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O NOVO CPC E AS REPERCUSSES NAS ATIVIDADES NOTARIAIS E REGISTRAIS

Joo Pedro Lamana Paiva1

O novo Cdigo de Processo Civil (Lei n 13.105, sancionada em 16.3.2015) introduz, na ordem
jurdica brasileira, novos dispositivos com impacto na atividade notarial e de registro. A nova lei, que teve
uma tramitao de dez anos, entrou em vigor em 18 de maro de 2016, debruando-se os operadores do
direito no estudo da norma e sua aplicao. Neste artigo ser realizada uma explanao das mudanas
mais sensveis atividade extrajudicial.

1. Aplicao no Processo Administrativo


O CPC a lei geral do processo, aplicvel a todo o direito brasileiro, exceto na existncia de
regulamento especfico. O artigo 15 da Nova Lei inseriu, de forma expressa, o emprego subsidirio e
supletivo do Cdigo de Processo Civil nos processos eleitorais e trabalhistas, consagrando o que j vinha
sendo adotado, mas tambm inovando ao inserir a possibilidade de incidncia nos processos
administrativos.
Permeia atividade notarial e de registro, procedimentos e prticas que se coadunam com
processos administrativos, cabendo aos operadores do direito um estudo mais aprofundado das situaes
de aplicao bem como a compatibilidade com a atividade.

2. Contagem de Prazo
A contagem dos prazos processuais no Novo Cdigo de Processo Civil sofreu grandes alteraes em
relao a antiga norma. O artigo 219 determina que nos prazos fixados em dias sero contabilizados
apenas os dias teis, excluindo-se desta forma os finais de semana e os feriados. Os notrios e
registradores tero de estar atentos para esta contagem nas ordens e procedimentos judiciais com prazo
definido em dias para a manifestao ou prtica de ato.
Em razo da aplicao subsidiria do CPC aos procedimentos no Registro de Imveis, possvel
avanar a reflexo sobre a repercusso nas atividades desenvolvidas. Verificasse a existncia de trs
hipteses de incidncia da aludida regra: retificao administrativa (arts. 212 e 213, da Lei n 6.015/73),
usucapio extrajudicial (art. 216-A, da Lei n 6.015/73) e o procedimento dvida (art. 198, da Lei n
6.015/73). Assim, dentro das competncias do Registrador Imobilirio, as elencadas acima so de
procedimento administrativo, diferindo-se dos atos de registro praticados pelo fluxo geral disposto no
artigo 182 e seguintes da LRP.

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Presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB, Vice-Presidente do Colgio Registral do RS e Oficial Titular do
Registro de Imveis da 1 Zona de Porto Alegre.

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3. Competncia
A nova lei trouxe alteraes aos procedimentos judiciais, atos do processo e tambm
competncia processual.
Para a ao de reparao de dano por ato praticado em razo do Ofcio a competncia passou a ser
no local da sede da serventia, de acordo com o art. 53, inciso III, alnea f. Inicialmente esta modificao
no traz grande impacto a rea notarial e de registro, mas trazemos o exemplo da ao de reparao por
ocasio da procurao pblica lavrada com falsidade ideolgica, a qual ter competncia na comarca da
sede do Tabelionato em que foi lavrada a procurao e no na comarca em que foi utilizado o instrumento
de mandato.

4. Capacidade processual e direito de famlia


No mbito do direito de famlia ocorreram alteraes com impacto na atividade.
A ao que versa sobre direito real imobilirio foi adequada, pelo artigo 73, s regras de regime de
bens dispostas no artigo 1.647 do Cdigo Civil, tornando obrigatria a citao do casal, bem como o
consentimento do cnjuge, na propositura da ao que verse sobre direito real imobilirio, salvo quando
casados sob o regime de separao absoluta de bens. A anuncia do cnjuge passou a integrar a
capacidade processual, podendo a sua ausncia ser suprida judicialmente, conforme artigo 74. Duas
questes no foram contempladas por esta inovao: a participao nas aes possessrias e o
consentimento dos conviventes em unio estvel. O artigo 1.647 do Cdigo Civil no faz referncia posse
e, da mesma forma, para o novo Cdigo de Processo Civil desnecessrio o consentimento do cnjuge nas
aes possessrias, exceto nos casos de composse e em que ambos tenham praticado o ato ou fato
originador do processo. No tocante unio estvel, relao que prescinde de formalizao documental e
de publicidade erga omnes, no aplicvel o artigo 73, pois os conviventes tm a liberdade de estipular a
data de incio da unio, o que abre margem a fraudes, no sendo salutar segurana jurdica do
procedimento. O convivente tem a oportunidade de intervir como terceiro juridicamente interessado,
sendo necessrio o reconhecimento judicial da unio estvel. Em regra, a capacidade processual abordada
est adequando o processo civil s regras de regimes de bens previstas no Cdigo Civil de 2002.
De outro lado, a alterao de regime de bens, oportunizada pelo artigo 1.639 do Cdigo Civil,
ganhou procedimento especfico disposto no artigo 734, com as caractersticas de jurisdio voluntria. A
alterao de regime de bens tem efeitos que vo alm da relao inter partes dos cnjuges, tendo em vista
os reflexos patrimoniais que podero atingir terceiros. O prprio caput do artigo 734 ressalva os direitos de
terceiros, o que traz garantia aos atos notariais e registrais j praticados. Em razo deste interesse pblico,
o Ministrio Pblico intimado do procedimento e tambm publicado um edital para conhecimento
geral, sendo permitido ao juiz decidir sobre o pedido somente depois de decorridos trinta dias da
publicao de edital. Em vista de resguardar os direitos de terceiros, o casal poder propor ao juiz outros
meios de divulgao, como por exemplo, a notificao extrajudicial dos credores e demais detentores de
direitos reais ou pessoais sobre bens imveis do casal. Encerrado o processo, ser expedido mandado
judicial especfico para o registro civil e o registro de imveis.

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Entretanto, o novo Cdigo de Processo Civil foi silente quanto exigncia de pacto nupcial por
ocasio da escolha de regime diferente do legal, no deixando clara a aplicao, quando da alterao do
regime de bens, do que dispe o Cdigo Civil sobre a obrigatoriedade do pacto patrimonial. A Consolidao
Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, em razo da lacuna legal, desde o ano de 2003, assim
dispe sobre o assunto: CNNR/CGJ-RS. Art. 160 Antes de homologar o pedido de alterao/modificao
para um regime de bens que exige o pacto antenupcial, o magistrado ou dever exigir a apresentao de
escritura pblica de pacto nupcial, nos termos do pargrafo nico do art. 1.640 do CCB, ou determinar a
lavratura de termo judicial, para posterior registro e eficcia perante terceiros (art. 1.657 do CCB).O Pacto
nupcial ou o termo judicial sero registrados no Livro 3 Registro Auxiliar, cumprindo o disposto nos
artigos 178, Ve 244da Lei dos Registros Pblicos.

5. Fraude Execuo e o Princpio da Concentrao


A nova lei processual alterou a concepo de fraude execuo nas alienaes e oneraes de bens
imveis. O Princpio da Concentrao, expressamente disposto na Lei n. 13.097/15, passou a nortear a
configurao da fraude, impulsionando a concentrao dos atos na matrcula imobiliria e a segurana
jurdica dos negcios.

A regra geral para configurao da fraude, artigo 792 do novo CPC, passou a ser a preexistncia de
averbao de pendncia judicial na matrcula do imvel alienado ou onerado, concentrando em um s
lugar as informaes reais sobre a situao jurdica de um imvel e das pessoas detentoras de direitos com
repercusso na propriedade.

A matrcula imobiliria passou a ser o repositrio oficial destas informaes, enaltecendo a


publicidade registral e a f pblica do Registrador Imobilirio, que certifica a qualquer interessado os dados
constantes nos livros e documentos arquivados no Ofcio. Em um s lugar, poder o cidado buscar as
informaes sobre o imvel.

Com referncia a conformidade do Novo CPC com a Lei n.13.097/15, cabe salientar que ambas
dispem que no ser oponvel as situaes no inscritas na matrcula imobiliria, inclusive havendo uma
equivalncia entre as situaes que devem ser publicizadas no Flio Real, dispostas nos incisos do Art. 792
do Novo CPC e no artigo 54 da Lei n.13.097/15, como se v na tabela abaixo.

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Art. 792 da Lei n 13.105/2015 Art. 54 da Lei n.13.097/15
I - quando sobre o bem pender ao fundada em I - registro de citao de aes reais ou pessoais
direito real ou com pretenso reipersecutria, reipersecutrias;
desde que a pendncia do processo tenha sido
averbada no respectivo registro pblico, se houver;
II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, II - averbao, por solicitao do interessado, de
a pendncia do processo de execuo, na forma do constrio judicial, do ajuizamento de ao de
art. 828; execuo ou de fase de cumprimento de sentena,
procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A
da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Cdigo
de Processo Civil;

(Nota-se a remisso ao antigo Cdigo de Processo


Civil, o que no impede a clara interpretao da
referncia ao procedimento do art. 828 do novo CPC
arts. 799, IX, e 828 do novo CPC).
III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, III - averbao de restrio administrativa ou
hipoteca judiciria ou outro ato de constrio convencional ao gozo de direitos registrados, de
judicial originrio do processo onde foi arguida a indisponibilidade ou de outros nus quando
fraude; previstos em lei;

V - nos demais casos expressos em lei.

A exceo legal aplicao do Princpio da Concentrao como basilar na configurao da fraude


execuo est nas aes capazes de reduzir o devedor a insolvncia (Art. 792, IV), o que no representa a
maior parcela do contencioso judicial brasileiro. A morte civil do devedor uma situao que atinge a
sociedade como um todo, em decorrncia da integralidade do patrimnio do devedor estar envolvida,
colocando em risco as relaes negociais que este venha a ter com terceiros. No h indicao de bens
para garantia da dvida, pois s se satisfar com no mnimo a totalidade das propriedades.

Desta forma, a fim de resguardar os credores da ao nesta situao atpica, foi excepcionada a
necessidade de prvia averbao do feito na matrcula para caracterizao da fraude execuo, pois o
todo garante a dvida, dispensando apontar a propriedade especfica para garantia do crdito.

Contribuindo para a publicidade registral e segurana jurdica, o inciso IV do Art. 54 da Lei n.


13.097/15, dispe a possibilidade de fazer a averbao de aes desta natureza, o que no obrigatrio,
mas salutar para evitar futuros litgios.

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6. Averbao premonitria
A averbao premonitria, grande avano na segurana jurdica imobiliria, teve na nova norma
maior delineao da atuao do exequente, bem como um regramento mais claro quanto ao
cancelamento das averbaes. A nova lei dispe dois momentos distintos para expedio da certido para
averbao no Registro Imobilirio: a) do ajuizamento da execuo e dos atos de constrio (Artigo 799, IX),
sob responsabilidade do exequente, a fim de dar conhecimento a terceiros; b) da admisso da execuo
pelo juiz (Artigo 828), corroborando a fraude execuo nas alienaes posteriores. Nas duas situaes o
exequente ter de ser diligente para a garantia do crdito, cumprindo a determinao no artigo 54 da Lei
n 13.097/2015, que dispe sobre a concentrao dos atos na matrcula e sua oponibilidade contra
terceiros.
Uma situao que foi sanada com o pargrafo segundo do artigo 828 refere-se ao prazo e
responsabilidade pelo cancelamento das averbaes procedidas nas matrculas, que no serviro para
cobrir o valor da dvida. de responsabilidade do exequente, no prazo de 10 dias, providenciar o
cancelamento das referidas averbaes, sendo a sua inrcia motivo de justa causa indenizatria, nos
termos do pargrafo quinto do referido artigo. No sendo realizados os cancelamentos pelo exequente no
prazo, o juiz determinar de ofcio, ou a requerimento, a baixa dos gravames.
A averbao da propositura da execuo (Artigo 799, IX), no teve na nova Lei um regramento
especfico, como o disposto para o artigo 828. Trata-se de uma medida de segurana jurdica muito
semelhante a averbao premonitria, o que no cdigo de processo civil antigo representava o ponto de
partida do Art. 615-A. Por isso, aplicvel os procedimentos do artigo 828 nas averbaes previstas no
artigo 799, IX do novo Cdigo, com o fim de tornar clere a constrio, bem como a liberao dos imveis
gravados. Tal pensamento tambm defendido pelo doutrinador Ruy Zoch Rodrigues.
A publicidade erga omnes no Brasil realiza-se por meio da inscrio na matrcula imobiliria,
diferentemente de alguns pases da Amrica Latina em que a criatividade fantstica. Havendo litgio
sobre o imvel, a publicidade se procede in loco, tal como se pode verificar na imagem abaixo.

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7. Hipoteca judiciria
A hipoteca judiciria, instituto de garantia de crdito na fase do processo de conhecimento, sofreu
alteraes quanto aos seus requisitos e sua instrumentalizao. A nova lei acrescentou, no artigo 495, 1,
III, a possibilidade de registrar a hipoteca judiciria mesmo havendo impugnao da sentena por recurso
dotado de efeito suspensivo.
Para o registro de uma hipoteca judiciria era preciso um mandado judicial com fim especfico, o
que no ser mais necessrio na vigncia do novo Cdigo de Processo Civil. O pargrafo segundo do artigo
495, delineou uma nova especificao de ttulo ao determinar que o interessado apresentar a cpia da
sentena, independentemente de ordem judicial, o que facilitar a onerao no flio real e garantir o
direito de preferncia em relao aos outros credores, observada a prioridade no registro. Junto a cpia da
sentena, dever ser apresentada uma declarao do exequente e do advogado do processo indicando os
bens a serem hipotecados.
A deciso interlocutria, como disposto no artigo 203, 2, todo pronunciamento judicial de
natureza decisria que no extingue o procedimento comum ou a execuo judicial. Porm, estas decises
podem ter como contedo o mrito da causa, sendo consideradas sentenas aparentes, conforme Nelson
Nery Junior. Por isso, fica o questionamento: possvel o registro da hipoteca judiciria com deciso
interlocutria para pagamento de prestao pecuniria?

8. Gratuidade dos emolumentos


A gratuidade da justia sofreu alteraes com impacto direto nas atividades notarial e registral,
conforme artigo 98 da nova norma processual. A assistncia judiciria gratuita, deferida pelo juiz, foi
estendida aos emolumentos dos atos praticados por notrios e registradores. Havendo dvida fundada
quanto ao preenchimento dos pressupostos para a concesso de gratuidade, no pargrafo 8 do artigo 98,
so oportunizados ao titular mecanismos para reivindicar os emolumentos. Com todo o contexto do
cenrio, as classes devero batalhar pela percepo dos emolumentos.
A prtica de ato registral albergado pela AJG no pode ser evitada por um dos recursos processuais,
tendo em vista que a deciso deferitria da AJG j transitou em julgado. Conforme se apresenta, o
instrumento judicial para contestar a gratuidade indevida a Ao Impugnativa Autnoma, a qual visa
justamente a reforma da deciso j transitada em julgado.
De outro lado, a mesma norma disponibilizou aos notrios e registradores um instrumento de
cobrana dos emolumentos ao definir que a certido expedida por serventia notarial ou de registro,
relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas em razo dos atos praticados, constituiro
ttulo executivo extrajudicial, conforme artigo 784, XI.

9. Protesto de ttulo executivo judicial


O legislador apresentou um procedimento mais clere para execuo de dvidas oriundas das
sentenas referidas no art. 515, I, relativas a decises proferidas no processo civil que reconheam a
exigibilidade de obrigao de pagar quantia, de fazer, de no fazer ou de entregar coisa.
O artigo 517 do novo CPC dispe que se o condenado no pagar voluntariamente o valor devido no
prazo de 15 (quinze) dias, poder o exequente apresentar no Tabelionato de Protesto a certido de teor da

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deciso contendo o nome e a qualificao do exequente e do executado, o nmero do processo, o valor da
dvida e a data de decurso do prazo para pagamento voluntrio.
O protesto da dvida poder acelerar o pagamento do valor, tendo em vista que determinadas
categorias profissionais (comerciantes, empresrios, etc.) tm elevado interesse em no terem seus nomes
protestados, em razo da atividade desenvolvida.

10. Constituio de renda


A constituio de renda para assegurar o pagamento das prestaes de alimentos j estava disposta
no antigo Cdigo de Processo Civil no artigo 415-Q. A nova lei trouxe inovaes ao procedimento,
facultando ao exequente requerer a constituio de capital por parte do executado, conforme artigo 533 e
pargrafos, bem como possibilitando constituir renda com direitos reais sobre imveis suscetveis de
alienao.

Sua formalizao depende de Escritura Pblica, Art. 807, Cdigo Civil, devendo ser averbada na
matrcula do imvel, no significando direito real. Caso o credor queira uma garantia real, dever
formalizar uma hipoteca e o seu devido registro na matrcula imobiliria.

Porm, de acordo com o 1 do art. 533 do CPC, para a publicidade e segurana jurdica, procede-
se a averbao na matrcula do imvel que se torna INALIENVEL E IMPENHORVEL enquanto durar a
obrigao do executado.

11. Protesto de ttulo executivo extrajudicial


As cobranas das dvidas de condomnio eram feitas pelo procedimento comum de uma ao de
cobrana, retardando por at cinco anos o recebimento dos valores devidos pelo condmino.

O artigo 784, inciso X, da nova lei trouxe como novidade a criao de um novo ttulo executivo
extrajudicial: o crdito referente s contribuies ordinrias ou extraordinrias de condomnio edilcio,
previstas na respectiva conveno ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente
comprovadas.

Com o novo ttulo executivo, vencida a parcela condominial e no paga, poder a administrao do
condomnio proceder ao protesto da dvida no Tabelionato de Protesto competente, tornando mais clere
a cobrana e significativamente mais gil a execuo da dvida, caso no seja efetuado o pagamento.

12. Penhor legal


A atividade notarial foi prestigiada com a aquisio da competncia para homologao do penhor
legal, artigo 703 e seguintes. O interessado poder firmar requerimento no Tabelionato de seu interesse,
que promover a notificao extrajudicial do devedor, para em at 5 (cinco) dias, pagar o dbito ou
impugnar. Se ocorrer a impugnao, o procedimento encaminhado ao juzo competente. Caso contrrio,
ser lavrada escritura de homologao do penhor legal. Como se v, a desjudicializao de procedimentos
mais uma vez valorizou o Tabelio de Notas.

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13. Ata notarial como meio de prova
A utilizao da ata notarial como meio de prova em processos judiciais no novidade, tendo em
vista a j reconhecida credibilidade do instrumento produzido pelo Tabelio. Porm, a insero de ata
notarial como seo especfica no captulo das provas, denota a relevncia que este mecanismo ganhou no
processo judicial.
Com o advento do artigo 384 da nova lei, a tendncia uma maior utilizao da ata notarial pela
sociedade, valorizando ainda mais a atividade dos tabelies, como o caso da usucapio extrajudicial que
ter como ponto de partida uma ata notarial, aspecto que ser melhor esclarecido a seguir.

14. Diviso e demarcao de terras particulares


A aceitao da escritura pblica para fins de diviso de condomnio, prevista no artigo 571, no
configura novidade no Direito Registral e Notarial. Contudo, a explicitao no novo Cdigo de Processo
Civil enfatiza a possibilidade de resolver os litgios de forma amigvel e extrajudicialmente, evitando o
aumento das demandas judiciais. O georreferenciamento, devidamente averbado no registro de imveis,
vislumbrado no artigo 573 como meio de prova que dispensa a percia nas aes de diviso ou
demarcao, tamanha a sua preciso e confiabilidade.

15. Registro eletrnico


Estamos em um importante momento histrico de transformao dos procedimentos judiciais, bem
como os notariais e de registro, em razo das novas tecnologias. Vislumbrando esse avano, o meio
eletrnico passou a integrar o novo Cdigo de Processo Civil, o qual ganhou uma seo dedicada prtica
eletrnica de atos processuais, nos artigos 193 a 199. O pargrafo nico do artigo 193, abriu caminho para
o futuro registro eletrnico, tornando aplicvel, atividade notarial e registral, no que for cabvel, a prtica
eletrnica de atos processuais. Ser um grande passo para a interconexo de dados por meio eletrnico.

16. Usucapio extrajudicial


O instituto da Usucapio constitui uma forma de aquisio da propriedade, mvel ou imvel, em
razo da posse no transcorrer do tempo, vinculada ao cumprimento de requisitos definidos em lei.
A aquisio da propriedade imvel pela usucapio pode-se dar por meio de trs diferentes formas
procedimentais: usucapio judicial, usucapio administrativa e usucapio extrajudicial.
A usucapio judicial a forma mais conhecida de se alcanar o direito, podendo ser aplicada a
todas as espcies de usucapies, com exceo daquele previsto pela Lei n 11.977/2009. Est prevista no
art. 1.238 e seguintes do Cdigo Civil. Possua um procedimento especfico no CPC, o qual foi subtrado na
Lei n 13.105/2015. Agora, segue o rito ordinrio comum, com as observaes dos artigos 246, 3 e 259, I
do Novo CPC.
A usucapio administrativa, foi instituda no Brasil por meio da Lei n 11.977/2009, mas esta
aplicvel somente usucapio especial urbana, caracterizada no contexto de projetos de regularizao
fundiria de interesse social.
A usucapio extrajudicial, que tem carter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o
Registro de Imveis, uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art.

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216-A na Lei n 6.015/1973), significando a adoo do paradigma de desjudicializao de procedimentos
inaugurado pela Emenda Constitucional n 45/2004.
O novo instrumento tem a caracterstica diferencial da celeridade, pois se estima uma durao
aproximada de 90 a 120 dias, desde que preenchidos os requisitos do artigo 216-A, uma vez que se
assemelha retificao consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Pblicos (Lei n
6.015/1973).
A usucapio extrajudicial, ao contrrio da usucapio tambm de ndole administrativa que
contemplou procedimento previsto apenas para o reconhecimento da usucapio especial urbana no
mbito de regularizao fundiria de interesse social (art. 183 da Constituio e art. 60 da Lei
11.977/2009), ter amplo espectro de abrangncia, contemplando procedimento aplicvel concesso das
diversas espcies de usucapio de direito material previstas na legislao brasileira.
A simplicidade do procedimento facilitar ao possuidor a aquisio da propriedade imobiliria
fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instrudo com
uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imvel, certides negativas e outros documentos, o
usucapiente poder apresentar o pedido ao Registro de Imveis em cuja circunscrio esteja localizado o
imvel usucapiendo, onde ser protocolado, autuado e tomadas todas as providncias necessrias ao
reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliria e seu registro em nome do possuidor. um
trabalho desenvolvido em conjunto entre o Tabelio e o Registrador Imobilirio.
O procedimento foi introduzido no ordenamento jurdico brasileiro por fora do art. 1.071 do novo
Cdigo de Processo Civil (Lei n 13.105/2015), que acrescentou o art. 216-A ao texto da Lei n 6.015/1973
(Lei de Registros Pblicos), que apresenta o teor seguinte:

Art. 216-A. Sem prejuzo da via jurisdicional, admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial
de usucapio, que ser processado diretamente perante o cartrio do registro de imveis da
comarca em que estiver situado o imvel usucapiendo, a requerimento do interessado,
representado por advogado, instrudo com:

I ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstncias;
II planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de
anotao de responsabilidade tcnica no respectivo conselho de fiscalizao profissional, e pelos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel
usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes;

III - certides negativas dos distribuidores da comarca da situao do imvel e do domiclio do


requerente;
IV - justo ttulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a
natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem
sobre o imvel.

1o O pedido ser autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotao at o


acolhimento ou a rejeio do pedido.

2o Se a planta no contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de


outros direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes, esse ser notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo

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correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze)
dias, interpretado o seu silncio como discordncia.

3o O oficial de registro de imveis dar cincia Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao


Municpio, pessoalmente, por intermdio do oficial de registro de ttulos e documentos, ou pelo
correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

4o O oficial de registro de imveis promover a publicao de edital em jornal de grande


circulao, onde houver, para a cincia de terceiros eventualmente interessados, que podero se
manifestar em 15 (quinze) dias.

5o Para a elucidao de qualquer ponto de dvida, podero ser solicitadas ou realizadas


diligncias pelo oficial de registro de imveis.

6o Transcorrido o prazo de que trata o 4o deste artigo, sem pendncia de diligncias na forma
do 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentao, com incluso da concordncia
expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrcula
do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes, o oficial de registro de imveis
registrar a aquisio do imvel com as descries apresentadas, sendo permitida a abertura de
matrcula, se for o caso.

7 Em qualquer caso, lcito ao interessado suscitar o procedimento de dvida, nos termos


desta Lei.

8o Ao final das diligncias, se a documentao no estiver em ordem, o oficial de registro de


imveis rejeitar o pedido.

9o A rejeio do pedido extrajudicial no impede o ajuizamento de ao de usucapio.

10o. Em caso de impugnao do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapio,


apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes, por algum
dos entes pblicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imveis remeter os
autos ao juzo competente da comarca da situao do imvel, cabendo ao requerente emendar a
petio inicial para adequ-la ao procedimento comum.

16.1 Ata notarial


O incio do procedimento, com base em uma ata notarial lavrada por Tabelio de Notas que esteja
sediado na circunscrio em que localizado o imvel, alm de representar uma inovao prevista pelo art.
384 do novo Cdigo de Processo Civil, constitui, no contexto da usucapio extrajudicial, o instrumento
legal que tem por finalidade fazer prova documental de atos e fatos que ocorreram ou estejam ocorrendo
e sejam passveis de percepo e consignao pelo Notrio. Assim, no procedimento extrajudicial da
usucapio, a ata notarial ser instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a
cadeia possessria que configure o direito aquisio da propriedade imobiliria pela usucapio. Isso no
retira, entretanto, a responsabilidade dos declarantes (detentor da posse, advogado, profissional
habilitado, confrontantes e demais detentores de direitos reais), a exemplo do que ocorre na retificao
imobiliria.

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A exigncia do Notrio com atribuio no Municpio onde localizado o imvel deve-se ao fato da
necessidade de que tenha de diligenciarsobre o local do bem imvel objeto da usucapio, sendo observada
a atribuio que lhe reserva o artigo 9 da Lei n 8.935/1994.
O nosso projeto,anteriormente proposto de usucapio extrajudicial, contemplava que o
procedimento seria conduzido pelo Tabelio, bem como este lavraria uma Escritura Pblica Declaratria da
Usucapio. Porm, com o advento do artigo 384 do novo Cdigo de Processo Civil, a lei trouxe uma
conformidade para a adoo da ata notarial, tendo em vista que poder o Notrio incluir na ata a
existncia e o modo de existir de algum fato, conforme os documentos apresentados.Entretanto,
entendo que a Escritura Declaratria seria o instrumento adequado para colher declaraes (possuidor,
lindeiros, testemunhas, etc.), ficando a ata notarial instruda pela escritura declaratria, o que tambm
defende o registrador Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza.

A orientao e anlise da configurao da usucapio, pelos fatos apresentados, caber ao advogado


que indispensvel ao procedimento. O requerente, juntamente com o advogado, deve apresentar a
espcie de usucapio que est sendo buscada, bem como o cumprimento dos requisitos legais.
O novo instrumento extrajudicial admite todas as espcies de usucapio, previstas em lei e no
Cdigo Civil, a partir do artigo 1.238, salvo disposio legal em contrrio. Uma das excees legais a
usucapio administrativa, caracterizada no processo de Regularizao Fundiria de Interesse Social (Lei
11.977/2009), tendo em vista existir procedimento especfico para este tipo de regularizao.

16.1.1Modelo de ata notarial


A ata notarial, como documento bsico para o desenvolvimento do procedimento tem o modelo
sugerido a seguir, visando a atender s peculiaridades legais a que se destina:

ATA NOTARIAL
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SAIBAM todos os que virem este instrumento pblico de ata notarial que aos vinte e quatro (24)
dias do ms de abril do ano de dois mil e quinze (2015), perante mim, PERO VAZ DE CAMINHA, Tabelio do
Tabelionato de Notas da cidade de Lisboa-RS, neste Tabelionato, recebemos o pedido de PEDROALVARES
CABRAL, brasileiro, navegador, portador da carteira nacional de habilitao n xxxxxxxxxxx, expedida pelo
DETRAN/RS aos xx/xx/xxx, inscrito no CPF/MF sob n xxxxxxxxxxxxxxx, solteiro, maior, residente e
domiciliado na Rua Brasil, n 1000, Bairro Amrica, nesta cidade, neste ato assistido pelo advogadoRUI
BARBOSA, brasileiro, casado, inscrito na OAB sob n XXXX e no CPF sob o n XXXXXXXX, com endereo na
rua Chile, n 10, bairro Amrica, nesta cidade,conforme documentos a mim apresentados, reconheo a
identidade dos presentes e sua capacidade para o ato. I) A pedido do solicitante me encaminhei ao imvel
da Rua Brasil, n 1000, bairro Amrica, nesta cidade, s xx horas do dia xx e para tirar fotos do imvel, com
mquina fotogrfica de propriedade do tabelionato, conforme segue: (FOTOS). II) Foi apresentado pelo
solicitante os seguintes documentos e certides que ficam arquivados nesta serventia: A) certides
negativas do distribuidor (citar e identificar todas); B) Declarao do tempo de posse, comprovantes,
bem como todos os caractersticos necessrios para a configurao da usucapio (Por exemplo: o referido
imvel de propriedade desconhecida, conforme certido emitida pelo Registro de Imveis de Lisboa-RS,
em anexo). O solicitante nunca sofreu qualquer tipo de contestao ou impugnao por parte de quem
quer que seja, sendo a sua posse, portanto, e sem oposio e ininterrupta durante todo esse tempo. O
possuidor desde que entrou para o imvel agiu como se fosse o prprio dono, tendo nele estabelecido
moradia sua e de sua famlia. O solicitante no proprietrio de nenhum outro imvel, seja ele rural ou
urbano. Foram apresentados documentos para comprovao do perodo da posse, sendo eles o
comprovante de pagamento do IPTU (descrever), comprovantes de pagamento de gua e luz (descrever); C)
dimenses e caractersticas do imvel(informaes extradas da planta e memorial descritivo. Por
exemplo: Desde a data de 11 de novembro de 2000, o solicitante possui o imvel situado rea urbana na
Rua Brasil, n 1000, com rea superficial de 250m, medindo 10m de frente dita Rua, a Oeste, medindo
25m a Norte onde divide-se com propriedade Beltrano de Tal, medindo 10m nos fundos a Leste onde
divide-se com propriedade de Fulano de Tal e finalmente medindo 25m a Sul onde divide-se com
propriedade de Cicrano de Tal. Dito imvel encontra-se no quarteiro formado pela Rua Brasil, Rua
Uruguai, Rua Paraguai, e Rua Argentina, no Bairro Amrica, tudo em conformidade com a planta fornecida,
que fica arquivada neste Ofcio.); D) Certido do Registro de Imveis; E) Justo ttulo de aquisio (Por
exemplo: Foi apresentado contrato de arras firmado entre o solicitante e o FULANO DE TAL - descrever); F)
Indicao da usucapio que se configura com os requisitos apresentados (Por exemplo: o solicitante
cumpri todos os requisitos da usucapio ordinria, disposta no art. 1242 do Cdigo Civil; G) Valor
Atribudo ao Imvel; H) CNDT; I) Certides conjuntas negativas de dbitos relativos a tributos federais e
dvida ativa da Unio em nome das partes. Finalmente, o solicitante declarou que foi devidamente
alertado, por mim Tabelio sobre as consequncias da responsabilidade civil e penal da outorga deste ato
notarial, pela capacidade civil para o ato, por todos os documentos de identificao apresentados e todas
as declaraes prestadas. E, para que produza os necessrios efeitos legais lavrei a presente ata, que lida
ao solicitante, aceitou, achou conforme, ratifica e assina. Eu, Castro Alves, Escrevente Autorizado, a
datilografei. Eu, Pero Vaz de Caminha, Tabelio, conferi e assino.Lisboa-RS, 22 de abril de 2016. EM
TESTEMUNHO DA VERDADE. ________________________________. PERO VAZ DE CAMINHA, Tabelio.

16.2 Planta e memorial descritivo


Alm da ata notarial, incumbe ao requerente instruir o pedido com planta e memorial descritivo
que devero estar assinados pelo profissional habilitado, pelos titulares de direitos reais e de outros
direitos constantes da matrcula imobiliria do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis que lhe
sejam confinantes.
A documentao exigida na forma do inciso II do art. 216-A da Lei de Registros Pblicos no se
distancia do que preconiza a retificao extrajudicial prevista no inciso II doart. 213da referida lei. As
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informaes inseridas na planta e no memorial descritivo so de responsabilidade do profissional
habilitado e do requerente, que contar com a prova de responsabilidade tcnica do profissional, a
Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART/CREAConselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou
Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT/CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Estes so
documentos particulares com valor econmico e, por isso, devem ter as firmas, do profissional e do
solicitante do servio, reconhecidas por autenticidade.

16.3 Hipteses de imvel com ou sem registro de propriedade

O Tabelio dever exigir cpia da matrcula/transcrio do imvel objeto da usucapio, para


averiguao da propriedade. Caso o imvel no possua registro prprio, o requerente deve solicitar ao
Registro de Imveis uma certido para fins de usucapio, o que j ocorre nos procedimentos judiciais.
Esta certido, para fins de usucapio, expedida pelo Registro de Imveis, far constar se o imvel
objeto da usucapio pertence a uma rea maior ou se no consta identificao.

16.3.1 Modelo de certido de usucapio com identificao de rea maior

CERTIFICO, a requerimento da parte interessada, que revendo os livros deste Registro de Imveis,
verifiquei no constar registro especfico do imvel que a parterequerente declarou ter a seguinte
descrio:UM IMVEL situado na Rua Brasil n 1000, com rea superficial de 250m, medindo 10m de
frente dita Rua, a Oeste, medindo 25m a Norte onde se divide com propriedade de Beltrano de Tal,
medindo 10m nos fundos a Leste onde se divide com propriedade de Fulano de Tal e finalmente medindo
25m a Sul onde se divide com propriedade de Cicrano de Tal. Dito imvel encontra-se no quarteiro
formado pela Rua Brasil, Rua Uruguai, Rua Paraguai, e Rua Argentina, no Bairro Amrica, tudo em
conformidade com a planta fornecida, que fica arquivada neste Ofcio.
CERTIFICO mais que foram feitas buscas pelos confrontantes e origens e verifiquei constar uma rea
maior em nome de PEDRO ALVARES CABRAL, conforme escrito particular de posse lavrada em 1 de Abril
de 1500, pelo Cacique Brasil da Silva, registrada no Livro 1, fl.1, n 1, datada de 22 de abril de 1500. NADA
MAIS CONSTAVA. O REFERIDO VERDADE E DOU F.

16.3.2 Modelo de certido de usucapio sem identificao de rea maior

CERTIFICO, a requerimento da parte interessada, que revendo os livros deste Registro de Imveis,
verifiquei no constar registro especfico do imvel que a parterequerente declarou ter a seguinte
descrio:UM IMVEL situado na Rua Brasil n 1000, com rea superficial de 250m, medindo 10m de
frente dita Rua, a Oeste, medindo 25m a Norte onde se divide com propriedade Beltrano de Tal, medindo
10m nos fundos a Leste onde se divide com propriedade de Fulano de Tal e finalmente medindo 25m a Sul
onde se divide com propriedade de Cicrano de Tal. Dito imvel encontra-se no quarteiro formado pela Rua
Brasil, Rua Uruguai, Rua Paraguai e Rua Argentina, no Bairro Amrica, tudo em conformidade com a
planta fornecida, que fica arquivada neste Ofcio.
Ressalvo, entretanto, a possibilidade do imvel acima descrito se encontrar transcrito neste Ofcio como
fazendo parte de um todo maior ou ainda, ser formado de partes transcritas com caractersticas diversas
das enunciadas. NADA MAIS CONSTAVA. O REFERIDO VERDADE E DOU F.

16.4 Existncia de titularidade de direitos sobre imveis confinantes

Alm das informaes sobre o imvel objeto da usucapio necessrio tambm que o interessado
busque constatar quem so os titulares de direitos reais e de outros direitos registrados/averbados nas
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matrculas dos imveis lindeiros. Para tanto, o requerente poder solicitar as certides de nus reais e
aes reais e pessoais reipersecutrias do imvel objeto da usucapio e dos imveis confinantes, caso estes
possuam matrcula/transcrio.

16.5 Certides negativas

As certides necessrias instruo do procedimento, de acordo com o inciso III do novo art.216-A
da LRP, devem ser expedidas pelos distribuidores da Justia Comum e da Justia Federal da comarca ou
circunscrio judiciria da situao do imvel e do domiclio do requerente da usucapio, em nome deste
(e tambm do cnjuge ou companheiro, se casado ou convivente em unio estvel) e do proprietrio do
imvel (se existir essa informao no Registro de Imveis).
Essas certides devero comprovar a inexistncia de ao tramitando com referncia ao
imvelusucapiendo (aes de usucapio, possessrias, de desapropriao, etc.) bem como em relao s
pessoas referidas (aes de inventrio e partilha, falncia, etc.).

16.6 Justo ttulo e outros documentos comprobatrios da posse

O justo ttulo, referido pelo inciso IV do novo art. 216-A da LRP, um comprovante de uma relao
negocial (instrumento particular de promessa de compra e venda, arras, contrato de compra e venda, etc.)
entre o requerente da usucapio e o proprietrio, bem como, se for o caso, que faa ligao deste com os
integrantes da cadeia dominial sobre o imvel.
H outros documentos, referidos pelo mesmo inciso, que no comprovam uma relao negocial,
mas podem ajudar a evidenciar o tempo de posse, tais como os pagamentos de IPTU, taxa de lixo, energia
eltrica, gua, telefonia fixa, condomnio, etc. Estes documentos so prova e devem ser analisados com
afinco para verificar a correspondncia com o contedo declarado e descrito na ata notarial.

16.7 Autuao do pedido e prazo da prenotao

O procedimento ser desenvolvido sob orientao do Oficial de Registro de Imveis, dispensada


interveno do Ministrio Pblico ou homologao judicial, observando, entretanto, todas as cautelas
adotadas na via judicial, como a cincia dos confrontantes, dos titulares de domnio, de terceiros
interessados, assim como dos entes pblicos (Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios).
O Registrador protocolar o requerimento e lavrar uma autuao, indicando as peas
apresentadas, numerando-as e reunindo tudo em um auto de procedimento. Cabe salientar o regime de
exceo da contagem do prazo de prenotao do pedido no protocolo do Ofcio Imobilirio, a qual deve ser
prorrogada at o final do procedimento, com o acolhimento ou a rejeio do pedido.
O princpio da publicidade um dos alicerces da atividade registral imobiliria. Assim, para garantir
a segurana jurdica dos negcios imobilirios, sugere-se que seja procedida uma averbao noticiando o
procedimento na matrcula ou junto transcrio do imvel, para a produo do efeito erga omnesquanto
ao conhecimento acerca da tramitao do feito.
Este ato registral se assemelha averbao de notcia de ao, que corresponde ao cumprimento de
ordem judicial de publicaoda existncia de uma ao que poder ter repercusses no imvel.

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possvel acolher atos para registro/averbao de gravames judiciais (penhoras, indisponibilidades,
notcia de ao, etc.)?A meu ver possvel, pois o procedimento serve para constatar a propriedade do
requerente. A prenotao do requerimento com os documentos no certeza da perda da propriedade
pelo titular inscrito.

16.7.1 Modelo de Notcia

O modelo sugerido para a forma de redao do ato de averbao que noticia a instaurao do
procedimento de usucapio extrajudicial de imvel matriculado ou possuidor de ttulo transcrito o
seguinte:

AV-6/100.000 (AV-seis/cem mil), em 20/3/2016.-


NOTCIA DE PROCEDIMENTO DE USUCAPIO EXTRAJUDICIAL - Nos termos do requerimento datado de 19
de maro de 2016, firmado por FULANO DE TAL, fica constando que para fins de publicidade, foi
protocolado neste Ofcio pedido de usucapio extrajudicial, tendo como objeto o imvel desta
matrcula/transcrio, cujo procedimento tramita de acordo com o disposto no art. 216-A da Lei n
6.015/73.-
PROTOCOLO - Ttulo apontado sob o nmero 500.000, em 20/3/2016.-
Porto Alegre, 20 de maro de 2016.-
Registrador/Substituto(a)/Escrevente Autorizado(a):_______________________.-
EMOLUMENTOS - R$XXX. Selo de Fiscalizao XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.-

16.8 Notificaes aos titulares de direitos

O 2 do novo art. 216-A da Lei de Registros Pblicos institui a notificao pessoal ou postal
para a manifestao do consentimento expresso dos titulares de direitos reais ou de outros direitos
registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes, se a
planta referida no inciso II do caput desse artigo no contiver suas assinaturas.
A redao dada parte final desse 2, entretanto, pareceu-nos inadequada ao procedimento
tendo em vista que a usucapio um instituto relativamente ao qual no exigido, necessariamente,
consenso ou concordncia entre o requerente e o requerido, como ocorre no procedimento de retificao
extrajudicial este, sim, caracteristicamente consensual j que, ainda que ausente o consenso, se
preenchidas as condies legais pelo usucapiente, este estar em plenas condies de adquirir a
propriedade imobiliria.
Dessa forma, o silncio como discordncia uma novidade no ordenamento jurdico brasileiro.
Esse critrio legal talvez se preste a inviabilizar muitos procedimentos de usucapio extrajudicial, pois, em
geral, nos casos em que utilizado o instituto da usucapio para aquisio da propriedade imvel, no h
conhecimento acerca da localizao do titular do direito de propriedade inscrito no lbum imobilirio. So
pessoas que repassaram o imvel por contrato particular, h muitos anos, tendo-se perdido o contato com
elas. No tm mais, essas pessoas, interesse em relao ao bem imvel h anos ou dcadas.
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A Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo ARISP e o Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil IRIB emitiram Nota Tcnica, em 23 de dezembro de 2014, a qual foi entregue ao
Doutor Alozio Mercadante, Ministro-Chefe da Casa Civil.
Essa Nota Tcnica, em relao ao Projeto de Lei do Novo Cdigo de Processo Civil, ressaltava
justamente a questo incongruente de o silncio importar discordncia e da comunicao por meio
eletrnico com os entes pblicos.

Trecho da Nota Tcnica do IRIB


Redao aprovada na Cmara Redao final

2. Se a planta no contiver a assinatura de 2. Se a planta no contiver a assinatura de


algum confinante, titular de domnio ou de direito qualquer um dos titulares de direito reais e de
real, este ser notificado pelo oficial de registro de outros direitos registrados ou averbados na
imveis competente, para manifestar-se em matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula
quinze dias; a notificao pode ser feita dos imveis confinantes, este ser notificado pelo
pessoalmente, pelo prprio oficial registrador, ou registrador competente, para manifestar seu
pelo correio, com aviso de recebimento. consentimento expresso em quinze dias,
interpretado o seu silncio como discordncia; a
notificao pode ser feita pelo registrador
pessoalmente ou pelo correio, com aviso de
recebimento.

3. O oficial de registro de imveis dar cincia 3. O oficial de registro de imveis dar cincia
Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao
Municpio, para que se manifestem, em quinze Municpio, para que se manifestem, em quinze dias,
dias, sobre o pedido. A comunicao ser feita sobre o pedido. A comunicao ser feita
pessoalmente, pelo correio, com aviso de pessoalmente, por intermdio do oficial de registro
recebimento, por meio eletrnico, ou, ainda, por de ttulos e documentos, ou, ainda, pelo correio,
intermdio do oficial de registro de ttulos e com aviso de recebimento.
documentos.

Por outro lado, temos de levar em considerao que aconciliao ganhou destaque no novo Cdigo
de Processo Civil, sendo ato processual ofertado antes mesmo da contestao, conforme dispe seu artigo
334. Apesar do procedimento da usucapio extrajudicial ter dispositivo prprio, entendo ser possvel a
aplicao dos demais artigos da nova lei ao procedimento, no que couber, por fora dos princpios da
eficincia e da economia processual. A atuao do registrador de imveis tambm ser de conciliador
entre os interessados, quando da existncia de divergncias ou falta de compreenso dos interesses
envolvidos.

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Dessa forma, a audincia de conciliao se apresenta como uma alternativa quando ocorrer o
silncio por parte de um dos notificados, o que provavelmente acontecer como uma reao da
inesperada notificao, sem muitas explicaes sobre o procedimento e o desconhecimento da lei.
Frente a isso o Registrador de Imveis ter a possibilidade de notificar o requerente, o advogado e a
pessoa que no se manifestou para comparecimento ao Registro de Imveis de modo a serem
esclarecidos, em audincia de conciliao, acerca do requerimento de usucapio protocolado no Ofcio.
Entendemos que a expresso registrador competente, utilizada na redao do 2 do art. 216-A,
autoriza a realizao da notificao tanto pelo oficial do Registro de Imveis quanto pelo oficial do Registro
de Ttulos e Documentos, da mesma forma como foi possibilitado pelo 3 do mesmo artigo para a
notificao dos entes pblicos (Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios). Alm disso, o paradigma
legal de realizao da notificao, em procedimento de ndole administrativa, com idntica finalidade,
utilizado pelo 1 do art. 57 da Lei n 11.977/2009, para a concesso, afinal, da usucapio especial urbana,
no contexto de regularizao fundiria, exatamente o mesmo.

16.9 Cincia aos entes pblicos

O 3 do art. 216-A no faz referncia ao silncio como discordncia na hiptese da


notificao aos entes pblicos (Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios) para que se manifestem em
quinze dias sobre o pedido formulado pelo usucapiente, no deixando claro se a ausncia de manifestao
do Poder Pblico ser obstculo ao prosseguimento do procedimento. Em razo das crticas alinhadas
anteriormenteacerca do 2 do mencionado artigo, entendemos que o silncio do Poder Pblico importa
suaanuncia ao pedido extrajudicial de usucapio, tomando-se aqui, como paradigma de referncia o 3
do art. 56 da Lei 11.977/2009, que autoriza a ser presumidaa anuncia do Poder Pblico, na falta de sua
manifestao expressa, quanto demarcao urbanstica, em procedimento de ndole administrativa, para
efeito de regularizao fundiria e concesso de usucapio especial urbana.

16.10 Publicao de edital

A exemplo do que ocorre na retificao administrativa, o 4 do art. 216-A da LRP reserva ao


Registrador de Imveis a elaborao deedital destinado cincia de terceiros eventualmente interessados,
para a publicao que ser custeada pelo requerente.
As manifestaes de todos os entes pblicos e confinantes, bem como o edital, tm prazo de 15
dias. Transcorrido o prazo da ltima diligncia sem que ocorra impugnao, o Oficial do Registro de Imveis
registrar a aquisio da propriedade imobiliria em nome do possuidor requerente.

16.11 Realizao de diligncias

O registrador, nos termos do 5 do art. 216-A da LRP poder verificar in loco o imvel
usucapto, caso tenha alguma dvida quanto aos fatos ou documentos apresentados.
Este um importante instrumento disposio do Registrador Imobilirio, que poder
confirmar as informaes declaradas pelo requerente.

16.12 Registro da usucapio e abertura de matrcula

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De acordo com o 6 do art. 216-A da LRP, depois de transcorridos os prazos fixados, de realizadas
as diligncias necessrias e achando-se em ordem a documentao, com a concordncia expressa dos
titulares de direitos sobre o imvel usucapiendo e sobre os imveis confinantes, o oficial estar autorizado
a registrar a aquisio imobiliria por fora da usucapio extrajudicial.
O registro da usucapio de imvel no , por si, fato que obriga a abertura de matrcula.
H entendimentos diversos sobre essa questo. Porm, de qualquer forma, para a abertura de
matrcula devero ser exigidos todos os requisitos previstospela Lei n 6.015/1973 no artigo 176, 1, II, n
3, alneas a e b, combinado com o artigo 226 da mesma lei, tais sejam: caractersticas e confrontaes,
localizao, rea, logradouro, nmero, bairro, quarteiro e designao cadastral, se houver.

16.13 Possibilidade de suscitao de dvida registral

No estando de acordo, o requerente, com as exigncias apontadas pelo


Registrador,relativamente aquisio por usucapio, estar ele autorizado, nos termos do 7 do art. 216-
A, a requerer a suscitao de dvida, nos termos do art. 198 a 207 da Lei n 6.015/1973.
Questiona-se se esta ser uma alternativa para a questo do silncio como concordncia,
sendo objeto de estudo a possibilidade de o requerente fazer prova para que o juzo competente da dvida
supra a anuncia de um dos titulares de direito.

16.14 Rejeio do pedido

O 8 do art. 216-A da LRP prev a rejeio do pedido pelo oficial do Registro de Imveis, se a
documentao exigida no estiver em ordem para a concesso da usucapio extrajudicial.
A rejeio do pedido da usucapio extrajudicial dever ser instrumentalizada em uma nota
explicativa de exigncias contendo os motivos da impossibilidade de registro e o fundamento legal. Em
razo da eficincia exigida para o exerccio da atividade, recomenda-se que o registrador imobilirio
indique, tambm, ao requerente, as alternativas para soluo do impasse.

16.15 Possibilidade de ajuizamento de ao de usucapio

A nota explicativa de exigncias do Registrador Imobilirio no faz coisa julgada


administrativa para a usucapio, podendo o requerente buscar judicialmente o reconhecimento de sua
propriedade sobre o imvel, de acordo com a possibilidade instituda pelo 9 do art. 216-A da LRP.
Seria salutar que o juiz da ao tivesse conhecimento da manifestao do registrador
imobilirio quando da rejeio do pedido da usucapio extrajudicial, tendo em vista toda a instruo
procedimental ocorrida. Porm, a lei no tornou obrigatria que o requerente informe ao juiz a rejeio do
pedido extrajudicial da usucapio.

16.16 Remessa dos autos ao juzo competente

Dispe o 10 do art. 216-A da LRP que, tendo ocorrido impugnao do pedido por qualquer
dos titulares de direito, por algum ente pblico ou por terceiro interessado, os autos da usucapio
extrajudicial ser remetido, pelo registrador imobilirio ao juzo competente da comarca de situao do
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imvel, cabendo ao requerente adequar a petio inicial s exigncias do procedimento comum.

As disposies desse 10 do art. 216-A tem similaridade com o 6 do artigo 213 da Lei de
Registros Pblicos, porm h duas diferenas:
a) na retificao administrativa h previso de soluo amigvel da controvrsia. A meu ver,
mesmo no estando expresso no novo procedimento, possvel a conciliao entre o impugnante e o
requerente da usucapio, desde que ao chegarem a um acordo, este seja instrumentalizado para compor
os autos do processo;
b) a controvrsia na retificao administrativa ser solucionada de plano ou em instruo
sumria, retornando ao registrador de imveis com a deciso. Na usucapio extrajudicial no h esta
previso. O requerente ir percorrer todo o procedimento judicial comum.

16.17 Segurana jurdica e confiabilidade dos servios delegados

A retificao extrajudicial, que inspirou o novo instituto extrajudicial da usucapio, foi


introduzida pela Lei n 10.931/2004 e, em dez anos de sua vigncia, depois de dezenas de milhares de
procedimentos j realizados no pas pelos Registros de Imveis, no chegou ao conhecimento das
entidades de classe que congregam os registradores imobilirios uma s notcia de processo judicial de
cancelamento de retificao feita extrajudicialmente, o que d conta da segurana jurdica proporcionada
por esses procedimentos.

16.18 Fluxograma do Procedimento

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16.19 Concluso

Como podemos constatar, a ideia da usucapio processada extrajudicialmente, que j vinha


sendo defendida pelos registradores e notrios desde 2009, prosperou e veio a lume em 2015, no da
forma que originalmente havia sido proposta, mas, de qualquer sorte, j significando um avano.
Assim, tendo a lei emprestado um carter de consensualidade ao procedimento extrajudicial
da usucapio, pode-se estimar que ele venha a ter um bom funcionamento como instrumento de
regularizao fundiria, especialmente dirigido queles casos em que houve um prvio negcio entre o
usucapiente e o titular do domnio do imvel (o que ser espelhado pela presena do justo ttulo).

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Restar, entretanto, um problema de difcil soluo na hiptese em que haja o silncio do
titular do direito real sem que isso signifique propriamente discordncia com a realizao do procedimento
( 2 do art. 216-A), mas signifique indiferena s consequncias de sua no manifestao expressa, que
talvez venha a ser uma hiptese bastante recorrente no futuro, dada forma como o procedimento foi
concebido.
Temos convico, por outro lado, de que as dificuldades encontradas na prtica reiterada do
procedimento, aliadas possibilidade de que a matria venha a ser regulamentada pelo CNJ da mesma
forma como ocorreu com a Lei n 11.441/2007 possam significar um aperfeioamento desse instituto
que nasce das inovaes trazidas pelo novel Cdigo de Processo Civil.
Finalmente, julgamos importante que os colegas registradores e notrios faam empenho no
estudo e na busca do aperfeioamento da aplicao das normas trazidas pelo novo Cdigo (Lei n
13.105/2015), especialmente naquilo que influencie diretamente as respectivas atribuies delegadas,
como o casoda instituio da usucapio extrajudicial.

Porto Alegre-RS/Julho/2016.

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