con facilitar una copia del contrato de compraventa siempre que
la obra est financiada por la misma entidad a la que se solicita el prstamo.
En caso de que dicha obra est financiada por otra entidad, se suele exigir
que se aporte la escritura de divisin horizontal.

Por ltimo, si se trata de una vivienda en rgimen de autopromocin, se debe


aportar la escritura de propiedad del solar y la licencia y proyecto de obra.

5. GASTOS DE FORMALIZACIN DEL PRSTAMO


HIPOTECARIO

Adems de la comisin de estudio y apertura, que ya ha sido tratada en el apartado


referido a las comisiones que puede percibir la entidad que otorga el prstamo,
hay que tener en cuenta que la solicitud y posterior formalizacin del prstamo
conlleva una serie de gastos:

Tasacin:

Se han de abonar a la sociedad de tasacin que se encarga de realizar la


valoracin de la vivienda que va a ser objeto de la hipoteca. Estos gastos se
debern hacer efectivos independientemente de si se acaba formalizando o
no el prstamo.

Notario:

La factura por la intervencin del notario depende de la cuanta que se solicita


y est fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto. Los honorarios
notariales en los prstamos hipotecarios solicitados para la compra de una
vivienda tienen una bonificacin adicional del 25%.

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Registro de la Propiedad:

Son los honorarios del registrador por la inscripcin del prstamo hipotecario
en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso anterior, se calculan
en base a unos aranceles fijados por Real Decreto en funcin del importe
del prstamo.

Gastos de gestin:

Se incluyen aqu los honorarios por los trmites administrativos necesarios


para presentar la escritura en el Registro y proceder a liquidar los impuestos.

Impuestos:

Se ha de liquidar el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados. Este impuesto


vara en funcin de la Comunidad Autnoma, pero el tipo general es del 1%
del total del prstamo, incluyendo los intereses y costas.

Seguros:

La normativa hipotecaria (Art. 8 de la Ley 2/1981 de Regulacin del Mercado


Hipotecario) nicamente establece la obligacin de que los bienes hipotecados
estn asegurados contra posibles daos por una cuanta equivalente al valor
de tasacin, si bien es frecuente que las entidades vinculen la concesin del
prstamo a la contratacin de otro tipo de seguros, como puede ser un seguro
de vida.

6. FISCALIDAD DE LOS PRSTAMOS


HIPOTECARIOS

En virtud de lo establecido en el Real Decreto Ley 20/2011, de 30 de Diciembre


de 2011, sobre medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera
para la correccin del dficit pblico, se recupera la deduccin por inversin en
vivienda habitual, que vuelve a recogerse en trminos muy similares a como
estaba antes de su supresin a finales de 2010.

Esto supone que, con carcter retroactivo, se reconoce la posibilidad de aplicar


la mencionada deduccin sobre la parte estatal de la declaracin de la renta
correspondiente al ejercicio 2012 para aquellas viviendas adquiridas desde el 1
de Enero de 2011 (sobre la parte autonmica de la deduccin no se introducen
cambios).

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El tipo de deduccin aplicable por la compra de la vivienda habitual ser el 75%


en relacin a la parte estatal de I.R.P.F. sobre los importes satisfechos en el
ejercicio correspondiente, a lo que hay que sumar el porcentaje de deduccin
aplicable por cada Comunidad Autnoma. La base mxima de la deduccin es
de 9.040 euros anuales, incluyndose aqu la cuanta de la cuota que se paga
por la hipoteca y el resto de gastos directamente relacionados con la adquisicin
de dicha vivienda.

7. LA SUBROGACIN EN LOS PRSTAMOS


HIPOTECARIOS

En determinadas circunstancias, atendiendo a la evolucin de los tipos de inters,


puede resultar conveniente renegociar las condiciones del prstamo hipotecario
concedido a fin de tratar de adaptar ese prstamo a las condiciones de mercado.

En principio, la primera opcin es contactar con la entidad con la que se tiene


el prstamo con el fin de solicitar una revisin de las condiciones del mismo. Esta
opcin, que se denomina novacin, es la ms ventajosa en cuanto a coste de
la operacin, si bien la entidad no tiene ninguna obligacin de atender nuestra
solicitud.

Con la finalidad de facilitar la modificacin de las condiciones econmicas del


prstamo, se aprob la Ley 2/1194 sobre Subrogacin y Modificacin de Prstamos
hipotecarios, que regula el procedimiento de subrogacin, es decir, el trmite por
el cual procedemos a cambiar de entidad financiera el prstamo hipotecario con
el fin de lograr una mejora en el tipo de inters aplicable, sin necesidad de cancelar
el prstamo y formalizar uno nuevo.

El procedimiento a seguir es el siguiente:

Comparar las distintas opciones existentes en el mercado y ponerse en contacto


con la entidad financiera que ofrezca mejores condiciones en cuanto al tipo de
inters del prstamo, teniendo en cuenta como se ha visto no nicamente el tipo
de inters de referencia, sino tambin el diferencial que pueda aplicar la entidad.

Una vez seleccionada la entidad, sta dirigir un escrito a la entidad con la que
tiene concertado el prstamo a fin de que le sea certificado el saldo de su hipoteca.
Este escrito ir acompaado del documento conocido como oferta vinculante, en
el que se detallan las condiciones de tipo de inters que ofrece la nueva entidad.

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Su entidad financiera, una vez recibido este escrito, tiene la posibilidad de igualar
o incluso mejorar estas condiciones. En caso contrario, proceder a certificar el
saldo y remitirlo a la nueva entidad para que sta prepare la documentacin
necesaria para acudir a la notara y proceder a la firma de la escritura de subrogacin
del prstamo hipotecario.

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El coste de esta llamada es de 1.37 desde un telfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde
un mvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada.

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