Boks 2. Perkembangan Harga Properti Studi Kasus Provinsi Kaltim Tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan utama manusia, oleh karena itu kebutuhan perumahan akan terus meningkat seiring dengan pertumbuhan jumlah penduduk Namun seiring berjalannya waktu, terjadi pergeseran perilaku masyakarat terhadap kebutuhan properti dimana motif pembelian tidak hanya didasarkan atas kebutuhan sebagai tempat tinggal, tetapi juga sebagai alat investasi. Kebutuhan terhadap properti sebagai alat investasi dak terlepas dari tren harga properti yang naik secara terus menerus schingga mampu memberikan imbal hasil yang lebih tinggi dibanding sarana investasi lainnya. Fenomena tersebut pada akhimya membawa harga properti melambung di atas nilai wajarnya (bubble). Sebagaimana krisis subprime mortgage yang pernah terjadi di Amerika, perkembangan harga properti di atas nilai wajarnya semakin penting untuk dicermati. Terjadinya bubble biasanya dimulai dari meningkatnya permintaan properti arena tingginya kebutuhan rumah tinggal. Namun, di saat yang sama sisi penawaran tidak bisa merespon dalam jangka waktu yang singkat karena dibutuhkan waktu dalam proses konstruksi. Sebagai akibat dari lonjakan harga yang cepat, spekulan muncul dan memperjualbelikan properti sebagai alat investasi. Munculnya spekulan semakin menambah tekanan dari sisi permintaan sehingga harga semakin tinggi. Kondisi ini terus terjadi sampai dengan permintaan perumahan sebagai tempat tinggal sudah mulai menurun tetapi dari sisi penawaran masih terus bertambah sehingga mengakibatkan harga properti jatuh secara signifikan (bubble burs0. Untuk itu Bank Indonesia melakukan asesmen harga properti sebagai bagian dari upaya antisipasi dini, Di Provinsi Kalimantan Timur, kenaikan harga properti secara signifikan juga terjadi setiap tahunnya, sebagaimana kondisi di kota-kota besar di Indonesia Namun demikian, perlu dikaji lebih lanjut apakah kenaikan harga properti di Kaltim sudah_memasuki fase bubble seperti yang telah dijelaskan sebelumnya atau masih berada pada nilai wajar. Berdasarkan hasil quick survey yang dilakukan oleh KPw BI Provinsi Kalimantan Timur dan KPw BI Balikpapan menunjukkan bahwa 96% properti yang dikembangkan oleh developer__-masih diperuntukkan sebagai tempat tinggal dan hanya 4% yang memiliki fungsi komersial (Grafik B2.1). Tingginya penawaran properti residensial ini tentu saja tidak lepas dari masih tingginya permintaan dari Grafik 82.2 Tipe Konsumen Properti — masyarakat _mengingat banyaknya pendatang di Grafik B2.1 Jenis PropertiProvinsi Kalimantan Timur. Dilihat dari sisi permintaan, 74% pembeli properti di Kaltim adalah end.user dan sisanya (26%) adalah intermediate user (Grafik B2.2). Dominasi pembeli yang bersifat end-user semakin menguatkan masih tingginya permintaan Karena ae pembeli dari kelompok ini membeli dengan tujuan “OR untuk menempati properti terebut, bukan untuk menjual Kembali. Lebih lanjut, alasan_ pembelian properti di Kaltim pun didominasi oleh alasan “Rs fungsi properti sebagai tempat tinggal (53%) dan disusul oleh alasan harga (35%) (Grafik B2.3). Tingginya kebutuhan rumah juga dikonfirmasi oleh tekanan inflasi yang pada sewa rumah di Kaltim. Kenaikan harga sewa rumah yang seiting dengan enaikan harga perumahan menandakan_properti yang ada digunakan sebagai tempat tinggal Grafik 82.3 Alasan Pembelian Properti Grafik B2.4 Penentuan Harga Properti Sedangkan apabila dilihat dari sisi penawaran, pembentukan harga properti di Kaltim tidak lepas dari biaya yang dikeluarkan pengembang selama masa pengembangan seperti harga tanah, bahan bangunan dan tenaga kerja (86%). Hanya 7% responden yang menyatakan bahwa penentuan harga berdasarkan perkembangan harga di daerah lainnya dan sisanya (7%) berdasarkan harga yang terjadi di pasar properti (Grafik B2.4). Harga harga bahan bangunan seperti semen memiliki komposisi yang cukup besar dalam komponen biaya pengembangan sehingga tidak adanya pabrik semen di Kaltim merupakan salah satu faktor pemicu tingginya harga properti di Kaltim. Dilihat dari survei yang ada, dapat disimpulkan bahwa kenaikan harga properti di Kaltim masih berada pada kondisi yang aman karena lebih didorong oleh tingginya permintaan masyarakat untuk kebutuhan properti sebagai tempat tinggal. Sedangkan apabila dilihat dari sisi penawaran, pembentukan harga oleh developer juga berada dalam koridor yang tepat karena penentuan harga masih didasarkan pada biaya pengembangan.