UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE

PROPIETARIO : SR. DENNIS ALBERTO VASQUEZ VILCA Y

SRA. YASURI MARDELI RUDAS ABANTO

CLIENTE : SR. DENNIS ALBERTO VASQUEZ VILCA Y

SRA. YASURI MARDELI RUDAS ABANTO

LOCALIZACION : Av. Miguel Grau, Mz. W, Lote 05 Urb. Bs. As.

Zona R3 Nuevo Chimbote.

FECHA DE VALUACION : 13.10.10

VALOR DEL PREDIO : US $ 66534.45 dlares

PERITOS : Berrospi Zegarra Mike

Esquivel falconi Alan
Ruiz Alva Wilson J.
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1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. OBJETIVO DE LA PERICIA:

Valorizar una vivienda unifamiliar.

1.2. METODOLOGA EMPLEADA:

Las acciones previas a la tasacin fueron las siguientes:

Acopio de infraestructura.
Verificacin ocular del inmueble.
Elaboracin de tasacin en oficinas.

La tasacin de los predios urbanos se realizara por el mtodo de la tasacin directa,

emplendose como referencia el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
DEL PERU, el mismo que fue aprobado con resolucin ministerial N 126-2007
vivienda (07.05.07).

1.3. ZONIFICACIN Y USO DEL PREDIO

Los inmuebles estn ubicados en una zona urbana de densidad media calificados como
zonas residenciales R3.

1.4. INFRAESTRUCTURA DEL SERVICIO URBANO

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de habilitacin urbana tales como
red de agua potable, desage, energa elctrica con sus respectivas conexiones
domiciliarias, calzadas pavimentadas, veredas de concreto y servicio telefnico.

1.5. UBICACIN

Departamento : Ancash.
Provincia : Del Santa
Distrito : Nvo. Chimbote.
Lugar : Habilitacin Urbana Miguel Grau, Mz. W, Lote 05

1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

1.6.1. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Por el frente (ESTE) con Av. Coishco, con 9.50 ml.

Por la derecha (NORTE) con El Lote 04, con 24.00 ml.
Por la izquierda (SUR) con El Lote 06, con 24.00 ml.
Por el fondo (OESTE) con El Lote 07, con 9.50 ml.
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1.6.2. REA DE TERRENO

El rea encerrada dentro de los linderos y medidas perimtricas descritas, es de

228.00m2
Permetro: La longitud total del permetro es de 67 ml.

1.6.3. DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN DE LA EDIFICACIN

Descripcin:

Vivienda de material noble que consta de 2 pisos con techo de losa aligerada en
los dos niveles con ingreso por la Av. Coishco.

Distribucin:

1er Nivel:

01 Cochera
01 Sala Comedor.
03 Dormitorios.
01 Cocina.
02 Patios, de entrada y posterior.
01 Hall.
01 Bao completo-
02 Escaleras.

2do Nivel:

01 Sala de Estar
01 Bibliotecas.
04 Dormitorios.
01 Cuarto de servicio.
02 Baos completos.
01 hall.
01 Terraza.

1.6.4. CARACTERISTICAS TCNICA DE LA EDIFICACIN

Cimientos : Concreto armado y ciclpeo 1:10

: concreto simple fc 140kg / cm

2
Sobrecimientos

: De concreto armado fc 175kg / cm

2
Columnas y Vigas

Muros : De ladrillo KK de arcilla

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Revestimiento : Muros tarrajeados con cemento y arena, cielo raso.

Instalacin Sanitaria : Sistema de agua potable con tubera PVC.

Instalacin Elctrica : Luz monofasica con tubera PVC. SEL.

Pisos : Cermicas, cemento pulido coloreado, frotachado .

Carpintera : Puertas y portn de madera, ventanas de madera y de

aluminio.

Cerrajera : De sobreponer tipo forse, de tipo perilla de embutir.

Vidrios : Semidobles nacionales transparentes y polarizados.

Aparatos Sanitarios : De losa blanca y de a color vitrificada

Pintura : Muros con pintura ltex en 2 manos

Cielo raso al temple
Carpintera madera: Barniz.

1.6.5. REA CONSTRUIDA

1er Piso: 189.55 m2

2do Piso: 184.00 m2

rea Total = 373.55 m2

1.6.7. ANTIGEDAD

Segn los propietarios de la edificacin se tiene una antigedad de 20 aos para el

primer piso y 15 aos para el segundo piso.

1.6.8. ESTADO DE CONSERVACIN

De la inspeccin ocular efectuada al inmueble se califico :

1er Nivel:

Antigedad = 20 aos
Estado = Regular
D = 29 %
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2do Nivel:

Antigedad = 15 aos
Estado = Regular
D = 26 %

1.6.9. PROPIETARIOS

El inmueble es propiedad de Sr. Dennis Alberto Vasquez Vilca y Sra. Yasuri Mardeli
Rudas Abanto.

1.7. INSCRIPCIN

Terreno adquirido segn contrato de compra-venta de su anterior propietario Sr.

Dennis Alberto Vsquez Vilca y Sra. Yasuri Mardeli Rudas Abanto inscrita en los
Registros Pblicos del santa con cdigo registral N 2,005-00004253, N de Partida
02000352.

2. VALORIZACIN

2.1 CONSIDERACIONES GENERALES

Para efectos de la valorizacin del inmueble se han tenido en cuenta los siguientes
factores:

Estructuras Urbana.
Zonificacin.
Redes Viales.
Servicios Comerciales Circundantes.
Equipamiento Urbano adecuado.
Rentabilidad en el Mercado inmobiliario.
Consolidacin Urbana en el entorno.

2.2. VALOR DEL TERRENO

REA: 228.00 m2

Precio unitario por m2 de terreno segn los planos arancelarios y teniendo en cuenta su
buena ubicacin: Habilitacin Urbana Miguel Grau, Mz. W, Lote 05. Se considera a
S/.84.00/m2 ( fuente : este valor lo obtuvimos gracias al plano arancelario de nuevo
Chimbote )
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3 f 2 3 9.5 270.75m 2
2

Sabiendo que: 228m 2 270.75m 2

Valor:
228m 2 84Soles / m 2 19152soles

2.3. VALOR DE LA EDIFICACION:

Categora de VUE

N Inst.
de Muros Techos Pisos Puertas Revestimient Bao Elctricas Valor
Piso Columna y o s y Unitario
s s Ventanas Sanitaria por m2
s
B C G C F C D
01 232.14 119.99 27.7 67.76 44.84 38.16 59.63 590.23
1
B C C F C D
02 232.14 119.99 H 67.76 44.84 38.16 59.63 579.86
17.3
4

Material predominante en los dos niveles: Ladrillos

Segn los datos obtenidos procedemos:

rea techada 1er Nivel = 186.55 m2, VUE= 590.23 soles.

rea techada 2do Nivel = 184.00 m2, VUE= 579.86 soles.

En resumen:

1er Nivel:

Antigedad = 20 aos
Estado = Regular
D = 29 %

2do Nivel:

Antigedad = 15 aos
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Estado = Regular
D = 26 %

VE AT VUE 1 D

1er Nivel:
29
V E 189.55 590.23 1
100
V E 79433.44 soles ... (1)

2do Nivel:

26
V E 184.00 579.86 1
100
V E 78953.74soles ... (2)

VALOR DE LA EDIFICACIN = 79433.44 + 78953.74 = 158387.18 nuevos soles

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Cisterna de C A F'c = 175 Kg/cm2 1.5 x 2.20

Partida Descripcin Unidad Metrado CU Parcial

1.01 Excavacin manual m3 7.26 26.05 189.11
1.02 Eliminacin del material m3 7.26 10.34 75.06
1.03 Acero 4200 kg/cm2 kg 80.64 3.46 278.69
1.04 Concreto 175 kg/cm2 m3 2.1 286.18 600.97
1.05 Encofrado y desencofrado m2 16.6 32.53 540.01
1.06 Acabado (enchapado) m2 16 47.05 752.75
Nuevos soles 2436.60

2.4 . VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

( se adjunta anlisis de costos unitarios en los anexos )

El costo directo de la cisterna (como manda el reglamento) es 2436.60 nuevos soles

Tanque elevado de 1000 litros rotroplast

Costo del tanque elevado = 680 nuevos soles

Montaje del tanque = 150 nuevos soles
Electro bomba hp = 380 nuevos soles
Montaje de la electro bomba = 150 nuevos soles

Costo directo para el tanque elevado = 1360.00 nuevos soles

El valor de las obras complementarias = 3796.60 nuevos soles

2.5 . VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO :

Instalaciones elctricas

Materiales = 860 nuevos soles

Mano de obra = 700 nuevos soles

Costo directo total = 1560.00 nuevos soles

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Instalaciones sanitarias

Materiales = 970 nuevos soles

Mano de obra = 1100 nuevos soles

Costo directo total = 2070.00 nuevos soles

El valor de las instalaciones fijas = 3630.00 nuevos soles

2.6. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VCO

Donde:

VTP = Valor total del predio

VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
VCO = Valor de las obras complementarias

Por lo tanto:

VTP = 19152.00 + 158387.18 + 3630.00 + 3796.60

VTP = 184965.78 nuevos soles

2.7 . TIPO DE CAMBIO :

El tipo de cambio a la fecha es de:

$ 1.00 = s/ 2.78

VTP = 66534.45 dolares

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3. ANEXOS

ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS PARA LA CISTERNA DE 1.50 X 2.20

Partida : 1.01 Excavacion manual

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 peon

Rendimiento: 3.5 m3

Descripcin Uni Cantidad PU Parcial Total

Materiales

Mano de obra
Capataz hh 0.23 14.27 3.28
Peon hh 2.29 9.61 22.01
25.29
Equip y herram
Herram manuales %Mo 0.03 25.29 0.7587

26.05

Eliminacion de material
Partida : 1.02 excedente

Cuadrilla: 0.1 cap + 3 peon

Rendimiento: 24 m3

Descripcin Uni Cantidad PU Parcial Total

Materiales

Mano de obra
Capataz hh 0.03 14.27 0.43
Peon hh 1 9.61 9.61
10.04
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Equip y herram
Herram manuales %Mo 0.03 10.04 0.301

10.34

Partida : 1.03 Acero fy = 4200 kg/cm2

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 oper + 1ofic

Rendimiento: 250 kg

Descripcin Uni Cantidad PU Parcial Total

Materiales
Alambre #16 kg 0.05 3.36 0.17
acero corrugado kg 1.07 2.22 2.38
2.54
Mano de obra
Capataz hh 0.003 14.27 0.04
operario hh 0.032 11.89 0.38
oficial hh 0.032 10.64 0.34
0.76

Equip y herram
Herram manuales %Mo 0.03 0.76 0.02
cizalla hm 0.026 5 0.13
0.15
3.46

Partida : 1.04 Concreto F'c = 175 kg/cm2

Cuadrilla: 0.1 cap + 3 oper + 6 peones

Rendimiento: 9 m3

Descripcin Uni Cantidad PU Parcial Total

Materiales
piedra de1/2" m3 0.55 28 15.40
arena gruesa m3 0.54 18.5 9.99
cemento tipo I bols 8.43 18.5 155.96
agua m3 0.19 5 0.93
gasolina galn 0.32 13 4.17
186.44
Mano de obra
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Capataz hh 0.089 14.27 1.27

operario hh 2.667 11.89 31.71
peon hh 5.33 9.61 51.22

84.20

Equip y herram
Herram manuales %Mo 0.03 84.2 2.53
mezcladora 18hp 7-9 p3 hm 0.8 10 8.00
vibrador 4 hp hm 0.8 6.25 5.00
15.53
286.17

Partida : 1.05 Encofrado y Desencofrado

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 oper + 1ofic

Rendimiento: 10 m2

Descripcin Uni Cantidad PU Parcial Total

Materiales
Alambre #8 kg 0.3 3.36 1.01
clavos de 3" kg 0.34 3.36 1.14
madera tornillo p2 5.32 2 10.64
12.79
Mano de obra
Capataz hh 0.08 14.27 1.14
operario hh 0.8 11.89 9.51
oficial hh 0.8 10.64 8.51
19.17

Equip y herram
Herram manuales %Mo 0.03 19.17 0.58
32.53

Partida : 1.06 Enchapado

Cuadrilla: 0.1 cap + 1 oper + 1 peon

Rendimiento: 11 m2

Descripcin Uni Cantidad PU Parcial Total

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Materiales
ceramico 0.4 x 0.4 m2 1.07 23.96 25.64
fragua crema kg 0.1873 4.7 0.88
pegamento ceramico bols 0.285 11.76 3.35
agua m3 0.006 5 0.03
29.87
Mano de obra
Capataz hh 0.073 14.25 1.04
operario hh 0.727 11.89 8.65
peon hh 0.727 9.61 6.99
16.67

Equip y herram
Herram manuales %Mo 0.03 16.67 0.50
47.04
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