PENILAIAN REAL PROPERTI

Pendekatan Perbandingan Data Pasar1

Oleh: Ir. Ahmad Saifudin MJ, IAI, MT2

A. PENGERTIAN UMUM
Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang
dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.
Real estat memiliki karakteristik unik yang membedakannya dengan
instrumen investasi lain, yaitu:
1. Lokasi tidak mungkin berubah: real estat tidak dapat dibawa-bawa dan
tidak dapat dialihkan ke lokasi lain.
2. Membutuhkan pengembangan: real estat membutuhkan sumber daya
lain, yaitu bangunan, agar menjadi lebih produktif.
3. Membutuhkan keahlian: beberapa keahlian khusus mungkin
dibutuhkan agar investasi real estat dapat beroperasi dengan benar.
4. Tidak ada data formal: sulit untuk mengetahui hal-hal yang ingin kita
ketahui tanpa mencari tahu ke berbagai lokasi real estat yang
berbeda.
5. Tidak memilik pasar resmi: tidak ada Bursa Real Estat Jakarta seperti
layaknya Bursa Efek Jakarta (salah satu pasar/tempat jualbeli surat
berharga di Indonesia). Jika kita ingin membeli atau menjual real estat,
maka kita harus pergi ke berbagai lokasi, baik untuk melihat properti
ataupun untuk mengetahui harga pasar suatu properti.
6. Pengetahuan tentang pasar real estat relatif sedikit: kebanyakan
orang tidak tahu harga jual suatu properti dan hanya sedikit yang tahu
mengenai teknik bernegosiasi di pasar properti.
7. Melibatkan jumlah uang yang besar dalam jualbeli: suatu real estat
tidak mungkin semurah harga saham yang harganya sekitar Rp
1.000,00 hingga Rp 10.000,00 per lembar. Harga sebuah real estat
ribuan atau jutaan kali dari itu.
8. Berjangka panjang: untuk memasarkan real estat, dibutuhkan jangka
waktu yang lebih lama agar mencapai harga yang merepresentasikan
nilai pasarnya.
9. Relatif sulit dibagi: ketika kita membeli suatu unit real estat, sulit
memperoleh jumlah tepat sesuai yang diinginkan. Kadangkadang
pembeli membeli lebih banyak daripada yang dibutuhkan atau
membeli lebih sedikit daripada yang dibutuhkan atas pertimbangan
tertentu. Ketika pembeli membeli lebih banyak daripada yang
dibutuhkan, real estat biasanya tidak dapat dibagi begitu saja dan
membiarkan sisanya untuk hal lain.

1
Referensi utama dirujuk dari MODUL PENILAIAN PENDEKATAN DATA PASAR, Diklat
Teknis Substansi Spesialis Penilaian Properti Dasar, Departemen Keuangan RI,
Pusdiklat Keuangan Umum, 2008.
2
Sekretaris Umum, Dewan Pengurus Daerah Real Estat Indonesia DIJ 2008-2011.

1
Real estat juga merupakan benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan
disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada
tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah. Di Indonesia,
Ketentuan mengenai hakhak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi
satu kesatuan dengan tanah tersebut diatur dengan Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA) dan
peraturan-peraturan pelaksanaannya.
Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup
semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu),
semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan
bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik
real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep hukum yang
merupakan konsep nonfisik. Dalam konsep real properti, untuk
membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah
dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan
konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti,
yang dapat dinyatakan dengan persamaan sebagai berikut:

Real Properti = Fisik + Legalitas

Harga, biaya, dan nilai adalah suatu istilah yang saling berkaitan antara
satu dengan yang lainnya, oleh karena itu seringkali terjadi orang salah
menafsirkan ketiga istilah tersebut. Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Sebagai
contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah uang perlu
dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan, upah
buruh, izin, dan lain sebagainya. Sejumlah uang yang dikeluarkan itulah
yang disebut sebagai biaya (cost). Harga dapat diartikan sebagai
sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan
hak milik dari sesuatu benda.

Harga = Biaya + Faktor Kepentingan dan Pasaran

Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau
diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang
akhirnya disetujui. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat
pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan persamaan antara
nilai dan harga adalah faktor kewajaran, yaitu:
1. Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia menjual
hartanya
2. Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta
tersebut
3. Ada waktu yang cukup untuk tawar menawar
4. Ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada
pasaran
5. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu
tertentu

2
6. Tidak mempertimbangkan penawaranpenawaran istimewa (misalnya
antara bapak dan anak, antar induk perusahaan dengan anak
perusahaan dan sebagainya).
Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science
and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang
terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu pada waktu yang telah
ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang
ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di
pasar.
Penilaian adalah sebuah penganggaran/estimasi nilai dari sesuatu
kepentingan atas sebuah properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu.
Ada beberapa keperluan yang menyebabkan penilaian terhadap sesuatu
properti diperlukan. Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu
jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan bangunan) yaitu tergantung
kepada tujuan penilaian tersebut dibuat. Setiap penilai yang menerima
tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami tujuan
penilaian. Hal ni penting mengingat tujuan yang berbeda, maka
memerlukan macam dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai
juga harus mengetahui dan mampu mengidentifikasikan problem atau
masalah yang akan dipecahkan dengan menggunakan hasil penilaian
tersebut.

B. TUJUAN PENILAIAN
Beberapa tujuan penilaian dan faktor-faktor yang perlu untuk
dipertimbangkan untuk mendapatkan sebuah nilai adalah sebagai
berikut :
a. Penentuan Nilai Pasaran Terbuka (Open Market Value)
Apabila seorang penilai menggunakan perkataan nilai, pada
umumnya yang dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran
terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksudkan adalah harga terbaik
yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui perjanjian invidu
(private treaty) pada tanggal penilaian dengan andaian :
1) Penjual dan pembeli yang sanggup, berkelayakan dan rela
2) Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding (negosiasi)
penjualan dengan mempertimbangkan jenis dan karakteristik harta
3) Nilai tidak berubah dalam jangka waktu tersebut
4) Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk
memperlihatkan harta pada pasar
5) Tidak mempertimbangkan tawaran tambahan atau tawaran
istimewa dari pembeli.
b. Penilaian untuk tujuan Penjualan
Dalam melakukan penilaian untuk tujuan penjualan, seorang penilai
haruslah mengidentifikasi :
1) Semua calon pembeli yang ada dipasaran pada waktu tertentu
2) Alternatif harta yang ada di pasaran;
3) Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan di antara calon-
calon pembeli

3
 4) Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya dilakukan
perbaikan atau renovasi sebelum ditawarkan dipasaran untu
mendapatkan harga terbaik
c. Penilaian untuk tujuan pembelian
Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penilaian
adalah mengetahui keperluan dari pelanggan. Penilaian untuk tujuan
pembelian disini adalah berlawanan dengan penilaian tujuan
penjualan, di mana penilai sebagai wakil dari pihak pembeli perlu
menganalisis serta mengidentifikasi dari harta/properti yang akan
dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan
keuntungan/kerugian dari pembelian tersebut
d. Penilaian untuk tujuan penyewaan
Untuk tujuan penilaian sewa, seorang penilai diminta oleh pemilik
untuk menguruskan penyewaan hartanya ataupun oleh penyewa
untuk menentukan nilai atas hak yang dimiliki dari penyewaan harta
tersebut dalam batas tempo tertentu yang disetujui.

e. Penilaian untuk jaminan mendapatkan pinjaman

Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan mendapatkan
pinjaman. Seorang penilai perlu mempertimbangkan nilai jika harta
tersebut terpaksa dijual, yaitu dilelang. Apabila terjadi penjualan
secara lelang, maka harta tersebut tidak dipasarkan dalam waktu
yang cukup (jangka waktu singkat). Oleh karena itu seorang penilai
perlu memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang
mungkin mempengaruhi nilai harganya nanti.
f. Penilaian untuk tujuan asuransi
Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah berdasarkan
pada prinsip indemnity (nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai
seperti pada waktu sebelum musibah terjadi), reinstatement (nilai
asuransi dari sebuah harta adalah nilai penggantian baru dari harta
tersebut dengan fungsi, ukuran, dan desain yang sama tanpa
memperhatikan apakah bangunan itu baru atau sudah berumur), dan
replacement (disebut juga prinsip penggantian) di mana digunakan
untuk bangunan kuno yang material bangunannya tidak tersedia di
pasaran atau pemerintah menghendaki perubahan lain untuk lebih
disesuaikan dengan kebijaksanaan perencanaan kota.

C. FAKTOR2 YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI

Nilai properti, sama seperti nilai barangbarang yang lain adalah
ditentukan oleh sifatsifat fisik yang terdapat pada properti itu sendiri dan
beberapa faktorfaktor luar yang mempunyai dampak atau pengaruh
terhadap nilai properti mengikut waktu dan keadaan. Secara garis besar
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan ke dalam
4 faktor, yaitu:

4
a. Faktor permintaan dan penawaran
Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan
menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktorfaktor lainnya
juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan
bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika
permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai
properti dapat menjadi turun. Tetapi apakah penyebab naik turunnya
permintaan dan penawaran properti di pasaran?
Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan
penawaran properti dipasaran, yaitu :
1) Faktor-faktor kependudukan
Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang
menyebabkan bertambahnya permintaan properti. Dengan
bertambahnya jumlah penduduk pada suatu kota atau wilayah
tertentu secara otomatis akan menyebabkan lebih banyak rumah
kediaman, ruang kantor, industri dan lainlain saranan diperlukan.
Singkatnya, sekiranya penawaran dan properti dipasaran tidak
bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka
akan menyebabkan kenaikan nilai properti diberbagai sektor. Selain
jumlah penduduk, perubahan struktur penduduk serta perubahan
penyebaran penduduk juga dapat mempengaruhi penawaran dan
permintaan serta seterusnya akan mempengaruhi nilai properti. Hal
ini dapat dilihat dalam konteks sebuah masyarakat, di mana jika
struktur penduduknya sebagian besar adalah orangorang yang
belum berkeluarga maka jumlah tempat tinggal serta jenis properti
yang akan diperlukan dipasaran adalah berbeda jika dibandingkan
dengan masyarakat yang sebagian besar penduduknya adalah
berkeluarga.
2) Perubahan citarasa
Perubahan citarasa penyewa, pembeli atau para investor juga
memberi dampak yang kelihatan terhadap permintaan jenisjenis
properti yang berbeda. Sekiranya pada suatu masa tertentu minat
para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat
kepada jenis rumah bertingkat seperti apartemen dan
kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektorsektor ini akan
mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan
dengan sewajarnya.
3) Perubahan teknologi pembangunan
Dengan munculnya teknologiteknologi baru dalam pembangunan
properti, maka penawaran properti di pasaran dapat ditambah
dengan kadar yang lebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor
rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi
permintaan, maka nilai rumah tinggal dapat diturunkan atau
distabilkan.

b. Faktor fisik properti

1) Jenis dan kegunaan properti

5
 Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi
properti yang berkenaan. Sebagai contoh properti pertanian
mempunyai pasaran yang lebih terbatas dibanding dengan properti
industri yang lebih bercorak nasional atau internasional. Tetap
walau bagaimanapun potensi penggunaan perlu dipertimbangkan
karena disuatu waktu nanti kegunaan akan dapat ditukar kepada
kegunaan yang lebih baik, sehingga nilai properti dapat meningkat.
2) Ukuran dan bentuk
Lebih luas sesuatu tanah maka akan lebih mudah dan ekonomis
suatu aktivitas dapat dijalankan di atasnya dan oleh sebab itu
properti tersebut akan menjadi lebih menarik. Namun, jika terlalu
luas, misalnya tanah pertanian, nilai per meter perseginya akan
turun hal ini dikarenakan jika terlalu luas maka semakin banyak
masalah dalam pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin
berkurangnya permintaan tehadap tanah-tanah yang luas.
Tanah-tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan
mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan.
Misalnya sebuah memanjang kebelakang dan sebuah lagi mungkin
mempunyai bentuk melebar pada bagian depan. Oleh karena faktor
tersebut maka akan menyebabkan nilai yang berbeda.
3) Desain dan konstruksi bangunan
Desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam
mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Desain bangunan adalah
lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari
masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan
dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan
menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila sebuah bangunan
mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan
mengikuti tren pada masa itu maka nilainya akan naik.
Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya
konstruksi bangunan adalah ditentukan oleh pemilihan material
yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan
lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini
menentukan kualitas bangunan dan pada akhirnya adalah nilai
bangunan itu sendiri.
c. Faktor perletakan dan lokasi properti
1) Perletakan
Perletakan disini adalah meliputi apakah properti tersebut terletak
ditempat yang tinggi atau rendah, dilereng bukit atau ditepi sungai,
ditengah atau dipojok blok perumahan dan sebagainya. Properti
yang terletak di tempat yang rendah misalnya adalah rawan
terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurukan
tanah, dan ini tentunya memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan
seperti dilereng-lereng bukit atau di tepi sungai menyebabkan
sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh
karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti
disekitarnya.
2) Lokasi

6
 Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya
terhadap nilai suatu properti. Ada suatu pendapat yang menyatakan
bahwa faktor yang
menentukan nilai sebuah properti adalah pertama: lokasi..., kedua :
lokasi....,
ketiga : lokasi.... Pernyataan di atas menunjukkan betapa
pentingnya faktor
lokasi dalam menentukan nilai sebuah properti. Dua buah properti
yang
mempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka
nilainya
tentu akan berbeda. Secara umum Teori Lokasi menyatakan
bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin
rendah. Hal ini dikarenakan kota merupakan pusat segala aktivitas
hidup manusia.
Faktor lokasi seterusnya menentukan apakah sebuah properti
tersebut mudah
atau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota
dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan
dan perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota.
Selain itu properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota
mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik dan lengkap
dibanding dengan kawasan luar kota.

d. Faktor politik dan kenegaraan

Faktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial
dan politik negara, di mana secara tidak langsung akan
mempengaruhi nilai properti. Sebagai contoh sistem perundangan
suatu negara tidak dapat dipungkiri lagi akan berpengaruh terhadap
nilai properti. Sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin akan
menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan mempengaruhi
nilai tanah. Zoning dan faktor perencanaan kota merupakan faktor
yang kerap kali kita dengar yang mana mempunyai dampak yang
cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan ekonomi negara,
perubahan suku bunga pinjaman di bank juga merupakan penyebab
semakin tertarik atau semakin enggannya para investor. Ini tentunya
akan mempunyai dampak terhadap nilai properti.

D. PROSES PENILAIAN
Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti
yang
didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan
hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut,
mendapatkan data, mengklasifikasikan data, menganalisis,
menginterpretasi, dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Alur dari proses penilaian
tersebut dapat dilihat dalam Diagram-1 berikut tahapan-tahapan dari
proses penilaian.

1. IDENTIFIKASI MASALAH

7
 Tanggal
Identitas Properti Tujuan Penilaian Jenis Nilai
Penilaian

2. SURVEY PENDAHULUAN
Data yg
Sumber Data SDM & Waktu Rencana Kerja
diperlukan

3. PENGUMPULAN & ANALISA DATA

DATA UMUM DATA KHUSUS
Lokasional Ekonomi Properti Subyek Pembanding
Regional Tren ekonomi Kepemilikan Jual
Kota Proyeksi Tapak Sewa
Lingkungan Permintaan Bangunan Lainnya (?)

4. PENERAPAN METODA PENILAIAN

Income Market Data
Cost Approach Others
Approach App.

5. REKONSILIASI NILAI

6. KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN

Diagram-1. Proses Penilaian

1. Identifikasi Permasalahan
Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi
permasalahan. Hal ini sangat penting untuk menghindari terjadinya
kerancuan pemahaman objektif penilaian tersebut dilaksanakan. Terdapat
empat masalah yang harus diidentifikasi, yaitu (a) identifikasi properti
yang akan dinilai (b) penentuan tanggal penilaian (c) tujuan penilaian
tersebut dilaksanakan dan (d) jenis nilai yang sesuai.
a) Identifikasi properti yang akan dinilai
Identifikasi properti ini meliputi dua hal yaitu: identifikasi real estat
dan identifikasi real properti.
1) Identifikasi Real Estat
Identifikasi awal suatu properti secara fisik adalah dengan
mengetahui alamatnya secara lengkap, yang dengan alamat
tersebut memungkinkan setiap orang dapat mengetahui di mana
lokasi properti tersebut berada, lokasi dan data deskriptif lain yang
dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada landmark yang
dikenali. Dengan menyebutkan lokasi properti secara fisik, juga
dilengkapi dengan menyebutkan keterangan properti dari segi
legalitasnya, misalnya dengan menyatakan nomor hak kepemilikan.
Keterangan seperti ini sangat penting dan berguna untuk

8
 menghindari kesalahan identifikasi, karena beberapa kasus di
Indonesia menunjukkan kemungkinan adanya dua properti berada
pada alamat yang sama.

2) Identifikasi Real Properti

Penilaian terhadap suatu real properti adalah meliputi baik fisik
tanah dan/atau bangunan (real estat) maupun hak-hak yang
melekat pada pemilikan tanah dan/atau bangunan oleh pemilik
individual maupun kolektif. Dalam hal ini identifikasi dimaksudkan
untuk mengetahui siapa pemilik/penguasa yang
berhak atas properti tersebut. Penilai harus mengetahui status
kepemilikan
properti tersebut secara jelas, apakah di bawah kuasa pemilik
aslinya, dikuasai pihak bank, dalam status sengketa, dan
sebagainya.
b) Penentuan tanggal penilaian
Produk akhir dari suatu penilaian properti adalah estimasi nilai pada
suatu batasan waktu tertentu. Nilai suatu properti mempunyai
kemungkinan berubah dari waktu ke waktu. Oleh karena itu
identifikasi tanggal penilaian menjadi sangat penting. Penilai harus
mengetahui dengan jelas tanggal penilaian yang dikehendaki oleh
pemberi tugas. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk
menerangkan kapan dasar penilaian itu diambil. Sebagai contoh untuk
penentuan pajak warisan, maka tanggal yang dijadikan dasar penilaian
adalah tanggal kematian si pewaris untuk Pajak bumi dan Bangunan,
digunakan tanggal penilaian per 1 Januari untuk penentuan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, penentuan tanggal penilaian
adalah pada saat dilakukan pemindahan hak.
c) Tujuan Penilaian
Masalah ketiga yang harus diidentifikasi adalah tujuan penilaian
tersebut
dilakukan. Apakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan,
pembebasan
tanah, lelang, untuk penetapan pajak dan sebagainya. Tujuan
penilaian ini perlu
dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian dan
menentukan
estimasi nilai apa yang perlu ditentukan, misalnya untuk menentukan:
Harga jual/pembelian yang sepatutnya
Jumlah pinjaman
Dasar penetapan pajak
Tempo kontrak
Dasar pemberian kompensasi, dan sebagainya.
d) Jenis nilai yang dikehendaki
Masalah keempat yang harus diidentifikasi ini sangat berkaitan
dengan tujuan
penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis
nilai yang

9
 berbeda pula. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk
akhir jenis
nilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value),
untuk lelang
(auction), jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa (forced
sale value),
dan sebagainya.
2. Survey Pendahuluan
Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada tahap
selanjutnya seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan
mengenai karakteristik dan data apa yang hendak dikumpulkan. Data dan
informasi yang diperoleh pada survei pendahuluan ini akan sangat
menentukan tahapantahapan
selanjutnya dari proses penilaian.
a) Data yang diperlukan
Berdasarkan identifikasi permasalahan yang telah dilakukan pada
tahap pertama, penilai dapat memperkirakan data dan informasi apa
saja yang diperlukan dalam rangka penilaian properti tersebut.
Terdapat dua jenis data yang harus dikumpulkan oleh seorang penilai,
yaitu data umum dan data khusus. Data umum ini meliputi informasi
berkenaan dengan prinsipprinsip,
kekuatan/keunggulan dan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai
properti, yaitu informasiinformasi berkenaan dengan tren sosial,
ekonomi, pemerintahan dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh
terhadap nilai properti. Sedangkan data khusus adalah data yang
berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai serta
propertiproperti pembandingnya. Data khusus ini meliputi data secara
detail mengenai fisik, data lokasional, data biaya, data pendapatan
dan pembelanjaan, sebagaimana yang terdapat juga pada properti
pembanding. Kaitan antara tahap pertama dan tahap kedua sangat
erat: jenis properti yang berbeda memerlukan data pendukung yang
berbeda tanggal penilaian yang berbeda memerlukan data yang
berbeda tujuan penilaian yang berbeda memerlukan data yang
berbeda, dan seterusnya.
b) Sumber data
Jenis data yang diperlukan, baik data primer maupun data sekunder,
selanjutnya
berpengaruh secara langsung terhadap sumber datanya. Sumber data
ini sangat
bervariatif dari berbagai sektor. Di Indonesia, secara garis besar
sumber data
tersebut dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

Instansional
Non-Instansional
Pemerintah Non-Pemerintah
BPN Broker & Agent Penjual
Ditjen Pajak Perusahaan Pembeli

10
 Penilai
Pemda Iklan
Notaris/PPAT
Dan lainnya Media massa
Pengembang

c) SDM & Waktu

Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu
yang dikehendaki oleh pemberi tugas dan kompleksitas properti yang
dinilai. Jumlah personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya
tergantung pada beban kerja
penilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini tergantung pada
tipe properti
yang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam
pengukuran
di lapangan serta instrumen yang diperlukan. Sebagai contoh, pada
penilaian
pabrik baja, misalnya memerlukan waktu dan personel yang cukup
banyak karena biasanya pabrik semen menempati areal yang luas dan
terdiri dari ratusan unit bangunan.
d) Perencanaan kerja
Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu
kelancaran dan
efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi:
pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan
biaya, sarana pendukung
(peralatan, sarana transportasi, dan sebagainya), jadual kegiatan dan
lain-lain.

3. Pengumpulan dan Analisis Data

Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data yang
mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti
subjek (properti yang dinilai). Data yang tidak mempunyai korelasi
langsung terhadap nilai properti subjek tidak perlu dicantumkan dalam
laporan penilaian. Data yang dikumpulkan dan dianalisis ini secara garis
besar diklasifikasikan menjadi data umum dan data khusus.
a) Data umum
Meliputi data dalam skala nasional, propinsi, kabupaten, kota dan
lingkungan
sekitar. Data ini meliputi faktor-faktor eksternal (sosial, ekonomi,
peraturan
pemerintah dan lainnya) yang mempengaruhi nilai.
1) Lokasional
(1) Data mengenai kecenderungan populasi, peraturan pemerintah,
tata guna

11
 (2) tanah, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas
umum, dan
(3) sebagainya yang berpengaruh terhadap nilai properti subjek
mungkin dicantumkan dalam laporan penilaian.
2) Ekonomi
(1) Tren ekonomi baik secara nasional, regional maupun dalam
lingkup yang lebih sempit (lingkungan sekitar) biasanya sangat
berpengaruh terhadap nilai properti subjek.
(2) Data tersebut seperti tingkat upah buruh, bahan-bahan material,
tingkat sewa, tingkat hunian (occupancy rate) dan sebagainya.
(3) Data penting lainny yang juga harus dianalisis adalah studi
tentang minat konsumen terhadap lokasi, tipe, harga, kualitas
dan tingkat permintaan dalam suatu segmen pasar tertentu.
b) Data Khusus
Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan
properti
pembanding.
c) Data Properti Subjek
Data tentang properti subjek ini meliputi: tapak (site), bangunan
(improvement)
dan dokumen kepemilikan (title).
Tapak (Site) Bangunan Bundel Legal
Ukuran & Luasan Bangunan utama Akta Jual-Beli
Bentuk & Kontur berikut Sertifikat
Elevasi spesifikasinya Perizinan Ilokasi,
Jenis Tanah Rekayasa lahan IMB, dan lain2)
Posisi (letak) dan
Zone kelengkapannya
(pagar, saluran,
tanaman dan
lain2)
d) Data Pembanding
Properti pembanding adalah properti yang mempunyai kegunaan
sama/serupa,
berlokasi pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data
pembanding ini dapat berupa data fisik tanah dan bangunan, data
harga jual beli, data sewa untuk berbagai jenis properti.

4. Penerapan Metode Penilaian

Secara garis besar, pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah
pendekatan
data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.
a) Pendekatan Data Pasar.

12
 Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis
atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan
estimasi nilai melalui proses (objek penilaian) dibandingkan dengan
transaksi properti yan sebanding, baik yang telah terjadi maupun
properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu
proses jualbeli.
b) Pendekatan Biaya.
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai
substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat
properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau
substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam
konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk
membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah
yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali
akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan
dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga
melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau
memiliki keusangan fungsional di mana estimasi biaya baru secara
tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti
yang dinilai.
c) Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai
melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan
(biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis
nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan
kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau
tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi),
atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung
pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat
pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang
diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.

Ketiga pendekatan diatas dapat diterapkan juga untuk penilaian tidak

berbasis pasar yang tujuan penilaiannya tidak untuk mempeloleh Nilai
Pasar. Misalnya, pemilik properti akan membeli properti/tanah yang
bersebelahan. Ketika menerapkan pendekatan Perbandingan Data Pasar
untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan, nilai yang
diperoleh dari hasil penlaian mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi
nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special
Purchase Value).
5. Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai
kesimpulan nilai
untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih
metode

13
penilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbdea. Jika
penilai menerapkan tiga metode penilaian, maka mungkin akan diperoleh
tiga kesimpulan
nilai yang berbeda.Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini
terdiri dari dari tahap yaitu mereview atau mengkaji ulang data dan
tehnik penilaian dan yang kedua mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi
nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan
tujuan/kegunaan penilaian.
Terhadap 5 kriteria penting dalam melakukan rekonsiliasi indikasi nilai,
yaitu:
a) Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti
pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan
b) Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan
c) Kuantitas dan kualitas buktibukti/data pembanding
d) Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai
tunggal)
e) Pembulatan nilai akhir.
6. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian
Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan (judgement)
tentang
kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas
tugas yang
dibebankan kepadanya oleh klien. Didalam membuat keputusan ini penilai
harus
mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Penilai harus mampu
mempertanggungjawabkan keputusan (judgement) yang telah dibuatnya
tersebut.
Pertanggungjawaban tersebut tidak hanya temporer, tetapi penilai
mempunyai beban untuk mempertanggungjawabkan keputusannya
tersebut seumur hidupnya.

E. METODA PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

1. Pengertian Nilai Pasar
Pendekatan perbandingan data pasar atau yang lebih dikenal dengan
pendekatan
penjualan (sales comparison method) menetapkan batas-batas pada nilai
pasar untuk real properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang
biasanya dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu
meyakini bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang
memiliki motivasi yang umum. Harga jual yang merefleksikan motivasi
yang tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau
pembeli khusus yang bersedia menerima atau membayar harga transaksi
di atas atau di bawah harga pasar untuk properti tertentu, harus
dikecualikan. Dasar pemikiran utama dari pendekatan ini adalah bahwa
nilai pasar dari properti pembanding pada pasar yang kompetitif. Analisis
perbandingan dalam pendekatan ini adalah terfokus pada perbedaan-
perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokasional dan karakteristik ekonomi
antara properti subjek (properti yang dinilai) dengan properti

14
pembandingnya yang serupa atau sejenis serta atas perbedaan dalam hal
hakhak yang terkandung dalam properti, tanggal penjualan, motivasi
penjual dan pembeli, dan sistem pendanaan/pembiayaan dari masing-
masing transaksi penjualan.
Nilai Pasar berdasarkan SPI 2007 didefinisikan sebagai representasi nilai
tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika
properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal
penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai
Pasar. Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada
tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil
penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian
dan tanpa paksaan. Definisi Nilai Pasar ini memiliki kerangka pengertian
masing-masing:
estimasi sejumlah uang merujuk pada harga yang dinyatakan
dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan
secara tunai pada tanggal penilain atas suatu properti dalam transaksi
pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling
memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian,
dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang
dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling
menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula.
Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak
memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan
atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan
sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau
konsesikonsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan,
atau unsur lain dari Nilai Khusus.
pada tanggal penilaian mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar
berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi
pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau
tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan
mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif
penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan
datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak
penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang
mungkin terjadi di dalam transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran
suatu properti merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih
merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan
sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan
harga di mana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi
semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
antara pembeli yang berminat membeli merujuk pada
seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli.
Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli

15
dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan
keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta
bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli
dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik
properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang
membentuk pasar. Penilai tidak seharusnya membuat asumsiasumsi
yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi
tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
penjual yang berminat menjual adalah penjual yang tidak
terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga
ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak
dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual
berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada
tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah
melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin
dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk
dalam pertimbangan, sebab penjual yang berminat menjual ini adalah
pemilik hipotesis.
dalam suatu transaksi bebas ikatan adalah transaksi antara
pihakpihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan
istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaan atau
pemilik bangunan dengan penyewaannya) yang dapat membentuk tingkat
harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau
menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar
dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan
masingmasing bertindak independen.
yang pemasarannya dilakukan secara layak berarti properti
akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualan dapat
terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar
sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat
bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu
sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam
jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum
tanggal penilaian.
di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian menganggap bahwa
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual
masingmasing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan
karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya,
serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masingmasing
bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang
dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk
posisinya masingmasing dalam transaksi tersebut. Prinsip kehati-hatian
ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar pada tanggal penilaian,
dan bukan pada keuntungannya atau ramalan pada waktu setelah itu.
Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah
harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi
demikian, sebagaimana di dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya

16
yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi,
pembeli atau penjual yang berhatihati akan selalu bertindak sesuai
dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
dan tanpa paksaan menyatakan bahwa masing-masing pihak
terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan
untuk menyetujuinya. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai
harus terlebih dahulu menentukan Penggunaan yang Tertinggi dan
Terbaik (HBU). Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik tersebut dapat
berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif
penggunaan lain. Penentuan penggunaan penggunaan yang tertinggi dan
terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar. Nilai Pasar diestimasi
melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan
karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan di mana
properti tersebut diperjualbelikan di pasar tanpa memperhatikan biaya
penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan
pajak pengalihan yang terkait. Berdasarkan prinsip penggantian,
pendekatan perbandingan data pasar menilai properti berdasarkan
perbandingan dengan properti lain yang sejenis yang telah diketahui
harga jualnya. Karakteristik dari properti yang terjual (properti
pembanding) dianalisis berdasarkan kemiripannya dengan properti
subjek. Karena tidak ada dua properti yang persis mirip, maka harga dari
properti pembanding yang telah terjual harus disesuaikan pada setiap
perbedaan antara properti subjek dengan properti pembanding. Nilai yang
diperoleh dengan metode ini biasanya sesuai dengan harga yang
terbentuk dari interaksi antara penjual dan pembeli pada pasar properti.
Metode perbandingan data pasar dapat digunakan pada setiap properti,
baik tanah kosong maupun yang sudah dikembangkan sepanjang properti
tersebut diperjualbelikan secara periodik di pasar.

2. Asumsi Dasar
Pendekatan perbandingan data pasar didasarkan pada tiga asumsi,
yaitu:
a. Sering terjadi transaksi atas properti yang sejenis dan sebanding
dengan properti yang akan dinilai.
b. Pembeli maupun penjual cukup pengetahuannya terhadap properti
yang akan dinilai tersebut serta kondisi pasar.
c. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang konstan
di pasaran untuk jangka waktu yang cukup panjang
3. Prinsip-Prinsip yang Berkaitan
Beberapa prinsip-prinsip penilaian properti yang terkait dengan
penerapan
pendekatan perbandingan data pasar antara lain:
a. Penawaran dan permintaan
Harga properti adalah ditentukan oleh pasar, yakni dihasilkan dari
negosiasi
antara penjual dan pembeli. Untuk mengestimasi permintaan,
penilai

17
 mempertimbangkan jumlah pengguna potensial dari suatu properti
tertentu,
kekuatan beli, selera dan preferensinya. Untuk menganalisis
penawaran, penilai fokus pada propertiproperti yang tersedia yang
belum terjual atau kosong baik yang masih dalam konstruksi
maupun dalam perencanaan.
b. Substitusi
Prinsip substitusi menyatakan bahwa nilai dari suatu properti
cenderung untuk
ditentukan oleh harga yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan
properti
pengganti/substitusi dengan utilitas yang serupa. Jika berdasarkan
prinsip ini,
bila terdapat dua properti yang serupa dan sejenis dari segi ukuran,
desain,
kegunaan dan lokasi, maka properti yang mempunyai harga
penawaran yang
paling murah yang akan dipilih terlebih dahulu.
c. Keseimbangan
Kekuatan penawaran dan permintaan cenderung menuju
keseimbangan dalam pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir
tidak pernah terpenuhi. Berkait dengan perubahan populasi, daya
beli dan selera serta preferensi konsumen, permintaan selalu lebih
besar setiap waktu, dan penawaran dipenuhi dari pembangunan
baru dan perubahan bangunan lama.
d. Eksternalitas
Eksternalitas disini menunjukkan bahwa properti sangat dipengaruhi
oleh faktor-faktor lain di luar properti, seperti faktor lingkungan,
peraturan dan halhal khusus lainnya. Pengaruh eksternal tersebut
dapat bersifat positif ataupun negatif dalam mempengaruhi nilai
properti.
Contoh:
Pembangunan ekonomi atau krisis global dapat mempengaruhi
pasar properti
dan selanjutnya akan berpengaruh pada nilai properti.
4. Penerapan dan Batasan-Batasan
Sebagaimana dinyatakan dalam pembahasan pada bahasan
sebelumnya,
pendekatan perbandingan penjualan adalah metode penilaian tanah
yang paling
baik dan paling mencerminkan keadaan pasar. Namun dalam
penerapan
pendekatan ini terdapat juga kondisi dan batasanbatasan tertentu
yang menjadi
syarat bahwa pendekatan tersebut dapat diaplikasikan secara akurat.
Beberapa hal berkaitan dengan penerapan dan batasan-batasan
penerapan pendekatan ini adalah sebagai berikut:

18
 a. Pendekatan ini dapat diterapkan untuk semua tipe kepentingan riil
properti ketika terdapat data transaksitransaksi terkini yang cukup
mengindikasikan pola nilai di pasar
b. Ketika jumlah transaksi pasar tidak mencukupi, penerapan
pendekatan ini mungkin terbatas, terutama untuk properti khusus
yang jarang diperjualbelikan di pasar seperti pelabuhan, lapangan
udara, museum, bangunan sekolah/kampus dan properti lain
sejenisnya.
c. Ketika kondisi ekonomi berubah secara cepat, kegunaan dari
pendekatan ini mungkin terbatas.
Contoh: perubahan tentang pajak pendapatan dan zoning
d. Pendekatan perbandingan data pasar mempunyai daya penerapan
yang tinggi dan meyakinkan ketika data yang tersedia mencukupi.

5. Faktor-Faktor Penting di dalam Pendekatan Perbandingan

Data Pasar
Pada waktu penerapan pendekatan perbandingan data pasar untuk
kebutuhan
penilaian, diperlukan analisis harga dan pasar dari properti yang
sebanding. Faktor-faktor yang mempengaruhi analisis harga dan pasar
di antaranya adalah:
a. Penggunaan
Penggunaan adalah faktor penentu nilai yang bersifat mendasar,
karena nilai
pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal.
Jenis penggunaan properti dapat dibedakan sebagai berikut:
1) Penggunaan yang sah menurut hukum (legal): apakah suatu
penggunaan sudah memperoleh ijin resmi.
2) Penggunaan yang tepat: apakah secara fisik penggunaan
tersebut tepat untuk lokasi atau properti yang dimaksud, dalam
arti ukuran, bentuk, dan lain sebagainya.
3) Penggunaan yang cocok/sesuai: apakah fasilitas-fasilitas
penunjang yang diperlukan (seperti peralatan, jalan masuk,
penggunaan-penggunaan yang terkait) sudah tersedia.
4) Penggunaan yang layak (feasible use): apakah penggunaan
seperti itu akan memberikan keuntungan.
5) Penggunaan yang optimal: penggunaan yang manakah yang
paling menguntungkan dari sekian banyak alternatif pilihan yang
tersedia pada saat keputusan dibuat.
Jadi dalam mencari properti pembanding, selain dicari bentuk
fisiknya yang mendekati kesamaan, harus juga dilihat kesamaan
maupun perbedaan dari penggunaannya, karena secara umum tidak
ada dua properti yang persis sama, oleh sebab itu untuk membuat
perbandingan diperlukan analisis dan kajian penelitian tersendiri
yang menuntut analisis spesifik.
b. Lokasi
Faktor kondisi dari masingmasing lokasi properti yang akan dinilai
maupun properti pembanding, sangat mempengaruhi penentuan

19
 harga pasar suatu properti, karena penggunaan yang sesuai dan
menguntungkan dari properti tergantung pada lokasi serta
lingkungan tempat properti itu berada, termasuk fasilitasfasilitas
penunjang yang ditempatkan pada lokasi yang baik dan sesuai, oleh
karena itu jasa-jasa yang mungkin dihasilkan baik berupa
kenyamanan maupun penghasilan dari properti yang bersangkutan
akan terus menerus mengalami perubahan sejalan dengan
perubahanperubahan yang dialami oleh lingkungannya itu. Maka
dari itu stabilitas lingkungan adalah faktor utama yang harus
dianalisis pada saat mengadakan evaluasi lokasi.
c. Kondisi Pasar Properti
Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang
tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting
untuk memahami kekuatankekuatan eksternal pasar yang
mempengaruhi nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisis serta
evaluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar
properti yang mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan
adalah bagian dari analisis pasar dan lingkungan. Pasar khusus
properti yang perlu mendapat perhatian oleh Penilai adalah pasar
penjualan dan sewa serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang
dijalankannya serta karakteristik khusus dari pasarpasar tersebut
sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai dapat
melaksanakan analisis pasar (lokasi dan lingkungan) dalam setiap
tugasnya, kemudian perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan
pemilik atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan
diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

6. Prosedur Penerapan
Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar (penjualan),
seorang
penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut:
a. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan
dan mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan properti
subjek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan
b. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah
memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta
memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan
keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar
c. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per
meter persegi, per meter kubik dan sebagainya) dan
mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit
d. Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan
menggunakan elemenelemen pembanding yang sesuai dan
mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti
pembanding
e. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari
analisis pernbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value
indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang
pasti).

20
7. Elemen-Elemen Perbandingan
Elemen-elemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan
transaksi yang menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti
tersebut bervariasi. Penilai perlu mempertimbangkan dan
membandingkan semua elemen perbedaan antara properti
pembanding dan properti subjek yang dapat mempengaruhi nilainya.
Penyesuaian- penyesuaian terhadap perbedaan dilakukan terhadap
nilai dari setiap properti pembanding untuk menjadikan pembanding-
pembanding tersebut sama dengan properti subjek pada tanggal
penilaian.
Terdapat enam elemen perbandingan yang seharusnya
dipertimbangkan dalam analisis perbandingan data pasar, yaitu:
1. hak-hak yang terkandung dalam kepemilikan properti
2. hal-hal pendanaan
3. kondisi penjualan
4. tanggal penjualan/kondisi pasar
5. lokasi
6. karakteristik fisik.

8. Tahapan-tahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan

Perbandingan Penjualan
a. Pengumpulan Data Properti Pembanding yang Mirip dan Verifikasi
Data, untuk itu perlu diselidiki:
1) Lingkungan di mana properti yang akan dinilai itu berada, maka
penilai mencari properti pembanding di lingkungan tersebut.
Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan tersebut hanya
dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap.
2) Waktu terjadinya transaksi jual beli dari properti pembanding.
Proses jual beli yang waktunya berdekatan dengan saat ini (saat
penilai akan menilai suatu properti)
3) Sumber-sumber untuk mencari data tentang properti pembanding
adalah:
Penjual
Pembeli
Notaris
Perantara (makelar)
Lurah/Camat
Iklan dan daftar harga dari surat kabar
Pada beberapa negara yang memberikan informasi resmi
mengenai penjualan yang terjadi di masyarakat, informasi
tersebut dapat dilihat pada balai kota atau yang berkaitan
dengan masalah kota.
4) Jumlah properti pembanding tergantung dari:
Kemiripan antara properti pembanding dan properti yang akan
dinilai
Tujuan diadakannya Penilaian.

b. Membuat Ringkasan dan Menyusun Informasi Properti Pembanding

21
 Jika telah didapat properti pembanding, maka penilai mulai
membuat ringkasan dan menyusun tentang seluruh informasi dari
properti pembanding itu selengkap mungkin, sehingga dengan jelas
dapat diketahui faktor-faktor berikut:
1) Penjual
2) Pembeli
3) Waktu penjualan/pembelian
4) Lokasi
5) Sifatsifat fisik antara lain: luas tanah, bangunan, prasarana, dan
lainlain
6) Syarat pembayaran
7) Motivasi dari terjadinya penjualan/pembelian
c. Analisis Terhadap Properti Pembanding
Dilakukan dengan cara:
1) Menganalisis pasar untuk memperoleh unit pembanding dan
atribut yang diperlukan pada faktor-faktor penyesuaian.
2) Memperoleh penyesuaian-penyesuaian yang beralasan.
3) Melakukan penyesuaian pada properti pembanding berdasarkan
pada faktor-faktor penyesuaian yang telah diperoleh.
Analisis terhadap properti pembanding dilakukan dengan
mempergunakan informasi yang telah disusun, termasuk perbedaan
dan persamaan antara properti yang akan dinilai dengan properti
pembanding, yang dapat mempengaruhi nilai dari properti yang
sedang dinilai. Biasanya perbedaan-perbedaan yang perlu
diperhatikan adalah:
1) Faktor Waktu yaitu kemungkinan perbedaan harga antara
waktu penawaran/ transaksi dengan indikasi harga pada saat
penilaian.
2) Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas,
fasilitas infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan
keadaan lingkungan secara keseluruhan.
3) Faktor Luas sehubungan dengan liquiditas (tingkat kemudahan)
penjualan.
4) Faktor Letak yang meliputi posisi properti.
5) Faktor Kondisi Fisik yang meliputi keadaan fisik gedung secara
keseluruhan.
6) Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak
Milik, Hak Guna Bangunan, Girik atau lain-lainnya.
7) Dan lain-lain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti
adanya keterpaksaan atas suatu transaksi dan lainlain.

d. Mengukur Perbedaan-Perbedaan

Pada tahap ini dilakukan pengukuran perbedaanperbedaan antara

properti yang akan dinilai dengan pembandingnya, kemudian
mewujudkannya dalam nilai masing-masing perbedaan tersebut.
Ada beberapa cara dalam mengukur perbedaan-perbedaan dalam
pembandingan tersebut, yaitu:

22
1) Metode jumlah bulat (lump sum)
Metode ini adalah kemungkinan yang terbanyak untuk
pencocokan properti tersebut dibandingkan dengan unit-unit
lengkap.
Contoh: Sebuah properti pembanding telah terjual belum lama ini
sebesar Rp.100.000.000,- Setelah mempertimbangkan
bermacam-macam aspek dari masing-masing properti secara
menyeluruh, dapat dibuat dasar properti yang dinilai yaitu akan
mencapai nilai lebih besar sehingga menjadi Rp.105.000.000,-
2) Metode Komponen Rupiah
Metode Komponen Rupiah adalah perbaikan dari metode jumlah
bulat (lump sum). Perbedaan perbedaan penting antara properti
yang dinilai dengan properti pembanding adalah ditandai dengan
pencocokan per bagian yang dibuat untuk perbedaan masing-
masing bagian apakah tambah atau kurang.

23
 Contoh:
Pembanding Pembanding
Pembanding1
2 3
Penyesuaian Rp.
Rp. Rp.48.000.00
50.000.000,-
55.000.000,- 0,-
Lokasi +2.000.000,- -2.500.000,- +2.500.000,-
Sifat Fisik -1.000.000,- -1.000.000,- +2.500.000,-
Waktu +1.000.000,- 0,- 0,-
Jumlah + 2.000.000,- -3.500.000,- +4.500.000,-
Pencocokan
Nilai Usulan Rp.52.000,00 Rp. Rp.
0,- 51.500.000,- 52.500.000,-

3) Metode Persentase
Metode ini adalah seperti metode (b) di atas tetapi pencocokan
digambarkan dalam persentase.
Contoh:
Pembanding Pembanding
Pembanding1
2 3
Penyesuaian Rp.
Rp. Rp.48.000.00
50.000.000,-
55.000.000,- 0,-
Lokasi +4% -4% +5%
Sifat Fisik -2% -2% +4%
Waktu +2% 0% 0%
Jumlah +4% -6% +9%
Pencocokan
Nilai Usulan Rp.52.000,00 Rp. Rp.
0,- 51.700.000,- 52.300.000,-

9. Market Data Grid

Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk
mengumpulkan dan membandingkan data properti subjek dan data
properti pembanding. Penggunaan market data grid ini adalah untuk
menyatakan konsistensi dari penyesuaianpenyesuaian yang dibuat
oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Dalam market
data grid meliputi pula bagian untuk melakukan rekonsiliasi terhadap
beberapa indikasi nilai, yang dihasilkan dalam pendekatan
perbandingan data pasar.
Market data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut:
Properti Properti Properti
Properti
Elemen Pembanding Pemban Pemban Pemband
Subyek
ding 1 ding 2 ing 3
Harga Jual
Penyesuaian hak
dlm proerti
Harga

24
 tersesuaikan
Penyesuaian
finansial
Penyesuaian kondisi
penjualan
Harga
tersesuaikan
Penyesuaian tanggal
transaksi
Harga jual akhir
tersesuaikan
Rekonsiliasi nilai

10. Pemeringkatan Mutu (Quality Rating)

Dalam menggunakan pendekatan data pasar (sales comparison
approach), faktor subjektivitas penilai sering mempengaruhi hasil
penilaian. Hal tersebut dapat dimengerti karena sebagian besar
karakteristik properti maupun faktor-faktor lain yang mempengaruhi
nilai properti menunjukkan suatu nilai kualitas dan bukan kuantitas
(misalkan atap, dinding, lantai, lokasi dan sebagainya). Sehubungan
hal tersebut, dalam penilaian yang menggunakan pendekatan data
pasar, penilai perlu mengukur dan menyesuaikan kualitas karakteristik
properti dan faktor lainnya dengan konsisten. Analisis Quality Rating
dapat digunakan untuk kepentingan ini.
Quality Rating (atau disebut juga Quality Rating Value
Estimation/QRVE) adalah suatu teknik penilaian yang sederhana
dengan menggunakan perhitungan ratarata tertimbang serta
memungkinkan para penilai menentukan faktorfaktor apa dan
seberapa besar peranannya untuk mempengaruhi nilai jual properti
dalam suatu pasar (sub market) tertentu. Dengan teknik ini, penilai
dapat menentukan sejumlah variabel (karakteristik properti dan faktor
lainnya) yang dipilih dan diberikan angka tertimbangnya. Selanjutnya,
baik properti subjek (properti yang akan dinilai) maupun properti
pembanding diberikan skor pada setiap variabel atau atribut properti
yang diduga mempengaruhi nilai jualnya. Nilai skor setiap properti
pembanding dikalikan dengan angka tertimbangnya (weighted) untuk
menghasilkan suatu total nilai tingkatan kualitas (quality scores) pada
setiap properti. Metode Quality Rating ini pertama kali diuraikan oleh
seorang penilai dan akademisi Amerika, Richard U. Ratcliff dalam
bukunya, Valuation For Real Estate Decisions, dan memungkinkan kita
menghitung proxy dari kegunan yang diperoleh dari prosedur yang
cukup sederhana untuk menghasilkan nilai mutu tertimbang
keseluruhan untuk suatu properti. Relativitas hasilnya dapat diuji,
tetapi pengetahuan tentang pasar tidak banyak bertambah dalam
analisisnya, dan asumsiasumsi yang digunakan tidak dapat diuji.

25
Asumsia-sumsi utama tersebut adalah sebagai berikut:
1. Menyediakan data sejumlah transaksi jual beli properti berikut
atributnya, biasanya 6 (enam) atau lebih properti yang sebanding
dengan properti subjek
2. adanya faktor-faktor tertentu yang mempengaruhi nilai secara
sistematis
3. adanya pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang
nyata dari faktor-faktor tersebut
4. skala pengukuran subjektif linear sederhana dapat digunakan untuk
mencatat pengaruh dari faktor-faktor tersebut
5. diasumsikan bahwa skala yang telah diperoleh tersebut dapat
merefleksikan keinginan dari pembeli paling mungkin dalam
pertimbangannya untuk membeli properti tersebut.
Poin terakhir di atas biasanya merupakan faktor penting karena
merupakan asumsi bahwa kebanyakan orang yang bermaksud
membeli properti tidak akan memperhatikan detail properti yang kecil-
kecil tetapi cenderung memperhatikan properti dalam skala luas, pada
umumnya.
Contoh: pembeli lebih suka memperhatikan luasan dan pemanfaatan
areal dari bangunan ketimbang ketepatan luas bangunan/luas tanah
dalam meter perseginya.

Langkah-langkah untuk mengaplikasikan metode ini adalah sebagai

berikut:
a. mengidentifikasi tipe pembeli tipikal yang dianggap menjadi
pembeli yang paling mungkin dari properti yang dinilai
b. memilih faktorfaktor yang dianggap mempengaruhi nilai (biasanya 3
sampai 5 faktor)
c. Memberikan bobot dalam persen untuk tiap faktor sehingga jumlah
bobot secara seluruh faktor sama dengan 100%
d. Memberikan skor dalam skala subjektif tetapi sistematis (misal 0
sampai 9) untuk tiap properti pembanding, untuk menunjukkan
peringkat dari tiap faktor
e. Menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap
properti untuk memperoleh total skor kualitas (Quality Score) dari
properti dimaksud.

Quality Rating dapat digunakan untuk:

a. Penilaian individu suatu sub market, beberapa properti subjek
dengan transaksi jualbeli yang terbatas, seperti ruang pamer
(showroom), bengkel pemeliharaan (service station), toko, ruko, dan
sebagainya
b. Sebagai alat untuk saling melengkapi dan menguji hasil penilaian
massal maupun dengan pendekatan lainnya
c. Untuk keperluan khusus, seperti peninjauan kembali nilai suatu
properti.

26
 Metode Quality Rating juga memiliki kelemahan. Walaupun formalitas
prosesnya
tampak jelas, ada kelemahan pada tahaptahap awal dari metode ini.
Kita harus
mengasumsikan dua hal penting, yaitu faktor apa yang mempengaruhi
nilai dan
berapa bobot yang harus kita berikan untuk faktor-faktor tersebut. Jika
kita
melakukan kesalahan pada tahap ini, maka seluruh proses menjadi
salah, dan tidak ada cara untuk mengetahui apakah kita melakukan
kesalahan pada tahap awal, karena kesalahan yang terjadi dibalik
proses penghitungan sulit untuk dikenali. Hal itu semua berarti bahwa
kehatihatian dalam pemberian skor sesuai prosedur sistematis dan
terstandardisasi sangat penting dilakukan dan penerapan alur pikir
rasional perlu diterapkan secara hatihati dalam setiap penilaian. Hal
yang utama dalam teknik ini adalah bahwa penilai harus mempunyai
pengetahuan yang cukup baik terhadap pasar properti di daerah
tugasnya. Jika pengetahuan dan pengalamannya terhadap pasar
properti tidak cukup atau kurang, penilai dapat menggunakan
beberapa metode statistik sederhana yang dapat membantu tugas-
tugasnya.

11. Kelebihan dan kekurangan pendekatan perbandingan data

pasar
Kelebihan/keuntungan dari pendekatan perbandingan data pasar
adalah:
a. Sederhana untuk digunakan.
b. Pendekatan dapat dipercaya terutama jika properti pembanding
benarbenar mirip dengan properti yang akan dinilai.
c. Sangat penting pada setiap penilaian tanah kosong.
Kekurangan dari pendekatan data pasar:
1. Karena tidak ada dua properti yang persis sama, maka semua
perbedaan harus dipertimbangkan, apakah perbedaan itu
mempengaruhi nilai dari properti tersebut atau tidak, di mana
kadang-kadang pertimbangan itu cukup sulit.
2. Jika salah satu pihak (penjual/pembeli) kurang mengetahui harga
pasar, maka kemungkinan harga yang mereka terima tidak
mencerminkan nilai yang sebenarnya.
3. Pendekatan perbandingan penjualan hanya sedikit berguna dalam
menilai properti yang menghasilkan pendapatan (investment
property), seperti hotel, apartemen, dan lain-lain.
4. Subjektivitas memegang peranan penting. Penilai yang belum
berpengalaman dapat memberikan penyesuaian yang salah.

27
DAFTAR BACAAN
1. Appraisal Institute, 2001, The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition,
Appraisal Institute, Illinois, USA.
2. Cooper, John (2002), Asset Appraisal/Valuation for Financial
Restructuring, Surabaya.
3. Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian
Properti, edisi pertama , BPFE Yogyakarta.
4. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (2007), Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2007, Jakarta.
5. Whipple, R.T.M., 1995, Property Valuation and Analysis, The Law Book
Company Limited, Australia.
6. Modul Penilaian Pendekatan Pasar, Diklat Teknis Substantif
Spesialisasi, Penilaian Properti Dasar, Departemen Keuangan RI, 2008.

28