Laporan Perancangan Arsitektur Akhir

Rumah Susun Jatinegara

BAB II: STUDI PUSTAKA DAN STUDI BANDING

2.1. Tanggapan

Tanggapan dalam sayembara ini cukup menarik karena rusunawa sebagai strategi
Penataan Permukiman kumuh. Bisanya permukiman kumuh bisa diatasi dengan
perencanaan kawasan dan implementasi yang terintegrasi dengan hunian vertikal
sebagai salah satu solusinya. Kelangkaan lahan serta tingginya harga lahan di
perkotaan telah mengisyaratkan pemangku kepentingan khususnya pemerintah,
masyarakat dan swasta untuk mulai mempertimbangkan konsepsi hunian vertikal
sebagai upaya efisiensi lahan yang juga akan berdampak pada penurunan biaya
hidup masyarakat serta penghematan energi.

Rusunawa sebagai salah satu strategi penataan permukiman kumuh perkotaan

membawa beberapa implikasi positif antara lain :

Membantu mengatasi permasalahan pemukimaN kumuh

perkotaan dengan penerapan urban renewel atau peremajaan
kota.
Menjamin kepastian dan keamanan tinggal (secure tenure)
terutama bagi komunitas yang semula menghuni lingkungan dan
atau kawasan ilegal.
Penggunaan lahan yang efisien berdampak pada pelestarian
lingkungan karena memperluas daerah resapan air dan Ruang
Terbuka Hijau (RTH).
Bentuk bangunan vertikal menekankan pada efisiensi
pemanfaatan lahan.
Konsentrasi hunian yang terpusat menciptakan efisiensi dalam
investasi dan pemeliharaan infrastruktur perkotaan.

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 12

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

Radius pencapaian yang relatif dekat dengan pusat kota akan

mengurangi pemborosan biaya hidup keluarga dan penghematan
energi berkaitan dengan transportasi..

2.2. Tanggapan perencanaan pada KAK Sayembara

Rusunawa.

A. Pada poin A yaitu menata (membuat) sistem RTRW supaya dapat

menjangkau masalah-masalah di sekitar rusunawa, serta membantu para
penghuni menjalakan aktifitas bersama seperti lingkungan pada umumnya,
sehingga dapat menyatukan warga-warga untuk menjalankan aktifitas
bersama.
B. Pada poin B yaitu harus mampu memperhitungkan dan menata perunit hunian
mempunyai luas 30 m2, Target jumlah hunian adalah minimal 20 unit per
lantai atau total 280 unit per menara. Luas per unit 30 m2 terdiri atas 2 kamar
tidur, 1 kamar mandi, 1 dapur dan 1 ruang keluarga serta 1 tempat jemur,
bagian 2 lantai terbawah akan di buat Fasum dan Fasos akan di gunakan
bersama bagi para penghuni dan pengelola rusunawa
C. Pada poin C yaitu perencanaan bisa menghemat energi dari rusunnawa yang
mau di rancang sehingga penghuni tidak merasa borok biaya berada di
rusunawa ini,biaya konsumsi energi listrik menjadi hal utama yang harus di
perhatikan.
D. Pada poin D kali ciliwung menjadi target utama dalam perancangan ini
sehingga setiap hunian di anjurkan tidak menghalangi penglihatan ke tepi
sungai ciliwung dan penghuni juga harus bisa merawat dan melestariakan kali
ciliwung agar menjadi sungai yang layak.
E. Pada poin E untuk meminimalkan perkerasan pada rusunawa sangat di
perlukan karena perkerasan salah satunya tidak dapat menyerap air, pada
bagian pohon-pohon peneduh juga di perlukan untuk para penghuni yang
melakukan aktifitas bersama di lingkungan rusunawa, tidak disediakan tempat
parkir mobil juga dapat menentukan siapa yang tinggal, yang sudah pernah
ada rusunawa yang di buat kan tempat parkir malah di salah fungsi yang
bertempat tinggal malah menengah keatas, dibuatkan jalur untuk mobil

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 13

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

pemadaman agar suatu waktu masalah kebakaran tidak menjadi sulit pada
masuk mobilnya.
F. Pada poin F . Dalam kehidupan sosialisasi pada rusunawa ini mengacu pada
lingkungan sosial pada umumnya, maka dari itu di buatkan RTRW, serta
dibuatkan fasum fasos untuk kegiatan bersama-sama.

2.3. Ide Disain dan inovasi

Berupa Tatanan Modular dari Perancangan

Desain Terkait sebagai kebutuhan penghuni
Desain disesuaikan dengan pola perilaku penghuni
Perancang Rusun hrs peka terhadap kondisi sosial budaya
Desain sesuai dengan gambaran karakteristik penghuni
Rencana ruang publik yang memberikan keleluasaan penghuni untuk saling
berkomunikasi

2.4. Studi lapang

Apartemen Menara Latumenten

Apartemen Menara Latumenten merupakan Apartemen Subsidi yang berlokasi di

Jakarta Barat, tepat nya di Jl.Prof.Dr. Latumenten Grogol. Berada tepat di
seberang Season City, Apartemen Menara Latumenten menawarkan lokasi yang
sangat strategis, dengan harga yang terjangkau, Pembangunan Menara Latumenten
telah dibekali oleh Surat Ijin Penunjuk dan Penggunaan Tanah(SIPPT) yang didapat
langsung dari PEMDA DKIyang notabenenya adalah penunjuk bahwa tanah tidak
terlibat sengketa atau bermasalah, dan telah mendapat ijin untuk pembangunan
Apartemen.

Apartemen ini terdiri dari tiga menara dengan unit yang ditawarkan mencapai sekitar
1.150 unit. "Dari unit tersebut, ada yang berjenis apartemen subsidi dan

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 14

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

nonsubisidi.Untuk yang bersubsidi harganya sekitar Rp 144 juta sedangkan

nonsubsidi Rp 197 juta," tambahnya.

Dengan Lokasi prima tepat di pinggir jalan raya jalur emas Jakarta Barat dan Jakarta
Pusat. Apartemen Menara Latumenten dikelilingi oleh 3 Universitas terbesar
diJakarta, 7 Mall Besar dan kemudahan akses menuju Tol Bandara, membuat
Apartemen Menara Latumenten ideal untuk dijadikan tempat tinggal, untuk
disewakan atau dijual kembali.

Developer Menara Latumenten adalah PT.Metro Margahayuland yang sudah 38

tahun berpengalaman dibidang property dan termasuk yang paling wahid di
Bandung.Sekarang ini PT.Metro Margahyuland sedang bersiap-siap untuk Go Publik
masuk ke Pasar Saham.Dimana dia benar-benar fokus pada Apartemen Menara
Latumenten untuk unjuk gigi kepada masyarakat Ibu Kota Jakarta.Didukung pula
oleh dukungan dari Menteri Perumahan Rakyat yang membuat Apartemen ini
semakin leluasa untuk dibangun.

Dengan bekerjasama dengan Anggana yang telah sukses membawa : Menara

Kebun Jeruk, Menara Kuningan etc. PT.Metro Margahayuland bertujuan memberikan
hasil terbaik pada Apartemen Menara Latumenten.

Status tanahnya adalah HGB murni dengan kepemilikan strata title kepemilikan
tertinggi di apartemen, yang sama juga dengan kepemilikan apartemen Mediterania
Garden Tanjung Duren, apartemen Season City dan apartemen Komersil lainnya.
kepemilikan strata title dapat diperjual belikan dan dapat juga menjadi jaminan
agunan bank.

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 15

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

2.5. Definisi rumah susun

A. Bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar

tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat
rendah atau bangunan bertingkat tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang
sesuai dengan standart yang ditentukan. (Ernst Neufert, 1980, p86)
B. Rumah susun atau bagi penghuni golongan menengah keatas dikenal
dengan nama apartemen atau flat merupakan hunian tinggal yang tersusun
vertikal dengan akses berupa tangga atau lift yang dimana penghuninya
tinggal bertetangga seperti rumah-rumah pada umumnya. Istilah rumah
susun berkonotasi lebih rendah daripada apartemen atau flat. Hal ini
disebabkan karena pandangan masyarakat terhadap apartemen yang
berada di luar negeri maupun di kota besar terlihat mewah.
C. Di Jakarta banyak rumah susun mewah yang dibangun dan dinamakan
apartemen atau flat untuk memberikan kesan eksklusif lengkap dengan
beragam fasilitas dan pada akhirnya para calon konsumen tertarik untuk
membeli.
D. Beragam proyek rumah susun yang dibangun pemerintah seperti rusun
Tanah Abang, Pejompongan, Klender dan lain-lain terkesan tidak mewah
dan tidak menarik. Hal ini karena memang ditujukan untuk kalangan
ekonomi lemah.
E. Karakteristik Rumah Susun/Flat/Apartemen
F. Karakteristik rumah susun/flat/apartemen yang dirangkum dari berbagai
sumber antara lain adalah:
Pemanfaatan ruang yang optimal.
Memiliki lebih dari dua lantai dan berbentuk vertikal.
Setiap lantainya terdiri dari beberapa unit hunian.
Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift dan sirkulasi horisontal
berupa koridor.
Efisien, efektif, dan ekonomis.
Struktur dan bahan bangunan yang tahan lama.
Biasanya terdapat area komersil pada bangunan atau
lingkungan.
Klasifikasi Rumah Susun/Flat/Apartemen

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 16

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

Rumah Susun/Flat/Apartemen dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Berdasarkan ketinggian bangunan :

2. high rise (lebih dari 6 lantai)
3. low rise (kurang dari 6 lantai)
4. garden apartment (2 atau 3 lantai dengan porsi taman yang luas)
5. Berdasarkan kemewahan bangunan :
6. sederhana (desain sederhana, lokasi si daerah yang padat penduduk atau di
lahan pemerintah, material penyelesaian yang murah) menengah (desain
fungsional, lokasi di daerah perumahan atau di kompleks padat apartemen,
material penyelesaian standart) mewah (desain berestetika tinggi, lokasi di
daerah strategisdalam kota, material penyelesaian lebih mewah)
7. Berdasarkan jumlah ruang :
a. tipe studio (1 penghuni, luas 20-35 m
b. tipe keluarga (1-4 ruang tidur, luas 25-140 m
c. loft (1-4 ruang tidur, 25-140 m22)2), plafond tinggi, denah terbuka)
penthouse (2-4 ruang tidur, 1-2 tingkat, ruang terbuka si atasnya, luas
> 300 m2)
8. Berdasarkan sistem pengelolaan :
a. milik (dikelola oleh perhimpunan penghuni/ PP setelah seluruh unit
terjual, hak milik pribadi)
b. sewa (dikelola oleh PP atau pengelola profesional, hak milik pembeli
yang kemudian disewakan dalam jangka waktu panjang)
c. servis (dikelola oleh manajemen hotel berbintang, hak milik pribadi
dapat disewakan dalam jangka waktu pendek atau panjang, harga
kompetitif karena adanya fasilitas standart yang bertaraf
internasional).

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 17

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

2.8. Rusuna (Rumah Susun Sederhana)

Definisi

Rumah Susun Sederhana adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian
dengan luas maksimum 21 m2 (dua puluh satu meter persegi) setiap hunian,
dilengkapi dengan KM/WC serta dapur, dapat bersatu dengan unit hunian
ataupun terpisah dengan penggunaan komunal, dan diperuntukkan bagi
golongan masyarakat berpenghasilan rendah yang pembangunannya
mengacu pada Permen PU Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis
Pembangunan Rumah Susun. (Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor :
524/KMK.03/2001) Sebuah rumah susun dikategorikan sebagai rumah susun
sederhana(rusuna) saat diperuntukkan untuk kalangan ekonomi lemah
dengan luas hunian tidak lebih dari 21 m2. Penggunaan material yang tidak
bermutu tinggi dan penyediaan fasilitas-fasilitas penunjang seadanya juga
menjadi ciri dari rumah susun sederhana.
Pemerintah melakukan kebijakan penggalakkan pembangunan rusuna
karena adanya permasalahan ibu kota dengan jumlah penduduk yang setiap
tahun semakin meningkat. Tindakan pemerintah ini tepat dikarenakan luas
lahan di ibu kota yang seiring berjalannya waktu semakin terbatas jumlahnya
dan tidak memungkinkan untuk membangun pemukiman secara horizontal.
Pembangunan yang ada kini lebih difokuskan kearah pembanguna secara
vertikal (bersusun). Hal itu yang menyebabkan rusuna kini kian menjamur di
mana saja.

Klasifikasi Rusuna

Rumah Susun Sederhana dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

1. Berdasarkan fungsi :

- Rusuna Hunian (rusuna yang seluruhnya berfungsi sebagai

tempat tinggal.)

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 18

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

- Rusuna Bukan Hunian (rusuna yang seluruhnya berfungsi

sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.)

- Rusuna Campuran (rusuna yang sebagian berfungsi sebagai

tempat tinggal dan sebagian lainnya berfungsi sebagai tempat
usaha atau kegiatan sosial.) (Sumber: PERMEN PU NO.
60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan
Rusuna)

Berdasarkan sistem pengelolaan :

- Rusunawa (dikelola oleh PP atau pengelola profesional, hak milik pembeli yang
kemudian disewakan dalam jangka waktu panjang.)

- Rusunami (dikelola oleh perhimpunan penghuni/ PP setelah seluruh unit terjual,

hak milik pribadi.)

2.8 Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa)

Definisi

Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arahhorizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan satuan yang masing masing dapat
disewa secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.(Penyusunan Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan Permukiman, Badan
Perencanaan Pembangunan Kota Surabaya, p.V 2)

Rumah susun sederhana ini mewajibkan setiap penghuninya untuk membayar sewa
atas unit hunian yang ditinggalinya masing-masing. Selama menyewa, penghuni
berhak menggunakan fasilitas-fasilitas seperti listrik dan air bersih. Fasilitas-fasilitas
umum seperti mesjid, lapangan, taman bermain ,dan lain-lain terdapat di rumah
susun sederhana ini. Perawatan dan pemeliharaan fasilitas umum menjadi tanggung
jawab bersama dibantu dengan sebuah badan yaitu, Unit Pelaksana Teknis (UPT)

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 19

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 Laporan Perancangan Arsitektur Akhir
Rumah Susun Jatinegara

rusun. Besarnya tarif sewa untuk setiap unit hunian rusunawa diatur dalam Peraturan
Daerah Provinsi DKI Jakarta nomor 1 pasal 117 tahun 2006 tentang Retribusi
Daerah. Untuk luas unit 30 m2, tarif sewa per bulannya bervariasi antara
Rp.175.000,- sampai Rp. 341.000,- tergantung di lantai berapa unit tersebut berada.
Semakin tinggi lantai tempat keberadaan suatu unit hunian, semakin murah pula
harga sewanya. Jenis rumah susun pada proyek saya adalah rusunawa untuk dinas
pemadam kebakaran, dimana para petugas pemadam dapat menyewa unit rusun
dan membayar biaya sewa setiap bulannya.

Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana | 20

http://digilib.mercubuana.ac.id/