TINJAUAN YURIDIS MENGENAI KERJASAMA

PEMERINTAH DAERAH DENGAN BADAN USAHA DALAM

PENGEMBANGAN SEJUTA RUMAH DI SAMARINDA

(Ditinjau Dari Peraturan Presiden Republik Indonesia

Nomor 38 Tahun 2015)

A. LATAR BELAKANG

Sebagaimana diamanatkan dalam Undang Undang Dasar (UUD)

1945 pasal 28 H Amandemen UUD 1945, rumah adalah salah satu hak

dasar setiap rakyat Indonesia, maka setiap warga negara berhak untuk

bertempat tinggal dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan

sehat.

Menurut Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 Tentang

Perumahan Dan Kawasan Pemukiman, rumah adalah bangunan gedung

yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana

pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya,

serta asset bagi pemiliknya.

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia.

Sayangnya, kebutuhan ini kerap kali terabaikan karena harganya yang

tinggi. Tingkat kenaikan gaji sudah tidak mampu menandingi kenaikan

harga rumah. Di kota-kota besar, harga rumah tumbuh lebih tinggi dari

tingkat inflasi. Real Estate Indonesia (REI) mencatat kenaikan harga

rumah di kota besar sudah mencapai 10 30 persen. Angka tersebut

jauh lebih tinggi jika dibandingkan dengan inflasi Indonesia yang rata-

1
rata mencapai 5 persen dalam lima tahun terakhir. Sudah harganya

selangit, pasokannya pun masih terbatas. Berdasarkan data

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PU-PR), backlog

rumah mencapai 7,6 juta unit pada 2014 berdasarkan konsep

penghunian. Angka itu diharapkan bisa turun menjadi 5 juta unit pada

2019. Sementara dari konsep kepemilikan, backlog rumah mencapai

13,5 juta rumah. Angka ini diprediksi turun menjadi 6,8 juta unit pada

2019.

Ada ketimpangan antara pasokan dan kebutuhan. Dari sisi

pasokan, para pengembang belum memiliki kapasitas yang mumpuni

untuk bisa memenuhi backlog rumah. Sementara kebutuhan

masyarakat terhadap perumahan sangat tinggi. Namun,

keterjangkauan mereka sangat rendah terutama untuk golongan

Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Itulah sebabnya mengapa

masih banyak MBR yang tinggal di rumah tidak layak huni.

Masalah di sektor perumahan ini menjadi salah satu perhatian

dari Pemerintahan Presiden Joko Widodo. Meluncurlah Program 1 Juta

Rumah Murah, Target satu juta rumah ini merupakan hasil revisi dari

program awal yang sempat dipatok dua juta unit rumah per tahun.

Cakupan Program 1 Juta Rumah Murah ini lebih luas tidak hanya untuk

MBR. Program ini juga termasuk pembangunan hunian bagian kalangan

non MBR atau rumah-rumah komersial yang tak disubsidi.

Pembangunan rumah untuk MBR yang dilaksanakan di seluruh

Indonesia oleh pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum Dan

Perumahan Rakyat (PUPR) sesuai Anggaran Pendapatan Dan Belanja

2
Negara (APBN) hanya sebanyak 113.422 unit dan rumah MBR yang

dibiayai non APBN adalah 586.578 unit. Sementara sisanya untuk

rumah non MBR 300.000 unit diserahkan kepada pengembang dan

masyarakat melalui pembangunan rumah komersial dan umum. Bagi

golongan MBR yang berhak mendapat subsidi yaitu masyarakat yang

berpenghasilan dibawah 4 Juta tidak tetap per bulan, mereka dapat

memiliki rumah harga murah dengan kewajiban uang muka KPR 1

persen, serta Bunga KPR dipangkas dari 7,25 persen jadi 5 persen

untuk periode hingga 20 tahun.

Selain memberikan kemudahan bagi MBR pemerintah juga

memberikan kemudahan Bagi para pengembang, yaitu mendorong

pemerintah daerah mempermudah dan memberi keringanan dalam

proses penyelesaian IMB bagi para pengembang serta melakukan

program bantuan stimulan penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas

Umum yang tujuannya agar harga jual rumah untuk MBR dapat

ditekan sesuai dengan yang ditetapkan pemerintah, sehingga banyak

perusahaan developer berlomba-lomba untuk menjadi pengembang

Sejuta rumah karena melihat peluang bisnis yang sangat baik.

Namun demikian program mulia ini tak luput dari oknum

pengembang untuk mencari keuntungan yang mencoreng program

bertujuan mulia ini. Salah satunya pengembang menjual rumah itu di

atas harga yang telah ditentukan Pemerintah Pusat, yakni maksimal Rp

130 juta. Padahal untuk menyukseskan program itu, pemerintah sudah

memberikan kemudahan kepada pengembang mulai mempermudah

pengurusan izin hingga membantu membangun sarana umum.

3
 Beberapa tempat di samarinda juga terjadi beberapa

kecurangan, Praktik curang terhadap program rumah murah ini datang

dari atas dan bawah. Tak hanya pengembang nakal yang menjual

rumah kepada yang tidak berhak. Konsumen pun mendadak menjadi

orang miskin untuk bisa menikmati rumah dengan harga terjangkau

ini. Adanya pengusaha nakal ini membuat developer perumahan yang

berjalan lurus terkena imbasnya. Bahkan, tidak sedikit warga yang

melaporkan oknum pengembang kepada polisi. Salah satunya, kasus

membawa kabur uang panjar tanpa membangun rumah.

Pemerintah Daerah melalui Dinas Perumahan Dan Pemukiman

Kota Samarinda melakukan penelusuran lokasi rumah murah di

Samarinda. Salah satu proyek yang paling dekat dengan pusat kota

ada di Jalan P Suryanata, RT 16, Gang Saka, Kelurahan Bukit Pinang,

Samarinda Ulu. Jaraknya hanya sekitar 15 kilometer dari Mal

Lembuswana di Jalan S Parman. Di kawasan ini pengembang

menyediakan 577 unit, Tipenya 36, Total luas tanah 48.468 meter

persegi. Pembangunan rumah murah di kawasan perumahan Saka

Indah Permai ini dimulai pada Agustus 2016. Tipe Rumah 36 menjadi

salah satu syarat penting yang ditetapkan Pemerintah Pusat agar

pengembang mendapatkan bantuan, Karena jika Tipe rumah bukan

tipe 36 pemerintah tidak akan memberikan bantuan kepada

pengembang.

Disisi lain, pengembang telah melakukan pematangan lahan

sembari memasarkan unit. Pematangan lahan masih dalam proses

pengerjaan, Hanya jalan tanah berlumpur menuju perumahan. Di

4
kompleks ini pengembang menawarkan rumah murah dengan harga

Rp 128 juta. Sementara uang muka bisa diangsur sebanyak enam kali.

Adapun uang muka mulai dari Rp 25 juta, Rp 35 juta, dan Rp 45 juta.

Dengan uang tersebut konsumen sudah mendapati biaya pemecahan

sertifikat, sambungan air dari PDAM, sambungan listrik PLN, serta Izin

Mendirikan Bangunan (IMB). Sementara akta jual beli tanah, pajak,

balik nama, dan beberapa syarat administrasi lain dikenakan biaya

terpisah.

Dalam melakukan pembangunan ada tiga poin yang perlu

diperhatikan pihak pengembang : Pertama, secara prinsip perusahaan

pengembang mesti memiliki izin lokasi dan izin peruntukan dari

pemerintah daerah. Kedua, harus ada legalitas lahan yang sudah

bersertifikat. Bukan legalitas yang dikeluarkan Pejabat Pembuat Akta

Tanah, namun dikuasai orang lain. Ketiga, sudah mengantongi izin

prinsip yang diterbitkan bank pelaksana penyedia FLPP.

Adapun bank pelaksana yang dimaksud yaitu BTN , BTN Syariah,

BRI, BRI Syariah, Mandiri, Mandiri Syariah, BNI, Bank Artha Graha Dan

Bank Kaltim. Bank juga sebagai penyedia informasi mengenai lokasi

rumah subsidi serta daftar pengembang yang telah bekerjasama

dengan pihak Bank.1

Dalam menjalankan Program Sejuta Rumah, dibutuhkan

kerjasama antara berbagai pihak . Pihak tersebut antara lain :

Pemerintah Pusat, Daerah, dunia usaha (pengembang) dan masyarakat

1 Hasil Wawancara penulis dengan bapak Denny, Kepala Bidang

Perumahan, Dinas Perumahan Dan Pemukiman Kota Samarinda, pada
hari selasa, Tanggal 14 februari 2017, pukul 09.30 WITA.

5
demi terwujudnya pemenuhan hunian khususnya bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah (MBR).

Berbicara mengenai kerjasama, Kerja sama adalah suatu usaha

bersama antara orang perorangan atau kelompok untuk mencapai

tujuan bersama. Kerja sama merupakan interaksi yang paling penting

karena pada hakikatnya manusia tidaklah bisa hidup sendiri tanpa

orang lain sehingga ia senantiasa membutuhkan orang lain. Kerja sama

dapat berlangsung manakala individu-individu yang bersangkutan

memiliki kepentingan yang sama dan memiliki kesadaran untuk

bekerja sama guna mencapai kepentingan mereka tersebut.

Berdasarkan Pasal 1 angka 6 Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun

2015 Tentang Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha Dalam

Penyediaan Infrastruktur, dalam Peraturan tersebut, Kerjasama

Pemerintah Dan Badan Usaha yang selanjutnya disebut sebagai KPBU

adalah kerjasama antara pemerintah dan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu

pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala

Lembaga/Kepala Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik

Daerah, yang sebagian atau seluruhnya menggunakan sumber daya

Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para

pihak.

Agar terciptanya kerjasama yang baik maka perlu evaluasi serta

pengawasan dalam hal pengembangan Program kerja mengingat bisnis

poperti merupakan bisnis yang sangat menguntungkan bagi semua

golongan masyarakat serta ketelitian dalam memastikan badan usaha

6
 agar tidak tejadi bisnis ilegal yang melenceng dengan visi dan misi

progam Sejuta rumah.

Berdasarkan uraian di atas telah tergambar bagaimana

permasalahan-permasalahan yang perlu diteliti, oleh karenanya

perlulah diadakan penelitian maka penulis tertarik mengangkatnya

dalam sebuah penelitian guna penyusunan skripsi yang diberi judul :

Tinjauan Yuridis Mengenai Kerjasama Pemerintah Daerah Dengan

Badan Usaha Dalam Pengembangan Sejuta rumah Di Samarinda

(Ditinjau Dari Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 38 Tahun

2015).

B. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan diatas,

maka permasalahan dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai

berikut :
1. Bagaimana Kerjasama Pemerintah Dan Badan Usaha (KPBU)

dalam pengembangan Sejuta rumah ditinjau dari Peraturan

Presiden Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2015?

2. Bagaimana keabsahan perusahaan sebagai pengembang program

Sejuta rumah di Samarinda ditinjau dari Peraturan Presiden

Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2015?

3. Bagaimana peran dan pengawasan pemerintah daerah kota

samarinda sebagai pengemban dalam program 1 juta rumah

murah ?
C. TUJUAN PENELITIAN

7
 Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan

yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan tujuan

penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan.

Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk Mengetahui dan mengkaji bagaimana Kerjasama

Pemerintah Dan badan usaha dalam pengembangan Sejuta

rumah di Samarinda ditinjau dari Peraturan Presiden Nomor 38

Tahun 2015.
2. Untuk mengetahui dan mengkaji bagaimana keabsahan

pengembang program Sejuta rumah di Samarinda ditinjau dari

Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015.

3. Untuk mengetahui pengawaan serta evaluasi Pemerintah Daerah

dalam pengembangan Sejuta rumah di samarinda.

D. MANFAAT PENELITIAN
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat seperti :
1. Untuk mengetahui mengenai kerjasama pemerintah Dan badan

usaha dalam pengembangan Sejuta rumah berdasarkan Peraturan

Presiden Nomor 38 tahun 2015

2. Penelitian ini diharapkan mampu menambah wawasan

pengetahuan yang bermanfaat bagi penulis pada khususnya dan

bagi masyarakat pada umumnya tentang kerjasama pemerintah

daerah dan badan usaha dalam pengembangan Sejuta rumah di

Samarinda.
E. KEASLIAN PENELITIAN
Keaslian penelitian yang telah ada sebelumnya berkaitan dengan

penelitian yang dilakukan oleh penulis adalah :

Maswir Yahya (2015) Kerjasama antara pemerintah daerah

dengan Prifat sektor (Sektor Swasta) dalam pembangunan infrastruktur

jalan di daerah (Studi di Kecamatan Ndori, Kabupaten Ende Flores

NTT). Skripsi Fakultas Ilmu Sosial Dan Ilmu Politik Universitas

8
 Muhammadiyah Malang. Pada skripsi ini permasalahan yang diteliti

yaitu pertama bentuk-bentuk kerjasama antara Pemerintah Daerah dan

Sektor swasta dalam pembangunan infrastruktur jalan di Kecamatan

Ndori Kabupaten Ende Flores NTT. Kedua , Factor pendukung dan

penghambat Kerjasama antara Pemerintah Daerah dan Prifat sector

(swasta) dalam pembangunan infrastruktur jalan di Daerah kususnya di

Kecamatan Ndori Kabupaten Ende Flores NTT.

Persamaan penelitian milik Maswir Yahya dengan penelitian yang

akan peneliti lakukan adalah mengkaji tentang kerjasama antara

pemerintah daerah dengan Sektor Swasta dalam pembangunan

infrastruktur.

Perbedaan penelitian milik Maswir Yahya dengan penelitian yang

akan peneliti lakukan adalah terletak pada bidang dan wilayah

kajiannya. Penelitian milik Maswir Yahya melihat Kerjasama antara

pemerintah daerah dengan Sektor Swasta dalam pembangunan

infrastruktur jalan di daerah (Kecamatan Ndori Kabupaten Ende Flores

NTT). Sedangkan peneliti akan meneliti tentang Tinjauan Yuridis

mengenai kerjasama pemerintah dan badan usaha dalam

pengembangan sejuta rumah dan pengawasan serta evaluasi

Pemerintah Daerah dalam pengembangan Sejuta rumah di

samarinda.

Keaslian penelitian ini juga menggunakan dasar hukum yaitu :

Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 Tentang Kerjasama

pemerintah dengan badan usaha dalam penyediaan infrastruktur.

F. TEORI DAN KONSEP

9
 1. Teori Hukum
Dalam melakukan penelitian, teori merupakan dasar yang

utama karena dapat membantu penulis dalam menentukan

batasan atau arah penelitian atau dengan kata lain teori

digunakan sebagai bahan pendukung dalam sebuah penelitian,

Sehingga pokok-pokok bahasan tidak melebar atau mengembang.

Teori merupakan titik tolak atau pedoman yang memberikan arah

dalam pemecahan masalah atau persoalan yang dihadapi.

Menurut Singarimbun Dan Effendi teori adalah serangkaian

asumsi, konsep, definisi dan proposisi untuk menerangkan suatu

fenomenasosial secara sistematis dengan cara merumuskan

hubungan antar konsep.2 Ditunjang oleh snelbecker dalam

Moleong yang menyatakan bahwa, teori sebagai seperangkat

proporsi yang berinteraksi secara intraksi yaitu mengikuti aturan

tertentu yang dapat dihubungkan secara logis dengan yang

lainnya dengan data atas dasar yang dapat diamati dan berfungsi

sebagai wahana untuk meramalkan dan menjelaskan fenomena

3
yang diamati. adapun Moleong menyatakan bahwa teori

merupakan himpunan konstruk (Konsep), Definisi, dan proporsi

yang mengemukakan pandangan sistematis tentang gejala yang

2 M. Singarimbun Dan Sofian E., 2005, Metode Penelitian Survey,

Jakarta, LP3ES, Halaman 33.

3 Lexy Moleong, 2003, Metodologi Penelitian Kualitatif, Bandung,

Remaja Rosdakarya, Halaman 6.

10
 menjabarkan reaksi diantara variable untuk menjelaskan dan

meramalkan gejala tersebut. 4

Moleong juga mengemukakan mengenai konsep adalah

sebagai berikut : Istilah dan difinisi yang digunakan untuk

menggambarkan secara abstrak, kejadian, keadaan, kelompok

atau individu yang menjadi pusat perhatian ilmu sosial. Dalam

bahasa sehari-hari, apa yang disebut Konsep itu tak lain dari

kata. Disebut dalam batasan tertentu yang definitif, apa yang

disebut konsep secara umum ini tidak lain dari apa yang disebut

tema dalam logika dan apa yang disebut istilah dalam setiap

perbincangan keilmuan. Apapun sebutannya dalam berbagai

perbincangan, secara umum dapatlah dikatakan per definisi

bahwa konsep itu ialah symbol tertentu yang digunakan sebagai

representasi obyek yang diketahui dan/atau dialami oleh manusia

dalam kehidupan bermasyarakatnya. Sebagai simbol bermakna,

setiap konsep bermukim di alam numenon, Ialah alam ide yang

imajinatif, sedangkan obyek yang diwakili berada dialam

phenomenon, ialah alam fakta-aktual yang indrawi. 5

Dengan demikian dapat disimpulkan, teori adalah

seperangkat proporsi untuk menerangkan suatu masalah dengan

cara merumuskan hubungan antara konsep dengan tujuan untuk

meramalkan dan menjelaskan fenomena yang diamati.

Sedangkan konsep merupakan definisi yang digunakan untuk

mengamati hubungan sosial yang terjadi secara abstrak. Konsep-

4 Ibid., Halaman 7.

5 Ibid., Halaman 63.

11
 konsep dalam penelitian sosial, perlu didifinisikan dengan jelas

sehingga penelitian tersebut dapat dipahami dengan baik.

Menurut Sidharta mengemukakan mengenai teori hukum

yaitu sebagai berikut : Teori ilmu hukum (rechtstheorie) secara

umum dapat diartikan sebagai ilmu atau disiplin hukum yang

dalam perspektif interdisipliner dan eksternal secara kritik

menganalisis berbagai aspek gejala hukum, baik tersendiri

maupun dalam kaitan keseluruhan, baik secra konsepsi

teoritisnya maupun dalam Praktisinya, dengan tujuan untuk

memperoleh pemahaman yang lebih baik dan memberikan

penjelasan sejernih mungkin tentang bahan hukum yang tersaji

dan kegiatan yuridis dalam kenyataan masyarakat. Objek

telaahnya adalah gejala umum dalam tatanan hukum positif yang

meliputi analisis bahan hukum, metode dalam hukum dan kritik

ideological terhadap hukum. 6

Sudarsono juga mengemukakan teori ilmu hukum bertujuan

untuk menjelaskan kejadian-kejadian dalam bidang hukum dan

mencoba untuk memberikan penelitian. Menurut Radburch tugas

dari teori hukum adalah membikin jelas nilai-nilai oleh norma

hukum sampai kepada dasar-dasar filsafat yang paling dalam. 7

Ditambahkan pula oleh Sidharta mengenai Teori Hukum yaitu

: Teori hukum merupakan kelanjutan dari usaha untuk

mempelajari hukum positif. Teori hukum menggunakan hukum

6 Arief Sidharta, 2000, Refleksi Tentang Struktur Ilmu Hukum, Bandung,

Mandar Maju, Halaman 122.

7 Sudarsono, 2004, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta, Rineka Cipta,

Halaman 4.

12
 positif sebagai bahan kajian dengan telaah filosofis sebagai salah

satu sarana bantuan untuk menjelaskan tentang hukum. Teori

ilmu hukum juga bertujuan untuk menjelaskan kejadian-kejadian

dalam bidang hukum dan mencoba untuk memberikan penelitian.

Teori hukum sudah dipelajari sejak zaman dahulu, para ahli

hukum romawi maupun yunani telah membuat berbagai

pemikiran tentang hukum sampai kepada akar-akar filsafatnya.

Sebelum abad ke 19, teori hukum merupakan produk sampingan

yang terpenting dari filsafat agama, etika atau politik. Para ahli

fikir hukum terbesar pada awalnya adalah ahli-ahli filsafat, ahli-

ahli agama, ahli-ahli politik. Perubahan terpenting filsafat hukum

dari para pakar filsafat atau ahli politik ke filsafat hukum barulah

terjadi akhir-akhir ini. Yaitu setelah adanya perkembangan teori

yang hebat dalam penelitian, studi teknik dan penelitian hukum.

Teori-teori hukum pada zaman dahulu dilandasi oleh teori filsafat

dan politik umum. Sedangkan teori-teori hukum modern dibahas

dalam bahasa dan system pemikiran para ahli hukum sendiri.

Perbedaannya terletak pada metode dan penekanannya. Teori

hukum para ahli hukum modern seperti teori hukum para filosof

ajaran skolastik, didasarkan atas keyakinan tertinggi yang

ilhamnya datang dari luar bidang hukum itu sendiri. 8

Dengan demikian hukum adalah sistem peraturan-peraturan

yang teratur dan tersusun baik yang mengikat masyarakat.

Pelaksanaan keadilan dipercayakan kepada para pengatur

pemerintahan yang pendidikan serta kearifannya bersumber pada

8 Shidarta, Op.Cit, Halaman 123.

13
 ilham merupakan jaminan untuk terciptanya pemerintahan yang

baik. Teori hukum tidak hanyua menjelaskan apa itu hukum

sampai kepada hal-hal yang konkret, tetapi juga pada persoalan

yang mendasar dari hukum itu.

a. Teori kepastian hukum
Menurut Kansil menyatakan bahwa kepastian adalah
9
perihal (keadaan) yang pasti, ketentuan atau ketetapan.

Hukum secara hakiki harus pasti dan adil. Pasti sebagai

pedoman kelakuan dan adil karena pedoman kelakuan itu

harus menunjang suatu tatanan yang dinilai wajar. Hanya

karena bersifat adil dan dilaksanakan dengan pasti, hukum

dapat menjanlankan fungsinya.

Menurut Jan Michiel otto dalam sidharta, kepastian

hukum yang sesungguhnya memang lebih berdimensi

yurudis, namun otto ingin memberikan batasan kepastian

hukum yang lebih jauh. Untuk itu ia mendifinisikan kepastian

hukum sebagai kemungkinan bahwa dalam suatu situasi

tertentu :
1) Tersedia aturan aturan yang jelas (jernih) konsisten dan

mudah diperoleh (accessible), diterbitkan oleh dan

diakui karena (kekuasaan) Negara;

2) Instansi-instansi penguasa (pemerintahan) merupakan

aturan-aturan hukum tersebut secara konsisten dan

juga tunduk dan taat kepadanya;

3) Warga secara prinsipil menyesuaikan prilaku mereka

terhadap aturanaturan tersebut;

9 CST Kansil, 2009, Kamus Istilah Hukum, Bandung, Jala permata

akasara, Halaman 135.

14
 4) Hakim-hakim (peradilan) yang mandiri dan tidak

berpihak menerapkan aturan-aturan hukum tersebut

secara konsisten sewaktu mereka menyelesaikan

sengketa hukum, dan

10
5) Keputusan peradilan secara konkrit dilaksanakan.
b. Teori Perlindungan Hukum
Menurut Setiono menjelaskan mengenai teori

perlindungan hukum yaitu : Perlindungan hukum adalah

tindakan atau upaya untuk melindungi masyarakat dari

peraturan sewenang-wenang oleh penguasa yang tidak

sesuai dengan aturan hukum, untuk mewujudkan ketertiban

dan ketentraman sehingga memungkinkan manusia untuk

menikmati martabatnya sebagai manusia. 11

Muchsin, menjelaskan juga mengenai perlindungan

hukum merupakan kegiatan untuk melindungi individu

dengan menyerasikan hubungan nilai-nilai atau kaidah-

kaidah yang menjelma dalam setiap hidup antar sesame

Manusia.12 Perlindungan hukum dapat dibedakan menjadi

dua menurut Muchsen, Yaitu ;13

1) Perlindungan Hukum Preventif
10 Arief Shidarta, 2006, Moralitas Profesi Hukum Suatu Tawaran
Kerangka Berfikir, Bandung, PT. Revika Aditama, Halaman 85.

11 Setiono, 2004, Rule Of Law (Supremasi Hukum), Surakarta, Magister

Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Halaman
3.

12 Mucchsin, 2003, Perlindungan Dan Kepastian Hukum Bagi Investor

Di Indonesia, Surakarta, Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana
Universitas Sebelas Maret, Halaman 14.

13 Ibid., Halaman 20.

15
 Perlindungan yang diberikan oleh pemerintah

dengan tujuan untuk mencegah sebelum terjadinya

pelanggaran. Hal ini terdapat dalam peraturan

perundang-undangan dengan maksud untuk mencegah

suatu pelanggaran serta memberikan rambu-rambu

atau batasan-batasan dalam melakukan suatu

kewajiban.
2) Perlindungan Hukum Represif
Perlindungan hukum represif merupakan

perlindungan akhir berupa sanksi seperti denda,

penjara dan hukuman tambahan yang diberikan apabila

sudah terjadi sengketa atau telah dilakukan suatu

pelanggaran.

2. Kerjasama Pemerintah Dan Badan Usaha (KPBU)

KPBU didefinisikan sebagai kerjasama antara Pemerintah dan

Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur bertujuan untuk

kepentingan umum dengan mengacu pada spesifikasi yang telah

ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala

Daerah/BUMN/BUMD, yang sebagian atau seluruhnya

menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan

pembagian risiko diantara para pihak. Kerjasama Pemerintah

dengan swasta sebenarnya telah dikenal sejak masa Orde Baru

seperti pada jalan tol dan ketenagalistrikan, namun mulai

dikembangkan tahun 1998 pasca krisis moneter. Setelah didahului

dengan beberapa peraturan pendukung KPBU, maka untuk

menyesuaikan PPP terkini dunia, Pemerintah mengeluarkan

16
 Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama

Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.

Sejak Perpres ini diluncurkan kerjasama yang sebelumnya dikenal

dengan Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) selanjutnya disebut

KPBU.14
Adapun Tujuan , Prinsip, Badan Usaha Pelaksana, Serta

Prosedur / Tahap KPBU yang tercantum pada Peraturan Presiden

Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2015 adalah sebagai berikut :

a. Tujuan KPBU
Mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan

dalam penyediaan infrastruktur melalui pengarahan

dana swasta;
Mewujudkan Penyediaan Infrastruktur yang berkualitas,

efektif, efisien, tepat sasaran, dan tepat waktu;

Menciptakan iklim investasi yang mendorong

keikutsertaan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur berdasarkan prinsip usaha secara sehat;

Mendorong digunakannya prinsip pengguna membayar

pelayanan yang diterima, atau dalam hal tertentu

mempertimbangkan kemampuan membayar pengguna;

dan/atau
Memberikan kepastian pengembalian investasi Badan

Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur melalui

14 M. Miftahul H. Noor, Mengenal kerjasama pemerintah dengan

badan usaha (KPBU) skema public private partnership (PPP) Di
Indonesia, [Online], Tersedia :
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/2013/artikel/mengenal-kpbu-skema-
ppp-di-indonesia, diakses pada hari kamis 9 februari 2017 pukul 10.20
WITA.

17
 mekanisme pembayaran secara berkala oleh

pemerintah kepada Badan Usaha.

b. Prinsip KPBU
Kemitraan, yakni kerjasama antara pemerintah dengan

Badan Usaha dilakukan berdasarkan ketentuan

peraturan perundang-undangan dan persyaratan yang

mempertimbangkan kebutuhan kedua belah pihak;

Kemanfaatan, yakni Penyediaan Infrastruktur yang

dilakukan oleh pemerintah dengan Badan Usaha untuk

memberikan manfaat sosial dan ekonomi bagi

masyarakat;
Bersaing, yakni pengadaan mitra kerjasama Badan

Usaha dilakukan melalui tahapan pemilihan yang adil,

terbuka, dan transparan, serta memperhatikan prinsip

persaingan usaha yang sehat;

Pengendalian dan pengelolaan risiko, yakni kerja sama

Penyediaan Infrastruktur dilakukan dengan penilaian

risiko, pengembangan strategi pengelolaan, dan

mitigasi terhadap risiko;

Efektif, yakni kerja sama Penyediaan Infrastruktur

mampu mempercepat pembangunan sekaligus

meningkatkan kualitas pelayanan pengelolaan dan

pemeliharaan infrastruktur; dan

Efisien, yakni kerja sama Penyediaan Infrastruktur

mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan

dalam Penyediaan Infrastruktur melalui dukungan dana

swasta.
c. Badan Usaha Pelaksana KPBU

18
 Badan usaha adalah Badan Usaha Milik Negara,

Badan Usaha Milik Daerah, badan usaha swasta yang

berbentuk Perseroan Terbatas, badan hukum asing, atau

koperasi. Badan Usaha Pelaksana KPBU, adalah Perseroan

Terbatas yang didirikan oleh Badan Usaha pemenang lelang

atau ditunjuk langsung.

d. Prosedur / Tahap KPBU
KPBU dilaksanakan dalam tiga tahap yaitu

perencanaan, penyiapan, dan transaksi.

Pada tahap perencanaan Menteri/Kepala

Lembaga/Kepala Daerah/direksi BUMN/BUMD meyusun

rencana anggaran dana, Identifikasi, pengambilan

keputusan, penyusunan Daftar Rencana KPBU. Output

tahap perencanaan adalah daftar prioritas proyek dan

dokumen studi pendahuluan yang disampaikan pada

Kementerian PPN/BAPPENAS untuk disusun sebagai

Daftar Rencana KPBU yang terdiri atas KPBU siap

ditawarkan dan KPBU dalam proses penyiapan.

Selanjutnya dalam tahap penyiapan KPBU

Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/direksi

BUMN/BUMD selaku PJPK dibantu Badan Penyiapan dan

disertai konsultasi Publik, menghasilkan prastudi

kelayakan, rencana dukungan Pemerintah dan Jaminan

Pemerintah, penetapan tata cara pengembalian

investasi Badan Usaha Pelaksana, dan pengadaan

tanah untuk KPBU.

19
 Tahap transaksi dilakukan oleh PJPK dan terdiri atas

penjajakan minat pasar, penetapan lokasi, pengadaan

Badan Usaha Pelaksana dan melaksanakan

pengadaannya, penandatanganan perjanjian, dan

pemenuhan biaya.
3. Public Private Partnership
PPP (Public Private Partnership)/ KPS (Kerjasama Pemerintah

Swasta) adalah pengolaborasian peran untuk manfaat bersama.

Keuntungan yang dapat di peroleh dari PPP adalah inovasi;

kemudahan pembiayaan; ilmu teknologi; evesiensi; semangat

entrepreneuship; yang di kombinasikan dengan tanggung jawab

sosial, kepedulian tehadap lingkungan, pengetahuan dan

tanggung jawab lokal.

Pada dasarnya, PPP memiliki tiga karakteristik, yaitu memiliki

perjanjian kontrak yang menjelaskan peran dan tanggung jawab

masing-masing; menanggung resiko bersama; timbal balik

finansial kepada swasta sepadan dengan pencapaian yang

diinginkan pemerintah.Dalam merancang PPP, sangat penting

untuk memperhatikan tujuan bersama, batasan lingkup hukum /

peraturan, kerangka institusi, kebutuhan finansial dan

sumberdaya, serta kepentingan stakeholders.

Permasalahan yang sering timbul dalam PPP adalah

perbedaan budaya organisasi. Setiap organisasi cenderung

bertindak, bekerjasama dengan organisasi lain, sesuai dengan

apa yang mereka ketahui. Pemerintah bertindak sebagai sektor

publik dan swasta bertindak sebagai sektor swasta, meskipun

pemerintah dan swasta telah lama bekerjasama. Pemerintah

20
 berpikir bahwa swasta akan mengambil keuntungan dari

pemerintah sedangkan swasta berpikir bahwa pemerintah terlalu

banyak pertimbangan dan menghabiskan waktu. Pemecahan

permasalahan tersebut adalah pemerintah dan swasta harus

menyadari posisinya masing-masing, sadar saling mempengaruhi,

dan sadar bahwa PPP adalah untuk memberikan pelayanan yang

optimal kepada masyarakat

Menurut Siregar, persyaratan pelaksanaan kerjasama antara

lain infrastruktur yang dibangun sejalan dengan tugas pokok,

fungsi dan kebutuhan pemerintah; tidak membebani APBD/APBN;

harus dapat dimanfaatkan langsung oleh pemerintah sesuai

bidang tugasnya baik masa pengoperasian maupun saat

penyerahan kembali; swasta harus mempunyai kemampuan

keuangan dan keahlian; tanah dan bangunan tetap milik

pemerintah; penggunaan tanah harus sesuai Rencana Umum Tata

Ruang Wilayah/Kota (RUTRW/K); penggunausahaan paling lama

25 tahun sejak masa pengoperasian.15

4. Tinjauam Umum Tentang Tindak Pidana Penipuan
a. Pengertian Tindak Pidana Penipuan
Penipuan berasal dari kata tipu yang berarti perbuatan

atau perkataaan yang tidak jujur atau bohong, palsu dan

sebagainya dengan maksud untuk menyesatkan, mengakali

atau mencari keuntungan. Tindakan penipuan merupakan

suatu tindakan yang merugikan orang lain sehingga

15 Praptono Djunedi, 2010, Inplementasi Publik Private Partnership, Jakarta,

Sinar Grafika, Halaman 11.

21
termasuk kedalam tindakan yang dapat dikenakan hukuman

pidana.
Pengertian penipuan diatas memberikan gambaran

bahwa tindakan penipuan memiliki beberapa bentuk, baik

berupa perkataan bohong atau berupa perbuatan yang

dengan maksud untuk mencari keuntungan sendiri dari

orang lain. Keuntungan yang dimaksud baik berupa

keuntungan materil maupun keuntungan yang sifatnya

abstrak, misalnya menjatuhkan seseorang dari jabatannya.

Di dalam KUHP tepatnya pada pasal 378 KUHP

ditetapkan kejahatan penipuan (oplichthing) dalam bentuk

umum, sedangkan tercantum dalam Bab XXV Buku II KUHP,

membuat berbagai bentuk penipuan terhadap harta benda

yang dirumuskan dalam 20 pasal , yang masing-masing

pasal mempunyai nama-nama khusus (penipuan dalam

bentuk khusus). Keseluruhan pasal pada Bab XXV ini dikenal

dengan nama bedrog atau perbuatan curang.

Dalam pasal 378 KUHP yang mengatur sebagai berikut :

Barang siapa dengan maksud hendak menguntungkan diri

sendiri atau orang lain dengan melawan hak, baik dengan

memakai palsu, baik dengan akal dan tipu muslihat maupun

dengan karangan-karangan perkataan bohong, membujuk

orang supaya memberikan suatu barang, membuat utang

atau menghapuskan piutang, dihukum karena penipuan,

dengan hukuman penjara selama-lamanya empat tahun.

Biasanya seseorang yang melakukan penipuan,

menerangkan sesuatu yang seolah-olah betul atau terjadi,

22
 tetapi sesungguhnya perkataannya itu adalah tidak sesuai

dengan kenyataannya, karena tujuannya hanya untuk

meyakinkan orang yang menjadi sasaran agar diikuti

keinginannya, sedangkan menggunakan nama palsu supaya

yang bersangkutan tidak diketahui identitasnya, begitu pula

dengan menggunakan kedudukan palsu agar orang yakin

dengan perkataanya.
Penipuan sendiri dikalangan masyarakat merupakan

perbuatan yang sangat tercela namun tak jarang dari pelaku

kejahatan tersebut tidak dilaporkan kepihak kepolisian.

Penipuan yang bersifat kecil-kecilan dimana korban tidak

melaporkannya membuat pelaku penipuan terus

mengembangkan aksinya yang pada akhirnya pelaku

penipuan tersebut menjadi pelaku penipuan yang berskala

besar.
b. Unsur-unsur tindak pidana penipuan
Menurut ahli hukum pidana Andi Zainal Abiidin Farid,

bahwa unsur-unsur tindak pidana penipuan yang terkandung

dalam pasal 78 tersebut yaitu :

1. Membujuk (menggerakkan hati) orang lain untuk
2. Menyerahkan suatu barang supaya membuat suatu

hutang atau menghapuskan suatu hutang

3. Dengan menggunakan upaya-upaya atau cara-cara ;
Memakai nama palsu
Memakai kedudukan palsu
Memakai tipu muslihat
Memakain rangkaian kata-kata bohong
4. Dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri

atau orang lain dengan melawan hukum.

23
 Sedangkan unsur-unsur tindak pidana penipuan menurut

Moeljatno adalah sebagai berikut :

1. Ada sesorang yang dibujuk atau digerakkan untuk

menyerahkan suatu barang atau membuat hutang atau

menghapus piutang. Barang itu diserahkan oleh yang

punya dengan jalan tipu muslihat. Barang yang

diserahkan itu tidak selamanya harus kepunyaan

sendiri, tetapi juga kepunyaan orang lain.

2. Penipu itu bermaksud untuk menguntungkan dirinya

sendiri atau orang lain tanpa hak. Dari maksud itu

ternyata bahwa tujuannya adalah untuk merugikan

orang lain yang menyerahkan barang itu.

3. Yang menjadi korban penipuan itu harus digerakkan

untuk menyerahkan barang itu dengan jalan:

Penyerahan barang itu harus akibat dari tindakan

tipu daya.
Si penipu harus memperdaya si korban dengan

satu akal yang tersebut dalam pasal 378 KUHP.

Kebohongan itu harus sedemikian rupa berbelit-

belitnya sehingga merupakan suatu atau

seluruhnya yang nampaknya seperti benar dan

tidak mudah ditemukan dimana-mana.

Tipu muslihat digunakan oleh seorang penipu itu harus

sedemikian rupa, sehingga orang yang mempunyai taraf

pengetahuan yang umum (wajar) dapat dikelabui. Jadi selain

kelicikan penipu, harus pula dperhatikan keadaan orang yang

kena tipu itu. Tiap-tiap kejahatan harus dipertimbangkan dan

24
 harus dibuktikan, bahwa tipu muslihat yang digunakan adalah

begitu menyerupai kebenaran, sehingga dapat dimengerti bahwa

orang yang ditipu sempat percaya. Suatu kebohongan saja belum

cukup untuk menetapkan adanya penipuan. Bohong itu harus

disertai tipu muslihat atau susunan belit dusta, sehingga orang

percaya kepada berita bohong itu.

Berdasarkan semua pendapat yang telah dikemukakan

tersebut diatas, maka seseorang baru dapat dikatakan telah

melakukan tindak pidana penipuan sebagai mana dimaksud

dalam pasal 378 KUHP, apabila unsur-unsur yang disebut didalam

pasal tersebut telah dipenuhi, maka pelaku tindak pidana

penipuan tersebut dapat dijatuhi pidana sesuai perbuatannya. 16

5. Teori Pengawasan
Pengawasan adalah segala usaha atau kejadian untuk

mengetahui atau menilai kenyataan yang sebenarnya tentang

pelaksanaan tugas atau kegiatan sesuai dengan semestinya atau

tidak.
Menurut winardi Pengawasan adalah semua aktivitas yang

dilaksanakan oleh pihak manager dalam upaya memastikan

bahwa hasil actual sesuai dengan hasil yang direncanakan.

Pengawasan terbagi menjadi dua, yaitu pengawasan preventif

dan represif.17
Pengawasan preventif lebih dimaksudkan sebagai,

pengawasan yang dilakukan terhadap suatu kegiatan sebelum

16 Rayapratama, Pengertian dan unsur-unsur tindak pidana, [Online],

Tersedia: http://raypratama.com/2012/02/pengertian-dan-unsur-unsur-
tindak.html, diakses pada hari kamis Tanggal 9 februari 2017 Pukul
10.25 WITA.

25
 kegaiatan itu dilaksanakan, sehingga dapat mencegah terjadinya

penyimpangan. Sedangkan pengawasan represif adalah

pengawasan yang dilakukan terhadap suatu kegiatan setelah

kegiatan itu dilakukan.

G. METODE PENELITIAN
Untuk keberhasilan suatu penelitian baik dalam memberikan

gambaran dan jawaban terhadap permasalahan yang diangkat, tujuan

serta manfaat penelitian sangat ditentukan oleh metode yang

digunakan dalam penelitian.

H. SISTEMATIKA PENULISAN
Sistematika dalam penulisan skripsi ini penulis bagi dalam bab

yang terdiri dari 5 (lima) bab, maka disusun sistematika sebagai

berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Pada bab ini diuraikan secara singkat dari skripsi guna

memberikan informasi yang bersifat umum dan menyeluruh. Seara

sistematika terdiri dari latar belakang masalah, perumusan masalah,

tujuan penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitia dan

sistematika penulisan yang menjelaskan mengenai tinjauan terhadap

pelaksanaan kerjasama pemerintah daerah dan pengembang Program

Sejuta rumah di Samarinda.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Pada bab ini berisi uraian tentang Kerjasama Pemerintah dan

badan usaha (KPBU) , Badan usaha (Pengembang) Program Sejuta

rumah, Perbuatan Melawan Hukum dan Penyelesaian Sengketa.

17 Sujamto, 1989, Aspek-Aspek Pengawasan di Indonesia, Jakarta,

Sinar Grafika, Halaman 20.

26
BAB III METODE PENELITIAN

Metodologi penelitian empiris ini berisi tentang uraian jenis

Penelitian, pendekatan penelitian, waktu dan jadwal penelitian, jenis

dan sumber data hukum, populsai dan sampel penelitian dan analisis

data hukum.

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Pembahasan dan hasil penelitian, bab ini akan memaparkan hasil

dari penelitian guna menjawab dan mengetahui bagaimana

pelaksanaan kerjasama Pemerintah dengan pengembang Sejuta rumah

di Samarinda.

BAB V PENUTUP

Pada bab ini penutup memuat tentang kesimpulan dari semua

permasalahan yang dibahas pada bab-bab sebelumnya, serta berisikan

saran yang sekiranya dapat memberikan kontribusi positif dan

pemanfaatan bagi masyarakat luas pada umumnya.

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

27