PENDAHULUAN

Investasi berarti pengeluaran dana saat ini dengan harapan memperoleh hasil atau
keuntungan di masa mendatang. Dilihat dari dimensi waktu, investasi dapat dikelompokkan
menjadi 2, yaitu :

1) Investasi jangka pendek (satu tahun atau kurang), yaitu investasi pada aktiva lancar
(modal kerja), seperti kas, piutang, inventori dan surat-surat berharga.
2) Investasi jangka panjang (leih dari satu tahun), yaitu investasi pada asset rill seperti
tanah, bangunan, peralatan kantor, kendaraan , asset rill lainnya dan investasi pad asset
finansial seperti investasi pada saham dan obligasi.

Materi ini difokuskan pada investasi jangka panjang khususnya asset rill, sehingga dalam
penilaian investasi ini, konsep nilai waktu uang menjadi penting untuk diperhatikan. Dalam
manajemen keuangan, investasi jangka panjang dikaitkan dengan pengangguran modal atau
capital budgeting. Pengertian modal atau capital mengacu pada aktiva tetap yang dipergunakan
dalam proses produksi atau aktivitas pokok prusahaan. Perusahaan memutuskan untuk
melakukan investasi saat ini dengan harapan mendapat keuntungan dimasa byang akan datang.
Seperti misalnya investasi pada perlengkapan system distribusi, bangunan, sarana produksi yang
lebih baik, penelitian dan pengembangan produk baru dan aktiva tetap lainnya.

Berdasarkan tujuan utama perusahaan, yaitu memaksimumkan kemakmuran pemilik

(pemegang saham), maka dalam menilai keputusan investasi jangka panjang juga harus mengacu
pada tujuan tersebut. Dengan kata lain, keputusan investasi harus dinilai dalam hubungannya
dengan kemampuan untuk menghasilkan keuntungan yang sama atau lebih besar dari yang
disyaratkan oleh pemilik modal.

Beberapa informasi yang diperlukan untuk analisis Capital budgeting adalah sebagai berikut :

1) Alternative kesempatan ivestasi

2) Estimasi aliran kas
3) Metode Penilaian Profitabilitas Investasi
4) Perbandingan Metode-Metode Penilaian Profitabilitas Investasi

ALTERNATIF INVESTASI
Secara umum investasi jangka panjang menyangkut salah satu dari klasifikasi berikut :

1) Investasi penggantian aktiva tetap, seperti gudang, mesin-mesin, kendaraan dan

sebagainya.
2) Investasi perluasan (ekspansi)
3) Investasi penambahan produk baru, dapat berupa perluasan atau diversifikasi produk
yang sudah ada.
4) Investasi jangka panjang lainnya yang tidak termasuk dalam salah satu dari klasifiksi
diatas. Misalnya investasi pada perlatan pengendlian polusi, investasi untuk keamanan,
eksplorasi sumber alam dan sebagainya.

MENAKSIR ALIRAN KAS

Tugas yang paling penting dalam penganggaran modal adalah estimasi aliran kas.
Estimasi atau proyeksi aliran kas melibatkan berbagai variable, individu dan berbagai badian
atau departemen dalam perusahaan. Misalnya, proyeksi penjualan dan harga diperoleh dari
bagian pemasaran, proyeksi aliran kas keluar yang berkaitan dengan produk baru disediakan oleh
bagian produksi, dan proyeksi biaya operasi diperoleh dari bagian akuntansi biaya, produksi,
pembelian dan bagian lainnya yang terkait. Peran manajer keuangan adalah mengkoordinasikan
informasi berbagai departemen dan mengendalikan proses estimasi untuk meyakinkan bahwa
bagian atau individu menggunakan metode secara konsisten dan sumsi yang rasional.

Aliran kas sangat penting dalam analisis investasi , bukan laba yang dilaporkan menurut
catatan akuntansi, hal ini disebabkan karena :

a) Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan ks masuk bersih.

b) Para investor dan manajemen lebih tertarik mengetahui aliran kas bersih yang benar-
benar akan diterima.

Proyeksi atau menaksir aliran kas, disamping akurasi juga penting diperhatikan masalah
relevansi. Untuk estimasi aliran kas yang relevan, diperlukan perhatian atas hal-hal penting
berikut :

a) Estimasi aliran kas harus atas dasar setelah pajak, karena yang menjadi hak dan dapat
dinikmati oleh pemilik perusahaan adalah aliran kas bersih setelah pajak.
 b) Taksirlah aliran kas atas dasar incremental atau selisih. Misalnya, untuk rencana
peluncuran produk baru mungkin akan mengakibatkan pengurangan penjualan produk
lama. Dengan demikian perlu diperhatikan penurunan penjualan produk lama karena
peluncuran produk baru dalam menaksir aliran kas.
c) Pemisahan aliran kas karena keputusan invetasi dan keputusan pendanaan
(pembelanjaan). Aliran kas karena keputusan pembelanjaan seperti pembayaran bunga,
angsuran pokok pinjaman dan pembayaran dividen tidak perlu diperhatikan. Yang
dianalisis dalam penilaian investasi adalah profitabilitas investasi.

Aliran kas dapat dikeompokkan menjadi tiga bagian yaitu :

1) Aliran kas permulaan (intial cash flow)

2) Aliran kas operasional (operational cash flow)
3) Aliran kas pada akhir umur proyek/investasi (terminal cash flow)

Kasus 1
Suatu proyek memerlukan investasi sebesar Rp 2.000 juta, dan ditaksir memeberikan kas masuk
bersih sebesar Rp 500 juta setiap tahun. Investasi sebesar Rp 2.000 juta tersebut terdiri dari
aktiva tetap yang ditaksir berusia ekonomis 10 tahun sebesar Rp 1.500 juta dan modal kerja
sebesar Rp 500 juta. Misalkan aktiva-aktiva tetap tersebut ditaksir memiliki nilai sisa Rp 80 juta
pada akhir tahun ke 10. Akan tetapi dengan adanya proyek tersebut mengakibatkan berkurangnya
penjualan dari produk lama sehingga menyebabkan penurunan aliran kas produk lama sebesar
Rp 70 juta per tahun. Dengan demikian taksiran aliran kas adalah sebagai berikut :

Intial Cash Flow Rp 2.000 juta

Operational Cash flow (tahun ke-1 s/d ke-10) per tahun
(Rp 500 juta Rp 70 juta) Rp 430 juta
Terminal Cash Flow :
Modal Kerja Rp 500 juta
Nilai Sisa Rp 80 juta
Rp 580 juta
Dimana intial cash flow merupakan aliran kas keluar, sedangkan operational cash flow dan
terminal cash flow merupakan aliran kas masuk.