BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Biaya Konstruksi

Biaya konstruksi adalah biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan suatu
proyek. Kebijakan pembiayaan biasanya dipengaruhi oleh kondisi keuangan
perusahaan yang bersangkutan. Bila kondisi keuangan tidak dapat menunjang
kegiatan pelaksanaan proyek, dapat ditempuh dengan cara menurut Ariyanto
(2003), yaitu:
1. Peminjaman kepada bank atau lembaga keuangan untuk keperluan
pembiayaan secara tunai agar dapat menekan biaya, namun harus
membayar bunga pinjaman.
2. Tidak meminjam uang, namun menggunakan kebijakan kredit barang
atau jasa yang diperlukan. Dengan menggunakan cara ini akan dapat
menghindari bunga pinjaman, namun harga yang diperoleh lebih
tinggi dibandingkan dengan cara tunai.
Perhitungan biaya proyek sangat penting dilakukan dalam mengendalikan
sumber daya yang ada mengingat sumber daya yang ada semakin terbatas. Untuk
itu, peran seorang cost engineer ada dua yaitu, memperkirakan biaya proyek dan
mengendalikan (mengontrol) realisasi biaya sesuai dengan batasan-batasan yang
ada pada estimasi.

2.2 Profil Biaya dan Pendanaan

2.2.1 Biaya Langsung (Direct Cost)
Adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik proyek, yaitu
meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek (dari persiapan
hingga penyelesaian) dan biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang
diperlukan oleh proyek tersebut. Biaya langsung dapat dihitung dengan
mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan. Biaya langsung ini
juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap (variable cost), karena sifat biaya ini
tipa bulannya jumlahnya tidak tetap, tetapi berubah-ubah sesuai dengan kemajuan
pekerjaan.

4
 Secara garis besar, biaya langsung pada proyek konstruksi sesuai dengan
definisi di atas dibagi menjadi lima (Asiyanto, 2005):
1. Biaya bahan/ material
2. Biaya upah kerja (tenaga)
3. Biaya alat
4. Biaya subkontraktor
5. Biaya lain-lain
Biaya lain-lain biasanya relatif kecil, tetapi bila jumlahnya cukup berarti
untuk dikendalikan dapat dirinci, menjadi misalnya:
1. Biaya persiapan dan penyelesaian
2. Biaya overhead proyek
3. Dan seterusnya

2.2.2 Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

Adalah seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung, yang dibebankan
kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek namun harus ada dan
tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut. Biaya ini meliputi antara lain biaya
pemasaran, biaya overhead di kantor pusat/ cabang (bukan overhead kantor
proyek), pajak (tax), biaya resiko (biaya tak terduga) dan keuntungan kontraktor.
Nilai keuntungan kontraktor pada umumnya dinyatakan sebagai persentase
dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar 8% - 12%, yang mana
sangat tergantung pada seberapa kehendak kontraktor untuk meraih pekerjaan
sekaligus motivasi pemikiran pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Pada
prinsipnya penetapan besarnya keuntungan dipengaruhi oleh besarnya resiko atau
kesulitan-kesulitan yang akan dihadapi dan sering kali tidak nampak nyata.
Sebagai contoh, keterlambatan pihak pemberi tugas dalam melaksanakan tugas
untuk membayar pekerjaan, dan sebagainya.
Biaya tidak langsung ini tiap bulan besarnya relatif tetap dibanding biaya
langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya tetap (fix cost). Biaya
tetap perusahaan ini didistribusikan pembebanannya kepada seluruh proyek yang
sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu setiap menghitung biaya proyek,

5
 selalu ditambah dengan pembebanan biaya tetap perusahaan (dimasukkan
dalam mark up proyek). Biasanya pembebanan biaya ini ditetapkan dalam
presentase dari biaya langsung proyeknya. Biaya ini walaupun sifatnya tetap,
tetapi tetap harus dilakukan pengendalian, agar tidak melewati anggarannya.

2.2.3 Modal Kerja

Modal adalah dana yang disiapkan untuk pendanaan jangka panjang.
Modal merupakan unsur yang menentukan kelancaran suatu usaha atau
perusahaan karena dengan adannya modal perusahaan akan mampu membiayai
segala pengeluaran dalam suatu proyek konstruksi. Pada dasarnya secara potensial
tersedia berbagai macam sumber pendanaan bagi suatu perusahaan, yang
dikelompokkan sebagai berikut (Soeharto, 1999):
1. Modal sendiri
Modal sendiri atau equity capital dapat berasal dari:
a. Menerbitkan saham
Hasil penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana
yang dapat dipakai untuk membiayai proyek. Harga pasar suatu saham
ditentukan oleh kinerja ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dalam
pada itu pembeli menjadi pemegang saham atau disebut share holder atau
stock holder.
b. Laba ditahan
Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan atau retained earning dari
perusahaan. Seringkali ini merupakan sumber yang penting untuk
pendanaan proyek.
2. Sumber dari luar/ utang
Ini terjadi bila sejumlah uang (pinjaman pokok) dipinjam dalam jangka waktu
tertentu. Dalam pada itu kreditor membebankan bunga dengan persentase
tetap dan pembayaran kembali utang pokok sesuai syarat perjanjian.

6
3. Sumber dari proyek
Berasal dari proyek sendiri yaitu biasanya berupa uang muka dan pembayaran
oleh owner yaitu sesuai dengan prestasi proyek dan berdasarkan waktu atau
termin pembayaran.

2.3 Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya (RAB) adalah besarnya biaya yang diperkirakan
dalam pekerjaan proyek yang disusun berdasarkan volume dari setiap item
pekerjaan pada gambar atau bestek. RAB diajukan oleh kontraktor pada saat
terjadi penawaran, yang mana RAB ini dipakai patokan bagi kontraktor untuk
mengajukan penawaran. Biaya ini disamping tergantung pada volume, juga sangat
tergantung pada upah tenaga kerja dan karyawan, harga material yang dibutuhkan
dan jasa kontraktor serta pajak.
Maksud dan tujuan penyusunan RAB bangunan adalah untuk menghitung
biaya-biaya yang diperlukan suatu bangunan dan dengan biaya ini bangunan
tersebut dapat terwujud sesuai dengan yang direncanakan.
Tahapan-tahapan harus dilakukan untuk menyusun anggaran biaya adala
sebagai berikut (Ervianto, 2003) :
1. Melakukan pengumpulan data tentang jenis, harga serta
kemampuan pasar menyediakan bahan/material konstruksi.
2. Melakukan pengumpulan data tentang upah pekerja yang berlaku
di daerah lokasi proyek atau upah pekerja pada umumnya jika
pekerja didatangkan dari luar daerah lokasi proyek.
3. Melakukan perhitungan analisis bahan dan upah dengan
menggunakan analisis yang diyakini baik oleh si pembuat
anggaran.
4. Melakukan perhitungan harga satuan pekerjaan dengan
memanfaatkan hasil analisa satuan pekerjaan dan kuantitas
pekerjaan.
5. Membuat rekapitulasi.

7
2.4 Penjadwalan Proyek
Penjadwalan atau scheduling adalah kegiatan untuk menentukan waktu
yang dibutuhkan dan urutan kegiatan serta menentukan waktu proyek dapat
diselesaikan dengan mempertimbangkan keterbatasan-keterbatasan yang ada.
Dalam proses penjadwalan, penyusunan kegiatan dan hubungan antar kegiatan
dibuat lebih terperinci dan sangat detail. Hal ini dimaksudkan untuk membantu
pelaksanaan evaluasi proyek (Ervianto, 2003).
Ada beberapa metode penjadwalan proyek yang digunakan untuk
mengelola waktu dan sumber daya proyek. Pertimbangan penggunaan metode-
metode tersebut didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap
kinerja penjadwalan.

1. Barchart atau bagan balok

Barchart adalah sekumpulan daftar kegiatan yang disusun dalam kolom
arah vertikal. Kolom arah horizontal menunjukkan skala waktu. Saat mulai dan
akhir dari sebuah kegiatan dapat terlihat dengan jelas, sedangkan durasi kegiatan
digambarkan oleh panjangnya diagram batang. Proses penyusunan diagram
batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut:
1. Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada
dalam rencana pelaksanaan pembangunan.
2. Urutan pekerjaan, dari daftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan
pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan
dilaksanakan lebih dahulu dan item kegiatan yang akan dilaksanakan
kemudian, dan tidak mengesampingkan kemungkinan pelaksanaan pekerja
secara bersamaan.
3. Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari seluruh
kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan
berakhir. Waktu pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu
yang dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap item kegiatan.

8
2. Kurva S
Kurva S dapat menunjukkan kemajuan proyek berdasarkan kegiatan,
waktu dan bobot pekerjaan yang direpresentasikan sebagai persentase kumulatif
dari seluruh kegiatan proyek. Visualisasi kurva S dapat memberikan informasi
mengenai kemajuan proyek dengan membandingkannya terhadap jadwal rencana.
Tetapi informasi tersebut tidak detail dan hanya terbatas untuk menilai kemajuan
proyek. Untuk menentukan bobot pekerjaan, pendekatan yang dilakukan dapat
berupa perhitungan persentase berdasarkan biaya per item pekerjaan/ kegiatan
dibagi nilai anggaran, karena satuan biaya dapat dijadikan bentuk persentase
sehingga lebih mudah untuk menghitungnya.

3. Network planning (diagram jaringan kerja)

Metode ini dikembangkan untuk mengendalikan sejumlah besar kegiatan
yang memiliki ketergantungan yang kompleks. Rencana kerja disusun
berdasarkan urutan kegiatan dari suatu proyek, sedemikian sehingga tampak
keterkaitan pekerjaan yang satu dengan pekerjaan yang lainnya. Dari informasi
metode ini, tindakan koreksi dapat dilakukan yakni dengan memperbarui jadwal.
Diagram jaringan kerja ada 3 macam yang bisa dipakai, yaitu:
a. CPM (Critical Path Method)
b. PERT (Programme Evaluation and Review Technique)
c. PDM (Precedence Diagram Method)
Dalam menganalisis biaya proyek, akan digunakan program manajemen
yaitu Microsoft project yang menggunakan prinsip jaringan kerja PDM. Metode
ini mempunyai karakteristik yaitu (Husen, 2010):
1. Pembuatan diagram network dengan menggunakan simpul/ node untuk
menggambarkan kegiatan.
2. Float, waktu tenggang maksimum dari suatu kegiatan
- Total float, adalah float pada kegiatan : LFT EST Durasi
- Relation float (RF), float pada hubungan keterkaitan:
FS, RF = LSTj - Eei Lead, SS, RF = LSTj - Esi Lag
FF, RF = LFTj Efi Lead, SF, RF = LFTj Esi Lag

9
 3. Lag, jumlah waktu tunggu dari suatu periode kegiatan j terhadap kegiatan i
telah dimulai, pada hubungan SS dan SF.
4. Lead, jumlah waktu yang mendahuluinya dari suatu periode kegiatan j
sesudah kegiatan i belum selesai, pada hubungan FS dan FF.
5. Dangling, keadaan dimana terdapat beberapa kegiatan yang tidak
mempunyai kegiatan pendahulu (predecessor) atau kegiatan yang
mengikuti (successor). Agar hubungan kegiatan tersebut tetap terikat oleh
suatu kegiatan, dibuatkan dummy finish atau dummy start.
Secara garis besar PDM mempunyai 4 macam hubungan aktivitas, yaitu:
1. FS (Finish to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada selesainya
kegiatan pendahulunya, dengan waktu mendahului lead.

No keg No keg
EST EFT EST EFT
Jenis keg Jenis keg
LST LFT LST LFT
durasi durasi
lead

Gambar 2.1 Aktivitas Finish to Start

(Sumber : Abrar Husen, 2010)

2. SS (Start to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya

kegiatan pendahulunya, dengan waktu tunggu lag.

No keg No keg
EST EFT EST EFT
Jenis keg Jenis keg
LST LFT LST LFT
durasi durasi
lag

Gambar 2.2 Aktivitas Start to Start

(Sumber : Abrar Husen, 2010)

10
 3. FF (Finish to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada selesai
kegiatan pendahulunya, dengan waktu mendahului lead.

No keg No keg
EST EFT EST EFT
Jenis keg Jenis keg
LST LFT LST LFT
durasi durasi
lead

Gambar 2.3 Aktivitas Finish to Finish

(Sumber : Abrar Husen, 2010)

4. SF (Start to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya

kegiatan pendahulunya, dengan waktu tunggu lag.

No keg No keg
EST EFT EST EFT
Jenis keg Jenis keg
LST LFT LST LFT
durasi durasi
Lag

Gambar 2.4 Aktivitas Start to Finish

(Sumber : Abrar Husen, 2010)

Catatan :
EST = Earliest Start Time (mulai paling awal)
EFT = Earliest Finish Time( berakhir paling awal)
LST = Latest Start Time (mulai paling lambat)
LFT = Latest Finish Time (berakhir paling lambat)
LFT - EST = Durasi Kegiatan

11
2.4.1 Float Time
Float dapat didefinisikan sebagai sejumlah waktu yang tersedia dalam
suatu kegiatan sehingga memungkinkan kegiatan tersebut dapat ditunda atau
diperlambat secara sengaja atau tidak disengaja. Akan tetapi, penundaan tersebut
tidak menyebabkan proyek menjadi terlambat dalam penyelesaiannya (Ervianto,
2003). Setelah nilai float dihitung, maka dapat diketahui kondisi EST dan LST.

2.4.2 Identifikasi Jalur Kritis

Peristiwa kritis adalah peristiwa yang tidak mempunyai tenggang waktu
atau saat paling awal sama dengan saat paling akhir. Untuk mengetahui suatu
peristiwa termasuk kritis adalah apabila bilangan ruang kanan bawah sama dengan
bilangan ruang kanan atas. Kegiatan yang kritis sangatlah sensitif terhadap
keterlambatan, sehingga bila sebuah kegiatan kritis terlambat satu hari saja,
walaupun kegiatan-kegiatan yang lainnya tidak terlambat, maka proyek akan
mengalami keterlambatan selama satu hari. Lintasan kritis merupakan lintasan
yang terdiri dari kegiatan/ peristiwa kritis dan dummy. Maka dapat disimpulkan,
umur lintasan kritis sama dengan umur proyek dan lintasan yang paling lama
umur pelaksanaannya dari semua lintasan yang ada. Jalur dan kegiatan kritis pada
PDM mempunyai sifat yang sama dengan CPM, yaitu :
a. Waktu mulai paling awal dan akhir harus sama, ES = LS
b. Waktu selesai paling awal dan akhir harus sama, EF = LF
c. Kurun waktu kegiatan adalah sama dengan perbedaan waktu selesai paling
akhir dengan waktu mulai paling awal, LF ES = D
d. Bila hanya sebagian dari kegiatan yang bersifat kritis, maka kegiatan
tersebut secara utuh dianggap kritis.

2.5 Aliran Kas Proyek

2.5.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian
sebenarnya, adalah anggaran kas (Asiyanto, 2005). Peranan cash flow dalam
pelaksanaan proyek sangat penting. Adapun unsur utama dari cash flow yang
terdiri dari dua bagian yaitu Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Jadwal

12
penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk
mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa
ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada
pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada.
Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara
Cash (tunai) dengan Credit (pembayaran berjangka waktu). Sementara itu, unsur
lain dalam cash flow adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial
disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit.

2.5.2 Jadwal Penerimaan

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan
atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk
proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem
pembayaran yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi.
Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain:
- Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka
- Pembayaran bulanan (monthly payment)
- Pembayaran termin (progress payment)
- Pembayaran sesekali diakhir (turn key payment)
Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya
jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah
penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena
itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus
diperkirakan secara cermat.
Grafik penerimaan berbentuk sebagai garis bertangga, yang bergerak dari
nol (belum ada penerimaan) sampai dengan total penerimaan. Grafik tangga disini
bentuknya sangat dipengaruhi oleh syarat pembayaran dari kontrak dan proses
pelaksanaan (progress pekerjaan dan proses pencairan tagihan). Grafik
penerimaan dapat digambarkan seperti Gambar berikut ini :

13
 Gambar 2.5 Grafik Penerimaan
(sumber : Asiyanto, 2005)

a) Curva S di atas adalah grafik prestasi pekerjaan

b) Bila syarat pembayaran sebagai berikut:
- Termin I sebesar 20%, setelah prestasi mencapai 25%
- Termin II sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 50%
- Termin III sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 75%
- Termin IV sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 100%
- Termin V sebesar 5%, setelah selesai masa pemeliharaan 1 bulan.
c) Proses pencairan penerimaan memerlukan waktu satu bulan setelah
prestasi dicapai (untuk menyelesaikan prosedur penagihan).
Dari grafik tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut :
1. Prestasi 25% dicapai pada minggu ke 18, waktu penyelesaian
prosedur penagihan selama satu bulan, maka termin pertama
cair pada minggu ke 22, sebesar 20%.
2. Prestasi 50% dicapai pada minggu ke 22 (pertengahan bulan
keenam), maka termin kedua cair pada minggu ke 26
(pertengahan bulan ketujuh), sebesar 25%.

14
 3. Prestasi 75% dicapai pada minggu ke 26, maka termin ketiga
cair pada minggu ke 30 (pertengahan bulan kedelapan), sebesar
25%.
4. Prestasi 100% dicapai pada minggu ke 40 (bulan ke sepuluh),
maka termin keempat cair pada minggu ke 44 (bulan
kesebelas), sebesar 25%.
5. Waktu pemeliharaan satu bulan sehingga selesai pemeliharaan
pada minggu ke 44 (bulan kesebelas), maka termin kelima cair
pada minggu ke 48 (bulan kedua belas) sebesar 5%.
Dengan demikian, sesuai kondisi pada contoh tersebut, maka grafik
penerimaan berupa garis bertangga seperti yang terlihat pada Gambar 2.2 di atas.
Tentunya grafik tersebut bentuknya dapat berubah-ubah, tergantung dari tiga
variabel yang mempengaruhinya, yaitu:
- Kurva S
- Cara Pembayaran
- Proses pencairan tagihan

2.5.3 Jadwal Pengeluaran

Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana
berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran
juga membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan
pembiayaannya (cash atau credit). Bisa saja kegiatan membesar, tetapi
pengeluarannya bertambah tidak terlalu besar (banyak credit) atau sebaliknya
kegiatan bertambah tidak terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup
besar (banyak cash).
Untuk perhitungan Cash flow proyek, biasanya pengeluaran biaya tidak
langsung, pajak-pajak, investasi dan deviden tidak termasuk, tetapi hanya
pengeluaran untuk biaya langsung saja. Pengeluaran untuk pembiayaan proyek
polanya atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang
diterapkan, yaitu pembayaran secara tunai (cash) dan pembayaran dengan jangka
waktu tertentu (credit).

15
 Untuk pembayaran tunai yang umumnya didukung dengan pinjaman dari
bank, kelebihannya adalah harga beli relatif murah, tetapi kelemahannya harus
membayar bunga pinjaman. Sebaliknya untuk pembayaran kredit, kelebihannya
tidak memerlukan pinjaman yang konsekuensinya bunga tetapi kelemahannya
harga beli barang/ jasa relatif tinggi. Porsi kedua cara pembayaran masing-masing
diatur sedemikian rupa sehingga menimbulkan dampak tambahan biaya yang
terkecil.
Grafik biaya terjadi sebagai akibat kebijakan pelaksanaan proyek yang
dilakukan di lapangan. Grafik ini berbentuk C sehingga dapat disebut kurva
C. Grafik ini diperoleh dengan cara menghubungkan titik-titik biaya yang
terjadi pada tiap bulan secara komulatif. Oleh karena itu bentuknya tergantung
biaya yang terjadi pada tiap bulan pelaksanaan contohnya pengadaan tenaga kerja
pada tahap awal atau sebelum proyek dimulai, pengadaan peralatan kerja dan
pengadaan material proyek.
Grafik ini ada hubungannya dengan grafik prestasi, karena atas
pembiayaan yang terjadi akan menghasilkan prestasi pekerjaan. Tetapi hubungan
kedua grafik ini tidak dapat disimpulkan secara jelas (Asiyanto, 2005). Hal
tersebut disebabkan karena adanya beberapa kemungkinan, yaitu :
- Pembiayaan yang seluruhnya menyebabkan prestasi pekerjaan.
- Pembiayaan yang tidak menyebabkan prestasi pekerjaan
- Pembiayaan yang sebagian menyebabkan prestasi pekerjaan

16
 Tanpa melihat tiga macam kejadian pembiayaan tersebut di atas, grafik
biaya dapat ditunjukkan pada Gambar 2.3.

Gambar 2.6 Grafik Pengeluaran

(sumber : Asiyanto, 2005)
2.5.4 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka
pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan
pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari
penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan
diawal-awal proyek (bulan pertama). Di dalam cash flow, kas awal adalah
sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas
akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n+1.

2.5.5 Kas Akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran
kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap
(Asiyanto, 2005).

17
2.5.6 Finansial
Finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan
menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas
awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman
dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan
pinjaman (bila ada pinjaman). Tolok ukurnya jika melakukan keputusan untuk
melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus
dibayarkan (Asiyanto, 2005).

2.5.7 Retensi (Retention)

Retensi adalah jaminan yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek
bahwa kontraktor akan melakukan perbaikan bila terjadi kerusakan dalam masa
pemeliharaan. Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah
proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah (Halpin, 1998) :
1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan
kondisi yang telah disetujui.
2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standart
pekerjaan tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.
3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk
menyelesaikan pekerjaan.
4. Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.

2.6 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.

18
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang
dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode
dikalikan 100% atau:
bunga yang dibayarkan per satuan waktu
Rate of interest = x100% .........(2.1)
jumlah pinjaman awal

2. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga
yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya
yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga.
Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
Bunga = i x P x n ...............................................................(2.2)
Dimana: i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman

3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan
bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi
perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan,
dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).

2.7 Overdraft
Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor perlu
untuk mengetahui overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur proyek.
Jika bunga rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan, artinya
kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah overdraft
pada akhir bulan. Yang dimaksud overdraft adalah selisih antara pengeluaran
pada suatu proyek dengan pembayaran dari owner kepada kontraktor, sehingga
merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu
sebelum menerima pembayaran dari owner (Halpin, 1998).

19