KATA PENGANTAR

Assalamualaikum Wr. Wb
Daftar Isi
Puji syukur kami panjatkan kepada allah SWT, karena berkat segala limpahan
rahmat serta ridho-Nya. Kami selaku tim penyusun laporan dapat menyelesaikan Halaman Judul............................................................................................i
tugas dengan tema uji kelayakan serta investasi ekonomi bangunan
komersial. Tugas ini disusun sebagai sarana untuk mempelajari serta menambah Kata Pengantar...........................................................................................ii
pengetahuan tentang uji kelayakan dan perhitungan investasi bangunan komersil
Daftar Isi.....................................................................................................iii
berupa convention hotel dan indoor sport center.

Ucapan terimakasih kami sampaikan kepada semua pihak yang telah

membantu dan member dukungan demi terselesaikannya laporan tekno ekonomi Bab I Pendahuluan .....................................................................................
bangunan ini. Tidak lupa kami ucapakan kepada: 1.1 Latar Belakang..............................................................................
Bapak Beta Suryokusumo ST.MT. selaku Ketua Mata Kuliah Tekno Ekonomi
Bangunan. 1.2 Rumusan Masalah.........................................................................

Kami selaku tim penyusun, menyadari sepenuhnya bahwa laporan ini banyak 1.3 Sasaran.........................................................................................
memiliki kekurangan serta keterbatasan, olah karena itu saran dan kritik sangat 1.4 Tujuan...........................................................................................
kami harapakan sebagai masukan demi perbaikan dan peningkatan mutu. Harapan
kami selaku tim penyusun, semoga laporan uji kelayakan dan perhitungan 1.5 Gagasan........................................................................................
investasi bangunan komersil memberikan sumbangan dalam khasana ilmu
Bab II DESKRIPSI PROYEK...........................................................................
pengetahuan, terutama dalam dunia arsitektur.
2.1 Tinjauan .......................................................................................
2.2 Tinjauan Bangunan Tinggi- Mix Use Building .............................
2.3 Penjelasan Proyek.........................................................................
2.4 Tinjauan Tapak..............................................................................
2.5 Program Fungsional......................................................................

Malang 20 November 2012

Tim Penyusun

BAB I
PENDAHULUAN
1.3
1.1 LATAR BELAKANG
Surabaya sebagai kota terpadat ke 2 di Indonesia dan sebagaiIbukota
propinsi menjadi kota dengan perputaran ekonomi yang paling tinggi di
wilayah jawa timur sehingga banyak orang berpindah tempat ke kota ini
untuk berinvestasi ataupun melebarkan bisnis di Surabaya. Untuk wilayah
surabaya barat sendiri, kebanyakan dipergunakan untuk pengembangan
hunian, perdagangan dan juga beberapa lahan digunakan untuk pertanian.
1.4
untukanyak fasilitas fasiltas yang ditingkatkan oleh Pemkot Surabaya salah
satunya dengan pencanangan jalan lintas barat Di surabaya sendiri lahan
kosong mulai agak terbatas membuat harga tanah menjadi melonjak naik
sehingga itulah diperlukan penataan yang tepat guna misalnya saja dengan
membangun bangunan tinggi untuk mengirit lahan .
Dalam membangun bangunan komersial banyak aspek yang
diperhitungkan salah satunya melihat keinginan pasar dan kebutuhan di
sekitar lahan. Hal ini dilakukan agar bangunan yang telah dirancang dapat
termanfaatkan semaksimal mungkin.
Seiring perkembangan , aktivitas dan kebutuhan ruang juga semakin
meningkat terutama yang pada daerah kota yang kecenderungan menuntut
suatu kepraktisan termasuk dalam melakukan aktifitas . Fenomena ini yang
1.5
menjadikan developer menyadari bahwa konsep pembangunan multifungsi
menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota. Kebanyakan
terhadapDalam konteks urban bangunan multi fungsi atau mixed use adalah
bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi yang saling
menguntuntungakan
1.2 SASARAN
Mengingat bangunan yang dirancang berupa hotel convention dan
indoor sport center, dari fungsi bangunan berupa convention hotel
diperuntukan bagi masyarakat kalangan menengah keatas sedangkan untuk
fungsi bangunan berupa indoor sport center diperuntukkan untuk semua
kalangan pengguna. Untuk convention hotel digunakan untuk melakukan
pertemuan serta fasilitas penginapan untuk para pembisnis dan eksekutif.
Indoor sport center digunakan untuk aktivitas olahraga dalam ruangan yang
diperuntukan bagi semua kalangan. Sehingga :
1. Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi
pengguna dan menjadi wadah segala kegiatan sesuai dengan fungsi
bangunan yang direncanakan.
2. Diperuntukkan khususnya kepada: para eksekutif, bisnis, pemuda
Surabaya dan semua kalanagan keluarga.
RUMUSAN MASALAH
Bagaimana menguji kelayakan suatu proyek pembangunan hotel
convention dan indoor sport center melalui analisa besaraean teknis
teknologis dan analisa tekno ekonomi?
Bagaimana keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas
bangunan berlantai banyak dengan perancangan hotel convention dan
indoor sport center meleui perhitungan matematis dengan beberapa
pendekatan?
TUJUAN
Tujuan dari analisa perhitungan nilai investasi pada bangunan convention
hotel dan indoor sport center ini adalah:
1. Mengetahui hasil uji kelayakan proyek convention hotel dan indoor
sport center melalui analisa besaran teknis teknologis dan alaisa teknio
ekonomi?
2. Menghasilkan keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan
utilitas bangunan berlantai banyak dengan perancangan convention
hotel dan indoor sport center.
3. Mengetahui solusi dan sasaran terhadap hasil uji kelayakan
pembangunan convention hotel and indoor sport center yang
selanjutnya akan ditindaklanjuti melalui evaluasi terhadap kondisi
bangunan tersebut.
GAGASAN
Gagasan dari perancangan convention hotel dan indoor sport center ini
adalah mengusung konsep mixed-use yang memuat nilai arsitektur hijau
dengan menciptakan iklim mikro kawasan site yang lebih baik dari kondisi
awal kota Surabaya yang panas. Convention hotel ini mngusung konsep
hunian tropis basah dan sejuk dengan pemecahan solusi dari tingginya suhu
sekitar. Untuk indoor sport center mewadahi aktifitas olahraga yang terpadu
dengan fasilitas yang memadai serta dapat meningkatkan kebugaran dan
pemenuhan kebutuhan masyarakat Surabaya akan olahraga.

BAB II
DESKRIPSI PROYEK
1. Tinjauan Hotel dan Indoor Sport Center
A. HOTEL
Hotel memiliki beberapa pengertian, antara lain :
a. Hotel adalah suatu bentuk bangunan, lambang, perusahaan atau
badan usaha akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa
penginapan, penyedia makanan dan minuman serta fasilitas jasa
lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi masyarakat
umum, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka
yang hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel itu.
b. Salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia
Karakteristik Hotel
makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang
dikelola secara komersil. (Keputusan Menteri Parpostel no Km
94/HK103/MPPT 1987).
c. Bangunan yang dikelola secara komersil dengan memberikan fasilitas
penginapan untuk masyarakat umum dengan fasilitas berupa jasa
penginapan, pelayanan makanan dan minuman, pelayanan barang
bawaan, pencucian pakaian, penggunaan fasilitas perabot dan hiasan
didalamnya.
d. Sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan
pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta
akomodasi dengan syarat pembayaran. (Lawson, 1976:27)
e. Hotel adalah bangunan yang khusus disediakan bagi orang untuk
dapat menginap atau istirahat, memperoleh pelayanan, dan atau
fasilitas lainnya dengan dipungut bayaran, termasuk bangunan lainnya
yang menyatu, dikelola, dan dimiliki oleh pihak yang sama. Kecuali oeh
pertokoan dan perkantoran.
f. Merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk
jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga
motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan,
rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah
kamar lebih dari sepuluh. (UU no. 28 tahun 2009)
g. Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis
kuno. Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17.
Maknanya kira-kira, "tempat penampungan buat pendatang" atau bisa
juga "bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum.
h. Suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan
bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan penginapan berikut
makan dan minum. (SK.MenHub. RI. No. PM 10/PW.391/PHB-77)
i. Suaru tempat dimana disediakan penginapan, makanan, minuman,
serta pelayanan lainnya, untuk disewakan bagi para tamu atau orang-
orang yang tinggal sementara waktu. (American Hotel & Motel
Association)
j. Suatu bangunan atau lembaga yang menyediakan kamar untuk
menginap, makanan, dan minuman, serta pelayanan umum lainnya
untuk umum. (Menurut Webster)
1. Perbedaan hotel dengan industri lainnya adalah:
- Industri hotel tergolong industri yang padat modal serta padat karya
yang artinya dalam pengelolaannya memerlukan modal usaha yang
besar dengan tenaga pekerja yang banyak pula.
- Dipengaruhi oleh keadaan dan perubahan yang terjadi pada sektor
ekonomi, politik, sosial, budaya, dan keamanan dimana hotel
tersebut berada.
- Menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan
tempat dimana jasa pelayanannya dihasilkan.
- Beroperasi selama 24 jam sehari, tanpa adanya hari libur dalam
pelayanan jasa terhadap pelanggan hotel dan masyarakat pada
umumnya.
- Memperlakukan pelanggan seperti raja selain juga memperlakukan
pelanggan sebagai patner dalam usaha karena jasa pelayanan hotel
 sangat tergantung pada banyaknya pelanggan yang menggunakan a) Jumlah kamar standar minimum 30
b) Kamar suite minimum 22 kamar
fasilitas hotel tersebut.
c) Kamar mandi dalam
2. Beberapa jenis hotel antara lain:
d) Luas kamar standar minimum 24 m
- City Hotel, hotel ini berlokasi di perkotaan, biasanya diperuntukkan
e) Luas kamar suite minimum 48 m
bagi masyarakat yang bermaksud untuk tinggal sementara (dalam - Hotel Bintang Empat :
a) Jumlah kamar standar minimum 50 m
jangka waktu pendek). City Hotel disebut juga sebagai transit hotel
b) Kamar suite minimum 3 kamar
karena biasanya dihuni oleh para pelaku bisnis yang memanfaatkan c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 24 m
fasilitas dan pelayanan bisnis yang disediakan oleh hotel tersebut.
e) Luas kamar suite minimum 50 m
- Residential Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pinngiran kota
- Hotel Bintang Lima :
besar yang jauh dari keramaian kota, tetapi mudah mencapai a) Jumlah kamar standar minimum 100
b) Kamar suite minimum 4 kamar
tempat-tempat kegiatan usaha. Hotel ini berlokasi di daerah-daerah
c) Kamar mandi dalam
tenang, terutama karena diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin d) Luas kamar standar minimum 26 m
e) Luas kamar suite minimum 52 m
tinggal dalam jangka waktu lama. Dengan sendirinya hotel ini
B. INDOOR SPORT
diperlengkapi dengan fasilitas tempat tinggal yang lengkap untuk
seluruh anggota keluarga.
2. TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI)
- Resort Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pengunungan
A. Pengertian Bangunan Tinggi
(mountain hotel) atau di tepi pantai (beach hotel), di tepi danau Bangunan tembok dan sebagainya yang berukuran besar sebagai tempat
atau di tepi aliran sungai. Hotel seperti ini terutama diperuntukkan kegiatan seperti perkantoran, olahraga, penginapan, dll.
B. Pengertian Mix Use:
bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur atau bagi
- Mix Use merupakan penggunaan campuran berbagai macam tata
mereka yang ingin berekreasi.
guna lahan atau fungsi dalam bangunan.
- Motor Hotel (MOTEL), Hotel yang berlokasi di pinggiran atau di
- Mix Use Center adalah suatu kompleks dimana terdapat berbagai
sepanjang jalan raya yang menghubungan satu kota dengan kota
macam fungsi kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, apartemen,
besar lainnya, atau di pinggiran jalan raya dekat dengan pintu
perbelanjaan, dll.
gerbang atau batas kota besar. Hotel ini diperuntukkan sebagai - Mix Use Building adalah suatu upayapendekatan perancangan yang
tempat istirahat sementara bagi mereka yang melakukan perjalanan berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di
dengan menggunakan kendaraan umum atau mobil sendiri. Oleh bagian area suatu kota sehingga terjadi satu struktur kompleks
karena itu hotel ini menyediakan fasilitas garasi untuk mobil. dimana semua kegiatan dan fasilitas saling berkaitan dalam
3. Klasifikasi hotel:
kerangka integrasi yang kuat.
- Hotel Bintang Satu :
a) Jumlah kamar standar minimum 15 Dapat disimpulkan bahwa pengertian Mixed Use Building adalah sebuah
b) Kamar mandi dalam
bangunan yang didalamnya terdapat berbagai fungsi yang berbeda jenisnya
c) Luas kamar standar minimum 20 m
- Hotel Bintang Dua : sehingga perlu adanya organisasi ruang yang baik dan berpengaruh pada
a) Jumlah kamar standar minimum 20
struktur bangunan tersebut.
b) Kamar suite minimum 1 kamar
c) Kamar mandi dalam C. Hal Positif dan Negatif dari Mix Use Building
d) Luas kamar standar adalah 22 m Manfaat dan kelebihan dari pembangunan Mix Used Building:
e) Luas kamar suite minimum 44 m
- Hotel Bintang Tiga :
 - Kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi - Menghilangkan sense of idencity karena hilangnya ruang-ruang kota
pengunjungnya yang merupakan pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota
- Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang
tersebut.
dirancang dengan matang dapat memperbaiki kualitas lingkungan. - Masalah pembebanan kota terutama infrastrukturnya karena
- Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokan berbagai fungsi
pemusatan berbgai fungsi mengakibatkan ketidakseimbangannya
dan aktivitas dalam satu wadah
beban bagi infrastrukturnya kota.
- Vitalitas dan generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi
meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon 3. PENJELASAN PROYEK
terhadap kebutuhan akan layanan bagi pengguna bangunan.
4. TINJAUAN TAPAK
- Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep
fasilitas dalam satu kompleks atau kawasan dapat mengefisiensikan
hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering
dana pembangunan misalnya dalam efisiensi dana pembangunan
disebut sebagai singapuranya Surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian
infrastruktur.
- Menghambat perluasan kota karena perkembangannya ke arah
vertikal sehingga menimilkan perluasan kota secara horizontal.
- Integrasi sistem-sistem merupakan salah satu syarat pembangunan
CITRALAND
Mixed Use Building dimana pembangunan fungsi-fungsinya harus
dirancang secara integrasi, saling menguntungkan antar fungsi.
Di sisi lain ada pula dampak negatifnya yang harus diantisipasi:
- Terjadinya skala usaha, dominasi kegiatan. Pemusatan berbagai
fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan dominasi
kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang
mempunyai dana yang besar.
- Pembangunan Mixed Use Building berpotensi untuk menumbuhkan
bangunan dengan skala yang sangat besar sehingga dapat
menimbulkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan yang
lainnya di dalam kota.
- Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembangnya bangunan Mixed Use
Building dapat mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota
yang lain karena kelengkapan berbagai aktivitas, fungsi, dan
rupa mirip dengan Singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi nama
fasilitas.
- Penggusuran beberapa pemukiman secara paksa untuk seperti kota di Singapura.
mendapatkan luasan yang luas agar cukup untuk membangun a. Orientasi Tapak
Mixed Use Utara : Lahan pengembangan
Selatan : Cluster Meliose Place
Timur : Pemukiman warga
Barat : Kawasan Puri Centra Raya

b. Pencahayaan
Ketika di pagi hari cahaya matahari terasa hangat di kawasan tapak.
Namun ketika sudah mulai siang sampai sore, cahaya matahari begitu
menyengat dan langsung mengenai tapak. Untuk mensiasati panas
dari matahari dengan mendesain bangunan memanjang dari baratke
timur sehingga meminimalisir ruang ruang terkena cahaya matahari
langsung.
c. Vegetasi
Tapak merupakan tanah perkebunan pisang yang hampir semua lahan
ditumbuhi oleh tumbuhan pisang dan semak perdu. Jadi vegetasi disini
pada tahap desain akan dihilangkan. Karena Surabaya barat dekat
dengan daerah Gresik yang kebanyakan kaewasan industri yang secara
kecil akan mempengaruhi kualitas udara pada tapak, maka dari itu
akan ditambahkan beberapa jenis tanaman yang dapat menyerap
polusi dengan baik, Seperti tanaman lidah mertua, sirih.
d. Jenis Tanah
Jenis tanah berupa aluvial hidromorf dan aluvial kelabu tua, yaitu tanah
yang kurang subur untuk bercocok tanam. Tanah alluvial termasuk ke
dalam jenis tanah yang mudah terkikis oleh air dan mudah mengalami
erosi.
e. Sumber Kebisingan
Untuk kebisingan di tapak sendiri tidak mengganggu dan terbilang
sangat kecil karena hanya berasal dari jalan di depan tapak dan jalan
tersebut merupakan jalan perumahan. Hanya dengan memberi
tanaman pohon yang agak tinggi di depan tapak akan menjadi barrier
bagi kebisingan jalan.
f. Sarana dan Prasarana
Utilitas
a) Saluran Listrik
Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah
terdapat tiang-tiang listrik yang terhubung di daerah
tlogomas. Sedangkan Gardu Listrik berada di jalan.
b) Saluran Telepon
c) Saluran Air
Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari
PDAM dan mengalir tanpa ada hambatan
Pencapaian
a) Pencapaian dari Surabaya Barat
Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen
sunkono- JL. H.R Muhhamad Jl. Lingkar dalam- Komplek
Citraland
b) Pencapaian dari Surabaya Selatan
Jl. Ahmad Yani jalan Diponegoro Jalan ciliwung Jl
Adityawarman Jl Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl
Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
c) Pencapaian dari Surabaya Utara
Jl Undan Jl Agung Suprapto Walikota Mustajab JL
pemuda Jl Panglima Sudirman Jl Urip Sumoharjo Jl
Raya Darmo Jl Indragiri jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
d) Pencapaian dari Surabaya Timur
Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng Jl
Sulawesi Jl Keputran Jl Polisi Istimewa jl Raya Darmo
Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl
Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
Sirkulasi
Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter
Pola Drainase
Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi
timur sehingga sisi barat menjadi muara aliran air hujan pada
sistem drainase kawasan. Untuk bak kontrol disediakan pada tepi
tepi kavling dari site dengan kedalaman sektar 1,8 meter.
5. PROGRAM FUNGSIOANAL
Tapak berada di dalam kawasan Citraland yang merupakan perumahan
elite dan kawasan wisata niaga. Tapak tepat berada di ujung kawasan
tersebut. Fungsi bangunan yang berada di sekitar tapak tidak berbeda jauh
dengan kawasan Citraland. Fungsi bangunan di dominasi dengan prumahan
dan permukinan, adapun aktivitas perdagangan dan jasa hanya sebagai
pendukung dari area perumahan tersebut.
Dengan adanya banyak perumahan dengan radius dekat di sekitar tapak
membuat tapak memiliki banyak potensi dan menjadi sangat strategis untuk
dibangunan mix-use building dengan fungsi jasa
 Dilihat dari potensi sekitar tapak, terdapat penghuni dari segala umur,
PAKUWON INDAHpengunjung dari segala kalangan dan umur, kelompok kami memutuskan
merancang Sport Centre dan Convention Hotel di tapak tersebut. Dari
banyaknya penghuni dan pengunjung di kawasan sekitar akan ada banyak
aktivitas pula yang membutuhkan Convention Hall, Ballroom dan ruangan-
ruangan berkumpul dengan kapasitas yang besar.
Kompleks bangunan dengan massa bangunan majemuk biasanya
dirancang dalam tampak yang luas, dan sangat tepat bagi kegiatan-kegiatan
dengan tingkat kesibukan yang tidak terlalu tinggi, seperti resort, hotel, di
daerah tepian kota, ataupun pusat-pusat hiburan, seperti taman ria.
Sedangkan bangunan bermassa tunggal banyak digunakan pada rumah-
rumah tinggal di perkotaan. Bangunan tunggal dan bertingkat merupakan
salah solusi dalam membangunan di daerah padat dengan lahan terbatas.
Dalam merancang bangunan umum bermassa majemuk, hal pertama
yang harus dilakukan adalah mengidentifikasi kegiatan-kegiatan yang pada
akhirnya menghasilkan fungsi-fungsi ruang, kemudian mengelompokannya
berdasarkan kesamaan zona, misalnya zona publik, zona semi publik, dan
privat. Dengan demikian walaupun bangunan terdiri dari massa yang
banyak, tidak berarti bangunan disebar tanpa ada kejelasan pengaturan.
Pengelompokan bangunan pada komplek bangunan bermassa majemuk
memudahkan pengguna bangunan dalam berorientasi, menetukan arah dan
tujuan, mengidentifikasi perletakan dan memberikan kejelasan hirarki/ urut-
urutan ruang.

BAB III
KAJIAN STUDI KELAYAKAN

3.1 KONDISI EKONOMI SECARA MAKRO (INVESTASI INDONESIA)

Ekonomi Makro merupakan bagian dari ekonomi yang mengkhususkan
mengenai mekanisme bekerjanya perekonomian secara keseluruhan.
Tujuannya adalah untuk memahami peristiwa ekonomi dan untuk
memperbaiki kebijakan ekonomi. Terdapat beberapa variabel di dalamnya,
diantaranya tingkat pendapatan nasional, konsumsi rumah tangga, investasi
nasional, tingkat tabungan, belanja pemerintah, tingkat harga-harga umum,
jumlah uang yang beredar, tingkat bunga, kesempatan bekerja, neraca
pembayaran, dan lain-lain.
 Di Indonesia, menurut Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal BANK CENTRAL ASIA 9.00 10.50 9.50 8.18
(BKPM) Muhammad Chatib Basri,bahwa investor asing kini tidak lagi tertarik BANK NEGARA INDONESIA 10.00 11.60 10.65 12.25
dengan kondisi makro ekonomi Indonesia, melainkan pada potensi BANK CIMB NIAGA 10.25 10.90 10.80 10.70
implementasi investasi di daerah. Sebab pengetahuan investor asing pada BANK DANAMON INDONESIA 10.60 12.60 12.00 12.50
kondisi makro ekonomi Indonesia cukup baik yang ditandai dengan PANIN BANK 10.36 10.36 10.86 10.86
pertumbuhan ekonomidi atas enam persen, inflasi yang terkendali, dan rasio BANK PERMATA 10.25 10.25 11.50 10.25
utang terhadap produksi domestik bruto yang kecil. BANK INTERNASIONAL
10.09 10.53 10.02 10.27
EKONOMI: Kata ekonomi sendiri berasal dari kata Yunani INDONESIA
(oikos) yang berarti keluarga, rumah tangga dan (nomos), atau BANK TABUNGAN NEGARA 10.00 10.25 10.45 11.00
peraturan, aturan, hukum, dan secara garis besar diartikan sebagai BANK OCBC NISP 9.50 10.50 11.50 11.50
HSBC 8.75 8.75 8.50 -
aturan rumah tangga atau manajemen rumah tangga. Jadi pada intinya
CITIBANK 8.25 8.25 - 11.50
bahwa ilmu ekonomi merupakan ilmu yang mempelajari tentang bagaimana
BANK JABAR BANTEN 9.27 11.06 8.35 10.73
masyarakat untuk menggunakan sumber daya alam yang terbatas kemudian BANK UOB INDONESIA 9.14 10.77 9.33 -
untuk dijadikan komoditas yang memiliki nilai dalam rangka memenuhi BANK BUKOPIN 10.36 12.58 12.18 12.38
kebutuhan yang tersebar di kalangan masyarakat lainnya. BANK MEGA 11.25 17.25 12.50 12.50
Dalam rangka memenuhi kebutuhan yang tidak terbatas itu, maka BANK OF TOKYO-MITSUBISHI 7.00 - - -
diperlukan adanya penggunaan Sumber daya alam dengan cara yang paling BANK TABUNGAN
efektif, serta efisien sehingga menimbulkan adanya keuntungan dalam - 17.52 - 18.18
PENSIUNAN NASIONAL
kegiatan ekonomi. Kegiatan Ekonomi meliputi sistem aktivitas manusia yang STANDARD CHARTERED
berhubungan dengan produksi, distribusi, pertukaran, dan konsumsi barang 8.56 8.77 8.32 -
BANK
dan jasa. BANK DBS INDONESIA 9.30 10.06 - -
INFLASI: Inflasi adalah naiknya harga-harga komoditi yang disebabkan BANK KALTIM 10.26 10.26 10.26 10.26
tidak singkronnya antara program sistem pengadaan komoditi dengan BANK JATIM 8.12 9.64 8.12 9.64
tingkat pendapatan yang dimiliki oleh masyarakat. Inflasi bukanlah masalah ANZ PANIN BANK 7.80 8.40 8.60 8.60
yang terlalu berarti jika keadaan tersebut diiringi oleh tersedianya komoditi BANK JATENG 6.85 7.35 6.68 11.48
yang diperlukan secara cukup dan ditimpali dengan naiknya tingkat BANK DKI 9.75 11.35 10.30 10.90
pendapatan yang lebih besar. Biaya produksi untuk menghasilkan komoditi BANK MIZUHO INDONESIA 5.90 - - -
semakin tinggi yang menyebabkan harga jualnya menjadi relatif tinggi, disisi BANK EKONOMI RAHARJA 10.08 10.08 10.08 -
lain tingkat pendapatan masyarakat relatif tetap. Maka, barulah inflasi ini BANK SUMITOMO MITSUI
6.47 - - -
menjaadi membahayakan jika berlangsung dalam waktu yang relatif lama INDONESIA
BANK ARTHA GRAHA 8.71 9.21 8.71 10.21
dengan porsi berbanding terbalik antara tingkat inflasi terhadap tingkat
BANK ICBC INDONESIA 9.50 10.50 9.00 11.50
pendapatan.
BANK SUMUT 8.07 8.86 8.66 12.43
BANK RIAU KEPRI 6.00 6.21 5.98 7.60
SUKU BUNGA:
DEUTSCHE BANK 8.40 - - -
Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK)
BANK SINARMAS 9.79 9.79 - 9.79
BANK PAPUA 9.32 10.02 10.51 11.39
Posisi Akhir September 2012
BANK SUMSEL BABEL 11.49 12.60 13.29 11.20
Suku Bunga Dasar Kredit (%)
BANK COMMONWEALTH 10.00 10.50 11.50 12.50
Kredit
Kredit Kredit BANK NAGARI 9.59 10.59 11.59 11.09
Nama Bank Konsumsi BANK MAYAPADA
Korpor Non 10.35 11.06 10.30 11.45
Ritel KPR INTERNASIONAL
asi KPR RABOBANK 10.50 11.25 11.25 12.00
BANK MANDIRI 10.00 12.00 10.75 12.00 BANK MUTIARA 10.25 10.75 10.65 11.55
BANK RAKYAT INDONESIA 9.75 11.50 10.00 12.00
 BPD ACEH 11.64 11.64 12.14 12.14 Tanah memiliki kemiringan 0-30 . Topografi lahan merupakan daerah
BANK OF CHINA 8.87 8.87 - -
bukit yang dikategorikan tidak subur dengan ketinggian tanah sekitar
BPD BALI 8.05 8.66 7.95 9.48
d. Jenis dan Kemampuan Tanah
PT BANK VICTORIA
10.50 10.96 9.68 11.05 jenis tanah pada kecamatan ini merupakan jenis tanah lempung yang
INTERNATIONAL
PT BANK RESONA PERDANIA 7.19 - - - berpasir yang mempunyai daya serap tinggi tetapi daya dukungnya keil dan
PT.BPD SULAWESI SELATAN
12.67 14.45 11.66 16.61 bukan tanak yang cocok untuk pertanian karena tidak subur
DAN BARAT
JP. MORGAN BANK 6.05 - - e. Persampahan
Sampah Kecamatan lakarsantri Dditampung terlebih dahulu melalui
KREDIT, PINJAMAN, LOAN,
penampungan sementara di daerah Jl Made Raya kemudian akan di buang ke
TPA benowo
TINJAUAN KAWASAN
f. Potensi
Jumlah (mProsentase Daerah Lakarantri yang masuk dalam wilayah surabaya
Kawasan yang dipilih terletak pada Kecamatan Lakarsantri 2
kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, ) (%) barat banyak digunakan sebagai hunian karena dekat dengan
dengan pertimbangan Surabaya Barat masih area industri sehingga banyak dari staf atau direksi yang
memiliki cukup luas lahan kosong dan
Lahan Terbangun 147.61 7.3% memilih hunian di daerah ini, sangat sebagai wilayah bisnis
Surabaya barat semakin berkembang dengan
adanya fasilitas komersial yang cukup banyak, karena banyak perkantoran di daerah ini.
dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra Lahan Tidak Terbangun 1895.22 92.7%
land yang memiliki banyak fasilita seperti Pada keadaan ekonomi secara makro untuk investasi daerah
Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan lokasi tapak yang akan didirikan area indoor sport center dan
kawasan kuliner, dll. Selain lokasi yang Total Luasan 2042.83 100%
menguntungkan harga permeter tanah pun convention hotel ini sangat menguntungkan, karena lokasi di daerah
lumayan untuk lahan pengembangan bisnis, perkembangan dan pengembangnya pun termasuk pengembang
yaitu Rp 9.500.000 /m2 elit, sehingga secara tidak langsung untuk jarak beberapa taun
a. JUMLAH LAHAN TERBANGUN DAN
kedepan bisa cepat untuk balik modal untuk biaya pembangunan.
TIDAK TERBANGUN
kecamatan Lakarsantri tahun 2008 Selain itu lokasi tapak juga sangat strategis, karena berada diantara
(lh.surabaya.go.id/SLHD/Tabel dua lokasi perumahan yaitu citraland dan pakuwon city surabaya.
%20Lahan.pdf
Terletak pada kawasan perumahan dengan fasilitas serba ada (pusat kuliner,
perbelanjaan, ibadah, perkantoran, rekreasi).
Aspek pendanaan pembangunan di adakan dari sistem biaya sendiri,
penanaman para investor dan ponjaman dari bank swasta. Sehingga untuk sistem
b. Karakter Wilayah kredit pengembalian dan keuntungannya didapat setelah beberapa tahun
Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa
bangunan ini sudah beroprasi. Karena dari bertambahnya tahun juga semakin
lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah
bertambahnya keuntungan yang bisa di dapat, karena lokasi disini juga sangat
penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan
menguntungkan. Jadi kemungkinan istilah balik modal bisa diperoleh dalam
pertanian,
beberapa tahun saja.
c. Topografi dan Ketinggian

3.2 KONDISI EKONOMI SECARA MIKRO (PROYEK PEMBANGUNAN
BANGUNAN)
(PROSPEK PASAR REGIONAL PROPINSI)
Ekonomi mikro (mikroekonomi) adalah cabang dari ekonomi yang
mempelajari perilaku konsumen dan perusahaan serta penentuan harga-
harga pasar dan kuantitas faktor input, barang, dan jasa yang
diperjualbelikan. Ekonomi mikro meneliti bagaimana berbagai keputusan dan
perilaku tersebut memengaruhi penawaran dan permintaan atas barang dan
jasa, yang akan menentukan harga; dan bagaimana harga, pada gilirannya,
menentukan penawaran dan permintaan barang dan jasa selanjutnya.
Individu yang melakukan kombinasi konsumsi atau produksi secara optimal,
bersama-sama individu lainnya di pasar, akan membentuk suatu
keseimbangan dalam skala makro; dengan asumsi bahwa semua hal lain
tetap sama (ceteris paribus).
Salah satu tujuan ekonomi mikro adalah menganalisis pasar beserta
mekanismenya yang membentuk harga relatif kepada produk dan jasa, dan
alokasi dari sumber terbatas di antara banyak penggunaan alternatif.
Beberapa bagian dari ekonomi mikro yang diterapkan yaitu Regulasi dan
organisasi industri, Hukum dan Ekonomi, Ekonomi Perburuhan, Finansial
publik, Ekonomi kesehatan, Politik ekonomi, Ekonomi kependudukan,
Finansial Ekonomi, dan Sejarah ekonomi.
Saat ini Indonesia telah mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup
signifikan sebagaimana perkembangan ekonomi dan bisnis yang senantiasa
mengalami perubahan setiap lima tahun sekali. Dengan beberapa indikasi
keuangan yang meningkat telah membuktikan bahwa kondisi mikro ekonomi
negara ini sudah mulai bangkit setelah mengalami krisi ekonomi.
Keberadaan ekonomi mikro sangat tergantung pada kondisi makro
perekonomian yang mendasarinya, antara lain dunia bisnis. Sehingga
berdasarkan pernyataan tersebut, dalam korelasi yang sangat mudah,
apabila kondisi ekonomi mikro dalam keadaan baik, maka kondisi dunia
bisnis pun dalam keadaan yang baik pula. Hal ini dikarenakan mikro ekonomi
merupakan dampak, hasil, akibat, dan juga faktor turunan dari makro
ekonomi.
TINJAUAN TAPAK
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki
konsep hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga
sering disebut sebagai singapuranya surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem
ikian rupa mirip dengan singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi
nama seperti kota di singapura
Didalam prospek pasar pengadaan pembangunan ini lumayan
menguntungkan, karena di sekitar kawasan pembangunan indoor sport
center dan convention hotel belum ada, sehingga sangat bangus apabila ini
sudah dilakukan. Karena tidak ada rival dan pemasukan bisa dapat di
perkirakan.
Dalam lingkup regional terutama bangunan indoor sport center sudah
ada, tetapi jenis olahraga dan kebutuhan ruangnya belum begitu memenuhi,
sehingga dalam proyek pembangunan ini di area surabaya memberikan
suatu tempat atau fasilitas yang kiranya bisa dikatakan memenuhi dan
komplit untuk segi bidang olah raga. Dapat juga untuk kegiatan pertandingan
entah itu dari perusahan, tingkat kota, bahkan di dalam tingkat propinsi.
Untuk convention nya jg memberikan ruang yang beraneka macam, sehingga
untuk para konsumen dapat memilih sendiri tipe seperti apa yang akan
digunakan, baik dalam acara kegiatan besar sampai dengan tempat
peristirahatan.
Analisa potensi:
o Berada di dalam kawasan hunian yang tenag dan nyaman
o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan
Modern sehingga lingkungan sekitar tapak mendukung
estetika dari bangunan
o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang
akibat pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan
perumahan, perkantoran dan perdagangan skala besar
o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air
dan telepon)
o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir.
SISTEMATIKA DAN FORMAT
3.2.1 FORMAT STUDI KELAYAKAN
Tujuan, kriteria dan aspek pengkajian studi kelayakan proyek dengan
mengkaji kelayakan suatu usulan proyek yang bertujuan mempelajari usulan
tersebut dari segala segi secara profesional agar nantinya setelah diterima
 dan dilaksanakan betul-betul dapat mencapai hasil sesuai dengan yang 1. Promosi, lingkup yang diteliti meliputi :
direncanakan. Luas dan lingkup jangkauan
Kriteria kelayakan erat kaitannya dengan keberhasilan, dan hal ini berbeda Metode yang dipakai (advertensi, hadiah dll)
2. Distribusi, meliputi :
antara satu sama lain. Keberhasilan pembangunan suatu pabrik, dari sudut
Cara distribusi (eceran, grosir dll)
pandang masyarakat adalah seberapa jauh mereka dapat berpartisipasi Mode transportasi
mengisi lapangan kerja. Bagi pemilik, titik berat keberhasilan terletak pada pembungkusan
aspek finansial dan ekonomi, sedangkan pemerintah lebih luas lagi, seperti Harga ada di antara price floor dan price ceiling dengan pertimbangan:
pertumbuhan ekonomi, kesejahteraan masyarakat dsb. Harga pokok penjualan (biaya produksi)
Harga jual pesaing
KELAYAKAN DAN PERSIAPAN PROYEK (HAL 347- BUKU MANAJEMEN PROYEK- Analisa balik modal (BEP)
IMAM SOEHARTO)

3.3 ASPEK PASAR (HAL 351 MANAJEMEN PROYEK)

MENILAI SITUASI
Aspek pasar dari fungsi indoor sportcenter dan convention hotel
PROGRAM PENGKAJIAN (SEGMEN PASAR, POLA JARINGAN DAN DISTRIBUSI,
dengan karakteristik hanya sebagai pengunjung dan penghuni dalam waktu
SURVEI PASAR, DATA SEKUNDER, PERAMALAN)
singkat. Studi Kelayakan Bisnis dimulai dari kondisi pasar. Mekanisme pasar
yaitu keseimbangan supply demand.
Kebijakan, Peraturan dan Perencanaan Pemerintah. Perencanaan, 3.4 ASPEK TEKNIK.
kebijakan, dan peraturan pemerintah amat besar pengaruhnya terhadap LOKASI (TAPAK/ LETAK GEOGRAFIS LOKASI): Kawasan yang dipilih
penawaran dan permintaan produk hasil proyek serta menjangkau aspek terletak pada kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, dengan
yang amat luas, seperti : pertimbanagan Surabaya Barat masih memiliki cukup luas lahan kosong dan
Perencanaan nasional yang berkaitan dengan pembangunan fasilitas Surabaya barat semakin berkembang dengan adanya fasilitas komersial yang
dan prasarana produksi. cukup banyak, dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra land yang
Peraturan pengendali impor-ekspor. memiliki banyak fasilita seperti Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan
Kebijakan dan peraturan aspek finansial
kawasan kuliner dll,
Pajak dan bea masuk
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep
Kebijakan pemakaian produk dan sumber daya domestik.
Rangsangan ekspor hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering
Pemberian subsidi dll. disebut sebagai singapuranya surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian
Pangsa pasar dan persaingan rupa mirip dengan singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi nama
1. Pangsa pasar seperti kota di singapura
Menentukan sasaran pangsa pasar yang ingin diraih KLIMAT: Iklim di kecamatan Lakarsantri pada umumnya sama dengan iklim
Upaya penetrasi pasar.
Komposisi marketing mix. di Kota Surabaya yaitu suhu minimum 24 dan suhu maksimum 36 C
2. Persaingan dengan curah hujan rata rata 1700 1850 mm / dengan umlah hari hujan
Monopoli, setengah monopoli atau persaingan bebas. rata rata 90 hari tip tahunnya
Identifikasi perusahaan pesaing, berapa besarnya, bagaimana kinerja SOSIAL (KEPENDUDUKAN): sebagaimana masyarakat pada perkotaan seperti
pesaing serta strateginya. lazimnya di pulau jawa, budaya kota yang melekat pada masyarakat kota
Produk yang dihasilkan, jumlah serta kualifikasinya.
Surabaya adalah menerima segala perkembangan yang sifatnya
Kemungkinan adanya substitusi produk
3. Harga membangun. Hal ini sejalan dengan konsep pertumbuhan kota Surabaya
Struktur dan berapa sasaran total harga. sebagai ibukota provinsi Jawa Timur.
Berapa besar tingkat hargaproduk sejenis. Secara ekonomi, karena tapak telah terletak di kawasan perekonomian yang
Bagaimana tanggapan terhadap fluktuasi harga dari pesaing. cukup maju, maka kondisi masyarakatnya tidak terlalu terpengaruh oleh
Adakah harga berubah berdasar musiman keberadaan fungsi ini nantinya, bahkan keberadaan fasilitas ini dapat turut
Strategi pemasaran serta menunjang kehidupan perekonomian di kawasan tersebut.
Dilihat dari segi ekonomi pada kapasitas nasional, tentunya kondisi yang o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir
diberikan adalah disesuaikan dengan keberadaan masyarakat itu sendiri.
Sedangkan apabila nantinya dalam proses selanjutnya ditemukan bahwa Salah satu potensi lingkungan adalah cukup mudahnya
proyek ini secara ekonomi kemasyarakatan dinilai tidak memungkinkan aksesbilitas/pencapaian dari lingkungan ke dalam tapak karena tapak berada
tentunya akan diberikan penyikapan terhadapt kondisi tersebut. di lokasi yang cukup strategis di kawasan mandiri perumahan dengan kondisi
SISTEM JARINGAN (AIR BERSIH, PLN, DLL, JALAN): Sarana utilitas
jalan yang cukup sepi karena kebanyakan hanya dilewati oleh penghuni
Saluran listrik
perumahan tersebut. Transportasi bisa didapatkan dengan mudah oleh para
Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah terdapat
pengguna hotel ataupum sport center karena dkat dengan pangkalan taxi di
tiang-tiang listrik yang terhubung di daerah tlogomas. Sedangkan
daerah G walk
Gardu Listrik berada di jalan.
Saluran telepon Untuk pencapaian pada tapak dapat melewati jalan lontar kemudian
Saluran telepon jga telah tersedia masuk kejalan citra land atau bisa dari dalam kawasan citraland, Untuk
Saluran air sirkulasi taapak sendiri didesain dengan jalan satu arah sehingga jalan
Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari PDAM dan
masuk dan jalan dari keluar tapak berbeda tetapi sama sama dari arah utara
mengalir tanpa ada hambatan
Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter
Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi timur
sehingga sisi barat menjadi muara aliran air hujan pada sistem
drainase kawasan Menuju tapak
Untuk bak kontrol disediakan pada tepi tepi kavling dari site dengan Sirkulasi tapak tapak
kedalaman sektar 1,8 meter
Tempat pembuangan sampah pada perumahan Citra land
menggunakan sistem mobil angkut yang bekerja untuk memunguti
sampah kemudian dibawa ke TPS terdekat yaitu di jalan made raya
kemudian dari TPS ini sampah diangkut lagi ke TPA Benowo
LINGKUNGAN HIDUP: Berdasarkan kondisis eksistingnya, kebanyakan berupa
lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah G WALK

penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan MAS

pertanian. UK
Mengenai lingkungan hidup tentunya sangat diperhatikan dengan ketentuan-
ketentuan yang memiliki dasar yang kuat seperti peraturan mengenai amdal
TAPAK
dan lain sebagainya. Peraturan mengenai besaran koefisien dasar bangunan
yang ditentukan oleh pemerintah tentunya akan menjadi dasar-dasar dalam
perancangan.
TREN (KECENDERUNGAN YANG MAKIN BERKEMBANG): Berada di dalam
kawasan hunian yang tenag dan nyaman
o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan Modern
sehingga lingkungan sekitar tapak mendukung estetika dari
bangunan
o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang akibat
pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan perumahan, Pencapaian
perkantoran dan perdagangan skala besar
o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air dan Pencapaian dari Surabaya Barat
telepon)
 Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen sunkono- JL. H.R Barat : kawasan puri centra raya
Muhhamad Jl. Lingkar dalam- Komplek Citraland SOSIAL (KEPENDUDUKAN)
Pencapaian dari Surabaya Selatan Diarea tapak dari sosial kehidupan ada bermacam2 kalangan, karena
Jl. Ahmad Yani jalan Diponegoro Jalan ciliwung Jl Adityawarman Jl lokasi di dekat pintu keluar antara kalangan elit dan kalangan biasa. Pada
Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl
Lingkar Dalam Kompleks Citraland kawasan citraland penghuni perumahan ini termasuk kawasan elit, karena
prioritas kawasannya menuntut untuk kalangan mengengah ke atas, dan
Pencapaian dari Surabaya Utara
Jl Undan Jl Agung Suprapto Walikota Mustajab JL pemuda Jl sebalikanya di kawasan setelah pintu keluar kalangan yang ada menengah
Panglima Sudirman Jl Urip Sumoharjo Jl Raya Darmo Jl Indragiri jl ke bawah, hal tersebut juga bisa dilihat dari keadaan sekitarnya.
Lingkar Dalam Kompleks Citraland
SISTEM JARINGAN
Pencapaian dari Surabaya Timur
Pada tapak sistem jaringan sudah tersedia, sehingga tidak perlu lagi
Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng Jl Sulawesi Jl dengan pembuatan sistem jaringan baru. Seperti jaringan listrik tranformator
Keputran Jl Polisi Istimewa jl Raya Darmo Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend
juga tersedia di sekitar 100 meter dari tapak. Sehingga pihak PLN tidak perlu
Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar
Dalam Kompleks Citraland. membuat jaringan baru lagi karna dapat menambah pengeluaran untuk
jaringan listrik.
Air bersih:
LETAK GEOGRAFIS LOKASI
Sistem air bersih di daerah tapak menggunakan air tanah dan air PDAM.
BATAS ADMINISTRASI KAWASAN
Telpon
Kecamatan Lakasantri memiliki luas 2042.83 m2 dengan batasan
Sirtem telekomunikasi yang ada di tapak belum terpasang, hanya ada PABX
administrasi wilayah sebagai berikut:
box yang berada agak jauh dengan tapak. Sehingga nantinya meminta
-Utara : Kecamatan Sambikerep
kepada telkom untuk memasang saluran telpon ke dalam tapak.
-Selatan :Kecamatan Karangpilang
JALAN
-Barat :Kabupaten Sidoarjo
Lokasi tapak ini cukup strategis, karena berada di area jalan yang cukup
-Timur :Kecamata wiyung
ramai, karena di area pintu keluar perumahan citraland dan kawasan
KARAKTER WILAYAH
penduduk sekitar. Dengan ukuran jalan cukup lebar berukuran 15m
Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa
memungkinkan tidak ada terjadinya kemacetan.
lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah
penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan
DAMPAK (PROYEK) ASPEK AMDAL
pertanian,
Dalam proyek ini dampak yang dihasilkan masalah kemacetan di jalan
LOKASI TAPAK
di depan area tapak, karena keberadaan yang berada tepat di pintu keluar
Jalan Lontar, kecamatan lakarsantri, di daerah perumahan Citraland
perumahan citraland dan disekiatrnya ada adaerah gwalk, yaitu tempat
Batas-batas Tapak
berkumpul dan kuliner kawasan perumahan ini. Sehingga kondisi jalan ramai.
Utara : lahan pengembangan
Dalam masalah proyeknya sendiri dampak yang didapatkan waktu
Timur : pemukiman warga
pembangunan berasal dari suara mesin kontraktor yang suaranya
Selatan: cluster meliose place
 mengganggu kawasan sekitar, karena melihat kawasan sekitar adalah
kawasan pemukiman rakyat.

3.5 DAMPAK (PROYEK) ASPEK AMDAL

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) adalah kajian
mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang
direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses
pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan
di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang
diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di
sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan hidup di sini adalah aspek Abiotik,
Biotik, dan Kultural. Dasar hukum AMDAL adalah Peraturan Pemerintah No.
27 Tahun 1999 tentang "Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup".
Pada pembangunan bangunan komersial, AMDAL menjadi salah satu
syarat pada saat pengurusan perijinan karena pada saat pembangunan
ataupun ketika bangunan sudah beroprasi akan banyak masalah baru yang
timbul, oleh sebab itu analisa mengenai dampak lingkungan perlu dibuat
seteliti mungkin.
Amdal lalu lintas diatur dalam pasal 99 s/d 100 UU No 22 tahun 2009
Tetang Lalu lintas dan Jalan. Pada pasal 99 ayat satu berbunyi, setiap
rencana pembangunan pusat kegiatan, pemukiman dan infrastruktur yang
akan menimbulkan gangguan kelancaran lalu lintas dan angkuatan jalan,
wajib dilakukan analisis dampak lingkungan.
Terdapat beberapa komponen yang terkena dampak, yaitu:

Berikut merupakan skema tata cara pengurusan AMDAL

Prosedur mengenai penyusunan AMDAL dapat dilihat pada skema di

bawah ini.
 BAB IV
PERHITUNGAN BESARAN FISIK TEKNOLOGIS

4.1 Luas Lantai Kotor (Gross)

Perhitungan Luas Gross

Podium
- LAPANGAN BASKET: 2900m2
- LAPANGAN FUTSAL: 3600m2
- LAPANGAN VOLY: 2600m2
- LAPANGAN BADMINTON 1650m2
- LAPANGAN TENIS 2490m2
- LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+
SQUOS+ GAME ROOM: 1500m2
- RUANG FITNES+PENGELOLA 1650m2
- KOLAM RENANG 2100m2
TOTAL =18490m2

CONVENTION HOTEL
- PARKIRAN 3840m2
- LANTAI TIPIKAL 30720m2
- LANTAI CONVENTION 2640m2
- 3240m2
- 2940m2
- LANTAI TOWER 9000m2
TOTAL =52380m2
TOTAL LUAS GROSS 18490 m2 + 52380 m2 = 70870 m2

4.2 Luas Lantai Bersih (Netto)

Jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding luar gedung yang beratap
termasuk ruang-ruang dalan tanah(basement) dikurangi luas lantai untuk inti
gedung

Podium
- LAPANGAN BASKET: 2900m2
- LAPANGAN FUTSAL: 3600m2
- LAPANGAN VOLY: 2600m2
- LAPANGAN BADMINTON 1650m2
- LAPANGAN TENIS 2490m2
- LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+
SQUOS+ GAME ROOM: 1500m2
- RUANG FITNES+PENGELOLA 1650m2
- KOLAM RENANG 2100m2
TOTAL =18490m2
 BPL = 316,3
CONVENTION HOTEL
- LANTAI TIPIKAL 30720m2
- LANTAI CONVENTION 2640m2 B. Waktu Perjalanan Bolak Balik Elevator
- 3240m2 T = (2.4+4.2,5)(20-1)+2,5(3.16+4)
- 2940m2
- LANTAI TOWER 9000m2 2
TOTAL =48540 m2 T = (8+10)(19)+(2,5X52)
TOTAL LUAS NETTO 67030 m2
2
Luas lantai netto per orang besarny atergantung jenis gedung di suatu
negara. Menurut pengalaman luas lantai netto per orang untuk gedung hotel
T = (18x19)+130
= 5m2/orang
2
T =236 m/s
4.3 Efisiensi Lantai (Floor Efficiency)

o Efisiensi lantai Hotel dan indoor Sports center menurut buku Tekno
HC (Handing Capacity)
Ekonomi Bangunan Hartono Purbo 75%.
Daya angkut satu lift dalam 5 menit
o Dengan Jumlah Lantai hotel 20 lantai dan Indoor Sports center 1 lantai.
HC = 300.m.N
Bangunan Hotel yang terdiri dari podium dan tower. T
HC = 300.16.N
236
4.4 Tinggi Lantai Ke Lantai (Floor To Floor) HC = 4800
Tinggi lantai ke lantai 4 meter. 236
HC = 20,3 N
4.6 Kepadatan Bangunan (Building Density), KDB
KDB bangunan mixed-use 50%x70069,95 m2 = 35034,975 m2 C. Jumlah Elevator yang dibutuhkan
N = BPL
4.7 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (Floor Area Ratio) HC
2 2
300% x 35034,975 m = 105.104,93 m N = 316,3
Jadi perbandingan luas lantai terhadap luas tapak 1:3 20,3N
4.8 Lift 20,3N = 316,3
A. Faktor Beban Puncak Lift N2 = 15,5812
BPL = (5(70870-192)20) N = 4 LIFT
22343
BPL = 7067800
22343 D. Kapasitas Elevator 22 orang
 E. Kecepatan Elevator 2,5 m/s Harga Tanah = 9.500.000,-/m x
F. Waktu Menunngu Elevator (Waiting Time) 60 s 70202,87 m
= Rp 666.927.265.000

Pajak Pembelian = 5 % x Rp
666.927.265.000,-
= Rp 33,346,363,250,-

Pajak Notaris = 1 % x Rp
666.927.265.000,-
= Rp6,669,272,650,-

Total Biaya Pembelian Tanah = Rp 666.927.265.000 +

Rp33,346,363,250,- +
Rp6,669,272,650,-
= Rp706,942,900,900
HST (HARGA SATUAN TANAH) = Rp706,942,900,900 / 70202,87 m
=Rp 10.070.000,-

2. HARGA SATUAN GEDUNG

3. BIAYA BANGUNAN
4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)
5. BIAYA INVESTASI TOTAL
6. MODAL SENDIRI (EQUITY)
7. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)
8. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY
RATIO)
9. SUKU BUNGA
10. MASA KONSTRUKSI
11. MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)
12. SEWA GEDUNG (LEASE RATE)
13. SEWA DASAR (BASE RATE)
14. FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)
15. PENDAPATAN BANGUNAN
16. PENGELUARAN BANGUNAN
17. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG
18. PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)
19. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN
BAB. V. BESARAN BESARAN TEKNO EKONOMI. 20. PAJAK PERSEROAN
1. HARGA SATUAN TANAH 21. CASH- FLOW
Pembelian Tanah
Luas Site : 70202,87 m
Harga Tanah : Rp. 9.500.000,-/m
Pajak Pembelian : 5 % x Harga Tanah
Pajak Notaris : 1 % x Harga Tanah
 = Rp 70.321.870,-

Pembelian Tanah
Luas Site : 70202,87 m
Harga Tanah : Rp. 9.500.000,-/m
Pajak Pembelian : 5 % x Harga Tanah
Pajak Notaris : 1 % x Harga Tanah

Harga Tanah = 9.500.000,-/m x 70202,87

m
= Rp 666.927.265.000

Pajak Pembelian = 5 % x Rp 666.927.265.000,-

= Rp 33,346,363,250,-

Pajak Notaris = 1 % x Rp
666.927.265.000,-
= Rp6,669,272,650,-

Total Biaya Pembelian Tanah = Rp 666.927.265.000 +

Rp33,346,363,250,- +
Rp6,669,272,650,-
= Rp706,942,900,900

Prasarana
Lansekap
VI. ANALISA TEKNO EKONOMI Luas Lansekap : 21530 m
1. DATA Biaya Lansekap /m : Rp.45000/m
2. BIAYA (MODAL) PROYEK (TOTAL BIAYA PROYEK) Biaya Lansekap = 21530 m x Rp 45000 m
MODAL TETAP (FIXED CAPITAL) = Rp 968,850,000
a. BIAYA LANGSUNG (PEKERJAAN PENYIAPAN LAHAN), PEMBELIAN TANAH,
PRASARANA Desain Lansekap = 4,5 % x Biaya Lansekap
= 4,5 % x Rp 968,850,000
Pekerjaan Penyiapan Lahan = Rp43,598,250
Penggabungan Sertifikat
T = (0,002 x Nilai Tanah) + Rp100.000,00 Total Biaya Lansekap = Rp 968,850,000 +
= (0.002 x Rp 9.500.000) + Rp. 100.000,- Rp43,598,250
=Rp 119.000,-
= Rp 1.012.448.250,
IMB = 1000/m x 70202,87 m Perabot dan Interior
= Rp70,202,870,- Total Biaya perabot dan desain interior = luas
bangunan x fee desain/ m
Total Biaya penyiapan lahan = Rp 119.000,- +
= 86058,38 m x Rp
Rp70,202,870,-
1000.000,-
 = Rp86,058,380,000,- 8.25
3
l3=534,348,000,000(1+ )
2
Total biaya prasarana = Rp 1.012.448.250, +
l3=534,348,000,000 x 1.12892
Rp86,058,380,000,-
=Rp 87.070.828.250,- l3=603,236,144,160

Total Biaya Langsung = Rp 70.321.870,- + Rp706,942,900,900 + Rp 0.085 (1+ 0.0825)18 603,236,144,160

Bunga 18
603,236,144,160
87.070.828.250,- (1+0. 0825) 1 18
= 794.084.051.020,-
0.34368 603,236,144,160
603,236,144,160
3.16584 18
65,487,315,810.00933,513,119,120
b. BIAYA TIDAK LANGSUNG (KONSULTAN/ DESAIN ENGINEERING,
PERALATAN KONSTRUKSI,DLL MODAL KERJA (WORKING CAPITAL) = Rp 31,974,196,690,-
(UPAH/BIAYA KERJA, PERALATAN,
b. Depresiasi
Konsultan = 0,45% x harga tanah = d x (biaya bangunan + biaya tidak langsung)
= 0.45 % x Rp6,669,272,650,- = 2% x Rp 1,010,921,328,000,-
= Rp3,001,172,693,- = Rp 20,218,426,560,-
c. Biaya operasi & pemeliharaan
0 = 20% x 20 x 75% x 9000 m x 75% x 12 x r
Peralatan Konstruksi 0 = 24300 r
Working Capital Jadi
Upah/ Biaya Kerja Kontraktor = 0.12 % x Rp 666.927.265.000 = (bunga + depresiasi) + biaya operasi & pemeliharaan
= Rp800,312,718,- = ( Rp 31,974,196,690,- + Rp 20,218,426,560,- ) + 24300 r
= Rp 52,192,623,250,- + 24300 r
c. Biaya Cadangan = 5 % x total Biaya Proyek d. Pajak
=5%x = 8.25 (1,215,000 r - (Rp 52,192,623,250,- + 24300 r))
= 4.125 ( 1.190.700 r - Rp 52,192,623,250,- )
3. PEMBIAYAAN PROYEK = ( 595350 r Rp 26,096,311,625,-)
Biaya Konstruksi Tower = Luas Lantai Berulang x Rp 8.000.000,- Jumlah pengeluaran
= 9000 m x Rp 8.000.000,- = ( Rp 52,192,623,250,- + 24300 r )
= Rp 72.000.000.000,- = ( 595350 r Rp 26,096,311,625,-)
Biaya Podium = Luas Lantai Podium x Rp.6.000.000 = Rp 26,096,311,625,- + 619650 r
= 77.058 m x Rp.6.000.000 Pembayaran kembali pokok kredit
=Rp. 462.348.000.000,- 603,236,144,160
= 18

=Rp 33,513,119,120,-
4. PENDAPATAN PROYEK
Pendapatan = pengeluaran
R = jumlah lantai x luas lantai berulang x (efisiensi lantai)2 x 12 (I tahun)
Depresiasi + pendapatan proyek = jumlah pengeluaran + pembayaran
= 20 x 9000 m x 75% x 75% x 12
=1,215,000 r kembali pokok kredit
Rp 20,218,426,560,- + 1,215,000 r = Rp 26,096,311,625,- + 619650 r + Rp
5. BIAYA OPRASI DAN PEMELIHARAAN (PENGELUARAN) 33,513,119,120,-
a. Bunga kredit d = 8.25 % 1,215,000 r - 619650 r = Rp 26,096,311,625,- + Rp 33,513,119,120,- - Rp
i q 20,218,426,560,-
lq=534,348,000,000(1+ ) 595350 r = Rp 39,391,004,185,-
2
r = Rp 66,165 / m2 / bulan
 Pendapatan sebelum pajak a. PERHITUNGAN PENDAPATAN GEDUNG
= ( Rp 1,215,000,- x 20.70 ) ((Rp 52,192,623,250,- + 24300) 20.70) b. PERHITUNGAN PENGELUARAN GEDUNG
= Rp 25,150,500,- - Rp c. PERHITUNGAN NILAI SEWA MINIMUM (INVESTASI TOTAL)
10. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN
6. PERHITUNGAN JUMLAH ELEVATOR/ LIFT ON INVESTMENT)
a. Waktu Perjalanan lift a. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK
( 2 h+ 4 s ) ( n1 ) +s(3 m+ 4) (RATE OF RETURN BEFORE TAX)
T=
s b. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK
( 2.80+ 4.2,5 ) ( 201 ) +2,5(3) (RATE OF RETURN AFTER TAX)
11. ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE

COST RATIO)
b. Daya Angkut Lift dalam 5 menit 12. ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON
c. Beban Puncak Lift EQUITY)
13. ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT
7. PERHITUNGAN EFISIENSI BANGUNAN (BUILDING EFICIENCY)
ANALYSIS)
8. TINGGI BANGUNAN EKONOMIS (ECONOMIC BUILDING HEIGHT)
9. PERHITUNGAN SEWA GEDUNG