AREA EX PALLAVICINI A PISTOIA: LA VERSIONE DEI COMITATI

Via Sestini

La variante adottata dallamministrazione Bertinelli (il 23 gennaio 2017) per completare lassetto dellarea ex
Pallavicini avviene a circa tre anni dalla scadenza del precedente piano urbanistico, con il quale sono stati
edificati ben 48.000 mq. di superficie.
Rispetto alla edificazione prevista (71.000 mq.), 23.000 mq. circa non sono stati realizzati dalla propriet
dellarea in quanto non pi interessata e forse perch economicamente non pi remunerativi.
Ad oggi stato costruito il Centro commerciale Panorama, il Pallavicini Center, un distributore di
carburante, residenze, nonch la sistemazione di alcune aree a parcheggi e viabilit interna ed esterna di
collegamento. Le societ titolari del diritto ad edificare non hanno ritenuto pi opportuno completare le
realizzazioni previste, destinate ad attivit commerciale senza superficie di vendita. A partire dal 2014, anno di
scadenza del piano, queste previsioni sono decadute e nessun diritto pu essere accampato su di esse.
Ormai come se non fossero mai esistite.
Pertanto inducono in errore le affermazioni della Giunta e dei suoi sodali rispetto alla riduzione del consumo
di suolo e al taglio della edificazione che sarebbe attuato. A fronte di nessuna previsione edificatoria attuale,
con questa variante si costruiscono edifici per una Superficie Utile Lorda (SUL*) di 6.202 mq., di cui ben
4.800 mq. sono destinati a superficie commerciale di vendita (medie strutture di primo e secondo livello).
Pur non esistendo alcuna posizione debitoria nei confronti del piano precedente, agli immobili gi esistenti se
ne aggiungeranno altri con destinazioni molto discutibili nonch con un aumento della gi pesante
congestione di tutta la zona.
In base a quale bisogno espresso dalla cittadinanza prevista la realizzazione di tanti metri quadri di
commercio? La popolazione stata interpellata?
Nellarea ex Pallavicini attualmente presente un centro commerciale di notevoli dimensioni, con una
superficie vendibile di circa 8.000 mq. (Panorama e negozi annessi). Con questa variante si aggiungono altri
4.800 mq. di superficie commerciale di vendita (sono esclusi gli alimentari), con un incremento di oltre il 50%
della superficie di vendita gi esistente. come se, in termini di potenzialit commerciale e di capacit
attrattiva, si aggiungesse a quanto gi esiste un altro centro Panorama (senza galleria commerciale).
Questa variante, inoltre, viene incontro alle reiterate richieste della propriet di trasformare le superfici
commerciali espositive, previste nel precedente piano urbanistico e di scarsa o nulla rilevanza economica,
nella ben pi remunerativa destinazione commerciale con superficie di vendita, consentendo quindi una
considerevole valorizzazione degli investimenti privati.
Lamministrazione ha dimostrato quindi di aver tenuto in massima considerazione gli interessi degli
investitori mentre lascolto e la difesa degli interessi degli abitanti, dei cittadini, della citt tutta sono passati
in secondordine. E a nulla valgono i riferimenti al verde pubblico che si potr realizzare in quanto dovuto dalla
propriet come standard urbanistico.
Non solo, ma sono risibili i riferimenti alla mobilit dolce ciclopedonale che si riducono a una pista di circa 70
m. ignorando i collegamenti con la zona delle Fornaci, di SantAgostino e del Centro della citt.
Riassumendo, lattuale variante determina quindi un considerevole consumo di suolo e una cementificazione
dellarea visto che attualmente le aree sono tutte libere e non esiste alcuna previsione edificatoria su di esse.
La previsione di vaste superfici commerciali potr essere allorigine di un ingorgo funzionale che si andr a
sovrapporre a quello gi esistente sulla Via Sestini, con incremento della rumorosit e dellinquinamento
atmosferico dovuto al traffico. In questo senso, anche la previsione di unarea attrezzata per gli spettacoli
viaggianti non fa altro che aggravare la gi pesante situazione.

RIEPILOGO CALCOLO DELLE SUPERFICI

Abitazioni Edilizia Sociale SUL 1.054 mq.
Destinazione Direzionale e Commerciale SUL 5.148 mq.
(di cui 4.800 mq. superficie di vendita)
Totale edificazione SUL 6.202 mq.

Quali sono le proposte del comitato di cittadini dellarea ex Pallavicini?

importante inquadrare larea in un contesto urbano pi ampio, quello del quadrante nord est e orientale
della citt, che ha conosciuto una tumultuosa espansione non accompagnata da una significativa
qualificazione degli spazi.
La ridefinizione dellarea ex Pallavicini, in
posizione baricentrica rispetto alle zone
limitrofe, le Fornaci, SantAgostino e il
Centro della citt, pu contribuire invece a
migliorare il complessivo assetto di questo
quadrante.
In particolare proponiamo:
1. la salvaguardia di tutte le aree verdi,
attualmente previste dalla variante, con
destinazione a Parchi e Giardini pubblici
(verde attrezzato per luoghi di incontro,
gioco, attivit spontanee e di tempo libero,
quali ad esempio orti per il tempo libero;
ammessa la realizzazione di attrezzature sportive non specialistiche senza costruzione di nuove
volumetrie);
2. di eliminare la previsione di aree attrezzate per gli spettacoli viaggianti;
3. di destinare e attrezzare a orti urbani larea che la variante intende utilizzare per gli spettacoli
viaggianti; proponiamo il modello dei giardini condivisi (jardins partags), spazi in cui proporre
coltivazioni ed eventi sociali (feste di quartiere, preparare e consumare pasti collettivi, ecc.) con cui
sperimentare usi diversi degli spazi collettivi;
4. di individuare integralmente il collegamento ciclopedonale con il quartiere delle Fornaci, con la zona
industriale di SantAgostino e con il Centro della citt, integrandolo con la rete dei percorsi gi
esistenti;
5. di escludere le attivit commerciali con superficie di vendita di 400 e 800 mq. e confermare la
destinazione delle superfici previste ad Attrezzature pubbliche, di interesse collettivo e di servizio a
livello di quartiere (Ar), prevedendo al piano terreno attivit commerciali di prossimit alla residenza
 (incluse le alimentari), attivit artigianali di servizio alla persona, palestre, pubblici esercizi per la
somministrazione di alimenti e bevande. Ai piani superiori al piano terreno sono ammessi uffici, studi
professionali, servizi socio-sanitari e culturali;
6. di inserire le residenze previste (10 alloggi) in un programma di edilizia residenziale pubblica (ERP),
eliminando la soluzione delledilizia sociale con affitto calmierato, manifestatasi incapace di affrontare
efficacemente i problemi legati al disagio abitativo: il pi delle volte i canoni sono elevati e non
consentono laccesso alla residenza alle fasce sociali pi disagiate.
Proponiamo quindi una sostanziale riqualificazione dellarea a servizio anche delle zone contermini,
favorendo quindi lintegrazione degli abitanti, lincontro e lo scambio nelle aree verdi attrezzate, la fruizione di
servizi culturali e sportivi che sono carenti in tutta la zona presa in considerazione.

*SUL - la somma delle superfici lorde di tutti i vani fuori terra aventi altezza utile uguale o superiore a m. 1,80 misurata
dal pavimento all'intradosso delle strutture portanti del coperto e non tenendo conto di eventuali controsoffittature
piane o inclinate.
 Cat.
Comunicato N. 46 del 21/01/2017
URBANISTICA
Variante urbanistica per il completamento dell'area ex Pallavicini: prevista una drastica riduzione del
consumo di suolo
In programma anche nuovi servizi e standard pubblici, il collegamento ciclopedonale per le Fornaci
e una migliore organizzazione e manutenzione delle aree a verde della zona
Ridurre sensibilmente il consumo di suolo e incrementare gli spazi pubblici a disposizione della citt. Sono
queste le linee guida della variante urbanistica per il completamento dellarea ex Pallavicini predisposta
dallAmministrazione comunale per ultimare il disegno di unarea che da tempo richiede di vedere
perfezionato il proprio assetto urbanistico. Aree a verde e opere pubbliche, come percorsi pedonali e
ciclabili, andranno ad arricchire la zona e a raccordarla meglio con il resto della citt. Prevista anche la
definizione di uno spazio dedicato agli spettacoli viaggianti.

Il Piano generale di sistemazione dellarea ex Pallavicini risalente al 2000 ha cessato la sua efficacia a fine
2014. Lattuazione stata parziale e ha visto la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione e di alcuni
comparti pi consistenti e appetibili da parte del mercato immobiliare, come il Pallavicini Center e
Panorama. Gli standard pubblici gi realizzati derivanti dalla precedente convenzione, oggi scaduta,
consegnano poi alla citt una dotazione di stalli di sosta di gran lunga superiore al fabbisogno dellarea, oltre a
unarea destinata alledilizia economica e popolare e un distributore carburanti.

Tenendo conto della precedente pianificazione e della completa realizzazione delle opere di urbanizzazione
avvenuta nel corso degli anni, la nuova variante intende ripianificare quella parte che risulta non attuata
dal Piano precedente. LAmministrazione comunale ha lavorato, dunque, per consentire il completamento
dellarea e un netto miglioramento del suo assetto urbanistico. Da qui la scelta di convertire gli spazi un
tempo destinati alledificato al potenziamento in particolare del verde pubblico. Vengono riconfigurati
gli assetti insediativi, valorizzate le residenze, le attivit commerciali gi presenti e quelle da insediare, ma
soprattutto ci si avvia verso il completamento dellarea revisionando il Piano di sistemazione generale.

Lintervento. Uno degli obiettivi principali della variante viene attuato grazie a una notevole riduzione del
consumo di suolo, che vede passare gli indici edificatori da 22.000 a 1.900 mq. Gli spazi un tempo destinati
ai fabbricati saranno destinati al potenziamento del verde e anche al riordino dei percorsi pubblici,
prevedendo nuovi tratti destinati alla mobilit dolce in modo tale da migliorare il collegamento ciclo-
pedonale verso il quartiere delle Fornaci e il centro storico.

Con la variante, larea ex Pallavicini sar difatti composta da oltre 23mila metri quadrati destinati a parcheggi
pubblici gi realizzati e circa 62mila metri quadri a parchi e giardini pubblici. Previsto, inoltre, il
consolidamento di funzioni gi presenti nelle aree oggetto di variante, ossia quella direzionale e quella
commerciale. Inoltre, larea posta lungo la tangenziale est di 4mila mq sar destinata agli spettacoli
viaggianti e alla realizzazione di unadeguata impiantistica che possa garantire i servizi accolti nellarea
stessa. In programma anche la realizzazione, su unarea pubblica, di 10 alloggi di edilizia sociale.

Licenziata dalla giunta comunale nei giorni scorsi, la proposta di adozione della variante stata sottoposta
allattenzione della commissione consiliare competente in materia di urbanistica per giungere alladozione in
consiglio comunale. Nei trenta giorni successivi alladozione sar possibile presentare eventuali osservazioni,
e torner poi allesame del consiglio comunale per la definitiva approvazione.