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Vistoria Cautelar

de Vizinhana

Eng..o Civil Jos Fidelis Augusto Sarno


Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Apresentao dos principais tpicos da legislao que rege a


matria;
Procedimentos para a realizao da Vistoria;
Tpicos do Relatrio;
Apresentao de casos prticos e principais situaes
encontradas;
Aspectos das vistorias cautelares em massa, com grande
nmero de imveis atingidos;
Tipos de clientes.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Trincas
Fissuras

Infiltraes

Rachaduras

Desabamentos
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Como Como ter


determinar se certeza de que
os danos a reparao
possuem de fato justa e devida
ligao com a aos
obra? moradores?

Relatrio Cautelar de Vizinhana

Em caso de futuras queixas, a empresa tem como:


saber se o problema j existia
ou
se foi realmente causado pela construo
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Relatrio Cautelar de Vizinhana

Apura estado de conservao de imveis prximos ao


canteiro de obras

Atua como garantia a reclamaes por danos e prejuzos


indevidos

Segurana s construtoras em situaes extremas de:


embates judiciais
prova testemunhal de constatao inicial

Argumento para barateio do valor do seguro da obra


Vistoria Cautelar
de Vizinhana

E
F
E
I
T Sentirem seguros
O
Vizinhos

P
S
I
C
O Responsvel
L
Empresa Preocupada
G
I com suas atividades
C com as influncias
O
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Aplicao
No existe padronizao quanto ao raio de influncia

Deve atingir pelo menos todos os confrontantes do terreno

Depende do Projeto de Implantao do Empreendimento

Quantidade de locais Repercute TEMPO

Condies e caractersticas
dos imveis Ditam LAUDO
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Vistoria Cautelar de
Percia especfica
Vizinhana
Busca descobrir a posteriori a origem Soluo preventiva
dos danos

Apurar causas ou responsabilidades No apura


de problemas

Entra no mrito do projeto, do No entra no mrito


processo construtivo ou da qualidade
dos materiais
Mais demorada e custosa, alm de Mais barata
resultado imprevisvel Reduz conflitos

"O que ns fazemos descrever tudo, as


caractersticas gerais e condies fsicas."
In Revista Construo Mercado n 68
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Metodologia da VISTORIA CAUTELAR DE


VIZINHANA
Vistoria para levantamento de dados e informaes
disponveis

Descrio dos ambientes

Identificao e localizao das edificaes vistoriadas

Ilustrao fotogrfica digital (polmica)

Relatrio Cautelar de Vizinhana


Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Engenheiro perito:

Visita os locais antes Registra os danos e estado


do incio da obra de conservao dos imveis

Em situaes de acentuada degradao


do imvel, o profissional deve registrar
todos os indcios encontrados - da o
elevado tempo gasto.
Vistoria Cautelar
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Morador orientado a corrigi-lo


(contemplado com uma avaliao profissional)

A construtora pode at mudar algum


aspecto do
projeto para no agravar a situao

Exemplo:
Elevado ndice

Forte
Fundaes do tipo Franki Hlice contnua
impacto na
com uso de Bate-estacas vizinhana
Vistoria Cautelar
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Impossibilidade de Visualizao
Morador Detalhista

Obstruo da Vistoria
Imvel fechado

Protocolar correspondncia
Consignar no Relatrio Vistoria
no Autorizada
Recurso Judicial
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Norma Tcnica
ABNT NBR 12722:1992
Discriminao de servios para construo de edifcios

Vistoria preliminar

ITEM 4.1.10.1 - Toda vez que for necessrio resguardar interesses


s propriedades vizinhas obra (ou ao logradouro pblico) a ser
executada, seja em virtude do tipo das fundaes a executar, das
escavaes, aterros, sistemas de escoramento e estabilizao,
rebaixamento de lenol d'gua, servios provisrios ou definitivos
a realizar, DEVE ser feita por profissional especializado habilitado
uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:
Vistoria Cautelar
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a) planta de localizao de todas as edificaes e


logradouros confinantes, bem como de todos os
logradouros no-confinantes, mas suscetveis de
sofrerem algum dano por efeito da execuo da
obra;
b) relatrio descritivo com todos os detalhes que
se fizerem necessrios a cada caso, das
condies de fundao e estabilidade daquelas
edificaes e logradouros, alm da constatao
de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
(grifos nossos)
Item 4.1.10.2 - Todos os documentos referentes
vistoria devem ser visados pelos interessados
devendo haver cpia disposio deles.
Vistoria Cautelar
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Item 8.3 A remunerao dos servios


tcnicos profissionais deve considerar o gnero e
a complexidade da obra e/ou empreendimento, e
o grau de responsabilidade destes em face das
suas conseqncias sociais. Quando no houver
ajuste prvio entre as partes, os custos dos
mesmos servios devem ser baseados nas
tabelas ou regulamentos de honorrios das
entidades de classe, em vigor no pas.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

OBSERVAO
A vistoria preliminar da vizinhana OBRIGATRIA,
conforme DIRETIVA 3 da ISO, pois precedida do
verbo "deve" em norma, alm de fazer parte
integrante da fase de planejamento do
empreendimento (item 4.1 inciso j), que pode ser
entendida como a fase de estudos preliminares (item
3.1) dessa norma.

Eng. Paulo Grandiski, in Seo Cartas da Revista


Construo Mercado n 69.
Vistoria Cautelar
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Relatrio Cautelar de Vizinhana

Interessado
Objetivos
Requisitos
Relato e data da vistoria
Plantas ou croquis com mapeamento das patologias.
Subsdios esclarecedores.
Data e local da realizao da vistoria.
Assinatura, nome do profissional que realizou a vistoria,
ttulo acadmico, nmero de registro no CREA e nmero
de registro no instituto do qual associado.
Anexos: fotografias, croquis, ART devidamente registrada.

Exemplo:
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Importncia

construtor social

evita conflitos resguarda os interesses


dos vizinhos ao
desnecessrios
empreendimento
no transcorrer
da minimiza a possibilidade
obra de sobrecarregar o
aparelho
judicirio.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Utilizada quando h uma


Nova modalidade de grande obra e
Vistoria Cautelar de possibilidade de grande
Vizinhana impacto na vizinhana

Vistoria Cautelar de Vizinhana


em Massa
Necessita de
metodologia adequada
tanto na Vistoria quanto
na elaborao do
Relatrio
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

Vistoria Cautelar de Vistoria Cautelar em


Poucos Imveis Massa
Fotografados todos os locais Fotos com identificao dos locais
vistoriados (com ou sem com patologias
anomalias)

Danos, anomalias ou patologias Danos, anomalias ou patologias


construtivas encontradas so construtivas encontradas so
descritos codificados

Via de regra a mesma pessoa que Equipe de Vistoria distinta da


faz a vistoria elabora os relatrios Equipe de Digitao
Vistoria Cautelar
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Metodologia - Vistoria Cautelar de Vizinhana


em Massa
Metodologia prpria (Engos Engenharia) criada para possibilitar uma equipe
numerosa, com qualificao e preparo em nveis e qualidade distintos atingir os
objetivos com eficincia e rapidez.

Manual de Vistoria Boletim de Vistoria

roteiros; metas; mapas de


campos a serem preenchidos com os
localizao
dados de cada edificao;
codificao dos imveis e das
tabela onde foram codificadas as
patologias
possveis e mais provveis patologias
normas para acesso ao imvel,
mesmo roteiro e as mesmas
elaborao das fotos, dos croquis;
informaes contidas no relatrio s ser
impresso e retorno do relatrio
digitado
pronto para entrega e tomada de
assinatura do ocupante do imvel;
rotina diria etc.
Vistoria Cautelar
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Relatrio de Vistoria Relatrio de Vistoria


em menor escala em Massa

Maior detalhamento das Informaes bsicas sobre o


informaes do imvel e da imvel vistoriado
infra-estrutura local
Registro fotogrfico do imvel e Registro fotogrfico das
seu entorno patologias

Descrio, tanto da composio Anomalias e falhas so


dos cmodos e instalaes, codificadas
como das anomalias e falhas
presentes
No contm croqui Croqui com a identificao das
fotos e das patologias mediante
codificaes
Vistoria Cautelar
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CONCLUSES

A Vistoria Cautelar de Vizinhana e seu Relatrio so peas


fundamentais para salvaguardar os interesses dos ocupantes
(proprietrios, inquilinos ou posseiros) dos imveis vizinhos a obras
novas, assim como dos incorporadores e construtores responsveis
pelos empreendimentos.
No caso das Vistorias Cautelares em Massa necessrio dar um
tratamento especial, pois sempre que os profissionais so chamados a
apresentar uma proposta o empresrio j est com seu cronograma e
oramento restrito (normalmente no se preparam bem para esta
atividade, que relativamente nova) e, alm de rpido, tem-se que
fazer bem feito.
Destaca-se a necessidade de entregar uma via do relatrio ao
responsvel pelo imvel vizinho obra objeto da vistoria com a
assinatura do recibo e concordncia na cpia do responsvel pela
construo. Esta observao vale para qualquer tipo e porte de Vistoria
Cautelar de Vizinhana.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

COMENTRIOS

A obrigao de fazer, aliada ao grande incremento da


expanso imobiliria, tem contribudo para ampliao desse
segmento de atividade dos especialistas em vistorias, inspees
e percias em edificaes urbanas. Devemos atentar para a
importncia da atividade e do mercado de trabalho que deve ser
preservado com uma atuao qualificada dos nossos
profissionais.

Ao IBAPE, atravs dos seus associados e dirigentes, cabe


sistematizar essas experincias e elaborar critrios, instrues,
normas que visem resguardar os interesses dos construtores, da
populao e do poder pblico e orientar os profissionais quanto
melhor tcnica e procedimentos.
Vistoria Cautelar
de Vizinhana

RECOMENDAES

Recomenda-se que o IBAPE Nacional promova os debates necessrios


para que sejam elaboradas normas e instrues para a realizao das
Vistorias e Relatrios Cautelares de Vizinhana - importante
instrumento na preveno e soluo de litgios entre cidados e
organizaes.

Para A Vistoria Cautelar em Massa recomenda-se que sejam usados


PDAs, Smartphones ou equipamentos similares para elaborao de
Boletim de Vistoria Eletrnico informatizando a coleta de dados e
gerando relatrios automaticamente podendo eliminar totalmente ou,
pelo menos, parcialmente o trabalho de digitao reduzindo o tempo de
execuo e a margem de erro.
Vistoria Cautelar
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VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANA PASSO A PASSO

Generalidades
Finalidade
Perfil do vistoriador
Responsabilidade do vistoriador
Reunio pr-contratual
Contratao dos servios

Teoria e Prtica da Vistoria


Conceito
Indumentria/equipamento
Comunicao prvia
Anlise dos projetos e documentos
Roteiro de vistoria check-list
Coleta das informaes bsicas
Identificao das anomalias e falhas
Registro fotogrfico
Vistoria Cautelar
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Compilao das informaes obtidas na vistoria


Elaborao final do relatrio
Tpicos essenciais do relatrio
Forma de preenchimento das informaes coletadas em campo
Apresentao do relatrio fotogrfico

Informaes complementares
Recomendaes tcnicas
Anexos
Croqui de situao
Croqui do imvel / Projeto arquitetnico
Foto area do imvel
Foto area da regio
ART
Em caso de proibio da vistoria
Registro dos relatrios
Como realizar a entrega ao morador
Como realizar a entrega ao contratante
Vistoria Cautelar
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Os conceitos e opinies apresentados nesta atividade so de


responsabilidade exclusiva do palestrante.
O Congresso no se responsabiliza por opinies ou pareceres
emitidos por terceiros, associados ou no, ou pelo emprego
indevido das informaes aqui contidas.
proibida a reproduo total ou parcial deste material sem a
aprovao prvia e por escrito do XVII COBREAP.
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Obrigado!
Eng..o Civil Jos Fidelis Augusto Sarno
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