20/06/2016 PerguntaseRespostasDireitoCivl

PerguntaseRespostasDireitoCivl

DireitoCivl DireitoTrabalhista OqueoSecoviFaz

DireitoCivil
1QuandoonovoCdigoCivilentrouemvigor?ComoficaaLein4591/64diantedaaprovaodonovoCdigoCivil?

OnovoCdigoCivil(LeiFederaln10.406/02)entrouemvigorem11/01/03.oentendimentopredominantequeapartedaLei
n4.591/64quetratavadocondomniofoiderrogada,isto,seusvinteeseteartigosiniciaisforamsubstitudospelosarts.1.331a
1.358donovoCdigoCivil.AssimaLein4.591/64continuaemvigorapenasnapartereferenteincorporaoimobiliria,
institutoquenofoiabrangidopelanovalei

2OnovoCdigoCivilimpeaatualizaodaConvenodoCondomnio?

NohobrigatoriedadedeajustedaConvenodoCondomnioparaquehajaumaharmonizaocomonovoCdigoCivil,j
queasregrasdaLeideIntroduoaoCdigoCivil(Decretolein4.657/42)servemjustamenteparatalfim,isto,asConvenes
anterioresa11/01/03continuamemvigornaquiloquenocontrariaremdisposiesdeordempblica(obrigatrias)expressasda
novaleiestanofixaprazoparaqueasConvenesseajustemssuasnovasdisposiesassim,salvoconveninciaparticular,
poderopermanecerinalteradas.Todavia,aconveninciadeseefetuaramodificaodeverseranalisadacasoacaso.

3OqueaConvenodoCondomnio,isto,qualasuanaturezajurdica?

Aconvenodocondomniotemcarterestatutrioouinstitucional,sendo,portanto,um"atonorma".Assim,noumcontrato.
Portalrazo,alcananososseussignatrios,mastambmtodososqueingressaremnoslimitesdocondomnio(art.1.333,
caput,donovoCdigoCivil).OregistrodaconvenonoRegistrodeImveisnecessrioapenasparatornlavlidaperante
terceiros,jque"aconvenodecondomnioaprovada,aindaquesemregistro,eficazpararegularasrelaesentreosseus
condminos",comoafirmadopelaSmulan260doSuperiorTribunaldeJustia.

4QuandohouverconflitoentreaConvenodoCondomnioeoRegimentoInterno,qualdasnormasprevalecer?

AConvenodoCondomniodiferedoRegimentoInternopelanaturezadasmatriastratadas.CompeteConvenodispor
sobreaestruturadocondomnioeosdireitosfundamentaisdocondmino.JoRegimentoInternotemporobjetivoregerapenas
convivnciaentreoscondminos.Portaiscaractersticas,quandosurgirconflitoentreodizerdaConvenoeodoRegimento
Interno,prevaleceroprimeiro.Espelhatalrealidadeojulgadoseguinte:"Aconvenocondominialoinstrumentoqueconstitui
acompropriedadeoregulamentointernodisciplinaavidasocialenoodireitorealqueottuloconstitutivooutorga,oque
conduzcertezadeque,noconfrontoentredispositivosconflitantesentreasduasnormas,acercadousodegaragem,valeoque
constadaconvenoregistradanoCartriodeRegistro(art.9,1,daLein4.591/64).Noprovimento"(TJSP3Cm.deDir.
Priv.ACn281.1744/900SPRel.Des.nioSantarelliZulianij.15/4/2003v.u.)

5Amultade2%previstapelonovoCdigoCivilobrigatria?

Areduodamultamoratriaparaopatamarde2%(doisporcento),comoditaoart.1.336,1,donovoCdigoCivil,deveser
acatadaportodososcondomnios,independentementedestesteremconstituioanteriorouposteriordatamencionada.
Contudo,certoqueareduodamultanoalcanadbitosvencidosanteriormentedatadocomeodesuavigncia.Nos
termosdoart.2.035,pargrafonico,donovoCdigoCivil,temsequeareduodamultamoratriapara2%(doisporcento)
pontodeordempblicaecomotal,deobservnciaobrigatria.NosepodesustentarqueasConvenesatuais,que
estabelecempercentualsuperioraos2%donovoCdigoseriamumdireitoadquiridoouatojurdicoperfeito.Emverdade,a
Convenotemnaturezanormativa,prevalecendonocasoaleimaisrecentequevemaseronovoCdigoCivil.Emsntese,
aplicaseareduodamultamoratria(2%)paratodososdbitoscondominiaisvencidosapartirde11/01/03.

6Parafinsdeatenuarosefeitosdainadimplncia,podeocondomnioimplantarosistemadedescontopelopagamento
antecipadodacotacondominial?

Norecomendvelaadoodochamado"descontopontualidade",conhecidotambmpor"clusuladebonificao",tendoem
vistapredominaroentendimento,nadoutrinaenajurisprudncia,dequetalmedidacaracterizaburladalei,isto,umaaplicao
demultamoratria,mascarada,acimadolimitepermitido(superioraolimitede2%fixadopeloart.1.336,1,donovoCdigo
Civil).

7NaConvenodoCondomnio,osjurospoderoseraumentadosparacompensarareduodamultamoratriapara
2%?possvelusarataxaSELIC?

No.Oart.1.336,1,donovoCdigoCivildizqueocondminodevedorficar"...sujeitoaosjurosmoratriosconvencionados
ou,nosendoprevistos,osdeumporcentoaoms...".Oentendimentopredominantearespeitodoassuntoque,mesmocoma
entradaemvigordonovoCdigoCivil,osjurosconvencionaismoratrioscontinuamlimitadostaxamensalde1%,emfaceda
interpretaoconjugadadoartigoacimacitadocomosarts.406donovoCdigoCivil,161,1,doCdigoTributrioNacionale
1a5daLeidaUsura(Decreton22.626/33).ExemplificatalentendimentooEnunciadon20daJornadadeDireitoCivil,
encontrodenotveispromovidoperiodicamentepeloCentrodeEstudosdoConselhodaJustiaFederal(www.cfj.gov.br).,pois,
temerrio,queoscondomniosedilciosalteremsuasConvenesparaestabeleceremtaxadejurossuperioresa12%aoano,
tantomaisnumpercentualquevisecompensarareduodamultamoratria.Emrealidade,opermitidonoart.1.336,1,do
novoCdigoCivilqueoscondomniosconvencionemtaxadejurosinferiora1%aoms.

8Quemrespondepelasdespesasordinriaseextraordinrias?
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Asdespesasordinriassoderesponsabilidadedoinquilino.Asextraordinriassoderesponsabilidadedocondminolocador
(arts.22e23daLein8.245/91).

9Qualafinalidadedofundodereserva?

Suafinalidadeatenderadespesasimprevisveiseinadiveis,ouseja,umagarantiaparacasosemergenciais.
Conseqentemente,nopodeserdistribudoaoscondminos,nemrestitudoproporcionalmenteaoquealienarsuaunidade
autnoma.

10Olocatrio(inquilino)devecontribuirparaofundodereserva?

Olocatriodevecontribuirnareposiodofundodereserva,quandoseugastotiverocorridocomdespesasordinrias,duranteo
perododalocao.Casoocondomnioestejaconstituindoofundo,aarrecadaoserconsideradadespesaextraordinriae,
portanto,pagapelocondminolocador.

11Oboletodecondomniopodeserprotestado?

Sim.Em22/07/2008foipublicadaaLeiEstadualn13.160,quedeunovaredaoaositensns.7e8dasNotasExplicativasda
"TabelaIVDosTabelionatosdeProtestodeTtulosdaLein11.331,de26dedezembrode2002"etornouobrigatriaa
recepoporpartedosTabelionatos,paraprotesto,doscrditosdocondomnioedoscrditosdecorrentesdocontratode
locao.ApropsitodoassuntooSECOVISPeditouo"ManualdeProtestodeEncargosCondominiais"

12possvelnegativarosinadimplentesdocondomnionoSPC?

Tratasedoapontamentodosdevedoresdocondomnionobancodedadosgeridoporentidadesparticulares.OSECOVISPno
recomendaaadoodetalposturaemrazodoboletodasdespesasdecondomnionoserevestirdosrequisitostpicosdos
ttulosexecutivosextrajudiciais,asaber:certeza,liquidezeexigibilidade(arts.586,caput,e618,I,ambosdoCdigodeProcesso
Civil).Ademais,amedidanoencontralegitimaoemnormaespecfica,comoexemplooprotestodosencargoscondominiais.
Assim,casosejautilizadaainscriomencionada,ocondomniosesujeitararesponderporeventuaisdanosmoraiscausados.

13Oquepodesercobradoquandoocondminoatrasaopagamentodacota?

OnovoCdigoCivildeterminaaaplicaode:multamoratriade2%sobreodbitojurosmoratriosde1%aomsouem
outropatamarestipuladopelaConvenodoCondomnio,desdequeinferiora1%atualizaomonetriaconformendice
previstonaConveno,enasuafaltaconformeondicepraticadopeloJudicirioEstadual(tabelaprticaparaatualizao
monetriadosdbitosjudiciais).

14possveltornarautomticaamultaparaocondminoreiteradamenteinadimplente?

No.Aaplicaodamultadeat5(cinco)vezesovalordacontribuiomensalaocondminoquedescumprareiteradamente
seusdeverespossvel,desdequetalsanoseja,casoacaso,previamenteautorizadaporassemblia,pelovotodedos
condminosrestantes(art.1.337,caput,donovoCdigoCivil),proporoquenomaisdasvezesinviabilizarainiciativa.

15Oantisocialpodeserexpulso?

No.Oart.1.337,pargrafonico,donovoCdigoCivil,estabeleceaaplicaodemultapecuniriacorrespondenteato
dcuplodacontribuiocondominialcomoasanocabvel.Ademais,aexclusodocondminoantisocialencontrabiceno
direitodepropriedade,quetemanaturezadegarantiaconstitucional(art.5,XXIIeXXIII,daConstituioFederal).

16possvelqueonmerodoapartamentodocondminoinadimplentesejacolocadonodemonstrativofinanceirodo
condomnio?

Sim.Desdequeainformaofiquerestritaaoscondminos,sejapormeiodocumentaloumesmopelositedocondomnioouda
administradora.Cabedizerqueoscondminospontuaistmdireitodesaberquaisequantossooscondminosinadimplentes.
Tratasedeumexerccioregulardedireitoporpartedoscondminos,bemcomodeumdeverdosndicopossuideprestarcontas
comunidadecondominial.

17Ocondminodevedorpodealegarobenefciodobemdefamliaemseufavor,numaaodecobranapromovidapelo
condomnio?

No.Obenefciodobemdefamlianoestendidoaosimveispenhoradosemrazodedbitoscondominiais,porforade
expressadisposiodaLein8.009/90,postoserhiptesedecobranadecontribuiodevidaemfunodoimvelfamiliar:Lei
n8.009/90:Art.3.Aimpenhorabilidadeoponvelemqualquerprocessodeexecuocivil,fiscal,previdencirio,trabalhistaou
deoutranatureza,salvosemovido:(...)IVparacobranadeimpostos,predialouterritorial,taxasecontribuiesdevidasem
funodoimvelfamiliar".

18Ocondminoaposentadotemodireitodepagarorateiomensalemdatadiferentedosdemaiscondminos?

No,leialgumapermiteopagamentodorateiocondominialemdatadiferenciadapelosaposentados.Estaumaliberalidade
quedeveserdecididapelaassembliageraldecondminos.MuitaconfusosefazaesterespeitodevidoaoteordaLeiFederal
n9.791/99,quedispssobre"aobrigatoriedadedeasconcessionriasdeserviospblicosestabeleceremaoconsumidoreao
usuriodatasopcionaisparaovencimentodeseusdbitos"(art.1),aplicvelapenasscontasoriundasdasempresas
concessionriashipteseque,obviamente,noadoscondomniosedilcios.

19Titularesdelotesemloteamentosfechadossoobrigadosacontribuircomorateiodasdespesascomuns?

Sim.Apesardosloteamentosfechados,tecnicamente,noseremcondomnios,desdequerealmenteexistamservios

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desempenhadosembenefciodacomunidade,taiscomoosrelativossegurana,limpezaeentretenimento,haver
obrigatoriedadedecontribuiodetodososlotes.Ocontrrioserialegitimaroenriquecimentoinjusto.Aementaabaixo
exemplificatalrealidade:CONDOMNIODESPESASCONDOMINIAISLOTEAMENTOCOBRANADESPESACOMUM
RATEIONECESSIDADECABIMENTOQuemsebeneficiadosserviosprestadosaoloteamentotemobrigaodeparticipardo
rateiodasdespesascomuns.(2TACivilSPAp.s/Rev.878.57300/83Cm.Rel.Des.JESUSLOFRANOJ.15.2.2005).

20Quemoresponsvelpelopagamentodosdbitoscondominiaisdeunidadefinanciada,retomadapelobanco?

Porforadoart.1.345donovoCdigoCivil,queevidenciaanaturezapropterremdadvidadecondomnio,obancoresponde
pelosdbitosincidentessobreaunidaderetomada,inclusivequantoaosanterioresdatadaretomada.oqueilustraojulgado
abaixo,oriundodoSuperiorTribunaldeJustia:CONDOMNIO.DESPESAS.OBRIGAOPROPTERREM.Oadquirentede
unidadecondominialrespondepelosencargosexistentesjuntoaocondomnio,mesmoqueanterioresaquisio.(...)(STJ
REsp536005RSRel.Min.BarrosMonteiro4Turmaj.10/02/2004P.DJ03.05.2004,p.174).

21Osndicodocondomniopodeimpedirqueocondminoinadimplentealugueseuapartamento?

No.Almdaspenaspecuniriasprevistasnosarts.1.336,1,e1.337,caput,donovoCdigoCivil,edarestrioprevistano
art.1.335,III,domesmodiploma,nenhumaoutraqueimporteemprivaodedireitoscondominiaispodeserestabelecidaem
Convenoouaplicadapelocondomnioaoinadimplente.Noserlcito,assim,imporlheaprivaodousoegozodascoisase
reascomunsouparticulares.Ademais,aimposioderestriescomoaaludidapodeserinterpretadacomocerceamentodo
direitodepropriedadeeprticadocrimedeexerccioarbitrriodasprpriasrazes(art.345doCdigoPenal),riscoquedeveser
evitado.

22possvelefetuaropagamentodorateiomensalpormeiodedepsitonacontadocondomnio?

Paraqueamoraeseusefeitossejamevitados,todosnocondomnioestoobrigadosapagarorateiodasdespesas
condominiaisdaformacostumeira,nodiaemodoconvencionados.Aquelesquenoacataremapraxecondominial,que
usualmenteopagamentopormeiodeboletobancrio,poderoatmesmoterignoradoodepsito(acasosejaimpossvel
identificaraprocedncia)oumesmoseremsancionadoscomamulta,jurosecorreomonetriaincidentespelo
descumprimentododiadovencimentodaobrigaoelanamentodonmerodaunidadeautnomanoroldosdevedores,nos
termosdoart.1.336,1,donovoCdigoCivil.

23Qualoprazoparaaproposituradaaodecobranadecotasematraso?

Apartirdomomentoemquesedescumpreadatadevencimentofixadoparaopagamentodascontribuiescondominiaisaao
decobranapodeserproposta.Contudo,convenientequeocondomnioaguardeodecursode3(trs)meses,perodoemque
deverdesenvolveracobranaamigvel(extrajudicial).Porfim,valelembrarquede10(dez)anosoprazoprescricionalparaa
cobranadedvidascontradasjuntoaocondomnio,nostermosdoart.205donovoCdigoCivil.

24Ocondomnioobrigadoaadotaromtodocontbilparacontrolarsuascontas?Ocondomniodevecontratarcontador
paratanto?

Aindaquehajanecessidadedeumcontroledosvaloresarrecadadoseadministradosemnomedoscondminos,esuaposterior
divulgao,atravsdaviaescritaedarealizaodeassembliageral(art.1.348,VIII,donovoCdigoCivil),noh
obrigatoriedadedeadoodomtodocontbil,delivroscontbeisoumesmocontrataodeumcontadorparaefetuartal
atividade,quepoderserefetuadapeloprpriosndicoouporterceiroporeledesignadooqual,usualmente,umaempresa
prestadoradeserviosespecializadanaadministraocondominial.

25Qualotempodeguardadosdocumentoscondominiais?

OnovoCdigoCivilnorepetiuadisposiodoart.22,1,"g",daLein4.591/64,quedispunhasobreaobrigatoriedadedo
sndicomanterosdocumentoscondominiaispor5(cinco)anos.Porm,cumprealertarque,atualmente,oprazoprescricional
paraacobrana,pelocondomnio,dosdbitoscontradosporcondminos,de10(dez)anos(art.205donovoCdigoCivil).Os
prazosparaaguardadedocumentostrabalhistas,fiscaiseprevidenciriosconstamdetabelareproduzidanapartefinaldeste
manual.

26Quantasassembliasdeveroserrealizadasanualmente?

Segundooart.1.350donovoCdigoCivilhaver,anualmente,umaassembliageralordinriaquetratardadiscussoe
aprovaodostemasseguintes:prestaodecontasprevisooramentriaeventualmente:eleiodosndicooualterao
doRegimentoInterno.Jasassembliasgeraisextraordinriasserorealizadasquantasvezesforemnecessrias,segundoo
entendimentodosndicooudedoscondminosquites.

27Aquemcompeteconvocarasassembliascondominiais?

Asassembliaspoderoserconvocadaspelosndicoouporumquartodoscondminosquites(arts.1.3501e1.355donovo
CdigoCivil).

28Asassembliaspodemserrealizadassemaconvocaoantecipadadetodososcondminos?

Oart.1.354donovoCdigoCivildizqueobrigatriaeimprescindvelaconvocaodetodososcondminos,naformaeprazo
estabelecidospelaConvenodoCondomnio,sobpenadenulidadedoato.

29obrigatriooreconhecimentodefirmaparaousodasprocuraes?

Oart.654,2,donovoCdigoCivilestipulaqueanecessidadedoreconhecimentodefirmadependerdeexignciadaspartes
envolvidas.Nocasodocondomnio,shaveraobrigatoriedadeseassimdisserexpressamenteaConvenodoCondomnio.

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30Osndico,membrosdoconselhofiscaleempregadosdocondomniopodemreceberprocuraesparavotaremem
assemblia?

Noexistevedaolegalnessesentido.Contudotratasedemedidasalutarproibir,atravsdeclusulaexpressanaConveno,
quetaispessoasatuemcomoprocuradores.

31Quempodedarereceberprocurao?

Paradarprocurao,ouseja,paraseroutorgante(mandante)numcontratodemandato,bastatercapacidadecivil(cf.arts.3a5
donovoCdigoCivil),comodizoart.654,caput,donovoCdigoCivil:"Todasaspessoascapazessoaptasparadar
procuraomedianteinstrumentoparticular,quevalerdesdequetenhaaassinaturadooutorgante".Damesmaforma,para
receberprocurao,isto,paraserooutorgado(mandatrio),apessoadeveteracapacidadecivil,comumaexceo,quea
possibilidadedomaiordedezesseisemenordedezoitoanosnoemancipadoserprocurador,comoestabeleceoart.666do
novoCdigoCivil.

32Pelosimplesdecursodotempoaprocuraoperdeavalidade?

Aprocuraooinstrumentodocontratodemandato.Somenteseaprocuraotiversidoconferidacomprazocertoqueseu
decursofarcessaromandato.Nesteparticular,onovoCdigoCivilrelacionanoart.682asvriashiptesesdetrminodo
mandato,dentreasquaisestapelodecursodeprazo(incisoIV):"Art.682.Cessaomandato:Ipelarevogaooupela
rennciaIIpelamorteouinterdiodeumadaspartesIIIpelamudanadeestadoqueinabiliteomandanteaconferiros
poderes,ouomandatrioparaosexercerIVpelotrminodoprazooupelaconclusodonegcio".

33Asatasdasassembliasprecisamserregistradas?

OnovoCdigoCivilnoobrigaoregistrodasatasdeassembliasemCartriodeTtuloseDocumentos.Noentanto,
recomendvelregistrlas,poistornaadecisodaassembliapblicaepermiteareconstituiodolivrodeatanocasode
extravio.

34Podehavervotaosecreta,naassembliadecondomnio?

vedadaavotaosecretapordoismotivos:aEmrazodacontagemdosvotostercomobaseafraoidealdecadaumdos
condminos,salvodisposiocontrriadaConvenodoCondomniobPelapossibilidadedefraudesouequvocosquea
medidadoportunidade.

35Ocondminoinadimplentetemdireitoavotonasassemblias?

No.Oart.1.335,III,donovoCdigoCivilexpressamentevedaaparticipaoeovotodoinadimplentenasassembliasgerais
decondminos.

36Osndicopodevotarnasassembliascondominiais?

Seosndicoforcondminopoderdiscutirevotartodasasmatriasconstantesdaordemdodia,salvoaquelasrelacionadass
suascontaseadministrao,seassimdispuseraConvenodoCondomnio.Docontrrio,osndicopoderparticiparevotarde
qualquerassuntocolocadoempauta.

37Nadefesadosinteressescomuns,osndiconecessitadeprviaaprovaoassemblearparaproporaaojudicial
cabvel?

No.Apossibilidadedeosndicoproporasaesnoresguardodosinteressescomunsdecorredodiretodizerlegal,asaber,do
art.1.348,IIdonovoCdigoCivil,bemcomodoart.12,IX,doCdigodeProcessoCivil,nocarecendodeautorizaoda
assembliaparaatomadadetalmedida.Servedeexemploojulgadoseguinte:CondomnioEdifciodeapartamentos
Representaoemjuzopelosndico,ativamente,nadefesadeinteressescomunsDesnecessidadedeexpressaconfernciade
poderesemassembliaInsurgnciacontradecisoquefazextinguiroprocessoporfalhaderepresentaodocondomnio
autor,nostermosdoart.267,IV,doCPCAgravoprovido.(TJSPAIn106.4164/6"Guaruj"1Cm.Dir.Priv."Des.Rel.
ErbettaFilhoJ.29/06/99).

38Podecaracterizaraprticadealgumdelitoaatitudededeterminadapessoaquecausetumultonumaassembliade
condomnio?

Sim.Aatitudepodeteroenquadramentodacontravenopenalprevistanoart.40doDec.Lein3.688/41,qualseja,odelitode
provocaodetumultooucondutainconveniente,sujeitandoseucausadorprisode15(quinze)diasa6(seis)meses,ouao
pagamentodemulta:"Art.40.Provocartumultoouportarsedemodoinconvenienteoudesrespeitoso,emsolenidadeouato
oficial,emassembliaouespetculopblico,seofatonoconstituiinfraopenalmaisgrave:Penaprisosimples,de15
(quinze)diasa6(seis)meses,oumulta".

39Oinquilinocondmino?

No.Nostermosdoart.1.334,2,donovoCdigoCivil,socondminososproprietriosoutodosaquelesque,apesarde
tecnicamentenoseremproprietrios,foremtitularesdedireitodeaquisiosobreapropriedadeimobiliria(promitentes
compradores,cessionrios,promitentescessionrios).

40Oinquilinopodeparticiparevotarnaassemblia?

OnovoCdigoCivilnoprevapossibilidadedeoinquilinoparticiparevotarnasdeliberaesdaassemblia,talcomopermitia
alegislaoanterioremrelaoadespesasordinriasassim,oinquilinosomentepoderparticiparevotarcomomandatriodo
locador,medianteapresentaodeprocurao.

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41OinquilinopodeparticipardoConselho?

ArespostadependedaanlisedaConvenodoCondomnio.Oart.1.356donovoCdigoCivilfacultaacriaodoConselho
Fiscalcompostodetrsmembros,commandatonosuperioradoisanos,eleitosemassemblia,comacompetnciaespecfica
deanlisedascontasdosndico.Porm,podeaConvenodoCondomnioseaprofundarnotema,estabelecendoexigncias
queageneralidadedotextolegalnotraz,comoexemploorequisitodequeocandidatoaconselheirosejacondmino.

42Osmembrosdoconselhosoremunerados?

NohavendodispositivonaConveno,presumesegratuitoomandatodosmembrosdoconselho.

43Comosedadestituiodosconselheiros?

Osconselheirosspoderoserdestitudosemassembliageralespecialmenteconvocada,quepreenchaavotaoprevistana
Convenoarespeitoe,nosilnciodesta,emprimeiraconvocaopormaioriadevotosdoscondminospresentesque
representempelomenosmetadedasfraesideais(art.1.352donovoCdigoCivil),eemsegundaconvocao,pelamaioria
dosvotosdospresentes(art.1.353donovoCdigoCivil).

44Ocnjugedocondminoeleitosndicopodefazerpartedoconselho?

Noseriaconvenientetalsituao,poissepresumequeocnjugedosndicoeleitosuspeitoparamanifestarsesobreosatos
docompanheiro.Humaclarasituaodeincompatibilidadequedeveserevitada.

45Qualoprazodomandatodosconselheiros?

OprazodeverestarprevistonaConveno,nopodendoultrapassar2(dois)anos,permitidaareeleio.

46Quaissoasatribuiesdoconselho?

Oart.1.356donovoCdigoCivildizqueoconselhofiscalteracompetnciadedarparecerarespeitodascontasapresentadas
pelosndico.Obviamente,hpossibilidadedeaConvenoatribuirlhefunesespecficasoumesmomaisabrangentes,alm
depodercriaroutrosconselhoscomatribuiesdiversas(inclusiveoconsultivo).

47Osndicopodeserdestitudo?

Sim.Adestituiodosndicodependedeassembliaespecialmenteconvocada,emqueamaioriaabsoluta(50%+1)dos
condminosqueestiverempresentesvotefavoravelmenteproposta.Oart.1.349donovoCdigoCivilexige,ainda,quea
destituiotenhaumdosseguintesfundamentos:prticadeirregularidadesfaltadeprestaodecontasatosdemgesto
(noadministrarconvenientementeocondomnio).

48Quandoomandatodosndicointerrompidoabruptamente(ex.:renncia,morte,destituio),existirafigurado
mandatotampooucomplementar?

OprazodomandatodosndicosersempreoestipuladonaConvenodoCondomnio,queporsuavezdeverespeitarolimite
mximode2(dois)anos,porforadoart.1.347donovoCdigoCivil.Aestipulaodemandatotampooucomplementar
dependedeexpressaprevisoeaquiescnciadaConvenodoCondomnio.Seestaforomissa,amedida(mandato
complementar)nopoderseradotada.Valelembrarqueaalteraodoprazodemandatodosndicodependederegular
modificaodaConvenodoCondomnio,isto,realizaodeassemblia,especialmenteconvocada,emqueseobtenhaa
aprovaode2/3(doisteros)dosvotosdoscondminos(art.1.351donovoCdigoCivil).

49OsndicoobrigadoadarcpiadaConvenodoCondomnioaoscondminosouocupantes?

No.ObrigatoriedadenoexistejqueaConvenodoCondomniodocumentopblicoeporcontadisto,seuacesso
franqueadoatodos.Melhorexplicando,sendocompulsriooregistrodaConvenodoCondomnionoRegistroImobilirio(art.
1.333,pargrafonico,donovoCdigoCivileart.167,I,17,daLein6.015/73),noserobrigatrioofornecimento,pelo
sndico,decpiadamesmaaoscondminosouocupantes.Porm,aindaquenohajaobrigatoriedade,convenientequeseja
dadaumacpiaintegraldaConvenoacadaumdoscondminos,incentivandooplenoconhecimentodoseuteorportodos.

50OnovoCdigoCivilimpedeareeleiodosndico:

No.Oart.1.347donovoCdigoCivilnoestabelecequalquerlimitaoquantoreeleiodosndico,numcondomnioedilcio.
Pelocontrrio,omandato,aindaquelimitadonoseuprazoa2(dois)anosnomximo,poderserenovarporinfinitase
sucessivasreeleies.OquemuitosconfundemquehumProjetodeLeiden6.960/02,emtrmiteperanteoCongresso
Nacional,deautoriadoDeputadoFederalRicardoFiza,quevisaalteraraproximadamente150(centoecinqenta)artigosdo
novoCdigoCivil,dentreosquais,odispositivoacima.Segundotalproposta,passariaaexistirlimitaoquantoaonmerode
reeleies,deformaqueseriapossvelapenasumareeleioconsecutiva.Valedizer,projetodeleinolei,sendo
imponderveldizerseomesmoseraprovadoouquando.

51Ainstalaodearcondicionadopermitida?

Paraseinstalaraparelhosdearcondicionadonecessrioqueosseguintesitenssejamsatisfeitos.a)Edificaodevepossuir
capacidadeeltricaparasuportaracargasuplementardecorrentedainstalaodoequipamentoemtodasasunidadesatestadas
porengenheiroeltricocomadevidaARTAnotaoResponsabilidadeTcnica.b)Oslocaisdeinstalaodessesaparelhos
devemserpadronizadosdemodoanocomprometeraestticaeseguranadaedificao(resistnciadaestrutura)ousua
fachada.c)Todososdadoseinformaesdevemserlevadosparaaprovaoemassembliageralespecialmenteconvocada
paraestefim.convenientequeocondomnio,atravsdeassembliageral,disciplineainstalaodessesequipamentos,tendo
emvistaqueosTribunaisvmdecidindofavoravelmenteaoscondminosqueapleiteiam.

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52Oenvidraamentodavaranda,colocaodegradesoutelas,alteramafachadadoedifcio?

Apesardeoassuntoserpolmico,admiteseoenvidraamentodavarandaquandosedemonstraqueessaalteraonoafetaa
harmoniadafachadasegundomodelopadro(cor,desenho,material,etc.)previamenteaprovadoemassemblia.Omesmo
ocorrecomasgradesdeproteooutelas.

53Podeumcondminotrocaraportadeentradaouaestticadohalldesuaunidade?

Amodificaodasportasvoltadasparaocorredordependerdaconcordnciaeautorizaodetodososcondminosresidentes
noandar.

54Apinturaoulavagemdafachadadeveserfeitadequantoemquantotempo?

Oassuntodeinteresselocal,sendoregidopelalegislaomunicipal.Comoexemplo,noMunicpiodeSoPaulo,exigeaLein
10.518/88,regulamentadapeloDecreton33.008/93,quesejarealizadaalimpeza(pinturaoulavagem)acada5(cinco)anos.

55Quemrespondeporvazamentosocorridosnosramaisecolunasdoedifcio?

Osvazamentosprocedentesderamaissoderesponsabilidadedocondmino,poisesseencanamentodeseuusoexclusivo.
Emsetratandodevazamentosqueseoriginamnacolunaoureascomunsdoedifcio,aresponsabilidadedocondomnio.

56Comoosndicodeveprocederquandoovazamentotiverorigememreasdeusocomum?

Osndicodevesolucionarcomurgncia,sobpenaderesponderpelosencargosdedespesasjudiciaisehonorriosadvocatcios
resultantesdaaoqueocondminoprejudicadoajuizarcontraocondomnio.

57Ocondomniorespondeporfurtooudanosocorridosnagaragem?

Emregraocondomnionorespondecivilmentepelosfurtosoudanosocorridosnassuasreascomuns.Paraofimdesesaber
seexcepcionalmentehaveriaaresponsabilidadecivil,cadacasomereceserestudadocomaaplicaosucessivados
parmetrosabaixo:aExistnciadonexocausal(veracidadedequeodanoocorreunoslimitesdocondomnio)bExistnciade
causaexcludentederesponsabilidade(casofortuitoouforamaior)oudeumapossvelculpaexclusivadovitimadocVerificao
seodanoocorreu,ouno,pordoloouporexplcitaepatenteculpadorepresentanteouprepostosdocondomnio(empregados)
dVerificaroqueaConvenodoCondomniodizarespeitodoassunto,tantonoaspectopositivo,prevendoexpressamentea
responsabilizaodocondomnio,ounoaspectonegativo,contendoclusuladenoindenizareConstataodonvel,
proporoequalidadedaseguranaexistentenocondomnio.Quantomaiorforaseguranafornecida,maioresseroas
despesasarcadaspeloscondminoseconseqentemente,maiorserodeverdeguardaassumidopelocondomnio.Seo
condomnionodispedeumaseguranaespecialpossuindoapenasportariaouguarita,entonohaverresponsabilidade,
devendocadacondminovitimadoarcarcomopreodoseuprejuzo.

58Dequemaresponsabilidadenaocorrnciadefurtocometidopeloempregadodocondomnio?

Aresponsabilidaderecaisobreocondomniosemprequeumfatosejaatribudoaoouomissodosndicooudos
empregados.

59Ocondomniorespondeporfurtosocorridosnointeriordeumdosapartamentos?

Ocondomniosrespondeporfurtoocorridonointeriordasunidadesautnomassehouverconcretaparticipao,diretaou
indiretamente,doempregadodomesmo,poisaadministraoexercidaemrelaospartescomunsenopropriedade
exclusivadecadacondmino.

60Quemrespondepelaquedadeobjetosdosapartamentos,causandodanosaterceiros?

Nostermosdoart.938donovoCdigoCivil,"aquelequehabitarprdio,oupartedele,respondepelodanoprovenientedas
coisasquedelecaremouforemlanadasemlugarindevido".Assim,seforpossvelaidentificao,serdocondminocausador
daquedaaresponsabilidadecivildaoriunda.Casocontrrio,nosendopossvelaidentificaodoagentecausadordaqueda,
aresponsabilidadecivilserdocondomnio.

61Ocondomnioquepossuigaragemcoletivacomonmerodevagasinferioraodosapartamentospodeexcluirdousoos
locatriosevisitantes?

CompeteaConvenodocondomnioeaoRegimentoInternodaradisciplinadaformadeutilizaodagaragemcoletiva,
dizendoquaissoasrestriesequantocadacondminopossuidedireitosobrearea.

62Paraocondminoalugaravagadagaragemoquepreciso?

Oart.1.338donovoCdigoCivilinovouaoautorizaralocaodavagadegaragemaestranhos,desdequerespeitadaaordem
deprefernciasucessivaacondminosepossuidores.EvidentementeaConvenoCondominialpodeproibiressalocaoe
assimofazendo,noestarferindoodireitodepropriedade,massimplesmenteexercitandoumpoderdeautoregulamentao
dosprprioscondminos,tantomaisnummomentoqueafaltadeseguranatemadosmaisrelevantesnasociedadebrasileira.

63Paraocondminovenderavagadagaragemoquepreciso?

Avendadaparteacessriaaestranhopossvelsefacultadaexpressamentenoatoconstitutivodocondomnioounaconveno
edesdequenohajaoposiodaassembliageraldoscondminos,obedecendosesempreaordemdeprefernciado
condminoaoestranho.

64Quandoocondminodeixaocarronagaragemdocondomnio,ficandoaschavesobrigatoriamentecomovigiaou
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garagistaeomesmocausadanosaoautomvel,ocondomnioficaresponsvelpeloprejuzo?

DesdequeoCondomnioimponhaaoscondminosaobrigaodedeixarnagaragemachavedocarro,tornaseresponsvel
poratodanosodovigiaoudogaragista.

65Afaltadeconservaodoimvelpoderedundarnaobrigaodocondminonegligenteindenizarseusvizinhosouo
prpriocondomnio?

Sim.Soaplicveishipteseosarts.937,1.280e1.336,IV,donovoCdigoCivil:Art.937.Odonodeedifcioouconstruo
respondepelosdanosqueresultaremdesuaruna,seestaprovierdefaltadereparos,cujanecessidadefossemanifesta.(...)Art.
1.280.Oproprietrioouopossuidortemdireitoaexigirdodonodoprdiovizinhoademolio,ouareparaodeste,quando
ameaceruna,bemcomoquelheprestecauopelodanoiminente.(...)Art.1.336.Sodeveresdocondmino:(...)IVdars
suaspartesamesmadestinaoquetemaedificao,enoasutilizardemaneiraprejudicialaosossego,salubridadee
seguranadospossuidores,ouaosbonscostumes.

66Umedifciodeunidadesautnomas,todasdepropriedadedeumamesmapessoa,caracterizasecomocondomnio
edilcio?

No.Tratasedepropriedadeexclusivadeumaspessoa.Alocaodasunidadesparadiferentesinquilinosacarretara
obrigaodestespagaremasdespesascomunsordinrias,desdequecomprovadaspelolocador,nostermosdoart.23,3,da
Lein8.245/91(LeidoInquilinato).

67Podeocondminodaremgarantiaumareacomum?

No.Oart.1.339,1,donovoCdigoCivilvedaexpressamentequeaspartescomunssejamalienadasougravadasem
separado.

68Asfraesideaisnocondomnioedilciopodemsofrermodificao?Como?

Aalteraodasfraesideaisjuridicamentepossvel,masdependedaaprovaodatotalidadedosvotosdocondomnio,por
afetarodireitodepropriedade.Alis,nohcondomnioedilciosemfraoideal.Enquantoadivisofsicadocondomniosed
pelasdiferentesreascomunseprivativas,suadivisoeconmicareveladapelafraoideal.Apropsito,dizoart.1.331,3,
donovoCdigoCivil,comredaodadapelaLein10.931/04:"Acadaunidadeimobiliriacaber,comoparteinseparvel,uma
fraoidealnosoloenasoutraspartescomuns,queseridentificadaemformadecimalouordinrianoinstrumentodeinstituio
docondomnio".Almdoconsensounnime,sefaznecessriorecalculartodasasfraesideaise,deconseguinte,alterartoda
documentaoimobiliriapertinente(Instituio,EspecificaoeConvenodoCondomnio,bemcomoasmatrculasdecada
umadasunidadesautnomas),oquedemonstraqueaproposta,almdetrabalhosa,decustoconsidervel.

69Podeserconstrudoumnovoandarnumcondomnioedilcio?

Serpossvelaconstruosepreviamenteautorizadapelatotalidadedosvotosdocondomnio(unanimidadedoscondminos),
emassembliageral,comaconseqentealteraodadocumentaoimobiliria,bemcomosepermitidapelalegislao
municipalaplicvel.Tratadoassuntooart.1.343donovoCdigoCivil:"Aconstruodeoutropavimento,ou,nosolocomum,de
outroedifcio,destinadoaconternovasunidadesimobilirias,dependedaaprovaodaunanimidadedoscondminos".

70Qualabaselegalparaproibiodotabagismonasreascomunsdeumcondomnio?

ALeiFederaln9.294/96,regulamentadapeloDecreton2.018/96,vedaexpressamenteousodecigarroseassemelhadosem
recintoscoletivos,sejampblicosouprivados,abrangendoahiptesedasreascomunsnoscondomniosedilcios.Taisnormas
podemsercorroboradaspelalegislaomunicipal,pelaConvenodoCondomniooupeloRegimentoInterno.Ocondmino
quedesrespeitartaisregrasficasujeitoaotrmitedeaplicaodepenasprevistonaConvenodoCondomnioouno
RegimentoInterno,bemcomomultade5(cinco)vezesorateiomensalnahiptesedereincidncia,nostermosdoart.1.337,
caput,donovoCdigoCivil.Seaindaassimainfraoperdurar,entosrestarlevaraquestoaoPoderJudicirio.

71ORegimentoInternopodeestabelecerhorriodefuncionamentodeumcondomniocomercial?

Sim.AoRegimentoInternocabeadisciplinadefuncionamentoeusodasreasecoisascomuns,sendofrutodavontade
democrticadamassacondominial.Oestabelecimentodeumhorriodefuncionamentoumamedidabsicadeprecauo,
adotadapelamaioriadoscondomnioscomerciais,comoreconhecidopelajurisprudncia:"Oadvogadoqueoptaporadquirir
escritrioemprdiocomercialnaregiocentraldacapitalpaulistanaassumeodeverderespeitaroregramentointerno
estabelecidopelogrupocondominialequedisciplina,comrigidezprpriadaprecauocontraaviolnciaurbana,ohorriode
fechamentodoedifcioInocorrnciadeviolaoaodireitodepropriedade(art.524doCCe19daLein4.592/64)
Improvimento"(TJSPAc.n101.7814/4CapitalDes.Rel.nioZulianij.25/07/00).

72Ocondomniopodereterdocumentodeidentidadedevisitantequeadentranosseuslimites?

No,amedidaproibidapelaLeiFederaln5.553/68(alteradapelaLein9.453/97).Amencionadaleiestabelece,dentreoutras
coisas,queproibido"reterqualquerdocumentodeidentificaopessoal,aindaqueapresentadoporfotocpiaautenticadaou
pblicaforma,inclusivecomprovantedequitaocomoserviomilitar,ttulodeeleitor,carteiraprofissional,certidoderegistro
denascimento,certidodecasamento,comprovantedenaturalizaoecarteiradeidentidadedeestrangeiro"(art.1).Porm,
quandoodocumentodeidentidadeforindispensvelparaaentradadepessoanocondomnio,seusdadospoderoser
anotadosnoatoedevolvidoodocumentoimediatamenteaointeressado(art.2,2).

73Algumanormafixaoslimitesmximoemnimodoshonorriosdaempresaadministradoradecondomnios?

No.Oassunto"honorriosdaempresaadministradoradecondomnios"dependeexclusivamentedoprevistonocontratode
prestaodeserviosentabuladoentreaspartes(condomnioadministradora),inexistindonormaqueabordeaquesto.Em

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outraspalavras,otemapontodelivreestipulaoentreaspartes,dependentedeexpressadisposiocontratual.

74Aaquisiodegeradordeenergiaeltricaporumcondomnioresidencialconfiguraquetipodedespesa?

Ainstalaodegeradordeenergiaeltricacaracterizahiptesededespesatil,eassimsendo,dependedaaprovaode
maioriaabsolutadoscondminos(50%+1doscondminos),emassembliageral,nostermosdosarts.96,2,e1.341,II,do
novoCdigoCivil.Almdisso,ainstalaopretendidaserumadespesaextraordinria,porforadoart.22,X,pargrafonico,
"a",daLein8.245/91(LeidoInquilinato),devendoserpagaapenaspeloscondminosenopeloseventuaislocatrios
existentes.

75Comooscondomniosdevemreceberosoficiaisdejustia?

Ocondomnio,atravsdasuaadministraoedoseupessoal,nodeveoferecerqualquertipoderesistnciaaocumprimentoda
ordemjudicial,desdequecomprovadaaveracidadedoalegadopelooficialdejustia,isto,ocondomnionodeveservirde
anteparoacondminosqueprocuramsefurtardocumprimentodalei.Nostermosdoart.139doCdigodeProcessoCivil,os
oficiaisdejustiasoauxiliaresdojuzoincumbidosdeexercerasatribuiesrelacionadasnoart.143domesmodiploma.Assim,
desdequeooficialdejustiaseapresentecomotalnocumprimentodesuasatribuiesperanteocondomnio,oquese
comprovapelaverificaodacarteirafuncionaledomandadojudicial(documentoestequecontmtodasinformaesrelevantes
aoatoemcurso),nodeverserapresentadaqualquerresistnciaentradadoreferidoprofissional,independentementedo
condminovisadoestarounonarespectivaunidadeautnoma.

76Paraoscondomniosobrigatriaainstalaodeantenacoletivaparaacaptaodoscanaisabertosdeteleviso?

OnovoCdigoCivil(arts.1.331a1358)emmomentoalgumestabelecetalobrigatoriedade.Deconseguinte,salvodisposioda
ConvenodoCondomnioestabelecendoditaobrigatoriedade,elanoexistir,cabendoaoscondminos,sefordavontadeda
maioria,discutiroassuntonaassembliageral,paraquesedecidaporsuainstalaoouno.Porfim,sabendoqueadespesa
classificadacomotil(cf.art.96,2,donovoCdigoCivil),suaaprovaodemandarovotodamaioriaabsolutados
condminos,asaber,50%(cinqentaporcento)maisumdatotalidadedosvotosdocondomnio(cf.art.1.341,II,donovoCdigo
Civil).

77Hlimitaodeidadeparajogarbilharousinucanasreascomunsdocondomnio?

Nohleiespecficasobreoassunto.Osdispositivosmaisprximossoosarts.75,pargrafonico,e80,ambosdaLeiFederal
n8.069/90(EstatutodaCrianaedoAdolescenteECA),queregem,respectivamente,anecessidadedascrianasmenoresde
dezanosseremacompanhadasdospaisnoslocaispblicosdediverso,eahipteselimitaodeidadenaexplorao
comercialdojogo:"Art.75.Todacrianaouadolescenteteracessosdiverseseespetculospblicosclassificadoscomo
adequadossuafaixaetria.Pargrafonico.Ascrianasmenoresdedezanossomentepoderoingressarepermanecernos
locaisdeapresentaoouexibioquandoacompanhadasdospaisouresponsvel.(...)Art.80.Osresponsveispor
estabelecimentosqueexploremcomercialmentebilhar,sinucaoucongnereouporcasasdejogos,assimentendidasasque
realizeapostas,aindaqueeventualmente,cuidaroparaquenosejapermitidaaentradaeapermannciadecrianase
adolescentesnolocal,afixandoavisoparaorientaodopblico".Assim,competiraoprpriocondomnioregularotema,
atravsdoseuRegimentoInterno.

78obrigatriaacontrataodesalvavidasparaofuncionamentodaspiscinasnoscondomniosedilcios?

Emprimeirolugar,cumpresabersehlegislaomunicipalquetratedotema.TomandocomoexemploomunicpiodeSo
Paulo,normaalgumacuidadoassunto.JnombitodoEstadodeSoPauloexisteaLein2.846/81,quetornouobrigatriaa
vigilnciadaspiscinaspblicasporsalvavidas.Comosesabe,aspiscinasdoscondomniosnosopblicas,massim
particulares.Comefeito,nosevislumbraaobrigatoriedadedoscondomnioscontrataremsalvavidas,paraquefuncionemsuas
piscinas.

79Qualotrmitequedeverserobedecidoparaqueocorraodesmembramentodeumaunidadeautnoma?

Amedidadependedaprviaanuncia,emassemblia,datotalidadedosvotosdocondomnio(unanimidadedoscondminos),
combasenaaplicaoanalgicadosarts.1.314e1.351donovoCdigoCivil.Valedizerquealmdorequisitoacimaapontado,
tambmsefarnecessriaaaprovaodaMunicipalidade,permitindoodesmembramentoeacriaodeumanovaunidade
autnoma.Nestesentido,posicionouseojulgadoabaixo,oriundodoTribunaldeJustiadeSoPauloEmenta:Registro
imobilirioRetificaoIndeferimentoExtinodoprocessoDecisomantidaPretensoqueobjetivaalcanaro
desmembramentodeunidadecondominialImpossibilidadejurdicaRecursoimprovido."Opedidoderetificao,naverdade,
alcanaalteraodeespecificaodecondomnio,oqueexige,almdaaprovaodaPrefeituraMunicipal,aanunciada
totalidadedoscondminos"(TJSPApel.Cv.n206.1704/100PraiaGrandeRel.Des.OctavioHelenej.28/02/02).

80possvelrepetiradenominaonoscondomnios?Qualotrmiteparaalterarsuadenominao?

Ocondomnioedilcio(arts.1.331a1.358donovoCdigoCivil)nopossuipersonalidadejurdica,sendoumente
despersonalizado,umapessoaformalsegundoalguns,comosooutrosexemplosamassafalida,oesplio,oconsrcioetc.
Assim,possvelarepetiodadenominaoquedadaacadaumdeles,jquenoexisteparatalsituaoocontroleque
vigoraparaacriaodaspessoasjurdicas,emqueimprescindvelabuscaprviadehomnimojuntoaosregistros
constitutivos(JuntasComerciais,RegistrosCivisdasPessoasJurdicasetc.).Aalteraodadenominaodocondomnio
dependedosvotosdatotalidadedoscondminos(unanimidadecf.arts.1.314,pargrafonicoe1.351,ambosdonovoCdigo
Civil),manifestadosemassembliageral,demoldeapossibilitaramodificaodetodososdocumentospertinentes,
principalmenteaConvenodoCondomnio

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